Đang tải... (xem toàn văn)
BT nhóm 2 luật đất đai
ĐỀ BÀI Năm 1994, ông B mua nhà của bà M tại xã Yên Hưng, huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định( bà M có giấy tờ đất của bố mẹ để lại). Việc mua bán được làm bằng hợp đồng viết tay. Năm 1998, bà M được UBND huyện Ý Yên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( GCNQSDĐ) đối với mảnh đất này. Sau khi được cấp GCNQSDĐ, bà M khởi kiện đòi ông B trả lại nhà đất, với lí do là việc mua bán đất là vô hiệu. Hỏi: a. Vụ việc trên cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết? Vụ việc này giải quyết như thế nào theo đúng quy định của pháp luật hiện hành? b. Người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng( QSDĐ) có chuyển nhượng được không? Bình luận về loại vụ việc tranh chấp này? c. Tư vấn giúp ông B đấu tranh bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. MỘT SỐ TÊN VĂN BẢN, TỪ VIẾT TẮT GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND: Ủy ban nhân dân Nghị quyết 02/2004: Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình Nghị quyết 01/2003: Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình. LĐĐ 2003: Luật đất đai năm 2003 a. Vụ việc trên cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết? Vụ việc này giải quyết như thế nào theo quy định của pháp luật hiện hành 1. Sau khi được cấp GCNQSDĐ, bà M đã khởi kiện đòi ông B trả lại nhà đất. Vụ việc này được xem là tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên theo khoản 1 Điều 136 LĐĐ 2003 thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân. Trước khi vụ việc được Tòa án nhân dân giải quyết thì việc tranh chấp đất đai giữa bà M và ông B phải thông qua thủ tục hòa giải. Hòa giải về tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 135 LĐĐ 2003. Cụ thể, trường hợp các bên tranh chấp không thể tự hòa giải thương lượng được với nhau thì việc giải quyết tranh chấp sẽ thông qua tổ hòa giải ở cơ sở. Nếu hòa giải ở cơ sở vẫn không đạt được sự thống nhất thì các bên có quyền gửi đơn đến UBND xã Yên Hưng để yêu cầu tổ chức việc hòa giải. Việc hòa giải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND xã Yên Hưng. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND xã Yên Hưng. Nếu như việc hòa giải ở UBND xã mà một bên hoặc các bên không nhất trí thì một trong hai bên sẽ gửi đơn khởi kiện đến tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Tòa án căn cứ biên bản hòa giải để thụ lý đơn khiếu kiện. 2. Việc mua bán đất giữa ông B và bà M là một giao dịch dân sự, do đó cần phải tuân thủ các quy định của BLDS về nội dung và hình thức của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, giao dịch giữa bà M và ông B không đúng với quy định của pháp luật. Cụ thể, hợp đồng của ông B và bà M là hợp đồng viết tay không có chứng nhận công chứng của nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã Yên Hưng. Khoản 2 Điều 124 BLDS 2005 quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”. Điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật đất đai 2003 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Do giao dịch mua bán đất giữa ông B với 2 bà M không đảm bảo các điều kiện nêu. Nếu bà M khởi kiện ông B với lí do hợp đồng vô hiệu thì theo Điều 127, Điều 134, Điều 136, Điều 410 BLDS, Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng giữa ông B và bà M bị vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Khi hợp đồng vô hiệu thì sẽ phát sinh những hậu quả pháp lý qui định tại Điều 137 BLDS: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập hay nói cách khác pháp luật dân sự không công nhận và bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng. Do đó nếu các bên đang thực hiện thì không tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa. Tiếp theo, các bên hoàn trả chon nhau những gì đã nhận tức là bà M sẽ phải trả lại số tiền mà ông B đã thanh toán, đồng thời ông B phải trả lại nhà đất cho bà M. Hợp đồng vô hiệu có thể chỉ do lỗi một bên mà cũng có thể do lỗi của hai bên và vấn đề bồi thường thiệt hại được đặt ra cả trong trường hợp mức độ lỗi của hai bên là tương đương nhau. Do đó, Tòa án phải xác định mức độ lỗi của từng bên trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại: nếu mỗi bên đều có lỗi tương đương nhau thì mỗi bên phải chịu ½ giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên. b. Người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất (QSDĐ) có chuyển nhượng được không? Bình luận về loại vụ việc tranh chấp này ? 3 b.1. Hiện nay, người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo được các điều kiện: Thứ nhất, những quyền sử dụng đất mà pháp luật qui định là được phép thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản. Tức là không thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện mà không đủ điều kiện và những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ hai, vì giao dịch về quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự nên người có quyền sử dụng đất phải thực sự sẵn sàng, tự nguyện xác lập và thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Về điều kiện, người sử dụng đất khi tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có những điều kiện được qui định tại Điều 106 LĐĐ 2003. Đó là: +) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;; +) Đất không có tranh chấp; +) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; +) Trong thời hạn sử dụng đất. Về hình thức pháp lý, điểm b khoản 1 Điều 127 LĐĐ 2003 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Như vậy, các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thể hiện dưới hình thức hợp đồng, được lập thành văn bản và có chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc công chứng của nhà nước. Cũng theo khoản 1 Điều 66 Nghị định 84/2007 qui định về thời hạn thống nhất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng Giấy chứng nhận thì kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có GCNQSDĐ mới được thực hiện quyền chuyển nhượng trừ trường hợp qui định tại khoản 2 Điều 66 cũng thuộc Nghị định 84/2007. Đó là trường hợp trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng qui định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và người sử dụng đất có một 4 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất qui định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của LĐĐ 2003 thì vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất vẫn chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. b.2. Bình luận về loại vụ việc tranh chấp này Vụ việc tranh chấp đất đai giữa bà M và ông B là loại tranh chấp mà các bên đương sự làm hợp đồng không đảm bảo về hình thức pháp lí, sau đó UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến phát sinh tranh chấp do hợp đồng vô hiệu. Đây là loại tranh chấp rất hay xảy ra trong đời sống thực tế. Khi giao dịch giữa ông B và bà M xuất hiện năm 1994 thì bà M chưa có GCNQSDĐ nhưng bà M lại có giấy tờ thừa kế của bố mẹ để lại nên bà vẫn có quyền chuyển nhượng đất cho ông B nếu như đất của bà M không có tranh chấp, không nằm trong đất quy hoạch và còn thời hạn sử dụng đất. Việc mua bán giữa ông B và bà M được làm bằng hợp đồng viết tay vào thời điểm năm 1994 không có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc mua bán đất nên hợp đồng giao dịch này không được nhà nước công nhận hay hợp đồng vô hiệu. Như vậy, quyền và lợi ích hợp pháp của ông B đối với mảnh đất đã mua của bà M đã bị ảnh hưởng. Về loại vụ việc tranh chấp này, có thể do bên chuyển nhượng hoặc bên nhận nhượng hoặc cả hai bên không nắm rõ, không hiểu rõ qui định pháp luật về trình tự, thủ tục, hình thức pháp lí của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên dẫn đến việc hợp đồng bị coi là vô hiệu. Cơ quan có thẩm quyền do chưa biết việc chuyển nhượng và không có căn cứ về việc chuyển nhượng đó nên vẫn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên chuyển quyền sử dụng đất. Từ đó dẫn đến xảy ra tranh chấp đất đai. Nếu như cả hai bên sau khi chuyển nhượng xong mà bên nhận chuyển nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, thì khi làm thủ tục bên nhận chuyển nhượng sẽ biết mình không được cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ vì hợp đồng viết tay kia là vô hiệu. Từ đó, bên nhận chuyển nhượng có cách khắc phục để hợp đồng có hiệu lực thì có thể tranh chấp đã không xảy ra. Như vậy, hợp đồng dân sự vô hiệu sẽ dẫn tới nhiều hậu quả pháp lý bất lợi, do đó ngay khi xác lập hợp đồng các bên cần tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của 5 một hợp đồng nhằm hạn chế tới mức thấp nhất những thiệt hại phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng và tranh chấp đất đai xảy ra. c. Tư vấn giúp ông B đấu tranh bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình Theo phân tích ở trên, hợp đồng viết tay giữa ông B và bà M bị coi là vô hiệu. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông B, ta cần xác định lỗi của bà M trong việc làm hợp đồng vô hiệu và xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Theo các quy định tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004 về xác định thiệt hại của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết số 01/2003 về xác định thiệt hại của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu thì có thể xác định thiệt hại trong hợp đồng vô hiệu nói chung bao gồm: - Khoản tiền mà các bên bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu khi tài sản là đối tượng của hợp đồng bị vô hiệu bị hư hỏng; - Khoản tiền mà các bên bỏ ra để làm tăng giá trị của tài sản là đối tượng của hợp đồng bị vô hiệu; - Khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm; - Các thiệt hại khác (nếu có). Như vậy, nếu ông B đã bỏ ra khoản tiền đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm . trên đất thì bà M phải thanh toán cho ông B phần giá trị tăng thêm đó. Nếu như giá nhà đất lúc đó đã tăng thì bà M phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm và bồi thường các thiệt hại khác (nếu có). 6 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. CAND, Hà Nội, 2011. Bộ luật dân sự năm 2005. Luật đất đai năm 1993. Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010). Nghị định của Chính phủ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình. Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình. Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai. Trần Quang Huy (Chủ biên), Nguyễn Văn Phương, Pháp luật đất đai - Bình luận và giải quyết tình huống, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2005. moj.gov.vn vietlaw.gov.vn 7