GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1. QUAN ĐIỂM VÀ MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1.1. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá là: Thứ nhất, phát triển nhanh và bền vững thị trường bất động sản trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật. Đồng thời, tuỳ theo hình thức sử dụng đất, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ từ người khác được pháp luật thừa nhận và bảo hộ các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Thị trường bất động sản ở nước ta là thị trường giao dịch “quyền sử dụng đất” và các tài sản gắn liền với đất, “quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt” Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản gắn với việc khai thác, sử dụng đất đai một cách tiết kiệm và có hiệu quả; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai, bất động sản phục vụ sự cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Thứ ba, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản để khai thác mọi thế mạnh, mọi nguồn lực, đáp ứng nhu cầu đa dạng của sự phát triển thị trường bất động sản. Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế là mọi thành phần kinh tế đều được tham gia vào thị trường bất động sản, mọi doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế đều có các quyền bán (chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng), thuê, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ… Mọi chính sách và biện pháp ưu đãi đều được áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản. Thứ tư, kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai và bất động sản theo luật pháp, chống đầu cơ đất đai và nắm giữ đất đai trái pháp luật. 3.1.2. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam - Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. - Thu hút các nguồn lực xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. - Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để bình ổn thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản. - Đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch; hạn chế tiến tới xoá bỏ thị trường bất động sản không chính thức về bất động sản. - Đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, động viên một phần thu nhập của người sử dụng và chuyển nhượng bất động sản vào ngân sách Nhà nước nhằm bù đắp một phần chi phí đầu tư của Nhà nước vào hệ thống các công trình cơ sở hạ tầng và hỗ trợ cho người nghèo có điều kiện tạo lập chỗ ở ổn định. 3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA 3.2.1. Áp dụng chính sách thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thực hiện điều tiết thu nhập có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi chuyển QSDĐ thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập. Ngoài việc chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ như hiện nay, cần bổ sung thêm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cho, tặng, thừa kế QSDĐ, trừ các trường hợp hiến, tặng bất động sản cho Nhà nước hoặc các tổ chức xã hội từ thiện. Đối tượng nộp thuế thu nhập là: - Người chuyển QSDĐ trong trường hợp chuyển nhượng có bồi thường: chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ; góp vốn, góp cổ phần bằng giá trị QSDĐ; nhận tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi. - Người nhận chuyển QSDĐ trong trường hợp chuyển nhượng không bồi thường: thừa kế, cho, tặng QSDĐ. Căn cứ tính thuế là thu nhập do chuyển nhượng QSDĐ và thuế suất, trong đó: - Thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng QSDĐ trừ đi chi phí để có QSDĐ (giá vốn). Giá chuyển nhượng QSDĐ do hai bên thoả thuận trong hợp đồng dân sự, nhưng không được thấp hơn hoặc cao hơn 20% so với giá do Nhà nước công bố áp dụng cho năm phát sinh hành vi chuyển QSDĐ. Giá chuyển QSDĐ sẽ được ghi trên GCN QSDĐ để làm cơ sở cho việc xác định thu nhập chịu thuế của lần chuyển nhượng tiếp theo. Chi phí để có QSDĐ bao gồm giá trị đất do Nhà nước giao (nếu là đất được Nhà nước giao mới hoặc đất đang sử dụng được hợp thức hoá và cấp GCN QSDĐ), giá chuyển nhượng QSDĐ của lần cuối cùng (nếu là đất nhận chuyển nhượng từ người khác) và các chi phí chủ sử dụng đất bỏ ra để cải thiện đất. - Về thuế suất: áp dụng thuế suất theo số năm đầu tư bất động sản, tính từ lúc mua bất động sản đến lúc bán bất động sản. Việc tính thuế như vậy sẽ vừa đảm bảo nguồn thu từ bất động sản cho NSNN, vừa hạn chế đầu cơ bất động sản. Tạm thời chưa áp dụng thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng QSDĐ đối với các trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án đầu tư và cải thiện đời sống cho những người bị thu hồi đất. Cho ghi nợ thuế thu nhập đối với các trường hợp nhận thừa kế QSDĐ. Khi người nhận thừa kế chuyển QSDĐ sẽ thu khoản thuế này. Việc áp dụng thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ nêu trên sẽ có tác dụng sau: Thứ nhất, tạo điều kiện để thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch. Việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất như hiện nay không dựa vào giá trị chuyển nhượng, mà chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước ban hành, nên các bên tham gia giao dịch vì nhiều lý do khác nhau không kê khai thật giá bán, dẫn tới việc thiếu thông tin để thực hiện việc định giá phục vụ cho thị trường và Nhà nước không kiểm soát được giá thực tế, giới đầu cơ có cơ hội lũng đoạn giá cả thị trường. Việc đổi mới chính sách thuế nêu trên buộc các bên giao dịch phải kê khai trung thực giá mua, giá bán thực tế vì nếu kê khai quá thấp hoặc quá cao, cơ quan thuế sẽ tính toán theo giá Nhà nước công bố và sẽ ảnh hưởng tới lần chuyển nhượng tiếp theo. Đồng thời, việc mở rộng phạm vi tính thuế cũng góp phần hạn chế việc “nhờ đứng tên hộ” hoặc “tránh thuế” khi cho, tặng QSDĐ. Thứ hai, góp phần giảm bớt sự thiếu công bằng về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp được hưởng lợi khác nhau từ việc phát triển kinh tế - xã hội, từ công tác quy hoạch và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước. Điều này xuất phát từ việc giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xã hội, do công tác quy hoạch của Nhà nước và đầu tư của xã hội hơn là kết quả lao động hay đầu tư của người sử dụng đất. Việc đánh thuế thu nhập theo thuế suất luỹ tiến sẽ đảm bảo cho các trường hợp được hưởng lợi nhiều sẽ bị điều tiết nhiều hơn so với các trường hợp được hưởng lợi ít, các trường hợp không được hưởng lợi thì sẽ không bị điều tiết. Thứ ba, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đánh trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế…, tạo ra việc đối xử công bằng đối với các đối tượng tham gia thị trường bất động sản, đối tượng đầu tư kinh doanh phát triển quỹ đất để chuyển nhượng sau khi đã đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng cũng như đối tượng mua bán kinh doanh nhà gắn liền với chuyển QSDĐ để lợi nhuận tương đương nhau nếu đầu tư vốn như nhau và tạo điều kiện cho người dân chuyển nhượng nhà đất khi có nhu cầu thay đổi chỗ ở, thuế không đánh vào vốn của người kinh doanh. Qua đó, Nhà nước vừa quản lý vừa thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. 3.2.2. Thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất thành thuế sử dụng đất 3.2.2.1. Sự cần thiết ban hành luật thuế sử dụng đất Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà, đất được ban hành trong điều kiện nền kinh tế đang chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá sang cơ chế thị trường. Đến nay, một số quy định của hai sắc thuế trên đã không còn phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, chưa góp phần quản lý thống nhất thị trường bất động sản trong thời gian gần đây. Việc thực hiện luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà, đất vừa qua đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên, trong thực tiễn đã bộc lộ một số nhược điểm cả về chính sách cũng như thực hiện, cho nên, việc ban hành luật thuế sử dụng đất với nội dung bao trùm hai sắc thuế trên và những cải tiến mới phù hợp với thực tế là điều cần thiết. Khắc phục nhược điểm của các luật thuế cũ, luật thuế sử dụng đất mới sẽ đảm bảo được sự thống nhất về đối tượng điều chỉnh, xây dựng căn cứ tính thuế mới. Sẽ là không hợp lý khi dùng hai sắc thuế để quản lý cùng một đối tượng chịu thuế chung và có cùng xu hướng về căn cứ tính thuế. Luật thuế mới sẽ có nhiều ưu điểm hơn trong cả nội dung chính sách cũng như tổ chức thực hiện. Thuế sử dụng đất áp dụng chung sẽ đơn giản, dễ làm, dễ kiểm tra, giảm tính phức tạp của hệ thống thuế hiện hành. Hình thức thuế sử dụng đất mới áp dụng chung cho người sử dụng đất (trừ đất Nhà nước cho thuê) sẽ không còn phức tạp trong việc xác định đối tượng chịu thuế, đối tượng nộp thuế. Sổ thuế sử dụng đất sẽ được lập một lần và dùng cho nhiều năm, chỉ điều chỉnh trong trường hợp có biến động về diện tích của chủ sử dụng đất, thay vì hiện nay phải lập 2 sổ cho cùng một việc sử dụng đất (ở nông thôn). Việc thống nhất thành một sắc thuế duy nhất sẽ tiết kiệm được chi phí phục vụ công tác lập sổ thuế, thông báo và tổ chức nộp thuế. Xây dựng chung thành luật thuế sử dụng đất sẽ tiện cho việc so sánh, phân tích, đánh giá và thiết kế thuế suất, đảm bảo chính sách thu đối với đất được rõ ràng, đồng bộ. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Việc xây dựng một giá đất ổn định và hợp lý sẽ đảm bảo đơn giản trong tổ chức thu thuế. Mức thuế sử dụng đất đối với đất nông nghiệp giảm, mức thuế sử dụng đất đô thị sẽ tăng so với hiện nay để đảm bảo điều tiết hợp lý và đúng đối tượng. Mức thu thuế sử dụng đất chỉ còn động viên vào đất chứ không phải thu nhập. Như vậy, việc áp dụng thống nhất một hình thức thuế thống nhất cho các loại đất với căn cứ tính thuế hợp lý sẽ làm cho luật thuế mới dễ thực hiện, tăng hiệu quả quản lý đất đai, giảm chi phí và dễ hiểu. Thuế sử dụng đất vẫn sẽ là nguồn thu bền vững và ổn định cho NSNN. Trong luật thuế mới sẽ giảm sự điều tiết vào đất nông nghiệp nhưng lại tăng điều tiết vào đất ở - nguồn thu bị bỏ sót trong Pháp lệnh thuế cũ. Thuế sử dụng đất sẽ có những thay đổi căn bản để tăng tính điều tiết vĩ mô nền kinh tế, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. Việc thiết lập mức thuế cao đối với đất ở, đặc biệt là ở đô thị lớn sẽ tạo ra việc tiết kiệm trong sử dụng đất. Đồng thời, với mức thuế đất thấp hơn ở các khu vực kinh tế chưa phát triển sẽ tạo nên sự chuyển dịch của các nhà đầu tư, góp phần phân bố hợp lý sản xuất, kinh doanh và lao động. Thuế sử dụng đất vẫn tiếp tục là biện pháp tài chính quan trọng giúp Nhà nước quản lý được việc sử dụng đất đai. Như vậy, việc thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp với thuế đất thành một luật thuế sử dụng đất sẽ góp phần khắc phục những tồn tại của hai sắc thuế đã nêu, đồng thời đáp ứng được yêu cầu quản lý, sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường. 3.2.2.2. Mục tiêu và yêu cầu của Luật thuế sử dụng đất Mục tiêu: - Động viên công bằng, hợp lý vào ngân sách đối với người sử dụng đất. - Góp phần quản lý đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. - Thúc đẩy sản xuất phát triển, chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp - nông thôn. Yêu cầu hoàn thiện: Luật thuế sử dụng cần đáp ứng các yêu cầu: - Thuế sử dụng đánh vào việc sử dụng đất, có sử dụng đất thì phải nộp thuế; không phân biệt đất đang sử dụng có hay không có GCN QSDĐ; đất được giao mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế. - Thuế sử dụng đất đánh theo mục đích sử dụng, không phân biệt QSDĐ là do Nhà nước Nhà nước giao, đi thuê hoặc nhận chuyển của người khác. - Không thu thuế đối với đất được sử dụng vào mục đích công cộng và các mục đích mang tính cộng đồng, phi lợi nhuận. 3.2.2.3. Các đề xuất cho Luật thuế sử dụng đất  Xây dựng lại phạm vi điều chỉnh Trong thời gian gần đây, có nhiều ý kiến xung quanh việc bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp. Vì thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng là một loại thuế quan trọng điều tiết vào sử dụng đất nên việc bỏ hay không cũng sẽ ảnh hưởng đến việc xây dựng Luật thuế sử dụng đất. Những người ủng hộ bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp xuất phát từ thực trạng của bà con nông dân đang gặp nhiều khó khăn, phần lớn chỉ trông cậy vào thu nhập tạo ra qua trồng trọt chăn nuôi để trang trải mọi nhu cầu của cuộc sống, tích luỹ rất thấp. Đồng thời, số thu về thuế sử dụng đất nông nghiệp không đáng kể, hàng năm chỉ khoảng 1.700 tỷ đồng (chiếm 3% tổng số thu NSNN), có thể bù đắp dễ dàng bằng các khoản thu khác, nếu bỏ được sẽ giúp bà con nâng dần đời sống, tạo hiệu ứng kích cầu đáng kể rút ngắn khoảng cách giàu nghèo giữa nông thôn và thành thị. Nếu chỉ nhìn về số thu nộp cho Nhà nước thì cách đặt vấn đề trên là có lý. Tuy nhiên, trên thực tế, chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp của Nhà nước hiện nay đã thể hiện chủ trương giảm gánh nặng thuế cho nông dân: thuế suất giảm liên tục từ 20% sản lượng trong thời kỳ chống Pháp, xuống còn 6-7% sản lượng hiện nay, nếu xét theo tỷ lệ tăng sản lượng thực tế thì mức động viên từ thuế sử dụng đất nông nghiệp chỉ vào khoảng 3-4% sản lượng. Hơn nữa, về danh nghĩa là nông dân nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp cho Nhà nước nhưng trên thực tế, toàn bộ số thu này được để lại địa phương để tiếp tục đầu tư vào hạ tầng cơ sở, phát triển nông nghiệp đem lại lợi ích cho bà con nông dân. Bởi vậy, nếu bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì các địa phương, đặc biệt là các địa phương mà sản xuất nông nghiệp là chủ yếu sẽ mất nguồn thu quan trọng trong việc phát triển kinh tế địa phương bằng nội lực. Hiện nay, trong sản xuất nông nghiệp, ngoài thuế sử dụng đất nông nghiệp ra không còn còn sự điều tiết của bất cứ loại thuế nào nữa, cho nên nếu bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sẽ không còn công cụ tài chính để quản lý hoạt động sản xuất nông nghiệp và việc sử dụng đất trong nông nghiệp. Khi chưa có loại thuế nào khác thay thế thuế sử dụng đất nông nghiệp thì việc duy trì hình thức thuế này còn là biện pháp tạo sự công bằng giữa những người sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp. Cuối cùng, từ thực tế cho thấy nếu ta bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì không thể thực hiện được việc quản lý hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp do không có khoản thu trực tiếp nào thì chính quyền cơ sở sẽ buông lỏng việc quản lý. Tóm lại, trong giai đoạn hiện nay không nên bỏ hẳn thuế thu vào việc sử dụng đất nông nghiệp mà nên điều chỉnh dần theo hướng giảm cho phù hợp với các chính sách của Đảng và Nhà nước đối với nông thôn, đời sống, điều kiện kinh tế nông thôn và phù hợp với tiến trình cải cách của các sắc thuế có liên quan. Theo quy định của Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, các Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai các năm 1998, 2001 và vừa mới đây là Luật Đất đai 2003: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Vì vậy, người sử dụng đất được Nhà nước giao, tuy không phải là người sở hữu nhưng là người hưởng lợi trực tiếp từ đất được Nhà nước giao nên có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất cho Nhà nước. Ngoài việc giữ nguyên đất nông nghiệp, Luật thuế nên bổ sung thêm đất đi thuê của Nhà nước đang trả tiền thuê hàng năm. Việc thu vào đất cho thuê của Nhà nước nhằm đảm bảo công bằng với đất được giao mà Nhà nước có thu tiền sử dụng đất một lần, khắc phục bất hợp lý hiện nay (đất được giao vừa thu tiền sử dụng đất một lần, vừa nộp thuế sử dụng đất, còn đất thuê thì chỉ nộp tiền thuê với giá cho thuê thấp hơn nhiều lần so với chi phí phải bỏ ra đối với đất được giao). Mặt khác, có thu vào đất thuê mới góp phần tích cực vào quản lý đất đai. Vì vậy, phạm vi điều chỉnh thuế sử dụng đất sẽ gồm tất cả 6 loại đất: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa giao sử dụng nhưng thực tế có sử dụng; sau đó sẽ loại trừ các loại đất không chịu thuế sử dụng đất theo nguyên tắc: các loại đất đã nộp thuế hay thu khác như thuế tài nguyên, đất chưa quy chủ và chưa giao cho ai sử dụng.  Đối tượng nộp thuế Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng các loại đất thuộc đối tượng chịu thuế đều thuộc đối tượng nộp thuế sử dụng đất. Tuy nhiên, để thúc đẩy việc sử dụng đất, tránh bỏ hoang hoá đất đai đã được giao, đối tượng nộp thuế cần quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất mà không sử dụng thì vẫn phải nộp thuế sử dụng đất. Ngược lại, một số loại đất như: đất xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan hành chính Nhà nước, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng an ninh, mục đích công cộng, phúc lợi xã hội không cần phải thu thuế theo quy định miễn giảm thuế, nhưng nếu các loại đất đó sử dụng không đúng mục đích thì phải nộp thuế sử dụng đất.  Sửa đổi căn cứ tính thuế Như đã trình bày ở các phần trên, căn cứ tính thuế sử dụng đất cũ là rất bất hợp lý, đòi hỏi phải xây dựng căn cứ mới cho phù hợp với tình hình thực tế. Căn cứ tính thuế sử dụng đất sẽ gồm: diện tích, giá đất và thuế suất Diện tích Diện tích đất tính thuế sử dụng đất là toàn bộ diện tích các loại đất đang thực tế sử dụng của người nộp thuế. Mức diện tích tính thuế thấp nhất phải bằng diện tích đất ghi trong sổ địa chính, GCN QSDĐ hay quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chủ sử dụng đất phải làm thủ tục kê khai về diện tích thực tế đang sử dụng vượt qua diện tích hợp pháp để cơ quan có thẩm quyền xem xét, chứng nhận bổ sung. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCN về diện tích sử dụng thì diện tích tính thuế được căn cứ theo tờ khai của chủ sử dụng đất về diện tích thực tế đang sử dụng. Giá quyền sử dụng đất (giá đất) tính thuế Việc xác định giá đất để tính thuế là khác nhau ở mỗi nước: theo hạng đất hoặc theo loại đất… nhưng có đặc điểm chung giống nhau là các nước đều căn cứ trên vị trí địa lý, độ màu mỡ… và đặc biệt là khả năng sinh lời của đất để phân chia thành đất tốt, đất trung bình, đất xấu; từ đó để xác định giá thị trường của đất. Giá tính thuế đất thường được xác định thấp hơn giá trị thị trường của đất. Tại Việt Nam, khái niệm giá đất đã được thể hiện trong các văn kiện của Đảng và pháp luật của Nhà nước. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất”. Giá đất có vị trí quan trọng trong hệ thống các công cụ quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế của Nhà nước. Khác với nhiều nước có nền kinh tế thị trường tự do với thị trường bất động sản hoàn chỉnh giúp cho giá đất tính thuế được xác định sát với thực tế, ở nước ta, việc xác định giá đất còn rất khó khăn khi thị trường bất động sản mới chỉ manh nha hình thành trong thời gian gần đây. Do đó, việc xác định giá đất phải phù hợp với quan hệ cung - cầu, tránh sự chủ quan duy ý chí luôn là đòi hỏi bức thiết. Thực hiện Điều 12 Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định 80CP ngày 6/11/1993 và Nghị định 87CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất. Khung giá này được xây dựng căn cứ vào khả năng sinh lời và giá đất chung trên thị trường; các tỉnh, thành phố sựa vào khung giá để cụ thể hoá giá từng loại đất ở địa phương mình thưo hệ số K cho từng trường hợp nhất định. Theo Luật Đất đai, khung giá đất được áp dụng cho việc tính thế chuyển QSDĐ, [...]... NXB Chính trị quốc gia năm 2003 5 Thái Bá Cẩn: “ Tài chính thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam - Tham luận hội thảo Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam , ngày 10/1/2001 tại Hà Nội 6 Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính, Đề án “ Quản lý và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Tháng 12/2002 7 Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính. .. hình hiện nay, các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản đó là: Thay thế thuế chuyển quyền đất bằng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; thống nhất thuế SDDNN và thuế nhà đất thành thuế sử dụng đất; tăng cường công tác quản lý thuế Với việc hoàn thiện chính sách thuế như trên sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản chính thức gắn với việc khai... tài chính huy động từ bất động sản còn nhiều hạn chế, đầu cơ nắm giữ trái pháp luật còn diễn ra ở nhiều nơi,… Để khắc phục những hạn chế trên, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, cần thực hiện một hệ thống các giải pháp, trong đó các giải pháp tài chính đóng vai trò quan trọng, mà trước hết phải nói đến đó là giải pháp thuế đối với thị trường bất động sản Trong tình hình hiện nay, các giải pháp. .. ta đã bước đầu được hình thành và đi vào hoạt động; góp phần vào việc đáp ứng các nhu cầu về bất động sản cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và Nhà nước, biến bất động sản thành nguồn lực to lớn cho đầu tư phát triển Tuy nhiên, về cơ bản, thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn sơ khai với sự lấn át của thị trường không chính thức, hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn... học Kinh tế Quốc dân - Giáo trình chính sách kinh tế xã hội - NXB khoa học kỹ thuật năm 1999 12 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật thuế bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 13 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 14 Pháp lệnh thuế Nhà đất 15 Phạm Đức Phong: “Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam - Đề tài nghiên cứu khoa học... Quế: Bàn về thuế tài sản - Tạp chí Tài chính Số 10/2000 17 Vũ Đình Thắng: Khống chế và xoá bỏ thị trường Bất động ngầm ở nước ta - Tạp chí Tài chính Số 10/2002 18 Nguyễn Tân Thịnh: Hạn chế đầu cơ đất đai trái pháp luật - Tạp chí Tài chính Số 10/2002 19 Tổng cục Địa chính: Báo cáo tổng kết hoạt động của ngành địa chính 1994 - 2000 20 Tổng cục Thuế: Thuế Nhà nước qua các thời kỳ lịch sử - NXB chính trịquốc... và thực hiện có hiệu quả, Nhà nước cần có chính sách thích hợp cho việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản, nên lập các cơ quan chuyên trách về định giá bất động sản như các nước đang làm Cơ quan địa chính sớm hoàn thành việc đo đạc, lập bản đồ và hồ sơ địa chính, cấp GCN QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo đúng chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, tạo căn cứ cho yêu cầu quản lý... cách thuế giai đoạn 2 Thuế sử dụng đất là một loại thuế thuộc hệ thống thuế quốc gia có quan hệ với các luật thuế khác trong việc đảm bảo mục tiêu quản lý và động viên NSNN Do vậy, việc hoàn thiện thuế sử dụng đất phải tiến hành đồng thời với việc hoàn thiện các sắc thuế khác Quá trình xây dựng và ban hành Luật thuế sử dụng đất không thể tách rời với quá trình hoàn thiện giá đất Vì vậy, để Luật thuế. .. pháp luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thuế sử dụng đất, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp; hướng dẫn các chính sách tài chính đối với đất đai, bất động sản theo quy định tại Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản  Tham mưu trình Chính phủ ban hành Quy định về chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản; Quy chế đấu giá QSDĐ, giá cho thuê đất; quy định tiêu... các trường hợp cố tình vi phạm các quy định về quản lý đất đai, xây dựng trên địa bàn như: sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê đất trái pháp luật, cố tình không thực hiện kê khai, đăng ký cấp GCN QSDĐ, không đăng ký giao dịch bất động sản KẾT LUẬN Thực hiện chính sách đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản ở nước . GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1. QUAN ĐIỂM VÀ MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở. TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1.1. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong thời