Thực trạng công tác thẩm định các dự án Đầu tư Bất động sản tại Sở Giao Dịch NHNo&PTNT Việt Nam 2.1. Đặc điểm và yêu cầu đối với công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại SGD 2.1.1. Dự án BĐS và tình hình đầu tư BĐS thời gian qua a. Khái niệm dự án BĐS Theo quy định của Luật dân sự thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bị hao mòn. Ngoài ra, bất động sản hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. Tuy nhiên do tính chất không di động được và có tính khan hiếm nên tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn. Bởi vậy, bất động sản luôn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn và mang lại lợi nhuận cao. Các loại hình đầu tư bất động sản hiện nay rất đa dạng. b. Các loại hình đầu tư bất động sản Theo loại hình đầu tư, ta có thể chia các dự án đầu tư bất động sản ra làm bốn loại sau: - Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở: Là các dự án xây dựng các khu chung cư, biệt thự, nhà ở cùng với cơ sở hạ tầng đường xá đi kèm nhằm mục đích đưa vào kinh doanh ( để bán hoặc cho thuê) - Dự án xây dựng nhà tại nơi đã có sẵn cơ sở hạ tầng: Là dự án xây dựng nhà tại các khu vực đã có sẵn cơ sở hạ tầng. - Dự án xây dựng mặt bằng cho thuê: Là các dự án xây dựng văn phòng, siêu thị, trung tâm thương mại, nhà kho… để cho thuê. - Dự án đầu tư phát triển bất động sản du lịch: Là các dự án đầu tư xây dựng các khu du lịch nghĩ dưỡng ( resort), xây dựng khu du lịch dịch vụ, giải trí, nhà nghỉ, khách sạn và các bất động sản khác phục vụ hoạt động du lịch. c. Tình hình đầu tư BĐS thời gian qua Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất động sản, mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào lĩnh vực đầy tiềm năng này. Số lượng căn hộ giao dịch thành công liên tục tăng từ năm 2007. Trong năm 2007, giá bán nhà ở, chung cư cao cấp và giá đất đều tăng cao. Nhưng đến Quý II năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bị đóng băng và sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Lượng rao bán rất lớn nhưng luôn vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so với thời điểm cuối năm 2007. Tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản kéo dài hết năm 2009 và đến năm 2010 mới bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu phục hồi. Tình trạnh sốt đất theo quy hoạch bắt đầu từ tháng 4/2010 đã làm cho thị trường BĐS Hà Nội nóng lên và biến động trong một thời gian dài. Tuy nhiên, việc đầu cơ thổi giá đất đã gây ra hiện tượng tăng giá ảo mang lại rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và thông tư 16 được ban hành hướng tới một thị trường thị trường BĐS minh bạch và thuận lợi hơn đã gỡ rối cho thị trường BĐS. Qua đó, chỉ những doanh nghiệp có năng lực, tài chính mới có thể cạnh tranh và tồn tại. Đồng thời, nó cũng đã hạn chế được những hợp đồng mua nhà trên giấy, giảm tình trạnh đầu cơ sinh lời. Hơn nữa, nghị định đã đưa chung cư do tư nhân xây dựng ( chung cư mini) vào diện quản lý, được cấp sổ hồng tạo điều kiện cho những người mua nhà ở có tài chính hạn hẹp có thể mua được nhà. Mặc dù diện tích nhỏ nhưng giá của chung cư mini đã đáp ứng được nhu cầu lớn về nhà ở có giá phải chăng, phù hợp với những người có thu nhập trung bình. Chính vì vậy, phân khúc này đang trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Ngoài ra, các BĐS du lịch cũng thu hút một lượng vốn đầu tư lớn. Theo dự báo của Công ty TNHH CB Richard Ellis VN (CBRE) Việt Nam, đến hết năm 2010 cả nước sẽ có khoảng 55 dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng. Địa điểm đầu tư bất động sản xanh, bất động sản nghỉ dưỡng tập trung tại những bãi biển đẹp tại các tỉnh thành như Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Bà Rịa – Vũng Tàu…. Năm 2010 nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp được hoàn thành và đưa vào sử dụng, ví dụ dự án nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Việt Hưng, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Vĩnh Yên – Vĩnh Phúc, cùng với 16 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM với tổng số 1.609 căn hộ chung cư. Hiện nay nhu cầu đầu tư, xây dựng nhà ở cho công nhân, nhà ở thu nhập thấp tại các tỉnh thành trên cả nước là rất lớn. Theo thống kê, hiện cả nước có 264 dự án nhà ở công nhân đăng kí triển khai xây dựng với tổng mức đầu tư vào khoảng 59.245 tỷ đồng; 263 dự án nhà ở thu nhập thấp tổng mức đầu tư khoảng 72.710 tỷ đồng. Trong khi thị trường bất động sản thế giới vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi sau khủng hoảng kinh tế thì Việt Nam vẫn thu hút được khoảng 8 tỷ USD nguồn vốn FDI vào bất động sản, tuy giảm nhiều so với những năm trước nhưng nguồn vốn này vẫn xếp thứ 3 trong số các lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất vào Việt nam. Vốn đầu tư trung bình của một dự án vào khoảng 145 triệu USD. Điều đó chứng tỏ thị trường BĐS Việt Nam có sức hút lớn với các nhà đầu tư nước ngoài. Năm 2011, với ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô và kiềm chế lạm phát, chính phủ đã thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đưa ra các biện pháp nhằm thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trong đó có lĩnh vực bất động sản và chứng khoán. Các NHTM đã hạn chế cho vay trong lĩnh vực BĐS, điều này ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp trong ngành vì nguồn vốn vay ngân hàng chiếm tỉ trọng lớn trong tổng nguồn vốn thực hiện dự án. Tuy nhiên, theo khảo sát của CBRE Vietnam, thị trường nhà ở trong năm 2011 sẽ tiếp tục chứng kiến nguồn cung ở mức cao. Chỉ tính riêng phân khúc căn hộ cao cấp, năm 2011, Hà Nội sẽ có khoảng 16,000 căn, bằng tổng lượng cung của cả hai năm 2009 và 2010. Và có đến 67% các doanh nghiệp cho rằng giá nhà sẽ tăng nhanh và chỉ có 33% cho rằng sẽ tăng vừa phải. Đồng thời, nhận định về giá nhà Hà Nội ,có đến 61.7% người tiêu dùng nhận định rằng giá nhà ở sẽ tăng. Chính vì vậy, nhu cầu tín dụng BĐS của các doanh nghiệp không giảm cũng là điều tất nhiên. 2.1.2. Đặc điểm của các dự án đầu tư BĐS Mỗi loại bất động sản lại có những đặc điểm riêng, đặt ra những yêu cầu khác nhau với cán bộ thẩm định dự án. Nhưng nhìn chung, các dự án bất động sản có các đặc điểm chính sau: Thứ nhất, các dự án đầu tư bất động sản thường đòi hỏi vốn lớn. Bên cạnh giá trị đầu tư xây dựng công trình thì giá đất cũng chiếm một phần lớn giá trị của dự án. Thứ hai, các dự án bất động sản thường có thời gian đầu tư lâu dài, bao gồm: Thời gian giải phóng mặt bằng và thời gian xây dựng công trình. Do vậy các dự án này thường phải chịu những rủi ro do những biến động về tình hình lạm phát, giả cả vật liệu, những rủi ro về mặt thị trường, cung cầu loại sản phẩm bất động sản đó trên thị trường… Thời gian đầu tư xây dựng càng dài thì những rủi ro cho những dự án này càng cao. Thứ ba, Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin bất đối xứng, không đầy đủ…) vì vậy mặc dù đây là một thị trường hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro do bị tác động bởi các yếu tố: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu… Các dự án bất động sản cũng sẽ chịu tác động tất yếu bởi sự không hoàn hảo của thị trường. Thứ tư, các dự án bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các yếu tố tự nhiên, kinh tế và thị trường: - Yếu tố tự nhiên: như vị trí, diện tích của bất động sản, địa hình và hình thức bên ngoài của bất động sản quyết định giá trị của BĐS. Do BĐS không di chuyển được, nên vị trí của BĐS ở đâu, xa hay gần trung tâm, môi trường xung quanh thế nào, diện tích ra sao… là những nhân tố có tác động trực tiếp đến giá trị của BĐS. - Yếu tố kinh tế: Khả năng mang lại thu nhập từ dự án BĐS càng cao thì giá trị của BĐS càng cao. - Yếu tố thị trường (cung-cầu về bất động sản): Diễn biến cung cầu về BĐS trong từng giai đoạn có thể đẩy giá BĐS lên cao hoặc xuống thấp. Yếu tố này có thể làm cho giá trị BĐS tăng giảm bất ngờ, lên cao hơn hoặc thấp hơn so với giá trị thực của nó. Vì vậy, sản phẩm của các dự án BĐS được tung ra vào những thời điểm, hoàn cảnh khác nhau sẽ có giá trị khác nhau, mang lại lợi nhuận khác nhau. Cuối cùng, các dự án bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách liên quan đến BĐS. Do BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là loại hàng hoá đặc biệt, các giao dịch BĐS tác động đến hầu hết mọi hoạt động kinh tế-xã hội. Vì vậy, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, ngoài ra các đường lối chính sách của nhà nước có liên quan cũng là nhân tố tác động mạnh đến các dự án BĐS. 2.1.3. Số lượng và quy mô các dự án BĐS được thẩm định và quyết định cho vay tại SGD trong thời gian qua: Bảng 9: Số lượng dự án BĐS vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam trong giai đoạn 2006-2010 2006 2007 2008 2009 2010 Số dự án Số tiền (triệu đồng) Số dự án Số tiền (triệu đồng) Số dự án Số tiền (triệu đồng) Số dự án Số tiền (triệu đồng) Số dự án Số tiền (triệu đồng) Dự án BĐS 21 20,727 24 26,066 22 25,800 13 25,330 6 17,825 Tổng số dự án 128 154,680 138 166,875 144 182,205 152 191,315 158 210,447 (Nguồn: Báo cáo hoạt động thẩm định của SGD NHNo&PTNT Việt Nam) Bảng 10: Tỷ trọng dự án BĐS vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam trong giai đoạn 2006-2010 2006 2007 2008 2009 2010 Số dự án Số tiền Số dự án Số tiền Số dự án Số tiền Số dự án Số tiền Số dự án Số tiền Dự án BĐS 16.47% 13.40% 17.39% 15.62% 15.28 % 14.16 % 8.55 % 13.24% 3.80% 8.47% Tổng số dự án 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% (Nguồn: Báo cáo hoạt động thẩm định của SGD NHNo&PTNT Việt Nam) Theo bảng số liệu ta có thể nhận thấy số lượng và giá trị của các dự án BĐS vay vốn tại SGD đạt cao nhất vào năm 2007 khi thị trường BĐS phát triển nóng, tổng dư nợ BĐS ở các ngân hàng đều tăng cao. Đến n ăm 2008, thị trường BĐS có dấu hiệu ảm đạm và bắt đầu giảm sâu, khiến cho tổng dư nợ BĐS cũng giảm theo. Khủng hoảng kinh tế toàn cầu với nguyên nhân vỡ bong bóng BĐS tại trị trường Mỹ cũng tác động mạnh đến tâm lý của các Ngân hàng, dè dặt hơn với các khoản vay BĐS. Năm 2010, số lượng các dự án BĐS tại SGD giảm xuống còn 6 dự án, với giá trị thấp nhất trong cả giai đoạn. 2.1.4. Yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại SGD Thẩm định dự án giúp các ngân hàng lựa chọn được các dự án khả thi, hiệu quả và có khả năng trả nợ. Do vậy yêu cầu đặt ra với công tác thẩm định dự án Bên cạnh các yêu cầu chung này, thì căn cứ vào các đặc điểm của dự án BĐS, công tác thẩm định dự án cần thỏa mãn các yêu cầu sau: - Thứ nhất, do các dự án BĐS thường đòi hỏi vốn lớn trong khi số vốn tự có của chủ đầu tư thường nhỏ, chủ yếu là vốn chiểm dụng của khách hàng và vốn đi vay từ ngân hàng. Do đó, trong quá trình thẩm định cần chú trọng thẩm định khả năng tài chính của chủ đầu tư và kế hoạch sử dụng vốn của dự án. Đặc biệt cần chú trọng đến nhu cầu vốn theo tiến độ thực hiện dự án, đảm bảo cung cấp vốn đầy đủ và kịp thời. - Thứ hai, do các dự án BĐS có thời gian đầu tư lâu dài nên thường phải đối mặt với những rủi ro trong quá trình thực hiện dự án. Để hạn chế những rủi ro này, cán bộ thẩm định cần xem xét kĩ càng các rủi ro dự án có thể gặp phải, thực hiện phân tích độ nhạy, kiểm tra hiệu quả và tính khả thi của dự án khi rủi ro xảy ra. - Thứ ba, do thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo, thông tin bất đối xứng và dễ chịu tác động của các yếu tố đầu cơ, thổi giá nên trong quá trình thẩm định cần xác định đúng giá trị thật của BĐS. - Thứ tư, do dự án BĐS chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên, kinh tế và thị trường nên khi thẩm định dự án, cán bộ thẩm định cần nghiên cứu kĩ chủ trương, quy hoạch, kế hoạch phát triển của địa phương, của vùng, các điều kiện địa lý của địa phương. Bởi những nhân tố này có vai trò quan trọng quyết định giá trị của BĐS cũng như thị trường sản phẩm của dự án sau này. Ngoài ra, do tính chất bất ổn của thị trường BĐS nên cán bộ thẩm định cần nắm bắt được thị trường BĐS hiện tại, đưa ra các phân tích chính xác và dự báo được thị trường BĐS trong tương lai, đánh giá được mối quan hệ cung cầu BĐS trong từng thời điểm. Từ đó, cán bộ thẩm định có thể có cái nhìn tổng quát, chính xác và khách quan về dự án. - Cuối cùng, do dự án BĐS chịu sự chi phối của các quy định của pháp luật và chính sách liên quan nên cán bộ thẩm định cần thường xuyên cập nhật các quy định, chính sách của nhà nước có liên quan đến lĩnh vực BĐS. Đồng thời, cán bộ thẩm định cần đánh giá, nhận định chính xác về năng lực của chủ đầu tư và kinh nghiệm của chủ đầu tư trong các dự án tương tự bởi trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư cần phải thực hiện rất nhiều các thủ tục pháp lý. 2.2. Quy trình và thẩm quyền thẩm định các dự án BĐS 2.2.1. Quy trình thẩm định Việc thẩm định cho vay nói chung và thẩm định dự án nói riêng do phòng Tín dụng của SGD đảm nhiệm. Thẩm định cho vay là công cụ đắc lực cho quyết định cho vay của SGD do đó công tác nâng cao chất lượng thẩm định rất được SGD coi trọng. Quy trình thẩm định dự án của SGD tuân thủ các bước trong quy trình thẩm định của NHNo&PTNT Việt Nam, cụ thể được thực hiện qua các bước sau: - Bước 1: Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ dự án xin vay vốn. Nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ cơ sở để thẩm định thì chuyển lại cho cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh, bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ đã đủ cơ sở thẩm định thì trưởng phòng tín dụng kí giao nhận hồ sơ vào sổ theo dõi và giao hồ sơ trực tiếp cho cán bộ trực tiếp thẩm định. - Bước 2: Cán bộ thẩm định thu thập các thông tin cần thiết phục vụ cho việc thẩm định dự án trên cơ sở các quy định, thông tin có liên quan và các nội dung yêu cầu được quy định tại các hướng dẫn thuộc quy trình thẩm định. Trên cơ sở đó, CBTĐ tiến hành thẩm định dự án. Nếu cần thiết có thể đề nghị cán bộ tín dụng hoặc khách hàng bổ sung hồ sơ hoặc giải trình rõ thêm. - Bước 3: Cán bộ thẩm định lập báo cáo thẩm định dự án, đề xuất ý kiến cho vay/ không cho vay đối với dự án trình lãnh đạo phòng. - Bước 4: Trưởng phòng tín dụng xem xét, kiểm tra, kiểm soát về nghiệp vụ, quyết định thông qua hoặc yêu cầu cán bộ thẩm định chỉnh sửa làm rõ các nội dung. - Bước 5: Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung Báo cáo thẩm định, trình Trưởng phòng Tín dụng. Trưởng phòng Tín dụng xem xét lại các nội dung thẩm định, ghi ý kiến nhận xét và đề xuất cho vay/ không cho vay vào báo cáo thẩm định của cán bộ tín dụng trình Giám đốc (hoặc Phó giám đốc được phân công). Giám đốc SGD, nếu thấy cần thiết có thể triệu tập hợp Hội đồng tư vấn tín dụng để xem xét cho vay đối với dự án. Trong trường hợp mức cho vay vượt quyền phán quyết của Giám đốc SGD, trình NHNo&PTNT Việt Nam xem xét cho vay đối với dự án. Ta có thể biểu diễn quy trình thẩm định dự án đầu tư tại SGD bằng sơ đồ dưới đây: Sơ đồ 2: Sơ đồ quy trình thẩm định dự án đầu tư Cán bộ tín dụng Cán bộ thẩm định Trưởng phòng tín dụng Đưa yêu cầu, giao hồ sơ vay vốn Tiếp nhận hồ sơ Kiểm tra sơ bộ hồ sơ Nhận hồ sơ để thẩm định Ghi ý kiến vào BCTĐ Lập báo cáo thẩm định Bổ sung, giải trình Kiểm tra, kiểm soát Thẩm định Chưa đạt yêu cầu Đạt Trình Giám đốc SGD quyết định Chưa đạt yêu cầu Đạt Lưu hồ sơ tài liệu Nhận lại hồ sơ và kết quả thẩm định Sau khi NH đưa ra quyết định cho vay hoặc không cho vay. Nếu không cho vay, NH phải thông báo ngay cho khách hàng. Nếu cho vay có bảo đảm bằng tài sản, tiến hành lập hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay với khách hàng. Nếu cho vay bằng tiền mặt thì phải thông qua hạch toán kế toán để thủ quỹ tiến hành giản ngân. 2.2.2. Thẩm quyền thẩm định Đối với những khoản vay thuộc quyền phê duyệt của SGD: - Cán bộ thẩm định được Trưởng phòng tín dụng phân công căn cứ vào hồ sơ vay vốn của khách hàng và kết quả chấm điểm xếp hạng tín dụng tiến hành thẩm định các điều kiện vay vốn theo quy định - Trưởng phòng Tín dụng có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của hồ sơ và báo cáo thẩm định do cán bộ thẩm định lập, tiến hành xem xét, thẩm định lại ( nếu cần thiết) , ghi ý kiến vào báo cáo thẩm định và trình Giám đốc SGD xem xét, quyết định. Đối với các khoản vay vượt thẩm quyền phê duyệt của Tổng Giám đốc: Nếu khoản vay thuộc thẩm quyền phán quyết cho vay của Hội đồng quản trị hoặc Chủ tịch hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc chỉ đạo các Ban có liên quan thực hiện thẩm định. Căn cứ báo cáo thẩm định và các hồ sơ kèm theo, Tổng giám đốc/ Ban có liên quan trình Hội đồng quản trị ( Chủ tịch hội đồng quản trị) phê duyệt khoản vay theo quy định. 2.2.3. Thời gian thẩm định - Đối với các dự án, phương án trong quyền phán quyết: Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và không quá 10 ngày làm việc đối với cho vay trung, dài hạn kể từ khi SGD nhận được đầy đủ hồ sơ vay vốn hợp lệ và thông tin cần thiết của khách hàng theo yêu cầu của NHNo Việt Nam, SGD sẽ quyết định và thông báo việc cho vay hay không cho vay đối với khách hàng. - Đối với các dự án, phương án vượt quyền phán quyết: + Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và không quá 10 ngày làm việc đối với dự án cho vay trung, dài hạn kể từ khi SGD nhận được đầy đủ hồ sơ vay vốn hợp lệ và thông tin cần thiết của khách hàng theo yêu cầu của NHNo Việt Nam, SGD phải làm đầy đủ thủ tục trình lên cấp trên. + Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và 10 ngày làm việc đối với cho vay trung, dài hạn kể từ khi nhận đủ hồ sơ do SGD trình, NHNo cấp trên phải thông báo chấp thuận hoặc không chấp thuận cho vay. 2.3. Nội dung thẩm định các dự án BĐS tại SGD 2.3.1. Thẩm định khách hàng vay vốn a. Thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng vay: [...]... thiết đầu tư dự án - Thẩm định thị trường của dự án - Thẩm định kỹ thuật của dự án - Thẩm định công tác tổ chức, quản lý thực hiện dự án - Thẩm định các điều kiện ưu đãi đầu tư đối với dự án - Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn - Thẩm định những rủi ro có thể xảy ra đối với dự án - Thẩm định tài chính dự án a Thẩm định về cơ sở pháp lý của dự án Thẩm định về cơ sở pháp... nên sản phẩm của dự án sẽ có khả năng cạnh tranh cao và được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm Trên cơ sở đánh giá thị trường bất động sản tại Quảng Ninh, thực tế các giao dịch bất động sản có tính chất tư ng tự như dự án (giá giao dịch hiện tại khoảng 10 - 11 triệu), lựa chọn đối tư ng khách hàng chủ yếu là cán bộ công nhân viên của Tập đoàn TKV và phân tích so sánh các phương án đánh giá hiệu quả đầu. .. qua các nội dung thẩm định dự án Đầu tiên, cán bộ tín dụng sẽ kiểm tra sự đầy đủ hợp lý của hồ sơ vay vốn Sau đó CBTĐ mới tiến hành thẩm định tư cách pháp nhân của chủ đầu tư và đánh giá dự án Trong khâu thẩm định dự án, CBTĐ tiến hành phân tích các nội dung tổng quát như: Sự cần thiết thực hiện dự án, quy mô thực hiện dự án, tiến độ thực hiện dự án có hợp lý không sau đó mới đi sâu phân tích các nội... lực vốn tự có của chủ đầu tư và các nguồn vốn khác tham gia vào dự án Các dự án BĐS thường đòi hỏi vốn lớn trong khi vốn tự có của chủ đầu tư thường không cao vì vậy cần xác định rõ tất cả các nguồn vốn tham gia vào dự án g Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án Do các dự án BĐS có thời gian đầu tư dài nên việc rót vốn cho dự án theo từng giai đoạn theo tiến độ dự án là điều tất yếu... sánh các chỉ tiêu được tính toán trong dự án với các các chỉ tiêu về suất đầu tư, cơ cấu vốn, các tỷ lệ tài chính có phù hợp với quy định hiện hành không, và so sánh với các chỉ tiêu này của các dự án BĐS khác Ví dụ đối với việc thẩm định hồ sơ pháp lý của Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột 5 tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh “ của Công ty kinh doanh bất động. .. thẩm định dự án - b Thẩm định sự cần thiết đầu tư dự án Trong quá trình thẩm định, cần xác định dự án BĐS có phù hợp với mục tiêu, quy hoạch, kế hoạch phát triển của ngành, vùng, địa phương hay không, vai trò của dự án đối với sự phát triển của ngành, địa phương Đồng thời, ta cần xác định những lợi ích dự án mang lại cho chủ đầu tư cũng như cho toàn xã hội Từ đó ta có thể xem xét việc đầu tư dự án có thực. .. cầu thị trường về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án Những đặc tính sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là gì ? Có đáp ứng được nhu cầu thị trường không? Tình hình sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ tư ng tự hoặc thay thế đến thời điểm thẩm định như thế nào? Dự tính tổng nhu cầu hiện tại về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án Dự báo tốc độ tăng trưởng tổng cầu trong những năm tới dựa trên tốc độ... mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm; Sự hợp lý về việc triển khai tiến độ đầu tư ( phân kỳ đầu tư, mức huy động, công suất thiết kế) Từ đó so sánh đối chiếu với những nội dung trong báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án và đi đến nhận định quy mô dự án, chất lượng, giá cả sản phẩm dự án có thực sự phù hợp để cạnh tranh và có được thị phần trong tư ng lai hay không Ví dụ minh họa Đối với Dự án đầu tư xây dựng... xét của tác giả: Các căn cứ xác đinh tổng mức đầu tư của dự án là hợp lý Do đây là dự án xây dựng chung cư để bán, CBTĐ mới chỉ quan tâm đến 2 chỉ tiêu NPV và IRR Tuy nhiên, CBTĐ lại không thực hiện phân tích độ nhạy của dự án trong trường hợp giá nhà bán thực tế không cao như dự kiến, trường hợp chi phí đầu tư tăng… Đây là một hạn chế cần được khắc phục trong quá trình thẩm định các dự án đầu tư BĐS... dự án) Ngoài ra, tùy theo đặc điểm của từng dự án, các chỉ tiêu khác như: Khả năng tái tạo ngoại tệ, khả năng tạo công ăn việc làm… sẽ được đề cập đến tùy theo từng dự án cụ thể Ví dụ minh họa phần thẩm định khía cạnh tài chính của dự án Đối với việc thẩm định “ Dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng G3-CD- khu đô thị mới Yên Hòa” của Công ty xây dựng dân dụng Hà nội (nay là Công ty CP Đầu tư Xây dựng . Thực trạng công tác thẩm định các dự án Đầu tư Bất động sản tại Sở Giao Dịch NHNo& amp;PTNT Việt Nam 2.1. Đặc điểm và yêu cầu đối với công tác thẩm định. của dự án - Thẩm định kỹ thuật của dự án - Thẩm định công tác tổ chức, quản lý thực hiện dự án - Thẩm định các điều kiện ưu đãi đầu tư đối với dự án - Thẩm