Đang tải... (xem toàn văn)
02 ebook VCU 02 ebook VCU dự án TRUNG cư MERCURY nhom 3 l03
Ebook.VCU – www.ebookvcu.tk Thư viện giáo trình của sinh viên Thương Mại. DỰ ÁN TRUNG CƯ MERCURY A.Tính toán sơ bộ hiệu quả dự án đầu tư 1.Khái niệm dự án và dự án đầu tư: 1.1.Dự án: Là tổng thể các hoạt động (quyết định và công việc) phụ thuộc lẫn nhau nhằm tạo ra các sản phẩm và dịch vụ nhất định trong điều kiện thời gian,không gian và một giới hạn nguồn lực nhất định. Qua định nghĩa trên có thể thấy: • Dự án bao gồm tổng thể nhiều loại hoạt động nhưng đều hướng vào một mục đích cuối cùng là tạo được nhưng sản phẩm ,dịch vụ nhất định nào đó. • Các hoạt động này phụ thuộc, gắn bó, không thể thiếu để đạt được mục đích cuối cùng. • Các công việc được thực hiện trong một khoảng thời gian xác định, có điểm khởi đầu và kết thúc. Chúng được đặt trong một khoảng không gian nào đó đã được dự kiến. • Mỗi một dự án cần có một khối lượng nguồn lực đựơc giới hạn. • nguồn lực đó có thể gồm: +Nguồn lực về tài nguyên: Đất, rừng, biển . +Nguồn lực về con người: Nhân công . +Nguồn lực về tài chính: Một lượng tiền nhất định. • Dự án mang tính kế hoạch cao:dự kiến, dự báo trước các nội dung hoạt động. 1.2.Dự án đầu tư: 1.2.1.Đầu tư: Được hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu tư là biến các nguồn lực hiện có thành vồn để sinh lợi trong tương lai cho nhà đầu tư, cộng đồng hoặc xã hội. 1.2.2.Dự án đầu tư: 1 Ebook.VCU – www.ebookvcu.tk Thư viện giáo trình của sinh viên Thương Mại. -Về hình thức:đó là tập hồ sơ, tài liệu trình bày một cách chi tiết và hệ thống các hoạt động sẽ được thực hiện với các nguồn lực được bố trí thành một kế hoạch chặt chẽ nhằm biến chúng thành vốn để sinh lợi trong tương lai. -Về nội dung: là tập hợp tất cả các hoạt động để nhằm biến một lượng nguồn lực thành vốn để sinh lợi trong tương lai. 2.Tính toán 2.1.Phương pháp tính 2.1.1.Phương pháp tỉ lệ thu hồi vốn nội bộ: Khái niệm: tỷ lệ thu hồi vốn nội bộ đối với một dự án đầu tư là tỷ lệ chiết khấu làm cân bằng giá trị hiện tại của luồng tiền thuần kỳ vọng(CF)với luồng tiền ban đầu(ICO).nếu luồng tiền ra ban đầu hay chi phí bỏ ra tại thời điểm 0 nó được thể hiện như sau: ICO = ∑ = n i 0 i i r T )1( + Công thức ước lượng IRR: IRR=r 1 + ( ) //// 21 211 NPVNPV rrNPV + − Tiêu chuẩn lựa chọn dự án là IR ≥ % chiết khấu 2.1.2.Phương pháp giá trị hiện tại thuần: Khái niệm:giá trị hiện tại thuần của một dự án đầu tư là giá trị hiện tại của luồng tiền thuần của dự án trừ đi luồng tiền bỏ ra ban đầu của dự án NPV được tính theo công thức sau: NPV= ∑ = + n i i i r T 0 )1( - ∑ = + n i i i r C 0 )1( Trong đó: NPV: Giá trị hiện tại thuần cúa dự án đầu tư. Ti: Khoản tiền thu được năm thứ i Ci: Khoản chi vốn đầu tư năm thứ i n: Vòng đời của dự án đầu tư 2 Ebook.VCU – www.ebookvcu.tk Thư viện giáo trình của sinh viên Thương Mại. r: Tỷ lệ chiết khấu hay tỷ lệ hiện đại hoá Nếu NPV của dự án với ICO phát sinh một lần ta có công thức tính như sau: NPV = ∑ = + n i i i r T 0 )1( -ICO Trong đó:ICO : giá trị đầu tư ban đầu Tiêu chuẩn lựa chọn dự án là:NPV ≥ 0 1, Tiến độ sử dụng vốn đầu tư. a.Dự kiến nhu cầu chi tiêu vốn đầu tư vào dự án Chi phí đầu tư: TT Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tổng 1 Mua đất Tỷ lệ % so với tổng chi phí 100% Số tiền dự kiến chi (trd) 935.000 935.000 2 Chi phí ban đầu Tỷ lệ % so với tổng chi phí 60% 20% 10% 10% Số tiền dự kiến chi (trd) 50.700 16.900 8.450 8.450 84.500 3 Xây dựng hạ tầng Tỷ lệ % so với tổng chi phí 60% 30% 10% Số tiền dự kiến chi (trd) 21.789 10.894,5 3.631,5 36.315 4 Xây dựng các Block Tỷ lệ % so với tổng chi phí 40% 50% 10% Số tiền dự kiến chi (trd) 1.640.620,8 2.050.776 410.155,2 4.101.552 5 Dự phòng (trd) 211.118 211.118 Tổng (trd) 985.700 1.679.309,8 2.070.120,5 633.354,7 5.368.485 b.Kế hoạch thu tiền: Ước lượng doanh thu: TT Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tổng 1 Tỷ lệ bán được 40% 30% 30% 100% 3 Ebook.VCU – www.ebookvcu.tk Thư viện giáo trình của sinh viên Thương Mại. 2 Giá bán (trd) 10 11 12,1 3 Tổng diện tích bán được (m 2 ) 224.608,8 168.456,6 168.456,6 561.522 4 Số tiền (trd) 2.246.088 1.853.022,6 2.038.324,86 6.137.435,46 c.Đánh giá kết quả kinh doanh Ước lượng kết quả kinh doanh: Đơn vị tính: triệu đồng d.Hiệu quả của dự án (NPV, IRR) Đơn vị tính:triệu đồng TT Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 I Doanh thu 2.246.088 1.853.022,6 2.038.324,86 II Chi phí 985.700 1.679.309,8 2.070.120,5 633.354,7 1 Mua đất 935.000 2 Chi phí ban đầu 50.700 16.900 8.450 8.450 3 Xây dựng hạ tầng 21.789 10.894,5 3.613,5 4 Xây dựng các block 1.640.620,8 2.050.776 410.155,2 5 Dự phòng 211.118 211.118 6 Nộp thuế 246.064,14 III Lợi nhuận (985.700) 588.566,2 (217.097,9) 1.404.970,16 2, Tính NPV (12%), IRR. Tính NPV: TT Chỉ tiêu Thành tiền 1 Doanh thu 6.137.435,46 2 Chi phí 5.368.485 3 Lợi nhuận trước thuế 768.950,46 4 Thuế thu nhập (32%) 246.064,14 5 Lợi nhuận sau thuế 522.886,32 4 Ebook.VCU – www.ebookvcu.tk Thư viện giáo trình của sinh viên Thương Mại. NPV= NPV= = 4.404.904,786 – 4.094.804,021 = 310.100,76 > 0 Tính IRR: IRR= +r 1 = 25% => = 38.499,701 +r 2 = 30% => = -29.755,33 → IRR = 25% + = 27,8% Qua tính toán sơ bộ có thể thấy đây là một dự án có tính khả thi và hiệu quả về mặt tài chính là rất cao.Tuy nhiên đây vẫn chỉ là tính toán sơ bộ vẫn cần có sự tính toán chi tiết hơn với nhiều phương án lựa chọn hơn và tính tới sự biên đổi đầu vào đầu ra nhằm lượng hóa một cách tốt hơn những rủi ro có thể gặp trong quá trình thực hiện dự án. B.Đánh giá thị trường 1. Khái niệm đánh giá thị trường: Đánh giá thị trường của dự án là việc xem xét và phân tích nhu cầu của người tiêu dùng một cách khách quan,khoa học và tỷ mỷ để đi đến kết quyết định: Sản xuất gì? Số lượng bao nhiêu? Quy cách và phẩm chất thế nào? phương thức bán và tiếp thị ra sao . cho hiệu quả. 2. Các bước đánh giá về thị trường: 5 Ebook.VCU – www.ebookvcu.tk Thư viện giáo trình của sinh viên Thương Mại. - Quan sát,nghiên cứu và phân tích về khách hàng. - Tình hình cung cầu về sản phẩm( dịch vụ )và quan hệ cung cầu trên thị trường dự kiến trong quá khứ, hiện tại và tương lai. - Khu vực thị trường tiêu thụ sản phẩm. - Cơ cấu khách hàng ở từng khu vực thị trường. - Quan hệ cung cầu trên từng phân đoạn thị trường để xác định đi vào phân đoạn nào của thị trường và cơ cấu sản phẩm( dịch vụ )sẽ đưa ra. - Nghiên cứu về tình hình cạnh tranh trên thị trường( các nhà cạnh tranh, mức độ cạnh tranh .) - Dự kiến tổng sản lượng tiêu thụ ,doanh số và lợi nhuận dự kiến đạt được. - Xác định chiến lược maketing cho sản phẩm của dự án 3. Vai trò của việc đánh giá thị trường đối với chung cư Mercury Mercury là một dự án xây dựng chung cư thì vấn đề nhà đất có ảnh hưởng rất nhiều đến quyết định của các nhà quản trị. Việc đánh giá thị trường có một vai trò quan trọng: -Cung cấp những thông tin cần thiết về thị trường bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh. Nắm bắt được nhu cầu nhà ở hiện tại và tương lai của thành phố. Phân định được thị trường rõ ràng: cần khoảng 160.000 căn hộ cho người có thu nhập thấp và khoảng gần 800.000 căn cho người có mức thu nhập cao hơn trong 10 năm tới. Trong khi đó mức cung hàng năm chỉ đáp ứng được 50% nhu cầu.Từ đó nhà đầu tư có thể thấy dự án xây dựng chung cư Mercury là rất khả thi.Đồng thời qua việc xác định được nhu cầu nhà ở có thể giúp nhà đầu tư xác định được quy mô của dự án. - Biết được cơ cấu các loại hình chung cư hiện có ở TP. HCM. Mỗi dự án đều đặt ra câu hỏi nên triển khai dự án theo phương án nào, phương án để thực hiện dự án quyết định sự thành công và hiệu quả của dự án. Chính vì vậy các loại hình chung cư: tái định cư, cao cấp, thuần túy để kinh doanh… đều được đặt ra để nghiên cứu lựa chọn. Tất cả đều phải căn cứ dựa trên nhu cầu nhà ở nơi đặt dự án, phong tục tập quán địa phương, sở thích tiêu dùng, điều kiện kinh tế chung, khả năng thực hiện dự án trên góc độ quy định và cấp phép của nhà nước, UBND tỉnh sở tại. Do vậy, chỉ có nghiên cứu kỹ thị trường nhà ở TP.HCM mới lựa chọn được loại hình chung cư địa điểm thực hiện dự án phù hợp. - Hiểu được những vấn đề bất hợp lý trên thị trường.Xét trên góc độ nhu cầu nhà ở: việc đánh giá khả năng thực hiện dự án không khó, tuy nhiên vấn đề 6 Ebook.VCU – www.ebookvcu.tk Thư viện giáo trình của sinh viên Thương Mại. hiệu quả dự án khó ở chỗ nhu cầu có thực hay không chỉ là nhu cầu ảo làm nhiễu loạn thị trường. Có thể nó nhu cầu nhà ở là vô hạn, đất thì không thể mọc thêm trong khi dân số thì luôn tăng thêm, việc đầu tư mua bán bất động sản lại mang lại nhiều lợi nhuận nhất. Nếu chỉ xét đến khía cạnh hiệu quả kinh tế đơn thuần các chung cư được bán hết ngay trên giấy nhưng thực tế lại là những nhà kinh doanh, đầu cơ bất động sản, sau đó bán lại để hưởng chênh lệch về giá. Các căn hộ giá gốc chỉ từ 300-500trd nhưng thực tế người sử dụng mua được rất ít và với giá cao hơn,như vậy hiệu quả xã hội sẽ không đạt được. Vì vậy việc nghiên cứu đánh giá thị trường để đánh giá thực tế được nhu cầu về nhà ở rất quan trọng đối với dự án. - Đánh giá được khả năng thanh toán của người có nhu cầu mua nhà để có phương án định giá hay hình thức bán hợp lý. Nhu cầu nhà mới thường phát sinh đối với những cặp vợ chồng mới kết hôn, song lúc này họ chưa có khả năng thanh toán vì chưa có tích lũy.qua nghiên cứu đó nhà đầu tư có thể tính toán sao cho hợp lý nhất với thị trường hiện nay:Trả góp hoặc thanh toán ngay . và có thể vận động các đối tác kinh doanh cũng như các tổ chức tín dụng xem xét hình thức cho mua theo trả góp vì khả năng thanh toán nhà có thể kéo dài 10 đến 15 năm đối với những người vừa lập gia đình và đang rất cần nhà. C.Khả năng triển khai dự án Trên lý thuyết, chung cư Mercury là một dự án mang lại hiệu quả khá cao khi mà cầu nhà ở của TP.HCM đang tăng nhanh. Giải quyết được một số lượng lớn nhu cầu của thành phố, chiếm 6,1% số căn hộ cần có trong một năm. Khu đất lại có một vị trí tương đối thuận lợi ngay giữa trung tâm thành phố, rất thuận tiện cho việc xây dựng chung cao tầng hiện đại. Nguồn vốn đầu tư theo dự kiến phần lớn sẽ được huy động từ tiền trả trước của khách hàng. Phần còn lại Hight Sky sẽ cùng các đối tác sử dụng toàn bộ vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án. Vì trong quá trình xây dựng chưa tính được chi phí nên cục thuế cho phép tính thuế thu nhập vào thời điểm khi hoàn tất dự án, điểu này có nghĩa là thuế sẽ chỉ phải nộp vào cuối năm thứ 4, những năm đầu doanh thu sẽ được bảo toàn cho đến khi kết thúc dự án. Phương thức kinh doanh theo dự kiến cũng khá khả quan: bán ngay từ khi có bản vẽ mặt bằng. Việc mua nhà và thanh toán sẽ diễn ra trong suốt thời gian xây dựng, đảm bảo chi phí để xây dựng và vốn sẽ được thu hồi ngay sau khi dự án kết thúc. Ngoài ra công ty cũng đã nghĩ đến những phương thức kinh doanh dự phòng khác như bán trả góp, cho thuê căn hộ. 7 Ebook.VCU – www.ebookvcu.tk Thư viện giáo trình của sinh viên Thương Mại. Tuy nhiên đó mới chỉ là kế hoạch dự kiến, những tính toán trên lý thuyết, còn thực tế thì còn có rất nhiều khó khăn. Quy mô của dự án quá lớn: trên 10 ha, với 4 tòa nhà cao tầng, tổng cộng khoảng 6100 căn hộ,dân cư sống khoảng 30000 người, đó là nếu khu đô thị đi vào hoạt động như mong muốn. Rủi ro cao do vốn đầu tư lớn: Vì tổng mức đầu tư của dự án khá lớn, gần 5.400 tỷ đồng. Dự kiến huy động từ tiền trả trước của khách hàng đến khoảng 4.200 tỷ,300 tỷ High Sky, 900 tỷ của 5 đối tác khác bỏ vốn-> quá nhiều đối tác tham gia đầu tư, xu thế gây bất đồng, mâu thuẫn cả về mặt trách nhiệm và lợi ích là cao.Như vậy phần lớn lượng vốn chủ đầu tư không đáp ứng được mà phải dựa vào tiền trả trước của khách – một nguồn tiền không ổn định, khả năng rủi ro cao. Ở thời điểm cao nhất, lượng vốn còn thiếu được dự tính lên đến 1.000 tỷ đồng. Dự án xây dựng trong 36 tháng là một khoảng thời gian khá dài, có thể gặp phải rất nhiều rủi ro từ môi trường bên ngoài. + Lạm phát: thay đổi sự tính toán về các khoản đầu tư ban đầu giá cả nhânc ông,nguyên vật liệu, đẩy giá đầu vào tăng Tăng giá bán Nhu cầu về nhà ở giảm. + Bất ổn về tài chính.-> ảnh hưởng lớn tới nhu cầu nhà ở. + Môi trường tự nhiên. + Khả năng bán và xây dựng khối lượng công việc lớn, rất nhiều giao dịch mua bán, khiếu nại của dân cư trong khu vực phải di rời, thắc mắc liên quan về hạch toán và phân chia lợi nhuận giữa các bên, bảo đảm về an toàn của dự án… Giải pháp khắc phục: Vì số lượng xây dựng quá lớn, lên đến 4 tòa nhà cao tầng, mỗi tòa lại có hơn 20 tầng, nên khi dự án hoàn thành việc bán các căn hộ này có khả năng sẽ gặp nhiều khó khăn, không thể bán hết ngay được. Tương ứng với số căn hộ sẽ có khoảng gần 30.000 người sinh sống. Với số lượng lớn như vậy, có thể đa dạng thêm công năng của công trình bằng việc sử dụng 2-3 tầng cho thuê làm siêu thị và các tiện ích khác như khu vui chơi giải trí, những tầng trên cùng có thể cho thuê làm nhà hàng, quán café. Như vậy sẽ tăng lợi ích cho người mua chung cư khi sống ở đó,vừa đảm bảo lợi ích xã hội,vừa kích thích bán các căn hộ trong chung cư. Dự án lớn nên nếu thực hiện cùng một lúc thì khả năng rủi ro sẽ dễ xảy ra, do đó có thể phân kỳ đầu tư làm hai giai đoạn, mỗi giai đoạn chia làm 2 tòa nhà. 8 Ebook.VCU – www.ebookvcu.tk Thư viện giáo trình của sinh viên Thương Mại. Tuy nhiên, việc phân kỳ đầu tư sẽ kéo dài thời gian xây dựng, dễ xảy ra hiện tượng không đồng bộ, việc xây dựng ở giai đoạn 2 sẽ ảnh hưởng đến cuộc sống của những người ở hai tòa nhà xây trước nên việc bán những căn hộ ở giai đoạn đầu sẽ khó khăn hơn. Do số lượng căn hộ lớn, nên có thể đa dạng hóa các phương thức kinh doanh hỗn hợp như bán ngay, bán trả góp, cho thuê… nhằm tăng lượng khách hàng. Khi nguồn vốn đầu tư không ổn định do số người mua chậm trả hơn dự kiến, có thể lên đến vài tỷ đồng. Lúc đó, các đối tác tham gia cũng sẽ không thể đáp ứng hết được, vì vậy cần phải tính đến những phương thức huy động vốn khả thi, góp phần tăng suất sinh lời của vốn tự có. Có kế hoạch đền bù thỏa đáng cho người dân bị ảnh hưởng quanh khu vực xây dựng. Dự tính trước những rủi ro có thể gặp phải để có những phương án, giải pháp chủ động, kịp thời. Song với sự phát triển vững mạnh của nên kinh tế, sự ổn định về chính trị-xã hội, thu nhập của người dân ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng lên, và đặc biệt là sự thành công của các công ty đầu tư xây dựng cơ bản đi trước thì sự thành công của dự án có tính khả thi cao, với lợi nhuận rất lớn,làm tiền đề để đầu tư các dự án ngày một lớn hơn và hiệu quả hơn không riêng High Sky Co.Ltd D.Các hình thức tài trợ vốn Để đáp ứng nhu cầu vốn cho việc thực hiện các dự án đầu tư,các kế hoạch sản xuất kinh doanh,mỗi doang nghiệp tùy theo một số điều kiện có thể tìm kiếm những nguồn tài trợ nhất dịnh.Tuy nhiên mỗi nguồn tài trợ đều có đặc điểm riêng,có chi phí khác nhau.VÌ vậy để giảm thiểu chi phí sử dụng vốn,nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh,ổn định tình hình tài chính,đảm bảo năng lực thanh toán… mỗi doanh nghiệp cần tính toán và lựa chọn nguồn tài trợ thích hợp. Trong kinh tế thị trường có nhiều cách huy động vốn rất phong phú và đa dạng. Hight Sky Co.Ltd có thể sử dụng một trong các hình thức huy động vốn sau: + Phát hành cổ phiếu thường :huy động vốn bằng phát hành cổ phiếu thường có chi phí huy động vốn cao, cổ tức không được xếp vào nhóm giảm trừ thuế, làm tăng chi phí cho công ty và gây ra những xoá trộn mạnh trong cơ cấu sở hữu của các chủ thể trong doanh nghiệp do vậy hoàn toàn không thích hợp cho một dự án đầu tư. +Phát hành cổ phiêú ưu đãi : Hình thức huy động vốn này có ưu điểm linh hoạt hơn kênh phát hành cổ phiếu thường về vấn đề quyền sở hữu trong công ty, 9 Ebook.VCU – www.ebookvcu.tk Thư viện giáo trình của sinh viên Thương Mại. linh hoạt hơn hình thức trái phiếu và tín dụng truyền thống về thời hạn chi trả. Tuy nhiên, với hình thức này công ty sẽ phải chịu chi phí cao hơn hẳn so với chi phí cho tín dụng truyền thống và phát hành trái phiếu do mức lợi tức rất cao của cổ phiếu ưu đãi. Hơn thế nữa, phương thức huy động vốn này không được xếp vào nhóm chi phí không chịu thuế, làm giảm trừ thu nhập cho công ty tương ứng với cổ phiếu thường. Nhìn chung khi đầu tư vào các dự án bất động sản, nguời ta không lựa chọn các phương thức phát hành cổ phiếu, kể cả cổ phiếu thường và cổ phiếu ưu đãi + Vay các tổ chức tín dụng: Có thể vay dài hạn các tổ chức tín dụng như ngân hàng, các quỹ đầu tư… chủ tín dụng hay người cho vay ít đưa ra yêu sách trực tiếp đối với lợi nhuận dự kiến trong tương lai và giá trị công ty. Trách nhiệm của công ty đối với các chủ tín dụng sẽ kết thúc khi trả hết nợ. Hơn nữa, lãi suất trả cho vốn vay còn có thể được khấu trừ vào thuế của doanh nghiệp, nên giảm bớt chi phí thực tế về vốn. Toàn bộ tài sản thường xuyên và một phần tài sản tài sản tạm thời (bộ phận dự trữ an tòan) có thể huy động từ nguồn tài trợ dài hạn, phần tài sản tạm thời còn lại được tài trợ bằng nguồn vốn dài hạn. Khi dùng phương án này công ty có thể duy trì được quy mô tài sản, đảm bảo khả năng chi trả và hoạt động bình thường của doanh nghiệp, đảm bảo hạn chế chi phí sử dụng vốn và hạn chế rủi ro. Công ty không sử dụng tòan bộ nguồn dài hạn cho tổng tài sản và cũng không nên dùng cho nguồn tài sản thường xuyên, tài sản lưu động tạm thời, vì: - Lãi suất nguồn tài trợ ngắn hạn thường thấp hơn lãi suất nguồn tài trợ dài hạn. - Lãi suất ngắn hạn biến động thường xuyên hơn lãi suất dài hạn. -Dùng nguồn ngắn hạn để tài trợ cho đầu tư dài hạn sẽ tăng nguy cơ rủi ro thanh tóan. Mặc dù có những lợi thế như vậy, song nợ cũng có thể tạo sức ép đáng kể đối với doanh nghiệp. Bất luận khả năng tài chính của doanh nghiệp như thế nào, cả vốn và lãi đều phải được thanh toán đúng cam kết và nguồn vốn này thường chỉ được sử dụng trong một thời gian ngắn. Thêm vào đó, nếu trong thời điểm xây dựng công ty gặp vấn đề về tài chính thì khoản nợ này có thể trở thành một gánh nặng và làm giảm mạnh lợi nhuận doanh nghiệp. Ngoài ra, tuy nghĩa vụ của doanh nghiệp đối với chủ nợ kết thúc khi trả hết vốn vay, song chủ nợ có thể đưa ra các giao kèo hạn chế (như những hạn chế về sử dụng vốn) khi quyết định cho vay vốn. Những giao kèo đó có thể hạn chế đáng kể sự kiểm soát của doanh nghiệp trong quá trình thi công. 10