NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH Quy mơ thị trường tốc độ tăng trưởng thị trường 1.1 Quy mô thị trường bất động sản 1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản Khơng có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành thị trường trung tâm mà người mua người bán trực tiếp gặp tác động trực tiếp qua lại lẫn Gần tất giao dịch thực chủ yếu thông qua trung gian tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, thơng qua cá nhân mơi giới Do khơng có thị trường trung tâm nên thơng tin thị trường khó thu thập có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu thị trường Gần Việt Nam, Công ty kinh doanh địa ốc Cơng ty mơi giới bất động sản hình thành phát triển nhanh tạo điều kiện cho giao dịch thị trường diễn dễ dàng, thuận lợi, an toàn hiệu Mới Bộ Xây Dựng ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ dự án nhà xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản mang tính khu vực địa phương sâu sắc: đặc tính bất động sản khơng thể thiêu hủy khó chia cắt, khơng thể di dời; thừa thải nơi bù đắp thiếu hụt nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương Mặt khác, khác trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội mật độ dân số làm cho nhu cầu bất động sản khác số lượng, hình dạng, chất lượng từ dẫn đến khác mức độ phát triển thị trường bất động sản địa phương Thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo: thị trường bất động sản thị trường đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo thị trường bất động sản thấp thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất thị trường khác Bên cạnh đó, khơng tái tạo hay tính khan đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thơng tin quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến triệt để điều làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh cạnh tranh ngầm, cạnh tranh khơng hồn hảo Thị trường bất động sản thị trường có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài tiền tệ, tín dụng với phát triển kinh tế quốc gia: Hầu hết khoản đầu tư vào hai luồng đầu tư vào tài sản đầu tư thị trường tài tiền tệ Trong thời điểm người ta ln có nhu cầu chuyển dịch lượng tiền bạc sang tài sản ngược lại Mặt khác, thân giao dịch bất động sản thường có nhu cầu lớn vốn 1.1.2 Quy mô thị trường bất động sản Theo Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam, diện tích đất thị tăng từ 105.000 Ha lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ thị hố 28% nay, dự kiến đạt tới khoảng 45% vào năm 2025 Nhu cầu nhà đặc biệt nhà đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người nay, dự kiến tăng lên 46 triệu người vào năm 2025 Nếu tính riêng nhu cầu nhà thị, trung bình năm Việt Nam cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người đô thị vào năm 2020 Trong lĩnh vực xây dựng bất động sản Việt Nam thu hút gần 700 dự án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 17 tỷ Đơ la Mỹ tính đến tháng 4/2007 Tín hiệu tích cực phải kể đến dấu hiệu phục hồi hoạt động đầu tư BĐS Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau giai đọan trầm lắng nửa đầu năm 2009 Cụ thể, ngày 15/10, Vina Capital thơng báo bán tồn 50,1% cổ phần tập đoàn dự án cao ốc A&B Việc bán cổ phần mang lại tỷ suất thu hồi nội (IRR) 17,5% năm Công ty cổ phần Đầu tư Cơng đồn BIDV mua 996 hộ trung cấp thuộc dự án Hòang Anh An Tiến, huyện Nhà Bè Giá bán toàn tương đương 1.000 -1.100 USD/m2 Theo CBRE, đến thời điểm tại, thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM giá thuê chạm đáy vào cuối năm Giá chào thuê tât phân hạng cao ốc văn phòng có mức giảm thấp nhất: 2,9% kể từ thời điểm quý II/2009 Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn 31.562m2 vào họat động tháng vừa qua đẩy mặt giá chào thuê văn phòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước Tuy nhiên, tỷ lệ mặt tất phân hạng nằm mức 17,5% giảm 0,6% so với quý trước Riêng tỷ lệ mặt hạng A trống mức cao: 26,3%.Trong dự báo nguồn cung tiếp tục tăng từ đến cuối năm 2010 Ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu khả quan Hiện giá chào thuê bình quân trung tâm thương mại tổng hợp khu trung tâm thương mại(TTTM) thành phố bình ổn mức giá 105,3USD/m2/tháng tầng lầu có vị trí thuận lợi Dự kiến quý IV/2009 có nhiều TTTM lớn khánh thành như: Kumho Asiana Plaza(Q.1), The Flemington (Q.11) The Everich(Parkson) Q.11 cung cấp thêm cho thị trường 56.338m2 mặt Thị trường hộ dịch vụ tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá thuê Giá thuê trung bình hộ dịch vụ tất hạng giảm 4,3% xuống 24,74 USD/m2/tháng Tỷ lệ trống tịa nhà hạng A chí cịn tăng cao lên 26% khách thuê dời dến hộ dịch vụ rẻ Có dấu hiệu hồi phục đánh giá tiềm thị trường hộ bán Trong quý III, chủ đầu tư bắt đầu khởi động lại dự án bị đình hỗn lại trước lúc 12 dự án khởi cơng xây dựng Có 10 dự án (bao gồm 1.800 hộ) thức chào bán số chủ đầu tư chào bán số lượng nhỏ tổng số nguồn cung dự án Đặc biệt, giá chào bán bình quân thị trường thứ cấp tiếp tục tăng từ 1%-3,4% so với quý trước, hầu hết giao dịch dao động mức giá 650 USD-810 USD/m2 Nếu tính từ năm 2008 đến quý III/2009 có 46 dự án với gần 15.000 hộ chào bán Dự kiến, số lượng hộ chào bán TP.HCM từ quý IV/2009 đến quý II/2010 44 dự án với 22 ngàn hộ Riêng Hà Nội, sau rà soát đồ án, dự án đầu tư xây dựng địa bàn, Ủy ban nhân dân thành phố đề nghị cho phép tiếp tục triển khai 241 dự án vào đợt Trong số có tới 60% dự án nhà ở, khu đô thị Nhiều dự án khu thị chiếm diện tích 100 ha, tập trung chủ yếu Hà Đông, khu đô thị Dương Nội rộng 174.23ha tập đồn Nam Cường, khu thị Lê Trọng Tấn Công ty cổ phần phát triển đô thị quốc tế Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị hai bên đường Lê Trọng Tấn Công ty Geleximco với 133 ha, khu đô thị Nam An Khánh rộng 181ha Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Khu công nghiệp Sông Đà, Khu đô thị Bắc An Khánh rộng 264.40ha Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị An Khánh; khu đô thị Thanh Hà A với 195.51ha, Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 Tổng công ty Xây dựng cơng trình Giao thơng + Nguồn cầu Theo khảo sát số công ty chuyên nghiên cứu thị trường, cầu thị trường bất động sản tương đối lớn Nhưng thời điểm nay, việc suy giảm kinh tế tâm lý chờ đợi khách hàng khiến thị trường chưa thực sôi động trở lại tháng đầu năm Tp Hồ Chí Minh có khoảng 5.000 hộ, thuộc 31 dự án bán Hầu hết dự án nhắm đến phân khúc thị trường trung cao cấp Số lượng hộ bán nhiều khu Đông (quận 2) khu Nam thành phố (quận 7) Tại Hà Nội, thị trường tháng đầu năm 2009 có chênh lệch lớn cung cầu Ở Hà Nội, tổng số hộ để bán từ dự án khoảng 1.467 căn, tập trung chủ yếu quận Từ Liêm, Đống Đa Hai Bà Trưng Những dự án hàng bán Keangnam Hanoi, Landmark Tower, Vincom Park Place, Sky City Tower Golden Westlake, CT1 – khu đô thị Cổ Nhuế CT2A – khu đô thị Nghĩa Đô… nhằm đến thị trường trung cao cấp Theo chuyên gia, nguồn cung không nhiều hoạt động mua bán hộ diễn chậm so với dự đoán giới địa ốc Trong quý 1/2009 có khoảng 330 có giao dịch thành, chiếm khoảng 23% tổng số để bán Giá bán hộ trung bình giảm so với quý 4/2008 Giá chào bán thị trường thứ cấp giảm từ - 7,5% so với quý 4/2008 Giá giảm song giao dịch thị trường tăng Nguyên nhân tình trạng này, theo chuyên gia nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu từ bỏ thị trường Trong đó, giá bất động sản cịn mức q cao so với khả toán đa phần người có nhu cầu mua nhà để Do cầu thật thị trường lớn, chí lớn cung nhiều lần tỷ lệ giao dịch thành công không nhiều Số liệu từDiaOcOnline.vn cho thấy tuần qua, giá đất số khu vực Q2, Q8, Nhà Bè… tiếp tục “nóng” lên, với giá tăng từ 20% đến 40% Tuy nhiên, lượng giao dịch Một nhân viên kinh doanh làm việc sàn giao dịch BĐS Tân Hưng (quận 7) cho biết: “Gần tháng nay, giá đất có “nóng” lên tỷ lệ người trực tiếp đến giao dịch sàn không tăng lên so với thời điểm trước bao nhiêu” 1.2 Tốc độ tăng trưởng “Đóng băng” ý kiến phổ biến đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) Thế nhưng, mắt số nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam phát triển, khơng có băng Cụ thể sau: Dù có số cơng ty niêm yết cơng bố báo cáo tài quý III đa phần kết sản xuất, kinh doanh ấn tượng, nhiều so với quý II Trong đó, bật tốc độ tăng trưởng lợi nhuận nhóm ngành bất động sản Tuy 3/4 quãng đường lợi nhuận mà doanh nghiệp công bố vượt xa kế hoạch lợi nhuận năm 2009 Nhận định cho rằng: Ngành bất động sản có lợi nhuận đột biến Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu ấm lên khiến phần nhiều doanh nghiệp lĩnh vực hưởng lợi Điển Công ty CP Vạn Phát Hưng (VPH), lợi nhuận quý III đạt 56 tỷ đồng, tăng 10 lần so với lợi nhuận quý II Một số đơn vị hoạt động lĩnh vực khác có “dính dáng” đến bất động sản “ăn theo”, Cơng ty CP thủy sản số (TS4) có lợi nhuận quý III tăng gần 240% so với quý II nhờ kinh doanh hộ Theo thống kê Cơng ty CP truyền thơng tài StoxPlus (www.stox.vn), 10 doanh nghiệp có kết lợi nhuận lớn quý III rơi vào “tên tuổi” thuộc nhóm ngành tài chính, bất động sản ACB, VNM… ngành có tốc độ tăng trưởng lợi nhuận so với kỳ cao bất động sản: 355% Dưới nhìn ơng Peter Dinning - Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐS Công ty Quản lý quỹ VinaCapital, thị trường BĐS khơng đóng băng Theo ông, hai ba năm trước, nhà đầu tư việc quy hoạch, xây nhà bán, có nhiều người mua Nhưng xây lên bán yếu tố lựa chọn người tiêu dùng ảnh hưởng lớn đến thị trường Những khu hộ cao cấp nằm vị trí thuận tiện, kiến trúc sư nước thiết kế, trang trí nội thất The Manor, Phú Mỹ Hưng bán tốt Vì thế, chủ đầu tư phải "chiều lịng" "thượng đế" cách xây dựng hộ mẫu để người mua nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá trước định mua Mặt khác, nhu cầu tất loại nhà, hộ từ thấp, trung bình, đến cao cấp Việt Nam cao, người dân khơng có nhu cầu mua nhà Mỗi loại hình BĐS có thị trường riêng với nhu cầu định nhu cầu ngày mở rộng Có nghĩa khơng hộ, mà phân khúc khác thị trường BĐS văn phòng, khách sạn có nhu cầu cao Theo ơng Peter Dinning, có yếu tố ảnh hưởng định đến phát triển thị trường BĐS Việt Nam là: Thứ tốc độ tăng trưởng Tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam tới 8%/năm, đứng thứ hai châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng 10%/năm Tốc độ thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ cơng nghiệp hóa kéo theo việc gia tăng dân số đô thị lớn TP.HCM Trong 10 -15 năm tới, dân số Hà Nội, TP.HCM tăng gấp đơi tất nhiên, họ cần nhà để Thứ hai đầu tư trực tiếp nước Đến hết tháng 9/2007, nước thu hút thêm 9,6 tỷ USD vốn FDI Tổng vốn FDI thực đạt 3,3 tỷ USD, tăng 19,6% so với kỳ năm ngối Với đà tăng trưởng này, hồn tồn tin tưởng đạt 13 tỷ USD vốn FDI năm 2007 Thứ ba kiều hối gửi nước tác động đến việc tiêu thụ hộ, khu nhà Một yếu tố quan trọng khác việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) Sự gia nhập đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hồn thiện khung pháp lý BĐS Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước băn khoăn điều đầu tư vào BĐS Việt Nam, ông Peter Dinning thẳng thắn phát biểu điều làm họ chưa yên tâm thay đổi sách nhà nước Tuy nhiên, với kinh nghiệm 10 năm sống Việt Nam, ông lạc quan với nhận định sách thuộc lĩnh vực có thay đổi lớn theo chiều hướng ngày tiến Ơng Peter Dinning có nhận định hồn tồn xác Với loạt văn pháp luật liên quan đời, Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP tới Luật Kinh doanh BĐS, hướng phát triển thị trường BĐS thời gian tới mở theo chiều hướng ngày thơng thống hợp lý Nghị định 02, với quy định khu đô thị (ĐTM) phải rộng 20 ha, chủ đầu tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, góp phần sàng lọc nhà đầu tư khơng có vốn thiếu kinh nghiệm khỏi thị trường Trong đó, Nghị định 02 lại tạo hướng mở chủ đầu tư dự án khu ĐTM chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực dự án cấp có cơng trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án phê duyệt Chủ đầu tư cấp phải hoàn thành dự án với mục đích, nội dung xây dựng tiến độ dự án duyệt Với hướng mở vậy, nhiều chủ đầu tư có hội tránh khoản vay ngân hàng lớn để trì tồn dự án Đối với dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 tạo lối thoát cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn thành xây dựng sở hạ tầng Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án gây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư, khu ĐTM, nhiều nhà đầu tư khơng đủ vốn để thực tồn dự án, lại khơng thể san sẻ phần dự án cho chủ đầu tư khác Vì thế, việc cho chuyển nhượng dự án góp phần huy động nguồn vốn khác, từ khơi phục hoạt động đầu tư phát triển nhà Vấn đề cách thức huy động vốn - cho đảm bảo để nhà đầu tư không chiếm dụng vốn khách hàng quyền lợi khách hàng đảm bảo hợp đồng góp vốn khơng thực theo cam kết - cụ thể hóa Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS Theo điều 19 Dự thảo, chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp huy động vốn ứng trước khách hàng Tổng số vốn ứng trước không vượt 70% giá trị hợp đồng việc huy động vốn phải thực nhiều lần, lần đầu huy động sau xây xong sở hạ tầng theo dự án Việc huy động vốn ứng trước lần sau thực hồn thành khối lượng lần trước Dự thảo chí quy định chặt chẽ hơn, vốn ứng trước khách hàng phải sử dụng mục đích chủ đầu tư khách hàng thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng để quản lý Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không tiến độ, chất lượng thoả thuận hợp đồng phải bồi thường thiệt hại trả lãi suất cho phần vốn ứng trước khách hàng Phạm vi cạnh tranh Xu hướng cạnh tranh doanh nghiệp ngành Để vượt qua khủng hoảng kinh tế cạnh tranh với tập đoàn bất động sản (BĐS) quốc tế, doanh nghiệp (DN) BĐS nước bắt đầu "bắt tay" để hợp lực thực dự án nâng sức cạnh tranh Đây thời điểm đánh dấu việc hợp tác cách chuyên nghiệp DN BĐS nước Đánh dấu cho hợp tác xem chuyên nghiệp DN BĐS TP HCM đời cửa Tập đoàn Tam Phú vào đầu tháng vừa qua Đây bắt tay DN hoạt động lĩnh vực xây dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công ty TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia Cơng ty TNHH xây dựng Võ Đình Sự chun nghiệp việc hợp tác thể chỗ, hợp tác để triển khai dự án đơn lẻ mà tương lai Tam Phú phát triển nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng cơng trình thị hạng mục liên quan TS Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho biết, việc hợp tác DN BĐS thời điểm nhu cầu tất yếu Bởi quy mơ dự án BĐS khơng cịn nhỏ lẻ trước, mà dự án đòi hỏi số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực DN khó thực Trước đây, nhiều DN BĐS phải bán dự án không đủ tiềm lực tài để triển khai khơng tiến hành hợp tác, thiệt hại lớn không trước mắt mà ảnh hưởng lâu dài đến thương hiệu họ Ngồi ra, việc hợp tác cịn giúp DN BĐS nâng cao sức cạnh tranh trước "tấn cơng" tập đồn lớn giới ngày quan tâm nhiều đến thị trường BĐS Việt Nam TP HCM nói riêng Với tiềm lực tài vượt trội, họ dễ dàng vượt qua DN BĐS nước để giành lấy vị trí vàng để xây dựng, khai thác Do đó, với quy mô phần lớn DN BĐS TP HCM, nước nhỏ việc hợp tác mang lại nhiều hội Tuy nhiên, DN nên có tìm hiểu, lựa chọn để đưa hình thức hợp tác hiệu Vì khơng phải DN hoạt động lĩnh vực BĐS bắt tay hợp tác Theo TS Đỗ Thị Loan, kết hợp tập đoàn Tam Phú thực công ty có mạnh riêng để kết hợp với Điều giúp cho phần việc thành viên liên doanh không bị dẫm chân lên mà tách biệt chuyên nghiêp, tận dụng mạnh thành viên Cụ thể Công ty N.V.T lo phần tài chính; Cơng ty Đất Xanh lo khâu tiếp thị, kinh doanh; Công ty Đạt Gia phụ trách giải phóng mặt Cơng ty Võ Đình chịu trách nhiệm thi cơng Các DN dựa vào nhu cầu để đưa hình thức hợp tác lâu dài hợp tác dự án Việc hợp tác với DN nước ngoài, TS Đỗ Thị Loan nhận định, vấn đề gặp nhiều khó khăn u cầu nhà đầu tư nước cao thương hiệu đối tác, vị trí đất nhiều báo cáo kỹ thuật, tài khác… liên quan đến dự án cách chi tiết Điều chưa có nhiều DN BĐS TP HCM có khả đáp ứng Chính vậy, kết hợp DN nước hướng khả thi Số lượng đối thủ cạnh tranh Trên thực tế, đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn bắt đầu thời gian gần đây, từ sàn thức khai trương thuộc cơng ty Saigon Land, Sacomreal, Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI)… đến sàn rục rịch mắt vài tháng tới ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank Bên cạnh đó, đua tiếp diễn với nhiều cơng ty khác Phú Gia, Hồng Qn, Hữu Liên… hình thức thành lập sàn nâng cấp hoạt động trung tâm giao dịch có Nguyên nhân thời điểm bắt buộc phải kinh doanh sản phẩm bất động sản thông qua sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản đến gần (1/1/2009) Những thương hiệu lớn muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị cho thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa chuyên nghiệp Các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo chịu sức ép chuyển đổi chất lượng để cạnh tranh tồn Theo ông Lương Sĩ Khoa, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Nhà đất Phú Gia, doanh nghiệp chuẩn bị riết cho việc lập sàn, động thái hoàn thiện quy định pháp luật nhà nước nhằm phục vụ lộ trình chuyển đổi hoạt động mơ hình sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản khiến doanh nghiệp trở nên vội vã Mặc dù thị trường vịng ảm đạm, nhiều cơng ty chuẩn bị lập sàn giao dịch nhằm đón bắt hội thị trường hồi phục “Thị trường phát triển cần nhiều sàn giao dịch, pháp luật quy định Vậy nên có chuẩn bị sớm có nhiều hội kinh doanh hơn”, ơng Khoa nói Năm 2008 nửa đầu năm 2009 thực “cơn đại hồng thủy” thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM Đang từ đỉnh cao khoảng 90 USD/m2/tháng (cuối năm 2007hạng A), giá cho thuê văn phòng lao dốc với tốc độ phi mã, 30 USD/m2/tháng vào tháng đầu năm 2008 Q vừa có tín hiệu khả quan với nguồn cung cực lớn, cạnh tranh mảng liệt Có nhiều lý dẫn đến kết luận mặt giá th văn phịng có dấu hiệu chạm đáy bật lên trở lại Đầu tiên nhu cầu lĩnh vực tăng lên Theo thống kê từ Cơng ty CBRE, nhu cầu văn phịng hạng A TP.HCM quý vừa tăng 12% so với q trước Đây tín hiệu lạc quan tình hình khủng hoảng kinh tế dẫn đến hầu hết công ty ngồi nước cắt giảm tối đa chi phí th văn phịng Theo thống kê, q có tới gần 50.000m2 mặt cho thuê, chủ yếu tập trung cao ốc hạng A C Điển cao ốc hạng A Cetic (Nguyễn Thị Minh Khai, Q.1) đưa vào hoạt động đầu quý2 vừa đến lấp đầy khoảng 67% diện tích Nhu cầu tăng khiến giá chào thuê tất phân hạng cao ốc văn phịng có mức giảm thấp tính từ quý 2/2008 đến nay, giảm 2,9% quý vừa Một nguyên nhân khác coi cú hích cho thị trường văn phịng TP.HCM góp mặt cao ốc hạng A Kumho Asianna Plaza (Q.1) với tổng diện tích sàn 31.562m2 vừa vào hoạt động đầu tháng vừa qua Nằm ngã tư trung tâm với mặt tiền đường Lê Duẩn Hai Bà Trưng, cao ốc đẩy giá thuê văn phòng hạng A TP.HCM lên trung bình 41,3 USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước Các chủ cao ốc văn phịng khác tự tin để khơng giảm giá cho th văn phịng “nhìn” vào giá cho th Kumho Hầu hết chủ đầu tư trì giá cho thuê không giảm giá để cạnh tranh khách thời gian ế ẩm trước Mặc dù giá cho thuê văn phòng TP.HCM chững lại, không tiếp tục giảm tỉ lệ mặt trống tất phân hạng cao, khoảng 17,5%, giảm không đáng kể so với mức 18,1%của quý trước Riêng văn phòng hạng A, số 26,3% Theo nhận xét giới chuyên môn, tỉ lệ trống tập trung chủ yếu nhiều cao ốc hoàn thành Một điều đáng quan ngại tỉ lệ trống cao nguồn cung văn phịng cho th dự báo tăng mạnh thời gian tới, tăng tới134% vào cuối năm 2010 tất hạng văn phòng Chính vậy, cạnh tranh để thu hút khách hàng chủ cao ốc thời gian tới dự báo liệt Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng Việt Nam có lúc trở thành yếu tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngồi Vì vậy, nguồn cung tăng, giá cho th giảm thời điểm vừa qua có mặt tích cực tạo hấp dẫn cho môi trường đầu tư Việt Nam việc giảm chi phí thuê mặt Tính đến quý vừa rồi, tín hiệu giảm giá thị trường bất động sản bắt đầu chững lại riêng mảng hộ dịch vụ, giá thuê tiếp tục mức giảm mạnh, trung bình khoảng 4,3% tất hạng mục Trong đó, giảm mạnh phân khúc hộ dịch vụ hạng A, giảm tới 10%, 29,1 USD/m2/tháng Giá giảm lượng khách thuê khu hạng A giảm mạnh, tỷ lệ diện tích trống tăng lên 26% quý vừa khách hàng dời đến hộ dịch vụ rẻ đến hộ mua cho thuê Chủ cao ốc hạng A Q.1 (TP.HCM) cho biết, đối tượng khách hàng cao ốc du khách người Nhật, Hàn… Những khách du lịch thích khơng khí gia đình du lịch nên thay khách sạn, họ thích hộ dịch vụ để tự chợ, nấu ăn theo ý thích giá th mềm so với khách sạn Tuy nhiên, lượng khách ngày giảm xuống số ngày thuê hộ giảm mạnh “Suy thoái kinh tế, du lịch họ tiết kiệm tiền Thay hộ hạng A, họ chuyển sang hộ hạng B, hạng C Đó chưa kể đến chuyện cao ốc hộ dịch vụ chuyên nghiệp phải cạnh tranh liệt với hộ mua cho thuê rải rác khắp nơi Thuê hộ kiểu này, vài trăm USD/tháng đầy đủ tiện nghi”, vị chủ đầu tư nói Theo chuyên gia bất động sản TP.HCM, chủ đầu tư hộ dịch vụ TP.HCM nỗ lực việc tìm kiếm khách hàng Họ linh hoạt thời gian cho thuê, cung cấp hợp đồng cho thuê ngắn hạn theo tuần, chí theo ngày để tăng doanh thu Tuy nhiên, họ phải đối mặt với cạnh tranh gay gắt tăng lên từ phục hồi hộ bán với nhiều hộ cung cấp từ dự án Điển dự án Intercontinental Asiana Saigon Residences vừa đưa vào sử dụng đầu tháng vừa qua với 260 hộ hạng A từ 1- phòng ngủ Dự án khiến tỷ lệ hộ trống thị trường tăng cao Không nhiều thị trường hộ dịch vụ (tại TP.HCM nói riêng Việt Nam nói chung) lại đối mặt với việc ế khách giá trầm trọng Vấn đề đặt là, thị phần kỳ vọng vào điều gì? Chủ cao ốc cho biết, điểm mạnh cao ốc dịch vụ linh hoạt thời gian hộ mua cho thuê nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu cho thuê ngắn ngày Ưu điểm thứ cao ốc dịch vụ xây dựng với mục đích cho th từ đầu nên có dịch vụ tiện ích cho khách thuê Ưu điểm thứ cao ốc dịch vụ dân cư khách hàng nên có va chạm lối sống, sinh hoạt hay bất đồng văn hóa, nếp sống… Trong hộ mua cho thuê cao ốc khác phức tạp khiến người nước ngồi có tâm lý “ngại” Với ưu điểm ấy, hầu hết cao ốc dịch vụ kỳ vọng vào gia tăng số lượng khách từ hợp đồng lao động ngắn hạn công ty với chuyên gia nước ngồi thay khai thác khách du lịch túy Với kỳ vọng trên, chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn nhắm đến thị trường hộ dịch vụ hạng A, B Thị phần từ trước đến thuộc cơng ty nước ngồi liên doanh nước ngồi đối tác Việt Nam Rào cản gia nhập rút khỏi thị trường 4.1 Những rào cản gia nhập ngành 4.1.1 Rào cản kỹ thuật Ngành bất động sản ngành so với ngành khác kinh tế quốc dân Tuy nhiên ngành có khả sinh lợi cao Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản gặp phải số rào cản ky thuật gây khó khăn việc gia nhập thị trường Các công ty xin giấy phép xây dựng cơng trình địa ốc qui định kỹ thuật nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng yêu cầu diện tích, độ an tồn dẫn đến khó khăn gây tốn cho doanh nghiệp muốn tham gia vào thị trường 4.1.2 Rào cản vốn Kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh yêu cầu vốn lớn Các doanh nghiệp với qui mơ nhỏ, tài eo hẹp khơng thể tham gia vào thị trường được, có tham gia khơng thể cạnh tranh được, dẫn đến phá sản rút lui khỏi ngành Tại số nước, ngân hàng định cho vay phát triển dự án bất động sản, phận tín dụng cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài doanh nghiệp mà khơng địi hỏi tài sản chấp Một cơng ty có tiềm lực tài mạnh, có lịch sử tín dụng tốt có uy tín phát triển thị trường "bảo chứng" tốt để ngân hàng định cho vay Việc huy động vốn thông qua hợp đồng đặt cọc phương thức toán theo đợt mua nhà đất, vốn phổ biến Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro Nếu doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang chiếm dụng vốn nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp Tuy nhiên, Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, nước ngồi, cơng cụ trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hình thức bảo hiểm cho dự án phát triển mạnh Điều khiến cho thị trường Việt Nam tập trung sử dụng hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn 4.1.3 Rào cản pháp luật Pháp luật xem yếu tố tác động quan trọng đến hình thành phát triển thị trường bất động sản biểu qua quy định pháp luật quyền mua, bán, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh… bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố thúc đẩy, hạn chế xóa bỏ tồn thị trường bất động sản tính chất đặc biệt hàng hóa bất động sản gắn liền với đất đai, mà điều Nhà nước thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh 4.1.4 Rào cản sách kinh tế, tài – tiền tệ Nhà nước Chính sách kinh tế Chính phủ Trung ương Chính quyền Địa phương nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Trước hết, sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch thực chất xác định xác định lại mục đích sử dụng đất từ khu vực, vùng nằm quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất hoạt động công nghiệp nằm quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ làm tăng nhu cầu bất động sản, thúc đẩy tăng chủng loại hàng hóa giao dịch bất động sản thị trường Ngược lại, vùng, khu vực khơng Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương trọng đầu tư phát triển kinh tế yếu tố vùng khơng thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất dân cư không kích thích, đồng nghĩa với giao dịch thị trường bất động sản trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển thị trường bất động sản khu vực, vùng tương ứng cao, khoảng 17,5%, giảm không đáng kể so với mức 18,1%của quý trước Riêng văn phòng hạng A, số 26,3% Theo nhận xét giới chuyên môn, tỉ lệ trống tập trung chủ yếu nhiều cao ốc hoàn thành Một điều đáng quan ngại tỉ lệ trống cịn cao nguồn cung văn phòng cho thuê dự báo tăng mạnh thời gian tới, tăng tới134% vào cuối năm 2010 tất hạng văn phịng Chính vậy, cạnh tranh để thu hút khách hàng chủ cao ốc thời gian tới dự báo liệt Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phịng Việt Nam có lúc trở thành yếu tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngồi Vì vậy, nguồn cung tăng, giá cho thuê giảm thời điểm vừa qua có mặt tích cực tạo hấp dẫn cho môi trường đầu tư Việt Nam việc giảm chi phí thuê mặt Tính đến quý vừa rồi, tín hiệu giảm giá thị trường bất động sản bắt đầu chững lại riêng mảng hộ dịch vụ, giá thuê tiếp tục mức giảm mạnh, trung bình khoảng 4,3% tất hạng mục Trong đó, giảm mạnh phân khúc hộ dịch vụ hạng A, giảm tới 10%, 29,1 USD/m2/tháng Giá giảm lượng khách thuê khu hạng A giảm mạnh, tỷ lệ diện tích trống tăng lên 26% quý vừa khách hàng dời đến hộ dịch vụ rẻ đến hộ mua cho thuê Chủ cao ốc hạng A Q.1 (TP.HCM) cho biết, đối tượng khách hàng cao ốc du khách người Nhật, Hàn… Những khách du lịch thích khơng khí gia đình du lịch nên thay khách sạn, họ thích hộ dịch vụ để tự chợ, nấu ăn theo ý thích giá th mềm so với khách sạn Tuy nhiên, lượng khách ngày giảm xuống số ngày thuê hộ giảm mạnh “Suy thoái kinh tế, du lịch họ tiết kiệm tiền Thay hộ hạng A, họ chuyển sang hộ hạng B, hạng C Đó chưa kể đến chuyện cao ốc hộ dịch vụ chuyên nghiệp phải cạnh tranh liệt với hộ mua cho thuê rải rác khắp nơi Thuê hộ kiểu này, vài trăm USD/tháng đầy đủ tiện nghi”, vị chủ đầu tư nói Theo chuyên gia bất động sản TP.HCM, chủ đầu tư hộ dịch vụ TP.HCM nỗ lực việc tìm kiếm khách hàng Họ linh hoạt thời gian cho thuê, cung cấp hợp đồng cho thuê ngắn hạn theo tuần, chí theo ngày để tăng doanh thu Tuy nhiên, họ phải đối mặt với cạnh tranh gay gắt tăng lên từ phục hồi hộ bán với nhiều hộ cung cấp từ dự án Điển dự án Intercontinental Asiana Saigon Residences vừa đưa vào sử dụng đầu tháng vừa qua với 260 hộ hạng A từ 1- phòng ngủ Dự án khiến tỷ lệ hộ trống thị trường tăng cao Không nhiều thị trường hộ dịch vụ (tại TP.HCM nói riêng Việt Nam nói chung) lại đối mặt với việc ế khách giá trầm trọng Vấn đề đặt là, thị phần kỳ vọng vào điều gì? Chủ cao ốc cho biết, điểm mạnh cao ốc dịch vụ linh hoạt thời gian hộ mua cho thuê nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu cho thuê ngắn ngày Ưu điểm thứ cao ốc dịch vụ xây dựng với mục đích cho thuê từ đầu nên có dịch vụ tiện ích cho khách thuê Ưu điểm thứ cao ốc dịch vụ dân cư khách hàng nên có va chạm lối sống, sinh hoạt hay bất đồng văn hóa, nếp sống… Trong hộ mua cho thuê cao ốc khác phức tạp khiến người nước ngồi có tâm lý “ngại” Với ưu điểm ấy, hầu hết cao ốc dịch vụ kỳ vọng vào gia tăng số lượng khách từ hợp đồng lao động ngắn hạn công ty với chun gia nước ngồi thay khai thác khách du lịch túy Với kỳ vọng trên, chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn nhắm đến thị trường hộ dịch vụ hạng A, B Thị phần từ trước đến thuộc cơng ty nước ngồi liên doanh nước đối tác Việt Nam Rào cản gia nhập rút khỏi thị trường 4.1 Những rào cản gia nhập ngành 4.1.1 Rào cản kỹ Kỹ thuật Ngành bất động sản ngành so với ngành khác kinh tế quốc dân Tuy nhiên ngành có khả sinh lợi cao Nhiều cơng ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản gặp phải số rào cản ky thuật gây khó khăn việc gia nhập thị trường Các công ty xin giấy phép xây dựng cơng trình địa ốc qui định kỹ thuật nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng yêu cầu diện tích, độ an tồn dẫn đến khó khăn gây tốn cho doanh nghiệp muốn tham gia vào thị trường 4.1.2 Rào cản vốn Kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh yêu cầu vốn lớn Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài eo hẹp khơng thể tham gia vào thị trường được, có tham gia khơng thể cạnh tranh được, dẫn đến phá sản rút lui khỏi ngành Tại số nước, ngân hàng định cho vay phát triển dự án bất động sản, phận tín dụng cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài doanh nghiệp mà khơng địi hỏi tài sản chấp Một cơng ty có tiềm lực tài mạnh, có lịch sử tín dụng tốt có uy tín phát triển thị trường "bảo chứng" tốt để ngân hàng định cho vay Việc huy động vốn thông qua hợp đồng đặt cọc phương thức toán theo đợt mua nhà đất, vốn phổ biến Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro Nếu doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang chiếm dụng vốn nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp Tuy nhiên, Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, nước ngồi, cơng cụ trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hình thức bảo hiểm cho dự án phát triển mạnh Điều khiến cho thị trường Việt Nam tập trung sử dụng hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn 4.1.3 Rào cản pháp luật Pháp luật xem yếu tố tác động quan trọng đến hình thành phát triển thị trường bất động sản biểu qua quy định pháp luật quyền mua, bán, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh… bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố thúc đẩy, hạn chế xóa bỏ tồn thị trường bất động sản tính chất đặc biệt hàng hóa bất động sản gắn liền với đất đai, mà điều Nhà nước thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh 4.1.4 Rào cản sách kinh tế, tài – tiền tệ Nhà nước Chính sách kinh tế Chính phủ Trung ương Chính quyền Địa phương nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Trước hết, sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch thực chất xác định xác định lại mục đích sử dụng đất từ khu vực, vùng nằm quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất hoạt động công nghiệp nằm quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ làm tăng nhu cầu bất động sản, thúc đẩy tăng chủng loại hàng hóa giao dịch bất động sản thị trường Ngược lại, vùng, khu vực khơng Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương trọng đầu tư phát triển kinh tế yếu tố vùng khơng thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất dân cư khơng kích thích, đồng nghĩa với giao dịch thị trường bất động sản trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển thị trường bất động sản khu vực, vùng tương ứng Bên cạnh sách tài tiền tệ nhà nước ảnh hưởng lớn đến phát triển thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần chững lại đóng băng, có thời điểm gần khơng có giao dịch mua bán bất động sản Ngược lại, Nhà nước áp dụng sách tiền tệ mở rộng theo thị trường bất động sản sôi động trở lại, giao dịch bất động sản tăng lên rõ rệt 4.1.5 Rào cản thủ tục hành Doanh nghiệp muốn thực dự án chuyện, việc xem xét, phê duyệt dự án quan chức lại chuyện khác Vì vậy, "giấc mơ" dự án hồn thiện doanh nghiệp có phải kéo dài lâu.Ơng Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, đưa số thống kê việc chậm trễ thủ tục hành dự án có diện tích 3,5 Cơng ty (tọa lạc số 1/45 đường Nguyễn Văn Quá, phường Đông Hưng Thuận, quận 12, TP.HCM), ông cho biết: dự án xây dựng khu hộ diện tích nhỏ, giá thấp Đất Lành xin đầu tư xây dựng từ ngày 6/10/2006 Qua nhiều thủ tục thỏa thuận địa điểm, cấp thông tin quy hoạch, xét duyệt quy hoạch 1/500 quận, thẩm định phê duyệt quy hoạch Sở Quy hoạch - Kiến trúc nhiều bước lòng vòng khác, đến tháng 9/2009 dự án "tạm khởi công" Các bước thủ tục nói "ngốn" khoảng thời gian 35 tháng 16 ngày Tính ra, theo ông, Đất Lành bị thiệt hại 47 tỷ đồng, 44,1 tỷ đồng lãi vay 3,15 tỷ đồng chi phí quản lý dự án bị "đội" lên thời gian quản lý dự án bị kéo dài Cịn Tiến sĩ Nguyễn Quang, Giám đốc Chương trình Liên hiệp Quốc HABITAT Việt Nam, nhận định: "Phương pháp quy hoạch Việt Nam mang nhiều tính "xin-cho" Quy hoạch chử yếu thể ý chí nhà lãnh đạo khơng phải dựa định hướng thị trường Quy hoạch xác định việc sử dụng đất cơng trình phát triển cách cứng nhắc, cho phép làm Nhà nước quy định" Theo ông, quy hoạch không gian phải công cụ kiểm soát phát triển, đồng thời hạn chế tối đa hoạt động sử dụng đất trái ngược Nhà đầu tư xây dựng (theo tín hiệu thị trường) sau tn thủ đầy đủ theo quy hoạch phát triển chung Được vậy, can thiệp tùy tiện người xét duyệt đầu tư hạn chế nhiều Và qua đó, hàng hóa bất động sản đa dạng hơn, đáp ứng tốt lưu thông nhanh theo nhu cầu xã hội 4.2 Rào cản rút lui khỏi thị trường Do đặc tính riêng biệt sản phẩm thị trường bất động sản sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với vị trí định Vốn đầu tư cần thời gian dài sinh lợi, khả chuyển đổi thành tiền linh hoạt yếu tố làm cho việc công ty đầu tư vào bất động sản khó rút lui khỏi thị trường ví dụ cơng ty có dư án đâu tư tòa nhà địa ốc, thời gian xây dựng năm năm Dự án dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm sau có khả sinh lời Dó việc công ty rút lui khỏi thị trường khó khăn ràng buộc vốn đầu tư Đặc điểm sản phẩm khách hàng 5.1 Sản phẩm Sản phẩm BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN bao gồm: khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, dịch vụ liên quan đến bất động sản thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý Đặc điểm hàng hóa bất động sản Bất động sản hàng hóa gắn liền với vị trí định, khơng gian định khơng thể di chuyển Chính đặc điểm làm cho giá bất động sản chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí, ví dụ như: bất động sản nằm gần trung tâm thị, dân cư đơng đúc giá cao ngược lại Bất động sản có tính lâu bền: điều thể rõ chỗ đất đai khơng bị hao mịn giá ngày tăng Các cơng trình kiến trúc, vật kiến trúc xây dựng đất tồn từ hàng chục năm Bất động sản loại hàng hóa cần nhiều vốn thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch người mua người bán không trực tiếp, phải qua mơi giới (có thể cá nhân tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên Khả chuyển đổi thành tiền mặt linh hoạt: bất động sản hàng hóa đặc biệt, quan trọng, khơng thể di dời có giá trị cao việc chuyển đổi thành tiền mặt linh hoạt Hơn chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu bên giao dịch thực số thủ tục chuyển quyền nên khoảng thời gian đáng kể 5.2 Khách hàng Nhóm khách hàng Đặc điểm Mong muốn Tỷ lệ TUỔI TRẺ TÀI CAO - Người độc thân, tự lập, thành công sớm độ tuổi 25-32 - Lương khoảng 800-1.000 đô la Mỹ/tháng - Không gian sống riêng, sớm khuya dễ dàng, tự tụ tập bạn bè - Đa phần chọn hộ có diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện làm 5% VÌ TƯƠNG LAI CON EM - Vợ chồng gần ngũ tuần, có tuổi trưởng thành, dành dụm mua nhà làm để dành cho sau - Thường cân nhắc kĩ, định chậm khả tài cao, sẵn sàng trả giá cao cho sản phẩm uy tín, an tồn - Mơi trường sống - Uy tín chủ đầu tư 15% ĂN NÊN LÀM RA - Gia đình làm ăn khấm khá, sau thời gian dành dụm muốn đổi nhà cao cấp - Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần trung tâm, khu cao cấp, nhiều tiện ích mơi trường - Ít nhạy cảm giá trả giá cao cho nhà lý tưởng gần sông, giao thơng thuận tiện hay có hướng hợp với 18% NGÔI NHÀ MƠ ƯỚC - Vợ chồng trẻ dành dụm mua hộ cho sống riêng - Thường chọn nhà có diện tích nhỏ 80m2, xa trung tâm, giá khoảng vài trăm triệu đồng - Giá phương thức toánlà quan tâm hàng đầu 15% KINH DOANH ĐỊA ỐC - Giới chuyên tìm hiểu khả sinh lời địa ốc - Tiềm khu nhà - Khả bán lại nhanh chóng sản phẩm mua 52% Năng lực sản xuất yêu cầu vốn .6.1 Năng lực sản xuất Các chuyên gia ngành bất động sản nhận định, thời gian tới, nguồn cung nhà lớn Do đó, người dân có nhiều hội chọn mua sản phẩm phù hợp khả tài Ơng Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định: nay, sau gói kích cầu Chính phủ, nhiều dự án tiếp tục triển khai Vì vậy, lượng cung bất động sản thời gian tới tăng lên, người có nhu cầu thật nhà có nhiều hội tiếp cận với dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch.' Theo thống kê Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đến có 54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà cho sinh viên nguồn vốn ngân sách giai đoạn 2009-2011 Trong có 267 dự án đăng ký thực năm 2009-2010, để xây dựng gần triệu m2 nhà diện tích 554 ha, giải nhu cầu chỗ cho 800 nghìn sinh viên; 21 địa phương gửi báo cáo 19 tỉnh đăng ký danh mục dự án xây dựng nhà cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110 dự án, quy mô xây dựng xấp xỉ triệu m2 sàn.6 tháng đầu năm 2009 , diện tích nhà tồn quốc tăng thêm khoảng 22 triệu m2; thị tăng thêm 11,4 triệu m2, khu vực nông thơn tăng thêm 10,6 triệu m2 Tổng diện tích nhà tên toàn quốc đạt khoảng 1000 triệu m2 (đô thị: 320,7 m2; nông thôn: 737,6 triệu m2) Diện tích bình qn nhà nước đạt 12,2 m2/người Trên nước có khoảng 486 khu thị có quy mơ từ 20 đến 1.000 với tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến 74.057 ha, có nhiều dự án phê duyệt quy hoạch chưa tiến hành triển khai Dự báo, tỷ lệ thị hóa Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 khoảng 50% vào năm 2020 Với Hà Nội, tỷ lệ thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo lên đến 70% vào năm 2010 khoảng 85%năm 2020 Như vậy, cần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) đối tượng tham gia thị trường khơng mục tiêu kinh tế mà cịn có ý nghĩa xã hội 6.2 Yêu cầu vốn Bất động sản ngồi hàng hóa thiết yếu cịn cách để tích lũy tài sản, kênh đầu tư người dân doanh nghiệp Đối với đối tượng tham gia thị trường bất động sản có nhu cầu tính dụng bất động sản, cụ thể: Đối với nhà đầu tư tín dụng bất động sản cách làm tăng tỷ lệ lợi nhuận Khi sử dụng tín dụng bất động sản tỷ lệ lợi nhuận sau thuế tổng số vốn tự có cao Mặt khác, bất động sản hàng hóa có giá trị lớn ên việc huy động thêm vốn để đầu tư nhu cầu tất yếu Nhất chủ đầu tư dự án bất động sản việc huy động vốn tín dụng phần dự án, bất động sản hình thành từ dự án có thời gian hình thành dài giá trị lớn Đối với doanh nghiệp: trình thành lập hoạt động mình, ngồi vốn góp ban đầu doanh nghiệp ln có nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất mở rộng kinh doanh mình, nhu cầu tín dụng bất động sản phận Các doanh nghiệp cần huy động vốn cho việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi … Đối với khu vực tư nhân: đối tượng có nhu cầu bất động sản, họ cần nhà để hay nói cách khác họ muốn trở thành chủ nhà Phần lớn đối tượng họ có sẵn lượng vốn chưa đủ để sở hữu bất động sản ý muốn, họ cần huy động thêm vốn Khả sinh lợi 7.1 Bước tiến dài thị trường bất động sản Từ chỗ không xếp hạng số minh bạch, sau năm Việt Nam nhập WTO, thị trường BĐS VN vươn lên nằm tốp thị trường có tính minh bạch Sau năm Việt Nam trở thành thành viên thức WTO, thị trường bất động sản Việt Nam có bước tiến dài, lượng chất, đặc biệt lĩnh vực dịch vụ bất động sản Tại hội buổi thảo đánh giá tác động hội nhập sau năm gia nhập WTO, kinh tế Việt Nam lĩnh vực bất động sản vật liệu xây dựng tổ chức Hà Nội ngày 26/12 vừa qua, chuyên gia thống rằng, nhiều hạn chế cần khắc phục nhìn nhận cách tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam dần vận động theo quỹ đạo của… thị trường.Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đồn bất động sản Thế kỷ (CEN Group), tiến kể thể cách rõ ràng thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không xếp hạng số minh bạch vươn lên nằm tốp thị trường có tính minh bạch! Những cam kết tự hoá thị trường gia nhập WTO giúp công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển Việt Nam CBRE, Savill, Collier… kích thích cơng ty dịch vụ bất động sản nước phát triển với tốc độ nhanh chóng "Chính cơng ty dịch vụ bất động sản hình thành để thay trung tâm cá nhân môi giới nhỏ lẻ Các dịch vụ liên quan đến bất động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu cho thị trường giàu tiềm có tác động lớn tới kinh tế đất nước", ơng Hưng nói Sau năm Việt Nam nhập WTO, thị trường bất động sản có phát triển mang tính bùng nổ Đầu tư vào bất động sản lĩnh vực thu hút lượng vốn lớn tổng đầu tư toàn xã hội tạo lượng giá trị gia tăng lớn Tại thời điểm này, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản tổ chức tín dụng nước 115.000 tỷ đồng (chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn kinh tế).Chỉ tính riêng năm 2008, hàng chục dự án đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản với tổng số vốn đăng ký lên đến hàng chục tỷ USD, cho thấy phần sức hấp dẫn khả sinh lợi thị trường bất động sản Việt Nam tương lai Tại buổi hội thảo, chuyên gia hàng đầu lĩnh vực bất động sản Việt Nam rõ yếu cần khắc phục để thị trường trở thành đòn bẩy thực kinh tế Theo GS TSKH Đặng Hùng Võ, giai đoạn thị trường nay, thị trường vốn điều chỉnh mạnh với hình thức thị trường chứng khốn cơng ty cổ phần Từ đó, diện mạo thị trường bất động sản điều chỉnh theo, liên thông mạnh mẽ với thị trường tài Sự lên xuống thị trường bất động sản, kéo theo thăng hay trầm thị trường tài ngược lại "Những lý thuyết thị trường bất động sản trước khơng cịn phù hợp Thực tế cần lý thuyết kinh tế thị trường bất động sản, mà mối quan hệ thị trường thị trường tài đóng vai trị định"- ơng Võ nhấn mạnh Sau năm Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất động sản trải qua nhiều bước thăng - trầm tương đối trầm lắng Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, việc thực nhóm giải pháp kiềm chế lạm phát Chính phủ từ đầu năm đến cho kết ban đầu khả quan Theo đó, lạm pháp giảm dần, tốc độ tăng trưởng có giảm khơng phải âm Do vậy, chắn kinh tế tiếp tục tăng trưởng dù có thấp năm trước Việc ngân hàng giảm lãi suất tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản Theo chun gia, việc Chính phủ cơng bố giải pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảm kinh tế năm 2009 hội để thị trường bất động sản "ấm lên" 7.2 Bất động sản-rủi ro hội Năm 2008, diễn biến bất lợi lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực sách thắt chặt tiền tệ Điều khiến cho dịng vốn tín dụng dành cho bất động sản sụt giảm Theo thống kê Ngân hàng nhà nước, tổng dư nợ tín dụng cho vay BĐS toàn hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000 tỷ đồng tháng xuống 115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn hệ thống Khơng thế, tình hình lãi suất tăng cao cịn gây khó khăn cho nhiều khách hàng vay nợ để mua nhà Thị trường bất động sản tụt dốc trước biến động bất lợi Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2009 Từ tháng 3/2008, giá hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau tăng mạnh năm 2007 Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần thời điểm cuối năm 2008, giá hộ chung cư rớt giá 30%-50% so với năm cuối năm 2007 Đất dự án giảm mạnh giao dịch nhỏ giọt Giá văn phòng cho thuê hạng A,B,C giảm từ đỉnh cao 70; 45; 39 USD/m2 xuống 60;35;25 USD/m2 vào cuối năm 2008 Theo dự báo công ty tư vấn bất động sản CBRE, giá văn phịng cho th tiếp tục giảm nguồn cung tăng mạnh nhu cầu thấp ảnh hưởng suy thoái kinh tế Dự kiến, nguồn cung văn phòng tăng 122% ba năm 2009-2011, tương ứng triệu m2 mặt văn phịng Trái ngược với tình hình ảm đạm thị trường cao ốc văn phòng chung cư cao cấp, thị trường bất động sản bán lẻ nhà có giá trị thấp xem xu hướng bùng nổ năm 2009 Mặc dù kinh tế đà suy thoái thị trường bán lẻ Việt Nam nhiều tiềm với tốc độ tăng trường trung bình đạt khoảng 20%/năm Theo báo cáo tổ chức AT Kearney, Việt Nam đánh giá thị trường bán lẻ tiềm giới năm 2008 Trong đó, nguồn cung mặt sàn bán lẻ không nhiều, doanh nghiệp lại cố gắng đẩy mạnh tìm kiếm địa điểm kinh doanh đẹp dẫn đến giá cho thuê tăng mạnh thời gian qua Ở địa bàn Hà Nội, giá cho thuê vùng trung tâm dao động từ 65150 USD/m2/tháng Trên sàn giao dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới tỷ đồng) trở nên sơi động Những người dân thực có nhu cầu nhà cố gắng mua nhà họ cho rằng, khó có hội để mua nhà với mức giá rẻ Kinh doanh nhà giá rẻ mục tiêu nhiều doanh nghiệp bất động sản Trong tháng 2/2009, thị trường bất động sản có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại Điều bắt nguồn từ nguồn vốn tín dụng mà ngân hàng cung cấp cho công ty bất động sản Chẳng hạn Vietcombank cho Indochina Land vay 44 triệu USD để đầu tự vào dự án khu phức hợp trung tâm thương mại, văn phòng, nhà Indochina Plaza Hanoi theo thỏa thuận vào ngày 19/2/2009 Trước đó, ngân hàng BIDV cho Hồng Anh Gia Lai vay 5,650 tỷ đồng vào trung tuần tháng Ở khu vực quận 2, giá nhà nhích lên sau Tp.HCM định bồi thường bổ sung cho hộ dân bị giải tỏa Thủ Thiêm 24,000 tỷ đồng Dự án xây dựng 500,000 nhà xã hội từ đến năm 2012 để hỗ trợ cho người gặp khó khăn nhà kỳ vọng tạo nên cú hích với thị trường bất động sản Tuy nhiên nhiều chuyên gia ngành nhận định, tình hình năm 2009 tiếp tục ảm đạm kinh tế suy thối, dịng vốn đầu tư trực tiếp nước sụt giảm Ngành bất động sản gặp bất lợi khơng nằm nhóm hỗ trợ lãi suất Kết khảo sát ý kiến từ 33 chuyên gia bất động sản công ty nghiên cứu thị trường VietRees cho thấy triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam vài năm tới mờ mịt Thống kê cho biết có đến 70% chun gia khơng xác định thị trường phục hồi 12% chuyên gia tin thị trường phục hồi vào cuối năm 2009 sau Kinh doanh thụt lùi Các công ty niêm yết sàn tất nhiên không thoát khỏi xu hướng chung ngành Năm 2008, tăng trưởng doanh thu nhóm ngành đạt 33.8% tăng trưởng lợi nhuận bị âm 7.9% Thành rõ ràng thấp so với năm 2007 tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận sau thuế ngành 52.2% 72.2% Kết khiến số sinh lợi ngành giảm mạnh so với năm 2007 Cụ thể, ROEA giảm từ 27.6% xuống 16.7% năm 2008; ROAA giảm từ 16.3% xuống 8.32% Tuy nhiên, tiêu cao so với toàn thị trường Điều đáng lo ngại gia tăng tỷ số nợ/vốn chủ sở hữu từ mức 0.7 năm 2007 lên 1.0 vào năm 2008 khiến số toán ngành giảm tương ứng từ 2.46 xuống 1.66 Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh gặp khó khăn, việc gia tăng sử dụng nợ gây nên nhiều áp lực toán nợ doanh nghiệp Cổ phiếu ngành BĐS nhóm cổ phiếu có mức sụt giảm mạnh thị trường chứng khoán Hầu hết cổ phiếu ngành có mức giảm giá đồng từ 76%-80%, cao mức 67% tồn thị trường Một số cơng ty có kết kinh doanh đáng ý Mặc dù thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn có vài điểm sáng Với kết kinh doanh ấn tượng, cơng ty sau gợi mở cho hội đầu tư năm 2009: TDH: CTCP phát triển nhà Thủ Đức công bố kết doanh thu ấn tượng quý IV/2008 doanh số đạt 275 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế đạt 104 tỷ đồng Doanh số năm công ty đạt 606 tỷ đồng lợi nhận sau thuế đạt 199 tỷ đồng, tăng 2.2 lần 15% so với năm 2007 Với kết này, TDH dẫn đầu thị trường tốc độ tăng trưởng Các tiêu sinh lợi TDH khả quan Cụ thể, ROEA 22.62% ROAA 15.6% Được biết, doanh thu 275 tỷ đồng quý IV đến từ 131.5 tỷ bán chuyển quyền sử dụng đất dự án Hiệp Bình Phước; 101 tỷ dự án chợ đầu mối B, 229.3 tỷ đồng từ việc bán 307 đất dự án Bình Chiểu; nguồn thu từ dự án Bình An, An Phú Dự báo sang năm 2009, TDH có khả trì mức doanh thu lợi nhuận cao cịn số nguồn thu chưa hạch toán Bao gồm: 120 tỷ đồng doanh thu từ dự án Bình Chiểu; 90 tỷ đồng doanh thu từ chợ đầu mối; phần chênh lệch giá trị đất khoảng 99 tỷ đồng mà liên doanh Cantavil chưa chuyển cho TDH năm 2008 Ngoài ra, TDH bắt đầu bán dự án chung cư Trường Thọ trang web từ ngày 18/2/2009 nên cơng ty có thêm nguồn thu năm 2009 Cổ phiếu TDH hấp dẫn với mức EPS 8,664 HAG: CTCP Hoàng Anh Gia Lai doanh nghiệp có quy mơ tài sản lớn ngành bất động sản trì khả sinh lợi cao Năm 2008, ROEA ROAA công ty 21.41% 10.07% HAG doanh nghiệp trì tốc độ tăng trưởng doanh số (22.98%) lợi nhuận (18.61%) Lợi kinh doanh HAG mơ hình tập tập đoàn giúp HAG giảm giá thành xây dựng Các nguyên liệu đá, gỗ, kính xây dựng doanh nghiệp khác tập đoàn cung cấp cộng thêm nhiều khu đất mua với giá rẽ nên HAG giảm giá thành để cạnh tranh Trong tháng 2/2009, HAG gây bất ngờ giới địa ốc giảm mức giá bán hộ Hồng Anh River View (tại phường Thảo Điền, Quận 2), vốn có vị trí đẹp, từ mức 2,300 USD/m2 vào cuối năm 2007 xuống cịn 1,350 USD/m2 HAGL có lợi vừa BIDV cung cấp khoản vay 5,650 tỷ đồng nên hồn tồn có đủ vốn cho hoạt động đầu tư tới Với EPS 3,923 đồng/cổ phiếu, giá cổ phiếu HAG chưa hấp dẫn P/E vào khoảng 14.9x, cao so với bình quân ngành Tuy nhiên, nhà đầu tư cân nhắc lợi thế, triển vọng HAG để đưa định đầu tư 7.3 Triển vọng phát triển ngành Điểm sáng Thị trường bất động sản giai đoạn tiềm nhu cầu thực lớn Kinh tế Việt Nam tăng trưởng nhanh chóng hai mươi năm qua.Mức tiết kiệm người muốn mua nhà tích góp nhanh mức tăng trưởng kinh tế Do nhu cầu khơng gian sống tốt tăng trưởng theo thời gian Nhu cầu nhà xã hội cịn cao người có thu nhập thấp Nhiều sách gần phần kế hoạch kích cầu phủ hỗ trợ cho nhu cầu Việt Nam nước có dân số trẻ tốc độ thị hóa mức cao Theo số liệu Tổng cục thống kê tốc độ thị hóa của Việt Nam dự báo cho năm 2010 33% Dân số sống đô thị Việt Nam 23 triệu người tăng lên gấp đôi đạt 46 triệu người vào năm 2025 Trong năm 2008 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt 14 tỷ la chủ yếu phân khúc văn phịng hộ mảng khách sạn du lịch Đây số kỷ lục từ trước tới cho thấy quan tâm nhà đầu tư nước thị trường bất động sản nước Điểm tối Khả tăng giá vật liệu xây dựng trở lại làm cho giá thành sản phẩm bất động sản tăng lên Do ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế năm 2008 khiến cho nhu cầu bất động sản Việt Nam chững lại, cơng trình xây dựng bị đình đốn giá nguyên vật liệu tăng cao (xi măng sắt thép ) Trong nửa đầu năm 2009 ngành ngân hàng mở cửa thực thị trường chấp Mặc dù lãi suất vay mua nhà mức cao (khoảng 12%/năm), việc giúp cho người muốn mua hộ mà chưa đủ khả Mới ngày 10/8/2009 NHNN Việt Nam lại có thơng tư giảm tỷ lệ sử sụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tổ chức tín dụng điều làm cho việc vay vốn để mua nhà đầu tư bất động sản gặp khó khăn Nhu cầu bất động sản giảm lạm phát tái diễn Thị trường tài nóng lên quý năm nay; điều gây nên áp lực cho Chính phủ việc kiểm sốt lạm phát Do mà người mua để hay để đầu phải đương đầu với rủi ro xảy tăng lãi suất Nếu điều xảy làm gia tăng chi phí tài giảm nhu cầu Nhà đầu tư đầu tư vào thị trường bất động sản thị trường chứng khốn hồi phục nhanh chóng quý 2/2009 đến hết năm nhà đầu đầu tư vào thị trường bất động sản trễ so với dự kiến Một số định liên quan đến thị trường bất động sản Một số văn pháp luật tao điều kiện cho ngành kinh doanh bất động sản Ngày 1/1/2009 cho phép người nước sở hữu nhà với thời gian tối đa 50 năm Ngày 18/6/2009 Quốc hội biểu thống dự án luật sửa đổi bổ sung điều 126 luật nhà điều 121 luật đất đai cho phép Việt kiều mua nhà không hạn chế từ ngày 01/09/2009  ... cản gia nhập rút khỏi thị trường 4.1 Những rào cản gia nhập ngành 4.1.1 Rào cản kỹ thuật Ngành bất động sản ngành so với ngành khác kinh tế quốc dân Tuy nhiên ngành có khả sinh lợi cao Nhiều công... gia nhập rút khỏi thị trường 4.1 Những rào cản gia nhập ngành 4.1.1 Rào cản kỹ Kỹ thuật Ngành bất động sản ngành so với ngành khác kinh tế quốc dân Tuy nhiên ngành có khả sinh lợi cao Nhiều công... công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh 4.1.4 Rào cản sách kinh tế, tài – tiền tệ Nhà nước Chính sách kinh tế Chính phủ Trung ương Chính quyền Địa phương nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường