Đang tải... (xem toàn văn)
Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam
1 CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU 1.1 BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU 1.1.1 Bối cảnh thực tiễn Trong giai đoạn từ năm 2000 đến 2008, bất động sản (BĐS) là một trong những ngành kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao qua hầu hết các chỉ tiêu thể hiện quy mô cũng như hiệu quả. Theo Tổng cục Thống kê (2010a), trong giai này tốc độ tăng trưởng bình quân về số lượng doanh nghiệp là 41,4%/năm, vốn kinh doanh là 36%/năm. Hầu hết các chỉ tiêu căn bản thể hiện quy mô và hiệu quả của doanh nghiệp ngành BĐS đều tăng với tốc độ cao hơn mức trung bình của các ngành kinh tế khác, chẳng hạn như tốc độ phát triển bình quân giai đoạn 20002008 của ngành BĐS cao hơn mức trung bình của các ngành kinh tế trong cả nước về số lượng doanh nghiệp là 20%, số lao động là 11%, nguồn vốn đầu tư là 15%, tài sản cố định là 6%, doanh thu thuần là 14%, lợi nhuận trước thuế là 182%, thuế và các khoản nộp ngân sách là 29% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Các chỉ tiêu đo lường hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngành BĐS có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với mức trung bình của cả nước, đặc biệt là chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh và tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu cao hơn mức chung của cả nước lần lượt là 150% và 82% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Tốc độ tăng trưởng cao là động lực thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào ngành lớn nhất cả nước, theo Tổng cục Thống kê (2010b) ngành BĐS thu hút 33,8% tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam trong năm 2009. Cũng giống như các ngành kinh tế khác ở Việt Nam, các giai đoạn phát triển của ngành BĐS phụ thuộc nhiều vào các giai đoạn cải cách thể chế của quốc gia. Xem xét các văn bản pháp luật hướng dẫn có liên quan, Đào Anh Kiệt (2010) chia quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam làm ba giai đoạn là trước năm 1993, từ 19932003, và từ năm 2003 đến nay. Các đặc điểm và bối cảnh nền kinh tế của các giai đoạn trong quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam được tóm tắt ở Bảng 1.1. 2 Bảng 1.1: Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam Giai đoạn Bối cảnh và khung pháp lý Đặc điểm Trước năm 1993 Hiến pháp năm 1980; luật đất đai năm 1987: Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng, không có quyền chuyển nhượng và các quyền khác Chủ yếu là các giao dịch phi chính thức. Rất ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Sản phẩm BĐS rất thô sơ, chủ yếu là quyền sử dụng đất. Giao dịch chủ yếu bằng vàng. Từ năm 1993 đến 2003 Luật đất đai năm 1993: người sử dụng đất có 5 quyền là chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp và góp vốn; Pháp lệnh 1994: tất cả các tổ chức sử dụng đất vào mục đích kinh doanh chuyển sang hình thức thuê đất; Khủng hoảng kinh tế khu vực châu Á 1997; thí điểm chính sách giao đất tại TP.HCM vào năm 2000. Chính thức xuất hiện ngành kinh doanh BĐS tại Việt Nam. BĐS chủ yếu là các giao dịch thứ cấp. Ngoài sản phẩm đất thô, còn có thêm hình thức phân lô bán nền rất phát triển. Khu vực nước ngoài bắt đầu quan tâm đến thị trường BĐS Việt Nam với các hình thức BOT, BT và liên doanh với trong nước để phát triển sản phẩm ở trình độ cao như cao ốc căn hộ, văn phòng cho thuê, hạ tầng khu công nghiệp, bến bãi. Giai đoạn 2003 đến nay Nhiều văn bản pháp luật ra đời để điều chỉnh thị trường: Luật đất đai 2003, luật xây dựng, luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS; Việt Nam gia nhập WTO; thị trường chứng khoán phát triển. Từ năm 2008 đến nay, Chính phủ áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt để kiềm chế lạm phát. Sàn giao dịch BĐS ra đời. Sản phẩm BĐS đa dạng từ thô sơ đến cao cấp. Có mối liên hệ khắn khít với thị trường tài chính, chính sách tài chính ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS. Với chính sách tiền tệ thắt chặt của Chính phủ từ năm 2008 làm hạn chế giao dịch trên thị trường BĐS. Nguồn: Tổng kết từ tham khảo Đào Anh Kiệt (2010). 3 Trải qua các giai đoạn hình thành và phát triển, đến nay ngành BĐS Việt Nam hình thành các sản phẩm kinh doanh đa dạng và thị trường đã hình thành nhiều dịch vụ hỗ trợ cho hoạt động của ngành như dịch vụ tư vấn pháp lý, quỹ đầu tư, thẩm định giá trị BĐS. Tuy nhiên, ngành BĐS Việt Nam còn một số tồn tại xuất phát từ chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp BĐS như sau: Đối với chính sách điều tiết thị trường BĐS của Chính phủ: Bảng 1.1 cho thấy các chính sách điều tiết của Chính phủ có tác động rất lớn đối với đặc trưng và sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Với tốc độ phát triển nhanh của thị trường BĐS đòi hỏi Chính phủ phải ban hành nhiều chính sách để điều tiết thị trường. Từ năm 2008 đến 2010, Chính phủ Việt Nam đã ban hành tổng số 49 văn bản luật và dưới luật để điều tiết thị trường BĐS 1 . Tuy nhiên, các chính sách ban hành (nói chung cho cả nền kinh tế, trong đó có ngành BĐS) ít dựa trên cơ sở liên kết giữa các chủ thể tham gia thị trường như doanh nghiệp, người tiêu dùng, các định chế tài chính và các cơ quan quản lý nhà nước lẫn nhau (Ohno, 2009; Porter & các cộng sự, 2010). Điều này hàm ý Chính phủ chưa nhận thức đầy đủ tầm quan trọng của các mạng lưới liên kết trong vấn đề hoạch định chính sách. Hệ quả là nhiều văn bản pháp luật ban hành còn rườm rà và chồng chéo (Porter & các cộng sự, 2010). Mặc dù Chính phủ khá nhạy bén trong ban hành các chính sách điều tiết thị trường BĐS, nhưng vẫn còn thiếu các chính sách tạo ra các công cụ hỗ trợ vốn cho thị trường, đặc biệt là các kênh huy động vốn dựa trên sự liên kết giữa các chủ thể trên thị trường. Trong bối cảnh lạm phát, Chính phủ đang ngày càng ban hành nhiều chính sách thắt chặt các kênh huy động vốn từ khách hàng (Vũ Đình Ánh, 2010). Trong khi đó, kênh huy động vốn dưới hình thức các hình thức liên kết các chủ thể tham gia thị trường thì chưa có ở Việt Nam. Chẳng hạn như quỹ tín thác BĐS (Real Estate Investment Trust – REIT) chỉ bắt đầu nhận thức ở mức độ khái niệm tại Việt Nam, chủ yếu là các quỹ ở nước ngoài đầu tư vào thị trường trong nước nhưng 1 Thống kê của tác giả luận án trên website: www.luatvietnam.vn (truy cập ngày 12/03/2011). 4 không đáng kể (Trần Kim Chung, 2010); chưa có hệ thống tín dụng nhà ở như Thái Lan (là hệ thống nhận tiền đặt cọc để cung cấp vốn vay xây dựng nhà ở); chưa có hệ thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc như ở Singapore (Bộ Xây dựng, 2010). Bởi vì các cộng cụ huy động vốn còn hạn chế, nên thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc rất nhiều vào thị trường tín dụng, khi lạm phát xảy ra (từ năm 2008 đến nay) Chính phủ áp đặt chính sách tiền tệ thắt chặt làm đe dọa sự tồn tại của nhiều doanh nghiệp BĐS. Do vậy, vấn đề cấp bách hiện nay đối với Chính phủ là cần phải đa dạng các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng với các hình thức dựa trên sự liên kết các chủ thể tham gia thị trường có thể là một lựa chọn thay thế. Muốn làm được điều này cần phải có một khung lý thuyết về sự liên kết xã hội để làm nền tảng. Đối với hành vi của doanh nghiệp bất động sản: Thứ nhất, trong công tác tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án ưu thế nghiêng về các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước (Porter & các cộng sự, 2010). Điều này được nhiều chuyên gia (danh sách đính kèm phụ lục 2) giải thích một phần là do yếu tố lịch sử để lại vì nguồn gốc đất đai trong nền kinh tế phần lớn thuộc sở hữu quốc dân trước đây, hoặc là do các doanh nghiệp nhà nước được sự hỗ trợ từ các cơ quan quản lý nhà nước. Mặt khác, tính minh bạch của các thông tin trên các loại thị trường (trong đó có thị trường BĐS) ở Việt Nam hiện nay còn rất kém (Porter & các cộng sự, 2010), trong khi đó quỹ đất phát triển dự án chủ yếu được thực hiện theo quyết định giao đất của cơ quan quản lý nhà nước được phân công (Đào Anh Kiệt, 2010). Do vậy, việc lựa chọn doanh nghiệp để giao đất phát triển dự án phụ thuộc rất nhiều vào các mối quan hệ cá nhân của chủ doanh nghiệp với cá nhân lãnh đạo của cơ quan quản lý nhà nước. Bởi vì lợi ích mang lại từ các mối quan hệ với chính quyền được nhận thấy rõ ràng, nên phần lớn các doanh nghiệp chủ yếu quan tâm đến việc thiết lập các mối quan hệ với chính quyền, mà đánh đổi thời gian để quan tâm đến các lợi ích mang lại từ mạng lưới bên trong và các chủ thể bên ngoài khác. Các doanh nghiệp đầu tư thời gian, thậm chí tiền bạc vào việc tìm cách móc nối với chính quyền để trục lợi, điều này làm các mối quan hệ trở thành nguồn lực có tác động tiêu cực đối với nền 5 kinh tế (theo kết quả phỏng vấn chuyên gia của luận án năm 2010, danh sách có đính kèm ở phụ lục 2). Với nhận thức như vậy thì doanh nghiệp rất khó có thể khai thác hết các lợi ích từ các mối quan hệ để phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Thứ hai, Doanh nghiệp BĐS Việt Nam phần lớn là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trong thời gần đây, quy mô vốn của doanh nghiệp BĐS có xu hướng tăng, nhưng tính đến năm 2007 có đến 88% các doanh nghiệp BĐS có quy mô dưới 50 tỷ đồng (con số này tính chung cho các ngành kinh tế cả nước là 95%, xem Hình 1.1), khoảng 72% doanh nghiệp có quy mô lao động dưới 9 người (con số này tính chung cho các ngành kinh tế cả nước là 55%, xem Hình 1.2). Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ rất khó tham gia tạo sản phẩm vì đặc trưng của ngành BĐS là ngành thâm dụng vốn, nếu các doanh nghiệp này sử dụng các mối quan hệ cá nhân để dành quyền sử dụng quỹ đất thì cũng không có khả năng triển khai. Lúc đó tất yếu sẽ dẫn đến hiện tượng chuyển nhượng dự án trên giấy tờ, làm đẩy giá thành và giá bán BĐS ở thị trường Việt Nam lên cao tương đối so với một số nước Châu Á (xem Hình 1.3). Hình 1.1: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô vốn 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% Dưới 0,5 tỷ đồng Từ 0,5 đến dưới 1 tỷ đồng Từ 1 đến dưới 5 tỷ đồng Từ 5 đến dưới 10 tỷ đồng Từ 10 đến dưới 50 tỷ đồng Từ 50 đến dưới 200 tỷ đồng Từ 200 đến dưới 500 tỷ đồng Từ 500 tỷ đồng trở lên T ỷ tron g do anh ng hiệp th eo q uy m ô v ốn Cả nước Bất động sản Hình 1.2: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô lao động 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Dưới 5 người 59 người 1049 người 50 199 người 200 299 người 300 499 người 500 999 người 1000 4999 người 5000 người trở lên Tỷ lệ số doanh nghiệp theo quy mô lao động Cả nước Bất động sản Nguồn: Tính toán từ dữ liệu điều tra doanh nghiệp năm 2007 của Tổng cục Thống kê (2010a). 6 Hình 1.3: Giá bán và cho thuê căn hộ hạng sang tại thị trường Châu Á năm 2010 Nguồn: Townsend (2011), trang 8. Tuy nhiên, các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ có thể phát triển dự án bằng cách huy động vốn từ bên ngoài. Nhưng trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay các kênh huy động vốn rất hạn chế, các doanh nghiệp chủ yếu vay vốn từ ngân hàng thương mại và sử dụng vốn ứng trước của khách hàng để phát triển dự án. Điều này thể hiện rất rõ trong thời gian từ năm 2007 đến nay, khi Chính phủ kiềm chế lạm phát bằng chính sách tiền tệ thắt chặt đã tạo áp lực chi phí lãi vay lên các doanh BĐS. Trước bối cảnh đó, buộc các doanh nghiệp tập trung huy động vốn từ khách hàng bằng cách hạ giá các sản phẩm bất động sản trên giấy tờ (xem Hình 1.4 và Hình 1.5) để có vốn hoàn thiện dự án, nhằm giảm áp lực lãi vay. Hình 1.4: Giá chào bán căn hộ Hình 1.5: Giá cho thuê mặt bằng TTTM Nguồn: Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011) Thứ ba, các hoạt động phân phối sản phẩm trên thị trường BĐS Việt Nam diễn biến phức tạp và nhiều cấp độ. Theo ước tính của Vũ Đình Ánh (2010) thì có 7 khoảng 80% các giao dịch trên thị trường BĐS là phi chính thức. Trước năm 2007, thị trường BĐS cùng với chứng khoán là một trong những kênh đầu tư phổ biến của người dân (Vũ Đình Ánh, 2010), người mua BĐS cũng đồng thời đóng vài trò là nhà đầu tư BĐS nên đẩy giá BĐS lên cao (xem Hình 1.3). Mặt khác, theo thống kê của Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011) trước năm 2007, trung bình mỗi dự án có đến 95% khách hàng của CBRE ở thành phố Hồ Chí Minh mua nhà ở bằng nguồn vốn vay. Do vậy, từ năm 2007 đến nay, chính sách tiền tệ thắt chặt được Chính phủ sử dụng để kiềm chế lạm phát, làm cho cầu BĐS giảm đi đáng kể (Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền, 2011). Tóm lại, hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS là chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp có liên quan đến việc nhận thức chưa đầy đủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên chưa hoạch định được chính sách sử dụng các mối quan hệ tối ưu. Đối với chính sách điều tiết vĩ mô, Chính phủ chưa quan tâm đúng mức đến sự liên kết giữa các chủ thể trên thị trường nên dẫn đến hiệu ứng của chính sách không cao; mặc dù các chính sách điều tiết thị trường được ban hành nhiều nhưng chưa tạo ra sự đa dạng về các công cụ hỗ trợ thị trường, đặc biệt là các công cụ huy động vốn cho doanh nghiệp BĐS. Đối với doanh nghiệp BĐS thì chịu sự chi phối nhiều bởi mối quan hệ cá nhân của lãnh đạo doanh nghiệp với các cá nhân cơ quan quản lý nhà nước trong việc tiếp cận quỹ đất, nên doanh nghiệp nhận thức về vai trò của các mối quan hệ bị lệch lạc và chưa khai thác tối ưu và chưa sử dụng các mối quan hệ để phục vụ cho các họat động kinh doanh. Bởi vì hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam có liên quan đến mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên rất cần một khung lý thuyết giúp doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng góp của chúng trong các hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, làm căn cứ khoa học và thực tiễn giúp doanh nghiệp BĐS nhận diện và hoạch định các chương trình phát triển và sử dụng các mối quan hệ phục vụ hoạt động kinh doanh; đồng thời qua đó 8 cũng xác định được luận cứ khoa học và thực tiễn về mối liên kết giữa các chủ thể tham gia thị trường, nhằm giúp Chính phủ hoạch định các chính sách điều tiết thị trường BĐS. 1.1.2 Bối cảnh lý thuyết Nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ là một dạng nguồn lực vô hình được đề cập đến với tên gọi là vốn xã hội. Vốn xã hội được nhiều nhà nghiên cứu như Coleman (1988, 1990), Putnam (1995, 2000), và Nahapiet & Ghosal (1998) định nghĩa là một dạng nguồn lực tồn tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng (như sự tín nhiệm, chia sẻ, hỗ trợ) giữa các chủ thể tham gia. Các lý thuyết kinh tế thừa nhận vốn xã hội là nền tảng ra quyết định của các chủ thể trong nền kinh tế, chúng chi phối hành vi của doanh nghiệp, người tiêu dùng và các chính sách vĩ mô của Chính phủ, và các quy luật kinh tế (Wilson, 2000; Wills & các cộng sự, 2004). Do vậy, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ khác nhau như quốc gia, cộng đồng, doanh nghiệp (Woolcock & Narayan, 2000). Ở cấp độ doanh nghiệp, vốn xã hội của doanh nghiệp được đề cập đến như là chất lượng các mối quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp; mối quan hệ của doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài; chất lượng mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận chức năng bên trong doanh nghiệp. Các nghiên cứu vốn xã hội trong doanh nghiệp đề cập đến từng khía cạnh riêng biệt kể trên, có thể tổng kết một vài nghiên cứu tiêu biểu như sau: Đối với vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp: Các nghiên cứu gần đây như McCallum & O'Connell (2009), Truss & Gill (2009), Paré & các cộng sự (2008), Wharton & Brunetto (2009), Cialdini & các cộng sự (2001), Tushman & O’Reilly III (1997), Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp như là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo: tình hữu nghị, hỗ trợ lẫn nhau, quyền lực, sự công nhận của xã hội và sự cam kết. Tuy nhiên, các nghiên cứu này chưa xây dựng được thang đo chất lượng cho từng mạng lưới quan hệ của lãnh đạo, nên không tạo ra được các gợi ý xây dựng, phát triển và đánh giá vốn xã hội. 9 Đối với vốn xã hội bên ngoài: Các nghiên cứu của Jansen & các cộng sự (2011), Yang & các cộng sự (2011), Landry & các cộng sự (2000) đề cập đến vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ thể trong mạng lưới chiều ngang (khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành) và mạng lưới chiều dọc (chính quyền các cấp và các công ty mẹ con trong cùng tập đoàn). Các nghiên cứu này không xây dựng thang đo chất lượng mối quan hệ cho từng chủ thể trong mạng lưới, mà thay vào đó là đề cập đến chất lượng của mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài nói chung. Với các thang đo được xây dựng như vậy thì rất khó có thể giúp doanh nghiệp phát triển và đánh giá vốn xã hội bên ngoài. Đối với vốn xã hội bên trong: Có những nghiên cứu đề cập đến vốn xã hội bên trong của doanh nghiệp thể hiện qua mối quan hệ giữa các cá nhân và bộ phận chức năng, chẳng hạn như nghiên cứu của Schenkel & Garrison (2009), Nisbet (2007), Goyal & Akhilesh (2007), Cheng & các cộng sự (2006). Các nghiên cứu này tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa nhân viên và giữa các bộ phận chức năng với nhau. Nhưng các nghiên cứu này chưa xây dựng thang đo và đánh giá tác động của chúng đến kết quả các hoạt động của doanh nghiệp, nên chưa gợi ý được cách thức xây dựng và sử dụng vốn xã hội cho doanh nghiệp. Các nghiên cứu kể trên chỉ đề cập đến từng khía cạnh về vốn xã hội của doanh nghiệp, chứ không đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp bao hàm cả ba khía cạnh mạng lưới lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp. Điều này dẫn đến kết quả nghiên cứu rất khó có thể xây dựng các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã hội một cách toàn diện. Do vậy, rất cần thiết phải có một nghiên cứu xây dựng các thang đo vốn xã hội bao hàm cả ba khía cạnh bên ngoài, bên trong và lãnh đạo doanh nghiệp, để từ đó gợi ý các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã hội của doanh nghiệp một cách toàn diện. Hơn nữa, các nghiên cứu kể trên được thực hiện không phải thực hiện đối với ngành BĐS. Comment [D1]: Hoán đổi thứ tự 10 Như vậy, với các lý thuyết hiện tại thì chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn đặt ra đối với doanh nghiệp BĐS Việt Nam là cần một khung lý thuyết giúp doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ (vốn xã hội) của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng góp của vốn xã hội trong các hoạt động của doanh nghiệp để thông qua đó giúp doanh nghiệp nhận diện và hoạch định các chương trình nhằm phát triển vốn xã hội phục vụ hoạt động kinh doanh. Do vậy, rất cần phải nghiên cứu về vốn xã hội đóng góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam. 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Như đã giới thiệu, hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam là chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp liên quan đến việc chưa nhận thức đầy đủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, hay nói cách khác là liên quan đến vốn xã hội. Trong khi đó, các lý thuyết về vốn xã hội trong doanh nghiệp chỉ được nghiên cứu riêng lẻ từng khía cạnh vốn xã hội bên ngoài, bên trong và lãnh đạo, và chúng được thực hiện không phải đối với ngành BĐS Việt Nam, nên chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn đặt ra. Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam được thực hiện nhằm góp phần đáp ứng yêu cầu từ thực tiễn, với các mục tiêu nghiên cứu của luận án như sau: 1. Khám phá và đo lường cấu trúc của vốn xã hội và các hoạt động trong quá trình kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam. 2. Xây dựng mô hình lý thuyết về đóng góp vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam. 3. Kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho trường hợp điển hình: các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh. 4. Đề xuất những gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí Minh nâng cao kết quả các hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội. Đồng [...]... tiờu cc v htr doanh nghipBSphỏttrinvnxóhi.Lunỏn nghiờncu únggúpcavnxóhivo cỏc hotng ca doanh nghip BSVitNamcthc hinvi cỏc mc tiờu trờn,nhmtrlicỏccõuhinghiờncusau: 1. VnxóhivcỏchotngtrongdoanhnghipBSVitNamcnhn dinvolngnhthno? 2. VnxóhiúnggúpvocỏchotngtrongdoanhnghipBSVitNam nhthno? 3. Nu vnxóhi cúúnggúpvocỏchotngcadoanhnghipBS,thỡ nhng gi ý chớnhsỏch no nhm nõng cao hiu qu hot ng cho doanh nghipBSthụngquasdngvnxóhi... MNG LI KINH DOANH V HOT NGCADOANHNGHIP Comment[D3]:Phnnychdnglikhỏm phỏcỏcchthtrongmngli 2.2.1 Cỏcchthtrongmngliquanhcalónhodoanhnghip Sthnhcụngcamtdoanhnghipphthucrtlnvovaitrũcangi lónh odoanhnghip.Lónh oltrungtõmcachinlcvtodngcỏcgiỏtr vụhỡnhchodoanhnghip(Barney,1991Ou &cỏccngs,2006Ray &cỏccng s, 2004Roberts&Dowling,2002),cbitlvn húadoanhnghip. Tinhthn doanhnhõncalónholngcthỳcysnngngcadoanhnghipvl... ngoiv ca lónhodoanhnghip.Quaú, giỳpdoanhnghipBSnhndngckhuụnkh to lp, duy trỡ v s dng vn xó hi trong doanh nghip BS. T ú, doanh nghipcúthhochnhcỏcchngtrỡnhphỏttrinvsdngvnxóhinõng caoktqucỏchotng. Thhai,vimctiờunghiờncucalunỏnlxõydngccỏcthango chocỏcnhúmhotngcadoanhnghipBS,ngthichrachracmi liờnhgiacỏchotng,slcsgiýcỏcchtiờuolngktquhot ng u vo, sn xut v u ra cho doanh nghip BS. úng gúp ny s giỳp doanhnghipBSỏnhgiỏcktqucahotngtrongdoanhnghipcah... ýchớnhsỏchgiỳpcỏcnhhochnhchớnhsỏchvChớnhphh trdoanhnghipBSVitNamphỏttrincỏchỡnhthcliờnktxóhitớch ccvhnchcỏchỡnhthcliờnktxóhitiờucc. 1.3 CUHINGHIấNCU CỏcmctiờunghiờncunờutrờnnhmgiỳpdoanhnghipBSnhndng cutrỳcvnxóhivcỏchotngcadoanhnghipBS,cngnhchraúng gúp ca chỳng vo cỏc hot ng ca doanh nghip. Qua ú giỳp doanh nghip nhnthcvhochnhchinlcsdngvnxóhiphcvchocỏchotng kinhdoanh, cngnhthụngquaúlmcsChớnhphhochnhcỏcchớnh... cụngtyconvgiacỏccụngtyngcp).Cỏcchth trongmnglikinhdoanh bờnngoi cúvaitrũtora c hi,thỏch thc v nhngliớch cho doanh nghip di nhiukhớa cnh khỏc nhau.Doanhnghipcnthitlpcỏcmiquanhphự hpvitngchthphỏthuynhnglithcngnhgimbtnhngyut bt li. Lithcnhtranhcadoanhnghipphthucvokhuvcttrskinh doanh (Porter, 1990). Doanh nghip c t trong cm liờn kt tt nhn c nhiu c hi kinh doanh, tuyn dng nhõn s, giiquyt cỏc khú khn vthtc... s(2010),vLuthans&cỏccngs(2008). 2.3 CUTRCVNXHICADOANHNGHIP Nh phõn tớch mc 2.2, cu trỳc mng li ca doanh nghip c tỏch thnhbaloilmngli calónho,mnglibờnngoivbờntrongdoanh nghip.Trongkhiúvnxóhicúhaictrngcnbnlchtlngmngli vcutrỳccamngli.Dovy,cỏcnhnghiờncuvvnxóhitrongdoanh nghipthngcpnvnxóhicadoanhnghiptrờnbakhớacnhriờngll vnxóhicalónh o,bờnngoivbờntrongdoanhnghip. 2.3.1 Vnxóhicalónhodoanhnghip Cỏc nghiờn cu ca McCallum... nờutrờn hỡnhthnhthang ovnxóhicalónh odoanhnghipBS.Nghiờn cucalunỏnstớchhphaiyutchtlngvcutrỳcmngliúxõy dngthangochovnxóhicalónh odoanhnghipBSVitNam. 2.3.2 Vnxóhibờnngoidoanhnghip Nhiunghiờncuvvnxóhicúcpnvnxóhibờnngoidoanh nghip nh nghiờn cu ca Jansen & cỏc cng s (2011), Yang & cỏc cng s (2011)vLandry&cỏccngs(2000).Cỏcnghiờncunycpnvnxóhi bờnngoidoanhnghiplchtlngcỏc miquan hgiadoanhnghipvi cỏc chthtrongmnglichiungang(khỏchhng,nhphõnphi,nhcungcp,cỏc... hot ng trong quỏ trỡnh kinh doanh ca doanh nghip BS l cỏc hotngu vo, sn xut v ura. Mc tiờutngquỏtcalunỏnlnghiờncuúnggúpcavnxóhivocỏchotng ca doanh nghip BSVitNam. t c mctiờutngquỏt ny, trc ht phi xõy dng v kim nh cỏc thang o cho vn xó hi v cỏc hot ng ca doanhnghipBS.Sauúlphõntớchúnggúpcavnxóhivocỏchotng cadoanhnghip.KhungphõntớchctrỡnhbynhHỡnh2.6 Qualckholýthuytvvnxóhitrongdoanhnghip,chothyvnxó hiccỏcnghiờncutrcõycpntngkhớacnhriờnglnhvnxó... hcúliờnquannttccỏchotngcadoanhnghip,nờnchacungcpc mtlunchngkhoahcgiỳpdoanhnghiptolp,phỏttrin,sdngvỏnhgiỏ vnxóhitrongdoanhnghip.Hnna,cỏcnghiờncuólc khocthc hin khụng phi vi i tng l ngnhBS nờn cỏc thang o khim khuyt ú cng khụng phự hp gi ý chớnh sỏch xõy dng vn xó hi cho doanh nghip BS.Nghiờncucalunỏn scgngkhcphccỏckhimkhuytnờutrờnbng cỏchxõydngthangovnxóhicadoanhnghipBStiVitNambaohmba khớacnhvnxóhibờntrong,bờnngoivlónh odoanhnghip.... CSLíTHUYTVKHUNGPHNTCHVMILIấNHGIA VNXHIVCCHOTNGCADOANHNGHIP BTNGSN Chng2s lc khocỏcquanimtiờubiu v vnxóhilachn cỏc yutcuthnh vnxóhisdngtronglunỏn,ngthi kthpvi cỏc chthtrongmngliquanhcadoanhnghipxõydngcutrỳcvnxóhi cho doanh nghip. K n l xem xột cỏc lý thuyt v quỏ trỡnh hot ng ca doanhnghipBSchracỏcnhúmhotngcadoanhnghipBS.Saucựng ltớchhphaikhớacnhtrờnphỏttrinkhungphõntớchvmiliờnhgiavn xóhivcỏchotngcadoanhnghipBS. 2.1 TNGKTLíTHUYTVVNXHI . CÂU HỎI NGHIÊN CỨU Các mục tiêu nghiên cứu nêu trên nhằm giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng cấu trúc vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, cũng như chỉ ra đóng góp của chúng vào các hoạt động của . Vốn xã hội và các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam được nhận diện và đo lường như thế nào? 2. Vốn xã hội đóng góp vào các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam như thế nào? 3.
