CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ĐIỀU TIẾT PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA HÀ NỘI I Định hướng nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản Hà Nội giai đoạn tới: Định hướng phát triển thị trường bất động sản Hà Nội: - Tập trung nghiên cứu hoàn thiện ban hành sửa đổi, bổ sung hệ thống văn quy phạm pháp luật để thúc thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật cung - cầu, thúc đẩy kinh tế phát triển, đồng thời đảm bảo công xã hội theo định hướng XHCN - Đẩy mạnh công tác cải cách cấu tổ chức hành lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, có chế chế tài phù hợp để đảm bảo thông tin liên quan tới thị trường bất động sản (quy hoạch, đất đai, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng, chất lượng cơng trình, đấu giá, định giá, mua bán, giao dịch, môi giới, đăng ký chấp, sàn giao dịch…) phải công khai, minh bạch để chủ thể tham gia dễ dàng thuận lợi - Hình thành tạo điều kiện để định chế tài phát triển vận hành có hiệu nhằm thu hút nguồn vốn cho thị trường bất động sản - Có chế kiểm tra, giám sát, quản lý điều tiết thị trường phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ - Từng bước mở thị trường bất động sản cho người nước tham gia đầu tư cần phải quản lý chặt chẽ nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực - Tiếp tục tập trung rà soát, chủ động ban hành bổ sung chế, sách lĩnh vực quản lý tài nguyên, môi trường nhà đất nhằm cải cách hành chính, cải thiện mơi trường đầu tư, khai thác có hiệu nguồn tài nguyên đất đai - Xây dựng máy quản lý theo hướng cải cách hành với phương châm tinh gọn, hiệu để thực theo chế “một cửa” với thủ tục hành liên thơng có Thành phố ngành liên quan đến lĩnh vực bất động sản - Tăng cường công tác quản lý quỹ nhà xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước - Tăng cường kiểm tra việc quản lý đất đai, ngăn chặn xử lý việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp trái pháp luật; kịp thời xử lý nghiêm vi phạm quản lý sử dụng tài nguyên, môi trường nhà đất Nhiệm vụ cụ thể Hà Nội thời gian tới để phát triển thị trường bất động sản: - Trong năm 2008, Sở Tài nguyên - môi trường nhà đất thành phố Hà Nội dự kiến nguồn thu từ đất 4.842 tỷ đồng, bao gồm tiền sử dụng đất 3.623 tỷ đồng (thu từ đấu giá quyền sử dụng đất nhà tài sản công 2.700 tỷ đồng), tiền thuê đất 433 tỷ đồng; thuế chuyển quyền sử dụng đất 403 tỷ đồng; lệ phí trước bạ, thuế nhà đất 380 tỷ đồng - Trong công tác phát triển nhà với kế hoạch phát triển nhà năm 2008 1,5 triệu m2 nhà - Nếu lấy Hồ Tây làm trung tâm sông Hồng làm trục phát triển khơng gian thị tương lai Hà Nội phát triển mạnh phía Bắc Nếu lấy đường Láng - Hịa Lạc làm trục phát triển khơng gian thị tương lai phát triển hướng Tây Nhìn chung, hướng phát triển tương lai Thủ đô kéo theo trục Hà Nội - Quảng Ninh, Hà Nội - Vĩnh Phú, theo trục đường tới Hải Phòng, ngược lại theo hướng Hà Tây Định hướng phát triển không gian Hà Nội có tác động lan tỏa, kéo theo phát triển KT - XH vùng khác Với vị trí, vai trị Trung tâm Chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, KHKT định hướng phát triển không gian trên, nhiệm vụ phát triển Hà Nội cần thiết phải mở rộng địa giới, tăng cường quỹ đất, cấu, phân bổ lại chức đô thị - Trong giai đoạn 2008-2009: Cụ thể, BĐS nhà ở, đất thuộc tư nhân, cần có sách thuế phù hợp để khuyến khích người dân tự giác đăng ký giao dịch, chuyển nhượng theo quy định Đối với BĐS thuộc sở hữu nhà nước, Thành phố cần tập trung rà sốt tồn quỹ nhà cơng sở quan, đơn vị nghiệp quản lý, sử dụng địa bàn; rà soát quỹ nhà chuyên dùng thuộc sở hữu nhà nước - Ông Trịnh Kiên Đĩnh-Phó Giám đốc Sở Tài ngun Mơi trường Nhà đất cho biết, đến năm 2010 Hà Nội hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Sở TN-MT&Nhà đất Hà Nội cần tiếp tục đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê theo Nghị định 61/CP, tăng nguồn hàng hóa - Đối với BĐS cơng nghiệp, dịch vụ thương mại, kinh doanh sản xuất, UBND TP Hà Nội ban hành quy định chuyển nhượng dự án xây dựng khách sạn, văn phòng cho thuê; chuyển nhượng cơng trình xây dựng gắn liền với đất th trả tiền thuê đất cho thời gian thuê, đất thuê trả tiền thuê hàng năm - Đề xuất chế sách khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển khu đô thị đầu tư nhà phục vụ nhu cầu dân cư - Hiện quy hoạch mở rộng địa giới hành Vùng thủ hồn thiện, trình Thủ tướng phê duyệt Theo đó, Hà Nội mở rộng diện tích gấp lần diện tích Cùng với việc mở rộng địa giới, Hà Nội hoàn chỉnh hệ thống đường cao tốc kết nối tỉnh lân cận với Thủ đô, sửa chữa, xây dựng xong cầu bắc qua sông Hồng vào Hà Nội Theo đề án, Hà Nội có tuyến cao tốc: Hà Nội-Thanh Hố, Hà Nội-Việt Trì-Lào Cai, Hà Nội-Thái Ngun, Láng Hồ Lạc-Hồ Bình; siêu cao tốc: QL5, QL18; hoàn thiện tuyến đường vành đai Bên cạnh việc xác định trung tâm trị lớn-kinh tế-văn hoá lớn khu vực, Hà Nội hình thành khu nghỉ dưỡng ven Hồ Tây, khu ẩm thực Bắc Thăng Long, khu phố cổ mua sắm chất lượng cao cho du khách quốc tế…Theo Đề án quy hoạch phát triển giao thông đô thị Hà Nội đến năm 2020 tồn thành phố có 11 cầu (gồm cầu vượt sông Hồng, cầu vượt sông Đuống), hệ thống cầu vượt sông không đấu nối trực tiếp với trung tâm Thành phố, nhằm hạn chế luồng giao thông xuyên tâm, gây tắc nghẽn nghiêm trọng - Từ năm 2007 - 2010 Hà Nội chuyển mục đích sử dụng 3.603 đất để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ; nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư cần khoảng 32.000 hộ, cần khoảng 1.000 hộ dự trữ để làm quỹ nhà trung chuyển để chủ động phục vụ giải phóng mặt dự án đột xuất Trung ương thành phố Theo kế hoạch xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư từ đến năm 2010, địa bàn thành phố triển khai 100 dự án đầu tư xây dựng với khoảng 27.000 hộ, đất để phục vụ công tác di dân giải phóng mặt bằng nhiều hình thức đầu tư xây dựng - Để kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Hà Nội, nhiệm vụ chủ yếu lĩnh vực năm 2006 – 2010 xác định sau: Tiếp tục đẩy mạnh đầu tư xây dựng thủ đô thành đô thị văn minh, đại với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng Tiếp tục hoàn thiện khu vực phát triển thành phố phía Tây – Tây Nam, tập trung xây dựng phát triển nhanh khu đô thị khu vực Bắc sông Hồng, tuyến đường vành đai cầu qua sông Hồng Cải tạo, chỉnh trang khu dân cư cũ, giãn dân khu vực nội thành cũ, nâng cao điều kiện sống sinh hoạt cho người dân Nâng cao chất lượng quản lý đô thị theo hướng văn minh, đại.ệ Trên thực tế, thông tin không công khai bị số người cố tình bưng bít người tham gia thị trường nhà đất khơng có thơng tin cần thiết Đây điều kiện lý tưởng để “cị nhà đất” làm lũng đoạn thị trường gây sốt giá ảo Ơng Vũ Đức Đơi-Vụ phó Vụ Đăng ký Thống kê đất đai cho biết, Bộ Tài ngun Mơi trường có dự án nhằm cơng khai thông tin đất đai mạng trước năm 2015 II Các giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà Nội: 1.Giải pháp tiền tệ, tín dụng cho thị trường bất động sản: - Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính, tiền tệ thị trường vốn Để tạo lập bất động sản cần số lượng vốn lớn nhà đầu tư phải vay để kinh doanh, người bán phải vay người mua phải vay, thị trường tài - tiền tệ giúp cho bên mua lẫn bên bán Nếu thị trường tiền tệ phát triển, thị trường BĐS, đặc biệt thị trường nhà khó phát triển Vì thành phố Hà Nội cần tăng cường thực giải pháp nhằm phát triển thị trường tài tiền tệ để từ giúp cho thị trường bất động sản phát triển - Tập trung hồn thiện sách ngân hàng - tín dụng để góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thông qua giải pháp xây dựng chế huy động vốn, đặc biệt vốn trung hạn dài hạn; tăng cường lực thể chế định chế tài cho vay chấp sách hỗ trợ phát triển thị trường tài nhà - Có biện pháp thích hợp để ổn định giá BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng kinh tế thu nhập người dân nhằm tăng sức cạnh tranh kinh tế đáp ứng nhu cầu người dân, hạn chế đầu tư cân đối vào BĐS để khắc phục tình trạng đầu tư dàn tràn, cân đối cung - c ầu Kết hợp đồng giải pháp để đưa giá thị trường gần với giá trị bất động sản, đồng thời kết hợp với biện pháp cải cách cấu tiền lương, tăng thu nhập cho người lao động để đảm bảo mục tiêu đa số người lao động có điều kiện cải thiện nhà - Để tạo điều kiện cho đối tượng sách có điều kiện có nhà Thành phố cần phải thiết lập sách hỗ trợ tài rõ ràng hiệu tích cực người có mức thu nhập trung bình thấp như: + Thành lập qũy tài số đối tượng sách xã hội vay ưu đãi để cải thiện nhà + Thực chế cho vay vốn ưu đãi, hỗ tr ợ nhà ở, đất cho đồng bào dân tộc thiểu số, khu vực thường xuyên bị thiên tai, ngập lụt + Hỗ trợ cho đối tượng sách xã hội tiếp cận chi trả nguồn tài nhà thơng qua chế, sách hỗ trợ tín dụng, lãi suất, bảo hiểm, bảo lãnh cho vay chấp nhà - Nâng cao hiệu đầu tư xây dựng Rà soát kiên cắt giảm, khơng bố trí vốn đầu tư cơng trình chưa thật cấp bách, hiệu đầu tư thấp Tập trung nguồn vốn để bảo đảm hoàn thành cơng trình trọng điểm quốc gia, đảm bảo cho các cơng trình phê duyệt hồn thành thời hạn, không để kéo dài Ðiều chỉnh kịp thời giá đầu vào cơng trình đầu tư từ ngân sách để bảo đảm tiến độ thực - Quản lý chặt chẽ nguồn vốn vay ngân hàng công ty để đầu tư vào thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên cao thời gian qua - Tạo lập Quỹ tín dụng với lãi suất cho vay thấp nhằm tài trợ có hiệu cho đối tượng chính: Cho nhà thầu (trong việc vay vốn đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp) cho người có thu nhập thấp (trong việc vay mua nhà) Việc tạo lập quỹ tài tín dụng dành để phát triển nhà ở, góp phần điều tiết thị trường nhà giải pháp hiệu mà nhiều nước áp dụng - Thực phương châm đa dạng loại nhà, giá phương thức tốn (bán trả dần, trả chậm, tốn thơng qua ngân hàng) Riêng nguồn vốn vay tín dụng dành cho nhà thời hạn vay, lãi suất cho vay, điều kiện chấp, giải chấp có ý nghĩa quan trọng doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản người có nhu cầu mua nhà - Tạo chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản từ nhiều nguồn khác cụ thể nguồn ngân sách nhà nước, vốn thành phần kinh tế, vốn đầu tư tổ chức tín dụng, huy động tiền tiết kiệm dân thơng qua chứng khốn bất động sản Hiện kinh doanh BĐS lĩnh vực kinh doanh mà nhà đầu tư biết kinh doanh chủ yếu tiền người khác Nhưng kinh tế thị trường, pháp luật quy định cho nhà đầu tư muốn kinh doanh tiền người khác chặt chẽ để hạn chế rủi ro tránh lừa đảo Nhà đầu tư BĐS xây dựng dự án mang tính khả thi cao, sau họ kiếm nguồn tài trợ từ định chế đầu tư, tổ chức tín dụng nhà đầu tư riêng rẽ thông qua công cụ đầu tư thị trường vốn Do đó, lĩnh vực đầu tư này, yếu tố công khai, minh bạch, chịu giám sát chặt chẽ quan quản lý nhà nước người tài trợ góp vốn đầu tư Thực tế cho thấy, để lành mạnh hóa TTBĐS cần phát triển thị trường vốn tạo "kênh dẫn" liên thông với TTBĐS - Đối với hệ thống ngân hàng, tín dụng liên quan đến BĐS, cần xem xét tỷ lệ cho vay hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS tổng dư nợ hệ thống Đặc biệt, rà soát lại điều kiện cho vay ngân hàng thị trường BĐS Nếu có tượng cho vay chuẩn, cần có biện pháp điều chỉnh tích cực Cho vay BĐS với kỳ hạn dài tỷ trọng lớn số ngân hàng cổ phần thương mại dễ gặp rủi ro khoản, 80%-90% nguồn vốn huy động ngân hàng Việt Nam có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống Xem xét tỷ lệ dư nợ hệ thống ngân hàng cho doanh nghiệp có nguồn gốc kinh doanh BĐS, tổng dư nợ cho thị trường BĐS Nếu có tượng đầu tư tay trong, cần có biện pháp loại bỏ để tránh vấn đề có tính hệ thống - Bên cạnh đó, nhanh chóng hình thành phát triển hệ thống chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường BĐS Nếu hệ thống vận hành, nguồn tiền từ tài sản chấp nhân lên, hệ thống ngân hàng thuận lợi hoạt động cho vay, chấp Vì cần nhanh chóng đưa hệ thống chấp thứ cấp vào mơ hình tín dụng BĐS Nếu đưa loại hình vào, lượng vốn lớn dân huy động giải phần khó khăn cho hệ thống ngân hàng - Trước tình hình vốn nước đổ vào thị trường BĐS tăng cao, cần xem xét nguồn vốn nước đầu tư vào thị trường BĐS (thông qua hệ thống ngân hàng thương mại) bao nhiêu, tổng vốn thông qua hệ thống ngân hàng Việc cân đối nguồn vốn nước đầu tư vào thị trường (dẫu rằng, tỷ lệ cân đối cần phải nghiên cứu) việc quan trọng cần thiết Nếu nguồn vốn nước thời điểm lấn át nguồn vốn nước, hệ 5-10 năm tới khó lường Các sách nhằm tăng cung bất động sản cho thị trường: - Để tăng cung đầu vào cho thị trường bất động sản, giải pháp trước mắt Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ Đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị phê duyệt; hỗ trợ nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp Các địa phương thực rà soát quy hoạch cho phép chuyển mục đích diện tích đất tổ chức sử dụng khơng mục đích, khơng hiệu để đưa vào phát triển thị trường bất động sản Mở rộng đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án đáp ứng yêu cầu nhà văn phịng cho th Có sách hỗ trợ tài cho chủ đầu tư việc nâng cấp khu chung cư hết hạn sử dụng xuống cấp - Việc tăng cung cho thị trường bất động sản phải cách thực đại dự án không nên tăng cung việc xây dựng số hộ chung cư cao cấp, xây dựng vài tòa nhà Hà Nội vừa qua mà phải phát triển thành phố vệ tinh, có trường học, có bệnh viện, có cơng viên, có trụ sở làm việc, có trung tâm mua sắm, có sở hạ tầng tốt Nói chung có đầy đủ sở hạ tầng, dịch vụ liên quan đến hoạt động người người ta không cần phải vào trung tâm, không cần phải di chuyển nhiều Nếu phát triển vết dầu loang nay, phát triển số tòa nhà, chung cư, tiểu đô thị khu ăn bám vào hạ tầng vốn tải thành phố khơng giải tốt tình hình cung cầu bất động sản - Có sách hỗ trợ tài cho chủ đầu tư vào việc nâng cấp khu chung cư hết hạn sử dụng xuống cấp nhằm tăng cung cho thị trường bất động sản đồng thời cải thiện mặt Thu - Đẩy nhanh tiến độ thi cơng cơng trình Cần có chế ràng buộc chặt chẽ tiến độ thi cơng chất lượng cơng trình Nếu doanh nghiệp nước đáp ứng yêu cầu đặt ra, cần điều chỉnh chế sách thơng thống để kêu gọi khuyến khích nhà đầu tư nước tham gia đấu thầu - Hồn thiện sách đầu tư theo hướng khuyến khích chủ thể tham gia đầu tư để tăng nguồn “cung” cho thị trường BĐS nhằm góp phần bình ổn thị trường Từng bước tạo điều kiện khuyến khích nhà đầu tư nước tham gia thị trường bất động sản theo hướng bình đẳng, sân chơi với nhà đầu tư nước - Hoàn thiện chế giao đất, cho thuê đất, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án đảm bảo nguyên tắc tăng cường tính cạnh tranh, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước tham gia thị trường bất động sản theo nguyên tắc bình đẳng Nếu có từ nhà đầu tư đăng ký thực dự án phải tổ chức lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu giá đất đấu thầu dự án theo quy định pháp luật - Nghiên cứu mở rộng phạm vi đối tượng sở hữu bất động sản chủ thể tham gia thị trường, kể tổ chức, cá nhân nước để đáp ứng yêu cầu hội nhập (thực thí điểm cho người nước ngồi mua nhà Việt Nam, bước mở rộng chế cho phép nhà đầu tư nước tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản đối tượng nước) - Ngoài nguồn đầu tư phát triển quỹ nhà từ ngân sách, Thành phố cần khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển kinh doanh nhà theo quy định để bán trả chậm, trả dần, cho thuê thuê mua cho đối tượng thu nhập thấp Trong dự án nhà cần trọng phát triển đa dạng loại nhà, kể qui mô hộ, tiêu chuẩn trang thiết bị nội thất, hình thức kinh doanh (bán trả dần, cho thuê, thuê mua ) phù hợp với khả tài điều kiện thu nhập đối tượng thu nhập thấp - Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư Điều chỉnh, bổ sung sách giải phóng mặt để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản Các giải pháp tài chính, thuế, phí phục vụ điều tiết thị trường bất động sản: - Các sách thuế phí có tác dụng điều tiết khối cung lẫn khối cầu mối quan hệ "cung - cầu" thị trường bất động sản Nhưng, tình hình thị trường bất động sản nước ta nay, yêu cầu trước hết sách tài đất đai điều tiết khối cầu nhằm hạn chế tượng đầu nhà đất làm phát sinh "một sức cầu ảo Vì cần phải xây dựng thực sách tài đất đai đồng với sách khác nhằm lành mạnh hóa phát triển thị trường bất động sản - Ban hành sớm sách tài để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không người sử dụng đất tạo ra, mà thị hóa, Nhà nước đầu tư sở hạ tầng, quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung đảm bảo cơng xã hội - Tập trung ưu tiên đẩy mạnh công tác quy hoạch xây dựng, đặc biệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức như: quy hoạch khu công nghiệp, khu đô thị nhà Khắc phục trùng lặp, chồng chéo với quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nông nghiệp nuôi trồng thuỷ sản nguyên tắc đảm bảo tính khoa học, khả thi Đồng thời tập trung đạo đảm bảo mục tiêu công tác quy hoạch xây dựng thực trước bước để phát triển BĐS hướng, có hiệu bền vững Từng bước hạn chế chấm dứt tình trạng chia nhỏ đất đai, vi phạm quy hoạch Khi có quy hoạch phải tổ chức thực quy hoạch để khắc phục tình trạng đầu tư dàn trải lãng phí - Cần rà sốt để điều chỉnh cho Hà Nội có quy hoạch ổn định, tạo hiệu cao sử dụng đất, xác định rõ quỹ đất tham gia thị trường bất động sản tầm nhìn trung dài hạn nhằm tăng cung đầu vào cho thị trường bất động sản nhà đất Đây sở để nhà đầu tư bất động sản tính tốn việc đầu tư - Để quy hoạch đẹp, hài hoà đáp ứng nhu cầu người sử dụng cần có nhìn bao qt có tầm dài hạn thiết kế xây dựng quy hoạch, tuỳ địa điểm, vị trí địa lý, kết cấu địa chất nhu cầu vùng - Cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt hưởng lợi Nhà nước Nhà nước chủ động toàn thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường), điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp (thị trường giao dịch quyền sử dụng đất) bảo đảm mục đích sử dụng theo quy hoạch xét duyệt - Mở rộng quy hoạch phát triển thị cách hài hồ quận, huyện, cửa ngõ thành phố, không nên tập trung vào khu vực, tránh để giá nhà đất bị đẩy lên cách cục vô lý - Ngồi Thành phố phải thành lập, bố trí địa điểm nguồn kinh phí hoạt động cho trung tâm liệu thông tin quy hoạch sở xây dựng hệ thống thông tin địa lý (GIS), thiết lập sa bàn (mơ hình) theo đồ án quy hoạch xây dựng tình hình triển khai dự án đầu tư xây dựng - Đồng thời quy định cụ thể chế độ công khai quy hoạch để nhân dân biết thực hiện, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin quy hoạch Đổi cách làm quy hoạch để có tham gia cộng đồng nhà đầu tư từ nghiên cứu Đối với dự án phát triển BĐS quy hoạch nội dung quan trọng xác lập cân đối lợi ích chung xã hội hiệu kinh tế nhà đầu tư, song thời gian thực dự án thường dài, mà quy hoạch dự báo Vì cần có tham gia nhà đầu tư từ giai đoạn quy hoạch 1/2000 đến quy hoạch chi tiết 1/500 - Để tạo chủ động cho nhà đầu tư cải cách thủ tục hành nên duyệt khung quy hoạch chi tiết với tiêu như: dự báo dân số, cấu phân khu chức sử dụng đất, sơ đồ tổ chức không gian, số liệu, khống chế sở hạ tầng kỹ thuật Làm quản lý mơ hình thị thích hợp mà nhà đầu tư có quyền chủ động triển khai dự án Song song với đó, triển khai đồng dự án phát triển đa dạng loại hình nhà hạ tầng xã hội để phù hợp với kinh tế nhiều thành phần chủ trương xã hội hố đầu tư cơng trình cơng cộng Nhiều dự án đầu tư khu thị vừa qua trọng phát triển nhà chung cư cao tầng tỷ lệ thích hợp nhà vườn, biệt thự Song cần loại hình nhà cho người thu nhập thấp, nhà cho thuê để thị trường BĐS có tính đa dạng, sơi động có khả chuyển hố BĐS - UBND Thành phố phải tăng cường kiểm tra việc thực dự án đầu tư cơng trình xây dựng theo quy hoạch duyệt, theo giấy phép đảm bảo chất lượng kiến trúc, cảnh quan môi trường Hành vi xây dựng không quy hoạch, tự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất không thẩm quyền phải bị xử lý nghiêm 4.2 Giải pháp chống quy hoạch treo: - Hiện Hà Nội có quy hoạch chậm triển khai với diện tích 698ha Theo đồn kiểm tra số (Bộ Tài ngun Mơi trường) quy hoạch Hà Nội phân kỳ, chủ yếu quy hoạch đến 2020 nên khó việc nhận định ''treo'' hay không treo Tuy nhiên, biện pháp Hà Nội đưa số quy hoạch chậm triển khai (mà lâu coi treo, ví dụ, khu Sài Đồng A) không thực biện pháp thu hồi mà đề nghị chuyển mục đích điều chỉnh quy hoạch giao cho chủ đầu tư khác - Hà Nội cần phải rà soát lại hết quy hoạch, chưa phân kỳ phải phân kỳ cơng bố rõ ràng với người dân biết rõ lộ trình Theo đó, quy hoạch nên sớm để tránh tổn thất cho người dân, đảm bảo quyền lợi cho người dân theo pháp luật, công tác bồi thường GPMB thu hồi đất - Thành phố nên giao cho UBND cấp huyện, xã phải chịu trách nhiệm vướng mắc, ách tắc GPMB đòi hỏi vô lý người dân gây cản trở, tắc trách quan quản lý Nhà nước gây ra; việc GPMB phải cấp quyền đồng chịu trách nhiệm, với chủ đầu tư tham gia tháo gỡ; nghiêm cấm chủ đầu tư làm trái quy định đền bù GPMB - Các địa phương tiếp tục tuyên truyền, thuyết phục người dân ủng hộ sách dành đất cho công nghiệp, phát triển dịch vụ, mở mang đô thị; đổi công tác công khai quy hoạch để người dân biết thực kiểm tra giám sát; tính tốn, rà sốt lại chế độ xây dựng khung giá đất cho thật cơng hồn thiện sách để nhanh chóng khắc phục tình trạng chênh lệch giá bồi thường tập trung xây dựng đề án chuyển đổi nghề giải việc làm, đặc biệt cho người lao động vùng nông nghiệp bị thu hồi đất Đồng thời, đẩy mạnh phát triển quỹ nhà đất tái định cư, đa dạng hoá phương thức tái định cư tiền, nhà, đất để người dân có quyền lựa chọn - Thành lập đoàn tra, kiểm tra liên ngành rà sốt lại tồn phần đất giao, tiến độ thực dự án, khả tài chủ đầu tư, góp phần tháo gỡ vướng mắc với chủ đầu tư để thúc đẩy họ triển khai dự án cam kết lộ trình triển khai; dự án cố tình dây dưa kéo dài không đủ lực thực mà thời hạn chấp thuận đầu tư kiên thu hồi Mọi thiệt hại chủ đầu tư chi phí bị thu hồi dự án chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm, khơng có bồi thường Giải pháp sách pháp luật, quản lý thị trường bất động sản : 5.1.Các giải pháp hệ thống pháp luật thị trường bất động sản: - Các văn Chính phủ quan chun mơn có liên quan đến vấn đề bất động sản như: Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư cần thể chủ động xây dựng phát triển thị trường bất động sản, có quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất phải thực nghiêm vùng đô thị vùng quy hoạch để phát triển thị, vùng “nhạy cảm” đem lại giá trị kinh tế cao Tiếp tục mở rộng quyền cho người sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phép cho tổ chức nước thuê đất - Tiếp tục cải cách thủ tục hành liên quan đến đất đai, đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư Ngoài cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư - Hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp Giấy chứng nhận bất động sản thống nhất, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho th đất tính tốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Quy định hàng hoá bất động sản tham gia vào thị trường bất động sản - Hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai Tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương, thực có hiệu cơng tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Các quan chức nhà nước phải chịu trách nhiệm hoạt động như: đo đạc lập đồ để xác định hồ sơ địa đất danh bạ phải đăng ký bất động sản; theo dõi biến động đăng ký đất đai cập nhật thay đổi; làm thủ tục xác nhận quyền sử dụng đất đai cho người sử dụng đất; giám sát kiểm tra việc sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật; thẩm định giá đất, tính thuế quản lý vấn đề xây dựng - Đẩy mạnh công tác lập kế hoạch phát triển thị trường bất động sản, Thành phố phải có chương trình, kế hoạch phát triển bất động sản hàng năm trong thời kỳ năm, 10 năm phù hợp với điều kiện cụ thể định hướng phát triển kinh tế - xã hội địa phương - Hoàn thiện chế sách liên quan tới đăng ký, chấp bất động sản nhằm khai thác khả huy động vốn phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; ban hành quy định để đảm bảo an tồn cho tổ chức tín dụng cho vay chấp bất động sản, đồng thời có sách hợp lý để khuyến khích người dân tham gia vay vốn ngân hàng để tạo lập nhà ở, khuyến khích phát triển đồng thị trường tài chính, thị trường chứng khoán thị trường bất động sản - Cần sớm hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, tin học hoá để tạo bước ngoặt cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, có cơng cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực quản lý đất đai, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất việc tính tốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; giúp giải triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai - Tăng cường lực hiệu lực máy quản lý Nhà nước thị trường BĐS theo hướng kết hợp với chủ trương cải cách hành chính, ưu tiên cho cơng tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm lực quản lý cán công chức nhà nước nguồn nhân lực thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS Nâng cao trình độ đạo đức cán quản lý, lập lại kỷ luật, kỷ cương quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm cán quản lý - Đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành thị trường bất động sản đồng từ TW tới địa phương; tăng cường công tác nghiên cứu dự báo đưa tiêu phát triển thị trường BĐS thành tiêu hàng năm kế hoạch phát triển kinh tế xã hội - Bảy là, cần tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương, thực có hiệu công tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật Đôn đốc triển khai dự án, kiên thu hồi đất mà người mua đầu găm giữ không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời 5.2 Giải pháp phát triển sàn giao dịch bất động sản: - Sớm nghiên cứu, ban hành văn hướng dẫn liên quan đến công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng môi giới, định giá quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo hướng khuyến khích nhiều tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia lĩnh vực - Hoàn thiện mở rộng sàn giao dịch bất động sản để thực trở thành điểm hội tụ nhà đầu tư phát triển thị trường bất động sản, nhà kinh doanh bất động sản người tiêu dùng, góp phần lành mạnh hố thị trường bất động sản - Hoàn thiện chế chế bán bất động sản qua sàn trung tâm giao dịch để tổ chức, cá nhân có nhu cầu dễ dàng tiếp cận tham gia Tăng cường công tác quản lý, tra, kiểm tra hoạt động giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo thực quy định hàng hóa bất động sản có từ người mua trở lên phải bán theo phương thức đấu giá cạnh tranh - Hoàn thiện cấu tổ chức thị trường, bao gồm tạo lập tổ chức cho thị trường BĐS sàn giao dịch BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, hệ thống thông tin BĐS hồn chỉnh lại tổ chức có sẵn tổ chức môi giới BĐS, định chế tài tham gia thị trường bất động sản, tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức dịch vụ cơng 5.3 Giải pháp minh bạch hố thơng tin: - Cần đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường bất động sản Muốn cần quy định rõ thời gian địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường - Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án phải thông qua sàn giao dịch BĐS để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thông tin mua bán - Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin bất động sản theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực quy định bắt buộc việc công khai thông tin thị trường bất động sản kênh thông tin theo quy định để góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản - Công khai thủ tục dịch vụ công liên quan đến việc đăng ký, xác lập quyền sở hữu, chuyển dịch sở hữu, mua bán bất động sản, lục hồ sơ bất động sản, giao đất, cho thuê đất - Cần công khai hóa địa điểm, quy mơ, tiêu kiến trúc, mật độ xây dựng, chiều cao cơng trình cơng sử dụng cơng trình dự án nội thành, khu phố cổ, phố cũ trục tuyến giao thơng Giải pháp cơng tác bồi thường, giải phóng mặt : Ban đạo giải phóng mặt Thành phố cho biết: theo kế hoạch từ đến năm 2010, Hà Nội phải thu hồi khoảng 7.000ha đất, trung bình năm phải thu hồi 1.000 -1.500ha đất Số hộ dân chịu ảnh hưởng trực tiếp phải bố trí tài định cư vào khoảng 6.000 hộ Trong đó, có khoảng 20 vạn lao động nơng nghiệp phải chuyển đổi nghề sau thu hồi đất Có thể thấy khối lượng cơng việc giải phóng mặt Hà Nội tương lai gần “nặng”.Và để đạt kế hoạch đề Hà Nội cần thực tốt giải pháp sau: - Thành phố cần chuẩn hố tiêu chí nhà tái định cư, đảm bảo nguyên tắc “nơi phải thực tốt hơn” nơi cũ cho người dân bị thu hồi nhà, đất thổ cư; thủ tục hành người dân phải giải thuận lợi, đời sống dân sinh phải đảm bảo… Đã xảy tượng nhiều khu tái định cư bị lún, nứt lại khơng có chợ, không nhà trẻ, không trạm xá… điều không chấp nhận - Tăng cường, hoàn thiện xây dựng chế đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư để khắc phục tình trạng khiếu kiện đơng người, kéo dài xảy số địa phương - Dưới góc độ kinh tế, nên xem xét việc chi phí đền bù hợp lý để khơng làm cho chi phí đầu tư đội lên cao, ảnh hưởng đến giá thành cơng trình Thêm vào đó, cần xem xét góc độ tiến độ thực dự án để rút ngắn thời gian đưa vào khai thác Tiến độ thực nhanh khơng có lợi cho dự án mà theo hiệu ứng xã hội kéo theo tăng trưởng kinh tế cho số ngành nghề liên quan - Về góc độ xã hội: Việc tái định cư tốt cho dân không nhằm tạo sống tốt đẹp hơn, ổn định hơn, thu nhập cao cho dân, mà giúp cho việc ngăn ngừa khu dân cư tạm bợ Các giải pháp nhà cho đối tượng sách, người có thu nhập thấp: ... Mơi trường có dự án nhằm công khai thông tin đất đai mạng trước năm 2015 II Các giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà Nội: 1 .Giải pháp tiền tệ, tín dụng cho thị trường bất động. .. thường Giải pháp sách pháp luật, quản lý thị trường bất động sản : 5.1 .Các giải pháp hệ thống pháp luật thị trường bất động sản: - Các văn Chính phủ quan chun mơn có liên quan đến vấn đề bất động sản. .. nhằm phát triển thị trường tài tiền tệ để từ giúp cho thị trường bất động sản phát triển - Tập trung hoàn thiện sách ngân hàng - tín dụng để góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản