1 MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1. NGUYÊN NHÂN CỦA NHỮNG TỒN TẠI, BẤT CẬP TRONG QUÁ TRÌNH ÁP DỤNG VÀ TRIỂN KHAI CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Các SGD BĐS ra đời là để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và điều tiết thị trường. Sự ra đời và phát triển nhanh chóng của các sàn hiện nay tại Hà Nội thể hiện sự tất yếu để bắt nhịp cùng sự phát triển của thị trường BĐS. Tuy nhiên, sự phụ thuộc của SGD BĐS vào thị trường lại là một trở ngại làm cho các sàn không phát huy hết được chức năng và vai trò của mình để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững. Việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý SGD BĐS tại Hà Nội hiện nay còn tồn tại nhiều sai phạm. Những sai phạm đó khiến hoạt động của hệ thống SGD BĐS chưa thực sự hiệu quả và phát huy hết vai trò quan trọng của sàn. Sự hạn chế này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, cụ thể: 3.1.1. Quy định pháp luật về Sàn giao dịch bất động sản còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được đầy đủ những yêu cầu về tổ chức và hoạt động của SGD BĐS a. Quy định về thành lập Sàn Theo quy định pháp luật, sàn giao dịch bất động sản có tư cách pháp nhân. Theo quy định của Luật dân sự, Pháp nhân được thành lập theo thủ tục do pháp luật quy định, có tên gọi riêng phân biệt với các pháp nhân khác, nhân danh mình để hoạt động, tự chịu trách nhiệm về các hoạt động. Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động sản chưa quy định về thủ tục thành lập Sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ quy định về thủ tục thông báo hoạt động, dẫn tới hiện nay không có căn cứ pháp lý rõ ràng để xác định thời điểm thành lập Sàn. Trong khi thời điểm thông báo hoạt động Sàn không phải là căn cứ pháp lý để chứng minh việc thành lập Sàn. b. Về tư cách pháp nhân và tên gọi của Sàn giao dịch bất động sản 2 Việc quy định sàn giao dịch bất động sản sử dụng con dấu riêng hoặc sử dụng con dấu của công ty chủ quản để hoạt động gây rắc rối trong quản lý và vận hành Sàn, đồng thời cũng chưa phù hợp hẳn với quy định pháp luật. Theo quy định pháp luật, SGD BĐS là pháp nhân, vì vậy nếu sàn giao dịch sử dụng con dấu của công ty chủ quản để hoạt động là chưa phù hợp về quy định pháp luật về pháp nhân; vì chức năng và phạm vi hoạt động của công ty và sàn là khác nhau, nếu sử dụng chung pháp nhân thì không tách bạch được về tư cách và phạm vi hoạt động; mặt khác pháp nhân - công ty được thành lập theo thủ tục do Luật doanh nghiệp quy định, ra đời và hoạt động từ trước; trong khi sàn cũng là pháp nhân, nếu sàn sử dụng con dấu của công ty chủ quản để hoạt động, có nghĩa là pháp nhân – sàn giao dịch bất động sản chưa thực hiện thủ tục thành lập pháp nhân theo quy định pháp luật. Trong trường hợp này, tư cách pháp lý của sàn chưa rõ ràng cụ thể. Mặt khác, sàn là pháp nhân, trong khi pháp nhân phải có tên gọi riêng, trường hợp sàn và công ty sử dụng chung một con dấu, dẫn tới trường hợp một con dấu lại được sử dụng để đóng dưới tên của công ty và sàn, trong khi công ty và sàn lại có tên gọi khác nhau. Điều này chưa phù hợp với quy định pháp luật về pháp nhân. c. Về chức năng hoạt động Sàn Pháp luật chưa quy định phân biệt rõ việc công ty thành lập sàn để cung cấp các dịch vụ bất động sản và công ty thành lập sàn chỉ để bán sản phẩm của chính công ty mà không cung cấp dịch vụ cho bên thứ ba. Theo quy định pháp luật về chức năng của sàn là cung cấp các dịch vụ bất động sản. Vì vậy, mặc dù chủ đầu tư chỉ có ngành nghề kinh doanh bất động sản, không đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, thông báo thành lập sàn chỉ để bán các sản phẩm do công ty đầu tư, nhưng cũng không thể hạn chế sàn cung cấp các dịch vụ bất động sản cho bên thứ ba. Đây là điểm hạn chế rõ nét trong việc quy định về tổ chức các hoạt động của sàn, làm hạn chế hoạt động, tạo sự yếu kém và đơn điệu trong hoạt động của SGD BĐS hiện nay. Với việc quy định chung chung của pháp luật kinh doanh bất động sản đã tạo điều kiện mở ra một số sàn hoạt động chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường BĐS, hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS. d. Về hoạt động của Sàn 3 Pháp luật chưa quy định rõ thời điểm ban hành giấy xác nhận giao dịch qua Sàn. Theo quy định tại Phụ lục 04 của Thông tư số 13/2008/TT-BXD thì giấy xác nhận được cấp sau khi Hợp đồng mua bán được lý kết. Theo quy định tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD thì hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết sau khi có giấy xác nhận giao dịch qua sàn. Hai quy định mâu thuẫn này dẫn tới việc lúng túng trong áp dụng pháp luật. e. Về giá trị sử dụng của giấy xác nhận giao dịch qua Sàn Pháp luật chưa quy định cụ thể giá trị của giấy xác nhận giao dịch qua sàn đối với giao dịch cho thuê và cho thuê mua. Nếu không quy định giá trị sử dụng của giấy xác nhận giao dịch qua sàn cho hai loại hình giao dịch này thì việc quy định cho thuê và cho thuê mua phải thực hiện qua sàn là vô nghĩa và mục đích công khai, minh bạch các giao dịch qua sàn cũng không được phát huy hiệu quả. f. Về công bố thông tin Bất động sản Luật hiện hành còn nhiều lỗ hổng trong việc quy định về tổ chức và hoạt động của SGD BĐS. Với việc cung cấp thông tin BĐS của SGD BĐS, mục đích của sàn là cung cấp các thông tin một cách cụ thể, chính xác; tuy nhiên Luật thực định lại chưa quy định rõ việc công bố thông tin trên báo chí là loại báo nào, việc công bố trên các tạp chí, tập san có được không. Bởi với việc cung cấp thông tin BĐS từ các nguồn khác nhau cũng khá quan trọng, thể hiện tính chuyên nghiệp trong hoạt động đặc trưng và nhạy cảm này, đồng thời còn để tạo sự tin tưởng của các chủ thể khi thực hiện các hoạt động giao dịch BĐS. g. Về giao dịch Theo Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua SGD BĐS do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản đó. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định cụ thể và chi tiết về trình tự thủ tục giao dịch qua sàn. Nếu không quy định thì việc xác 4 định có một người hay nhiều người đăng ký mua bất động sản không thể thực hiện, nguyên tắc giao dịch qua sàn khó được đảm bảo. Ngoài ra, chưa có quy định về tiêu chuẩn của các tài liệu phục vụ công bố thông tin bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản; quy định việc lưu trữ và thời gian lưu trữ, trách nhiệm cung cấp thông tin của Sàn cho khách hàng và các cơ quan quản lý các nội dung này. h. Về trách nhiệm pháp lý của tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới Sàn giao dịch và các tổ chức, cá nhân thực hiện dịch vụ môi giới, tư vấn, định giá chưa được quy định trách nhiệm pháp lý đối với hoạt động cung cấp dịch vụ. Chính việc thiếu quy định của luật mà các sàn hiện nay hoạt động dịch vụ BĐS chưa phát huy hết trách nhiệm cũng như việc cung cấp dịch vụ chưa thể hiện hết vai trò quan trọng của mình. Ngoài ra, luật cũng chưa quy định các biện pháp để bảo đảm thực hiện các trách nhiệm nghĩa vụ pháp luật, như quy định bắt buộc phải mua bảo hiểm nghề nghiệp đối với các tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này. i. Về hoạt động môi giới Hoạt động môi giới là một dịch vụ được rất nhiều các chủ thể, không chỉ có SGD BĐS thực hiện. Bởi đây là hoạt động rất quan trọng trong các giao dịch BĐS, đồng thời là dịch vụ phổ biến, cần thiết của các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có quy chế để quản lý hoạt động môi giới. Hoạt động môi giới hiện nay chưa có tiêu chuẩn, chưa có hệ thống các quy định về trình tự thủ tục thực hiện, cơ chế bảo đảm tính công khai minh bạch, xác định trách nhiệm của hoạt động môi giới… là những thiếu sót cần được bổ sung thêm để hoàn thiện hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này, tránh tình trạng lộn xộn trong hoạt động môi giới như hiện nay. Đối với công ty môi giới, hiện nay ngoài SGD BĐS, các công ty vẫn có quyền thực hiện các dịch vụ bất động sản khác một cách độc lập, như môi giới độc lập, tư vấn độc lập… Điều này gây khó khăn cho việc quản lý và gây lúng túng cho khách hàng trong việc lựa chọn công ty cung cấp dịch vụ. j. Về quy định chung của pháp luật 5 Luật hiện nay mới chú trọng quản lý, điều chỉnh hành vi của các chủ thể có chức năng hoạt động do Luật quy định. Đối với nhóm chủ thể đối lập (các tổ chức, cá nhân) không có chức năng và không được thành lập theo quy định nhưng vẫn hoạt động kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản thì không có nhiều quy định để quản lý. Đây là khoảng trống lớn của pháp luật. Trong tình hình hiện nay, chủ thể thực hiện đúng quy định thì bị kiểm soát, quản lý chặt; chủ thể không nằm trong khuôn khổ quy định thì hoạt động và khó nằm trong quản lý. Ví dụ: Công ty có Sàn giao dịch thì bị quản lý chặt chẽ hoạt động giao dịch; công ty không có Sàn giao dịch, sử dụng Sàn khác để giao dịch thì tránh né được sự kiểm soát, quản lý… Tóm lại, SGD BĐS là loại hình kinh doanh còn khá mới mẻ và Luật kinh doanh BĐS cũng đang trong giai đoạn hoàn thiện, do đó pháp luật hiện hành không thể điều chỉnh hết mọi hành vi trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Rõ ràng, hệ thống pháp luật đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS để áp dụng thống nhất. Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo một chuẩn mực chung thì việc mỗi nơi làm một kiểu, dẫn tới sự vận động khập khiễng của thị trường BĐS, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động của SGD BĐS với vai trò là tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao dịch. Với nhiều lỗ hổng và thiếu sót của luật như hiện nay; thể chế chưa đủ cụ thể, chi tiết để điều tiết hoạt động của sàn được coi là kẽ hở khá lớn, gây khó khăn và chưa tạo sự kiểm soát chặt chẽ trong việc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS. 3.1.2. Cơ chế quản lý của nhà nước đối với việc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS còn hạn chế, chưa kiểm soát được các hoạt động của SGD BĐS Sự quản lý của nhà nước đối với SGD BĐS không chỉ có tác động lớn đến hoạt động của hệ thống các SGD BĐS mà còn tác động lớn đến thị trường BĐS và nền kinh tế nói chung. Tuy nhiên, hoạt động của SGD BĐS hiện nay khi tổ chức triển khai trên thực tế còn thiếu sự hỗ trợ từ cơ quan nhà nước, thiếu cơ chế quản lý và kiểm soát, cơ quan chức năng còn dễ dãi trong việc cấp phép thành lập và buông lỏng quản lý là những nguyên nhân hạn chế chủ yếu trong cách thức quản lý của cơ quan nhà nước đối với SGD BĐS. Sàn được coi là cửa hàng của người kinh doanh và đôi khi vì lợi nhuận các sàn luôn có những chiêu thức giới thiệu sản phẩm hàng 6 hóa của mình. Do đó, các biện pháp định hướng và giúp SGD BĐS hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả chính là trách nhiệm của các cơ quan chức năng. Song sự quản lý lỏng lẻo, chưa sâu sát của cơ quan quản lý nhà nước đã tạo điều kiện cho các SGD BĐS vi phạm. Bên cạnh đó, có thể thấy đội ngũ chuyên viên trong cơ quan quản lý nhà nước thực sự am hiểu trong lĩnh vực này còn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu hiện tại của TT BĐS và SGD BĐS. Thêm một nghịch lý trong quản lý sàn giao dịch hiện nay là các quy định về xử phạt vi phạm hành chính hiện hành trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, thậm chí chế tài xử lý vi phạm đều đã có, song các quy định này chưa được triển khai thực sự. Đa số các cơ quan quản lý Nhà nước ở các cấp đều chưa tổ chức tốt và thường xuyên các cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý các vi phạm của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh BĐS. Hoạt động thanh tra của cơ quan chức năng về hoạt động sàn còn mang tính chất “rung chuông”, chưa đủ mạnh để tạo sự ảnh hưởng đối với các sàn. 3.1.3. Việc đào tạo đội ngũ quản lý sàn, chuyên gia môi giới, định giá tại SGD BĐS còn tràn lan, thiếu tính kiểm soát, chưa đảm bảo chất lượng Nhân lực trong hoạt động quản lý, môi giới, định giá BĐS tại sàn hiện nay là vấn đề khá cấp thiết rất cần có sự điều chỉnh từ chính cơ quan quản lý Nhà nước, bởi hoạt động của sàn chịu sự ảnh hưởng rất lớn từ chính các chủ thể này, song việc đào tạo đội ngũ hoạt động trong các sàn hiện nay còn tràn lan, chưa đảm bảo tính hiệu quả. Tình trạng chạy đua lấy chứng chỉ dễ dẫn đến tình trạng đào tạo kém chất lượng khi mà nhu cầu cần các chuyên gia trong lĩnh vực này tại các sàn ngày càng tăng cao. Chính tình trạng mượn danh bung ra dạy theo kiểu thời vụ, do nhu cầu học chạy đua với thời hạn cuối của Nghị định 153/2007/NĐ-CP đang là một rào cản trong việc chuẩn hóa và chuyên nghiệp hóa về cách thức hoạt động tại các sàn. Một trong những yếu tố dẫn đến hạn chế về chất lượng đào tạo là vấn đề người giảng dạy. Với số lượng cơ sở đào tạo hiện nay tại Hà Nội, chương trình gồm 3 lớp là môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS và thẩm định BĐS với tổng cộng trên 200 tiết dạy, chắc chắn không thể có một lực lượng giảng viên đáp ứng. Thêm 7 vào đó, quyết định số 29/2007/QĐ-BXD về khung đào tạo, bồi dưỡng môi giới, định giá và điều hành sàn giao dịch BĐS với các điều kiện rất "mở" như không quy định cụ thể cơ sở nào được phép đào tạo, giảng viên nào có kinh nghiệm cụ thể được phép giảng dạy… Vì vậy, trong phần giới thiệu của một số cơ sở, bên cạnh một số giảng viên là giáo sư, tiến sĩ, thạc sĩ, cũng còn có một số là nhân viên, trưởng phòng kinh doanh các công ty kinh doanh địa ốc, mà trình độ chưa thể thẩm định được, dễ dẫn đến tình trạng tồn tại các trung tâm đào tạo không đảm bảo chất lượng. Có thể nói, những sai phạm trong hoạt động đào tạo và việc tràn lan, không có chương trình đào tạo chuẩn chung cho các cơ sở đào tạo về môi giới BĐS, quản lý sàn giao dịch BĐS và định giá BĐS như hiện nay đã tác động trực tiếp, làm ảnh hưởng lớn đến việc thực thi của các SGD BĐS, đồng thời làm hạn chế hoạt động của chính các SGD BĐS. 3.1.4. Ý thức của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản chưa cao, còn mang tính chất chạy đua, tâm lý đám đông Tâm lý đám đông, chạy đua theo thị hiếu của thị trường, ngại giao dịch qua sàn, chuộng các giao dịch “chui”… là yếu tố hạn chế của các nhà đầu tư, người dân khi tham gia giao dịch BĐS trong thị trường BĐS hiện nay. Việc đầu cơ BĐS khiến thị trường BĐS chững lại là nguyên nhân có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển trong cách thức hoạt động của sàn. Ngoài ra, có thể thấy hình thức sàn giao dịch mới ra đời và phát triển tại Việt Nam, do đó còn gặp nhiều khó khăn trong việc tổ chức và hoạt động là điều khó tránh khỏi. Đồng thời, thị trường BĐS tại Hà Nội biến động phức tạp, kể từ sau khi Hà Nội có sự thay đổi về địa giới hành chính, những biến động trong cơ chế điều chỉnh hành chính đã tác động lớn, dẫn đến BĐS tại một số nơi ở Hà Nội bị đẩy lên cao nhanh chóng, kéo theo sự đầu tư của các nhà đầu tư BĐS, sự khó kiểm soát kịp thời đối với thị trường BĐS khiến cho hoạt động tại các SGD BĐS cũng gặp nhiều khó khăn. Sự biến động lên xuống của thị trường BĐS kéo theo sự chạy đua trong hoạt động của chính các sàn, dẫn tới một số sàn chưa thực sự đảm bảo hiệu quả trong cách thức hoạt động. 8 Tóm lại, SGD BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay đang có sự phát triển chưa đồng bộ, còn nhiều sai phạm và chưa thực sự đảm bảo chất lượng đồng đều cùng với sự ra đời ồ ạt của hệ thống các sàn xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Do đó, cần có những điều chỉnh kịp thời, những giải pháp hoàn thiện để việc tổ chức và hoạt động của các sàn ngày càng hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của thị trường BĐS. 3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.2.1. Một số kiến nghị để hoàn thiện các quy định pháp luật về Sàn giao dịch bất động sản a. Về thành lập Sàn giao dịch bất động sản Cần quy định cụ thể về thủ tục thành lập SGD BĐS để phù hợp với quy định về thành lập pháp nhân. Sàn giao dịch bất động sản là pháp nhân, vì vậy phải được thành lập theo thủ tục pháp luật quy định. (Dẫn chiếu theo quy định nào? Chỉ cần chỉ dẫn điều luật nào thôi) b. Tư cách pháp nhân của Sàn Pháp luật hiện hành nên quy định tư cách pháp nhân độc lập của SGD BĐS, bỏ quy định sàn sử dụng con dấu của công ty chủ quản, để hoạt động của sàn được chủ động, tránh tình trạng lệ thuộc, bị hạn chế trong cách thức tổ chức và hoạt động của sàn. c. Chức năng hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Cần xem xét phân biệt rõ việc công ty thành lập sàn để cung cấp các dịch vụ bất động sản và công ty thành lập sàn chỉ để bán sản phẩm của chính công ty mà không cung cấp dịch vụ cho bên thứ ba. Về nội dung này kiến nghị, dịch vụ bất động sản là hoạt động hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản, có tính chất trung gian giữa các bên tham gia giao dịch, vì vậy nên quy định rõ ràng trường hợp cụ thể thành lập sàn chỉ để thực hiện kinh doanh dịch vụ bất động sản; trường hợp thành lập sàn chỉ để bán sản phẩm của công ty. 9 d. Về hoạt động của Sàn và Về giá trị sử dụng của giấy xác nhận giao dịch qua Sàn Cần quy định rõ thời điểm ban hành giấy xác nhận giao dịch qua sàn và giải quyết những vấn đề quy định khác nhau về thời điểm ban hành giấy xác nhận giao dịch qua sàn giữa Thông tư số 13/2008/TT-BXD và Thông tư số 16/2010/TT-BXD. Giấy xác nhận giao dịch qua sàn nhằm mục đích xác nhận giao dịch đã được thực hiện và có hiệu lực pháp lý, vì vậy chỉ nên cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn cho các giao dịch đã được thực hiện và có hiệu lực, tức là hợp đồng đã được ký kết. Việc cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn trước khi hợp đồng được ký kết không có ý nghĩa vì trên thực tế, tại thời điểm ấy, hợp đồng chưa được ký kết, thì giao dịch chưa chính thức được thiết lập và có đầy đủ hiệu lực pháp lý. Cần thiết phải quy định cụ thể giá trị của giấy xác nhận giao dịch qua sàn đối với giao dịch cho thuê và cho thuê mua bất động sản. Nếu không ban hành quy định này thì nên bãi bỏ quy định các giao dịch cho thuê và cho thuê mua bất động sản phải bắt buộc thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. e. Về công bố thông tin Bất động sản Việc công bố thông tin cần được quy định trên báo chí là loại hình báo chí nào, ví dụ như báo về bất động sản, báo kinh tế và đô thị…, không nên áp dụng công bố thông tin BĐS trên các tạp chí, tập san nhằm tạo thương hiệu cho sản phẩm BĐS ngay từ khâu quảng cáo, giới thiệu, đồng thời tạo tâm lý tin tưởng cho người sử dụng. f. Về giao dịch Cần quy định cụ thể và chi tiết về trình tự thủ tục giao dịch qua sàn để xác định có một người hay nhiều người đăng ký mua bất động sản. Đối với quy trình công bố thông tin và tiêu chuẩn của các tài liệu phục vụ công bố thông tin bất động sản tại SGD BĐS; quy định việc lưu trữ và thời gian lưu trữ, trách nhiệm cung cấp thông tin của sàn cho khách hàng… thì pháp luật hiện hành cần quy định cụ thể, rõ ràng hơn để việc áp dụng trên thực tế được dễ dàng, tránh tình trạng lúng túng khi áp dụng luật như hiện nay. 10 g. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn (Bỏ giải pháp này đi, không thuyết phục em à) “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra” (khoản 4 điều 64 luật KDBĐS). Do tác động của mỗi kết quả tư vấn tới khách hàng là rất lớn. Do vậy, pháp luật quy định rõ trách nhiệm trước lỗi mà bên thực hiện dịch vụ gây ra, gây thiệt hại thì phải bồi thường - điều này là hoàn toàn phù hợp. Song nếu xem xét một cách khách quan, chúng ta thấy cũng nên quy định cao hơn về trách nhiệm của người được hưởng dịch vụ. Hoạt động tư vấn hẳn không dễ dàng. Pháp luật phải chăng nên quy định khách hàng phải ứng trước một khoản tiền nhất định thành một nội dung bắt buộc trong hợp đồng tư vấn bất động sản? Như vậy sẽ tăng thêm sự ràng buộc cuả người sử dụng dịch vụ với những yêu cầu đã đặt ra và cũng tăng thêm độ an toàn cho doanh nghiệp thực hiện dịch vụ. 3.2.2. Xây dựng tiêu chí sàn chuẩn Hệ thống các SGD BĐS hiện nay cần có một mô hình hoạt động chung. Việc thành lập hệ thống các sàn giao dịch BĐS là giải pháp quan trọng từng bước hoàn thiện cơ cấu thị trường BĐS. Do vậy, cần xây dựng các tiêu chí về cơ cấu của một sàn giao dịch BĐS chuẩn nhằm công khai và minh bạch toàn bộ hoạt động liên quan tới BĐS, góp phần lành mạnh hóa thị trường, đồng thời tạo điều kiện cho hệ thống các sàn khi thành lập thể hiện tính đồng bộ, để có sự thống nhất chung về mô hình tổ chức hoạt động của các sàn giao dịch; tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý Nhà nước. 3.2.3. Về quản lý nhà nước Hoạt động của SGD BĐS cần phải có sự tác động nhiều hơn nữa từ cơ quan quản lý Nhà nước. Xiết chặt công tác quản lý, có sự tác động mạnh mẽ hơn nữa để điều chỉnh tốt, hạn chế việc thành lập tràn lan, hoạt động chụp giật, kém hiệu quả của các SGD BĐS như hiện nay. Cơ quan chức năng cần tổ chức quản lý, kiểm soát chặt chẽ quá trình thành lập, hoạt động của các Sàn. Đồng thời, xây dựng được một hệ thống kết nối các sàn lại với nhau, kết nối các mạng sàn với các cơ quan quản lý nhà nước và kết nối các sản phẩm với các sàn. [...]... cho bất động sản tại thị trường bất động sản Hà Nội (chỉ số bất động sản) Theo nhận định của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản thì một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng thiếu minh bạch của thị trường bất động sản, giá cả bất động sản có nhiều biến động trong thời gian qua là do chúng ta chưa xây dựng được VN- Index cho thị trường bất động sản Việc xây dựng chỉ số bất động sản. .. định pháp luật về tổ chức và quản lý SGD BĐS, nhà nước vẫn chưa có biện pháp quản lí các SGD BĐS hiệu quả, tâm lý của người dân khi tham gia giao dịch tại sàn còn dè dặt Do đó người viết có hướng nghiên cứu về thực trạng áp dụng các quy định và quản lý sàn giao dịch trên địa bàn Hà Nội Đề tài tập trung vào mục tiêu cơ bản là: Phân tích hiện trạng thực thi pháp luật của các SGD BĐS trên địa bàn Hà Nội. .. hiện các biện pháp làm cho TT BĐS lành mạnh và minh bạch Một giải pháp để khắc phục tồn tại của thị trường đó là những quy định của pháp luật tạo cơ sở pháp lí cho sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên qua thực tế cho thấy hiện trạng hoạt động của các SGD BĐS hiện nay còn rất nhiều bất cập, có nhiều hành vi lách luật, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để vi phạm Các SGD hoạt động không theo một quy... việc pháp luật quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể này trong từng hoạt động của sàn góp phần nâng cao ý thức trách nhiệm và thể hiện tốt vai trò của các chủ thể này trong hoạt động của SGD BĐS Đồng thời, đối với từng sàn giao dịch BĐS, để tổ chức và hoạt động tốt, thể hiện tính chuyên nghiệp và tạo được niềm tin đối với khách hàng thì cần phải chuẩn hóa đội ngũ tham gia vào hoạt động của. .. trong tổ chức và hoạt động của các SGD BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội Trên cơ sở lí luận và thực trạng nghiên cứu, người viết có đề xuất phương án quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS đồng thời có một số kiến nghị để việc quản lí các SGD BĐS được hiệu quả hơn Chương 3, em viết như thế là được rồi, cô không chỉnh nữa E nên đọc tổng thể một lượt toàn bộ khóa luận để phát hiện những nội dung em viết... phương án hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản, hoàn thiện cách thức quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS hiệu quả và khoa học, để TT BĐS Việt Nam có một mạng lưới các SGD BĐS hoạt động hiệu quả trong khuôn khổ pháp lí Về mặt lí luận: Đề tài làm sáng tỏ những quy định về tổ chức và hoạt động SGD BĐS của pháp luật kinh doanh BĐS Về mặt thực tiễn: Đề tài phân tích những kết quả đã đạt được và... linh hoạt và nâng cao tính 13 chuyên nghiệp trong cách thức hoạt động của mình hơn nữa, nhằm tạo sự phát triển tốt trong cơ cấu quản lý và hoạt động của sàn mình Có thể nói, việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý SGD BĐS hiện nay tại Hà Nội cần có những bước hoàn thiện hơn nữa để đảm bảo với sự phát triển không ngừng và nhiều biến động của thị trường BĐS Đồng thời nâng cao chất lượng, hiệu quả. .. với việc quản lý thị trường BĐS, cần thành lập hệ thống chỉ số bất động sản đồng bộ, xiết chặt quản lý tránh nạn đầu cơ Cố gắng đưa bất động sản về gần với giá trị thực Việc suy giảm tính thanh khoản của thị trường chính là ở việc chênh lệch quá lớn giữa giá trị thực của bất động sản và giá trị thị trường Điều này gây khó khăn cho việc tiếp cận của những người có nhu cầu thật về bất động sản, kích... những nhà cung cấp dịch vụ chính quy, chuyên nghiệp trên cơ sở cạnh tranh bình đẳng và lành mạnh Tăng cường kiểm tra kiểm soát, đặc biệt là hoạt động thanh tra sàn Đây là vấn đề cấp thiết cần được tiến hành thường xuyên, liên tục nhằm tăng niềm tin của các chủ thể khi tham gia giao dịch BĐS qua sàn Cho nên cần lập các ban ngành thường xuyên kiểm tra, giám sát hoạt động của các SGD BĐS một cách đồng bộ hơn... mô và nâng cao chất lượng của các cơ sở đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, đảm bảo chất lượng đầu ra của sản phẩm đào tạo phải đáp ứng tốt hơn các nhu cầu cung ứng dịch vụ đối với các chủ thể tham gia thị trường Bên cạnh đó, cần tiến hành rà soát kịp thời và xử lý kiên quyết những văn phòng, những trung tâm dịch vụ đang hoạt động không đúng pháp luật, nhằm tạo nên những nhà cung . 1 MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1. NGUYÊN NHÂN CỦA NHỮNG. BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.2.1. Một số kiến nghị để hoàn thiện các quy định pháp luật về Sàn giao dịch bất động sản a. Về thành lập Sàn