Thị trường BĐS CHƯƠNG IV ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I KHÁI NIỆM CHUNG 1.1 Mục đích việc định giá bất động sản Mục đích việc định giá bất động sản xã hội trước hết nhằm phục vụ cho lợi ích Nhà nước, làm để thu thuế khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập tầng lớp dân cư người lao động xã hội thơng qua sách tài chính, sau nhằm đáp ứng nhu cầu người chủ sở hữu bất động sản, người có quyền lợi ích liên quan cần biết giá trị thực bất động sản việc thực chuyển đổi, chuyện nhượng, thừa kế, cho thuê, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, giải tranh chấp giá trị bất động sản v.v bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để (nhà ở, đất ở) có loại dùng vào việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận (khách sạn, nhà hàng), có loại dùng vào công sở, trường học v.v 1.2 Đặc trưng chủ yếu giá bất động sản Cơ sở để hình thành giá bất động sản mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu tương đối mức cầu người mua So sánh với giá hàng hố khác, giá bất động sản có đặc trưng sau: + Tính song trùng, tức bao gồm giá đất cơng trình; + Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai; + Hai cách thể hiện: giá mua bán giá cho thuê; + Giao dịch bất động sản thực chất giao dịch quyền lợi mà bất động sản đem lại, quyền lợi khơng giống giá khác nhau; + Được hình thành giao dịch riêng lẻ, việc chịu ảnh hưởng tính bất động tính dị biệt bất động sản, cịn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt người mua người bán; + Nhìn từ góc độ dài hạn, giá bất động sản ln ln có khuynh hướng tăng lên tài ngun đất đai có hạn - Các loại hình giá bất động sản Giá bất động sản nhiều cách phân loại khác nhau, có cách phân loại thông dụng sau đây: + Giá mua bán giá thuê (đối với đất đai, giá thuê cịn gọi địa tơ); + Giá đất, giá cơng trình giá bất động sản (giá đất thực chất địa tơ tư hố) + Giá tổng (giá toàn nhà) giá đơn vị (giá m2 sàn) + Giá thị trường, giá lý thuyết giá ước tính, giá thị trường hình thành thực tế qua giao dịch biến động theo thời gian gồm giá thị trường công không công bằng, giá lý thuyết giá bất động sản giả thiết hình thành cách hợp lý thị trường công khai Giá ước tính giá bình nghị phương pháp định giá đó, thường dùng rộng rãi mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật v.v giá bất động sản Căn vào công dụng loại giá sau đây: + Giá thị trường, dùng giao dịch mua bán (market Value); + Giá thuê, dùng giao dịch cho thuê (Rental Value); + Giá chấp, dùng để chấp vay tiền (Morrtgage Value); Khoa Đất Môi trường Thị trường BĐS + Giá đền bù, dùng giải phóng mặt (Compensation Value); + Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve); + Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation); + Giá dùng cho mục đích đầu tư (Value for Investment Purpose); + Giá sử dụng thời (Current use Value); + Giá phát triển (Development Value) dùng nâng cấp, cải tạo bất động sản; + Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance); + Giá tính thuế (Value for Taxation); + Giá trưng mua phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory Purchase) I.3 Giá thành bất động sản Giá thành bất động sản bao gồm chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng công trình lúc tiêu thụ xong Giá thành bao gồm chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết cấu hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng), chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch, nghiên cứu khả thi, đo đạc khảo sát địa chất, thiết kế), chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế phí chi phí dự phịng Giá thành sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận, hồn thiện hoạch toán nội bộ, tăng cường khả cạnh tranh v.v Giá bất động sản thường biến động chị ảnh hưởng nhân tố hành chính trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng, trang thiết bị, phong thuỷ ) I.4 Mục tiêu trình tự định giá Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu Mục tiêu khác giá khác Sách lược định giá thực sơ hình thành định định vị thị trường Chẳng hạn, người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng giàu có ngụ ý bán cho họ với giá cao, xây dựng nhà chung cư với hộ bán trả góp cho người thu nhập trung bình thấp hiển nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng", phù hợp với sức mua họ Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực mục tiêu Mục tiêu là: - Để tồn lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh kịch liệt thị hiếu thay đổi v.v Lúc việc bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp tục tồn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, người đầu tư hạ giá bán, miễn trả nợ ngân hàng đủ chi phí cần thiết Tuy thế, mục tiêu tồn thời khơng thể lâu bền Vì phải nhanh chóng nâng cao giá trị bất động sản để hấp dẫn người mua; - Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt, tận dụng hội thuận lợi vừa xuất để bán giá cao Nên ý mục tiêu khơng phù hợp với lợi ích lâu dài, gây phản ứng đối thủ cạnh tranh chí vượt khống chế pháp luật; - Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, trọng "cầu" Nhiều nhà đầu tư tin đạt doanh thu tối đa dẫn đến lợi nhuận tối đa lâu dài, nâng cao thực lực uy tín doanh nghiệp - Để đạt lượng tiêu thụ tối đa, vào thị trường bất động sản khu vực mới, nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thế, hạ giá bán chút Khoa Đất Môi trường Thị trường BĐS - Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt chỗ lúc đầu bán giá tương đối thấp số bất động sản để thu hút khách hàng, khách hàng đổ xơ đến nhiều nâng cao giá trì trạng thái đơng khách, qua mà kiếm lợi nhuận thị trường tối đa; - Để chiếm vị trí dẫn đầu nghề hay số mặt hàng Một số doanh nghiệp có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình tượng thương hiệu, coi trọng chữ tín, chăm lo chất lượng hình thức cơng trình, bán nhà với giá tương đối cao chiếm giữ thị phần tương đối lớn, tôn vinh "anh cả" lĩnh vực bất động sản - Để phục vụ định hướng phủ Đó doanh nghiệp Nhà nước doanh nghiệp hợp tác chặt chẽ với quyền mà phát triển nhà cho người thu nhập thấp đối tượng sách khác, kiếm lãi nâng cao mức sống nhân dân, quyền tín nhiệm tạo nhiều điều kiện thuận lợi * Định giá công việc phức tạp, phải tn theo trình tự định nói chung gồm bước sau : Bước 1: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng; Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thơng tin, thăm dị yêu cầu, tìm hiểu giá đối thủ cạnh tranh ; Bước 3: Ước lượng giá thành sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực tế tình hình giá thị trường xây dựng; Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá; Bước 5: Xác định giá chuẩn ; Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên sở giá chuẩn cho phù hợp với vị trí khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác v.v Bước 7: Điều chỉnh giá thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi thị trường yêu cầu sách lược tiêu thụ thân doanh nghiệp II CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN II.1 Khái niệm chung Chúng ta biết giá cao khơng mua, giá q thấp khơng có lãi, lý thuyết định giá cần phải xem xét ba yếu tố : giá thành sản phẩm, giá trị cảm nhận người mua giá cuả đối tượng cạnh tranh Thế thực tế, người đầu tư sâu xem xét nhân tố thơi, mà có xu hướng định giá bất động sản hướng vào giá thành, hướng vào người mua hướng cạnh tranh Mỗi xu hướng bao gồm vài ba phương pháp định giá II.1.1 Định giá hướng vào giá thành - Phương pháp giá thành : định giá cách cộng lợi nhuận vào giá thành, nói cách khác người đầu tư muốn kiếm tỷ lệ lợi nhuận cố định Đây phương pháp biểu thị công thức sau (quy đơn vị diện tích) : Giá đơn vị = giá thành đơn vị + lợi nhuận đơn vị Nhưng thông thường lợi nhuận đơn vị tính sau nộp thuế, : Lợi nhuận ĐV sau thuế = giá ĐV- giá thành ĐV-tiền thuế đơn vị Nếu gọi giá đơn vị P, giá thành đơn vị C, R tỷ lệ lợi nhuận đơn vị (%) T tỷ lệ thuế đơn vị (%), thay vào cơng thức (1) ta có : RC = P - C - TP (2) Từ suy giá đơn vị : Khoa Đất Môi trường Thị trường BĐS P= C (1 + R ) −T C- Giá thành đơn vị đ/m2 R- Tỷ lệ lợi nhuận đơn vị (%) T- Tỷ lệ thuế (%) Nói chung phương pháp giá thành có nhiều bất hợp lý bỏ qua quy luật cung cầu, trọng lợi ích bên bán mà bỏ qua lợi ích bên mua đối thủ cạnh tranh, nhiều nhà đầu tư dùng phương pháp họ hiểu rõ giá thành hơn, phương pháp lại đơn giản, nhà đầu tư khác quen dùng phương pháp nên giá tương tự, giảm bớt cạnh tranh Mặt khác họ cho phương pháp định giá tương đối công bằng, không quan hệ cung cầu căng thẳng mà nâng giá - Phương pháp định giá mục tiêu : Định giá dựa sở tổng doanh thu lượng tiêu thụ dự kiến Phương pháp sử dụng khái niệm điểm hoà vốn biểu thị ngang tổng doanh thu với tổng giá thành (hình 10) Tổng doanh thu Kim ngạch Điểm hoà vốn K Tổng giá thành Ko H Kc Giá thành cố định I O Lo Lượng hồ vốn Lo Lượng tiêu thụ Hình 10 : Đồ thị cân lỗ lãi Trên đồ thị, tung độ đường biểu diễn tổng giá thành bao gồm hai phần : Phần giá thành cố định Kc (mua đất, xây dựng nhà) phần giá thành biến thiên, phụ thuộc vào lượng tiêu thụ Tại điểm H nơi giao cắt hai đường tổng giá thành tổng doanh thu tổng giá thành tổng doanh thu nhau, tức khơng có lợi nhuận Điểm H gọi điểm hoà vốn lượng tiêu thụ Lo ứng với gọi lượng hồ vốn Tại điểm H ta có : Tổng doanh thu = tổng giá thành (Tổng chi phí) PLo = Kc + CLo Vậy lượng hoà vốn Lo : Kc Lo = P −C Trong đó: Kc : Giá thành cố định Khi lượng tiêu thụ L>Lo thu tổng lợi nhuận Theo định nghĩa : Tổng lợi nhuận = Tổng kim ngạch đầu tư x Tỷ lệ LN dự kiến = RV Tổng giá thành = Giá thành đơn vị x lượng tiêu thụ = CL Tổng doanh thu = Giá đơn vị x lượng tiêu thụ = PL Vì tổng doanh thu = Tổng giá thành + Tổng lợi nhuận ta có PL = CL + RV Khoa Đất Môi trường Thị trường BĐS Và suy cơng thức để tính giá đơn vị P : P=C+R P L Trong : - V : Tổng kim ngạch đầu tư - L : Lượng tiêu thu (L>Lo) Nói chung người đầu tư muốn có tỷ lệ lợi nhuận từ 20% (khi không thuận lợi lắm) đến 30% (khi thuận lợi) Dĩ nhiên thực tế tỷ lệ lợi nhuận vượt ngồi phạm vi Nhược điểm phương pháp định giá mục tiêu xuất phát từ lượng tiêu thụ để định giá, giá lại nhân tố ảnh hưởng đến lượng tiêu thụ II.1.2 Định giá hướng vào người mua - Phương pháp định giá nhận biết giá trị: dựa hình thành xác lập nhận biết giá trị bất động sản người mua để định giá cho phù hợp với nhận biết giá trị Phương pháp phù hợp với tư tưởng nhận định thị trường Quy trình định giá theo phương pháp nhận biết giá trị lúc người đầu tư hướng vào thị trường mục tiêu định để đưa khái niệm sản phẩm với giá chất lượng tương ứng Tiếp doanh nghiệp tiến hành điều tra thị trường, ước tính với giá dự định lượng tiêu thụ Căn vào lượng tiêu thụ mà định kim ngạch đầu tư giá thành đơn vị, phận Marketing tính toán xem với giá giá thành thu lợi nhuận vừa ý khơng Nếu đầu tư, khơng huỷ bỏ kế hoạch Quy trình định giá thể hình 11 Lựa chọn sản phẩm Thị trường mục tiêu Chất lượng Điều tra thị trường Nhận biết lượng giá trị Giá tiêu Quyết định đầu tư Huỷ kế hoạch SX Tính tốn lợi nhuận Kế hoạch sản xuất Giá thành lượng vốn sản phẩm cần Hình : 11 Quy trình định giá nhận biết giá trị Sự thành công phương pháp định giá dựa vào kết đánh giá đắn nhận biết giá trị sản phẩm người mua Nếu đánh giá sai giá định cao hay thấp Nguyên tắc định giá "giá cao, giá trị cao" Thương hiệu có ảnh hưởng lớn đến nhận biết giá trị sản phẩm người mua Nếu người mua tin tưởng vào thương hiệu bất động sản giá dù có cao người mua vui vẻ tìm mua Do doanh nghiệp cần trọng quảng cáo thương hiệu hình ảnh doanh nghiệp Khoa Đất Môi trường Thị trường BĐS - Phương pháp định giá giá trị: phương pháp định giá nhận biết giá trị có quy trình định giá khác triết lý kinh doanh Trong phương pháp định giá trị nhận biết giá trị dựa tư tưởng "Giá cao, giá trị cao", cịn phương pháp định giá giá trị quan niệm "giá phải chăng, giá trị cao", nhằm phục vụ cho người đầu tư hướng người mua thuộc tầng lớp thu nhập trung bình vốn số đơng xã hội mà tiến hành kinh doanh với phương châm "thu lợi vừa phải bán nhiều", vừa tạo uy tín xã hội vừa ủng hộ quyền, có lợi cho phát triển lâu dài doanh nghiệp II.1.3 Định giá hướng vào cạnh tranh Cạnh tranh thị trường bất động sản mạnh mẽ, việc định giá phải xét đến nhân tố tuỳ thuộc vào vị trí người đầu tư cạnh tranh ấy, mà tiến hành theo phương pháp sau đây: - Phương pháp định giá dẫn đầu: nhằm phục vụ cho sách lược dẫn đầu thị trường Công ty đầu đàn có thực lực hùng hậu, uy tín cao định giá bất động sản tương đối cao bất động sản loại thị trường, chẳng hạn nhiều mà đầu tư nước vào nước ta bỏ vốn xây dựng cao ốc văn phòng, cao ốc nhà ở, kiếm lợi nhuận lớn ; - Phương pháp định giá khiêu chiến: nhằm phục vụ cho sách lược khiêu chiến người đầu tư cách định giá thấp nhiều so với giá nhà đầu tư dẫn đầu thị trường Người khiêu chiến phải có thực lực có giá thành thấp hơn, dám chấp nhận lợi nhuận mở rộng thị phần, nâng cao uy tín để trở thành người dẫn đầu thị trường; - Phương pháp định giá theo: nhằm phục vụ cho sách lược "chung sống hoà bình" người đầu tư, họ chưa nắm giá thành phản ứng người tiêu dùng đối thủ cạnh tranh Phương pháp định giá dựa giá đối thủ cạnh tranh mà không trọng đến giá thành lượng cầu sản phẩm Vì người đầu tư cho giá phản ánh "trí tuệ tập thể" ngành nghề, đem lại lợi nhuận hợp lý mà không gây lộn xộn Phương pháp nhiều người đầu tư sử dụng Phương pháp định giá theo gọi phương pháp định giá so sánh, dựa giao dịch tiền tệ tiến hành so sánh điều chỉnh cần thiết cho phù hợp thời gian không gian cụ thể Thế áp dụng phương pháp có khó khăn tính di biệt bất động sản, mặt khác số liệu tham khảo cũ, thời gian vượt 1-2 tháng Còn loại bất động sản định giá lại không phổ biến đưa thị trường lần đầu khơng thể dùng phương pháp định giá so sánh II.2 Một số phương pháp định giá đất BĐS Bất động sản có nhiều loại đặc biệt chúng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau; có mục đích nhằm tạo lợi nhuận ngược lại có nhiều bất động sản sử dụng vào mục đích khơng nhằm tạo lợi nhuận (để làm công sở, nhà thờ v.v ) Vì việc lựa chọn phương pháp định giá thích hợp cho loại bất động sản để có kết định giá gần với giá trị thực bất động sản vấn đề quan trọng người định giá Hiện số phương pháp định giá đất bất động sản áp dụng phổ biến sau : II.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp II.2.1.1 Cơ sở lý luận Đây phương pháp xác định mức giá thơng qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường mảnh đất tương tự (về loại đất, diện tích, hạng đất, hình dạng đất, loại đường phố vị trí) để so sánh, xác định giá đất, loại đất cần xác định phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất Khoa Đất Môi trường Thị trường BĐS thị trường có loại đất tương tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh với loại đất cần định giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường II.2.1.2 Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành bước sau : a Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin - Xác định địa điểm đất, khu đất tương đồng với loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, sở pháp lý liền kề khu vực lân cận với đất, khu đất cần định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức giao dịch sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn khoảng thời gian gần với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá đất khu đất cần định giá Trường hợp không thu thập thơng tin khoảng thời gian gần nhất, thu thập thơng tin giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất Nếu khơng có thơng tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian gần thời gian 01 năm để thu thập, thu thập thơng tin thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất - Những thông tin cần thu thập: + Địa điểm, đặc điểm đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, đặc trưng địa lý đất, tài sản đất); + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm điều kiện cảnh quan, nguồn nước; mức độ nhiễm khơng khí nguồn nước; mức độ thối hố đất, v.v mơi trường kinh tế - xã hội gồm điều kiện kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi giao thông, thương mại, thơng tin liên lạc, y tế, văn hố giáo dục , trật tự an ninh xã hội,v.v ); + Các đặc điểm pháp lý (quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất tặng, cho, thuê, lấn chiếm v.v ); + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, đấu giá quyền sử dụng đất thành công; + Thống kê mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng tốn - Điều kiện thơng tin: Những thông tin phải thu thập từ kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường, tức giao dịch người mua người bán tự nguyện, bên có đầy đủ thông tin hiểu biết loại đất, đất, khu đất mà tham gia giao dịch Những giao dịch mua bán khơng có tính đầu cơ, không bị sức ép thời gian, bị ép buộc mua bán mua bán bên có quan hệ huyết thống, khơng có giấy tờ hợp pháp lý chủ quan khác gây tác động làm sai lệch trình hình thành vận động bình thường giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường b Bước 2: So sánh, phân tích thông tin Căn thông tin khảo sát , thu thập Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn tiêu chí giống khác đất, khu đất so sánh với Khoa Đất Môi trường Thị trường BĐS đất, khu đất cần định giá Trên sở xác định tiêu chí giống khác biệt gía để tính tốn, xác định giá cho đất, khu đất cần định giá c Bước 3: Thực điều chỉnh yếu tố khác biệt giá đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho đất cần định giá Giá trị ước tính đất, khu đất cần định giá tính theo cách điều chỉnh yếu tố khác biệt giá với đất, khu đất so sánh sau: Giá trị ước tính đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất, khu đất so sánh ± Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ yếu tố khác biệt giá đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định gía Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá đất, khu đất so sánh đất, khu đất cần định giá lượng điều chỉnh khác biệt giá xuất phát từ khác biệt vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường v.v Sự khác biệt giá đất so sánh đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối tỷ lệ % giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) xác định vào đánh giá chuyên gia quan định giá đất Trường hợp giá đất có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất cần định giá, phải điều chỉnh mức giá đất so sánh ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường, sau thực việc điều chỉnh tiếp mức giá đất so sánh theo công thức nêu d Bước 4: Xác định giá đất cần định giá cách lấy số bình qn mức gía đến đất, khu đất so sánh tính tốn điều chỉnh khác biệt giá bước II.2.1.3 Khấu trừ giá trị tài sản đất Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm giá trị tài sản đất (cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất có trồng lâu năm cao su, cà phê, chè, tiêu, điều v.v ăn quả) tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị lại cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đầu tư đất theo công thức sau: Giá đất thời điểm xác định giá = Trong : Giá trị cịn lại cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc, trồng thời điểm xác định giá Tổng giá trị khu đất (gồm giá trị đất cơng trình đất) thời điểm xác định giá Nguyên giá tổng chi = phí đầu tư xây dựng cơng trình - Giá trị cịn lại cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc, trồng thời điểm xác định Nguyên giá Số năm sử Tỷ lệ khấu tổng chi dụng - hao hàng x phí đầu tư xây x cơng trình năm (%) dựng cơng đầu tư trình Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, vườn lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo quy định hành Nhà nước Khoa Đất Môi trường Thị trường BĐS Đối với cơng trình, vật kiên trúc lâu năm không nằm danh mục quy định hành khấu hao Nhà nước Sở Tài phối hợp với Sở, ngành liên quan vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn phương pháp tính khấu hao cho phù hợp Trường hợp cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc trồng lâu năm đất hết thời hạn khấu hao mà khai thác sử dụng, giá trị tính theo giá trị đánh giá lại tài sản Đối với trồng thời kỳ đầu tư xây dựng khơng tính khấu hao Ngun giá trồng lâu năm thời kỳ xây dựng giá trị đầu tư luỹ thời điểm định giá đất tính theo giá trị đánh giá thực tế I.2.2 Phương pháp thu nhập II.2.2.1 Cơ sở lý luận Phương pháp thu nhập phương pháp xác định mức giá tính thương số mức thu nhập tuý thu hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn Phương pháp thu nhập áp dụng để định giá cho loại đất xác định khoản thu nhập mang lại từ đất II.2 Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành bước sau: a Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm đất cần định giá mang lại - Đối với đất sử dụng thuê đất có xây dựng cơng trình kiến trúc (nhà cửa) th tổng thu nhập đất cần định giá số tiền cho thuê đất số tiền cho th đất cơng trình đất thu hàng năm - Đối với loại đất sử dụng cho sản xuất nơng nghiệp tổng thu nhập đất cần định giá tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất đất, loại đất thu hàng năm b Bước 2: Tính tổng chi phí hình thành tổng thu nhập khoản phải nộp theo luật định Tổng chi phí bao gồm khoản chi phí cụ thể thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí tính theo quy định hành Nhà nước; khoản chi phí khơng có quy định nhà nước tính theo giá thực tế phổ biến thị trường địa phương mà sở sản xuất, kinh doanh chi trả (quy định hợp đồng, hoá đơn mua bán hàng hố quan tài có thẩm phát hành) c Bước 3: Xác định thu nhập tuý hàng năm theo công thức sau Tổng thu nhập hàng Thu nhập Tổng chi phí = năm tính Bước tuý hàng năm tính Bước d Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau Thu nhập tuý hàng năm thu từ đất Giá đất = ước tính Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, chi phí xác định Bước 1, Bước thu nhập tuý xác định Bước phải tổng thu nhập, tổng chi phí Khoa Đất Mơi trường Thị trường BĐS mức thu nhập tuý bình quân hạng đất vị trí đất loại đất cần định giá với mục đích sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt Đồng thời, tính bình qn cho năm năm trước thời điểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập số liệu năm sử dụng số liệu năm trước thời điểm xác định giá đất II.2.2.3 Khấu trừ giá trị tài sản đất Đối với đất có xây dựng cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc đất, có trồng lâu năm cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v ăn tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị cịn lại cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đầu tư đất phương pháp khấu trừ giá trị tài sản đất hướng dẫn mục II.2.1.3 II.2.3 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 3.1 Khi thực việc định giá đất, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thu thập thống kê đủ thông tin số liệu loại đất tương tự so sánh với loại đất cần định hướng dẫn mục II.2.1.2; áp dụng phương pháp thu nhập để định giá loại đất xác định yếu tố thu nhập mang lại từ đất, không thu nhập đầy đủ số liệu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự so sánh thị trường 3.2 Khi có loại đất vừa thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến thị trường vừa tính thu nhập đất cần định giá mang lại, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá đất 3.3 Trong trường hợp sau cần phải sử dụng kết hợp hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra so sánh, đối chiếu mức giá ước tính để định mức giá cụ thể : - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn phổ biến thị trường, số liệu thu thập khơng có tính hệ thống; - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường biến động thất thường, không phản ánh quan hệ cung - cầu đất điều kiện bình thường - Mức gia đất ước tính cách áp dụng hai phương pháp xác định giá đất có kết cao mức giá tối đa khung giá phủ quy định Khoản I Điều giới hạn phép vận dụng cho loại đất cần định giá qui định Khoản điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định gía đất khung giá loại đất 3.4 Các phương pháp xác định giá đất áp dụng để xác định giá trị đất, lô đất cụ thể làm để định giá đất hàng loạt cho hạng đất vị trí đất theo hướng dẫn định giá đất cụ thể địa phương II.3 ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI ĐỊA PHƯƠNG II.3.1 Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất a Tiến hành phân định loại xã theo loại xã đồng bằng, xã trung du xã miền núi để áp khung giá loại đất nơng thơn Chính phủ quy định theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi vào loại xã địa phương (tỉnh, thành phố) cho phù hợp b Tiến hành phân hạng đất để định giá cho loại đất: đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng loại đất nông nghiệp khác theo quy định Chính phủ Việc phân hạng đất áp dụng theo quy định hành Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp văn hướng dẫn thực Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp Khoa Đất Môi trường 10 Thị trường BĐS Trường hợp tỉnh phân hạng đất, mà hạng đất áp dụng để tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp sử dụng kết phân hạng đất để định giá đất thay đổi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định nhà nước c Quy định tiêu thức cụ thể vị trí đất theo thứ tự từ số trở đến số cuối phù hợp với điều kiện địa phương xác định số lượng vị trí đất làm muối vị trí loại đất phi nông nghiệp nông thôn để định giá đất theo tiêu thức định Điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất cho loại đất, cụ thể sau: - Đối với đất làm muối: Căn điều kiện cụ thể địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu thức dựa vào khoảng cách từ cánh đồng muối đến kho muối tập trung khu sản xuất khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thông liên huyện (trường hợp khơng có đường giao thơng liên huyện qua vào khoảng cách với đường giao thông liên xã) - Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn: Căn vào điều kiện cụ thể địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực cần đất định giá; phân vị trí đất định số lượng vị trí đất khu vực đất để định giá d Quy định tiêu thức cụ thể vị trí đất để xếp loại vị trí đất định số lượng vị trí đất loại đường phố; phân loại đường phố định số lượng đường phố theo thứ tự từ số trở đến số cuối phù hợp với điều kiện địa phương loại đô thị để định giá theo tiêu thức định Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Căn điều kiện cụ thể địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh khơng xếp loại đường phố, mà phân loại vị trí đất quy định số lượng vị trí đất cho đoạn phố, tên đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất Việc phân loại vị trí đất, phân chia đoạn phố, đường phố loại đô thị để định giá phải thực theo tiêu thức định Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất e Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vào định thành lập đô thị xếp loại thị cấp có thẩm quyền phê duyệt đô thị thuộc địa bàn tỉnh để áp khung giá loại đất thị Chính phủ quy định cho với loại đô thị địa phương II.3.2 Định giá điều chỉnh giá loại đất cụ thể a Giá đất phải định theo mục đích sử dụng đất ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo qui định pháp luật; định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt Đối với đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có quy hoạch có quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất giá đất quy định theo mục đích sử dụng Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng tồn phần diện tích đất khơng mục đích sử dụng pháp luật cơng nhận quan có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác định giá đất theo mục đích sử dụng đất quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, định giao đất, cho thuê đất Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu Khoa Đất Môi trường 11 Thị trường BĐS b Mức giá cụ thể hạng đất, vị trí đất loại đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định đồng Việt Nam đơn vị diện tích đất (m 2) khơng vượt ngồi khung giá loại đất theo vùng đất loại đô thị Chính phủ quy định Khoản điều giới hạn cho phép vận dụng đia phương quy định Khoản Điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường địa phương loại đất, vị trí đất định có biến động (biến động mang tính cục bộ) tăng giảm so với giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh giá loại đất, vị trí đất có biến động theo quy định Khoản Điều 15 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất c Định giá cụ thể cho hạng đất, vị trí đất loại đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất: - Đối với đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, thực định giá cho hạng đất phân chia theo vùng xác định theo hướng dẫn Điểm a Điểm b Mục II.3.1 Trường hợp loại đất nông nghiệp nói lại ni trồng nhiều loại cây, khác nhau, quy định mức giá đất thống cho hạng đất theo đất nuôi trồng loại cây, chủ yếu vùng (ví dụ đất trồng lúa vùng đất trồng hàng năm); không qui định giá đất hạng đất loại đất nông nghiệp vùng đất khác biệt theo cây, khác Căn vào điều kiện cụ thể địa phương, việc định giá cho hạng đất sử dụng hai cách sau: + Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho hạng đất Trong hạng đất phân chia theo vùng phạm vi địa giới hành xác định lựa chọn tối thiểu ba (03) đất tiêu biểu có tính đại diện Sau đó, tiến hành xác định giá đất cách áp dụng phương pháp xác định giá đất hướng dẫn mục II.2 tính giá đơn vị diện tích (m2) đất Giá hạng đất (tính mét vng) xác định mức giá bình quân mức giá đất lựa chọn nêu + Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau sử dụng hệ số hạng đất định gía để định giá cho hạng đất lại Cách thức định giá đất hạng thực hướng dẫn cách định giá trực tiếp cho hạng đất nêu Căn tiêu chuẩn yếu tố hạng đất tính thuế giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất để định giá đất theo nguyên tắc: Đất hạng có mức giá cao ứng với hệ số 1, đất hạng tiếp sau có hệ số thấp ứng với mức giá thấp Hệ số hạng đất định giá tỷ lệ so sánh giá chuyền nhượng quyền sử dụng hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, tỷ lệ so sánh tiêu chuẩn yếu tố hạng đất tính thuế so với đất hạng Giá đất loại đất tính theo hạng đất nêu tính cách lấy mức giá đất hạng đất xác định (hạng 1) nhân với hệ số định giá đất hạng đất Ở nơi đất hạng lấy hạng đất cao loại đất làm hệ số Khoa Đất Môi trường 12 Thị trường BĐS - Đối với đất làm muối, thực định giá theo vị trí đất Căn vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất theo nguyên tắc; đất vị trí số có mức giá cao nhất, ứng với hệ số 1, đất vị trí tiếp sau có hệ số thấp ứng với mức giá thấp Cách thức xác định giá đất cho vị trí đất thực tương tự cách xác định giá cho hạng đất hướng dẫn - Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nông thơn, thực định giá theo vị trí đất ba khu vực đất địa phương Căn vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho khu vực đất theo nguyên tắc : Đất vị trí số khu vực có mức gía cao khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất vị trí tiếp sau khu vực đất tương ứng có hệ số thấp ứng với mức gía thấp Cách thức xác định giá đất cho vị trí đất thực tương tự cách xác định giá cho vị trí đất đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đô thị Riêng số vị trí đất nơng thơn có mặt tiền liền cạnh với trục đường giao thơng (tỉnh lộ, quốc lộ), nằm tiếp giáp khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch nên đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh làm dịch vụ, có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường cao; giá đất qui định cao hơn, mức tối đa không cao lần mức giá tối đa khung giá đất nông thôn qui định Khoản Điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể quy định số lượng vị trí loại đất để định giá - Đối với đất ở; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đô thị, thực định giá đất theo vị trí đất cho loại đường phố loại đô thị khác Căn vào điều kiện cụ thể địa phương, việc định giá cho vị trí đất sử dụng hai cách sau: + Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho vị trí đất Trong vị trí đất loại đường phố đoạn phố cụ thể lựa chọn tối thiểu ba (03) đất địa điểm khác có tính đại diện cho vị trí đất Sau đó, tiến hành xác định giá đất cách áp dụng phương pháp xác định giá đất hướng dẫn mục II.2 tính giá đơn vị diện tích (m2) đất Giá đất vị trí (tính mét vng) xác định mức giá bình quân mức giá đất lựa chọn nêu + Cách thứ hai: Định giá đất vị trí khu vực, loại đường phố đường phố, sau sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho vị trí đất cịn lại khu vực, loại đường phố đường phố Cách thức xác định giá đất vị trí thực định giá trực tiếp cho vị trí đất nêu Căn vào tiêu thức xếp loại vị trí đất uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiên hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho loại đường phố loại đô thị theo nguyên tắc : Đất vị trí số đường phố có mức giá cao đường phố ứng với hệ số 1, đất vị trí loại đường phố tương ứng có hệ số thấp ứng với mức giá thấp Hệ số vị trí định giá đất tất loại đất nêu tỷ lệ so sánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến thị trường vị trí đất so với vị trí số 1, tỷ lệ so sánh tiêu thức vị trí đất Khoa Đất Môi trường 13 Thị trường BĐS Giá đất tất loại đất định giá theo vị trí nêu tính cách lấy mức giá đất vị trí đất xác định (vị trí số 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất loại đất Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thị xã ,thị trấn, khu đô thị chưa xếp loại thị nằm khu vực đất nơng thơn (ngồi địa giới đất đô thị thành phố, thị xã xếp loại đô thị), định giá đất cụ thể áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đô thị loại V quy định Khoản giới hạn cho phép vận dụng qui định Khoản Điều nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất d Định giá cụ thể cho loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất - Đối với đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng : Căn mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định đất rừng sản xuất để định giá đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng Quy trình định giá đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thực quy trình định giá đất rừng sản xuất hướng dẫn mục II.3.2 Mức giá cụ thể cho hạng đất đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tối đa không vượt mức giá cụ thể hạng đất đất rừng sản xuất - Đối với đất nông nghiệp khác theo qui định Tiết d Mục Điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất Đai Giá loại đất nông nghiệp khác xác định mức giá đất cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh qui định cho loại đất nông nghiệp liền kề khu vực lân cận vùng (nếu đất liền kề) Mức giá đất cụ thể qui định cho loại đất nông nghiệp khác tối đa không vượt mức giá cụ thể qui định cho loại đất nông nghiệp liền kề, mức giá cao qui định cho đất nông nghiệp khu vực lân cận - Đối với đất xây dựng trụ sở quan đất xây dựng cơng trình nghiệp Căn mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất để định giá đất xây dựng trụ sở quan xây dựng cơng trình nghiệp theo nguyên tắc: Đất xây dựng trụ sở quan xây dựng cơng trình nghiệp nơng thơn vào giá đất nơng thơn; đất xây dựng trụ sở quan xây dựng cơng trình nghiệp thị vào giá đất đô thị Mức giá cụ thể qui định cho vị trí đất đất xây dựng trụ sở quan xây dựng công trình nghiệp tối đa khơng cao mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân quy định cho vị trí đất tương tự đất liền kề đất khu vực lân cận gần khơng có liền kề - Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng theo quy định Chính phủ; đất sở tơn giáo sử dụng; đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa đất phi nông nghiệp khác theo quy định Chính phủ (tại Tiết e Mục Điều Nghị định số 181/2004/NĐCP cấp ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai) Căn mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá loại đất liền kề để định giá cho loại đất trên, cụ thể là: + Trường hợp loại đất liền kề đất giá đất liền kề đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp; khơng có loại đất liền kề nêu vào giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực gần để định giá + Trường hợp loại đất liền kề với nhiều loại đất khác nhau, vào giá loại đất có mức giá cao Khoa Đất Môi trường 14 Thị trường BĐS Mức giá cụ thể quy định cho vị trí đất loại đất nói tối đa không cao mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh qui định cho vị trí tương tự đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề II.3.3 Định giá đất khu vực giáp ranh : a Giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: - Khi định giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân tỉnh có đất giáp ranh phải vào quy định Khoản Điều 12, Khoản Điều 14 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất hướng dẫn xác định giá đất theo Thông tư 114/2004/TT-BTC - Trước định giá đất khu vực giáp ranh qui định Khoản Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải tham khảo, trao đổi với mức giá dự kiến ban hành phải tuân thủ theo nguyên tắc qui định Tiết c Mục Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: "Đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo qui hoạch mức nhau" Trong trường hợp đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo qui hoạch, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng có sách phát triển kinh tế, xã hội, sách thu hút đầu tư khác nhau, mức giá khu vực giáp ranh chênh lệch tối đa không 20% - Trường hợp địa phương không thoả thuận với mức giá khu vực đất giáp ranh, báo cáo Thủ tướng Chính phủ định b Giá đất khu vực giáp ranh quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh , tình hình thực tế địa phương, quy định giá đất khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc : Khoảng cách đất giáp ranh tỉnh quy định có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức Trường hợp khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không giá đất khu vực đất giáp ranh xác định vào điều kiện thực tế khu vực Đối với đất nông thôn vùng ven đô thị (bao gồm xã tiếp giáp với nội thành phố thị trấn thuộc đô thị đặc biệt đô thị loại I thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, thị xã thị trấn thị cịn lại), giá đất khu vực xác định theo nguyên tắc định giá cho đất liền kề vận dụng khung giá đất Chính phủ qui định cho loại thị nằm liền kề Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể đất nông thôn vùng ven đô thị Khoa Đất Môi trường 15 Thị trường BĐS Khoa Đất Môi trường 16 ... lượng tiêu thụ tối đa, vào thị trường bất động sản khu vực mới, nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thế, hạ giá bán chút Khoa Đất Môi trường Thị trường BĐS - Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khác với... đầu: nhằm phục vụ cho sách lược dẫn đầu thị trường Cơng ty đầu đàn có thực lực hùng hậu, uy tín cao định giá bất động sản tương đối cao bất động sản loại thị trường, chẳng hạn nhiều mà đầu tư nước... phương pháp có khó khăn tính di biệt bất động sản, mặt khác số liệu tham khảo cũ, thời gian vượt 1-2 tháng Còn loại bất động sản định giá lại không phổ biến đưa thị trường lần đầu khơng thể dùng phương