Thực trạng quản lý rủi ro quản lý bất động sản ở Việt Nam I Thị trường quản lý bất động sản ở Việt Nam Từ năm 2000 trở trước, tòa cao ốc, văn phòng cho thuê rơi vào tình trạng thua lỗ triền miên thiếu khách thuê Toà nhà 63 Lý Thái Tổ (Hà Nội) tọa lạc địa trung tâm gần nhà hát lớncũng chung hồn cảnh, thời điểm khủng hoảng tài Châu Nhiều nhà đầu tư nước rút khỏi thị trường VN, bỏ dở dự án triển khai.Nhưng từ năm trở lại đây, nhà 63 Lý Thái Tổ với 7.000 m2 lấp kín 100% khách hàng lớn Ngân hàng giới, Quỹ tiền tệ quốc tế Giá cho thuê nhà đứng đầu bảng toàn cao ốc VN Khơng riêng tịa nhà 63 Lý Thái Tổ, tất tòa cao ốc xây dựng vài năm cho thuê 80 - 90% diện tích Giám đốc điều hành Tập đồn CB Richard Ellis Việt Nam, cơng ty chuyên cung ứng dịch vụ địa ốc hàng đầu, cho biết: Thị trường cho thuê bất động sản gồm trung tâm thương mại, văn phòng hộ cao cấp thành phố lớn Hà Nội TP HCM sơi động Tại Hà Nội, tịa nhà Vincom City Tower (sắp đưa vào hoạt động ngày 18/11 tới) cho thuê 70% diện tích, tòa nhà Ocean Park đưa vào sử dụng có 92% diện tích th, dự án Ocean Park công ty Đài Loan triển khai bán hết gần 200 hộ vòng 60 ngày Tại TP HCM, trung tâm thương mại, văn phòng An Đông vừa khai trương ngày 4/10, dự án triển khai xây dựng Landcaster, HBT Court phủ kín Hệ số sử dụng văn phịng loại A Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh đạt 90% Hệ số sử dụng văn phòng loại B 74% Trong thời gian trung ngắn hạn, thị trường văn phòng loại B tỏ có ưu thế, giá thuê dễ chịu có nhiều nguồn cung Ngun nhân làm cho thị trường cho th BĐS nóng lên tốc độ phát triển kinh tế nước đạt mức cao đầu tư nước phát triển Kinh tế giới đạt mức tăng trưởng khả quan vài năm Thêm vào nhu cầu hộ, văn phòng cho thuê thành phố lớn phát triển với tốc độ cao, nguồn cung hạn chế Mặt giá thuê văn phòng loại A Hà Nội dao động khoảng 25 USD/m2, bao gồm phí quản lý, bảo đảm an ninh, đỗ xe Mức giá cụ thể tùy tòa nhà khách hàng cụ thể Đây bí mật kinh doanh Cty quản lý cao ốc Mức giá cho thuê TP HCM tương tự Hà Nội Cao ốc cho th phải có vị trí trung tâm, thuận lợi Mặc dù, giá đất Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh ln mức cao, theo tính tốn nhà đầu tư chênh lệch giá cho thuê với giá thành đầu tư cho mức lợi nhuận cao Nắm bắt hội này, nhiều nhà đầu tư nhảy vào kinh doanh địa ốc Theo đánh giá ông Nguyễn Phùng Thăng - Giám đốc điều hành nhà 63 Lý Thái Tổ,thị trường văn phòng cho thuê thời điểm tốt tốt lên năm tới Chesterton (Anh) nhận thấy tiềm kinh doanh bất động sản VN lớn nên định đầu tư từ cách năm Dining & Associates nhà đầu tư cá nhân làm việc cho Chesterton nhảy hoạt động độc lập Còn CB Richard Ellis Vietnam, có cơng ty mẹ Mỹ nhanh chóng mắt TP HCM từ năm ngối Các cơng ty giành hợp đồng độc quyền tiếp thị kinh doanh quản lý cao ốc cao cấp Lancaster quận TP HCM, Metropole Sofitel, EverFortune, Vincom Hà Nội với mức phí quản lý cao Mỗi cơng ty lại có cách thu phí khác tuỳ đối tượng khách hàng CB Richard Ellis thu theo tháng, cộng thêm khoản tiền thưởng phụ trội công suất cho thuê lớn, Chesterton sau thời gian áp dụng mơ hình chuyển sang thu phí theo doanh thu tịa nhà Trao đổi với VnE, ông Richard Leech, Giám đốc chi nhánh CB Richard Ellis Hà Nội, cho biết yêu cầu cao chủ cao ốc chất lượng quản lý, chuyên gia điều hành từ cơng ty mẹ sang, cơng ty có tuyển nhân viên VN phải đưa đào tạo lại nước Theo giới kinh doanh bất động sản, nhân lực thiếu kinh nghiệm điểm yếu mà công ty VN chưa thể khắc phục đành chịu nhường sân cho đối thủ nước Chủ dự án nhà lớn (100% vốn VN) vừa khởi công TP HCM cho biết lý đảm bảo chất lượng quản lý cao, Hội đồng quản trị chọn công ty quản lý bất động sản nước tâm lý khách tây ta thích "Khi trưng biển nhà doanh nghiệp Mỹ hay Anh quản lý, khách hàng dường tin tưởng muốn thuê việc chọn công ty VN", ông giải thích Theo nhận định ơng Richard Leech, với tốc độ tăng trưởng kinh tế 7% năm gần đây, VN có nhiều dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng hộ cao cấp, thị trường quản lý bất động sản có nhiều tiềm Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế cho rằng, thiếu vắng công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp nước với giá phải cản trở lớn phát triển chung cư Việt Nam nói riêng thị trường địa ốc Việt Nam tương lai II Thực trạng quản lý bất động sản Đây xu hướng phát triển bất động sản phổ biến giới, thực tế áp dụng Việt Nam Những khu đô thị mới, tồ cao ốc văn phịng hộ cao cấp mọc lên hàng loạt Hà Nội Tp.HCM, thị trường quản lý nhà mở rộng cửa công ty quản lý bất động sản Tuy nhiên, có dự án dám bỏ tiền th cơng ty quản lý (trừ tồ cao ốc văn phịng hộ cao cấp có vốn đầu tư nước ngồi) Mơ hình quản lý chủ yếu Việt Nam chủ đầu tư thường kiêm ln cơng tác quản lý tồ nhà hay khu đô thị Song theo ông Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc Cơng ty Vietnam Properties, mơ hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý khơng trì chất lượng danh tiếng nhà cách bền vững công ty quản lý chuyên nghiệp Kinh nghiệm nước ngồi cho thấy, việc quản lý khu thị tiến hành chu đáo Cụ thể, công ty quản lý bắt tay lập dự toán với chủ đầu tư, xem xét khu đất, tham gia vào việc lập báo cáo khả thi, xây dựng mơ hình đưa kế hoạch quản lý “Hiện nay, hầu hết khu đô thị Việt Nam đầu tư chưa Nhìn chung, công ty Việt Nam chưa đánh giá mức tầm quan trọng công việc quản lý tồ nhà văn phịng nhà ở” Nhưng xét thực lực, khơng phải chủ đầu tư th cơng ty quản lý tồ nhà, phải khoản phí quản lý khơng nhỏ Nhưng chủ đầu tư chịu móc “hầu bao” hợp đồng quản lý lại rơi vào tay cơng ty nước ngồi có uy tín lớn Chesterton Petty Vietnam, CB Richard Ellis Dinning & Associates, cơng ty Việt Nam vắng bóng lĩnh vực Chủ đầu tư nhà thường muốn trương biển hiệu công ty này, uy tín thương hiệu họ thiết lập thị trường giới Đối với tòa cao ốc, dịch vụ quản lý quan trọng Đơn vị quản lý quan trọng Đơn vị quản lý đảm bảo nhiệm vụ bảo trì, bảo quản, bảo vệ để giúp cho hoạt động diễn tịa cao ốc ln vận hành cách tốt Chi phí cho dịch vụ quản lý tòa nhà cao ốc văn phòng TP.HCM dao động từ – USD/m2/tháng Bên cạnh việc đảm bảo vận hành tốt hệ thống máy móc (như thang máy, máy lạnh, điện, nước, vệ sinh ), đơn vị quản lý phải đảm bảo mặt tịa cao ốc ln chăm chút, đẹp Đây lý nhiều người cho giá trị tòa cao ốc tăng lên có dịch vụ quản lý tốt Và để có dịch vụ quản lý tốt cần phải có đơn vị chun nghiệp Hiện nay, hầu hết tòa cao ốc địa bàn TP.HCM quản lý doanh nghiệp nước Chesterton, Dining and Associater CB Richard Ellis Việc quản lý bất động sản nói chung Việt Nam chỉ thực theo nguyên tắc thụ động, giữ mức độ tối thiểu cho hoạt động hành kinh tế kỹ thuật, ví dụ kiểm kê tài sản, soạn thảo ghi chép hợp đồng, thu tiền th, tính tốn chi phí, tổ chức tu sửa bảo quản Điều có nghĩa nhà quản lý chỉ cố gắng, dù lúc rõ ràng, giảm đến mức tối thiểu chi phí liên quan đến việc trì cơng trình tình trạng Ngày theo phong cách đặt vấn đề đại việc quản lý bất động sản đòi hỏi nhà quản lý phải nỗ lực nhiều nhiều Nó hướng tới mục tiêu đạt kết sử dụng cao hay tạo thu nhập ổn định tương lai xa Dưới ảnh hưởng phát triển nhanh kinh tế, ngày người ta mong đợi từ nhà quản trị khơng chỉ kiến thức quản lý hành chính, hiểu biết thông thạo kỹ thuật, luật pháp kinh tế theo điều kiện có cơng trình, mà cịn phải có kiến thức kinh nghiệm liên quan đến nhu cầu thay đổi liên tục người sử dụng, hiểu biết chu kỳ kinh tế, điều kiện thị trường kinh tế không gian Quản lý nhà cao tầng VN: Phần lớn chưa tự động hóa Nhà cao tầng thường phân loại theo mục đích sử dụng Đó là, văn phịng, ngân hàng, cơng ty bảo hiểm; tịa nhà hành cơng cộng; cơng ty dược phẩm, bệnh viện; nhà ga, sân bay; chung cư, khách sạn, nhà hàng; trường đại học, phổ thông; trung tâm điện thoại, thông tin, truyền hình, nhà máy điện Và tương ứng với loại nhà cao tầng phải có hệ thống quản lý nhà cao tầng tự động hóa BMS (Building Management System) phù hợp với mục đích sử dụng Ở Việt Nam, khoảng 90% tổng số nhà cao tầng thơng thường có hệ thống sở hạ tầng tối thiểu hệ thống cấp – thoát nước, điện, báo cháy Có khoảng 50% tịa nhà cao tầng trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ báo cháy, báo động xâm nhập giám sát camera chưa có hệ thống BMS Tất thiết bị hệ thống điều hòa, báo cháy điều khiển riêng biệt, trao đổi thơng tin với nhau, khơng có quản lý giám sát chung, cịn phần quản lý điện mức thấp Khoảng 30% nhà cao tầng có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập giám sát camera có trang bị hệ thống BMS Tất thiết bị hệ thống điều hòa, báo cháy điều khiển riêng biệt tích hợp phần BMS cho phép trao đổi thông tin, giám sát hệ thống, quản lý tập trung quản lý điện mức cao Nhưng nay, tất tòa nhà cao tầng chưa trang bị hệ thống quản lý tịa nhà thơng minh với hệ thống điều hòa, báo cháy điều khiển tập trung, tương tác hệ BMS Một hệ thống tích hợp đầy đủ hệ thống thơng tin, truyền thơng tự động hóa văn phịng Đây cịn gọi tòa nhà hiệu cao, tòa nhà xanh, tịa nhà cơng nghệ cao, tịa nhà có chức đặc biết bệnh viện, quan Trung ương, nhà Quốc hội Như vậy, phần lớn việc quản lý nhà cao tầng VN chưa trang bị hệ thống BMS nên xét mặt chất lượng hiệu sử dụng chưa đạt yêu cầu đồ thị đại Hiện tòa nhà tối thiểu có hệ thống cung cấp nước chưa trang bị hệ thống BMS tiết kiệm điện nên tiền điện thường nhiều Nếu xét mặt kinh doanh nhà cao tầng khơng trang bị BMS khơng có tính cạnh tranh, dễ thua lỗ Tuy nhiên, Việt Nam xuất cao ốc sử dụng hệ thống quản lý BMS Điển hình Trung Tâm Thương mại Zen Plaza,mọi hoạt động tòa nhà 16 tầng kiểm sốt chặt chẽ từ phịng điều kiển trung tâm Trong phịng, 35 hình lớn liên tục theo dõi tất sinh hoạt diễn tầng Mọi trục trặc liên quan đến kỹ thuật, an toàn dễ dàng phát để kịp thời xử lý Phòng điều khiển trung tâm theo dõi, xử lý việc vận hành thiết bị điện chính, hệ thống điều hịa khơng khí, hệ thống thơng tin liên lạc tồn tịa nhà Theo bà Triệu Thị Hương Giang – Phó tổng Giám Đốc, trung tâm thương mại, lượng khách hàng hàng hóa nhiều nên vấn đề an tồn, đặc biệt cháy nổ, trọng Dù vậy, với tòa nhà Zen Plaza xây dựng cách 10 năm, công nghệ quản lý chỉ dừng lại mức độ kiểm sốt Theo Cơng ty Tư vấn xây dựng Meinhardt Việt Nam, cao ốc quy mô lớn mọc lên nay, mức độ quản lý nâng cao Ông Mark Cottingham, Giám đốc thiết kế dịch vụ cao ốc, cho biết nhiều cao ốc TP.HCM ứng hụng hệ thống quản lý BMS không chỉ dừng lại mức độ kiểm sốt tịa nhà giới Hệ thống BMS khơng chỉ dừng lại mức độ kiểm sốt tòa nhà mà tự động điều khiển phần lớn hệ thống cao ốc Thông qua hệ thống máy vi tính, phần mềm ứng dụng, phận cảm biến tương tác với hệ thống điện khác tòa nhà để vận hành chúng, kiểm sốt q trình hoạt động, hỏng hóc, thời gian bảo trì, sửa chữa Tùy theo mức độ phức tạp hệ thống, thiết bị điện, mức độ vận hành mà nhà tư vấn lựa chọn giải pháp BMS phù hợp III Quản lý rủi ro quản lý bất động sản, thực trạng và nguyên nhân (Dân trí) - Chiều 28/12/2007, vào cao điểm mua sắm Trung tâm thương mại Parkson, đường Lê Hồng Phong, quận Ngơ Quyền (TP Hải Phịng), tồn diện tích trần khoảng 700m2 thạch cao khu vực tầng trung tâm bất ngờ sập xuống Mặc dù cố không gây thiệt hại người gây hoảng loạn cho hàng trăm khách hàng mua sắm Chiều qua, 30/12, anh Nguyễn Trần Sơn - cán quản lý trung tâm khẳng định: “Nguyên nhân cố q trình thi cơng lắp đặt hệ thống camera, nhân viên kỹ thuật khơng tính xác khả chịu lực vách trần làm nhiều nhỏ thạch cao Trong khoan lắp camera, trần nhà kéo đổ xuống theo kiểu domino” Theo anh Sơn, cố nhỏ, không gây hậu nghiêm trọng “Ngay sau cố xảy ra, trung tâm nhanh chóng khắc phục để sớm vào kinh doanh, phục vụ khách hàng ”, anh cho biết thêm Tuy nhiên, theo tin từ TTXVN, nhiều người dân có mặt cố xảy cho cách giải thích anh Sơn chưa xác Thực chất tồn diện tích trần nhà nói tự sập xuống khơng tác động Sáng ngày 29/11/2008, nhân viên FPT Capital vô ngạc nhiên thấy trần tơi tả vương vãi sàn nhà công ty FPT Capital, tầng 12, tồ nhà FPT Cầu Giấy Tính đến thời điểm này, vụ sập trần thứ hai FPT năm Vụ sập trần xác định xảy vào đêm nên không gây thiệt hại đáng kể người vật chất FPT Capital Tại trường, trần Daiken có diện tích 1m x 0.6m sụp xuống nham nhở, nước chảy tong tỏng từ chỗ trần rơi xuống sàn vinyl khiến cho nhân viên FPT Capital phải lấy xô hứng Ngay sau nhận tin báo, đại diện Ban quản lý cơng trình tồ nhà FPT Cầu Giấy cơng ty FPT Land, có mặt trường Anh Hướng NN, cán phụ trách hệ thống kỹ thuật Ban quản lý cơng trình tồ nhà FPT Cầu Giấy, cho biết: “Nguyên nhân xác định van điện từ yrong điều khiển hệ BMS hệ thống điều hồ văn phịng FPT Capital bị lỗi, gây rò rỉ nước vào trần Sau thời gian ngấm nước, trần bị mủn ra, co lại gây sập” Van điện từ hệ thống điều hồ có tác dụng điều chỉnh lượng nước vào FCU để điều khiển nhiệt độ Hệ thống van FPT IS lắp đặt, nằm gói thầu BMS, hệ thống quản lý tồ nhà FPT Thực tế, trừ trần toilet, toàn trần nhà FPT Cầu Giấy không chịu nước, dễ dàng bị mủn gặp nước Những trần làm sợi khống, mỏng nhẹ; nặng khơng đến… lạng.“Với ưu điểm nhẹ, trần bị sập khơng gây thiệt hại lớn tính mạng người tài sản vật chất Nếu có sập bị ngấm nước, chỉ làm bẩn văn phòng”, anh DũngNV3, cán kỹ thuật Ban quản lý cơng trình tồ nhà FPT Cầu Giấy, cho biết nói thêm trần sợi khống chọn để thi cơng nhờ ưu điểm Tuy nhiên, hỏi khả xảy trường hợp tương tự, anh HướngNN thẳng thắn: “Đã hệ thống kỹ thuật khơng thể nói trước dù có nghiệm thu Trong q trình sử dụng, phát lỗi nào, khắc phục lỗi đó” Anh Hướng NN khuyến cáo: “Khi thấy vết ố vàng trần, gọi quản lý tồ nhà đến kiểm tra, có khả trần bị thấm nước Đừng đợi cho mủn sập xuống”.FPT IS cho người đến khắc phục van bị lỗi vào sáng thứ Năm, 29/11; trần thay.Toà nhà FPT khai trương nội vào ngày 13/09/2007 đơn vị bắt đầu chuyển làm việc nhà FPT Cầu Giấy từ ngày 25/09 Đây sập trần thứ hai FPT Vụ sập trần thứ xảy FPT Distribution nhà A1, Khu ngoại giao đoàn Vạn Phúc vào ngày 26/09, không gây thiệt hại người làm hỏng số đồ dùng văn phòng gây tâm lý hoang mang cho cán nhân viên FPT Distribution Nhận xét: Công tác quản lý rủi ro nhiều hạn chế, xảy cố nhà quản lý thường đưa lời giải thích mù mờ thiếu thuyết phục, đưa lời nói chung chung IV Kinh nghiệm quản lý rủi ro các ngành khác Quản lý rủi ro đầu tư bất động sản Ngoài hiểu biết mức độ rủi ro tiềm lợi nhuận công cụ đầu tư khác nhau, nhà đầu tư cần phải xác định khả chấp nhận rủi ro thân có phương thức thích hợp để quản lý rủi ro Xác định mức rủi ro chấp nhận Khả chấp nhận rủi ro nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào điều kiện cá nhân mục tiêu người Thái độ nhà đầu tư rủi ro bị ảnh hưởng nhân tố sau: Tuổi đời Nếu trẻ, cịn nhiều thời gian phía trước để khắc phục thua lỗ tạm thời, nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức độ rủi ro cao để đổi lại mức lợi nhuận cao Nhưng lớn tuổi, nhà đầu tư e ngại khoản đầu tư có mức độ rủi ro cao Và tuổi nghỉ hưu, họ chỉ tìm hội đầu tư ổn định với rủi ro thấp Các trách nhiệm phải gánh vác Trách nhiệm bao gồm khoản nợ phải hồn trả, chi phí phải tốn, người thân phải ni nấng, phụng dưỡng Trách nhiệm cao, nhà đầu tư có khuynh hướng chấp nhận rủi ro Mục tiêu đầu tư Khi đầu tư, nhà đầu tư nhằm vào thu nhập định kỳ, tăng trưởng vốn đầu tư kết hợp hai Tùy thuộc vào mục tiêu lựa chọn mà nhà đầu tư chấp nhận mức độ rủi ro khác Thời hạn để hoàn thành mục tiêu đặt Thời hạn ngắn, mức độ rủi ro mà nhà đầu tư chấp nhận thấp Mức lợi nhuận mong muốn Nếu muốn lãi nhiều nhà đầu tư phải chấp nhận rủi ro cao Đợ "bấp bênh" (uncertainty) chấp nhận để đạt mức lợi nhuận mong muốn Nếu nghĩ khơng chấp nhận rủi ro mức độ đó, tốt nhà đầu tư nên chọn phương án an toàn hơn; nhiên lợi nhuận tiềm thấp Các khoản dự trữ cho tương lai Nếu có dự trữ, nhà đầu tư mạnh dạn đầu tư, hay nói cách khác chấp nhận rủi ro cao Những phương thức đơn giản để quản lý rủi ro a Xem xét lại toán khoản nợ Trước nghĩ tới đầu tư, điều mà nhà đầu tư phải thực xem xét lại cần toán khoản nợ Lý đơn giản lãi suất vay thường cao, lúc lợi nhuận đầu tư cao lãi suất vay Ngoài ra, trường hợp vay để đầu tư, rủi ro xảy thu hồi vốn, nhà đầu tư bị lâm vào tình cảnh vỡ nợ khơng có nguồn dự trữ khác để trả nợ vay b Chấp nhận rủi ro để hạn chế rủi ro Rủi ro ln tồn dù nhà đầu tư làm với đồng vốn nữa, chí khơng làm Cất tiền nhà? Kẻ trộm viếng thăm tiền hỏa hoạn Gửi tiền quỹ tiết kiệm? An tồn đó, bỏ lỡ hội tăng trưởng đồng vốn lâu dài Ngoài ra, lạm phát làm cho đồng tiền bị giá khơng có cách để đồng tiền sinh lãi cao tỷ lệ lạm phát c Đa dạng hóa khoản đầu tư Đầu tư cổ phiếu đem lại lợi nhuận cao Tuy nhiên, không nên bỏ hết trứng vào giỏ Cần phải đa dạng hóa danh mục đầu tư vào khoản đầu tư khác (trái phiếu, cổ phiếu, bất động sản, gửi ngân hàng ); đa dạng hóa đầu tư vào ngành khác công nghệ thông tin, dược phẩm, hàng tiêu dùng Tỷ lệ cụ thể loại phụ thuộc vào khả chấp nhận rủi ro, tuổi tác mục tiêu nhà đầu tư d Cân đối danh mục đầu tư Tạo danh mục đầu tư cân thông qua việc đầu tư vào cổ phiếu trái phiếu Theo kinh nghiệm người trước, tỷ lệ trái phiếu danh mục đầu tư nên với tuổi đời nhà đầu tư Ví dụ, nhà đầu tư 55 tuổi, tỷ lệ trái phiếu danh mục đầu tư họ nên 55% e Có tầm nhìn dài hạn Thơng thường người ta hay khuyên nên nghĩ tới đầu tư chạy marathon, chạy cự ly 100 mét Những hội dài hạn cho phép nhà đầu tư có đủ thời gian khắc phục khoản lỗ ngắn hạn tiềm lợi nhuận cao tương lai f Đầu tư liên tục Khi đầu tư khoản lớn, nhà đầu tư cố gắng chọn thời điểm mua tốt nhất, có nghĩa giá thấp Tuy nhiên điều chẳng dễ chút Do vậy, tiến hành đầu tư thường xuyên giúp nhà đầu tư dàn giai đoạn giá cao giá thấp Đây cách đa dạng hóa theo thời gian g Đầu tư vào quỹ đầu tư Đây cách đơn giản để giảm rủi ro đầu tư Khi tham gia vào quỹ đầu tư, tiền nhà đầu tư cá nhân tập hợp lại thành quỹ lớn để đầu tư vào nhiều công ty, nhiều lĩnh vực khác nhau, qua đa dạng hóa danh mục đầu tư Ngoài ra, nhà đầu tư hưởng lợi từ hệ thống quản lý rủi ro chuyên nghiệp công ty quản lý quỹ h Đảm bảo khoản đầu tư đáp ứng yêu cầu nhà đầu tư Điều kiện cá nhân nhà đầu tư thay đổi ảnh hưởng đến khả chấp nhận rủi ro Do vậy, nhà đầu tư cần phải định kỳ kiểm tra thay đổi cấu danh mục đầu tư để đảm bảo khoản đầu tư phù hợp với mức độ chấp nhận rủi ro thay đổi Một số vấn đề quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng công trình: Kinh nghiệm thực tế nước cho thấy vấn đề nêu giải hệ thống quản lý rủi ro trình quản lý dự án Để quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng cơng trình, cần thực số vấn đề sau: - Thứ nhất, tồn vịng đời dự án (ch̉n bị dự án, thực đầu tư xây dựng năm khai thác sử dụng dự án) cần nhận dạng đủ rủi ro mơi trường bên ngồi nội dự án phù hợp với thực tế Mỗi giai đoạn triển khai dự án rủi ro xảy khác Từng môi trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, rủi ro có ảnh hưởng lẫn dự án, rủi ro thay đổi theo thời gian Do việc nhận dạng rủi ro cần thực hiện, cập nhật lại thường xuyên Đặc biệt giai đoạn chuẩn bị dự án để định đầu tư cần phải nhận dạng đầy đủ rủi ro xảy vịng đời dự án Giai đoạn thực đầu tư xây dựng công trình xem xét rủi ro ảnh hưởng tới chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Giai đoạn vận hành, khai thác dự án cần nhận dạng rủi ro ảnh hưởng tới chi phí quản lý vận hành dự án, chí phí sản xuất, thu nhập hàng năm (Dự án sản xuất kinh doanh) Giai đoạn chuẩn bị dự án, rủi ro thường xảy liên quan tới vấn đề thông tin liệu điều tra phục vụ tính tốn dự án, thời gian thực trình chuẩn bị dự án, pháp lý dự án…Giai đoạn đầu tư xây dựng rủi ro xảy nhiều từ mơi trường tự nhiên, thị trường xây dựng, thủ tục hành pháp lý đầu tư xây dựng, tổ chức thực công việc khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng cơng trình… Giai đoạn vận hành khai thác dự án rủi ro xảy mức độ phức tạp hơn, phát sinh từ môi trường ảnh hưởng trực tiếp tới yếu tố thị trường đầu vào, đầu ra, tổ chức quản lý sản xuất, trì hoạt động quản lý khai thác dự án năm phân tích hoạt động Những sai sót giai đoạn trước nguyên nhân phát sinh rủi ro giai đoạn sau dự án Các công cụ, kỹ thuật để nhận dạng rủi ro đa dạng, sử dụng kết hợp từ phương pháp phân tích hoạt động, thống kê kinh nghiệm kết hợp dự báo, điều tra lấy ý kiến chuyên gia… Kết nhận dạng rủi ro nhằm xác định nguồn gốc phát sinh, phạm vi tác động, liệu liên quan tới khả tồn phát triển rủi ro - Thứ hai, thực đo lường, đánh giác tác động rủi ro tới hiệu đầu tư dự án, khả thành công dự án có tác động rủi ro Như phân tích nêu trên, với dự án đầu tư xây dựng cơng trình, đánh giá hiệu kinh tế - tài dự án cần đặt trọng tâm xem xét Hiệu kinh tế - tài dự án xác định sở chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, chi phí vận hành, khai thác dự án, thu thập dự án Các rủi ro tác động nhiều mặt ảnh hưởng đến trực tiếp tới yếu tố (Chất lượng giá cả, khả phục vụ, sức mua, thời gian…) Do đo lường, đánh giá tác động rủi ro tới hiệu dự án công việc phức tạp, nhìn chung phải kết hợp phương pháp định tính với phương pháp định lượng Các phương pháp định tính hình thành phát triển đồng thời với phát triển khoa học công nghê, với hỗ trợ quan trọng toán học, tin học như: lý thuyết toán xác suất thống kê, dự báo, phân tích, tổ hợp, chương trình phần mềm ứng dụng… Tuỳ thuộc vào khả áp dụng, điều kiện cụ thể dự án, liệu dự báo thống kê tính chất quy mơ dự án để sử dụng phương pháp định lượng, cụ thể như: Phân tích kịch để xác định giá trị dự kiến (dạng bảng dạng cây), phân tích độ nhạy có tính xác suất, phân tích mơ phỏng… Bằng việc sử dụng phương pháp định lượng để đánh giá rõ khả đạt hiệu dự án điều kiện có tác động rủi ro Kết đo lường rủi ro giải vấn đề phức tạp quản lý rủi ro, xác định rõ thấy trước nguy hội đạt dự án Sơ đồ minh hoạ cho trình rủi ro dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Thứ ba, tiến hành hoạt động kiểm soát, hạn chế tác động xấu rủi ro để đảm bảo hiệu đầu tư đặt dự án Kế hoạch kiểm soát rủi ro thực đồng thời với nhiều biện pháp từ việc chủ động dự phòng nguồn lực bất hợp lý để đối phó với rủi ro, chủ động né tránh đến chia sẻ trách nhiệm gánh chịu rủi ro, ứng phó tích cực, kịp thời rủi ro xảy ra… Một số biện pháp thường áp dụng dự án như: biện pháp hợp đồng kinh tế, bảo hiểm, xây dựng hệ thống quản lý theo tiêu chuẩn, đa dạng hoá theo dịch vụ, sản phẩm dự án, thiết lập hệ thống cảnh báo sớm rủi ro xử lý rủi ro… Trên thực tế, nghiên cứu rủi ro dự án đầu tư xây dựng cơng trình quan tâm, phát triển có vai trị quan trọng để quản lý dự án có hiệu (Nguồn tin: T/C Kinh tế Xây dựng, số 4/2006) Quản lý rủi ro tài chính Rủi ro tài thường có tác động dây chuyền cộng hưởng Do đó, doanh nghiệp phải chủ động xây dựng cho quy trình đánh giá quản trị rủi ro tài phù hợp, nhằm tự vệ trước biến động khôn lường thị trường tài Đơi lúc thiếu hợp lý, với sức hấp dẫn đặc biệt, thị trường tài sống với quy luật chung riêng nó, phát triển nhanh dự đốn phát sinh tình hồn tồn chưa đề cập đến lý thuyết Tồn chế đáp ứng nhu cầu đa dạng cung cấp sử dụng vốn, thị trường tài ln ẩn chứa nhiều rủi ro ảnh hưởng đến sống doanh nghiệp tham gia vào thị trường Với xu hướng toàn cầu hố tài chính, rủi ro tiềm ẩn thị trường xa khoảng cách địa lý có khả gây biến động nghiêm trọng thị trường tài nước, gây nên thiệt hại khôn lường hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Rủi ro tài phát sinh nào? Bên cạnh khơng hội dành cho biết tính tốn tận dụng ưu điểm riêng nó, thị trường tài nơi rủi ro ln rình rập Chính thế, việc nhận diện nguy để có biện pháp khắc chế thích hợp ln nỗi lo làm căng đầu nhà quản trị tài Rủi ro tài bắt nguồn từ vơ số giao dịch liên quan trực tiếp đến tài mua bán, đầu tư, vay nợ số hoạt động kinh doanh khác hệ gián tiếp sách thay đổi quản lý, cạnh tranh, quan hệ quốc tế chí chỉ thay đổi thời tiết hay khí hậu Nếu quan sát kỹ biến động tài chính, nhận nguồn gây rủi ro tài bao gồm: Rủi ro phát sinh từ thay đổi bên giá thị trường lãi suất, tỷ giá hay giá loại hàng hoá khác Rủi ro phát sinh từ hoạt động hay giao dịch với đối tác kinh doanh nhà cung cấp, khách hàng, đối tác giao dịch phát sinh liên doanh góp vốn đầu tư Rủi ro phát sinh từ nội doanh nghiệp, thay đổi từ bên liên quan đến nhân sự, cấu tổ chức quy trình sản xuất kinh doanh Rủi ro khả gây tổn thất hay thiệt hại Thông thường, rủi ro khơng đứng riêng lẻ mà chúng tiềm tàng mối quan hệ có tính tương tác lẫn khiến cho việc dự đoán rủi ro trở nên khó khăn Quy trình quản trị rủi ro tài Do đổi thay khơng ngừng thị trường mà việc quản trị rủi ro trở thành q trình biến hố liên tục phương pháp phòng chống rủi ro, dựa dự báo mức độ biến động giá cả, môi trường kinh doanh, điều kiện trị, kinh tế xã hội nước quốc tế Mặc dù vậy, quy trình quản trị rủi ro bỏ qua bước sau đây: a Nhận diện phân loại rủi ro Mọi rủi ro thị trường xuất phát từ thay đổi giá thị trường lãi suất, tỷ giá loại hàng hố khác Ngồi cịn có số rủi ro khác ảnh hưởng đến tài doanh nghiệp rủi ro tín dụng, rủi ro hoạt động sản xuất, rủi ro khoản rủi ro mang tính hệ thống tác động chung lên tồn thị trường Những rủi ro có tính liên kết tác động qua lại lẫn nên thị trường xuống, cộng hưởng chúng gây nên tổn thất khôn lường doanh nghiệp b Tính tốn cân nhắc mức độ rủi ro mức độ chịu đựng tổn thất rủi ro xảy Đo lường rủi ro trình gồm bước Bước tính tốn mức thu lợi đạt quan trọng quản trị rủi ro tính tốn mức tổn thất chấp nhận trường hợp xảy biến động xấu giá thị trường Nói cách khác, đo lường rủi ro việc trả lời cho câu hỏi "Doanh nghiệp chấp nhận tổn thất đến mức độ nào?" Để có câu trả lời việc tính tốn khả mức độ tổn thất phải định lượng số biết nói Tuỳ theo độ nhạy cảm loại công cụ đo lường, kết có tính thời gian số tiền thiệt hại vốn lợi nhuận Chẳng hạn, việc sử dụng công cụ phát sinh Hợp đồng kỳ hạn (forwards), Hợp đồng tương lai (options) Hợp đồng hoán đổi (swaps) giúp doanh nghiệp tính tốn mức độ tổn thất số xác thị trường biến động theo hướng ngược chiều với dự đốn Chi phí bỏ sử dụng cơng cụ doanh nghiệp phải trả rủi ro xảy Bước thứ hai trình xác định khả xảy tương ứng với mức độ biến động thị trường Dựa khả biến động biên độ dao động giá, mức độ tổn thất mức thu lợi tính tốn chi tiết cụ thể cho trường hợp c Áp dụng sách, cơng cụ phịng chống thích hợp loại rủi ro Tuỳ thuộc vào mức độ khả chấp nhận rủi ro, doanh nghiệp áp dụng biện pháp phòng chống khác nhằm giảm thiểu mức độ thiệt hại rủi ro xảy Trên thực tế, doanh nghiệp có số chọn lựa Một chọn lựa đơn giản khơng làm cách chủ động thụ động chấp nhận rủi ro xảy Điều hoàn toàn với khoản vay nhỏ chi phí để phịng chống có cao việc chấp nhận mức thiệt hại thị trường có biến động Tuy nhiên, phương pháp lại tỏ nguy hiểm khoản tốn ngoại tệ khoản vay lớn chỉ biến động nhỏ lãi suất tỉ giá thiệt hại số khơng thể thờ Khi đó, cơng cụ phịng chống rủi ro đặc biệt tỏ hữu hiệu nhằm ngăn chặn phần tổn thất có khả xảy ngăn chặn khả xảy rủi ro lường trước d Theo dõi, đánh giá điều chỉnh phương pháp phòng chống cần thiết Sự vận động thị trường khiến cho phương pháp phòng chống dù tối ưu trở nên tác dụng không điều chỉnh cho phù hợp Do vậy, kết việc sử dụng phương ... điện, mức độ vận hành mà nhà tư vấn lựa chọn giải pháp BMS phù hợp III Quản lý rủi ro quản lý bất động sản, thực trạng và nguyên nhân (Dân trí) - Chiều 28/12/2007, vào cao điểm mua... chung cư Việt Nam nói riêng thị trường địa ốc Việt Nam tương lai II Thực trạng quản lý bất động sản Đây xu hướng phát triển bất động sản phổ biến giới, thực tế cịn áp dụng Việt Nam Những... ro nhiều hạn chế, xảy cố nhà quản lý thường đưa lời giải thích mù mờ thiếu thuyết phục, đưa lời nói chung chung IV Kinh nghiệm quản lý rủi ro các ngành khác Quản lý rủi ro đầu tư bất