bộ tài nguyên và môi trờng trung tâm điều tra quy hoạch đất đai báo cáo tổng kết đề tài nhánh những vấn đề kinh tế trong thị trờng bất động sản thuộc đề tài độc lập cấp nhà nớc đtđl 2002/15 nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam Chủ nhiệm đề tài nhánh: kS phùng văn nghệ 5839-2 hà nội 6/2005 1 đặt vấn đề Bất động sản (BĐS) nói chung và đất đai nói riêng có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội của đất nớc, đặc biệt là trong giai đoạn nền kinh tế chuyển đổi theo hớng phát triển kinh tế thị trờng định hớng XHCN nh ở nớc ta. Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nớc ta đã đạt đợc nhiều thành tựu to lớn nhng nhiều loại thị trờng cha đợc thiết lập, hoặc cha đợc phát triển, do vậy đã có phần hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng trởng kinh tế. Đại hội VIII của Đảng cộng sản Việt nam đã xác định sự cần thiết phải tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trờng, trong đó có thị trờng BĐS. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII của Đảng chỉ rõ Phát triển mạnh thị trờng hàng hoá và dịch vụ, tổ chức quản lý và hớng dẫn tốt thị trờng lao động, quản lý chặt chẽ thị trờng bất động sản, xây dựng thị trờng vốn . và Nghị quyết Đại hội đã nêu rõ những quan điểm cơ bản về các vấn đề có liên quan đến thị trờng BĐS ở nớc ta: . cần tổ chức, quản lý tốt thị trờng BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, .khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hớng dẫn và quản lý của nhà nớc. Nghị quyết nhấn mạnh sự cần thiết phải . ban hành những qui định cụ thể về sở hữu và sử dụng BĐS, về quyền sử dụng đất, tiền tệ hoá BĐS thuộc sở hữu nhà nớc Nhấn mạnh tầm quan trọng và sự cần thiết phát triển tiếp tục phát triển thị trờng BĐS trong thời gian tới; trong Báo cáo chính trị Đại hội Đại biểu đảng toàn quốc lần thứ IX của Đảng đã chỉ rõ chủ động tổ chức phát triển thị tr ờng BĐS .cho phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên thị trờng theo qui định của pháp luật. Trong phơng hớng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội 5 năm 2001-2005 có nêu phát triển thị trờng BĐS trong đó có thị trờng QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển nhợng QSDĐ; 2 mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đợc dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh. Tính đủ giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp nhà nớc, cơ quan nhà nớc và lực lợng vũ trang, ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả. Sớm hình thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên toàn quốc. Tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ và tập trung đất canh tác trên cơ sở chuyển đổi một bộ phận quan trọng lao động nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Sửa đổi các qui định về chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, thúc đẩy quá trình bán nhà ở của nhà nớc tại các đô thị, mở rộng các hình thức kinh doanh BĐS. Giải quyết dứt điểm những tranh chấp về sở hữu nhà còn tồn đọng. Từng bớc mở rộng thị trờng BĐS cho ngời Việt nam ở nớc ngoài và ngời nớc ngoài tham gia đầu t. Qui hoạch sử dụng đất đai, nhất là ở các đô thị, theo hớng văn minh hiện đại, công bố công khai qui hoạch để doanh nghiệp và ngời dân thực hiện. Thị trờng BĐS cũng nh thị trờng đất đai ở nớc ta mới đợc hình thành và chính thức đi vào hoạt động trong vòng 10 năm trở lại đây. Nghiên cứu bất động sản, thị trờng bất động sản, đặc biệt việc nghiên cứu các vấn đề kinh tế đất liên quan đến thị trờng bất động sản còn là một vấn đề rất mới ở nớc ta. Xuất phát từ vấn đề nêu trên, việc thực hiện đề tài: Nghiên cứu những vấn đề kinh tế đất trong thị trờng bất động sản là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Mục tiêu của đề tài: Nghiên cứu làm rõ nội dung cơ bản về những vấn đề kinh tế đất trong thị trờng bất động sản, làm cơ sở cho việc kiến nghị với Nhà nớc hoàn thiện các chính sách phát triển thị trờng bất động sản. Phạm vi nghiên cứu: giới hạn trong khuôn khổ những vấn đề chủ yếu về kinh tế đất có ảnh hởng đến thị tr ờng bất động sản. Nội dung nghiên cứu: nghiên cứu những vấn đề kinh tế đất trong thị trờng bất động sản chỉ tập trung vào những nội dung chủ yếu sau: giá đất, 3 thuế, phí và lệ phí, đền bù, thế chấp đất đai và sự tác động của các yếu tố quản lý kinh tế đến thị trờng bất động sản Các phơng pháp chính đợc áp dụng trong quá trình nghiên cứu: phơng pháp duy vật biện chứng và lịch sử; phơng pháp tiếp cận hệ thống; phơng pháp kế thừa; phơng pháp điều tra khảo sát; phơng pháp chuyên gia; phơng pháp thống kê, phân tích. Kết quả nghiên cứu đề tài đợc trình bày trong 88 trang. Ngoài đặt vấn đề và kết luận, báo cáo đợc chia thành các phần chính sau: Chơng I: Bất động sản, thị trờng bất động sản Chơng II: Nghiên cứu giá đất Chơng III: Nghiên cứu thuế, phí và lệ phí đất đai Chơng IV: Nghiên cứu chính sách đền bù đất đai Chơng V: Nghiên cứu thế chấp đất đai trong thị trờng bất động sản Chơng VI: Nghiên cứu sự tác động của các yếu tố quản lý kinh tế đối với thị trờng bất động sản Chơng VII: Đề xuất và kiến nghị giải quyết những vấn đề kinh tế đất trong thị trờng bất động sản 4 Chơng I Bất động sản và thị trờng bất động sản 1.1. Bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản đợc chia thành 2 loại bất động sản (BĐS) và động sản (ĐS); tuy nhiên tiêu chí phân loại BĐS của các nớc có khác nhau, nhng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Bộ luật Dân sự nớc ta quy định tại Điều 181 Bất động sản là các tài sản không thể di dời đợc bao gồm: a)Đất đai; b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c)Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định 1.1.2. Bất động sản hàng hoá và đặc điểm của nó 1.1.2.1. Bất động sản hàng hoá Không phải tất cả BĐS đều là hàng hoá. Muốn trở thành hàng hoá, quyền về giao dịch đối với mỗi loại BĐS cụ thể phải đợc pháp luật qui định đối với chủ của nó. Chính vì vậy, cùng là một loại BĐS nh nhau nhng việc có đợc tham gia thị trờng BĐS hay không, phải đợc Luật pháp qui định. Đất đai là BĐS nhng pháp luật mỗi nớc cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trờng BĐS. Các nớc theo kinh tế thị trờng nh Mỹ, các nớc EU, Nhật, Australia, một số nớc ASEAN-Thailand, Malaysia , Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá đợc giao dịch trên thị trờng BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) đợc phép giao dịch trên thị trờng BĐS, nhng đất đai thuộc sở hữu Nhà nớc không đợc mua bán mà chỉ đợc chuyển quyền sử dụng đất. ở nớc ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trờng BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ, các công trình hạ 5 tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nớc ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng (QSD) đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tợng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trờng BĐS. Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trờng bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. 1.1.2.3. Đặc điểm của bất động sản hàng hoá - Hàng hoá bất động sản gắn liền với một vị trí cố định, không thể di dời, nên giá trị của nó chịu ảnh hởng bởi các hoạt động của các chủ sử dụng đất lân cận và chính sách của Nhà nớc đối với việc phát triển khu vực có BĐS đó. Ngời chủ BĐS có thể tự nhiên đợc hởng và có thể mất (không có bồi hoàn) do giá trị đất đai thay đổi. - Bất động sản là loại hàng hoá cần nhiều vốn đầu t trung, dài hạn. Những ngời có thu nhập bình thờng khó có đủ điều kiện tham gia giao dịch nếu không có sự hỗ trợ của thị trờng tài chính (ở Mỹ thị trờng chứng khoán BĐS chiếm 40% thị trờng nợ). Ngoài ra, BĐS cùng với đất đai có thể tham gia thị trờng tài chính, đặc điểm này cho phép các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân có BĐS huy động đợc nguồn vốn lớn để đầu t cho các nhu cầu da dạng của mình. Ngợc lại nếu không có chính sách phù hợp thì nguồn vốn này coi nh bị đóng băng. - Hàng hoá BĐS luôn nằm trong một không gian nhất định, có ảnh hởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị, môi trờng sống của dân c trong khu vực. BĐS có thể đợc xem nh là sản phẩm của nhiều ngành kinh tế, khoa học, kỹ thuật, quy hoạch, kiến trúc, môi trờng .v.v. Chính vì vậy việc tạo lập BĐS cũng nh thị trờng bất động sản không tránh khỏi sự chi phối bởi các quy định của các lĩnh vực trên. 6 - Bất động sản hàng hoá; ngoài những đặc điểm chung, mỗi loại BĐS lại có đặc điểm và yêu cầu do cơ cấu nhu cầu xác định về chất lợng, cấu trúc, vị trí, mục đích sử dụng, loại hình sở hữu và các thông số định giá đòi hỏi chi phí lớn trong công tác lập, quản lý và bảo đảm thông tin thị trờng. Những đặc điểm và yêu cầu nêu trên xác định đặc điểm của từng loại BĐS trong thị trờng. 1.2. Thị trờng bất động sản 1.2.1. Khái niệm Thị trờng BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trờng; Thị trờng BĐS có thể đợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghiã rộng, thị trờng bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trờng bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị trờng BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trờng hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lợng và giá cả. Phạm vi hoạt động của Thị trờng BĐS do pháp luật của mỗi nớc quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền đợc mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều đợc mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BBĐS bao gồm chuyển nhợng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà. Chức năng của Thị trờng BĐS là đa ngời mua và ngời bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trờng. 1.2.2. Các đặc trng thị trờng bất động sản - Thị trờng bất động sản chịu sự can thiệp nhiều từ phía Nhà nớc, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế- kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân c, khu kinh tế tập trung v.v.), trong việc xác 7 lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản bất động sản của công dân, tổ chức trong quá trình trao đổi bất động sản hàng hoá. - Tính phức tạp của quá trình giao dịch (mua bán, cho thuê .) bất động sản hàng hoá làm tăng thời gian và chi phí giao dịch (thông tin, t vấn, kiểm định, thanh toán .). - Do đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm (tổng cung về đất hầu nh không thay đổi, mặc dù ở những nớc phát triển việc khai thác không gian 3 chiều cả trong lòng đất, trên cao đợc chú trọng nhng chi phí khai tác và sử dụng chiều sâu, chiều cao lớn), yếu tố đầu cơ trong thị trờng bất động sản luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trờng thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực nh tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Kinh nghiệm nhiều nớc cho thấy việc đầu cơ vào bất động sản có thể làm vỡ thế cân bằng phát triển, tạo ra tam giác nợ gồm các bên ngân hàng, dân c và các nhà đầu t kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế và xã hội (nền kinh tế bong bóng của Nhật vào đầu những năm 80, khủng hoảng tài chính khu vực Đông Nam á cuối thập kỷ 90). - Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc khai thông thị trờng bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh bất động sản mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá bất động sản vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ. - Tất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh, tuyệt đại bộ phận hộ dân c đều có nhu cầu tham gia vào thị trờng bất động sản với t cách ngời mua, ngời bán, ngời cho thuê hoặc thuê, ngời giao hoặc nhận thừa kế, ngời thế chấp, hoặc nhận thế chấp, ngời phát mại . bất động sản hàng hoá. Do cơ cấu cung- cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nớc áp dụng đối với các đối tợng khác nhau nên thị trờng bất động sản dễ bị phân khúc, nếu thiếu sự 8 phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trờng này. - Thị trờng bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trởng kinh tế, dễ bị nóng khi nền kinh tế có mức tăng trởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. - Thị trờng bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Các yếu tố nh biến động chính trị, môi trờng xã hội, phong tục, tập quán, ớc lệ cộng đồng v.v. đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trờng 9 Chơng II Nghiên cứu giá đất 2.1. giá đất, định giá đất và thị trờng bất động sản trên thế giới 2.1.1. Khái quát về giá đất trên thế giới Hầu hết những nớc có nền kinh tế thị trờng, giá đất đợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Xét về phơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nớc quy định và giá đất thị trờng. Giá đất thị trờng đợc hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan; giá đất Nhà nớc quy định trên cơ sở giá thị trờng nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nớc. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trờng, trong đó giá đất Nhà nớc quy định ở trạng thái tĩnh tơng đối còn giá đất thị trờng luôn ở trạng thái động. 2.1.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản. Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất đợc coi là một tài sản thống nhất và gọi chung là bất động sản. Trong hoạt động định giá có định giá bất động sản và định giá đất. Định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực đợc nhiều nớc trên thế giới kể cả các nớc phát triển cũng nh các nớc đang phát triển quan tâm đầu t nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nớc nh Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung quốc, định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phơng pháp định giá đất và bất động sản đã đợc đa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự