TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nguyễn Duy Thiện Trưởng phòng CSTH-Cục Quản lý giá I. Khái niệm Định giá BĐS • Khái niệm: Định giá bất động sản là sự ước tính giá trị (biểu hiện bằng tiền) của các quyền sở hữu tài sản tại một thị trường nhất định, tại một thời điểm nhất định cho những mục đích nhất định • Giá trị thị trường là gì? • Biểu hiện bằng tiền (Phương trình trao đổi) • Định giá-thẩm định giá (lịch sử) • Tại sao lại là các quyền tài sản (BĐS là hàng hóa đặc biệt ở chỗ nào?) Giá trị • Giá trị BĐS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể tại một thời điểm nhất định • Trên thị trường giá trị BĐS được tạo ra và duy trì bởi quan hệ 4 yếu tố + Tính hữu ích: khả năng thỏa mãn nhu cầu (vật chất, tinh thần) + Kham hiếm + Nhu cầu (khát vọng thỏa mãn) + Sưc mua có khả nanưg thanh tóan • Giá trị thị trường BĐS là Giá trị • “Giá trị thị trường là số tiền ước tính của BĐS được mua bán tại thời điểm thẩm định giá, giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập; các bên hành động khôn ngoan vì lợi ích cá nhân và không bên nào bị bất cứ sức ép nào từ bên ngoài” Khái niệm bất động sản • Là nguồn tài sản quốc gia • Động sản • Bất động sản: những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được • 2 châm ngôn gắn liền với đất:  “Đất đai của người nào thì bầu trời và lòng đất thuộc về người đó”  “ bất cứ những gì gắn liền với đất thuộc về đất” Đất đai (1996) • DT tự nhiên: 33.104.218 ha (đất liền), là quốc gia có quy mô DT trung bình • Dân số 85 triệu. • BQ đất đai đầu người: 0,45 ha: rất thấp, bằng 1/6 mức bình quân TG, xếp thứ 10 ĐNA và 115/145 nước (xu hứong giảm) • Đất chưa sử dụng: 12,6 triệu ha (37.8%) • DT đất đang sử dụng: 20,6 triệu ha (= 62.2% DT tự nhiên) • Đất nông nghiệp: 8 triệu ha (24%) • Đất lâm nghiệp: 10.8 triệu ha (34%) • Đất chuyên dùng: 1,27 triệu ha (38%) • Đất ở: 0,44 triệu ha (1,4%) Đất đai/BĐS và các quyền liên quan • “ BĐS bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc đất đai và những TS không di dời được” (the appraisal of real estate) • Điều 181-Bộ Luật Dân sự: “ BĐS là những tài sản không di dời được, bao gồm:  Đất đai  Nhà ở, CTXD gắn với đất đai  TS khác gắn liền với đất đai  TS khác theo Luật định” • Comment: + Tài sản (BLDS): vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản + K/niệm ≠ phân loại + Đất đai = BĐS + Đất đai là yếu tố ban đầu, cơ bản không thể thiếu cấu thành BĐS Hàng hóa Bất động sản • Khi nào Bất động sản trở thành hàng hóa + Hợp pháp + Hữu ích + Có giá trị + Có giá trị trao đổi • Khi nào BĐS có giá trị trao đổi: khi pháp luật thừa nhận các loại hình sở hữu khác nhau liên quan đến BĐS • Việt nam: mất 15-17 năm pháp luật công nhận đất đai có giá Hợp pháp Tính hợp pháp của đất đai (Điều 62 LĐĐ 2003). Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này. Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. Tính hợp pháp của nhà ở (Điều 5 LNO). Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở: Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu. Quyền sở hữu • Quyền sở hữu: chiếm hữu + sử dụng + Định đoạt (Đ 164 - BLDS) • Điều 165 BLDS. Nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu « Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng, lợi ích người khác ». • Điều 173 (BLDS). Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản 1. Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thoả thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật. 2. Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản bao gồm: a) Quyền sử dụng đất; b) Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; c) Các quyền khác theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. [...]... • Dịch vụ định giá BĐS công • Không tồn tại thị trường chuyển nhượng đất tự do • Không tồn tại dịch vụ tư vấn định giá Dịch vụ định giá BĐS (công) • Luật Đất đai 2003 • Điều 56 Giá đất do Nhà nước quy định • NĐ Số 188/2004 về phương pháp xác định và khung giá các loại đất • Nghị định 123 về phương pháp xác định giá các loại đất Dịch vụ định giá BĐS tư vấn • Là sự phân quyền định giá theo hướng Nhà... vụ định giá BĐS tư vấn • Điều 57 Luật Đ 2003 Tư vấn giá đất 1 Tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất 2 Việc xác định giá đất tư vấn phải tuân theo các nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định 3 Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về. .. sản Vai trò của chuyên gia định giá BĐS • • • • Các chủ thể tham gia TT BĐS Mục tiêu/ mục đích thẩm định giá BĐS Thị trường thẩm định giá BĐS Vai trò của chuyên gia định giá BĐS Các chủ thể tham gia TT BĐS 1 cá nhân: • - Cá nhân sở hữu BĐS tham gia với tư cách: người bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… • - Cá nhân có nhu cầu: người mua, người đi thuê 2 DN kinh doanh BĐS (nhà, đất, cơ sở hạ tầng…)... của các cơ quan, tổ chức xã hội, công dân Lần lượt 34 tỉnh thành phố thành lập các trung tâm thẩm định giá trực thuộc sơ tài chính Plệnh giá 2002: Điều 14: DN thẩm định giá baoso gồn DNNN và DN thuộc các thành phần kinh tế khác ; NGhị định 170 (2002) (Điều 16 Thành lập DN TĐG; NGhị định 101 Về thẩm định giá Điều 25 NĐ 101:Các Trung tâm thẩm định giá, Trung tâm có chức năng hoạt động thẩm định giá thuộc... điểm hàng hóa BĐS (ảnh hướng đến định giá BĐS) 1 Hàng hóa có vị trí cố định, không di dời >> vị trí, kinh tế xh, môi trường cảnh quan, hạ tầng, môi trường >>> giá trị 2 Hàng hóa BĐS có giá trị lớn >>> huy động vốn từ thị trường vốn (lĩa suất, cho vay…) >>> giá trị 3 Hàng hóa BĐS có tính lâu bền >>> là tài sản thế chấp cho các giao dịch >>> định giá trị BĐS 4 Hàng hóa BĐS có tính cá biệt: PPháp so sánh... tư” 7 Đặc điểm thị trường BĐS Đặc điểm 1: TT BĐS là thị trường giao dịch BĐS + các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS >>> giá đất đai: không phản ánh bản thân giá trị đất mà phản ánh khả năng thu lợi hoặc H/quả đầu tư từ đất (BĐS) >> Ph/pháp dòng tiền CK; P/Pháp thu nhập Các quyền năng chứa đựng trong BĐS quyết định khả năng giá trị và lợi ích mà BĐS đưa lại giá Đặc điểm2: TT BĐS chịu sự chi phối của... theo quy định của pháp luật từ trước ngày Nghị định này có hiệu lực phải chuyển đổi theo một trong các hình thức doanh nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định này trong thời hạn 2 năm, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực Dịch vụ định giá BĐS tư vấn • Giai đoạn 1997-2002: cả nước có 2 Trung tâm tư vấn dịch vụ định giá Tổng giá trị tài sản: 4500 tỷ đ • Giai đoạn 2003-2005: thị trường thẩm định gía... vụ định giá BĐS (công) • Điều 12 Luật Đ 1993 và Luật sửa đổi 1998 ” Chính phủ quy định khung giá đất”: 4 mục đích  Tính thuế chuyển QSD đất  Thu tiền cho thuê, giao đất  Tính giá trị TS khi giao đất  Bồi thường thu hồi đất • • Nghị định 87/Cp (1994): CP TƯ quy định khung, ĐP bảng giá, hệ số K (vượt khung TƯ) Comment: • 1993: Nhà nước công nhận đất đai có giá (7 năm sau đổi mới) • Dịch vụ định giá. .. thiểu danh mục định giá mang tính hành chính mệnh lệnh • Tập trung quản lý hàng hóa dịch vụ độc quyền (méo mó thị trường: điện, nước, viễn thông, mua sắm banừg nguồn NSNN… • Phân quyền cho địa phương và doanh nghiệp Dịch vụ định giá BĐS tư vấn • • • • • • • Nghị định 12 – Luật đầu tư nước ngòai: “thẩm định giá trị máy móc, dây truyền công nghệ góp vốn với đối tác VN” QĐ 1179 của TTCP (1997) về kế họach... định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản Điều 198 Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật Người được chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu 8 Đặc điểm hàng hóa BĐS . TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nguyễn Duy Thiện Trưởng phòng CSTH-Cục Quản lý giá I. Khái niệm Định giá BĐS • Khái niệm: Định giá bất. trình trao đổi) • Định giá- thẩm định giá (lịch sử) • Tại sao lại là các quyền tài sản (BĐS là hàng hóa đặc biệt ở chỗ nào?) Giá trị • Giá trị BĐS là biểu hiện