CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC HÌNH THÀNH KHUNG GIÁ ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG I. Sự cần thiết cần phải xây dựng khung giá đất 1. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Theo Luật Đất đai 2003, nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm : Ban hành các quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản đồ địa chính. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ hành chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quản lý việc giao đất cho thuê đất, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thống kê, kiểm kê đất đai . Quản lý tài chính về đất đai . Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường Bất động sản . Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Thanh tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật đất đai. Giải quyết tranh chấp đất đai, gải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý sử dụng đất. Quản lý các dịch vụ công về đất đai . Qua các nội dung trên cho thấy, Luật Đất đai 2003 không chỉ đề cập đến việc Nhà nước quản lý đất đai bằng các biện pháp hành chính mà còn thông qua các biện pháp kinh tế. Đó là việc Nhà nước thực hiện quản lý tài chính về đất đai. Đây là một biện pháp quản lý rất quan trọng, nhất là trong nền kinh tế thị trường, đảm bảo cho nền kinh tế phát triển hợp quy luật, hơn nữa các biện pháp kinh tế sẽ thúc đẩy người dân tham gia vào các quan hệ giao dịch về đất đai một cách sôi động hơn. Thực tế cho thất rằng, việc quản lý đất đai sẽ không đạt hiệu quả cao nếu thiếu các biện pháp quản lý tài chính về đất đai. Trong thời gian qua, Nhà nước có nhu cầu sử dụng nhiều diện tích đất để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho phát triển kinh tế thực hiện Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước. Do đó, việc thu hồi lại diện tích đất đã giao cho người sử dụng là phổ biến. Vấn đề bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi được đặt ra. Vậy thì bồi thường bao nhiêu là hợp lý và công bằng để cho những người có đất bị thu hồi có điều kiện ổn định cuộc sống, không gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng. Nhìn nhận đất đai dưới khía cạnh tài sản quốc gia, nguồn lực để phát triển đất nước, cũng như tài sản của những người sử dụng đất thì tất yếu phải đặt ra vấn đề xác định giá đất làm cơ sở cho việc xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cũng như quản lý các giao dịch có liên quan đến đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…là hết sức quan trọng. Có rất nhiều tiêu chí để xác định, như căn cứ vào diện tích, hạng đất làm căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng khi giao đất, tính tiền cho thuê đất, tính tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Theo điều 12 – Luật Đất đai 1993, chính phủ quy định khung giá các loại đất theo từng vùng lãnh thổ, từng thời kỳ.Tuy nhiên, quy định mới này chỉ dừng lại một cách khái quát, chưa đề cập đến các mục đích sử dụng đất như thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, bất động sản, chưa quy định rõ thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong việc xác định giá đất. Mặt khác, khung giá đất do chính phủ ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 chậm được sửa đổi, bổ sung nên không phù hợp với thực tế, bởi vì ở mỗi nơi giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường là rất khác nhau. Điều này gây khó khăn cho các địa phương khi triển khai thực hiện khung giá các loại đất và phát sinh nhiều điều kiện của công dân, đặc biệt là vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Vấn đề đặt ra là chúng ta cần phải có một phương pháp xác định giá đất cụ thể áp dụng trên phạm vi toàn quốc để xác định giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách chính xác, khoa học góp phần thúc đẩy thị trường Bất động sản phát triển và nâng cao vai trò quản lý Nhà nước về đất đai . 2. Căn cứ xây dựng khung giá đất . - Quy định của Luật Đất đai 2003 (điều 56) về giá đất do Nhà nước quy định. Khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định:”Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương”. - Căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai theo Luật Đất đai 2003. - Do đặc tính của đất đai . + Đất đai có giá trị lớn.Đất đai không bị hao mòn mà còn có thể sinh lời . + Việc sử dụng đất đai mang tính lâu bền . + Đất đai có tính cá biệt. + Đất đai có hạn. - Mục đích sử dụng của mảnh đất, thửa đất: căn cứ vào mục đích cho phép nằm trong khuân khổ pháp luật chung, các yếu tố pháp lý khác như việc cấm một số hoạt động để không gây ảnh hưởng đến môi trường xung quanh. Chúng ta phải lựa chọn mục đích cho phép, tính ổn định lâu dài và khả năng duy trì của mục đích sử dụng để từ đó thấy được thu nhập, nguồn sinh lợi của mảnh đất, thửa đất. - Căn cứ vào các yếu tố cạnh tranh. - Tính đén các yếu tố của nền kinh tế. - Một nền kinh tế đang trong giai đoạn tăng trưởng có thể tạo ra công dụng lớn tác động ngay lập tức đến giá trị của bất động sản nói chung và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. + Trong từng ngành thì giá trị của đất đai cũng được đánh giá khác nhau. Giá trị của đất đai thường gắn liền với sự phát triển của ngành mà mảnh đất, thửa đất đó đang hoạt động mang lại hiệu quả. - Quan hệ cung cầu: Quan hệ cung cầu thay đổi thì giá trị của mảnh đất, thửa đất cũng thay đổi theo, Cầu thay đổi đến mức nào đấy sẽ tác động đến một loạt các yếu tố làm thay đổi giá trị của mảnh đất thửa đất trên thị trường . 3. Nguyên tắc định giá đất để xây dựng khung giá các loại đất theo quy định của Chính phủ. Theo điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định : Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: - Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Định giá đất đai là một nội dung quan trọng của định giá bất động sản.Ngoài những nguyên tắc do Chính phủ quy định, chúng ta còn chú ý đến một số nguyên tắc sau đây: - Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất. Một mảnh đất, thửa đất được đưa vào sử dụng với mục đích phù hợp và có thể được coi là khai thác, sử dụng một cách tốt nhất với luồng thu nhập cao nhất. Nó phải là nguồn thu nhập tương đối ổn định, có thể là luồng thu nhập của hiện tại hoặc trong tương lai. - Nguyên tắc phù hợp Khi tính giá của một mảnh đất, thửa đất phải đưa ra các điều kiện giả định phù hợp với bản thân yếu tố của mảnh đất, thửa đất và phù hợp với các điều kiện ngoại cảnh (môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội…) - Căn cứ vào quan hệ cung cầu của thị trường Giá cả do quan hệ cung cầu tạo nên và nó tác động trở lại đến quan hệ cung cầu. Phải phân tích được sự ảnh hưởng của cung cầu đến giá cả và dự báo diễn biến của cung cầu trong tương lai. - Nguyên tắc đánh giá đúng các chi phí lợi ích. + Chi phí mảnh đất, thửa đất bao gồm : chi phí trực tiếp, chí phí cơ hội do thay đổi mục đích sử dụng, chi phí không kết tinh vào mảnh đất, thửa đất. - Thu nhập từ mảnh đất, thửa đất bao gồm: luồng thu nhập hiện tại hoặc tuơng lai, quy đổi các yếu tố chi phí, thu nhập về một thời điểm( thường lấy thời điểm hiện tại ) - Nguyên tắc cạnh tranh: Cạnh tranh giữa các mảnh đất, thửa đất với nhau và cạch tranh của môi trường kinh doanh bất động sản nói chung và môi trường kinh doanh đất đai nói riêng. - Nguyên tắc về sự tăng giảm sinh lợi so với đầu tư thị trường nhà đất Cơ sở chung : Càng đầu tư cải tạo mảnh đất, thửa đất càng gia tăng giá trị cho mảnh đất, thửa đất đó. Nhưng quan hệ giữa tăng giá trị và tăng đầu tư phụ thuộc vào mức sinh lợi tạo ra bởi nguồn đầu tư đó. - Nguyên tắc tăng giảm giá trị. Do mảnh đất, thửa đất này nằm trong khung cảnh của mảnh đất, thửa đất khác. + Mảnh đất, thửa đất nằm trong khung cảnh giá trị mảnh đất, thửa đất khác cao thì giá trị của mảnh đất, thửa đất đó cũng được tăng lên. + Một số mảnh đất, thửa đất nằm trong khung cảnh của mảnh đất, thửa đất khác cao thì giá trị của mảnh đất, thửa đất đó lại giảm. + Một số mảnh đất, thửa đất có giá trị cao nhưng lại nằm trong khu vực có những mảnh đất, thửa đất có giá trị thấp thì giá trị của mảnh đất, thửa đất đó giảm xuống. - Nguyên tắc thực tế Khi định giá của một mảnh đất, thửa đất phải dựa vào các chứng cứ thực tế không được suy diễn - Nguyên tắc nhất quán Đòi hỏi trong định giá phải sử dụng và căn cứ một cách có hệ thống những luận điểm, cơ sơ, tiền đề trong quá trình định giá. - Nguyên tắc thời điểm. Việc định giá phải được xác định tại một thời điểm cụ thể, ở thời điểm đó có các yếu tố tạo nên giá trị của mảnh đất, thửa đất nhất định. 4. Mục đích của việc xây dựng khung giá. Việc xây dựng khung giá các loại đất của Chính phủ là tạo điều kiện cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất làm cở sở cho các mục đích sau: - Tính thuê đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê cho thuê không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai 2003. - Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai 2003. - Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật . - Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào muc đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai 2003. - Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai 2003. - Tính tiền bồi thường đối với nguời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật . 5. Phương pháp xác định giá đất để xây dựng khung giá các loại đất theo quy định của Chính phủ Để xác định được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất sát với giá trị thị trường của nó, các tổ chức và các cá nhân có thẩm quyền định giá đất ở nước ta hiện nay thường sử dụng các phương pháp sau đây. - Phương pháp so sánh trực tiếp. - Phương pháp chi phí giảm giá. - Phương pháp đầu tư. - Phương pháp thặng dư. - Phương pháp thu nhập. Mỗi một phương pháp đều có những ưu điểm và có những nhược điểm nhất định chúng không phủ định nhau mà luôn bổ trợ nhau trong việc xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. . CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC HÌNH THÀNH KHUNG GIÁ ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG I. Sự cần thiết cần phải xây dựng khung giá đất 1. Nội dung quản lý Nhà nước về đất. xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề