CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG 1.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con người tạo ra nên bản thân nó không có giá trị. Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất đai là người ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp . Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá quyền sử dụng đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở Việt nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữa toàn dân do Nhà nước đại diện là người sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Chính vì vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền định đoạt với đất đai. Như vậy nói giá đất thực chất là nói đến giá quyền sử dụng đất, có thể phát biểu như sau: Giá quyền sử dụng đất (giá QSD đất): Là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dich về quyền sử dụng đất 1.1.2. Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất Giá quyền sử dụng đất là sự phản ánh trực tiếp lợi ích mà mảnh đất mang lại cho người chủ sở hữu, người ta khai thác lợi ích của mảnh đất đó càng nhiều thì giá quyền sử dụng đất của mảnh đất càng cao và ngược lại. Trong đó, các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất bao gồm: 1.1.2.1. Địa tô Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền. Tuỳ thuộc vào mỗi chế độ xã hội khác nhau mà tồn lại mỗi loại địa tô khác nhau, có bản chất khác nhau. Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng đất, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nên chỉ có địa tô chênh lệch. - Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn ( VD như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn…). Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên loại đất tốt và vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Có hai loại địa tô là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. + Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một mảnh đất gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định. Những mảnh đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung tâm .bao giờ cũng cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những mảnh đất có độ phì thấp hơn, xa đường giao thông .Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính là khoản lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang lại Do điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của mảnh đất mà người sử dụng không mất một khoản chi phí nào nên địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về ngưòi có quyền sở hữu đất đai (ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.) Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng mảnh đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các mảnh đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của mảnh đất. + Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một mảnh đất mà người chủ sử dụng biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầu tư một khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào mảnh đất đó. Ðịa tô chênh lệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên mảnh đất đó vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên mảnh đất đó. Sự khác nhau về giá QSD đất đô thị với giá QSD đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của mảnh đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. - Đơn giá trên một m 2 đất Là số tiền Việt Nam đồng được tính trên một đơn vị m2 đất. Đơn giá này cho phép ta so sánh lợi ích của các mảnh đất đối với các chủ sở hữu khác nhau (hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô mang lại của mỗi mảnh đất). Đơn giá càng cao thì chủ sở hữu mảnh đất đó thu được càng nhiều lợi ích. Mỗi một loại đất đều có một mức giá QSD đất cụ thể và mức giá này đã được UBND tỉnh, Thành phố quy định và được ban hành vào 01/01 hàng năm. Việc xác định đơn giá/m2 đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố liên quan đến mảnh đất đó.VD như đơn giá/m2 đất đối với đất ở đô thị được xác định dựa trên: loại đô thị I, II ., loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt đường phố, ngõ . - Diện tích đất sử dụng Diện tích đất sử dụng: là toàn bộ diện tích của mảnh đất cần xác định giá trị, được tính toán dựa trên chiều sâu và chiều rộng của mảnh đất. Mỗi một mảnh đất có một diện tích nhất định và được Nhà nước ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao cho người dân sử dụng đất. Hàng năm, Nhà nước luôn có sự kiểm soát biến động của đất đai thông qua công tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đất đai của NSDĐ. Nhà nước và NSDĐ căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Quá trình xác định giá trị của một mảnh đất có thể biểu diễn qua sơ đồ sau: Yếu tố cấu thành địa tô ==> Đơn giá của một m 2 đất ==> Diện tích sử dụng ==> Giá trị của mảnh đất cần định giá Trong đó: Giá của một mảnh đất cần định giá = Diện tích đất sử dụng (m 2 ) x Đơn giá trên một m 2 đất (đồng/m 2 ) 1.2. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1. Khái niệm về định giá quyền sử dụng đất Định giá quyền sử dụng đất là một nghệ thuật, một khoa học xác định giá trị của đất đai cho một mục đích cụ thể, ở một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc điểm của đất và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường quyền sử dụng đất. Tính khoa học của định giá quyền sử dụng đất được thể hiện qua kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích các số liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của đất đai. Định giá QSD đất cũng đòi hỏi tính nghệ thuật, thể hiện ở chỗ người định giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng của từng người. 1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá QSD đất Trong định giá tài sản nói chung cũng như định giá quyền sử dụng đất nói riêng, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: 1.2.4.1.Các yếu tố về đặc điểm của bản thân đất đai * Tình trạng pháp lý Trước tiên, định giá viên cần xem xét tìm hiểu tình trạng pháp lý của đất đai, biểu hiện ở các quyền, lợi ích cũng như nghĩa vụ gắn liền với đất đai, từ đó quyết định tới giá trị của đất. Công việc đầu tiên người định giá cần làm là xác định về mặt sở hữu: kiểm tra đất đai thuộc sở hữu chính chủ hay đi thuê, thời gian sử dụng mảnh đất là là bao lâu, còn bao lâu. Nghiên cứu vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà Nước trong khu vực đó ở hiện tại cũng như trong tương lai. Xác định các quyền năng gắn liền với đất theo quy định trong chính sách và pháp luậtvề đất đai . * Đặc điểm vật lý Đặc điểm vật lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của đất đai, bởi nó tác động trực tiếp đến khả năng sinh lời của đất. Bao gồm các yếu tố: - Vị trí của mảnh đất: Vị trí địa lý cũng như vị trí tương đối của mảnh đất đó so với các khu vực xung quanh. Mảnh đất nào tọa lạc ở vị trí càng thuận tiện thì càng khả năng sinh lời cao, càng có giá trị cao hơn. - Hình dạng, quy mô, địa hình, địa chất của mảnh đất. - Cảnh quan, môi trường xung quanh mảnh đất. - Các yếu tố khác Định giá viên cần quan tâm đến các yếu tố khác cũng tác động đến giá trị của đất đai như: Nguồn gốc của mảnh đất, quan hệ lịch sử của đất.v.v…Các yếu tố tâm lý, xã hội, phong thủy.v.v. cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị quyền sử dụng đất. 1.2.4.2. Các yếu tố kinh tế Sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường đất đai, bất động sản - Tăng trưởng kinh tế thể hiện qua chỉ tiêu “Tổng sản phẩm quốc dân” (GNP), cho thấy một nền kinh tế đang tăng trưởng sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai cho các hoạt động kinh tế, dẫn đến giá trị quyền sử dụng đất đai tăng lên. - Thu nhập bình quân trên đầu người tăng lên,như vậy năng suất lao động tăng, tiền lương tăng, dẫn đến nhu cầu mua nhà tăng, làm tăng giá trị quyền sử dụng đất. - Tỷ lệ thất nghiệp cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá trị đất đai. Nếu tỷ lệ thất nghiệp tăng, người dân sẽ tiêu tiền cho những nhu cầu thiết yếu như ăn, mặc mà không nghĩ đến mua đất đai tích lũy, dẫn đến giá trị của đất đai giảm rõ rệt… Như vậy, người định giá phải luôn nghiên cứu kỹ thị trường, xác định được xu hướng sự phát triển cuả nền kinh tế để có những nhận định chính xác về xu hướng thay đổi trong giá trị đất đai để có thể định giá QSD đất một cách chính xác. 1.2.4.3. Các yếu tố xã hội Yếu tố xã hội đầu tiên ảnh hưởng đến giá trị đất đai là vấn đề dân số, sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất đai làm nhà ở và kinh doanh tăng, từ đó giá trị đất đai tăng. Về cơ cấu dân số, vấn đề di dân từ nông thôn ra thành thị tìm việc làm tăng nhu cầu đất đai cho phát triển nhà ở, cơ sở hạ tầng ở thành thị, dẫn đến giá trị của đất đai ở những khu vực này tăng đáng kể (VD: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…) Giới trẻ ngày càng có xu hướng ở riêng, sống tự lập, các gia đình trẻ muốn tách ra khỏi đại gia đình để mua nhà riêng…tất cả đã làm tăng cầu đất đai, tăng giá trị quyền sử dụng đất. Tóm lại, có rất nhiều yếu tố xã hội ảnh hưỏng trực tiếp đến giá trị của đất đai, do đó định giá viên cần phải xem xét kỹ lưỡng, thu thập đủ thông tin, để có thể đánh giá đúng sự tác động của các yếu trên đối với thị trường đất đai và giá trị quyền sử dụng đất đai. 1.2.4.4. Các yếu tố về chính trị và phápluật Các quyền của đất đai quyết định giá trị của đất. Các quyền này được quy định rõ trong hiến pháp, pháp luật và các chính sách về đất đai. Nhà Nước ban hàng pháp luật về đất đai, chi phối hoàn toàn đến hoạt động của thị trường đất đai, bất động sản và xu hướng đầu tư của các tổ chức và cá nhân vào lĩnh vực có liên quan đến đất đai. Do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất đai. Khi thị trường phát triển thì giá QSD đất sẽ tăng lên và ngược lại. Đất đai có tính chất cố định và lâu dài, chỉ cần có một sự thay đổi trong quy định của Nhà Nước liên quan đến đất đai cũng có thể làm thay đổi giá trị của đất. Người định giá không những cần quan tâm đến tính pháp lý của đất đai ở thời điểm hiện tại mà còn phải xem xu hướng thay đổi của nó trong tương lai ảnh hưởng đến giá trị của đất đai như thế nào… 1.2.3. Các căn cứ trong định giá quyền sử dụng đất Khi định giá quyền sử dụng đất, ta phải căn cứ vào 7 yếu tố sau: 1.2.3.1. Căn cứ vào quy mô và vị trí tọa lạc của mảnh đất Căn cứ vào các nguyên vật liệu phục vụ cho quá trình tạo ra công trình trên mảnh đất đó. Căn cứ vào số lượng, chất lượng lao động. Chủ yếu là lao động trong ngành xây dựng… 1.2.3.2. Căn cứ vào chi phí cơ hội của quyền sử dụng đất Phải đảm bảo việc sử dụng mảnh đất đó là tốt nhất, hiệu quả nhất, phù hợp với yêu cầu pháp lý, đồng thời đảm bảo yếu tố kỹ thuật cũng như yếu tố kinh tế. 1.2.3.3. Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân Các yếu tố xã hội, kinh tế, sự can thiệp của chính phủ, môi trường… có ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá quyền sử dụng đất, từ đó thấy được xu hướng của thị trường ảnh hưởng tới giá QSD đất. 1.2.3.4. Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của mảnh đất Sự phù hợp thể hiện ở chỗ phải dung hòa được mục đích đầu tư, mục đính sử dụng mảnh đất với quần thể đất đai, bất động sản xung quanh. Sự đóng góp của từng bộ phận của đất đai đến giá trị bất động sản thông qua thông tin trên thị trường và sự chấp nhận của thị trường về đất đai và bất động sản đó. Sự đóng góp của đất đai làm tăng giá trị của quần thể đất đai, bất động sản xung quanh và ngược lại. 1.2.3.5. Căn cứ vào yếu tố cấu thành của bất động sản Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản. Đảm bảo sự cân bằng giữa các bộ phận đó. 1.2.3.6. Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của đất đai Cạnh tranh trong cung, cầu, cạnh tranh giữa cung - cầu đất đai trên thị trường, cạnh tranh trong sử dụng cao nhất tốt nhất, cạnh tranh về giá quyền sử dụng đất. 1.2.3.7. Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất đai mang lại Giá QSD đất là giá trị hiện tại của các lợi ích tương lai mà mảnh đất mang lại. Giá trị này tùy thuộc vào từng loại đất đai. 1.2.4. Các nguyên tắc xác định giá quyền sử dụng đất Việc xác định giá QSD đất có vai trò vô cùng quan trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản. Vì vậy việc tiến hành xác định giá trị quyền sử dụng đất cần tuân theo các nguyên tắc được quy định tại Khoản 1, Điều 56, Luật đất đai 2003 như sau: - Giá quyền sử dụng đất phải sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng trên QSD đất thực tế trên thị trường thì phải có sự điều chỉnh cho phù hợp - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết cấu hạ tầng tương tự nhau nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì xác định mức giá QSD đất là ngang nhau - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ưong, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Ngoài các nguyên tắc trên thì việc tiến hành xác định giá QSD đất phải tuân thủ thêm một số nguyên tắc sau: nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc thời điểm, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc nhất quán… 1.2.5. Quy trình định giá quyền sử dụng đất Quá trình định giá QSD đất bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng. Một mảnh đất là duy nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau. Nhiệm vụ chung của việc định giá là thực hiện ước lượng giá trị thị trường của đất đai. Quá trình định giá bao gồm tất cả 6 bước để thực hiện nhiệm vụ này. 1.2.5.1. Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá Cần xác định tổng quan về mảnh đất cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá - Đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của mảnh đất: Xác định được địa chỉ mảnh đất, tính pháp lý của mảnh đất, diện tích đất, diện tích công trình xây dựng… - Xác định đối tượng khách hàng, yêu cầu, mong muốn của khách hàng - Xác định thời điểm định giá, điều này là quan trọng bởi vì giá trị của QSD đất chỉ có giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình định giá: thông tin tự có, từ những đồng nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước… Căn cứ vào quy mô, phạm vi của nghiệp vụ định giá, từ đó lập kế hoạch định giá, bao gồm: thời gian cần thiết để hoàn thành nhiệm vụ, những công việc cần làm, nguồn lực cần thiết để thực hiện công việc Thu thập thông tin về cung - cầu đất đai, có thể so sánh dược, xây dựng đề cương của báo cáo định giá [...]... nh giỏ QSD t c th, nhng trong ú cú 1 phng phỏp chớnh v cỏc phng phỏp khỏc ch mang tớnh tham kho thỡ pi ghi rừ phng phỏp no c s dng chớnh, phng phỏp no mang tớnh cht tham kho Giỏ tr cui cựng ca QSD mnh t cú th c xỏc nh cú th l con s c th, cú th nm trong khong giỏ tr 1.2.5.6 Bc 6: Lp bỏo cỏo v chng th nh giỏ Nhim v nh giỏ ch hon thnh khi kt lun c phỏt biu trong bỏo cỏo v trỡnh by cho khỏch hng Bỏo cỏo... c thc hin trong thi gian gn nht t 6 thỏng 1 nm 1.3.1.4 Cỏc nguyờn tc c s ca phng phỏp - Nguyờn tc thay th - Nguyờn tc cung cu - Nguyờn tc cõn bng 1.3.1.5 Yờu cu Khi ỏp dng phng phỏp ny, cn ỏp ng cỏc yờu cu sau: - nh giỏ viờn (GV) ch c tin hnh so sỏnh mnh t mc tiờu vi cỏc mnh t tng t trong vựng, nh vy cỏc mnh t phi nm trong cựng mt khu vc th trng Trng hp khú khn nu khụng tỡm c nhng mnh t trong cựng... nht ca t, xem cụng trỡnh hin ti ó phự hp vi vic s dng cao nht tt nht cha? Bc 2: Tớnh thu nhp rũng t mnh t, tớnh t l phõn b cho cụng trỡnh, t l ny chim bao nhiờu Mun xỏc nh c t l phõn b cho cụng trỡnh cn tớnh toỏn chi phớ to lp cụng trỡnh, t ú rỳt ra c t l phõn b cho cụng trỡnh v cho t Bc 3: Tớnh t l vn hoỏ ca cụng trỡnh v t GV phi s dng cỏc thụng tin th trng rỳt ra t l vn hoỏ ny Bc 4: Tớnh giỏ tr ca... t 1.3.3 Phng phỏp li nhun 1.3.3.1 Khỏi nim Nguyờn lý ca phng phỏp li nhun l: Gi á QSD dất = Tỷ lệ phan phối Giá trị của dất và công trinh trê n dất x Gi á của toàn bộ bất dộng sả n T l phõn phi ny ch yu da vo s ỏnh giỏ ca cỏc chuyờn gia 1.3.3.2 í ngha v iu kin ỏp dng Phng phỏp ny ch ỏp dng cho nhng khu vc cú s c quyn nht nh (VD: t trng nhng vựng xa xụi ) Phng phỏp ny ch c em ra s dng khi cỏc phng... dng nh giỏ nhng mnh t trng cú tim nng phỏt trin, bng cỏch chia nh mnh t ra cho tng s dng c th, c cho l s dng cao nht tt nht - Quỏ trỡnh chia nh mnh t c chia thnh hai giai on nh sau: + Giai on xõy dng: õy giai on thc hin cỏc bin phỏp cn thit sn sng a t vo s dng, nh l san lp mt bng, chia nh mnh t thnh cỏc mnh nh h, sn sng cho vic s dng cao nht tt nht + Giai on marketing: L giai on thc hin cỏc bin phỏp... hoc nhiu phng phỏp trong nh giỏ c s dng GV cn nờu rừ trong bỏo cỏo nh giỏ phng phỏp nh giỏ no c s dng lm cn c ch yu, phng phỏp no c s dng kim tra chộo, t ú i n kt lun cui cựng v giỏ tr nh giỏ 1.2.5.5 Bc 5: Xỏc nh giỏ quyn s dng t Trờn c s ỏp dng cỏc phng phỏp nh giỏ, bc ny GV cn thc hin hũa hp cỏc ch s giỏ tr rỳt ra giỏ tr QSD mnh t cn nh giỏ GV cú th s dng nhiu phng phỏp nh giỏ cho nhim v nh giỏ... thc 1.3.2 Phng phỏp vn hoỏ 1.3.2.1 Khỏi nim Phng phỏp vn hoỏ l phng phỏp chuyn i cỏc dũng thu nhp trong tng lai thnh vn hin ti Phng phỏp ny khụng ỏp dng riờng l m thng kt hp vi cỏc phng phỏp khỏc (phng phỏp so sỏnh) Phng phỏp ny cú nguyờn lý cú bn l: Gi á trị QSD dất = Thu nhập ròng từ dất Tỷ lệ vốn hóa của dất (*) 1.3.2.2.í ngha Phng phỏp vn húa ỏp dng nh giỏ cỏc bt ng sn to thu nhp khi nh giỏ viờn... nh giỏ so sỏnh l vic nh giỏ bng cỏch so sỏnh trc tip mnh t mc tiờu vi cỏc mnh t trng tng t nú ó c bỏn trờn th trng trong khong thi gian gn nht, giỏ c rỳt ra chớnh l giỏ th trng ca mnh t trng gn vi mnh t mc tiờu nht sau khi ó tớnh n cỏc iu chnh 1.3.1.2 í ngha õy l phng phỏp c ỏp dng ph bin trong thc t, vỡ khi ỏp dng phng phỏp ny, ngi nh giỏ s khụng cn tớnh toỏn s liu nhiu M vic tỡm nhng mnh t trng trờn... tớnh theo cụng thc sau: Gi á trị QSD dất = Tiền thuê dất ròng Tỷ lệ vốn hóa Trong ú: - Tin thuờ t rũng: Thu nhp t tin thuờ t hng thỏng m khụng phi chu nhng sa cha, bo dng - T l vn hoỏ phi da vo thụng tin th trng, nu thuờ cú thi hn thỡ t l vn hoỏ = t l chit khu, khi ú giỏ QSD t c tớnh nh sau: Gi á QSD dất = Tiền thuê ròng ì Giá trị dất dự báo sau thời hạn Tỷ lệ chiết khấu Vn hoỏ li nhun t t (phõn tớch... c im (quy hoch khu t, GCNQSD ) + Thi im chuyn nhng, giao dch hoc u giỏ QSD thnh cụng; + Thng kờ cỏc mc giỏ chuyn nhng, giỏ cho thuờ, u giỏ QSD; + Thi gian, iu kin giao dch iu kin ca thụng tin: Nhng thụng tin trờn u phi c thu thp t kt qu ca cỏc cuc giao dch chuyn nhng QSD thc t trong iu kin bỡnh thng,( tc l bờn tham gia giao dch u t nguyn v cú y thụng tin v lo t, khụng cú tớnh u c, khụng b sc ộp v . CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG 1.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 lượng giá trị quyền sử dụng mảnh đất và sử dụng kết quả định giá. 1.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khi tiến hành định giá QSD đất, người định