Thực trạng thị trường nhà đất tại Hà Nội trong thời gian qua 1. ưu điểm của việc phát triển thị trường nhà đất ở Hà Nội. Thị trường nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trường. Nó là một phạm trù kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trường nhà đất lại tồn tại lâu dài cùng nền kinh tế thị trường. Việc phát triển thị trường BĐS trong thời gian qua đã đem lại một số kết quả như sau: 1.1 Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ với chất lượng cao hơn. Trong thời kỳ 1996 – 2000 Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trường, trang trại và trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (bằng 17% tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau của nền kinh tế, đã giao và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% quỹ đất này). Những diện tích đất đựơc Nhà nước giao và cho thuê đã góp phần quan trọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp, cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội. §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội giai đoạn 1997 – 2000 Đơn vị: 1000 ha Chỉ tiêu Năm 1997 Năm 1998 Năm 1999 Dự kiến năm 2000 Đất nông nghiệp 43,6 43 43,2 43,6 Đất lâm nghiệp 6,7 6,8 6,5 6,1 Đất chuyên dùng 19,3 20,2 20,3 20,5 Đất ở 11,5 11,5 11,6 11,7 Đất chưa sử dụng 11 10,6 10,5 10,2 Tổng 92,1 91,1 92,1 92,1 (Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính) Tính đến cuối năm 2000 phần lớn đất ở các đô thị đã được giao đến tận tay người dân đáp ứng được nhu cầu về đất cho các hộ gia đình ở đây. Theo điều tra của viện Nghiên cứu quản lý trung ương tháng 2/2002 cho thấy hơn 97% tổng diện tích nhà đất ở đô thị hiện nay là do cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội - Nhà tư 76,3% - Nhà thuê của tư nhân 1,0% - Nhà thuê của Nhà nước 17,1% - Nhà đa sở hữu 1,5% - Chưa rõ chủ sở hữu 4,1% 2 §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 Bảng 2.2: Cơ cấu các chủ sở hữu đất ở đô thị (Tính đến 31-12-2000) Diện tích đất năm 1995 Năm 2000 Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất ở đô thị 57.504 72.139 100,0 Trong đó Cá nhân, hộ gia đình Tổ chức kinh tế 70.084 1.444 97,1 2,0 Nước ngoài UBND xã Các tổ chức khác 1 192 418 - 0,3 0,6 Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 200 – Tổng cục địa chính 1.2 Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá. Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại… quyền sử dụng đất mở ra những cơ hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hiệu quả hơn. Quyền sử dụng đất đã mở ra hàng chục triệu m 2 đất đã được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho đầu tư phát triển. Tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ tính từ năm 1995 đến năm 2002 đã giải quyết mua bán chuyển dịch nhà ở được 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phép cho người nước ngoài thuê, giao đất cho 11.415 hộ gia đình và tổ chức với diện tích gần 28 triệu m 2 (Nguồn: Sở địa chính - nhà đất thành phố Hồ Chí Minh) 1.3 Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động. Trên 75% tổng số hộ gia đình đã được giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà hoặc mua nhà đất ở. Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ở theo phương thức thuê nhà. Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà 3 §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 ở. Quyền có nhà ở của người dân về cơ bản đã được thực hiện mặc dù chất lượng cao còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tích nhà ở). Nhiều địa phương đã nâng cao diện tích nhà ở bình quân đầu người từ 3 – 4 m 2 trước đây lên 6 – 8 m 2 hiện nay. Tại thành phố Hồ Chí Minh tốc độ phát triển nhà đã có chuyển biến tích cực, quỹ nhà tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng, đạt yêu cầu đã đề ra, trong 5 năm 1996 – 2000 diện tích nhà tăng bình quân 2,5 triệu m 2 /năm, năm 5 trước đó 1991 – 1995 là 2 triệu m 2 , diện tích ở bình quân từ 7,5 m 2 /người năm 1991 đã nâng dần lên 10,27m 2 /người (năm 2000), tổng diện tích quỹ nhà ở của thành phố từ 31 triệu m 2 (năm 1990) lên 52 triệu m 2 (năm 2000) (nguồn Sở địa chính – nhà đất thành phố Hồ Chí Minh). Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê nhà, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bán hoặc cho thuê. Nhà nước bắt đầu thực hiện thí điểm việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước ở một số địa phương nhằm tạo ra những ảnh hưởng tích cực tới sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Trong 10 năm qua 1991 – 2000, diện tích nhà ở cả nước tăng từ 629 triệu lên trên 700 triệu m 2 , trong đó khu vực đô thị tăng trên 50 triệu m 2 . Nhà do dân tự xây chiếm khoảng 75% tổng diện tích nhà được xây dựng. Từ năm 1991 – 2000, tại các đô thị trên cả nước đã có gần 600 dự án nhà ở và khu đô thị mới. (Nguồn: Dự thảo báo cáo tình hình phát triển nhà ở 10 năm 1991 – 2000 và các giải pháp lớn giai đoạn 2001 - 2010). Tại thành phố Hà Nội, trong 5 năm 1991 –1995 đã thực hiện xây dựng trên 800.000 m 2 nhà ở. Giai đoạn 1996 – 2000 đã triển khai gần 200 dự án nhà ở (phần lớn dự án nhỏ lẻ, có quy mô không lớn). Bình quân mỗi năm Hà Nội xây dựng trên 200.000 m 2 nhà ở. 4 §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 Bảng 2.3: Tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Nam giai đoạn 1991 – 2000 Đơn vị tính: 1000m 2 Năm Toàn quốc Hà Nội Tp. Hồ Chí Minh 1991 – 1995 1991 1992 1993 1994 1995 1996 – 1999 1996 1997 1998 1999 26.000 1.488 2.292 5.373 6.021 10.866 25.000 5.122 5.921 6.252 7.705 2.347 327 395 514 523 587 2.438 522 509 719 688 8.800 450 560 2.791 2.380 2.698,5 8.378 1.720 2.279 2.383 1.996 (Nguồn: Dự thảo chương trình phát triển nhà ở đô thị 2001 – 2005 – Bộ xây dựng) Bảng 2.4: Tình hình phát triển nhà ở giai đoạn 2000 – 2004 Đơn vị:m 2 T T Địa phương Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2004 Dự kiến năm 2004 1 Cả nước 11.000.000 17.236.769 18.270.975 19.732.653 21.702.918 2 4 TP lớn 3.620.133 5.174.653 5.776.789 4.948.500 5.226.045 3 Hà Nội 597.510 620.887 943.000 1.000.000 1.050.000 4 Hải Phòng 270.000 443.491 470.100 498.000 522.900 5 Đà Nẵng 111.838 390.272 413.688 438.500 460.425 6 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 3.012.000 3.192.720 (Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng) 5 §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ 2 trong cả nước với khoảng 12 triệu m 2 (450.000 căn hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà toàn quốc. Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m 2 chiếm hơn 40% quỹ nhà toàn thành phố bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do ngành Địa chính – Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m 2 với 65.000 hợp đồng cho thuê nhà ở. Nhà do cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m 2 với 85.000 căn hộ. Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 – 2000 tóm tắt trong bảng sau cho thấy số lượng nhà thực tế xây dựng mới mỗi năm vượt mục tiêu kế hoạch. 6 §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 Bảng 2.5: Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 – 2000 Số liệu phát triển nhà ở hàng năm Kế hoạch hàng năm (M 2 ) Thực hiện (M 2 ) Tỷ lệ (%) 1998 – 2000 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 1.150.000 340.000 810.000 1.352.212 402.858 950.354 117,7 118,5 117,3 Năm 1998 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 300.000 70.000 230.000 339.191 85.591 253.600 113,0 112,0 110,0 Năm 1999 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 400.000 120.000 280.000 416.511 130.162 286.349 104,1 108,5 102,3 Năm 2000 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 450.000 150.000 300.000 597.510 187.105 410.405 132,8 124,7 136,8 (Nguồn: Dự thảo báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội năm 2001- 2005) Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu khác có khoảng 7 triệu m 2 chiếm gần 60% quỹ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 30% các nhà tư nhân có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất hợp pháp. Trong toàn bộ quỹ nhà ở Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 –3 tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4 –5 tầng). Những năm vừa qua, nhà cao tầng do nhân dân tự đầu tư xây dựng chiếm khoảng 20% quỹ nhà tư nhân. Phần lớn các khu nhà ở Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trừơng bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bố không đồng đều, gây quá tải ở khu trung tâm. 7 §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 Từ năm 1998 đến nay, vịệc phát triển nhà ở đã được thực hiện theo các dự án và hình thành các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị đồng bộ cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Trong năm 2000 thành phố Hà Nội xây dựng mới được 597.510 m 2 nhà ở, trong đó diện tích nhà ở được xây dựng từ nguồn vốn Trung ương là 82.128 m 2 , từ nguồn vốn địa phương là 515.382 m 2 . Trong số diện tích nhà ở được xây dựng từ nguồn vốn địa phương, người dân tự xây dựng được 410.405 m 2 , diện tích nhà ở được xây dựng từ các nguồn vốn huy động, vốn xây nhà để bán lầ 104.977 m 2 (Nguồn: Niên giám thống kê Hà Nội năm 2000) 1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có những khởi sắc Nhiều khoản đầu tư rất lớn của nhiều thành phần kinh tế đã được đầu tư vào lĩnh vực này (tính đến cuối năm 2001, chỉ riêng đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh khách sạn, văn phòng đã lên đến gần 7 tỷ USD). Theo thống kê của uỷ ban Nhà nước về hợp tác đầu tư (SCCI) trước đây, tính đến cuối năm 1994 trong số 1174 dự án liên doanh với hơn 11,3 tỷ USD đầu tư vào Việt Nam có 132 dự án (chiếm 11,24%) với tổng số vốn khoảng 2 tỷ USD (chiếm 17,85%) đầu tư vào lĩnh vực khách sạn, du lịch. Riêng trong 9 tháng đầu năm 1995 đã có khoảng 600 triệu USD (chiếm 12% trong tổng số) đầu tư vào lĩnh vực khách sạn. Đây là thị trường được phát triển mạnh trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới. Các lực lượng tham gia thị trường này gồm nhiều loại như các pháp nhân quốc doanh, các pháp nhân công quyền, tư nhân, dân tự xây, liên doanh với nước ngoài, liên doanh trong nước. Một phần lớn quỹ nhà được chuyển thành các văn phòng cho thuê, diện tích thương mại và khách sạn mini. Thị trường này đáp ứng được nhiều loại đối tượng theo thứ tự ưu tiên được chi phối bởi mức sinh lời trong 8 §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 kinh doanh, trước hết là đáp ứng nhu cầu của người nước ngoài (khách du lịch, người nước ngoài thuê làm văn phòng hoặc mở cơ sở kinh doanh), tiếp đến là các nhà kinh doanh trong nước cho thuê làm văn phòng đại diện, mở cửa hàng kinh doanh thương mại và khách du lịch nội địa. Theo Cụng ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giỏ thuờ văn phũng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003. Thành phố này tiếp tục đứng ở vị trí thứ năm trong tổng số 15 địa điểm có giá thuê văn phũng cao nhất chõu Á. Cụ thể, giá văn phũng loại A (những tũa nhà trung tõm thành phố) cú giỏ thuờ 25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tâm thành phố) giá 17-22 USD/m2 và văn phũng loại C cú giỏ cho thuờ 10-15 USD/m2. Thị trường cho thuê văn phũng Hà Nội cũng có mức tăng tương tự. Công ty bất động sản Chesterton cho biết, văn phũng loại A cú giỏ cho thuờ 23-25 USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2. Khoảng 17/20 tũa nhà văn phũng loại A và B đạt tỷ lệ thuê trên 90% như Hanoi Tower, Melia, Daewoo . Nhiều tũa nhà loại C đó được đặt kín chỗ trong thời gian dài. 9 §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 "Thị trường cho thuê văn phũng năm nay sẽ tiếp tục "nóng", đặc biệt là Hà Nội bởi nguồn vốn FDI đổ vào VN nhiều hơn. Ngoài ra, rất nhiều công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại TP HCM có kế hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đại diện Chesterton nhận định. Bảng 2.6: Đầu tư nước ngoài vào thị trường kinh doanh diện tích thương mại, văn phòng, khách sạn tại Việt Nam. (Tính theo vốn đăng ký còn hiệu lực đến ngày 29-2-2000) Đơn vị: triệu USD Đến 7-7-2000 Đến 31-12-2002 Đầu tư Tỷ lệ % Tổng số 35.972 100,00 42.937 1. Các ngành công nghiệp 14.837 41,2 19.229,3 - Công nghiệp nặng 6.575 18,3 - Công nghiệp nhẹ 3.748 10,4 - Công nghiệp thực phẩm 2.356 6,5 - Dầu khí 2.155 6,0 4.229,3 2. Các ngành kinh doanh diện tích thương mại, văn phòng, khách sạn, khu công nghiệp 11.786 32,6 - Khách sạn, du lịch 3.781 10,5 4.983,4 - Khu thương mại 548 1,5 - Xây dựng văn phòng, căn 4.288 11,9 10 [...]... Theo kết quả kiểm kê đất giai đoạn từ năm 1996 – 2000 các khoản thu từ đất được 4.645 tỷ đồng/năm Những ưu điểm trong phát triển thị trường BĐS – nhà đất tại Hà Nội những năm qua Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ hơn với chất lượng cao hơn 14 Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động Thị trường kinh doanh mặt... đến đất và nhà đất Các văn bản này phần nào đã góp phần tích cực vào việc quản lý thị trường nhà đất Sự trao đổi giữa các đối tượng mua bán trên thị trường nhà đất một mặt góp phần làm thị trường nhà đất sôi động hơn, mặt khác giúp cho các khoản thu ngân sách trong lĩnh vực này cũng tăng lên đáng kể do các loại thuế và phí chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà ở Hiện nay thuế chuỷên quyền sở hữu đất. .. đất đai Từ giá đất sửa đổi trên ta thấy giá các loại đất đều tăng lên từ 3 đến 4 lần Hiện nay giá cả nhà đất trên thị trường không phải xác định trên cơ sở giá Nhà nước mà xác địinh trên cơ sở thoả thuận giữa người mua và bán: Bảng 2.10: Cơ sở định giá trong giao dịch thực tế tại Hà Nội Cơ sở định giá mua (bán) - Qua tư vấn bạn bè - Qua khung giá Nhà nước - Qua trung tâm giao dịch - Qua báo chí - Qua. .. doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS Tồn tại này tạo môi trường thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu của phần tử thoái hoá, biến chất trong các cơ quan quản lý Nhà nước về nhà, đất gây những bất bình đẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các quan hệ giao dịch trong thị trường BĐS... bằng XD, diện tích VP khách sạn, nhà hàng, vui chơi giải trí có nhiều khởi sắc Công tác của Nhà nước đối với thị trường này không ngừng hoàn thiện, thu ngân sách không ngừng tăng lên §å ¸n tèt nghiÖp Trang - 44KT2 Vò ThÞ Thu 2 Những tồn tại yếu kém trong việc phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội 2.1 Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm quy định về nhà đất rất cao Đây có thể coi là... 1991 Nhà nước ban hành pháp lệnh nhà ở • Năm 1992 ban hành chính sách xoá bao cấp, đất tiền nhà vào tiền lương • Năm 1993 ban hành luật đất đai và các chính sách chuyển hoạt động cho thuê nhà sang phương thức kinh doanh 11 §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 • Năm 1994 ban hành chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chính sách mua bán và kinh doanh nhà ở Triển khai chính sách bán nhà. .. suất đầu tư của sở xây dựng Hà Nội (tính theo giá xây mới hoàn toàn) Bảng 2.11: So sánh giá nhà đất tại Hà Nội theo mức cao nhất theo quy định và thực tế 22 §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 Giá đất Diện Giá nhà Diện Giá nhà Giá nhà Chênh theo tích theo quy tích đất cao đất thực lệch Loạ quy đất định nhà nhất theo tế (8/7) i định quy định m2 Trđ/m2 m2 Trđ Trđ 2 Trđ/m 1 2 3 4 5 6 7 8 I 2,350... giá nhà đất lên cao nữa Ngược lại khi giá nhà đất xuống giá thì nhiều người sợ giá còn xuống tiếp nên đem nhà đất có sẵn ra bán làm tăng thêm nguồn cung và vì vậy càng làm hạ giá nhà đất xuống nữa Ngoài dạng đầu cơ thông thường, nhà đất còn là đối tượng của dạng đầu cơ rửa tiền để trốn tránh pháp luật và dạng đầu cơ giữ tiền để đối phó với lạm phát Khi đầu cơ nhà đất phát triển quá mức, thúc đẩy thị trường. .. các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh từng vấn đề cụ thể của thị trường BĐS như đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sản xuất… nhằm tạo dần các điều kiện cho thị trường nhà đất đi vào hoạt động và phát triển Mặt khác, Nhà nước cũng có những chính sách nhằm điều chỉnh những khiếm khuyết của thị trường nhà đất thông qua việc tạo dựng các quỹ phát triển hạ tầng và đô thị, chính sách hỗ trợ lãi... chẽ trong khi bộ máy quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng ở các cấp đặc biệt là cấp xã, phường, thị trấn còn thiếu và yếu, chưa đủ sức nhanh nhạy, giải quyết kịp thời đã dẫn đến tình trạng có việc sử dụng đất tuỳ tiện Cơ chế quản lý giá đất của Nhà nước có tác động mạnh đến hoạt động của thị trường BĐS, tuy nhiên trong thời gian qua cơ chế này còn nhiều bất cập Những quy định pháp lý về giá cả trong thị trường . Thực trạng thị trường nhà đất tại Hà Nội trong thời gian qua 1. ưu điểm của việc phát triển thị trường nhà đất ở Hà Nội. Thị trường nhà đất là một. diện tích nhà đất ở đô thị hiện nay là do cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội - Nhà tư 76,3% - Nhà thuê của tư nhân 1,0% - Nhà thuê