C S KHOA H C V NH GIÁ T TRONG C PH N HÓAƠ Ở Ọ Ề ĐỊ ĐẤ Ổ Ầ DNNN. 1.1. Tổng quan về CPH và giá trị doanh nghiệp trong CPH 1.1.1. Khái niệm, vai trò CPH và các nội dung chủ yếu của CPH DNNN 1.1.1.1. Khái niệm CPH Xét về mặt hình thức, cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước là việc nhà nước bán một phần hay toàn bộ vốn của mình trong các doanh nghiệp cho các đối tượng tổ chức hoặc cá nhân. Xét về mặt thực chất, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước chính là phương thức thực hiện xã hội hoá sở hữu, chuyển hình thái kinh doanh một chủ với sở hữu Nhà nước thành công ty cổ phần với nhiều chủ sở hữu (Tư nhân hóa). 1.1.1.2. Vai trò của CPH DNNN Cổ phần hóa là một bộ phận cấu thành quan trọng của quá trình cải cách và cải tổ kinh tế ở nhiều nước có khu vực kinh tế nhà nước chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế. Quá trình cổ phần hóa đã thực sự đóng một vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia. Trong đó, cụ thể quá trình này đã có một số vai trò chủ yếu sau: - Nâng cao hiệu quả hoạt động của các DNNN. - Giảm thâm hụt ngân sách Nhà nước đồng thời huy động được nguồn vốn nhàn dỗi trong xã hội. - Xóa bỏ độc quyền được Nhà nước quy định, tình trạng vô chủ của doanh nghiệp buộc các doanh nghiệp này phải phát huy tính cạnh tranh để nâng cao hiệu quả so với khu vực tư nhân. Từ đó, thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào các ngành , các lĩnh vực mà lâu nay Nhà nước độc quyền. - Thu hút các nhà đầu tư nước ngoài để đổi mới kỹ thuật và học tập quản lý, tạo ra một nền kinh tế mở cửa để tăng sức cạnh tranh của các DNNN, nâng cao chất lượng hàng hóa và dịch vụ. - Tạo dựng và phát triển một thị trường tài chính (thị trường chứng khoán, tư bản, tiền tệ) hoàn chỉnh. Cổ phần hóa một bộ phận DNNN là giải pháp quan trọng được khẳng định trong khuôn khổ cuộc cải cách cơ bản nhất – cải cách DNNN. Giải pháp này tạo động lực nội tại mới trong các doanh nghiệp và tạo ra hiệu suất quản lý doanh nghiệp tốt hơn. Qua thời gian cổ phần hóa vừa qua, chương trình cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nươcá đã thực sự cho thấy tầm quan trọng và vai trò to lớn của quá trình này. Cổ phần hóa các DNNN đi kèm với sự thành lập nhiều công ty Cổ phần mới sẽ đóng vai trò quan trọng xác lập nền kinh tế thị trường vững chắc ở Việt Nam trong tương lai. 1.1.1.3. Các nội dung chủ yếu của quá trình CPH Thứ nhất, xử lý tài chính khi cổ phần hoá Đó là hoạt động kiểm kê, phân loại, đối chiếu, xử lí các loại tài sản của doanh nghiệp trước khi thực hiện định giá doanh nghiệp. Tuỳ theo từng loại và tình trạng các loại tài sản sau khi được kiểm tra đối chiếu, doanh nghiệp có thể xử lí bằng các hình thức sau: kế thừa hay thanh lí các hợp đồng, thanh lí, nhượng bán, tính vào giá trị doanh nghiệp, chuyển giao cho người lao động, thu hồi, xử lí các khoản nợ phải thu,v.v. Đây là bước chuẩn bị cho công việc định giá doanh nghiệp được rõ ràng, chính xác. Thứ hai, xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá Đây là quá trình ước tính giá trị thực tế của doanh nghiệp và giá trị phần vốn của nhà nước tại thời điểm cổ phần hoá. Giá trị thực tế của doanh nghiệp được xác định căn cứ vào số liệu trong sổ sách kế toán; số lượng và chất lượng thực tế của tài sản; tính năng kĩ thuật, nhu cầu sử dụng, giá trị thị trường của tài sản; giá trị quyền sử dụng đất, lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp; khả năng sinh lời của doanh nghiệp. Thứ ba, bán cổ phần lần đầu và quản lý, sử dụng tiền thu từ cổ phần hoá Sau khi việc định giá doanh nghiệp được hoàn thành, công việc tiếp theo là xác định cơ cấu cổ phần lần đầu: số lượng cổ phần do nhà nước nắm giữ, bán ưu đãi cho người lao động, bán cho các đối tác chiến lược, bán cho các đối tượng ngoài doanh nghiệp. Số tiền thu được từ cổ phần hoá DNNN, sau khi trừ chi phí cổ phần hoá được chuyển về các quỹ hỗ trợ sắp xếp doanh nghiệp Thứ tư, chính sách đối với doanh nghiệp và người lao động khi cổ phần hoá Doanh nghiệp sau khi cổ phần hoá được hưởng các ưu đãi theo qui định của pháp luật. Người lao động được hưởng ưu đãi thông qua việc được mua cổ phần với giá ưu đãi, được giải quyết chính sách đối với lao động dôi dư. Thứ năm, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong quá trình cổ phần hoá Trong quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp có những thắc mắc, khiếu nại, tố cáo gì thì gửi đơn tới các cơ quan có thẩm quyền để xử lý. Và nếu doanh nghiệp có những vi phạm trong quá trình CPH thì sẽ bị sử phạt theo quy định của pháp luật. Thứ sáu, tổ chức thực hiện Xây dựng phương án cổ phần hoá, tổ chức bán cổ phần và xử lí các vấn đề sau cổ phần hoá. 1.1.2. Giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa 1.1.2.1. Doanh nghiệp và Giá trị doanh nghiệp Theo Luật Doanh Nghiệp số 60/2005/QH11 khóa XI, kỳ họp thứ 8 do quốc hội nước Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/11/2005: “Doanh nghiệp là một tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.” Theo tiêu chuẩn thẩm định quốc tế 2005: “Doanh nghiệp là một tổ chức thương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư đang theo đuổi một hoạt động kinh tế”. Như vậy, doanh nghiệp cũng là một loại tài sản. Có thể coi cổ phần hoá là quá trình bán tài sản đó. Cũng như việc bán tất cả các tài sản thông thường khác, vấn đề quan trọng nhất trong cổ phần hoá một doanh nghiệp là xác định giá trị của tài sản - doanh nghiệp đó. Vậy giá trị doanh nghiệp là gì và căn cứ vào đâu để xác định giá trị doanh nghiệp? Để đưa ra được khái niệm về giá trị doanh nghiệp, chúng ta có những nhận xét sau: - Thứ nhất, doanh nghiệp là một tổ chức, một đơn vị kinh tế chứ không như những hàng hoá thông thường. Nó là một thực thể hoạt động. Doanh nghiệp không phải là một tập hợp các loại tài sản. Giá trị doanh nghiệp là một khái niệm chỉ được sử dụng cho những doanh nghiệp đang hoạt động và sẵn sàng hoạt động. - Thứ hai, doanh nghiệp là một tổ chức, đơn vị kinh doanh đồng thời là một hàng hoá, cũng được trao đổi, mua bán như những hàng hoá thông thường khác. - Thứ ba, doanh nghiệp là một tổ chức, một hệ thống và là một phần tử của một hệ thống. Giá trị của doanh nghiệp không những chỉ phụ thuộc vào những yếu tố nội tại của bản thân doanh nghiệp mà còn phụ thuộc vào môi trường nền kinh tế, mối quan hệ ra bên ngoài doanh nghiệp như quan hệ với nhà cung cấp, khách hàng, chủ nợ, . Do đó, đánh giá doanh nghiệp phải đặt doanh nghiệp trong môi trường và các mối quan hệ đó. -Thứ tư, nhà đầu tư lập ra doanh nghiệp không nhằm mục đích sở hữu tài sản cố định, tài sản lưu động hay một bộ máy sản xuất kinh doanh năng động mà vì lợi nhuận, tìm kiếm thu nhập. Tiêu chuẩn định giá hiệu quả hoạt động, lợi ích của doanh nghiệp là thu nhập từ doanh nghiệp. Từ những nhận xét trên ta có thể nói, giá trị của doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh. Về mặt nguyên lí có hai cách tiếp cận để xác định giá trị doanh nghiệp. Thứ nhất, tiếp cận qua đánh giá trực tiếp giá trị tài sản của doanh nghiệp. Thứ hai, tiếp cận qua đánh giá thu nhập dự tính của doanh nghiệp. Tương ứng với hai cách tiếp cận này, ở Việt Nam có hai phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa được sử dụng thông dụng là phương pháp tài sản và phương pháp dòng tiền chiết khấu. 1.1.2.2. Phương pháp xác định giá trị DN cho DNNN CPH a, Phương pháp tài sản là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ sở đánh giá giá trị thực tế toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp. Theo phương pháp tài sản, giá trị thực tế của doanh nghiệp cổ phần hoá là giá trị toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hoá có tính đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp mà người mua, người bán cổ phần đều chấp nhận được. Theo đó, xác đinh giá trị thực tế của doanh nghiệp căn cứ vào: - Số liệu theo sổ kế toán của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp. - Tài liệu kiểm kê, phân loại và đánh giá chất lượng tài sản của doanh nghiệp tại thời diểm xác định giá trị doanh nghiệp. - Giá thị trường của tài sản tại thời điểm tổ chức định giá. - Giá trị QSDĐ được giao, được thuê và giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp. b, Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ sở khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong tương lai. Với phương pháp này các căn cứ để xác định giá trị doanh nghiệp là: - Báo cáo tài chính của doanh nghiệp trong 5 năm liền kề trước khi xác định giá trị doanh nghiệp. - Phương án hoạt động sản suất kinh doanh của doanh nghệp cổ phần hoá từ 3 năm đến 5 năm sau khi chuyển thành công ty cổ phần. - Lãi xuất của trái phiếu chính phủ có thời hạn 5 năm tại thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp và hệ số chiết khấu dòng tiền của doanh nghiệp được định giá. Ngoài hai phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp nêu trên, cơ quan quyết định giá trị doanh nghiệp và tổ chức định giá được áp dụng các phương pháp định giá khác để xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá, nhưng phải đảm bảo tính khoa học, phản ánh thực chất giá trị doanh nghiệp và được quốc tế áp dụng rộng rãi. 1.2. Cơ sở khoa học về định giá đất 1.2.1. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất 1.2.1.1. Bản chất của giá đất Đất đai với tư cách là một tài sản thì giá đất chính là “địa tô tư bản hoá”, tức là giá trị hiện tại của các dòng thu nhập dự tính nhận được trong tương lai từ việc sở hữu tài sản này. Một nhà đầu tư chỉ bỏ ra một khoản tiền nhất định để mua một mảnh đất khi người đó kì vọng trong tương lai sẽ thu được những khoản thu nhập từ nó. Giá trị của một lô đất không chỉ phụ thuộc vào độ lớn và thời điểm xuất hiện các dòng thu nhập đó, mà còn phụ thuộc tỉ lệ lợi tức yêu cầu của nhà đầu tư. Giả sử với một dòng thu nhập dự tính có độ lớn và thời điểm xác định, một nhà đầu tư có tỉ lệ lợi tức yêu cầu thấp sẽ chấp nhận mua lô đất với giá cao hơn. Ngược lại, trong một giai đoạn mà lãi suất ngân hàng rất cao, khiến cho nhà đầu tư cũng yêu cầu tỉ lệ lợi tức cao tương xứng (nếu không anh ta sẽ gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi thay vì mua đất), khi đó giá của mảnh đất mà nhà đầu tư chấp nhận trả sẽ thấp hơn một cách tương đối. Sự phụ thuộc của giá đất vào độ lớn và thời gian xuất hiện các dòng tiền dự tính và tỉ lệ lợi tức yêu cầu của nhà đầu tư có thể biểu diễn bằng công thức sau: Giá trị tài sản đất ( ) n n r T r T r T )1( . 1 )1( 2 21 + ++ + + + = Trong đó: T 1 , T 2 , …,T n là dòng tiền ròng năm thứ 1, 2, …, n từ lô đất. r : là tỉ lệ lợi tức yêu cầu Tóm lại, đất đai vốn không có giá trị, quá trình tác động của con người đã chuyền tải một lượng giá trị vào đất đai. Giá của tài sản đất đai phụ thuộc vào khả năng sinh lợi, tỉ lệ lợi tức yêu cầu của nhà đầu tư. 1.2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất * Nhóm các yếu tố tự nhiên: Các yếu tố tự nhiên có mối liên hệ trực tiếp tới đất và quyết định rất nhiều đến giá đất. Các yếu tố đó bao gồm: - Vị trí mảnh đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của mảnh đất càng cao – giá đất càng cao. Mỗi mảnh đất luôn đông thời tồn tại hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò vai trò ngang nahu trong việc tham gia đóng góp vào giá trị mảnh đất. Tuy nhiên, trong mỗi trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của mảnh đất có thể khác nhau giữa hai loại vị trí. - Kích thước, hình thể, diện tích mảnh đất: Một kích thước và diện tích đạt tối ưu khi nó thỏa mãn một laoi nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng. Ví dụ, một mảnh đất hình chữ nhật thì thường có giá cao hơn các mảnh đất không vuông, nhiều góc cạnh; mảnh đất “nở hậu” cũng thường có giá cao hơn (do theo tâm lý của người Việt). - Ngoài ra còn các yếu tố về địa hình mảnh đất tọa lạc, hướng của mảnh đất và tình trạng môi trường của mảnh đất cũng là các yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng ít nhiều đến giá trị của mảnh đất. * Nhóm các yếu tố kinh tế: - Khả năng mang lại thu nhập từ đất: Thuộc loại này gồm các yếu tố như sau: thu nhập hàng năm của mảnh đất, thời gian sử dụng có hiệu quả. - Các yếu tố kinh tế liên quan đến tình hình chung của kinh tế quốc tế, quốc gia, khu vực, địa phương như giá lao động, giá cổ phiếu, giao dịch chứng khoán . - Tình hình cung cầu đất đai trong khu vực: Đối với các loại hàng hóa thông thường sẽ tuân theo đúng quy luật của quan hệ cung cầu. Nhưng đất đai thì tuy có phản ứng theo quan hệ cung cầu nhưng theo một cách đặc biệt. Trong điều kiện phát triển thị trường bình thường, sự thay đổi về cung hay cầu không làm giá đất biến động mạnh, nó sẽ giữ nguyên. Cung cầu về đất sẽ có ảnh hưởng rất mạnh đến giá khi thị trường có sự tăng đột biến về cung hay cầu, nhưng chủ yếu là cầu tạo nên những cơn “sốt giá” ở nước ta. - Đặc điểm người tham gia thị trường đất đai: yếu tố này liên quan đến khả năng thanh toán của các nhu cầu về đất. * Nhóm các yếu tố về xã hội: - Quá trình đô thị hóa: là quá trình hình thành và phát triển đô thị, là quá trình tất yếu của mỗi quốc gia trong quá trình phát triển. Đó cũng là quá trình tập trung dân số vào các đô thị tạo ra sự hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Quá trình đô thị hoá đặt ra nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên trong khi khả năng cung về diện tích đất đô thị lại hữu hạn. thực tế cho thấy quá trình đô thị hoá ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, có thể thấy ở đâu có quá trình đô thị hoá thì ở đó giá đất tăng và cao. Và ở đây có thể thấy rằng đất đai được tăng giá tị về mặt vô hình (đây cũng chính là một phần của giá trị lợi thế địa lý). - Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: + Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Đường giao thông, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ đường sinh hoạt và chiếu sang, hệ thống thông tin liên lạc… + Cơ sở hạ tầng xã hội: Trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí… Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến giá đất. Kết cấu hạ tầng có tính đặc trưng khác nhau giữa thành thị và nông thôn. Có thể thấy cơ sở hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá đất hơn so với cơ sở hạ tầng ở nông thôn. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của đất đai hiện có. * Nhóm các yếu tố về mặt pháp lý: - Quy hoạch sử dụng đất: Thực tế, có thể thấy hiện nay nơi nào có sự quy hoạch của nhà nước, có các dự án quy hoạch thì nơi đó giá đất tăng cao. Việc có quy hoạch đã ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. - Tình trạng pháp lý của mảnh đất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên chúng ta chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu. Quyền sử dụng này được chứng nhận thông qua giấy chứng nhận QSDĐ. Vì vậy, một mảnh dất có được giấy tờ đầy đủ về mặt pháp lý chắc chắn sẽ có giá cao hơn nhiều so với các mảnh đất không có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Thậm chí, mảnh đất không có đầy đủ giấy tờ pháp lý còn không có giá trị. - Các chính sách về đất đai của nhà nước: Nhà nước ban hành các quy định về quyền sử dụng, thuê đất, chuyển nhượng đất…; các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến QSDĐ (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…). Các chính sách này có ảnh hưởng rất lớn và trực tiếp đến giá đất. - Các chính sách khác của nhà nước có liên quan: chính sách thị trường bất động sản, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán… cũng có ảnh hưởng mạnh đến giá đất. 1.2.2 Khái niệm và cơ sở khoa học của định giá đất. Định giá đất là sự ước tính về giá trị của các quyền sử dụng đất cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp. Cơ sở khoa học cho định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường. - Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua [...]... tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất mà người có nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng đất mà người có nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng diện tích đất đó trong thời hạn sử dụng đất xác định. ” Như vậy, đã có sự đồng nhất giữa giá trị QSDĐ và giá đất Việc xác định giá trị QSDĐ (hay giá trị đất) vào giá trị DNNN để cổ phần hóa được quy định. .. các DNNN khi chuyển sang công ty cổ phần phần lớn lựa chọn hình thức thuê đất và không tính giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp Đến nghị định 187/2004/NĐ-CP về chuyển DNNN thành công ty cổ phần và thông tư 126/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 187 quy định về việc xác định giá trị QSDĐ cho DNNN cổ phần hóa cũng không có gì khác nhiều so với thông tư 79 và nghị định 64 Tuy nhiên đã được quy định. .. nghiệp cổ phần hóa đang thực hiện hình thức thuê đất nay chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất phải tính giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường theo quy định tại khoản 12 điều 1 nghị định. .. giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa thì định giá đất lại càng quan trọng , do trước đây giá trị của đất đai của các DNNN thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hóa không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thoạt lớn) - Định giá đất không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn... lí vấn đề về đất đai cho doanh nghiệp trong và sau quá trình cổ phần hóa là một đòi hỏi tất yếu để xác định cách chính xác giá trị của doanh nghiệp, cũng như tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh thuận lợi sau cổ phần hoá 1.3.2 Xác định giá trị đất (QSDĐ) trong giá trị doanh nghiệp Theo Luật đất đai năm 2003, tại khoản 23 điều 4 có quy định Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số... doanh nghiệp cổ phần hóa phụ thuộc vào hai hình thức lựa chọn của Doanh nghiệp đó là: Thuê đất hay giao đất Tương ứng với hai hình thức này (trong một số trường hợp) thì phải tính giá trị lợi thế vị trí địa lý hoặc giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp Vậy việc định giá đất cho DNNN cổ phần hóa phụ thuộc vào việc xác định giá trị QSDĐ để tính vào giá trị doanh nghiệp (đó là giá trị QSDĐ hay giá trị lợi... chính phủ về sửa , bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NFF-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Đối với những doanh nghiệp cổ phần hóa đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất cho Ngân sách Nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp thì phải tính giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp Giá đất để xác định giá trị QSDĐ được tính như trên Nếu giá trị... khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà còn cần thiết cho định giá đất riêng lẻ Việc xác định giá đất đai riêng lẻ không chỉ diễn ra trong khu vực tư nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nước (ví dụ khi cổ phần hóa một doanh nghiệp nhà nước nào đó, khi không có các doanh nghiệp tương tự trong vùng ) - Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và có thể nói đây là một trong. .. thiết đối với công tác định giá đất l) Xem xét tập quán mua bán đất của người dân địa phương Do đặc trưng của đất đai là tính bất động, do vậy giá đất mang đậm tính địa phương Vì vậy người định giá đất phải hiểu tập quán của người dân địa phương mới có thể định giá chính xác được m) Gắn với mục tiêu của định giá Định giá đất là cho một mục đích nhất định, không thể có một giá đất chung chung, tuỳ theo... Giá trị của = Giá chuyển nhượng thửa đất bất động sản − Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất - Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp) Đơn giá của thửa đất cần định . rộng rãi. 1.2. Cơ sở khoa học về định giá đất 1.2.1. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất 1.2.1.1. Bản chất của giá đất Đất đai với. hưởng mạnh đến giá đất. 1.2.2 Khái niệm và cơ sở khoa học của định giá đất. Định giá đất là sự ước tính về giá trị của các quyền sử dụng đất cụ thể bằng