CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 1. Một số khái niệm cơ bản có liên quan đến định giá BĐS thế chấp Công tác định giá của ngân hàng nhằm mục đích bảo đảm tiền vay vì vậy để hiểu được vấn đề này chúng ta cầm nắm vững một số khái niệm cơ bản sau: 1.1. Tài sản Tài sản bảo đảm là một khái niệm rất quan trọng, đây là một thuật ngữ thường xuyên được nhắc đến trong quá trình định giá. Vậy để hiểu được thuật ngữ này trước hết chúng ta cầm biết thế nào là tài sản Khái niệm tài sản: Theo từ điển tiếng việt, NXB Đà Nẵng, 2003: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu. Theo thuật ngữ kế toán: Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó. Theo quy định trong bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Tài sản bảo đảm: Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc luật pháp quy định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của một bên (thường là nghĩa vụ trả nợ). Những tài sản này cho phép người thụ hưởng những quyền nhất định liên quan đến nó. Các quyền nó thể khác nhau tùy từng loại tài sản bảo đảm, nhưng trong hầu hết các trường hợp (và ở hầu hết các nước) quyền và mục đích mà tài sản bảo đảm đem lại đó là cho phép người cầm tài sản được quyền giữ lại tài sản và bán để chuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả được. Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.(Trích trong cuốn “Thị trường BĐS”, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, NXB Xây Dựng, 2006). Trong ngân hàng VPbank một trong những biện pháp nhằm bảo đảm khoản tiền vay chủ yếu đó là sử dụng BĐS thế chấp hay một cách gọi khác BĐS bảo đảm, vậy BĐS bảo đảm là gì? Tại sao nó lại có thể dùng làm vật bảo đảm? 1.2. Bất động sản Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: • Đất đai; • Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; • Các tài sản khác gắn liền với đất; • Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Một cách hiểu phổ biến khác về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: • Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; • Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; • Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; • Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; • Tồn tại lâu dài. Với cách hiểu và quan niệm như trên, BĐS thường được phân chia thành những nhóm sau đây: • Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu cây dựng không phải là BĐS; Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó). • Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sản, văn phòng…(những nhà bạt của các gánh xiếc, các lâu ddaif làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn, không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thong: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể thảo rời mà giá trị công dụng của nó không thây đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cảnh trong vườn treo, các tránh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hóa giá trị … không coi là BĐS). • Các tài sản gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy định. Các đặc điểm chủ yếu của BĐS BĐS là một tài sản rất đặc biệt, ngoài những đặc điểm thông thường của một tài sản thì BĐS có những đặc điểm riêng, đặc điểm chủ yếu của nó. Để định giá được BĐS thì một thẩm định viên cần phải hiểu rõ, hiểu sâu, hiểu đúng về sự khác biệt, về những đặc điểm chủ yếu này. Vậy những đặc trưng đó là như thế nào? Sao nó lại quan trọng đến vậy. Sau đây là những đặc trưng tạo ra sự khác biệt của BĐS so với những tài sản thông thương khác: Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có vị trí cố định và có giới hạn về không gian và diện tích. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, mỗi vị trí khác nhau cho một giá trị khác nhau: Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS. Đặc điểm này cho ta thấy không có BĐS giống nhau hay nói cách khác BĐS mang tính cá biệt, độc nhất. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính chất, vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy khi định giá BĐS ta phải chú ý đến đặc trưng này, người định giá phải dự tính trước những thay đổi này: Xem đó là sự thay đổi theo chiều hướng xấu hay tốt đối với BĐS, làm giá trị của BĐS thay đổi tăng lên hay thấp đi,… Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị thiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có độ tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Tính lâu bền của BĐS được thể hiện ở hai cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi kinh tế. Chính vì sự khác biệt này trong khi định giá thẩm định viên cần tính cả hai tuổi thọ kinh tế và tuổi vật lý để từ đó xác định giá trị thực mà BĐS còn lại. Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình BĐS. Chính vì vậy quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Khi định giá các thẩm định viên cần xác định xem mức độ khan hiếm của BĐS nhằm xác định giá tương lại, dự tính giá trị tương lai của BĐS một cách hợp lý. Thứ tư, tính dị biệt của BĐS. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng. Khi đánh giá các BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuân giữa các bất động sản với nhau. Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí bao gồm cả tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh. Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự gia đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hang hóa BĐS kia. Ví dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực,…BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh tới các BĐS liền kề và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi đánh giá giá trị của BĐS các thẩm định viên cần tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời. ….Và nhiều đặc điểm khác của BĐS nhưng đó là những đặc điểm quan trọng nhất mà các thẩm định viên cầm chú ý khi đánh giá giá trị BĐS. BĐS bảo đảm là BĐS nhưng nó được sử dụng trong quá trình bảo đảm khoản tiền vay. Vì vậy nó còn được goi BĐS cần cố, thế chấp. 1.3. Định giá bất động sản 1.3.1. Sự cần thiết định giá BĐS Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì khi ®Þnh gi¸ mét B§S th× ®ã chÝnh lµ viÖc ®Þnh gi¸ gi¸ trÞ c¸c quyÒn cña con ngêi ®èi víi B§S. ở nhiều nước thì một cá nhân có các quyền đối với BĐS như quyền sở hữu, quyền thuê, quyền sử dụng. Nhưng ở Việt Nam khi trong Hiến pháp có quy định là: Đất là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện nhân dân quản lý; do đó đất ở nước ta không thuộc sở hữu của bất kì một cá nhân nào. Nên khi nhắc đến giá trị quyền đối với đất chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị quyền thuê theo hợp đồng. Còn đối với BĐS là công trình xây dựng trên đất (không phải là đất đai) thì cá nhân Việt Nam được có các quyền sau: Quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng. Quyền sở hữu nghĩa là có đầy đủ các quyền sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt. 1.3.2. Bản chất giá trị Dưới góc độ nhìn nhận của ngành thẩm định giá, có thể khái quát khái niệm giá trị tài sản như sau: Giá trị tài sản là biểu hịên bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Nh vËy giá trị tài sản được xem xét dưới hai khía cạnh sau: + Xét về góc độ chủ quan: Giá trị tài sản đối với các cá nhân khác nhau là khác nhau. Ví dụ như một bức tranh của Vangôc, với nh÷ng người am hiểu nghệ thuật thấy được nét đẹp của bức tranh thì có thể sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền lớn để có được bức tranh, khi đó họ đánh giá giá trị bức tranh là lớn; nhưng với những người không am hiểu nghệ thuật thì họ có thể đánh giá giá trị của bức tranh đó là bằng không. + Xét về góc độ khách quan: Giá trị của tài sản là cơ sở của giá cả, phản ánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất trong một cuộc giao dịch tại thời điểm nào đó. Giá trị này được thị trường thừa nhận trong hoạt động kinh tế. Với thẩm định viên thì phải biết được khi nào thì định giá một tài sản dựa trên giác độ chủ quan, khi nào thì dựa trên giác độ khách quan. Chính điều đó sẽ ảnh hưởng sự lựa chọn phương pháp định giá của thẩm định viên, giúp thẩm định viên phân tích được những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, từ đó sẽ ước tính được giá trị tài sản một cách hợp lý nhất. Nếu đánh giá trên góc độ khách quan thì giá trị tài sản ước tính là giá thị trường. Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. Đó có thể là giá trị trao đổi, giá trị hiện tại về các quyền về thu nhập trong tương lai… Nếu thẩm định viên đánh giá tài sản dựa trên góc độ chủ quan thì giá trị ước tính của tài sản đó là giá trị phi thị trường. Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường. Nó tuỳ thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản, đó là lý do dẫn đến sự phong phú của khái niệm giá trị. Khi thực hiện định giá tài sản thì phải biết được tài sản đó có giá trị hay không, một tài sản phải có đủ 5 đặc tính sau thì mới được xem là có giá trị: tính pháp lý, tính hữu ích, tính khan hiếm, tính có yêu cầu, tính có thể chuyển giao được. Vì vậy nếu BĐS chỉ thiếu một trong các yếu tố đó, chẳng hạn như tính pháp lý thì BĐS đó có giá trị được xác định bằng không. Như vậy giá trị tài sản mà các thẩm định viên đánh giá chỉ có tính chất tham khảo, nó là nền tảng của việc đưa ra giá cả hàng hoá trong một giao dịch nào đó. Nó chỉ cho biết được rằng đó là giá mà có khả năng xảy ra với xác suất là nhiều nhất, mà nó không khẳng định đó là giá cả sẽ phải xảy ra trong quá trình giao dịch. Giá trị đó có thể lớn hơn, bằng hoặc thấp hơn giá cả thực hiện được trong giao dịch. Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì giá cả là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hoá dịch vụ nhất định. 1.3.3. Các nguyên tắc thẩm định giá Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một cách rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học. Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính hợp lý giá trị tài sản và bao gồm mốt số nguyên tắc cơ bản đã được thừa nhận rộng rãi sau: 1/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây: - Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể); - Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ. - Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. - Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất. 2/ Nguyên tắc cung - cầu Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. 3/ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý. 4/ Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản . Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”. 5/ Nguyên tắc cân đối Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản [...]... pháp giá thành, phương pháp thầu khoán) a Khái niệm Phương pháp định giá chí phí được hình thành bởi nguyên tắc thay thế và giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay đổi - Phương pháp định giá chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế - Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của BĐS cần định giá tương... một mức giá trung gian mà cả hai bên hợp đồng tín dụng thấy thoả mãn, do đó mà việc định giá tài sản bảo đảm được hình thành Cán bộ thẩm định phải thực hiện đánh giá BĐS thế chấp sao cho thị trường có khả năng chấp nhận, vừa đảm bảo thanh toán đủ số tiền cả gốc và lãi của món vay, bao gồm cả chi phí để thực hiện việc bán BĐS trong trường hợp xấu nhất có thể xảy ra Không thể hiểu định giá BĐS thế chấp. .. điểm của BĐS là cố định về vị trí nên BĐS mang yếu tố tâm lý theo vùng Ví dụ như những người sống ở Hà Nội thì có kiểu kiến trúc khác so với kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh + Và các yếu tố khác như là: lạm phát, đơn vị tính của giá trị BĐS 4 Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để dịnh giá. .. định giá hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau, nhưng theo khoản 2 điều 4 pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH, Việt Nam ngày 08/08/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thông lệ quốc tế.” Như vậy có thể thấy thẩm định giá là một công việc ước tính về giá trị của tài sản dựa trên cơ. .. phương pháp định giá so sánh trực tiếp được sử dụng như đầu vào cho các phương pháp định giá khác như phương pháp định giá chi phí, phương pháp thặng dư Phương pháp so sánh trực tiếp là cơ sở cho hầu hết các thẩm định giá có sự tham gia của máy vi tính như hệ thống đánh giá hàng loạt trên máy vi tính được sử dụng để thẩm định giá các tài sản cho mục đích đánh thuế 4.2 Phương pháp định giá chi phí (phương... là các thẩm định viên 2 Vai trò của quá trình thẩm định BĐS thế chấp ViÖc thẩm định tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp khi kí kết hợp đồng thế chấp là một bước hết sức quan trọng và bắt buộc phải có Bởi vì có hia lý do như sau: Thứ nhất, BĐS là một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo là rất nhiều Vì khi đem BĐS đi thế chấp những khách hàng sẽ nhận được một khoản vốn vay... c Đánh giá phương pháp lợi nhuận • Ưu điểm Phương pháp lợi nhuận định giá các BĐS mà giá trị của chúng phụ thuộc nhiều bởi khả năng sinh lợi tốt hơn so với các phương định giá khác • Hạn chế của phương pháp - Chỉ sử dụng để định giá đối với các BĐS tạo ra lợi nhuận - Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản - Muống làm việc tốt theo phương pháp này thẩm định viên... trên đất và giá trị của đất Sau đó ta cộng giá trị chúng lại thì ra giá trị BĐS cần định giá Để ước tính giá trị công trình trên đất ta phải thực hiện ước tính chi phí xây dựng hiện hành đối với những công trình trên đất, rồi thực hiện ước tính mức độ giảm giá của công trình Và cuối cùng là trừ số tiền giảm giá ra khỏi chi phí xây dựng ta được giá trị công trình trên đất Để ước tính giá trị của mảnh đất... dùng để định giá BĐS pháp triển - Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, có nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo - Giá trị thực của một BĐS, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đâu tư vào BĐS hay dự án đó b Nội dung phương pháp thặng dư Giá trị BĐS Giá trị còn Các yếu tố giả định cấu... hang đã phát mại BĐS thế chấp đó mà không biết giá trị tài sản có đủ để thanh toán nợ hay không; hoặc là khách hang có bị thiệt hay không nếu như giá trị BĐS đó cao hơn cả khoản vay Nhận thực được vai trò cần thiết của định giá BĐS thế chấp nói trên và tài sản nói chung trong hoạt động ngân hàng mà nhà nước đã từng bước hoàn thiện hệ thồng pháp lý quy định vấn đề đó Mới đầu là Nghị định số 178/1999/NĐ-CP . CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 1. Một số khái niệm cơ bản có liên quan đến định giá BĐS thế chấp Công tác định giá của ngân hàng. muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó