THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI I. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà nội: 1. Đặc điểm tự nhiên của Hà Nội : Hà Nội là một thành phố nằm hai bên bờ sông Hồng, giữa vùng đồng bằng Bắc Bộ trù phú và nổi tiếng từ lâu đời, có vị trí và địa thế đẹp, thuận lợi để là một trung tâm chính trị, kinh tế, vǎn hoá, khoa học và đầu mối giao thông quan trọng của cả nước. Hà Nội hiện nay có diện tích 921,8 km2, với dân số theo thống kê năm 2006 là 3.216,7 nghìn người gồm các quận : Hoàn Kiếm, Ba Ðình, Ðống Ða, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai và các huyện Ðông Anh, Sóc Sơn, Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm. Hà Nội tiếp giáp với các tỉnh: Thái Nguyên ở phía bắc, Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên ở phía đông và đông nam, Hà Tây và Vĩnh Phúc ở phía Tây. Trong thời gian tới Hà Nội sẽ mở rộng với diện tích gần gấp 3 lần và dân số tăng gấp đôi.Theo đó, Hà Nội đã xác định địa giới hành chính mới trên cơ sở hợp nhất toàn bộ diện tích tỉnh Hà Tây, toàn bộ đất đai và dân số huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) cùng với 4 xã thuộc huyện Lương Sơn (Hòa Bình). Sau khi mở rộng, Thủ đô sẽ có di ện t ích 3.324 km 2 , dân số gần 6 triệu người với 29 đơn vị hành chính quận, huyện, 575 đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn. Nhưng do nhiều bất cập và áp lực trong quá trình phát triển Thủ đô, đặc biệt về hạ tầng và kinh tế, các nhà quản lý đã trình việc mở rộng địa giới hành chính Thủ đô bước đầu chủ yếu về hướng Tây (đến năm 2020), coi như một “bước đệm” cho quá trình phát triển quy hoạch vùng Thủ đô ra 7 tỉnh lân cận trong tương lai xa hơn. Hà Nội bao gồm hai loại địa hình là đồng bằng và trung du Bắc Bộ. Phần đồng bằng theo hai bờ sông Hồng và chi lưu (sông Ðuống, sông Ðáy .) là chủ yếu. Phần trung du gồm huyện Sóc Sơn và một phần huyện Ðông Anh, kéo dài về phía đồng bằng của núi Tam Ðảo, có độ cao từ 7-10m đến vài trăm mét so với mực nước biển. Vì vậy địa hình Hà Nội có độ nghiêng theo hướng Bắc Nam (từ Sóc Sơn - Ðông Anh về Thanh Trì). Hà Nội nằm ở trung tâm của tam giác chảy sông Hồng. Sông Hồng dài 1.183km từ Vân Nam (Trung Quốc) xuống. Ðoạn sông Hồng qua Hà Nội dài 40km từ huyện Ðông Anh đến hết huyện Thanh Trì. Sông Ðuống là con sông lớn thứ hai của Hà Nội, tách ra khỏi sông Hồng từ ngã ba Xuân Canh (xã Xuân Canh, Ðông Anh) rồi qua phường Ngọc Thuỵ, xã Yên Thường, cắt quốc lộ 1A ở Cầu Ðuống, qua đất Gia Lâm 17km rồi sang đất Bắc Ninh đổ vào sông Thái Bình. Ngoài hai con sông lớn này, đất Hà Nội có nhiều dòng chảy khác, tuy nhỏ và ngắn song gắn chặt với lịch sử lâu đời của Hà Nội. Ðó là sông Tô Lịch, gắn với sự hình thành của Hà Nội từ hơn 1.500 năm trước. Dòng chảy cũ liền với sông Hồng ở đầu phố chợ Gạo đã bị lấp từ đầu thế kỷ 20, nay chỉ còn đoạn chảy giữa phố Thuỵ Khuê-Hoàng Hoa Thám, lên đến chợ Bưởi, rồi chảy ngoặt về phía nam Cầu Giấy, Ngã Tư Sở, xuôi về Cầu Bươu, hợp với sông Nhuệ, sông Thiên Ðức, sông Nghĩa Trụ, sông Cheo Reo, Ngũ Huyện Giang, sông Kim Ngưu .Ðầm hồ ở Hà Nội cũng nhiều, lớn như Hồ Tây, nhỏ như hồ Hoàn Kiếm, hồ Thủ Lệ, hồ Bảy Mẫu, hồ Kim Liên, hồ Linh Ðàm, hồ Trúc Bạch, hồ Thuyền Quang, đầm Vân Trì . 2. Đặc điểm xã hội của Hà Nội Hiện nay dân số của Hà Nội vào khoảng 3,4 triệu người với mật độ tương đối cao (bình quân 3.651 người/km 2 ), riêng nội thành, mật độ là 11.314 người/km 2 , Những năm gần đây, tốc độ tăng dân số tự nhiên của Hà Nội là 1,37% và tăng cơ học là 1,63%/năm. Tốc độ phát triển dân số nhanh, mật độ dân cư cao trong khi cơ sở hạ tầng lạc hậu, không đồng bộ, gây sức ép lên mọi mặt đời sống xã hội. Bên cạnh việc vận động giảm sinh, nâng cao chất lượng dân số, nhiệm vụ quản lý dân số, phân bố lại dân cư đang là vấn đề cần quan tâm trong chương trình dân số ở Hà Nội. Về dân cư, ở các huyện ngoại thành và một phần quận Tây Hồ, dân cư chủ yếu là người dân gốc. Còn ở các quận cũ của nội thành, dân cư hầu hết đều tập hợp từ các tỉnh, thành khắp đất nước về sinh sống và làm việc trong các cơ quan Trung ương. Cư dân Hà Nội chủ yếu là người Kinh, song cũng có một số dân tộc ít người khác. Về thu nhập của người dân hiện tại, ở Hà Nội có đến 560.000 hộ, tương đương với khoảng 70% số hộ gia đình có thu nhập dưới mức trung bình 825.000đ/người/tháng, xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là 350.000đ/người/tháng đối với khu vực thành thị và 270.000đ/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2006, Hà Nội có tới 8% dân số có thu nhập dưới mức nghèo, trong đó thành thị là 3% và nông thôn là 20%. Năm 2008 tthu nhập bình quân đầu người của Hà Nội dự kiến đạt 2.500 USD/người/năm, gấp 2,2 lần mức bình quân chung cả nước. Còn tới năm 2020, mức thu nhập này vào khoảng 7.500 USD/người/năm. Kế hoạch cho giai đoạn 2006-2010 phấn đấu tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân/ năm là từ 1,05-1,1%, tỷ lệ thất nghiệp đô thị dưới 5,5%, tỷ lệ lao động qua đào tạo từ 60-65%, tỷ lệ phổ cập phổ thông trung học tương đương đến năm 2010 chiếm trên 90%, tỷ lệ hộ nghèo đến cuối 2010 là dưới 4,5%. Đến năm 2020 quy mô dân số Hà Nội ước khoảng 5,1 triệu người (trong đó có 600.000 dân vùng phụ cận); tỷ lệ đô thị hóa đạt trên 85%; lao động đã qua đào tạo lên tới 70%. 3. Đặc điểm kinh tế của Hà Nội: Theo số liệu thống kê năm 2007, GDP của Hà Nội tăng trên 12%, cao nhất từ 10 năm nay, đặc biệt khu vực đầu tư nước ngoài và kinh tế ngoài nhà nước ở lĩnh vực công nghiệp tăng trưởng cao trên dưới 30%, xuất khẩu trên địa bàn tăng đến 20%, đạt trên 4 tỷ USD. Thành phố đã đón trên 1,2 triệu khách du lịch, giá trị tăng thêm của dịch vụ tài chính ngân hàng cũng ở mức kỷ lục: hơn 20%. Hà Nội còn là một trong 2 địa phương trong cả nước dẫn đầu về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với 290 dự án và tổng vốn đăng ký 1,7 tỷ USD. Tổng kim nghạch xuất khẩu trên địa bàn Thành phố năm 2007 đạt 4.358 triệu USD, tăng 22% so với năm 2006. Hiện trên 1.600 văn phòng đại diện nước ngoài có trụ sở ở Hà Nội. Trong năm 2007 Thành phố thu ngân sách khoảng 45.709 tỷ đồng. Dự kiến kế hoạch giai đoạn 2006-2010 Hà Nội đạt tốc độ tăng GDP bình quân/năm từ 10,5%-11,5%, GDP bình quân đầu người đạt 2.300USD, Cơ cấu kinh tế theo GDP cụ thể dịch vụ chiếm 58%, công nghiệp chiếm 40,2%, nông nghiệp chiếm 1,8%. Hiện tại năm 2008, thành phố đặt mức phấn đấu tăng trưởng kinh tế từ 12,5-13% trong đó tăng trưởng công nghiệp: 14%-14,5%; tăng trưởng dịch vụ: 11%-12%; tổng đầu tư xã hội: 22%-25%. Theo Đề án quy hoạch mở rộng địa giới hành chính và Vùng thủ đô, đến năm 2010, tỷ trọng GDP của Hà Nội bằng 10% GDP cả nước, năm 2015 là 12% và năm 2020 là 14%. Tỷ trọng này vào khoảng 15,5-16% vào năm 2030. Cùng với đó, bộ mặt quy hoạch đô thị Hà Nội sẽ có nhiều thay đổi lớn. Theo đó, Hà Nội phải có tốc độ tăng trưởng thời kỳ 2006 – 2010 từ 11-12% và các giai đoạn sau. Như vậy ta có thể thấy Hà Nội là một Thành phố có tốc độ phát triển kinh tế cao, điều này không những làm tăng mức sống và thu nhập cho người dân Thành phố mà còn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển cao. II. Hiện trạng phát triển các loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội: 1. Thị trường nhà ở, đất ở: 1.1 Nhận xét chung về thị trường nhà ở, đất ở: Từ những tháng cuối năm 2006 trở lại đây, thị trường nhà ở và đất ở đã ấm lên sau một thời gian dài trầm lắng. Việc ấm lên của thị trường nhà đất là kết quả của nhiều nguyên nhân như môi trường đầu tư nước ta tốt lên sau khi trở thành thành viên của WTO, Hoa Kỳ thông qua PNTR (bình thường hóa quan hệ) đối với Việt Nam; tăng trưởng kinh tế liên tục đạt mức cao trong nhiều năm; thu nhập của một bộ phận nhân dân tăng khá và có nhu cầu cải thiện nhà ở. Bên cạnh đó, với Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1/7/2006) và Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007), thị trường cũng “nóng” hơn do lượng tiền đầu tư từ các tổ chức và cá nhân nước ngoài, đặc biệt là lượng tiền mới đầu tư từ thị trường chứng khoán. Ngoài ra hiện nay tốc độ gia tăng dân số của Hà Nội đang ở mức cao chủ yếu là do tăng dân số cơ học đã gây sức ép rất lớn cho vấn đề nhà ở của người dân.Với tốc độ gia tăng như hiện nay, tại Hà Nội, mỗi căn nhà dù thuộc sở hữu nhà nước hay tư nhân thì trung bình cũng có hơn 2 hộ gia đình đang sinh sống. Bên cạnh đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hà Nội cho biết, hiện nay bình quân nhà ở theo đầu người chỉ đạt khoảng 7m 2 /người, trong đó có tới 30% dân số nội thành ở dưới 4m 2 /người; về chất lượng nhà ở, tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi . Như vậy cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ do lấy vợ, lấy chồng, cũng như nhu cầu nhà do giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đô thị hóa và phát triển kinh tế, cộng thêm sự xuống cấp của quỹ nhà hiện có, nhu cầu về nhà ở sẽ càng trở nên gay gắt hơn cho những người dân Thủ đô vào những năm tới. Thực tế hiện nay Hà Nội cần khoảng 1.000.000 căn hộ trong 5 năm 2006-2010 cho thấy nhu cầu về nhà ở hiên nay đang rất cao. Ngoài ra sắp tới một lượng cầu bất động sản rất lớn được xuất phát từ Việt Kiều do chủ trương mở của Chính phủ khi cho phép Việt Kiều được mua nhà càng làm cho thị trường nhà đất thêm “khát”. Có thể nhận định rằng thị trường càng “khát” bao nhiêu, thì giá bất động sản càng được đẩy lên cao bấy nhiêu. Chỉ có người dân là thiệt, còn tiền vẫn đua nhau chảy vào túi các công ty kinh doanh địa ốc. Thị trường nhà ở và đất ở có thể phân thành một số loại đó là: thị trường nhà chung cư, thị trường căn hộ cao cấp là nhà vườn-biệt thự, thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp. 1.2.Thị trường nhà chung cư:. Từ đầu năm 2007 cho đến nay, thị trường căn hộ chung cư đắt hàng, nhu cầu mua bán tăng mạnh. Với nguồn lợi nhuận từ chơi cổ phiếu năm 2006, nhiều người đã chuyển hướng đầu tư tiền vào mua nhà và xu hướng chủ yếu nhắm đến những căn hộ trong khu căn hộ chung cao cấp. Thời gian gần đây, ở nhà chung cư gần như trở thành một trào lưu, chủ nhân của các căn hộ chung cư chủ yếu là lớp cư dân trẻ, năng động, có thu nhập ổn định. Vì vậy, như nhận định của giới kinh doanh địa ốc, các căn hộ chung cư phải đáp ứng được các yêu cầu của giới trẻ như về tính hiện đại, sự tiện ích tại chỗ. Hiện tại dường như nguồn cung của thị trường chung cư cao cấp chưa thỏa mãn được lượng cầu ngày càng tăng. Số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đã có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng lớn căn hộ đang xây dựng đã được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức giá bán của các căn hộ chung cư cũng có chênh lệch tùy thuộc vào vị trí và chất lượng. Cụ thể tại thời điểm năm 2007 và đầu năm 2008 giá bán dao động ở mức 420-800 USD/m2 đối với chung cư cao tầng nằm ngoài trung tâm thành phố, còn nếu căn hộ chung cư có chất lượng và vị trí đẹp hơn thì giá bán vào khoảng 900-1.400USD/m2; những căn hộ chung cư cao cấp giá ở mức 2.300-2.800 USD/m2. Hiện tại trên thị trường thứ cấp, khoảng 3.000 USD/m 2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place. Như vậy các mức giá này đã tăng từ 30 đến 50 % so với các năm trước. Mặt khác theo kết quả nghiên cứu thị trường của nhiều công ty đưa ra trong thời gian gần đây cho thấy tại Hà Nội có nhiều “thị dân” trẻ có thu nhập ổn định (chiếm đến hơn 60% lượng dân số) thích sở hữu căn hộ chung cư, với tiện nghi có sẵn và cũng có khoảng 60% dân Hà Nội là tầng lớp trung lưu, tiêu khoảng 7 triệu đồng/tháng. Như vậy thì những căn hộ giá trung bình khoảng từ 1 - 1,5 tỉ đồng/căn là phù hợp với mức thu nhập này do vậy mà các nhà đầu tư thường tập trung xây dựng cung ứng vào thị trường loại nhà chung cư này. Qua các số liệu trên ta có thể nhận thấy một nghịch lý về giá nhà chung cư tại Hà Nội khi so sánh với mức giá tại một số nước trên thế giới. Có thể lấy một ví dụ đơn giản như sau: hiện nay một căn hộ chung cư bình dân có diện tích 100m2 tại Hà Nội có giá 70.000USD, so với giá các căn hộ có diện tích tương tự tại Singapore, Mỹ, CHLB Đức, Nhật, Hàn Quốc . (có giá khoảng 300.000USD) thì không phải là đắt, nhưng nếu so sánh dựa trên mức thu nhập của người dân thì thấy mức giá này rất đắt. GDP bình quân đầu người của Hà Nội khoảng 2.000USD còn các nước kia đều có thu nhập GDP bình quân đầu người cao hàng đầu thế giới, từ 20.000 USD -30.000 USD/người/năm, cao gấp hơn 10 lần. Còn nếu so sánh với nước láng giềng với ta là Thượng Hải (Trung Quốc), nhà chung cư ở Hà Nội cao gấp 2 lần, trong khi GDP bình đầu người của người dân Thượng Hải lại cao gấp 3- 4 lần người Hà Nội. Đây chính là những bất hợp lý nếu không muốn nói là vô lý trong thị trường nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội. Sự bất hợp lý này gây ra những tác động không nhỏ trong đó hậu quả lớn nhất là những người có thu nhập thấp sẽ không có điều kiện để cải thiện cuộc sống trong khi đó những người khá giả có tiền lại đầu cơ vào bất động sản với mục đích kiếm lợi lớn, làm cho giá nhà ngày càng tăng dẫn đến kết quả là người có thu nhập thấp phải chịu nhiều thiệt thòi, đã thu nhập thấp, muốn mua nhà lại phải chịu mức giá dành cho người khá giả. Để lý giải cho hiện tượng sốt nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội thì có rất nhiều nguyên nhân, trong đó có một số nguyên nhân chủ yếu đó là: - Do sự thay đổi trong khung giá của Nhà Nước, khi áp dụng bảng giá đất mới do UBND Thành phố ban hành vào đầu năm 2008, tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải đóng sẽ tăng bình quân khoảng 30% so với năm 2007. Theo tính toán của các chuyên gia bất động sản, khi tiền sử dụng đất tăng khoảng 30% thì giá thành dự án tăng khoảng 15%-20% do đó giá nhà đất sẽ tăng tương ứng khoảng 15%-20%. - Một nguyên nhân chính của việc tăng giá căn hộ chung cư hiện nay là do thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu lại rất lớn. Cầu về nhà chung cư tăng nhanh và cao trong một thời gian ngắn khiến cho cung không thể đáp ứng kịp thời. Vì để xây dựng một tòa nhà chung cư cần phải có thời gian tương đối dài, tối thiểu cũng phải mất ít nhất 2-3 năm thì lượng cung mới đáp ứng được mức cầu, nhưng trong thời gian 2-3 năm này cầu không dừng lại mà cũng tiếp tục tăng, do đó cung luôn thấp hơn cầu tất yếu sẽ làm giá nhà bị đẩy lên cao. Không những thế hiện nay nhiều nhà đầu tư trung gian cũng đang gom hàng với số lượng rất lớn rồi “ém” lại, chờ giá lên thật cao mới bán ra, càng làm nguồn cung thêm khan hiếm. - Mặt khác giá nhà chung cư tăng cao còn do hiện tượng đầu cơ bất động sản, do sự mua đi bán lại một bất động sản làm cho giá nhà sau mỗi lần mua bán lại tăng thêm một mức. - Ngoài những nguyên nhân trên, theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, sự tăng giá chung cư trong thời gian qua còn do nhiều nguyên nhân khác như: VN-Index thời gian qua xuống liên tục nên nhiều nhà đầu tư chứng khoán chuyển qua đầu tư nhà đất, giá chứng khoán xuống thì giá đất tăng; giá vàng thời gian qua tăng kỷ lục, mặc dù việc giao dịch bất động sản chuyển sang thanh toán bằng tiền đồng nhiều nhưng giá bất động sản vẫn được áng chừng bằng vàng để chuyển qua giá tiền đồng do đó vàng tăng giá thì giá rao bán nhà đất cũng tăng theo; nhu cầu thật sự về đất xây dựng tăng mạnh, hơn nữa Nhà nước đã có chủ trương bán nhà cho Việt kiều, cho người nước ngoài làm việc lâu dài ở Việt Nam nên càng tăng thêm nhu cầu mua nhà, đất; giá xây dựng tăng phi mã từ vật liệu xây dựng, chi phí vận chuyển vật liệu xây dựng (bởi giá xăng dầu tăng cao), chi phí nhân công xây dựng tăng… cộng chung cũng làm cho thị trường bất động sản lên cơn “sốt” giá. Dự báo: theo dự báo của các chuyên gia bất động sản, thời điểm 2009-2010 thị trường nhà chung cư có thể đứng trước áp lực phải giảm giá bán, bởi đây là thời điểm sẽ có nhiều dự án xây dựng khu đô thị quy mô lớn hoàn thành, đưa hàng vào thị trường. Ngay trong năm 2008 sẽ có hàng triệu m² nhà ở được xây dựng và bàn giao với tốc độ nhanh nhất, bởi hầu hết những diện tích nhà ở này là các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, với nguồn vốn của nhà nước nên bị theo dõi rất sát về tiến độ. Còn đối với những chung cư xây mới sẽ phát triển mạnh về phía Tây như: Từ Liêm (Hà Nội); huyện Thạch Thất và Hoài Đức (tỉnh Hà Tây). Không những thế theo như TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: “ năm 2008 sẽ là năm giá nhà chung cư tiệm cận với giá trị thực của mình do thị trường bắt đầu bão hoà, ngân hàng siết chặt nguồn cung và mức lãi suất cao, khiến nhiều nhà đầu tư không thể cùng lúc “ôm” nhiều bất động sản để chịu lãi. Do đó trong thời gian tới giá nhà chung sẽ giảm xuống thấp hơn nhiều so với mức giá hiện nay và đó là tín hiệu tốt cho những người dân có nhu cầu về nhà ở. 1.3.Thị trường bất động sản căn hộ là nhà vườn, biệt thự: Về tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nói riêng có nhiều triển vọng do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, thu nhập và mức sống của người dân tăng cao, vốn đầu tư nước ngoài gia tăng, ngoài ra nguồn kiều hối chuyển vào Việt Nam cũng đã tăng liên tục trong những năm qua (khoảng 4 tỷ USD năm 2005 và 4,6 tỷ USD năm 2006, trên 5 tỷ USD năm 2007). Tất cả những điều này có tác động tích cực đến nhu cầu thị trường nhà ở chất lượng cao trong đó có thị trường đất và nhà vườn, biệt thự. Khách tìm mua đất nhà vườn, biệt thự chủ yếu là những người có thu nhập cao, muốn sống trong khu dân cư hiện đại, có trình độ và mức sống khá giả. Nhu cầu đất nhà vườn, biệt thự cao nhưng cung lại khan hiếm, chỉ cung ứng được một lượng nhỏ cho thị trường. Nhiều chuyên gia cho rằng nguồn cung khan hiếm có nguyên nhân chính là do từ khi Luật Đất đai 2003 và NĐ 181(cấm phân lô bán nền) có hiệu lực, thị trường nhà đất không có nguồn cung mới, khiến thị trường lâm vào cảnh thiếu hàng hoá trầm trọng. Hiện nay cung đất nhà vườn, biệt thự chủ yếu ở một số khu vực Gia Lâm, Sóc Sơn, Linh Đàm, Tứ Hiệp, Pháp Vân, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Việt Hưng, Dịch Vọng - Cầu Giấy, Trung Hòa Nhân Chính, Mỹ Đình, khu đô thị Văn Quán, Tây Hồ, Phú Thượng …nhưng số lượng cũng không đáng kể. Cung khan hiếm, cầu lại cao đã khiến cho giá đất nhà vườn, biệt thự ở mức cao. Như những phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị mới Cầu Giấy trong vòng 3 - 4 tháng cuối năm 2006 đều thành công, trung bình mỗi đợt thu hút vài chục người tham gia, tỷ lệ đấu trung bình là 1 chọi 4, có phiên 1 chọi tới 7. Giá trúng thầu đều trên 30 triệu đồng/m2, những lô đất đẹp, lên tới hơn 40 triệu đồng/m2. Trong năm 2007 một số vị trí đất đẹp tại Hà Nội tăng giá tới hơn 50%, đất xây dựng nhà vườn biệt thự của các dự án tăng giá hơn 300%. Tuy cung khan hiếm nhưng chỉ có một số khu vực nhất định mới xảy ra hiện tượng sốt đất, giá đất tăng cao chóng mặt chẳng hạn có một số khu vực khá sôi động như khu vực Dịch Vọng- Cầu Giấy các lô đất nhà vườn biệt thự đấu giá với mức giá trúng trên 30 triệu đồng/m2, khu Trung Hòa- Nhân Chính cũng có giá bán trên 40 triệu đồng/m2, khu đô thị Mỹ Đình- Mễ Trì cuối năm 2007 đầu năm 2008 có một số phiên đấu giá đất nhà vườn, biệt thự có giá trúng trên 60 triệu đồng/m2. Còn một số khu vực [...]... giao dịch bất động sản bao gồm các hoạt động chính: giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tư vấn bất động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản Thông qua sàn giao dịch bất động sản thông tin về bất động sản và thị trường được công khai, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, các chính sách của Nhà Nước... của Hà Nội đạt trên 100 USD/m2/tháng Vào đầu năm 2008 giá thuê bán lẻ đã tăng khoảng 30%, trung bình mức giá thuê ở tầng trệt lên tới gần 200 USD/m2/tháng III Thực trạng thực hiện các chính sách điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội: 1.Vấn đề quy hoạch: Để điều tiết phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội đã tiến hành xây dựng hàng loạt quy hoạch trong đó có 3 quy hoạch chính là quy hoạch phát. .. đất và bất động sản, thiếu thông tin về thị trường bất động sản Do đó để góp phần hạn chế các khuyết tật này Hà Nội đã chủ trương thành lập các sàn giao dịch bất động sản hay còn gọi là các trung tâm giao dịch bất động sản phù hợp với các quy định trong Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định số 153 của CP vào ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản và các... nay Hà Nội là mảnh đất cho sự phát triển của các công ty kinh doanh bất động sản Hiện nay tại Hà Nội có trên dưới 500 các công ty kinh doanh bất động sản lớn nhỏ trong đó có một số công ty lớn như Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), Ciputra, Vinaconnex Các công ty kinh doanh và xây dựng bất động sản này đã góp phần cung cấp một lượng lớn bất động sản vào thị trường Hiện nay tại Hà Nội. .. vừa qua tại Hà Nội đã có rất nhiều các sàn giao dịch bất động sản được đưa vào hoạt động với đa dạng các nội dung liên quan đến lĩnh vực bất động sản được triển khai Hiện tại, Hà Nội đang đi đầu trong cả nước trong việc thực hiện giải pháp này với việc cho ra đời sàn giao dịch bất động sản đầu tiên trực thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường và Nhà đất đó là Trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội ( gọi tắt... nhuận cao 3.2 .Thị trường cửa hàng bán lẻ: Với tiềm năng phát triển thương mại, dịch vụ, Hà Nội đang trở thành nơi có thị trường cửa hàng bán lẻ sôi động và phát triển bậc nhất cả nước và trở thành thị trường hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài Đặc biệt vào ngày 1/1/2009 là dấu mốc rất quan trọng cho cả nhà bán lẻ quốc tế và nhà bán lẻ Việt Nam đó là thời điểm WTO yêu cầu Việt Nam mở cửa hoàn... các cao ốc mới hình thành Tức là chính sách di dời nhà máy của Hà Nội mới chỉ thực hiện được một nửa mục đích của nó vì mới chỉ cung ứng cho thị trường bất động sản cung về nhà còn cung về các công trình công cộng thì chưa được thực hiện IV ĐÁNH GIÁ CHUNG: 1.Những kết quả đạt được: 1.1.Kết quả phát triển thị trường bất động sản: Trong thời gian vừa qua thị trường bất động sản của Hà Nội đã có được những... quốc tế Do vậy rất nhiều hãng lớn sẽ gia nhập thị trường cửa hàng bán lẻ ở Hà Nội vào năm 2009 càng làm cho cầu bất động sản cửa hàng bán lẻ tăng cao Về nguồn cung bất động sản cửa hàng bán lẻ trên thị trường Hà Nội còn thấp hơn nhiều so với cầu Hiện tại Hà Nội chỉ cung cấp được một số ít diện tích bán lẻ cho thị trường ngay cả trung tâm thương mại lớn nhất Hà Nội là tháp Vincom thì mới chỉ có 30.000m2... cường công tác giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua hình thức này để từ đó điều tiết phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố 4 Xác định khung giá đất: Việc xây dựng khung giá đất cho thành phố Hà Nội là rất cần thiết và có ảnh hưởng rất lớn đền thị trường bất động sản Khung giá đất do UBND Thành phố Hà Nội đưa ra hàng năm được dùng làm căn cứ cho việc xác định các... nhập, chiết trừ, và thặng dư Để góp phần điều tiết thị trường bất động sản thông qua giá đất, thành phố Hà Nội chủ trương xây dựng khung giá đất phải đảm bảo sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, trong trường hợp có chênh lệch lớn với giá thực tế thì phải điều chỉnh cho phù hợp Khung giá đất của Thành phố Hà Nội để đảm bảo phù hợp với giá thực tế trên thị trường nên luôn được điều chỉnh tăng . THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI I. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà nội: 1. Đặc điểm tự nhiên của Hà Nội. dân Thành phố mà còn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển cao. II. Hiện trạng phát triển các loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội: