Phương hướng giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại công ty bất động sản Tôgi 1. PHƯƠNG HƯỚNG, NHIỆM VỤ TRONG THỜI GIAN TỚI CỦA CÔNG TY TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Tiếp tục củng cố uy tín là đơn vị tiên phong trong định giá bất động sản Trong báo cáo tổng kết hoạt động cuối năm 2005 vừa qua, Ban Tổng giám đốc đã kết luận rằng, phải đẩy nhanh hơn nữa công tác định giá của công ty, tiếp tục giữ vững vị trí là một trong những công ty hàng đầu của nước ta trong hoạt động định giá. Đó là phương hướng và cũng là mục tiêu trong trong hoạt động định giá của công ty trong những năm tới. Có thể thấy rằng đây là một mục tiêu hoàn toàn khả thi bởi trên thực tế công ty vẫn đang là lá cờ đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản. Có trong tay những đội ngũ cán bộ định giá giàu kinh nghiệm có bầu nhiệt huyết cống hiến sức mình cho hoạt động của công ty. Đó sẽ là nhân tố chính tạo nên sự thành công của công ty trong những năm vừa qua. Thực tế cũng cho thấy, thị trường bất động sản nước ta đang trong quá trình phát triển, số lượng các giao dịch liên quan đến bất động sản ngày càng tăng. Điều đó sẽ là cơ hội cho công ty củng cố vị trí của mình trong hoạt động định giá, khi mà cầu về lĩnh vực này không ngừng tăng. Với kinh nghiệm hoạt động hơn chục năm nay trong lĩnh vực bất động sản công ty cũng đã trải qua những thách thức khó khăn trong quá trình đi lên của thị trường bất động sản nước ta. Sự khởi đầu sớm đó đã cung cấp cho công ty rất nhiều kinh nghiệm trong hoạt động định kinh doanh bất động sản nói chung và lĩnh vực định giá nói riêng. Để tạo dựng niềm tin đối với khách hàng trong hoạt động định giá công ty không ngừng tìm tòi, đổi mới để làm sao sản phẩm của công ty, những bất động sản được định giá tạo ra sự thoái mái và niềm tin đối với khách hàng. 1 1 1.2. Hoàn thiện các phương pháp định giá thông qua quá trình nghiên cứu thị trường Nghiên cứu thị trường là một công việc quan trọng trong kinh doanh. Ở đây ta có thể coi sản phẩn kinh doanh của công ty chính là định giá bất động sản. Bởi vậy quá trình nghiên cứu thị trường sẽ là rất quan trọng đối với hoạt động định giá của công ty. Để có thể tồn tại và phát triển trên thị trường thì các công ty đều phải có trong tay những sách lược kinh doanh hợp lý. Thông thường khi trải qua qúa trình nghiên cứu thị trường công ty sẽ có được những chiến lược hợp lý nhất cho sự phát triển của mình. Khi quá trình xem xét nghiên cứu thị trường chỉ ra rằng, thị trường bất động sản đang trong thời kỳ suy thoái, cung vượt quá cầu, hoặc có sự cạnh tranh khốc liệt hay thị hiếu tiêu dùng đã có sự thay đổi. Lúc này để tồn tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải hạ thấp giá trị của bất động sản. Khi này hoạt động định giá cũng phải có sự điều chỉnh để có sự phù hợp về giá trị bất động sản trong một thị trường suy thoái. Nếu căn cứ vào nhu cầu của nhà đầu tư bất động sản ta có thể biết được cách thức mà nhà đầu tư sử dụng bất động sản. Đó sẽ là một căn cứ khá chính xác để ước lượng sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản. Như vậy thì giá của bất động sản sẽ sát với thực tế hơn. Nếu nhà đầu tư muốn tăng lượng tiêu thụ bất động sản một cách tối đa thì đương nhiên giá của bất động sản sẽ không phải là giá cao nhất của nó trên thị trường. Do đó người định giá cần phải nghiên cứu tìm hiểu những bất động sản cùng loại được giao bán trên thị trường, giá của bất động sản này đôi khi sẽ thấp hơn so với thực tế khi mà người bán sử dụng các hình thức khuyến mại. 2 2 2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp định giá tại công ty 2.1. Xây dựng một quy trình định giá chung Quy trình định giá chung sẽ là một cơ sở quan trọng để xác định các phương pháp định giá cụ thể được sử dụng để định giá bất động sản. Để có thể xây dựng nên một quy trình định giá chung, ta có thể tiến hành theo một trình tự là: - Lảm rõ những vấn đề cần định giá + Nhận biết về bất động sản + Nhận biết về quyền trong bất động sản + Ngày định giá + Mục đích định giá - Điều tra ban đầu để có kế hoạch định giá + Những thông tin cần thiết + Nguồn thông tin + Số lượng nhân viên cần huy động phục vụ cho công tác định giá + Kế hoach về thời gian tiến hành - Thu thập và phân tích thông tin + Thông tin tổng quát: về vị trí (vùng, thành phố, lân cận, khối) về kinh tế (phân tích tài chính, thị trường, cơ sở kinh tế, chiều hướng biến động) + Thông tin chi tiết: về bất động sản định giá (bằng khoán, vị trí, tự nhiên, sử dụng cao nhất tốt nhất) về bất động sản so sánh (giá thành, bán, cho thuê, chi phí) - Sử dụng các phương pháp định giá để tính toán giá trị: Sử dụng các phương pháp phù hợp với bất động sản để tính toán giá trị - Điều hoà giá trị thù được từ các phương pháp: Căn cứ vào mục đích định giá để có sự điều hoà cho phù hợp. Việc xây dựng nên một quy trình định giá chung này sẽ tạo ra một cái khung thống nhất trong quá trình định giá để từ đó có thể đi sâu vào từng phương 3 3 pháp. Làm cho quá trình định giá không bị chông chéo khi phải sử dụng đồng thời nhiều phương pháp. Và đặc biệt nó sẽ rất hữu ích trong quá trình lưu trữ thông tin quan trọng về các bất động sản được định giá. 2.2. Hoàn thiện các phương pháp thu thập và xử lý thông tin Công việc thu thập và xử lý thông tin là yếu tố then chốt quyết định đến sự hình thành nên giá trị của bất động sản. Bởi vậy muốn nâng cao chất lượng của quá trình định giá không thể không coi trọng quá trình này. Các phương pháp thu thập và xử lý thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến các phương pháp định giá được sử dụng. Thực tế hoạt động định giá cho thấy, nhiều khi do không có đủ thông tin mà các phương pháp định giá đã không thể sử dụng được. Để làm cho quá trình thu thập và xử lý thông tin này được khách quan và chính xác công ty cần phải: - Thống nhất quá trình thu thập thông tin liên quan trong quá trình định giá - Phân rõ trách nhiệm, nội dung, mục tiêu của từng loại thông tin đối với từng cán bộ trực tiếp tổ chức thu thập - Xây dựng một mạng lưới thu thập thông tin ở các địa bàn cụ thể, tổ chức phân vùng thu thập thông tin. - Thực hiện việc kiểm tra chéo đối với các thông tin thu được, so sánh các thông tin đó với những doanh nghiệp có liên quan hoặc quan tâm đến bất động sản cần định giá - Tổ chức hội thảo rút kinh nghiệm thực tế - Xây dựng một cơ sở dữ liệu bất động sản riêng của công ty: công việc này sẽ đòi hỏi người định giá phải luôn bổ sung cập nhật các thông tin liên quan đến bất động sản để xây dựng nên khung dữ liệu này. Quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu về các bất động sản định giá sẽ ngày càng làm cho các thông tin về bất động sản mà ta cần thu thập trở nên đa dạng và phong phú. 4 4 2.3. Nâng cao tính thực tế trong việc ước lượng các giá trị phát triển trong phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa Các giá trị phát triển có thể là chi phí, doanh thu, giá bán, giá cho thuê tối ưu trong việc sử dụng phương pháp chi phí, hay quá trình tính dòng tiền của dự án, tỷ lệ chiết khấu, tỷ lệ hoàn vốn nôi bộ trong việc sử dụng phương pháp vốn hoá. Trên thực tế hoạt động của công ty, các giá trị này do các nhân viên tại phong Dự án tính toán. Nhưng trong quá trình thu thập giá trị thị trường và những xu hướng biến động của bất động sản lại là những chuyên viên định giá của công ty. Như vậy thì phần giá trị phát triển này phần nào đã mang cảm tính của nguời ước lượng và thiếu đi những cơ sở của thị trường. Nên chăng, quá trình ước tính giá trị phát triển này được thực hiện bởi các chuyên viên định giá dựa trên sự tư vấn của các nhân viên phòng Dự án. 2.4. Tiếp cận các phương thức điều hoà kết quả định giá theo mục đích của nhà đầu tư Ta biết rằng mỗi một phương pháp định giá tiếp cận bất động sản ở một góc độ khác nhau. Do đó giá trị của các bất động sản này được ước lượng theo từng phương pháp sẽ có những sự khác biệt rõ nét. Quá trình điều hoà kết quả giá trị thu được từ các phương pháp định giá đóng vai trò quyết định đến giá giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu. Do yêu cầu từ khách hàng định giá công ty thường xác định ra mức giá tối thiểu của bất động sản mục tiêu hay mức giá tối đa của bất động sản đó. Việc xác định các mức giá này chủ yếu dựa trên kết quả thu được từ các phương pháp sử dụng. Tức là mức giá tối thiểu chính là mức giá thấp nhất của các phương pháp đã được sử dụng. Hoặc mức giá cao nhất có thể của bất động sản mục tiêu chính là mức giá cao nhất trong kết quả thu được từ các phương pháp định giá. Như vậy thì giá của bất động sản thực tế khó có thể là mức giá thấp nhất hoặc cao nhất đó và như vậy thì cũng không thể coi là bất động sản đã được ước lượng ở mức sử dụng cao nhất, tốt nhất. Trên thực tế để bất động sản đạt sử dụng cao nhất tốt nhất cần phải căn cứ vào mục đích của nhà đầu tư. Chính mục đích của nhà đầu tư sẽ quyết định 5 5 đến các phương pháp mà ta sử dụng để định giá. Chẳng hạn như với một mảnh đất mà chủ đầu tư dự kiến sẽ sử dụng làm cao ốc văn phòng để bán hoặc cho thuê. Lúc này các phương pháp địnhg giá được sử dụng có thể là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá. Nếu căn cứ theo mục đích của nhà đầu tư thì phương pháp vốn hoá sẽ là phương pháp có cơ sở nhất đối với bất động sản này. Khi đó ta phải coi phương pháp đó là chủ đạo và giá trị được lấy ra từ phương pháp này phải đóng vai trò quan trọng nhất đối với giá của bất động sản mục tiêu. Xét theo cách tiếp cận này thì việc điều hoà giá của bất động sản trong từng phương pháp là không được thực hiện. Ví dụ như ở bất động sản công ty đã định giá (Đường Nguyễn Hữu Cảnh thành phố Hồ Chí Minh), ta không lấy giá bất động sản cuối cùng là trung bình cộng của 3 phương pháp được sử dụng mà căn cứ vào mục đích đầu tư ta coi phương pháp thặng dư là có ý nghĩa nhất và phù hợp nhất. Lúc này ta có thể gắn trọng số cho từng phương pháp và sẽ cho ta một kết quả. 7.803.666 = (8.691.000x2 + 6.772.776x3 + 9.112.250x1) / (2+3+1) Mức giá này sẽ sát với giá thực tế được giao dịch hơn bởi nó đã tính đến mục đích của nhà đầu tư. Tuy nhiên trong từng trường hợp cụ thể ta vẫn có thể sử dụng cách tính trung bình cộng giá của bất động sản theo từng phương pháp như việc sử dụng giá định giá để làm căn cứ đấu giá. 2.5. Hoàn thiện phương pháp định giá thông quá việc nâng cao trình độ chuyên môn cho người định giá Hoạt động định giá chịu tác động của các yếu tố chủ quan của người định giá. Bởi vậy muốn nâng cao được quá trình sử dụng các phương pháp định giá. Thì công việc thiết yếu là phải nâng cao trình độ chuyên môn cho người địnhg giá. Việc nâng cao trình đô cho các chuyên viên định giá tại công ty sẽ trực tiếp tác động và làm thay đổi những yếu tố quan trọng của hoạt động định giá và là giải pháp quan trọng làm tác động trực tiếp đến những hạn chế trong quá trình sử dụng các phương pháp định giá. 6 6 Khi người định giá có trình độ chuyên môn được ứng dụng những kỹ năng đào tạo của mình vào thực tế hoạt động sẽ làm cho quá trình thu thập thông tin, quá trình ước lượng những giá trị phát triển trở nên khoa học và chính xác hơn. Đặc biệt là họ sẽ có được một tư duy sâu rộng về sự tác động qua lại giữa bất động sản mục tiêu và các yếu tố có liên quan từ đó sẽ có qúa trình điều hoà kết quả thu được của các phương pháp định giá một cách chính xác và hiệu quả. Mặt khác người định giá được đào tạo chuyên môn sẽ được các cơ quan quản lý về bất động sản công nhận hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận hành nghề định giá. Đây sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng để người định giá bước đầu xác định các trách nhiệm của mình đối với các bất động sản được định giá. 3. Một số đề suất nhằm thúc đẩy hoạt động định giá tại nước ta 3.1. Xác định vai trò của định giá trong thị trường bất động sản Khi định giá bất động sản, Người đầu tư luôn phải xác định rõ mục tiêu của định giá là để làm gì từ đó sẽ có những phương pháp định giá khác nhau.Những mục đích định giá khác nhau sẽ cho giá trị của bất động sản khác nhau. Chẳng hạn như khi nhà đầu tư quyết định đầu tư xây dựng các căn hộ biệt thư sang trọng thì sự kỳ vọng về giá của nó cùng phải cao, và ngược lại khi đầu tư xây dựng cho người có thu nhập trung bình thì giá của bất động sản đó cũng không phải là quả cao. Đối với những nước đang phát triển như nước ta, việc phát triển kinh tế thị trường cũng đồng nghĩa với việc hình thành đồng bộ các loại thị trường: thị truờng lao động, thị trường vốn, thị trường khoa học công nghệ….thì việc tổ chức định giá bất động sản góp phần quan trọng vào việc hình thành thị trường bất động sản. Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nêu rõ: “ Thúc đẩy sự hình thành, phát triển từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm đến các thị trường quan trọng nhưng hiện tại chưa có hoặc còn sơ khai như 7 7 thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa hộc công nghệ”. Thực tế cho thấy là có một số lượng lớn các bất động sản ở nước ta không trở thành hàng hoá để tham gia vào thị trường bất động sản. Định giá bất động sản góp phần huy động được các nguồn lực to lớn của bất động sản để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tê – xã hội, hình thành phát triển thị trường bất động sản. 3.2. Xây dựng một khung pháp lý cho hoạt động định giá Thị trường bất động sản cũng tuân theo một mô hình chung của tất cả các thị trường, với 3 yếu tố cần được xác định đó là: sản phẩm, số lượng và giá cả. Thị trường bất động sản có thể giữ những chức năng như: - Tạo ra sự gặp gỡ giữa người mua và người bán - Xác định giá cả của bất động sản - Tạo ra sự cân bằng nhu cầu về bất động sản - Tạo ra sự tối ưu hoá trong việc sử dụng bất động sản. Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng nếu thị trường bất động sản mang tính cạnh tranh thì nó sẽ hoạt động có hiệu quả. Có những điều kiện quan trọng và cần thiết cho sự hoạt động mang tính cạnh tranh của thị trường bất động sản là: - Sự quy định minh bạch về các quyền của bất động sản; - Sự tự nguyên của các bên tham gia; - Có nhiều người bán và người mua; - Việc tham gia thị trường là hoàn toàn tự nguyện; - Thông tin hoàn hảo; - Sự tương tự của sản phẩm. Theo nhận định của nhiều chuyên gia về bất động sản thì có 3 luận cứ được đánh giá là quan trọng cho sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường bất động sản là; - Loại trừ những yếu tố chưa hoàn thiện của thị trường; - Loại bỏ những yếu tố có tính chất xã hội; - Tái phân phối nguồn tài nguyên có hạn của quốc gia. 8 8 Việc cung cấp các hệ thống đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động phổ biến của Nhà nước nhằm làm tăng mức độ rõ ràng của thị trường bất động sản. Ví dụ như việc thiếu xót những căn cú rõ ràng về quyền sử dụng bất động sản sẽ có tác động mạnh mẽ tới giá cả thực tế của thị trường bất động sản. Người sử dụng đất nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không thể thế chấp để vay tại các tổ chức tín dụng.Việc tranh chấp đất đai cũng sẽ là yếu tố gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Một lý do khiến cho có sự can thiệp của Nhà nước vào hệ thống thị trường bất động sản đó là sự thất bại của các nhà đầu tư tư nhân trong việc cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho xã hội, do họ không thu được lợi nhuận từ các hoạt động này. Chẳng hạn như công viên, đường xá, cầu cống là những ví dụ điển hình cho thấy sự cần thiết phải có sự tác động của Nhà nước vào thị trường bất động sản. Nhà nước đóng vai trò “lấp chỗ trống” trong các hoạt động bất động sản mà nhà đầu tư tư nhân không muốn tham gia. Việc xây dựng một khung pháp lý cho thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói riêng là rất quan trọng nó đảm bảo cho các nguồn lực của thị trường bất động sản, tài nguyên bất động sản được sử dụng hiệu quả. Trong việc xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá. Nhà nước cần tập trung đẩy mạnh tính quản lý của mình ở các điểm: - Xây dựng một hệ thống thông tin, một cơ sở dữ liệu cho hoạt động định giá. Cơ sở dữ liệu này là một bước phát triển khác của việc quản lý đất đai hiện nay. Cơ sở dữ liêuh tổng quát về bất động sản được phân vùng lưu trữ tại cơ quan quản lý tại địa phương và chịu sự giám sát của Sở Tài nguyên và Môi trường của địa phương. Cơ sở dữ liệu đó tập trung vào việc lưu trữ các thông tin liên quan đến lịch sử giao dịch của bất động sản, đặc biệt là mức giá đã được giao dịch là bao nhiêu. Việc tổ chức lưu trữ một cơ sở dữ liệu về bất động sản giao dịch sẽ có 9 9 những tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy họat động này phát triển một cách toàn diện. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản sẽ tác động hoạt động định giá ở các khía cạnh cụ thể là: + Tạo ra một hệ thống thông tin toàn diện đáp ứng thiết thực cho quá trình thu thập thông tin về bất động sản cần định giá. + Là cầu nối giữa người định giá với khách hàng thông qua quá trình lưu trữ lịch sử các giao dịch của bất động sản; + Tác động tích cực tới sự lành mạnh hoá của thị trường bất động sản; thông tin các cuộc giao dịch về bất động sản được cập nhật thường xuyên và công khai tránh tình trạng giá ảo. - Khung giá đất do Nhà nước ban hành chỉ nên áp dụng cho các hoạt động của Nhà nước hoặc là giữa các tổ chức Nhà nước với các tổ chức tư nhân. Trong các hoạt động giữa các tổ chức tư nhân với nhau thì nên áp dụng mức giá của thị trường. Như vậy vừa tránh được sự thất thu của Nhà nước vừa tạo ra sự thông thoáng cho các doanh nghiệp tư nhân. Bởi vì trên thực tế giá bất động sản theo thị trường thường cao hơn khung giá do Nhà nước khá nhiều. - Hình thành và từng bước đưa vào sử dụng các trung tâm định giá bất động sản. Các trung tâm này không cần phân biệt là của Nhà nước hay tư nhân, miễn là hoạt động có hiệu quả và tuân theo những quy chế chung và trong hoạt động định giá bất động sản - Có những chính sách khuyến khích hỗ trợ cho sự phát triển của các doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản - Tiếp tục hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận hàng nghề định giá cho các tổ chức cá nhân có đủ năng lực và trình độ. Dần từng bước gắn trách nhiệm của người định giá đối với các báo cáo định giá. 10 10 [...]... Trung Tâm Đào tạo Địa chính và Kinh doanh bất động sản - Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội 2 Nghị định 198/2004/NĐ – CP về các phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất 3 Luật đất đai 2003 4 Các báo cáo định giá của công ty cổ phần bất động sản Tôgi 5 Báo cáo tổng kết hoạt động của công ty cổ phần bất động sản Tôgi năm 2004, 2005 6 Tạp chí bất động sản nhà đất số 9/2005, số 12/2005, số 3/2006... soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế Căn cứ vào hoạt động thực tế tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi có thể thấy hoạt động định giá tại nước ta đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ nhưng còn thiếu sự tác động của Nhà nước để làm cho hoạt động này dần phổ biến và thống nhất Những văn bản pháp quy hiện hành chưa đủ mạnh để tác động một cách sâu sắc vào thị trường bất động sản nước ta... thông thông tin phát triển 12 12 Hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi cũng như của các tổ chức địng giá khác sẽ trở nên phong phú đa dạng và chính xác hơn nếu có sự hỗ trợ của khung pháp lý của Nhà nước Những bất động sản của công ty định giá sẽ có tính chịu trách nhiệm cao hơn nếu các chuyên viên định giá đươc đào tạo và có chứng chỉ hành nghề định giá do cơ quan có thẩm quyền xác lập... lập dựa trên một hệ thống thông tin hoàn chỉnh Với sự nỗ lực hoàn thiện thị trường bất động sản và việc sắp ban hành luật kinh doanh bất động sản cùng với sự xuất hiện những nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản nước ta sẽ như một lưồng gió mới thúc đẩy thị trường bất động sản nước ta phát triển 13 13 Tài Liệu Tham Khảo 1 Bài giảng môn định giá bất động sản ,Thạc sĩ Vũ Thị Thảo, Trung Tâm... động địnhg giá Còn thiếu một cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến các giao dịch về bất động sản và một tổ chức định giá trung ương làm căn cứ để thống nhất quản lý hoạt động định giá trong cả nước Mặt khác tại các doanh nghiệp hiện nay việc sử dụng các phương pháp định giá còn nhiều bất cập chưa có sự thống nhất chung dẫn đến hoạt động định giá chưa tạo ra được tính trách nhiệm trong các báo cáo định. .. các báo cáo định giá Từ những thực tiễn đó cho ta một nhận định là, Nhà nước cần tập trung hơn nữa cho công tác thúc đẩy việc hoàn thiện các thị trường đang và mới hình thành tại nước ta trong đó có thị trường bất động sản Để tạo ra sự lành mạnh trong thị trường bất động sản thì khung pháp lý của Nhà nước phải đủ mạnh đê quản lý Các căn cứ để xác lập việc định giá và tổ chức địnhg giá phải rõ ràng... chức định giá trung ương Tại Việt Nam hiện nay cần thiết phải xem xét tổ chức hoạt động định giá trung ương với nhiệm vụ cung cấp các dịch vụ tổng thể về định giá cho các cơ quan Nhà nước ở trung ương, các cơ quan cấp tỉnh, khu vực, địa phương và tư vấn cho Chính phủ về các vấn đề liên quan đến giá trị bất động sản Việc thành lập một cơ quan định giá trung ương sẽ tạo ra nhiều thuận lợi cho hoạt động định. .. trên quy mô lớn về số liệu khảo sát giá thành đất đai - Giám sát giá thành của đất, tránh tình trạng đầu cơ Tổ chức định giá trung ương cần thiết phải xác lập được các thông tin về bất động sản theo một số tiêu chí như: - Xác định và lập được các bản đồ của tất cả các bất động sản cần được định giá để tính thuế và phục vụ cho các mục đích khác; - Phân loại bất động sản theo một số tiêu chí đã được thống... các đầu tư vào bất động sản - Thu thập và phân tích các số liệu thị trường có liên quan đến như số liệu về giá thành, giá thuê, chi phí bảo dưỡng sửa chữa… - Xác định giá trị của bất động sản theo các thủ tục được công bố; - Xác định người phải chịu trách nhiệm thanh toán các khoản phí, thuế, lệ phí; - Lưu trữ các thông tin và quá trình định giá 11 11 Như vây là, nhiệm vụ của cơ quan định giá trung ương... quản lý bất động sản chứ không chú trọng đến các vấn đề về hành chính như mức thuế mức phí phải nộp cho chính quyền Kết Luận Định giá bất động sản được xác định là một trong những nội dung quan trọng của Nhà nước đối với thị trường bất động sản với mục đích hướng tới đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Thực tế cho thấy các nước có nền kinh tế phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá để vận . Phương hướng giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại công ty bất động sản Tôgi 1. PHƯƠNG HƯỚNG, NHIỆM VỤ TRONG THỜI GIAN TỚI CỦA CÔNG TY TRONG. trung bình cộng giá của bất động sản theo từng phương pháp như việc sử dụng giá định giá để làm căn cứ đấu giá. 2.5. Hoàn thiện phương pháp định giá thông quá