THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN CỔ PHẦN HÓA TẠI CÔNG TY VVFC 2.1. Khái quát về công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam. 2.1.1. Sự hình thành và phát triển của Công ty định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam trước đây là Trung tâm định giá trực thuộc Bộ Tài Chính. Ngày 6/9/2007, Bộ trưởng Bộ Tài Chính phê duyệt Quyết định số 3004/ QĐ- BTC chuyển đổi Trung tâm Thẩm định giá thành Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam, tên viết tắt là VVFC. Hiện nay trụ sở chính của công ty ở Số 3 – Thụy Khuê, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội. Với bề dày kinh nghiệm 10 năm hoạt động , VVFC đã không ngừng lớn mạnh cả về số lượng và chất lượng. Chủng loại tài sản và giá trị thẩm định ngày càng tăng. Phạm vi hoạt động và danh sách khách hàng ngày càng mở rộng. Hiện công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển thông qua việc xúc tiến thành lập các Chi nhánh, Văn phòng đại diện ở một số địa phương khác. Công ty đã tham gia vào Ban chấp hành của Hội thẩm định giá Việt Nam (VVA), đồng thời là thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN (AVA). Công ty đã được Tổ chức Chứng nhận Chất lượng quốc tế của Vương quốc Anh (UKAS) cấp Chứng nhận Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000 vào tháng 10 năm 2005. Tháng 8/2008 vừa qua công ty đã tiếp tục được cấp giấy chựng ISO 9001-2000 lần 2. Công ty cũng đã vinh dự được nhận danh hiệu cúp vàng chất lượng ISO 2008 do bộ Khoa Học và Công Nghệ cấp. Về mặt nhân sự: Các nhân viên của VVFC đều tốt nghiệp Đại học, trong đó có hơn 30% nhân viên có trình độ trên Đại học, được đào tạo trong nhiều lĩnh vực: từ tài chính ngân hàng; kế toán kiểm toán; quản trị doanh nghiệp; marketinh đến HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐCPHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC Các văn phòng đại diện TỔNG GIÁM ĐỐC BAN KIỂM SOÁT Các Chi nhánh Văn phòng Phòng Tài chính Kế toán Phòng nghiệp vụ 1 Phòng nghiệp vụ 2 Phòng nghiệp vụ 3 Trung tâm đấu giá Các phòng khác kinh tế xây dựng; kiến trúc; kinh tế giao thông; công nghệ thông tin; ngoại ngữ; văn thư lưu trữ… Ngoài ra công tác đào tạo, hướng dẫn nghiệp vụ được VVFC hết sức chú trọng, coi đây là nhiệm vụ thường xuyên và bắt buộc. Đội ngũ nhân viên được tham dự các chương trình đào tạo chuyên môn liên tục do Bộ Tài chính, các tổ chức trong nước và quốc tế tổ chức. Hàng năm, Công ty đều gửi các chuyên viên đi đào tạo về nghiệp vụ thẩm định giá do Mỹ, Canađa, Úc, Singapore, Thái Lan, Malaysia . tổ chức. Hiện nay, số lượng nhân lực làm định giá ở Việt Nam đã được cấp thẻ Thẩm định viên về giá không nhiều và phải trải qua những kỳ thi do hội đồng thi Quốc gia tổ chức rất nghiêm ngặt. VVFC tự hào là doanh nghiệp hiện có số lượng Thẩm định viên về giá nhiều nhất tại Việt Nam( 26 thẩm định viên). 2.1.2. C c u t ch c c a Công ty c ph n đ nh giá vàơ ấ ổ ứ ủ ổ ầ ị d ch v Tài chính Vi t Namị ụ ệ Bảng 1: Cơ cấu tổ chức của công ty VVFC 2.1.3. Các lĩnh vực hoạt động của Công ty cổ phần định giá và dịch vụ Tài chính Việt Nam  Kinh doanh dịch vụ: - Định giá (thẩm định giá) các tài sản, hàng hoá, động sản, bất động sản và dự án đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. - Đánh giá uy tín doanh nghiệp. - Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh . - Xác định giá trị doanh nghiệp. - Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng. - Kinh doanh, môi giới kinh doanh tài sản (bất động sản, động sản, doanh nghiệp). - Xuất bản các ấn phẩm liên quan đến các lĩnh vực, hoạt động kinh doanh của công ty như: kinh tế tài chính, kinh tế thị trường, giá cả . bằng tiếng Việt, tiếng nước ngoài theo quy định của pháp luật. - Tổ chức điều tra, nghiên cứu, ứng dụng, hội thảo khoa học về xã hội, thị trường giá cả, kinh tế tài chính, tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ về kinh tế thị trường giá cả, định giá, kinh tế tài chính theo quy định của pháp luật. - Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị hàng hoá phục vụ sản xuất và tiêu dùng.  Tư vấn: - Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá. - Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua - bán doanh nghiệp. - Tư vấn tài chính doanh nghiệp (giá thành, giá bán sản phẩm, thuế .) - Tư vấn đấu giá tài sản. - Tư vấn Marketing.  Các ngành nghề khác phù hợp với năng lực công ty và được pháp luật cho phép. Định giá là công tác trọng tâm, chủ yếu của VVFC. Giai đoạn đầu khi thành lập, chủ yếu định giá các tài sản được mua sắm bằng nguồn Ngân sách Nhà nước và phục vụ nhu cầu nhỏ lẻ, giá trị tài sản thấp. Hiện nay với sự đa dạng và phong phú trong các dịch vụ cung cấp, trong các loại hình tài sản và mục đích định giá làm cho giá trị tài sản định giá tăng cao qua các năm (Năm 1998: 500 tỷ đồng; Năm 2008: 450.000 tỷ đồng), giá trị định giá năm sau luôn cao gấp đôi năm trước (giá trị tài sản định giá năm 2008 đã tăng gấp 2 lần so với năm 2007). 2.2. Thực trạng công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hoá của công ty trong giai đoạn 2004 đến nay 2.2.1. Thực trạng về hoạt động của công ty VVFC Do chuyển đổi mô hình từ trung tâm sang công ty cổ phần, có nhiều sự thay đổi trong cơ cấu tổ chức của công ty. Hội đồng quản trị và ban lãnh đạo công ty đã tích cực triển khai mọi mặt hoạt động của công ty để hoàn thanh tốt các mục tiêu đề ra, kịp thời thông qua và ban hành các quyết định, nghị quyết chỉ đạo đối với hoạt động kinh doanh, góp phần quan trọng trong việc thực hiện kế hoạch kinh doanh, đảm bảo sự tăng trưởng trên nguyên tắc thực hiện đúng quy định của nhà nước. Tổng giá trị tài sản thẩm định của công ty đã tăng lên nhanh chóng: năm 2004 gần 2500 tỷ đồng, năm 2005 là 4.200 tỷ đồng, năm 2006 là 9,500 tỷ đồng, năm 2007 tăng gấp hơn 3 lần so với năm 2006 (tổng giá trị tài sản thẩm định là 30.000 tỷ đồng), đến năm 2008 đã có sự tăng trưởng vượt bậc tổng giá trị tài sản thẩm định là 450.000 tỷ đồng. Kết quả thẩm định đã góp phần tiết kiệm chi cho ngân sách nhà nước, cho doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế, xã hội. Cụ thể năm 2008 đã tiết kiệm được so với giá trị yêu cầu thẩm định khoảng 10-15%. Trong năm 2008, công ty Định giá và Dịch vụ tài chính việt Nam tiếp tục mở rộng đối tượng khách hàng thẩm định giá, ký hợp đồng để thẩm định giá cho các dự án lớn của các bộ, ngành, đơn vị .Công tác xác định giá trị doanh nghiệp đã được mở rộng sang các lĩnh vực ngoài quốc doanh. Công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng với các đơn vị Bộ, ngành, các sở Tài chính, các ban quản lý dự án .trong cả nước; các ngân hàng lớn như ngân hàng Công Thương, ngân hàng Đầu tư và Phát triển, ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn ; các tổng công ty, các tập đoàn như Tập đoàn Dầu Khí Quốc Gia, Tổng công ty Công nghiệp ôtô, Tổng công ty Thép việt Nam, Tập đoàn Than và Khoáng sản Việt Nam, tổng công ty Đường Sắt, Tập đoàn Công nghiệp Tàu thủy Việt Nam, Tập đoàn marubeli, Tập đoàn HANAKA . Ngoài ra, công ty còn mở rộng hoạt đọng sang các lĩnh vực mới như Đấu giá, đào tạo về Môi giới, Định giá, Quản lý và Điều hành sàn giao dịch BĐS. Hiện nay số lượng học viên công ty đào tạo trên cả nước khoảng 2.000 học viên. Công ty luôn tích cực phối kết hợp với Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam và giúp Cục Quản lý giá-Bộ Tài Chính xây dựng hành lang pháp lý về nghề thẩm định giá, sự hỗ trợ của công ty luôn đáp ứng được mọi yêu cầu công việc và được cục đánh gái rất cao về mặt chất lượng. Các kết quả thẩm định giá của công ty VVFC cung cấp được Bộ Tài Chính rất tin cậy và sử dụng kết quả với hiệu quả cao. Hiện nay, tổng số CBNV của VVFC là 90 người, thu nhập bình quân tăng 40% so với năm 2007. Trong năm 2008, VVFC đã từng bước hoàn thiện chính sách đãi ngộ với chính sách lương được nâng cao, đồng thời áp dụng chế đọ đóng BHXH theo mức lương doanh nghiệp (tăng 15-30% so với áp dụng theo mức lương HCSN quy định của nhà nước) đã góp phần quan trọng vào việc nâng cao tính cạnh tranh về nhân lực của VVFC, thu hút các cán bộ có kinh nghiệm, năng lực làm việc tại công ty. 2.2.2.Thực trạng hoạt động định giá của công ty VVFC 2.2.2.1. Cơ sở pháp lý cho hoạt động định giá Hiện nay có rất nhiều văn bản pháp quy có liên quan đến định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng. Có thể kể sơ lược một số văn bản pháp luật được công ty VVFC sử dụng chủ yếu trong quá trình định giá đất như sau: - Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai. - Luật thuế chuyển QSDĐ năm 1994 và luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật thuế chuyển QSDĐ năm 1999 và các văn bản hướng dẫn thi hành. - Luật xây dựng năm 2003, Luật doanh nghiệp năm 2005, Luật kinh doanh BĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn đi kèm. - Pháp lệnh giá số 40/2002/ PL-UBTVQH10 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 26/4/2002. - Nghị định số 170/2003/ NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ qui định chi tiết thi hành một số vấn đề của Pháp lệnh giá. - Nghị định số 188/2004/ NĐ- CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định số 101/2005/ NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá. - Nghị định số 169/2004/ NĐ-CP ngày 02/09/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá. - Nghị định số 198/2004/ NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 của Chính phủ về xác định giá trị QSDĐ để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của chính phủ về việc chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần. - Thông tư số 15/2004/TT- BTC ngày 09/03/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ qui định chi tiết thi hành một số vấn đề của Pháp lệnh giá. - Thông tư số 110/2004/TT- BTC ngày 18/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 169/2004/ NĐ- CP ngày 02/09/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá. - Thông tư số 114/2004/TT- BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ NĐ- CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư số 17/2006/TT- BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/ NĐ- CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá. - Thông tư số 29/2006/TT- BTC ngày 04/04/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 13/2006/NĐ- CP ngày 24/01/2006 của Chính phủ về xác định giá trị QSDĐ để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 80/2005/TT- BTC ngày 15/09/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định khung giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư số 146/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện một số vấn đề về tài chính khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần theo quy định tại nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của Chính Phủ. - Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của chính phủ về sửa đổi bổ xung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ-CP. - Quyết định số 24/2005/QĐ- BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. - Quyết định số 77/2005/QĐ- BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. - Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bổ trưởng Bộ Tài Chính về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá. Trên thực tế hiện nay có rất nhiều văn bản pháp luật liên quan đến việc định giá. Tuy nhiên, các văn bản này lại liên quan đến nhiều lĩnh vực chuyên sâu khác nhau như thuế, xây dựng, địa chính, nhà đất…gây ra sự chồng chéo giữa các văn bản. Do đó việc áp dụng văn bản pháp luật vào hoạt động định giá thế nào cho đúng là rất phức tạp và ảnh hưởng lớn tới kết quả định giá. 2.2.2.2. Nguyên tắc hoạt động định giá - Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam - Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả định giá. - Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động định giá. - Bảo mật các thông tin của đơn vị được định giá, trừ trường hợp đơn vị được định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác. 2.2.2.3. Các phương pháp định giá sử dụng - Phương pháp so sánh: chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản có giao dịch, mua bán phổ biến trên thị trường. - Phương pháp chi phí: Chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường, tài sản đã qua sử dụng, tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. - Phương pháp thu nhập: Chủ yếu áp dụng trong định giá tài sản ddaaauf tư mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hóa thu nhập. - Phương pháp thặng dư: Chủ yếu được áp dụng trong định giá bất động sản có tiềm năng phát triển (các mảnh đất trống có khả năng phát triển). - Phương pháp lợi nhuận: Chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào kahr năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp xiếc… 2.2.2.4. Quy trình định giá Công ty Định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam đã thực hiện công tác định giá theo một quy trình như sau: QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ (nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam) Bảng 2: Quy trình định giá của công ty VVFC [...]... tác định giá đất cho DNNN cổ phần hóa là cơ sở thực tiễn quan trọng giúp công ty đúc rút được những bài học kinh nghiệm và tìm ra hướng giải pháp thích hợp nhằm hoàn thiện hơn công tác định giá nói chung và công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hóa tại công ty nói riêng Từ đó có thể đưa ra những khuyến nghị cần thiết, góp phần vào công cuộc phát triển ngành định giá ở Việt Nam Qua phân tích thực trạng. .. trọng công tác này Vì vậy, quá trình thực hiện công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hóa công ty đã có được những ưu điểm sau: * Với việc định giá đất phục vụ mục đích cổ phần hóa DNNN trước tháng 12/2007 ( tức là trước ngày nghị định 109/2007/NĐ-CP có hiệu lực) thực hiện cổ phần hóa theo nghị định 187/2004/NĐ-CP và thông tư 126/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 187/2007/NĐ-CP Công ty đã thực. .. trình cổ phần hóa của đất nước Một số kiến nghị của công ty đã được cơ quan cấp trên ghi nhận và điều chỉnh * Việc định giá đất phục vụ cho DNNN cổ phần hóa thực hiện theo nghị định 109/2007/NĐ-CP về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần và thông tư 146/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 109/2007/NĐCP Việc định giá đất phục vụ cho DNNN cổ phần hóa đã được công ty thực hiện... đất định giá để thấy được sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá UBND tỉnh, thành phố quy định Từ đó công ty đã có một số kiến nghị tới các cơ quan cấp trên về vấn đề xác định giá trị QSDĐ cho DNNN cổ phần hóa để đảm bảo công bằng cho các DNNN khi cổ phần hóa và cũng làm tăng ngân sách nhà nước, tránh hiện tượng tham nhũng trong cổ phần hóa, góp phần thúc đẩy công tác định giá đất và quá trình cổ. .. phố năm xác định giá trị doanh nghiệp Với công tác định giá này, công ty đã thu thập được cho mình một bản thông tin về giá các loại đất các tỉnh thành trong cả nước, không chỉ phục vụ cho công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hóa mà còn phục vụ cho nhiều mục đích sử dụng khác, và làm cho thông tin cơ sở dữ liệu của công ty thêm phong phú Ngoài ra, công ty còn tham khảo thêm thông tin giá thị trường... a, Những kết quả đạt được Công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hóa là một công tác hết sức quan trọng, đặc biệt góp phần làm ngân sách nhà nước không bị thất thoát, chống tham nhũng trong vấn đề đất cát cho xã hội Vì vậy, đòi hỏi độ chính của công tác này là rất cao Nhận thấy được tầm quan trọng của việc định giá đất phục vụ cho mục đích cổ phần hóa của DNNN, công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính... ra VVFC còn thực hiện xác định giá trị lợi thế cho một số đơn vị như Công ty Gang thép Thái Nguyên, Công ty Intimex, tập đoàn Dầu Khí (số 6 Huỳnh Thúc Kháng), công ty Điện máy xe đạp xe máy 2.2.3 Thực trạng hoạt động định giá đất cho DNNN CPH tại công ty VVFC 2.2.3.1 Hoạt động định giá đất phục vụ cho DNNN CPH từ tháng 12/2004 tới tháng 12/2007 a, cơ sở pháp lý Ngoài các cơ sở pháp lý phục vụ cho. .. cho quá trình định giá ở công ty VVFC đã nêu ở trên Trong thời gian này việc định giá đất cho DNNN cổ phần hóa còn được công ty thực hiện dựa trên nguyên tắc tính và xác định giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp theo nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển DNNN thành công ty cổ phần và thông tư 126/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 187/2004/NĐ-CP (nội dung đã được trình bày ở phần 1.3, Chương... trình định giá Việc xác định giá trị QSDĐ tính vào giá trị DNCPH được công ty thực hiện theo đúng các quy định hiện hành của nhà nước, đảm bảo tính pháp lý cho kết quả định giá b, Một số hạn chế Việc định giá đất phục vụ cho mục đích DNNN cổ phần hóa đã được Công ty VVFC hết sức chú trọng Tuy nhiên cũng không tránh khỏi một số hạn chế trong quá trình thực hiện Cụ thể như sau: - Vấn đề định giá đất theo... chính xác của kêt quả định giá Thứ hai, trong quá trình định giá ( ở đây là định giá đất phi nông nghiệp), sau khi thực hiện so sánh với giá đất ở, xác định được giá 1m2 đất ở tại vị trí lô đất định giá, định giá viên phải điều chỉnh về giá 1m2 đất phi nông nghiệp, và tỷ lệ điều chỉnh này theo tỷ lệ điều chỉnh của giá đất phi nông nghiệp /giá đất ở do UBND tỉnh, thành phố quy định Tỷ lệ điều chỉnh này . THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN CỔ PHẦN HÓA TẠI CÔNG TY VVFC 2.1. Khái quát về công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính. lý phục vụ cho quá trình định giá ở công ty VVFC đã nêu ở trên. Trong thời gian này việc định giá đất cho DNNN cổ phần hóa còn được công ty thực hiện dựa