BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI - LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH NGUYỄN SỸ DƯỠNG HÀ NỘI – 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI - LUẬN VĂN THẠC SỸ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH NGUYỄN SỸ DƯỠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS LÊ ĐÌNH NGHỊ HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tác giả luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh” Xin cam đoan: - Đây cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tác giả - Luận văn thực độc lập hướng dẫn TS Lê Đình Nghị - Những thơng tin, số liệu, án trích dẫn luận văn đầy đủ, trung thực, có nguồn gốc rõ ràng - Các kết luận khoa học luận văn chưa công bố luận văn khác Hà Nội, ngày … tháng… năm 2019 Xác nhận GVHD Tác giả luận văn TS Lê Đình Nghị Nguyễn Sỹ Dưỡng LỜI CẢM ƠN Trước tiên, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tất quý thầy cô giảng dạy chương trình Cao học Luật Kinh tế - Trường Đại học Mở Hà Nội, người truyền đạt cho tơi kiến thức hữu ích làm sở cho tơi thực tốt luận văn Với lòng biết ơn sâu sắc, xin chân thành cảm ơn TS Lê Đình Nghị tận tình hướng dẫn cho thời gian thực luận văn Thầy hướng dẫn, bảo cho nhiều kinh nghiệm thời gian thực đề tài Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Thầy, cô Khoa đào tạo Sau đại học – Trường Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho suốt trình học tập Sau cùng, tơi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè người ln bên tơi, động viên khuyến khích tơi suốt trình thực luận văn Do thời gian có hạn kinh nghiệm nghiên cứu khoa học chưa nhiều nên luận văn nhiều thiếu sót, mong nhận ý kiến góp ý Thầy/Cơ bạn học viên./ Hà Nội, ngày … tháng… năm 2019 Học viên Nguyễn Sỹ Dưỡng MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU .6 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất .6 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 10 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu .10 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 12 1.3 Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.3.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.3.2 Đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.4 Khái niệm, đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.4.1 Khái niệm, đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.4.2 Đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .19 1.5 Khái quát lịch sử hình thành phát triển quy định pháp luật hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng quyền sử dụng đất bị vô hiệu pháp luật Việt Nam .20 1.5.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980 20 1.5.2 Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992 22 1.5.3 Giai đoạn từ năm 1992 đến 24 KẾT LUẬN CHƯƠNG 27 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH .28 2.1 Căn xác định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu theo quy định pháp luật 28 2.1.1 Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khơng có lực hành vi dân .29 2.1.2 Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khơng có quyền xác lập giao dịch .31 2.1.3 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giao kết giả tạo 36 2.1.4 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giao kết lừa dối .37 2.1.5 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giao kết nhầm lẫn 38 2.1.6 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giao kết đe dọa 39 2.1.7 Hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không tuân theo quy định pháp luật .40 2.1.8 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu phần .42 2.2 Hậu pháp lý hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu 43 2.3 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh .50 2.3.1 Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh địa bàn tỉnh tỉnh Bắc Ninh 50 2.3.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh 54 KẾT LUẬN CHƯƠNG 63 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .65 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 65 3.2 Giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 70 3.2.1 Giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật 70 3.2.2 Giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực pháp luật 73 Kết luận chương 77 KẾT LUẬN 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .79 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Chúng ta phủ nhận vai trò hợp đồng đời sống xã hội hợp đồng tạo tiền đề pháp lý cho vận động linh hoạt giá trị vật chất xã hội Trong bối cảnh kinh tế ngày phát triển nay, giao dịch dân đất đai ngày đa dạng phức tạp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vị trí vơ quan trọng đời sống xã hội Các quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định BLDS năm 2015 góp phần đảm bảo ổn định xã hội, đảm bảo lợi ích chung cộng đồng quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên thời gian vừa qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước nói chung địa bàn tỉnh Bắc Ninh diễn với nhiều phức tạp Nguyên nhân xác định chủ yếu đất đai có nguồn gốc phức tạp, sách đất đai thay đổi nhiều qua thời kỳ dẫn đến biến động lớn chủ sử dụng đất Hệ thống sách, pháp luật đất đai thiếu đồng bộ, thiếu cụ thể, phù hợp với địa phương lại không phù hợp với địa phương khác thường xuyên thay đổi Từ đó, dẫn đến số trường hợp áp dụng pháp luật cách tùy tiện thiếu khách quan, không quan tâm đầy đủ tới quyền lợi người sử dụng đất, gây nên xúc Trong số nguyên nhân trên, nguyên nhân tác động trực tiếp đến tranh chấp quyền sử dụng đất quy định chưa hợp lý liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bởi vậy, theo quan điểm tác giả, việc tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tìm hiểu tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tìm hiểu tranh chấp phát sinh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế giải địa bàn tỉnh Bắc Ninh nhu cầu cần thiết Thơng qua việc tìm hiểu đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh” tìm hạn chế quy định pháp luật, bất cấp trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu), từ đưa phương hướng để hoàn thiện pháp luật chế giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tình hình nghiên cứu đề tài Là vấn đề có ý nghĩa lý luận thực tiễn nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nhà khoa học, luật gia quan tâm nghiên cứu mức độ khác Có thể kể đến số cơng trình nghiên cứu nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu như: Luận văn Thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải tòa án nhân dân huyện Mường La, tỉnh Sơn La” tác giả Quàng Văn Thủy, năm 2016 - Luận văn Thạc sĩ luật học “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Nam Định” tác giả Đặng Thúy Quỳnh, năm 2017 - Luận văn Thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” tác giả Hà Văn Tiến, năm 2012 - Bài viết: “Một số kiến nghị qua thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tác giả Phạm Thị Hương Lan, đăng Tạp chí Kiểm sát, số 12/2010 - Bài viết: “Bàn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay” tác giả Trần Thị Thu Hiền, đăng Tạp chí Kiểm sát, số 7/2012 - Bài viết: “Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” tác giả Trần Lệ Thu, đăng Tạp chí Thanh tra, số 8/2015 Những đề tài nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng, nguồn tư liệu quý giá cho tơi tham khảo q trình nghiên cứu luận văn Các cơng trình nêu đề cập đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chưa làm rõ vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Đồng thời, khía cạnh thực tiễn mà cơng trình đề cập yếu tố dẫn đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu Chính vậy, qua khảo sát tình hình nghiên cứu đề tài đây, đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh.” đề tài mang tính thời sự, cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập, mang tính khơng trùng lặp với đề tài khác năm gần Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh Ngồi ra, việc nghiên cứu thực đường lối Đảng, sách Nhà nước liên quan đến giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo thủ tục tố tụng dân sự, đường lối cải cách tư pháp, đổi hoạt động tổ chức tòa án nhân dân Phạm vi nghiên cứu đề tài quy định hệ thống pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Các ví dụ thực tiễn, số phân tích liên hệ với quy định pháp luật nước khác để từ có nhìn khách quan tồn diện quy định thực tiễn thực quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam Tuy nhiên, nội dung giới hạn, Luận văn tập trung làm rõ quy định pháp luật dân luật đất đai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu (các trường hợp vô hiệu hợp đồng hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu) mà không sâu vào phân tích trình tự, thủ tục giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Thực tiễn xét xử, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đánh giá, xem xét sở trọng tâm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu lẽ tranh chấp phức tạp chiếm phần lớn tỷ lệ vụ án tranh chấp đất đai Hơn nữa, thực tiễn xét xử xem xét từ ban hành Luật Đất đai năm 2013 đến để bảo đảm tính cấp thiết đề tài Luận văn nghiên cứu dựa sở lý luận chung học thuyết Mác Lênin chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử Cùng với việc sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu chuyên ngành phương pháp mô tả, so sánh, phân tích, tổng hợp, chứng minh, thống kê, … Qua làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu đề tài Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích đề tài làm sáng tỏ vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu địa bàn tỉnh Bắc Ninh Từ bất cập để đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thực tế Xuất phát từ mục đích nghiên cứu đề tài nêu trên, việc nghiên cứu đề tài có nhiệm vụ nghiên cứu vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nghiên cứu đường lối, sách Đảng Nhà nước quy định pháp luật đất đai, pháp luật dân liên quan đến giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khảo sát thực tiễn thực sách Đảng, quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu địa bàn tỉnh Bắc Ninh Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài Đề tài mang lại số ý nghĩa khoa học thực tiễn sau: - Phân tích làm rõ nội dung quy định pháp luật đất đai, pháp luật dân hành liên quan tới việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu - Hoàn thiện khái niệm tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; rõ đặc điểm, ý nghĩa phân loại giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu - Đánh giá thực trạng quy định pháp luật liên quan tới giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thực tiễn giải tranh chấp địa bàn tỉnh Bắc Ninh - Phát yêu cầu đề xuất giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện thực quy định pháp luật liên quan đến vấn đề Đồng thời với tính chất luận văn thạc sĩ theo định hướng ứng dụng, viết hướng đến ý nghĩa thực tiễn là: - Tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật để giải tranh chấp quyền sử dụng đất vô hiệu địa bàn tỉnh Bắc Ninh - Thơng qua việc tìm hiểu để thấy mặt mặt hạn chế, bất cập thủ tục giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu - Đưa định hướng nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu địa bàn tỉnh Bắc Ninh Bố cục luận văn, Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tham khảo, luận văn gồm chương lớn, cụ thể: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu địa bàn tỉnh Bắc Ninh Chương 3: Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh số kiến nghị Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu, theo đó, Nhà nước khơng trực tiếp khai thác sử dụng diện tích đất mà trao việc cho chủ thể sử dụng đất nước nước áp dụng biện pháp truy thu nghĩa vụ tài chủ thể sử dụng đất Và thơng qua đó, quyền sử dụng đất Nhà nước thực Người sử dụng đất đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn, ứng dụng tiến khoa học kỹ thuật sáng tạo người nhằm để khai thác giá trị, lợi ích từ đất nhằm thỏa mãn nhu cầu nhà nước: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền sử dụng đất hợp pháp dùng quyền sử dụng đất để trao đổi, giao dịch, định đoạt theo mục đích ý chí người sử dụng đất Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất người sử dụng đất tách thành quyền độc lập với quyền sở hữu, trở thành quyền tài sản người sử dụng Theo hiểu, quyền sử dụng đất khả chủ thể thực hưởng quyền định khai thác sử dụng đất Những quyền pháp luật ghi nhận đảm bảo thực thực tế Trong phạm vi luận văn này, quyền sử dụng đất nghiên cứu khía cạnh quyền tài sản người sử dụng đất mà không nghiên cứu ba quyền quyền sở hữu đất đai Theo đó, quyền sử dụng đất hiểu phương diện sau đây: - Thứ nhất, nhìn nhận góc độ kinh tế, QSDĐ chất quyền dân sự, theo chủ thể sử dụng đất thực quyền cụ thể có quyền yêu cầu người khác thực hành vi định để thỏa mãn lợi ích - Thứ hai, nhìn nhận góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất quyền mà pháp luật ghi nhận cho người sử dụng hưởng, thực trình khai thác, sử dụng đất Trên sở đó, đưa khái niệm quyền sử dụng đất sau: “ Quyền sử dụng đất quyền dân pháp luật ghi nhận cho người sử dụng đất thông qua quyền cụ thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức trình khai thác, sử dụng đất” 1.1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất Ở quốc gia khác quyền sử dụng đất ghi nhận cách khác nhau, tùy thuộc vào hình thức sở hữu đất đai Tuy nhiên có đặc điểm chung định quyền khai thác cơng dụng, thuộc tính có ích từ đất như: Thứ nhất, quyền sử dụng dất ba quyền phát sinh sở quyền sở hữu đất đai Khi nói tài sản nói chung, quyền sở hữu chủ sở hữu tài sản bao gồm ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Đối với tài sản đất đai, chủ sở hữu đất đai có đầy đủ ba quyền nêu quyền sử dụng đất quyền quyền sở hữu đất Khi nói quyền sử dụng tài sản hay nói quyền sử dụng đất phụ thuộc vào chủ sở hữu tài sản Nếu khơng phải chủ sở hữu tài sản khai thác, sử dụng tài sản trường hợp, điều kiện đặc biệt như: chủ sở hữu cho phép sử dụng ủy quyền Nhưng tùy vào chế độ sở hữu đất đai nước mà nội dung quyền sử dụng biểu hiệu khác Ở số quốc gia, trì chế độ sở hữu tư nhân đất đai chủ sở hữu có đầy đủ quyền quyền sử dụng đất quyền tách rời quyền sở hữu Người có quyền sử dụng đất người có quyền sở hữu mảnh đất Nhưng Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đứng làm đại diện chủ sở hữu thống quản lý Chế độ quy định rõ ràng Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức cá nhân thơng qua hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền cho thuê đất Qua đó, cá nhân tổ chức trao quyền sử dụng đất trở thành chủ thể có quyền sử dụng đất chủ sở hữu đất đai Và để đảm bảo họ khai thác tối đa tiềm năng, giá trị đất, Nhà nước đảm bảo cho họ thực quyền mở rộng trình sử dụng, đặc biệt quyền giao dịch dân đất đai Thứ hai, quyền sử dụng đất loại quyền tài sản Theo quy định Khoản Điều 107 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015, đất đai bất động sản coi hàng hóa đặc biệt Do mà yếu tố tài sản quyền sử dụng đất lại thể hiện, thân đất đai xác định bất động sản song lại đối tượng nhiều quan hệ tài sản chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp,…Trong chế thị trường ngày nay, Nhà nước vừa đóng vai trò chủ sở hữu đại diện,vừa chủ thể quản lý, vừa điều tiết kinh tế, vừa tạo mơi trường thích hợp cho chủ thể sử dụng đất, đưa QSDĐ vào giao lưu dân sự, trao đổi thị trường cách hiệu có định hướng Thứ ba, quyền sử dụng đất người sử dụng đất có tính độc lập tương quyền sở hữu Người sử dụng đất chủ động, linh hoạt trình khai thác sử dụng đất, giao dịch dân đất đai, nhiên, ẩn sâu quyền tài sản quyền sử dụng đất người sử dụng đất ln chứa đựng quyền lợi ích Nhà nước, đồng thời Nhà nước thể vai trò quyền đại diện để kiểm soát, chi phối giao dịch quyền sử dụng đất người sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất hành vi tự điều chỉnh quyền sử dụng đất chủ thể sử dụng đất để xác lập nên quyền sử dụng đất cho chủ thể mà không thiết phải thực thủ tục thu hồi đất người để giao cho người khác sử dụng Nói cách khác, Nhà nước cho phép người sử dụng đất hợp pháp định đoạt quyền sử dụng đất phạm vi, khn khổ pháp luật Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất ghi nhận từ Luật Đất đai năm 1993, người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Sự ghi nhận thể quan tâm đặc biệt Nhà nước điều kiện đất đai ngày trị giá tiền giá trị vật chất tương đương Với tư cách người sử dụng đất hợp pháp, bên cạnh việc đương nhiên trực tiếp khai thác sử dụng đất, hưởng thành lao động, lợi ích từ đất quyền khác quy định Điều 166 Luật Đất đai năm 2013, họ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khơng nhu cầu sử dụng Từ đó, “việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chất thiết lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất thơng qua việc cơng nhận tính hợp pháp Nhà nước hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất” 1.1.2.2 Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, người sử dụng đất khơng có tồn quyền định đoạt tuyệt đất thuộc quyền sử dụng loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người tham gia vào giao dịch phải tuân theo quy định điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị ràng buộc thời hạn, mục đích quy hoạch sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích mà Nhà nước xác định Thứ hai, đất đai ln có vị trí cố định không di dời được, khác với hàng hóa khác cần đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ đất Do vậy, giao dịch đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Để tồn phát triển, cá nhân tổ chức phải tham gia quan hệ xã hội khác Trong đó, việc bên thiết lập với quan hệ để qua chuyển giao cho lợi ích vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, đóng vai trò quan trọng, tất yếu đời sống xã hội Và thỏa thuận, bên việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền nghĩa vụ dân dự gọi hợp đồng dân Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang đầy đủ nét đặc trưng hợp đồng dân việc tự thỏa thuận để chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sang người khác Điều 500 Bộ luật Dân năm 2015 quy định hợp đồng quyền sử dụng đất: “Hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo trình tự, thủ tục, điều kiện pháp luật quy định Và từ quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch phát sinh Với tư cách giao dịch dân nói chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu xác định chất từ giao dịch dân vô hiệu Giao dịch dân vô hiệu không phát sinh hậu pháp lý mà bên mong muốn Đây nguyên lý chung mà pháp luật nước ghi nhận Trên giới nay, nhà lập pháp không đưa khái niệm chung giao dịch vô hiệu mà chủ yếu sâu quy định tiêu chí để xác định giao dịch vơ hiệu Ví dụ: Tại Điều 113 BLDS Thương mại Thái Lan quy định: “Một hành vi pháp lý bị vơ hiệu mục tiêu rõ ràng bị pháp luật ngăn cấm thực được, trái với trật tự công cộng trái với đạo đức” Ở Việt Nam, để xác định hợp đồng vô hiệu, pháp luật dẫn chiếu đến 10 quy định giao dịch vô hiệu Điều 122 Điều 137 BLDS 2005 (giao dịch dân điều kiện quy định Điều 122 BLDS năm 2005 vô hiệu) Các điều kiện theo quy định Điều 122 là: người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; mục đích nội dung giao dịch khơng trái pháp luật, đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hồn tồn tự nguyện; hình thức giao dịch phù hợp với quy định pháp luật Hiện nay, thuật ngữ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu chưa ghi nhận thống văn pháp quy Việt Nam, nhiên nghiên cứu thuật ngữ này, cho cần làm rõ số nội dung sau đây: Thứ nhất, vơ hiệu theo nghĩa thơng thường “khơng có hiệu lực, khơng có hiệu quả” Như vậy, hiểu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hợp đồng không tồn theo quy định pháp luật, khơng có hiệu lực pháp lý Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập, bên chưa thực hiện, thực thực xong quyền, nghĩa vụ cam kết, xác định hợp đồng vơ hiệu cam kết (đã, thực hiện) quyền, nghĩa vụ pháp luật bảo hộ bảo vệ Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu dựa vào mức độ vi phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng nói chung như: - Hợp đồng chuyển QSDĐ vơ hiệu tồn bộ: Là hợp đồng mà tất nội dung vi phạm điều kiện có hiệu lực giao dịch dân nói chung có số nội dung hợp đồng vô hiệu lại trực tiếp ảnh hưởng tới phần lại hợp đồng - Hợp đồng chuyển QSDĐ vơ hiệu phần: Đó hợp đồng có số nội dung vi phạm vào điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự, nội dung khác khơng vi phạm có phần hợp đồng vơ hiệu không ảnh hưởng đến hiệu lực phần lại hợp đồng Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệu lực khác Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu khơng có hiệu lực thời điểm giao kết, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị hiệu lực giao dịch có hiệu lực thời điểm ký kết 11 giao dịch bị chấm dứt hiệu lực rơi vào tình trạng khơng thể thực Tình trạng hiệu lực hợp đồng bên vi phạm, dẫn đến bên bị vi phạm yêu cầu huỷ giao dịch hai bên tự thoả thuận với chấm dứt hiệu lực hợp đồng trở ngại khách quan khác Tóm lại, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hiểu là: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên tham gia giao dịch có vi phạm điều kiện có hiệu lực pháp luật quy định dẫn tới hậu pháp lý không làm phát sinh quyền hay nghĩa vụ từ hợp đồng đó.” 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Bởi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dạng hợp đồng dân nên có đặc điểm chung hợp đồng: - Hợp đồng kiện pháp lý làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật dân Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hành vi chủ thể thỏa thuận đến cam kết làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể ý chí chủ thể Sự thể ý chí bên bên thể thông qua trình thỏa thuận, bàn bạc bày tỏ ý kiến với - Mục đích việc giao kết hợp đồng lợi ích mà bên mong muốn đạt Mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng nhận khoản toán hợp lý với giá trị mảnh đất Còn bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích có mảnh đất với giá phải chăng, hợp với mục đích sử dụng Ngồi hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có đặc điểm đặc trưng sau: Thứ nhất, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng song vụ Tính chất song vụ hợp đồng thể chỗ bên hợp đồng có nghĩa vụ nhau, 12 nghĩa vụ bên quyền bên ngược lại Theo bên chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất theo thỏa thuận giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng; đồng thời có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thực nghĩa vụ trả tiền thời hạn, phương thức thỏa thuận hợp đồng Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ giao đủ tiền, giao tiền thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng chuyển giao đất đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thỏa thuận hợp đồng Như bên có quyền nghĩa vụ song song với Thứ hai, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng có đền bù Tính đền bù thể chỗ: bên chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng trả khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng Khoản tiền coi khoản đền bù mà bên nhận chuyển nhượng đền bù cho bên chuyển nhượng bên chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng Đây điểm khác biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng ưng thuận Tính ưng thuận yếu tố pháp lý quan trọng hợp đồng chuyển nhượng tài sản nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Theo đó, tính ưng thuận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể chỗ: thời điểm có hiệu lực hợp đồng xác định thời điểm hợp đồng công chứng, chứng thực quan có thẩm quyền Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Nhưng, với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực sau hồn tất thủ tục cơng chứng, chứng thực quan có thẩm quyền Đây thời 13 điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phụ thuộc vào việc chuyển giao hay chưa chuyển nhà Thứ tư, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất văn có cơng chứng chứng thực Đây quy định có tính bắt buộc nhằm đảm bảo tính an tồn, ổn định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thực chức quản lý nhà nước với bất động sản nói chung Việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng hành vi pháp lý quan trọng nhằm phát sinh hiệu lực pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu bên không thực nghĩa vụ công chứng, chứng thực hợp đồng tổ chức hành nghề công chứng chứng thực UBND xã/phường/thị trấn nơi có đất hợp đồng đương nhiên vơ hiệu vơ hiệu có u cầu tun vơ hiệu bên Năm là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu ảnh hưởng sách nhà Nhà nước thời kỳ Việc chuyển nhượng nhà có tác động lớn đến tính ổn định phát triển xã hội Do đó, sách đất đai với quốc gia nói chung Việt Nam nói riêng có điều chỉnh liên tục, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội nhu cầu quản lý nhà nước giai đoạn Trên sở đó, hợp đồng chuyển nhượng qùn sử dụng đất vơ hiệu có đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật giao dịch dân có hiệu lực: - Một là, không đáp ứng điều kiện lực hành vi dân người tham gia giao kết hợp đồng: Bản chất hợp đồng thống ý chí bày tỏ ý chí chủ thể tham gia giao dịch có quyền tham gia vào giao dịch mà có chủ thể pháp luật cho phép tham gia Để bảo vệ trật tự xã hội, bảo vệ quyền lợi người tham gia giao dịch, pháp luật dân vào khả sinh học người, địa vị pháp lý cá nhân pháp nhân để đặt điều kiện cho phép chủ thể tham gia với tư cách chủ thể 14 giao dịch dân nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Khi chủ thể tham gia giao dịch phải có lực pháp luật lực hành vi dân sự, lực pháp luật vốn có chủ thể mà pháp luật quy định cho chủ thể có quyền nhau, lực hành vi pháp luật vào khả nhận biết hành vi người cụ thể Chính lực pháp luật vốn có chủ thể, có lực pháp luật Do đó, thơng thường pháp luật quy định lực hành vi điều kiện chủ thể tham gia giao dịch - Hai là, mục đích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật, trái với đạo đức xã hội Chủ thể tham gia giao dịch hợp đồng có quyền tự thể ý chí mình, tự việc định nội dung, hình thức hợp đồng Nhưng tự khơng mang tính tuyệt đối mà bị ràng buộc khuôn khổ pháp luật cho phép Sự ràng buộc hạn chế tự chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng, chủ thể tham gia giao dịch không tuân theo hạn chế pháp luật dẫn tới hợp đồng vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dù không trái với quy định pháp luật bị vô hiệu vi phạm đạo đức xã hội - Ba là, chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tự nguyện Sự tự nguyện tham gia giao kết hợp đồng yếu tố thiếu quan hệ hợp đồng Mọi thoả thuận khơng phản ánh ý chí bên dẫn đến vơ hiệu hợp đồng Pháp luật phần lớn nước giới đòi hỏi tham gia giao kết hợp đồng phải thể ý chí đích thực - Bốn là, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không với quy định pháp luật Để bảo vệ cho trật tự an tồn xã hội, lợi ích Nhà nước an toàn người tham gia giao kết hợp đồng, việc chủ thể tham gia giao kết hợp đồng phải thể ý chí đích thực phải tn theo quy định pháp luật việc tuân thủ quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định hình thức dựa sở đối tượng hợp đồng có giá trị lớn, có tính đặc 15 biệt quy định chặt chẽ hình thức hợp đồng sở để quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát việc chuyển dịch tài sản Thứ hai, bên tham gia giao kết hợp đồng phải gánh chịu hậu pháp lý định Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu, quay lại tình trạng ban đầu, bên tham gia giao dịch hoàn lại cho nhận Đây tổn thất bên, bên khơng đạt mục đích mong muốn, giao kết hợp đồng để đáp ứng nhu cầu tinh thần vật chất mà phải quay lại tình trạng trước giao kết hợp đồng Nhưng thực tế khó tránh trường hợp tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu, có bên hưởng lợi, có bên bị thiệt hại, vấn đề thực phức tạp giải hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế 1.3 Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất nước bước sang kinh tế thị trường, Nhà nước quản lý xã hội thơng qua hệ thống pháp luật, sách thuế, đất đai thừa nhận có giá trị quyền sử dụng đất tham gia giao dịch thị trường, bị chi phối quy luật thị trường tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trở nên nóng bỏng phức tạp hết Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy phổ biến, diễn biến phức tạp, thị trường bất động sản phát triển sôi động, giao dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại cho nhà đầu tư từ giao dịch lớn kéo theo nhiều hệ lụy việc mục đích lợi nhuận mà chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất chấp pháp luật, thực giao dịch trái với quy định pháp luật Biểu hàng loạt sai phạm việc ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải kể đến là: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện không phép thực giao 16 dịch; đối tượng hợp đồng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định pháp luật để giao dịch Bên cạnh có trường hợp như: trình thực hợp đồng hai bên không thực thực không cam kết thỏa thuận hợp đồng, … Tất biểu sai phạm nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn, bất đồng dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất biểu nhiều dạng khác nhau, nhiên chúng phản ánh chất chung bất đồng mâu thuẫn xung đột quyền, nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Xung đột biểu trực tiếp bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng xung đột liên quan tới lợi ích bên thứ ba họ cho bên tham gia hợp đồng không thực đầy đủ cam kết thỏa thuận hợp đồng, làm hại tới quyền lợi ích hợp pháp bên hay chủ thể khác có liên quan Có trường hợp mâu thuẫn nhỏ, xong hai bên thương lượng, thỏa thuận lại; nhiên thực tế có bất đồng, xung đột lớn tranh chấp điều khơng thể tránh khỏi Theo đó, ta hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mâu thuẫn, xung đột quyền nghĩa vụ phát sinh bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tranh chấp với bên thứ ba tranh chấp khác liên quan tới giá trị pháp lý hợp đồng theo quy định luật dân luật đất đai.” 1.3.2 Đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bản chất tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất biểu thông qua đặc trưng sau đây: Thứ nhất, chủ thể tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng chủ thể có quyền quản lý sử dụng đất, khơng có quyền sở hữu đất đai Thứ hai, đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 việc thực quyền, nghĩa vụ giao kết hợp đồng thực hợp đồng bên nhận chuyển nhượng bên chuyển nhượng bên thứ ba có liên quan tới giá trị pháp lý hợp đồng Việc giao kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo nguyên tắc chung giao dịch dân sự, hợp đồng dân quy định riêng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời phải tuân theo quy định luật đất đai Đây yếu tố đặc biệt chi phối lớn tới trình giải tranh chấp đất đai nói chung giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất riêng Theo đó việc giải tranh chấp khơng hướng tới việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bảo vệ cho chủ thể có quyền sở hữu Nhà nước Thứ ba, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng ảnh hưởng tới lợi ích trực tiếp bên tham gia tranh chấp mà phát sinh gây hậu xấu nhiều mặt như: gây ổn định xã hội, đồn kết nội nhân dân, gây đình trệ sản xuất, xâm phạm trực tiếp đến lợi ích hợp pháp tranh chấp Vì vậy, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hướng đến kinh tế, trị, xã hội Thứ tư, tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ảnh hưởng đến lợi ích hoạt động quản lý nhà nước 1.4 Khái niệm, đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.4.1 Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải bất đồng, mâu thuẫn hai hay nhiều bên quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở pháp luật để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tranh chấp Thực chất giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền rồng cách cách thức phù hợp với sở pháp luật nhằm giải 18 bất đồng mâu thuẫn nội nhân dân, Phục hồi quyền lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời, buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu pháp lý hành vi gây Theo thì: “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc vận dụng đắn quy định pháp luật vào việc giải mâu thuẫn, bất đồng chủ thể tham gia quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ các quyền lợi ích hợp pháp người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng” Tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chất tranh chấp hợp đồng dân Đó tranh chấp quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất giao kết thực hợp đồng Các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khởi kiện tòa án để u cầu giải 1.4.2 Đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại việc tòa án thực bao gồm nhiều hoạt động tố tụng dân khác nhằm chấm dứt tranh chấp Qua nghiên cứu cho thấy hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đặc điểm sau: Một là, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua tòa án mang tính quyền lực nhà nước Hai là, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt chặt chẽ theo quy định pháp luật Ba là, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo quyền tự định đoạt đương Bốn là, khởi kiện, thụ lý giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng buộc phải hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã Đây đặc điểm riêng biệt khác với số loại tranh chấp đất đai khác 19 Năm là, định tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bảo đảm thực cưỡng chế nhà nước 1.5 Khái quát lịch sử hình thành và phát triển quy định pháp luật hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và hợp đồng quyền sử dụng đất bị vô hiệu pháp luật Việt Nam Nhà nước thống quản lý, giao cho cá nhân, hộ gia đình quyền sử dụng đất, đồng thời cho phép họ thực quyền người sử dụng đất, có quyền chuyển quyền sử dụng đất, qua tìm hiểu lịch sử hình thành phát triển chế định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nét tương đồng với việc mua bán đất đai hình thành từ thời kỳ phong kiến Tuy nhiên, phạm vi giới hạn Luận văn, khái quát quy định của pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng từ năm 1945 đến chia làm ba giai đoạn sau: 1.5.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980 Giai đoạn đánh dấu kiện lịch sử cách mạng tháng Tám thành công, đất nước ta giành độc lập Trong giai đoạn này, hoàn cảnh đất nước gặp nhiều khó khăn, xã hội phát sinh nhiều vấn đề phức tạp, yêu cầu đặt phải có hệ thống pháp luật để kịp thời điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh, đáp ứng ý chí nguyện vọng đại đa số nhân dân lao động Trước tình hình đó, ngày 10/10/1945 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh 90/SL việc tạm thời sử dụng luật lệ cũ, theo quy định này, Bộ luật như: Bộ dân luật bắc kỳ năm 1931, Hoàng Việt luật lệ năm 1936 BLDS Nam kỳ giản yếu năm 1883 thời kỳ trước áp dụng không trái với nguyên tắc độc lập nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa Ngày 09/11/1945, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hòa thơng qua Hiến pháp – Hiến pháp 1946, Hiến pháp ghi nhận nhiều quyền cho cơng dân, ghi nhận “quyền tư hữu tài sản công dân Việt Nam bảo đảm” (Điều 12) Theo đó, quyền chủ sở hữu pháp luật bảo hộ, chủ sở hữu thực quyền mà pháp luật quy định, việc mua bán, tặng cho đất đai người sử dụng pháp luật bảo hộ Tiếp đó, ngày 20/0cửa ruộng đất, tạo điều 20 kiện để việc mua bán đất đai thực dễ dàng, thuận tiện pháp luật, đồng thời góp phần bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp nhâ2/1952 Sắc lệnh số 85/SL ban hành quy định thể lệ trước bạ việc cho, đổi, mua bán nhà n dân Theo Sắc lệnh 85/SL, việc mua bán, tặng cho nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ sang tên địa bạ sổ thuế (Điều 2) Văn ghi nhận việc mua bán, tặng cho nhà cửa ruộng đất hợp đồng phải lập thành văn văn tự phải ủy ban hành xã hay thị trấn xác nhận (Điều 3) Qua đó, thấy Nhà nước quy định chặt chẽ việc mua bán đất đai, qua giúp kiểm sốt việc mua bán đất, quy định gần giống với quy định pháp luật hành Ngày 04/02/1953, Quốc hội thông qua Luật Cải cách ruộng đất, dấu mốc quan trọng việc ban hành sách ruộng đất nước ta Theo “Người chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất khơng phải trả cho địa chủ hay quyền khoản Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người chia Mọi khế ước cũ hủy bỏ Người chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho, v.v… ruộng đất chia” (Điều 31) Theo quy định, ruộng đất ngoại thành người dân sử dụng, khơng đem đất chia tham gia giao lưu dân sự, có mua bán Khi mà quy định pháp luật nói chung pháp luật đất đai nói riêng nước ta dần hoàn thiện thay quy định Bộ luật cũ, ngày 10/5/1959, TAND Tối cao ban hành Chỉ thị 772 đình việc áp dụng luật lệ đế quốc phong kiến Từ đó, việc mua bán đất đai Nhà nước cho phép phải tuân thủ quy định pháp luật nước Việt Nam dân chủ cộng hòa Trước đổi thay điều kiện kinh tế - xã hội nhiệm vụ cách mạng: Miền Bắc xây dựng chủ nghĩa xã hội Miền Nam tiếp tục công đấu tranh giành độc lập Ngày 31/12/1959, Quốc hội thông qua Hiến pháp thứ hai – Hiến pháp 1959, theo quy định Hiến pháp hình thức sở hữu tư nhân đất đai dần bị thu hẹp, hình thức sở hữu tồn dân sở hữu tập thể mở rộng (Điều 11) Sau Hiến pháp 1959 đời hình thức sở hữu tư nhân đất đai Nhà nước ghi nhộn, chù thề thực việc mua bán đất đai 21 Bên cạnh đó, nhiều văn pháp luật vấn đề mua bán đất đai Nhà nước ban hành, chẳng hạn, ngày 07/7/1962 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư số 73/TTg, theo Thông tư việc chiếm hữu đất bất hợp pháp tư nhân loại đất vắng chủ, đất bỏ hoang chấm dứt loại đất đối tượng hợp đồng mua bán đất đai Bên cạnh đó, Thơng tư 48/TTg ngày 03/6/1963 khẳng định bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất Nhà nước diện tích đất mà người dân có hợp pháp, trường họp phép thực việc mua bán đất đai theo quy định pháp luật Ngoài ra, Nghị 125/CP ngày 28/6/1971 Chính phủ quy định việc tăng cường cơng tác quản lý ruộng đất tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch đất đai thực hiện, đồng thời, Nghị đề cập số trường hợp mua bán đất đai trái phép Trong giai đoạn này, pháp luật thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân đất đai, việc mua bán đất đai chủ sở hữu hợp pháp pháp luật bảo hộ Đất đối tượng hợp đồng mua bán đất ở, pháp luật quy định số trường hợp cấm mua, bán đất đai vi phạm phải chịu hậu pháp lý hợp đồng dân vô hiệu, thời kỳ biện pháp dân Nhà nước sử dụng 1.5.2 Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992 Sau Miền Nam giải phóng, đất nước hoàn toàn độc lập, nước tiến lên chủ nghĩa xã hội Trước thay đổi này, quy định pháp luật cần thay đổi phù hợp với tình hình đất nước Ngày 18/2/1980, Quốc hội khóa VI thơng qua Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Hiến pháp ghi nhận hình thức sở hữu đất đai - hình thức sở hữu tồn dân: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên lòng đất, vùng biển thềm lục địa tài sản khác mà pháp luật quy định Nhà nước - thuộc sở hữu toàn dân“ (Điều 19), hình thức sở hữu khác bị xóa bỏ Cụ thể hóa quy định Hiến pháp, Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật quan trọng vấn đề sở hữu toàn dân đẩt đai, việc mua bán, chuyển nhượng đất Theo Quyết định số 201-CP ngày 01/07/1980 Hội đồng Chính phủ quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý nghiêm cấm hành vi mua bán, tặng cho Bởi 22 vậy, tất giao dịch đất đai thời kỳ trái pháp luật Thêm vào đó, Thơng tư số 02/TC-RĐ ngày 30/9/1981 Tổng cục Quản lý Ruộng đất hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/CP, Theo Thông tư này, người sử dụng đất không phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố bán nhượng hình thức nào; không dùng đất để thu khoản lợi lao động mà có Bên cạnh đó, Thơng tư số 55/ĐKTK ngày 05/11/1981 Tổng cục Quản lý Ruộng đất ghi nhận tất việc chuyển nhượng, mua bán đất đất hợp tác xã chia cấp khơng quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tất việc chuyển nhượng, mua bán đất trước thuộc sở hữu tư nhân không quan Nhà nước có thẩm quyền thị thực trái phép Với tỉnh phía Nam sau ngày 05/9/1975, phủ Cách mạng lâm thời miền Nam Việt Nam ban hành Nghị định số 01/NĐ-75 quy định tất việc mua bán, chuyển nhượng ruộng đất tư nhân với nhau, dù có quyền địa phương thị thực trái phép Luật Đất đai năm 1987 đời cụ thể hóa quy định Hiến pháp 1980 đất đai, khẳng định lần vấn đề đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, Luật Đất đai năm 1987 có đề cập đến việc chuyển nhượng QSDĐ việc chuyển nhượng thực số trường hợp cụ thể với điều kiện chặt chẽ: “Việc chuyển QSDĐ đai thực trường hợp sau đây: 1- Khi hộ nông dân vào hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; 2- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp cá nhân thỏa thuận đổi đất cho để tổ chức lại sản xuất; 3- Khi người giao đất chuyển nơi khác chết mà thành viên hộ người tiếp tục sử dụng đất đó…” (Điều 16) Luật Đất đai năm 1987 ghi nhận trường hợp mua nhà để công nhận quyền sở hữu nhà đó, cơng nhận quyền sử dụng đất có ngơi nhà (Điều 17) Như vậy, theo quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác chất với việc mua bán đất đai trước quyền chuyển nhượng QSDĐ không quy định quyền người sử dụng đất Pháp lệnh hợp đồng dân đời có hiệu lực ngày 01/07/1991 tạo điều kiện cho giao dịch dân thực cách thống Tuy nhiên, giai đoạn 23 này, giao dịch dân đất đai bị pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai coi giao dịch dân trái pháp luật Khi bên vi phạm bị coi hợp đồng vô hiệu: “Hợp đồng vơ hiệu tồn trường hợp sau đây: a) Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật trái với đạo đức xã hội; b) Một bên khơng có quyền giao kết hợp đồng” (Khoản Điều 15) Đồng thời, pháp lệnh quy định đường lối xử lý hợp đồng vơ hiệu nói chung khơng có giá trị pháp lý thời điểm giao kết, hậu pháp lý hợp đồng hợp đồng chưa thực thực phần bên không tiếp tục thực (Điều 16) Trong giai đoạn này, Nhà nước không thừa nhận đất đai loại tài sản đất đai trở thành đối tượng hợp đồng mua bán, tất hành vi mua bán đất đai bị coi trái pháp luật Người sử dụng đất không thực có quyền đất giao, họ thực số quyền hạn hẹp với điều kiện ngặt nghèo, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất không coi quyền dân Các văn pháp luật đất đai thời kỳ có phần hồn thiện so với văn trước thời kỳ này, pháp luật đất đai quan tâm điều chỉnh quan hệ mang tính chất hành 1.5.3 Giai đoạn từ năm 1992 đến Đại hội Đảng lần thứ VI đề chủ trương chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tạo bước phát triển đất nước Ngày 15/4/1992, Hiến pháp quốc hội thông qua, Hiến pháp ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17) Đồng thời quy định tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, chuyển QSDĐ nhà nước giao theo quy định Pháp luật (Điều 18) Như vậy, Hiến pháp 1992 ghi nhận chủ sử dụng đất quyền chuyển nhượng QSDĐ, việc ghi nhận hoàn toàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội đất nước, đáp ứng nhu cầu NSDĐ Luật Đất đai năm 1993 đời có hiệu lực vào ngày 15/10/1993, cụ thể hóa quy định Hiến pháp 1992, ghi nhận đất đai thuộc sở hữu tồn dân, cơng nhận đưa đất đai vận động theo chế thị trường tức 24 đưa QSDĐ vào giao lưu dân Quy định phát huy hết khả NSDĐ để người sử dụng sử dụng đất có hiệu tốt Luật Đất đai năm 1993 ghi nhận số quyền NSDĐ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp QSDĐ (Điều 3), Luật Đất đai năm 1993 lần công nhận “đất có giá” Tuy nhiên, quy định Luật Đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính nguyên tắc, thực tế, việc chuyển nhượng QSDĐ gặp nhiều khó khăn, q trình thực quy định Luật Đất đai ngày bộc lộ nhiều điểm hạn chế, để khắc phục vấn đề này, ngày 28/10/1995, Quốc hội thông qua BLDS 1995 có hiệu lực năm 1996 ngày 1/7/1996, lần lịch sử pháp luật nước ta, BLDS năm 1995 quy định chi tiết chuyển quyền sử dụng đất, mà văn pháp luật trước chưa quy định cụ thể, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, vấn đề chủ thể, đối tượng, hình thức, quyền nghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ BLDS quy định cụ thể, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất tạo điều kiện cho quan hệ dân đất đai phép lưu thông phù hợp với chế thị trường Tiếp đó, Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật góp phần hồn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như: Các quy định Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 (năm 1998 năm 2001); Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 23/9/1999 Chính phủ quy định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSD đất chấp, góp vốn QSD đất; Nghị định số 79/2001/NĐCP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP Luật Đất đai năm 2003 Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ thông qua ngày 26/l 1/2003, Luật Đất đai năm 2003 kế thừa quy định tiến Luật Đất đai năm 1993 văn pháp luật cũ, đồng thời bổ sung thêm nhiều quy định phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội đất nước góp phần hồn thiện quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Thừa nhận quyền sử dụng đất loại tài sản; quyền sử dụng đất tham gia giao lưu dân sự, bước đầu hình thành thị trường 25 hệ thống kinh tế thị trường thị trường bất động sản Tiếp đó, BLDS năm 2005 đời, thay BLDS năm 1995 ban hành nhiều quy định để hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định chương XVIII BLDS năm 2005 Giai đoạn này, pháp luật ghi nhận quyền sử dụng đất loại “tài sản”, quyền sử dụng đất đưa vào giao lưu dân sự, người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, “quyền sử dụng đất ở” đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất đai thời kỳ phong kiến thời kỳ đầu đất nước giành độc lập Trong giai đoạn này, sở kế thừa quy định tiến phát triển quy định cũ, quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dần hoàn thiện, phần đáp ứng nhu cầu đông đảo người dân Trên sở kế thừa tiếp tục phát huy mặt đạt được, Quốc hội Khóa XIII thông qua Bộ luật Dân 2015 ngày 24/11/2015 thay cho Bộ luật dân 2005 trước đây, Tại mục chương XVI, luật quy định rõ khái niệm, nội dung, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở thống với nội dung Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Nghị định 43/2014/NĐCP, Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Nghị định 46/2014/NĐCP….việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên dễ dàng nhiều không rườm rà, phức tạp trước Các quy định pháp luật ngày trở nên hoàn thiện hơn, đảm bảo tối đa quyền lợi ích người dân, đặc biệt tiến trình phát triển kinh tế, giao dịch dân ngày lớn lên số lượng Có thể nói, qua tìm hiểu quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 1945 đến nay, thấy trình phát triển chế định này, qua thời kỳ, quy định vấn đề ngày hoàn thiện hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tham gia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đáp ứng nhu cầu đất ngày ngày cao giai đoạn 26 KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương Luận văn, tác giả làm rõ số vấn đề lý luận việc nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu TAND Cụ thể khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu sở tiếp cận khái niệm chung hợp đồng, hợp đồng vô hiệu Luận văn khái quát lịch sử hình thành phát triển quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam thấy pháp luật đất đai nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu có thay đổi lớn qua thời kỳ theo tiến trình lịch sử lập pháp nước ta, từ tảng để Luận văn sâu vào nghiên cứu quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu nói chung thực tiễn thi hành địa bàn tỉnh Bắc Ninh nói riêng 27 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH 2.1 Căn xác định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu theo quy định pháp luật Đất đai, quyền sở hữu quyền sử dụng đất đề cập đến Hiến pháp, đạo luật có hiệu lực pháp lý cao Nhà nước ta tiếp tục cụ thể hóa văn pháp lý khác BLDS với tư cách đạo luật gốc điều chỉnh quan hệ dân nói định địa vị pháp lý cá nhân, pháp nhân, điều kiện trở thành chủ thể giao dịch dân sự, tài sản quyền sở hữu, nghĩa vụ, hợp đồng, … Pháp luật đất đai, cụ thể Luật Đất đai năm 2013 có quy định nội dung liên quan đến đất quyền sử dụng đất, quyền trách nhiệm Nhà nước đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, xác lập quyền sử dụng đất, chế độ sử dụng, phân loại đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, Pháp luật kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoạt động kinh doanh bất động sản Như chương trình bày trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, dẫn đến trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo quy định pháp luật hành Theo đó, tác giả sâu phân tích trường hợp nêu để làm rõ vấn đề 28 2.1.1 Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khơng có lực hành vi dân sự Hợp đồng chuyển QSDĐ hình thức cụ thể thể ý chí chủ thể quy phạm pháp luật dân sự, pháp luật đất đai dự liệu điều chỉnh Quan hệ pháp luật đất đai mối quan hệ phát sinh, phát triển đa dạng, phức tạp đời sống xã hội Trước đây, liên quan đến vấn đề này, Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai năm 2003 có quy định sau: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại QSDĐ; hợp đồng văn tặng cho QSDĐ; hợp đồng chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ; văn thừa kế QSDĐ bên liên quan lập không trái với quy định pháp luật dân sự.” Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn không quy định cụ thể vấn đề này, nguyên tắc muốn quan hệ pháp luật QSDĐ xác lập pháp luật bảo vệ phải thơng qua hành vi dân hành vi phải người có đủ lực hành vi dân thực Tại Khoản Điều 125 BLDS 2015 quy định: “Khi giao dịch dân người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi người bị hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực theo yêu cầu người đại diện người đó, Tòa án tun bố giao dịch vơ hiệu theo quy định pháp luật giao dịch phải người đại diện họ xác lập, thực đồng ý, trừ trường hợp quy định khoản Điều này” Có thể thấy rằng, nhà làm luật tạo điều kiện cho bên tham gia giao kết hợp đồng người không đầy đủ lực hành vi mà khơng có người giám hộ lựa chọn biện pháp khắc phục hậu quả, có quyền u cầu Tồ án tun bố hợp đồng vô hiệu công nhận Bên biết người thực giao kết hợp đồng với người chưa thành niên, người lực hành vi dân người bị hạn chế lực hành vi dân mà giao dịch phải bồi thường thiệt hại cho người chưa thành niên, người lực hành vi dân người bị hạn chế lực hành vi dân theo yêu cầu người đại diện họ Ở chủ thể hộ gia đình, lực pháp luật lực hành vi phát sinh đồng 29 thời với việc hình thành hộ gia đình với tư cách chủ thể Để xác định tư cách chủ thể hộ gia đình tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải vào điều kiện thực tế tồn hộ gia đình đó, tức tư cách chủ thể phụ thuộc vào việc hộ gia đình tham gia khơng tham gia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phụ thuộc vào mục đích lĩnh vực giao dịch Theo quy định Khoản Điều 212 BLDS 2015: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung thành viên gia đình thực theo phương thức thỏa thuận Trường hợp định đoạt tài sản bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản nguồn thu nhập chủ yếu gia đình phải có thỏa thuận tất thành viên gia đình người thành niên có lực hành vi dân đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác” Hộ gia đình tham gia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có thỏa thuận tất thành viên gia đình người thành niên có lực hành vi dân đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác So với lực chủ thể cá nhân, lực chủ thể hộ gia đình pháp luật quy định có phần hạn chế hơn, tư cách chủ thể hộ gia đình quy định số lĩnh vực như: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tham gia số quan hệ khác phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh chung hộ…Tóm lại, cá nhân, hộ gia đình có đủ lực chủ thể (năng lực pháp luật lực hành vi dân sự) trở thành chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có lực hành vi dân đầy đủ, ý chí mình, có tồn quyền việc xác lập, thực hiện, chấm dứt hợp đồng Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng thực quyền chuyển nhượng xuất phát từ việc họ khơng muốn sử dụng khơng có điều kiện sử dụng để hướng tới lợi ích thu tiền; bên nhận chuyển nhượng sẵn sàng bỏ khoản tiền để trả cho người sử dụng đất nhận lại quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng Theo đó, bên chuyển nhượng có mục đích riêng họ lại có ý chí chung, thỏa thuận trao đổi quyền sử dụng đất lý tiền để thỏa mãn nhu cầu thiết thực Sự thống vị trí thực cách bình đẳng giải đánh 30 lợi ích vật chất hai bên thúc đẩy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn cách lành mạnh 2.1.2 Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khơng có qùn xác lập giao dịch Với người chưa thành niên, người lực hành vi dân người bị hạn chế lực hành vi dân sự, theo quy định BLDS giao kết hợp đồng phải thông qua người đại diện hợp pháp Năng lực hành vi chủ thể coi sở pháp lý quan trọng để xác nhận tư cách chủ thể Tuy nhiên, cần nhận thấy rằng, việc xác định tư cách chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm yếu tố khác Ví dụ: Gia đình ông Nguyễn Văn A thành phố Bắc Ninh, có mảnh đất rộng 1000m2, quyền sử dụng đất gia đình Tuy nhiên ơng A tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khơng có đồng ý gia đình Trong trường hợp này, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bị vô hiệu trường hợp định đoạt tài sản chung thuộc sở hữu chung nhiều người có chủ thể tự ý định đoạt chưa có thống ý chí chủ thể khác khơng thể vào lực hành vi chủ thể giao kết hợp đồng để xem xét hiệu lực pháp lý giao dịch quyền sử dụng đất Ngoài quy định chung pháp luật dân hợp đồng, sở hữu, quyền chủ sử dụng đất chịu điều chỉnh cụ thể quy định pháp luật đất đai Cụ thể theo Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 thời điểm thực quyền người sử dụng đất giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Trường hợp người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực quyền - Thời điểm người thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn dự án dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê sau có Giấy chứng nhận có đủ điều kiện theo quy định pháp luật 31 - Theo quy định điểm a Khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng Người sử dụng đất hợp pháp quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , đồng thời trường hợp sử dụng đất ổn định, UBND cấp xã xác nhận quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định Khoản 16 Điều Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp Nhà nước với người sử dụng đất, để chứng minh tư cách chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng thư pháp lý phương tiện để người sử dụng đất thực quyền người sử dụng đất mà pháp luật quy định, có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật quy định có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện bắt buộc bên chuyển nhượng, chứng minh quyền sử dụng hợp pháp bên chuyển nhượng đất, mặt khác xác định phạm vi, giới hạn quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phép thực như: Vấn đề mục đích sử dụng, diện tích sử dụng hay thời hạn sử dụng đất…được thể Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nội dung phải phù hợp với quy định chương 27 phần thứ Bộ luật Dân 2015 pháp luật đất đai Ngoài ra, việc chuyển nhượng không trái với quy định pháp luật văn pháp luật khác Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích, thời hạn ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất định giao đất, cho thuê đất bên chuyển nhượng Theo quy định pháp luật, toàn quỹ đất quốc gia nằm quản lý nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mạch điện việc sử dụng đất cụ thể loại đất để làm giao đất, cho thuê đất Hay nói cách khác, nhà nước giao đất, cho thuê đất hợp thức hóa quyền sử dụng đất sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất 32 nhà nước xác định rõ ràng Mặt khác, giao đất, đất cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất người giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất sử dụng khoảng thời gian Vậy nên, sau nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định nhà nước đất chuyển nhượng, phải sử dụng mục đích, thời hạn sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương thời điểm chuyển nhượng Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện để người sử dụng đất thực QSDĐ Điều 188 bao gồm: - Có Giấy chứng nhận QSDĐ (trừ số trường hợp theo luật định) “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người quyền sử dụng đất để bảo vệ nghệ sĩ quyền lợi ích hợp pháp của quyền sử dụng đất” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nước Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng thiếu nó khơng có pháp lý xác lập cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp Nhà nước người sử dụng đất.Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết quyền lợi người có quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp xảy tranh chấp bị xâm hại - Đất khơng có tranh chấp: Trong số trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất hợp đồng mua bán tài sản, bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ giao tài sản cho bên nhận chuyển nhượng Do đó, để bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhượng pháp luật quy định đất khơng có tranh chấp người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng Quy định hoàn toàn hợp lý, đất có tranh chấp đưa vào giao dịch giá trị pháp lý khơng bảo đảm, kéo theo tình trạng tranh chấp phát sinh, làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên nhận chuyển nhượng, gây không khó khăn cho quan Nhà nước có thẩm quyền việc giải tranh chấp Có thể 33 hiểu đất khơng có tranh chấp thời điểm xác lập quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng khơng có khiếu kiện hay mâu thuẫn với chủ thể khác Pháp luật quy định, đất xảy tranh chấp quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không xác lập có xác lập khơng có hiệu lực pháp luật Do vậy, để bảo vệ quyền lợi đáng mình, bảo đảm cho việc chuyển nhượng diễn an toàn hiệu quả, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiết lập quan hệ phải thận trọng tìm hiểu kỹ tình trạng thực tế quyền sử dụng đất Pháp luật quy định “đất khơng có tranh chấp” điều kiện để người sử dụng thực việc chuyển nhượng thực tế, khơng quan có thẩm quyền quan niệm “đất khơng có tranh chấp” hiểu thời điểm người sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất, UBND xã, phường khơng thấy có khiếu nại, kiện tụng hay mâu thuẫn đất Chúng tơi cho cách hiểu khơng bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất chủ sử dụng đất giao kết hợp đồng yêu cầu UBND cấp xã xác nhận tình trạng đất, thù ốn cá nhân, người viết đơn khiếu nại, tố cáo tình trạng đất để cản trở người sử dụng đất thực việc chuyển nhượng…Như vậy, UNBD cấp xã xác nhận đất có tranh chấp, kéo theo việc chuyển nhượng thực - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Kê biên tài sản biện pháp cưỡng chế bảo đảm thi hành án, thời gian kê biên đối tượng bị áp dụng kê biên bị hạn chế tham gia giao dịch Quyền sử dụng đất bị kê biên bảo đảm thi hành án có nghĩa quyền sử dụng đất dùng để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ tài sản chủ sử dụng chủ thể khác Cho nên, người sử dụng đất không phép thực việc chuyển nhượng tài sản bị kê biên Theo quy định khoản Điều 111 Luật Thi hành án dân năm 2008, sửa đổi bổ sung 2014: “Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người quản lý giấy tờ quyền sử dụng đất phải nộp giấy tờ cho quan thi hành án dân sự.”, với đoạn khoản Điều 112 Luật quy định: “Trường hợp diện tích đất kê biên người phải thi hành án quản 34 lý, khai thác, sử dụng Chấp hành viên tạm giao diện tích đất kê biên cho người đó.” Điều có nghĩa thời gian mà quyền sử dụng đất sử dụng để kê biên bảo đảm thi hành án, người chủ sử dụng đóng vai trò người tạm giao để sử dụng tài sản này, thời gian tạm giao quản lý, sử dụng người sử dụng khơng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, để thừa kế, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; không làm thay đổi trạng sử dụng đất; khơng sử dụng đất trái mục đích (khoản Điều 112 Luật Thi hành án dân sự) Chúng cho quy định cần thiết cho dù quyền sử dụng đất xác lập hợp pháp cho chủ thể khơng có tranh chấp lại đối tượng quan hệ khác thực ảnh hưởng đến quyền lợi bên thứ ba Đồng thời, quy định quyền sử dụng đất bị kê biên khơng chuyển nhượng tạo sở pháp lý vững chắc, phòng ngừa rủi ro xảy bên nhận chuyển nhượng tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài ra, quy định phần làm giảm bớt tình trạng tranh chấp xảy chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do vậy, có định kê biên quyền sử dụng đất, điều đồng nghĩa với người sử dụng đất phải “tạm thời dừng” quyền sử dụng hợp pháp quyền sử dụng đất bị kê biên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian kê biên bị coi vô hiệu - Trong thời hạn sử dụng đất: Đối với loại đất khác pháp luật quy định thời hạn sử dụng khác nhau, thời hạn pháp luật quy định người sử dụng có quyền người sử dụng đất Theo Luật Đất đai năm 2013, Điều 125, 126, thời hạn sử dụng đất phân chia thành hai nhóm: Thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài (Đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng; Đất nơng nghiệp cộng đồng dân cư sử dụng quy định pháp luật; Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất rừng tự nhiên; Đất thương mại, dịch vụ, đất sở sản xuất phi nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định mà khơng phải đất Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê…) thời hạn sử dụng đất có giới hạn (Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo Luật 50 năm (Theo quy định Khoản Điều 126 Luật Đất đai 2013); Thời hạn cho thuê đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân khơng 50 35 năm(Theo quy định Khoản Điều 126 Luật Đất đai 2013); Thời hạn giao đất, cho thuê đất tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực dự án đầu tư; người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để thực dự án đầu tư Việt Nam xem xét, định sở dự án đầu tư đơn xin giao đất, thuê đất không 50 năm…(Theo quy định Khoản Điều 126 Luật Đất đai 2013) - Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa (Khoản Điều 191 Luật Đất đai 2013) - Hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, khơng sinh sống khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (Khoản Điều 191 Luật Đất đai 2013) .- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất (Khoản Điều 191 Luật Đất đai 2013) - Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Khoản Điều 191 Luật Đất đai 2013) .Theo người tham gia giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật dân pháp luật đất đai quy định phải người có quyền giao kết hợp đồng, đối tượng hợp đồng phải phép giao dịch tương ứng với loại đất điều kiện cụ thể loại giao dịch quyền sử dụng đất xác lập 2.1.3 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được giao kết giả tạo 36 Điều 124 BLDS 2015 quy định bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch giả tạo vơ hiệu, giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vô hiệu theo quy định Bộ luật Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba giao dịch vơ hiệu Theo thì, việc giao kết hợp đồng giả tạo nhằm che giấu mục đích khác chủ thể tham gia giao kết Trên thực tế, bên tham gia giao kết hợp đồng khơng có ý định tạo lập quyền, nghĩa vụ pháp lý qua hợp đồng Hợp đồng xác lập với mục đích nhằm để trốn tránh nghĩa vụ người khác hay xã hội để che giấu hành vi đó, hành vi bất hợp pháp Để xác định hợp đồng giao kết giả tạo, cần vào ý chí giả tạo tồn chủ thể, tức có thơng đồng trước, trước giao kết hợp đồng Đây coi dấu hiệu đặc trưng giao dịch giả tạo nói chung, khơng có thơng đồng giao dịch bị tun bố vơ hiệu giao dịch giả tạo 2.1.4 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được giao kết lừa dối Thông thường, lừa dối hiểu xảo thuật dùng để lừa gạt người khác Theo quy định Điều 127 BLDS thì: “Lừa dối giao dịch hành vi cố ý bên người thứ ba nhằm làm cho bên hiểu sai lệch chủ thể, tính chất đối tượng nội dung giao dịch dân nên xác lập giao dịch đó.” Như vậy, lừa dối có tính chất định đến xác lập giao dịch dân nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Tính chất định hợp đồng vô hiệu thể chỗ, khơng dùng mánh khóe để đối phương hiểu sai việc khơng giao kết hợp đồng lừa dối này, phải cố ý bên nhằm đạt mục đích cho đối phương tham gia giao kết hợp đồng để đạt lợi ích Tuy nhiên, thực tế khơng phải trường hợp diễn sai việc nhằm cho đối phương giao kết hợp đồng coi lừa dối, trường hợp nói sai việc mà không ảnh hưởng tới việc định việc tham gia giao kết hợp đồng, cụ thể việc người chuyển nhượng nói giá cao (nói thách) hay giới thiệu không 37 thật đối tượng quyền sử dụng đất khơng bị xem lừa dối Xét mặt khách quan: Lừa dối thường thể lời nói, hành động…Lừa dối, nhầm lẫn, lừa đảo có chung dấu hiệu bên tham gia giao kết hợp đồng nhận thức không chất nội dung hợp đồng Tuy nhiên, lừa dối có phân biệt với lừa đảo chỗ hành vi lừa đảo trước hết hành vi lừa dối nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản người khác, người thực hành vi mức độ tâm cao thường phải chịu trách nhiệm hình trách nhiệm dân Thông thường, hành vi lừa dối nhằm mục đích ý thức biểu họ khơng rõ ràng mà biểu dạng có lợi giao kết hợp đồng, mức độ hành vi lừa dối chưa đến mức phải xử lý hình Bên cạnh đó, phân biệt lừa dối nhầm lẫn xác định tính chất mục đích việc trình bày gian lận bên Sự lừa dối khác với nhầm lẫn chỗ, nhầm lẫn vốn người xác lập giao dịch tự khơng tìm hiểu hiểu sai thật, lừa dối lại hiểu sai đối phương gây Do vậy, nhầm lẫn xảy hai bên tham gia giao kết hợp đồng lừa dối xảy bên, trường hợp nhiều người tham gia thông qua người khác lừa dối đối phương người gọi đồng lõa lừa dối Việc bên tạo lập cho bên nhầm lẫn lạm dụng nhầm lẫn tồn bên để đưa đến việc giao kết hợp đồng coi lừa dối Nhầm lẫn hay lừa dối đưa đến hệ hợp đồng bị vô hiệu thỏa thuận ý chí đích thực bên, chứng minh lừa dối khơng cần phải chứng minh điều kiện khác 2.1.5 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được giao kết nhầm lẫn Việc xác định yếu tố nhầm lẫn để huỷ bỏ giao dịch dân nói chung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng vấn đề phức tạp Vấn đề xác định người có bị nhầm lẫn hay dựa vào việc xác định thơng tin đưa đến có sai hay khơng hay số nhân tố khác có khả gây nhầm lẫn điều kiện, hồn cảnh, trình độ hiểu biết ngôn ngữ, khác tiêu chuẩn kỹ thuật…Thậm chí số trường hợp xuất phát từ tâm lý chủ thể vào 38 thời điểm tham gia giao kết hợp đồng dẫn đến nhầm lẫn Giao kết hợp đồng nhầm lẫn xảy lỗi hai bên, lỗi bên Điều 126 BLDS 2015 quy định: Khi bên có lỗi vơ ý làm cho bên nhầm lẫn nội dung giao dịch dân mà xác lập giao dịch bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên thay đổi nội dung giao dịch đó, bên khơng chấp nhận bên bị nhầm lẫn có quyền u cầu Tồ án tun bố giao dịch vô hiệu Khi giao dịch dân vơ hiệu bị nhầm lẫn, bên có lỗi việc xảy nhầm lẫn phải bồi thường thiệt hại Về mặt khách quan nhầm lẫn, lừa dối có dấu hiệu người tham gia giao kết hợp đồng hiểu sai nội dung việc Tuy nhiên, lừa dối hậu việc cố ý đưa thông tin sai, xuyên tạc thông tin bên, tức có chủ ý theo dạng cố ý phương diện chủ quan Còn nhầm lẫn hậu nhận thức sai thân người bị nhầm lẫn thiếu kiến thức điều kiện định Việc xác định giao dịch có nhầm lẫn hay khơng, có ý nghĩa việc xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Nếu bên tham gia giao kết hợp đồng không hiểu kiện nên đánh giá không hậu hợp đồng nhầm lẫn vận dụng để huỷ bỏ hợp đồng Ngược lại, bên hiểu kiện liên quan đến giao kết hợp đồng lại đánh giá không hậu từ chối thực hợp đồng khơng coi nhầm lẫn Việc xác định nhầm lẫn lừa dối khó thực tiễn hành vi lừa dối vô tinh vi xảo quyệt 2.1.6 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được giao kết đe dọa Theo quy định pháp luật hành, đe dọa yếu tố đưa đến vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “Đe dọa giao dịch hành vi cố ý bên người thứ ba làm cho bên buộc phải thực giao dịch nhằm tránh thiệt hại tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản cha, mẹ, vợ, chồng, mình” (Điều 127 BLDS 2015) Khi giải hậu hợp đồng vô hiệu, Điều 124 Điều 127 BLDS 2015, buộc bên đe dọa phải bồi thường thiệt hại cho phía bên Tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức bên đe doạ bị tịch thu theo quy định pháp luật 39 Như vậy, hiểu đe dọa giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hành vi bên làm cho đối phương khiếp sợ đến mức khiến người phải giao kết hợp đồng ý muốn họ Để xác định hợp đồng vô hiệu bị đe doạ cần xác định hành vi mà đối phương gây nên cho họ có phải hành vi cố ý hay khơng xem xét liệu hành vi đe doạ bên có đủ khả làm cho đối phương khiếp sợ mà giao kết hợp đồng chủ thể tham gia giao kết bị đe dọa buộc phải giao kết hợp đồng nhằm tránh gây thiệt hại vật chất tinh thần cho họ cho người thân thích họ Nếu đe dọa khơng nhằm mục đích xâm phạm đến lợi ích người bị đe doạ người thân họ khơng thể coi để tuyên bố hợp đồng vô hiệu bị đe doạ Trường hợp vi phạm vào yếu tố vô quan trọng giao kết hợp đồng tự nguyện giao kết hợp đồng chủ thể Ví dụ: Trường hợp anh T Bắc Ninh đe dọa tới tính mạng bố chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho T để T sử dụng vào mục đích ăn chơi Bắt bố ơng X viết giấy ủy quyền đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để T mang làm thủ tục công chứng công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ơng X sang tên Trường hợp ông X không tự nguyện mà bị T đe dọa đến tính mạng nên hợp đồng khơng thể phát sinh hiệu lực 2.1.7 Hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không tuân theo quy định pháp luật Bên cạnh điều kiện chủ thể, đối tượng bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc tuân theo quy định hình thức hợp đồng điều kiện quan trọng để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật Do vậy, tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định BLDS pháp luật đất đai vấn đề này, không tuân thủ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tun vơ hiệu Hình thức hợp đồng hiểu cách thức biểu nội dung hợp đồng bên ngoài, chủ thể tham gia hợp đồng thỏa thuận nội dung nội dung thể thơng qua hình thức hợp đồng Theo quy định 40 Điều 119 BLDS 2015 thì: “Giao dịch dân thể lời nói, văn hành vi cụ thể” Còn trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải thể văn có cơng chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tuân theo quy định Chúng ta biết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà đặc biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại hợp đồng có giá trị lớn theo quy định pháp luật hợp đồng phải lập thành văn phải công chứng, chứng thực: “…Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực thông qua hợp đồng… Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật” (Điều 502 BLDS 2015) Đây quy định có ý nghĩa bên tham gia giao dịch mà thơng qua hình thức văn có cơng chứng, chứng thực tạo điều kiện cho quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm sốt giám sát việc giao kết hợp đồng chuyển QSDĐ Đồng thời, quy định sở pháp lý để quan có thẩm quyền giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thơng qua hình thức hợp đồng xác định rõ quyền nghĩa vụ, trách nhiệm pháp lý bên có hành vi vi phạm hợp đồng Chính vậy, bên tham gia hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khơng phép lựa chọn hình thức hợp đồng, mà phải tuân theo hình thức mà pháp luật quy định, phải lập thành văn phải công chứng, chứng thực, quy phạm có tính chất bắt buộc loại hợp đồng - Hợp đồng phải lập thành văn Theo quy định pháp luật, tuỳ trường hợp mà hợp đồng dân xác lập miệng văn hành vi cụ thể Tuy nhiên, phân tích, nước ta Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước trao cho người sử dụng đất quyền sử dụng thực số quyền định, có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đưa vào giao dịch, quyền sử dụng đất phải chịu kiểm soát Nhà nước, pháp luật quy định hình thức hợp đồng phải lập thành văn bên không vi phạm điều này, vi phạm chủ thể vấn đề bị coi trái pháp luật khơng pháp luật cơng nhận Thơng qua hình thức bên thể ý chí, mong muốn 41 văn bản, bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng thực quyền yêu cầu bên ngược lại Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn điều kiện có hiệu lực, có tính chất bắt buộc, bên khơng tn thủ hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu - Hợp đồng phải có cơng chứng chứng thực Quyền sử dụng đất coi loại tài sản đặc biệt, có tính chất phức tạp so với loại tài sản thông thường khác Do vậy, xác lập hợp đồng này, pháp luật không quy định hợp đồng phải lập thành văn mà phải có cơng chứng, chứng thực Có ý kiến cho rằng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện lập thành văn không thiết phải công chứng, chứng thực hợp đồng dân dựa thoả thuận ý chí bên Tuy nhiên, ý kiến có lẽ khơng phù hợp điều kiện nước ta nay, quyền sử dụng đất chịu quản lý Nhà nước Nhà nước cần phải nắm biến động đất để thực cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Theo quy định khoản Điều Luật Cơng chứng năm 2014 (có hiệu lực từ 01/01/2015) thì: “Cơng chứng việc cơng chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (sau gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (sau gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”, theo điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực…” Như theo quy định pháp luật hành, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc, quy định có tính chất bắt buộc bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vi phạm bị tun vơ hiệu vi phạm hình thức 2.1.8 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu phần Theo quy định Điều 130 BLDS 2015 thì: “Giao dịch dân vơ hiệu theo 42 phần phần giao dịch vô hiệu, không ảnh hưởng đến hiệu lực phần lại giao dịch” Áp dụng nguyên tắc chung này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu phần phần hợp đồng vơ hiệu, khơng ảnh hưởng đến hiệu lực phần lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thông thường việc xác định phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khơng ảnh hưởng đến phần lại hợp đồng dựa số tiêu chí sau: Thứ nhất, hợp đồng giao kết bên có phần giao dịch vơ hiệu khơng đáp ứng đủ điều kiện quy định Điều 117 BLDS, phần lại khơng bị vơ hiệu; Thứ hai, kết cấu tài sản đối tượng giao dịch không bị ràng buộc với nhau, tách rời không làm tính năng, cơng dụng, giá trị ý nghĩa pháp lý chúng; Thứ ba, giao kết hợp đồng, hai phần (phần vô hiệu phần lại) thể tách bạch với điều khoản chủ yếu hợp đồng như: Giá cả, chất lượng, số lượng…; Thứ tư, thoả thuận phần hợp đồng, có ràng buộc với quyền nghĩa vụ, phân định Mặc dù vậy, chúng tơi cho tiêu chí nêu mang tính chất tương đối, lẽ, q trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu, Thẩm phán phải dựa ý chí thoả thuận bên, cụ thể bên thỏa thuận cơng nhận phần hợp đồng tiêu chí nêu tham khảo, trừ trường hợp thỏa thuận làm ảnh hưởng đến lợi ích người khác lợi ích Nhà nước xã hội Việc xác định trường hợp tuyên bố phần hợp đồng vô hiệu phức tạp, đòi hỏi người có thẩm quyền việc xét xử vụ việc có trình độ chun mơn, kinh nghiệm để đưa định không xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp chủ thể quan hệ hợp đồng 2.2 Hậu pháp lý hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu Để xác định hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, quay quy định pháp luật giao dịch dân vô hiệu Giao dịch dân 43 vô hiệu khơng đáp ứng điều kiện có hiệu lực mà pháp luật quy định, khoa học luật dân sự, chương đề cập, giao dịch dân vô hiệu chia làm hai loại “giao dịch dân vô hiệu tuyệt đối” “giao dịch dân vô hiệu tương đối”, giao dịch dân vơ hiệu tuyệt đối bị coi vơ hiệu Còn giao dịch vơ hiệu tương đối khơng vô hiệu mà trở nên vô hiệu hội tụ đủ điều kiện định: Khi có đơn u cầu người có quyền lợi ích liên quan theo định Toà án Khi hợp đồng vô hiệu, bên hợp đồng phải gánh chịu hậu pháp lý định, hệ pháp lý phát sinh theo quy định pháp luật trường hợp hợp đồng bị tuyên bố vơ hiệu Theo đó, quan Nhà nước có thẩm quyền định áp dụng chế tài mà khơng phụ thuộc vào ý chí bên tham gia hợp đồng Hợp đồng chuyển QSDĐ bị tuyên bố vô hiệu, quyền nghĩa vụ bên chuyển QSDĐ bên nhận chuyển QSDĐ không pháp luật công nhận bảo vệ Theo quy định khoản Điều 131 BLDS, thời điểm xác định vô hiệu hợp đồng tính từ thời điểm hình thành hợp đồng Hợp đồng ký khơng có giá trị bắt buộc thực hiện, bên khơng có quyền nghĩa vụ ràng buộc Đồng thời, khoản Điều 131 BLDS 2015 ghi nhận: “Khi giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” Đây hệ pháp lý phát sinh pháp luật quy định, hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu bên phải hồn trả lại cho nhận khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, quy định yêu cầu bên có nghĩa vụ phải lập lại nguyên trạng tài sản trước giao kết hợp đồng thông qua việc hồn trả cho nhận, theo bên chuyển QSDĐ trường hợp khác có nghĩa vụ khác nhau, cụ thể có nghĩa vụ trả lại tiền chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả lại QSDĐ cho bên chuyển nhượng; bên nhận tặng cho QSDĐ trả lại đất giấy tờ có liên quan cho bên tặng cho QSDĐ;… 44 Theo quy định Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, việc xác định thiệt hại tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu bao gồm: Khoản tiền bên chuyển nhượng phải bỏ để khơi phục lại tình trạng ban đầu diện tích đất bên nhận chuyển nhượng làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị QSDĐ… Đồng thời, Nghị quy định thiệt hại bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị QSDĐ bên thoả thuận với giá trị QSDĐ thời điểm xét xử sơ thẩm thiệt hại khác (nếu có) Việc ghi nhận hợp lý bó đảm bảo quyền lợi ích chủ thể, Toà án tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu, bên phải hồn trả lại cho nhận Do giá trị QSDĐ khơng ngừng biến động, thời gian ngắn giá trị QSDĐ tăng gấp đơi, gấp ba giảm giá trị hai đến ba lần, vậy, thời điểm giao kết hợp đồng, QSDĐ có giá trị lớn, Tồ án tun bố hợp đồng vơ hiệu, QSDĐ lại có giá trị thấp phải trả lại QSDĐ quyền lợi bên chuyển nhượng không đảm bảo, ngược lại, thời điểm giao kết hợp đồng, QSDĐ có giá trị thấp thời điểm Tồ án tun hợp đồng vơ hiệu QSDĐ lại có giá trị lớn ảnh hưởng đến quyền lợi bên nhận chuyển nhượng Cho nên xác định thiệt hại phải tính khoản phí chênh lệch thời điểm giao kết đến thời điểm xét xử sơ thẩm Quy định vừa buộc bên phải ý thức xác lập giao dịch chuyển nhượng, ngăn chặn hành vi lừa dối, đe doạ để giao kết hợp đồng, đồng thời tạo sở để bảo vệ quyền lợi đáng bên Bên cạnh đó, pháp luật quy định bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại, việc bồi thường thiệt hại xác định sở việc xác định lỗi bên chủ thể, theo quy định điểm c.2 tiểu mục 2.3 mục Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình, bên bị coi có lỗi bên có hành vi làm cho bên nhầm tưởng có đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ 45 hợp pháp Theo chúng tôi, việc xác định lỗi theo quy định có phần chưa hợp lý trường hợp hai bên nhầm lẫn xác định lỗi nào? Đồng thời, biết vấn đề nhận thức pháp luật phận không nhỏ người dân quy định chuyển nhượng QSDĐ hạn chế, nhiều trường hợp họ nghĩ đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định pháp luật, quan Nhà nước có thẩm quyền lại không thực được, nhiều trường hợp thời điểm bên giao kết QSDĐ chuyển nhượng sau thời gian lại khơng thể chuyển nhượng Chính vậy, xác định lỗi bên chuyển nhượng trường hợp không thực hợp lý, trường hợp nhầm lẫn việc xác định mức độ lỗi khó xác định Bên cạnh đó, nhiều trường hợp khác dù hợp đồng bị Tồ án tun bố vơ hiệu để xác định lỗi bên vơ khó khăn Do đó, vấn đề cần phải hoàn thiện sớm để bảo vệ quyền lợi đáng bên bị thiệt hại Đồng thời, Nghị quy định trường hợp hợp đồng vô hiệu lỗi hai bên, mức độ lỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng Ngoài ra, pháp luật quy định QSDĐ hoa lợi, lợi tức phát sinh từ QSDĐ bị tịch thu theo quy định pháp luật bên khơng phải hoàn trả vật hay khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ Có thể nói, quy định có ý nghĩa lớn sống, mà giao dịch đất diễn thường xuyên, trường hợp chuyển nhượng QSDĐ bất hợp pháp thực hiện, bên chuyển nhượng QSDĐ người khác QSDĐ bên chuyển nhượng lấn chiếm…mà theo quy định pháp luật không phép chuyển nhượng, bị tuyên bố vơ hiệu QSDĐ trường hợp bị Nhà nước tịch thu xử lý theo quy định, trường hợp bên nhận chuyển nhượng khơng phải thực nghĩa vụ hồn trả lại vật tiền chuyển nhượng hoàn toàn hợp lý Tuy nhiên, vấn đề quy định chung chung, chưa có văn cụ thể nên thực tế quan có thẩm quyền gặp nhiều khó khăn giải vụ việc Do vậy, pháp luật cần phải quy định cụ thể vấn đề này, để đảm bảo cho công tác giải tranh chấp bảo vệ quyền lợi cho người tham gia hợp đồng chuyển nhượng 46 Bên cạnh đó, hậu pháp lý theo thoả thuận chủ thể Tồ án cơng nhận nội dung cần lưu ý giải hậu hợp đồng vô hiệu Trong pháp luật dân nói chung, nguyên tắc tự cam kết, tự thoả thuận nguyên tắc đặc trưng, xuất phát từ tính độc lập sở hữu, tính tự chủ độc lập tài sản, tự chịu trách nhiệm tài sản chủ thể Do vậy, nguyên tắc thoả thuận trở thành nguyên tắc bao trùm toàn ngành luật dân sự, quy định cụ thể, chi tiết Điều BLDS 2015 Chính lẽ ngun tắc chi phối ngành luật có nguồn gốc bắt nguồn từ luật dân luật thương mại…và ngành luật liên quan tới luật dân luật tố tụng dân (quyền tự định đoạt tố tụng dân sự) Nhìn chung phần lớn quốc gia có hệ thống BLDS thành văn có quy định vấn đề tự thoả thuận việc giải hậu giao dịch dân vô hiệu, tự khơng phải khơng có giới hạn Tuỳ loại chủ thể mà giới hạn pháp luật khác nhau, phải bảo đảm nguyên tắc không trái với pháp luật, đạo đức xã hội trật tự công cộng Khi đặt vấn đề cụ thể việc giải hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu theo thoả thuận chủ thể, cần phải lưu ý nguyên tắc sau đây: Thứ nhất, chủ thể phải có đầy đủ lực pháp luật, lực hành vi dân Trường hợp bị hạn chế lực hành vi dân khơng có lực hành vi dân phải có người đại diện người giám hộ Thứ hai, chủ thể tham gia giao kết hợp đồng vơ hiệu có quyền tự định việc tự thoả thuận với giải hậu mà không bị ép buộc yếu tố Thứ ba, hợp đồng vơ hiệu có mục đích nội dung trái pháp luật, nguyên tắc bên không thoả thuận xác lập giao dịch có nội dung hình thức giao dịch bị vơ hiệu, mà thoả thuận với việc giải hậu hợp đồng vơ hiệu Ví dụ: Trường hợp đất nằm quy hoạch thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh theo định Nhà nước, bên thoả thuận 47 với mức bồi thường mà không đề cập tới QSDĐ đất Thứ tư, trình tự việc thoả thuận phải theo quy định pháp luật pháp luật thừa nhận (Theo trình tự thủ tục tố tụng dân sự) Trong trình giải hậu pháp lý hợp đồng chuyển QSDĐ vơ hiệu Tồ án, thoả thuận đương có ý nghĩa lớn việc giải dứt điểm vụ án, có tác dụng khơng giảm bớt cơng việc cho TAND cấp, mà giảm bớt khiếu kiện, xúc kéo dài Đặc biệt năm vừa qua, nguyên nhân dẫn đến “điểm nóng” khiếu kiện xúc, khiếu kiện tập thể phần xuất phát từ vụ án dân nói chung tranh chấp giải hậu hợp đồng chuyển QSDĐ vơ hiệu nói riêng Nguyên nhân thực trạng này, đề cập, có biến động giá cả, tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ Nhận thức vấn đề này, xu hướng tăng cường cơng tác hồ giải cấp sở tăng cường Cụ thể theo quy định Điều 195 khoản Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định Thẩm quyền giải tranh chấp đất đai, thủ tục hành đất đai bao gồm: Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải tranh chấp đất đai quan hành Thủ tục hướng dẫn Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013, hòa giải Ủy ban Nhân dân xã bắt buộc trước khởi kiện Tòa án giải tranh chấp đất đai Nếu hồ giải khơng thành Tồ án thụ lý giải Tuy nhiên, trước hoà giải diễn giai đoạn sơ thẩm, đương thoả thuận với cấp xã, phường, thị trấn giai đoạn sau có án phúc thẩm chế giải chưa xác định, việc công nhận thoả thuận giá trị định hoà giải nhiều vướng mắc Từ đó, dẫn đến tình trạng nhiều đương thoả thuận với khơng có thủ tục cơng nhận nên họ khởi kiện Toà án để xác nhận thoả thuận sau lại thay đổi ý chí, khơng đồng ý với thoả thuận Để khắc phục tình trạng này, Bộ luật Tố tụng dân (BLTTDS) năm 2015 Điều 416 quy định công nhận kết hoà giải thành Toà án, điều kiện cơng nhận kết hòa giải thành ngồi Tòa án bao gồm: (i) Các bên tham gia thỏa thuận hòa giải có đầy đủ lực hành vi dân sự; (ii) Các bên tham 48 gia thỏa thuận hòa giải người có quyền, nghĩa vụ nội dung thỏa thuận hòa giải Trường hợp nội dung thỏa thuận hòa giải thành liên quan đến quyền, nghĩa vụ người thứ ba phải người thứ ba đồng ý; (iii) Một hai bên có đơn u cầu Tòa án cơng nhận; (iv) Nội dung thỏa thuận hòa giải thành bên hồn tồn tự nguyện, khơng vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội, không nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước người thứ ba Khi giải hậu pháp lý hợp đồng chuyển QSDĐ vơ hiệu mà có người thứ ba tham gia giao dịch cần bảo vệ, cho cần phải xem xét số yếu tố pháp lý để xác định người thứ ba có tình hay khơng, cụ thể như: Tính có hiệu lực hợp đồng người thứ ba giao kết; Khả nhận thức điều khiển hành vi, tính có lỗi hay khơng có lỗi bên tham gia giao kết hợp đồng người thứ ba phải có nghĩa vụ chứng minh tham gia giao kết hợp đồng họ hồn tồn tình; xem xét đánh giá tài sản có Việc đánh giá cứu vào đặc điểm, tính chất loại tài sản so sánh với tài sản trước đó, vào quy định pháp luật điều chỉnh loại hợp đồng đồng thời với quy định khác pháp luật liên quan tới tài sản QSDĐ tranh chấp Điều 133 BLDS năm 2015 quy định cụ thể bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu sau: “Trong trường hợp giao dịch dân vô hiệu Trường hợp tài sản giao dịch bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu chuyển giao giao dịch khác cho người thứ ba tình giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người khơng phải chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa.” Nhìn chung, với quy định tương đối chung chung, chưa phân định rõ tài sản bắt buộc phải trả cho chủ sở hữu trường hợp khơng thiết phải trả cho chủ sở hữu bồi thường cho người thứ ba tình bồi thường thời điểm Chính vậy, giải hậu hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu trường hợp đòi hỏi linh hoạt, kinh nghiệm thực tiễn cán làm công tác giải 49 tranh chấp phát sinh 2.3 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh 2.3.1 Các loại tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh địa bàn tỉnh tỉnh Bắc Ninh Các dạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh phong phú đa dạng, cụ thể là: Một là, tranh chấp giá trị pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đó tranh chấp dẫn tới hậu làm hợp đồng vô hiệu, gồm dạng tranh chấp cụ thể: tranh chấp hình thức hợp đồng; tranh chấp điều kiện có hiệu lực hợp đồng; tranh chấp bên chuyển nhượng khơng có quyền chuyển nhượng; tranh chấp đối tượng hợp đồng thực được; tranh chấp vi phạm điều cấm pháp luật; tranh chấp trái đạo đức xã hội; Tranh chấp bên thứ ba giá trị pháp lý hợp đồng Hai là, tranh chấp thực quyền nghĩa vụ hợp đồng: tranh chấp nghĩa vụ toán hợp đồng; tranh chấp nghĩa vụ giao đất giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất; tranh chấp nghĩa vụ làm thủ tục hành đất đai Ba là, tranh chấp giải hậu hợp đồng vi phạm bị vô hiệu Trong trình giải tranh chấp nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, TAND tỉnh Bắc Ninh có nhiều thành tựu phải nói tới vấn đề đề cập định số 27/2017/QĐ - UBND Pháp luật ghi nhận quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn QSDĐ NSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013), thực quyền NSDĐ phải tuân theo quy định pháp luật việc chuyển nhận chuyển QSDĐ trường hợp để việc chuyển QSDĐ pháp luật công nhận bảo vệ Điều kiện có hiệu lực hợp đồng nói chung quy định Điều 117 BLDS năm 2015 là: “Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; Mục đích nội dung giao dịch khơng vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; Hình thức giao 50 dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định” Hình thức giao dịch dân thể lời nói, văn hành vi cụ thể Giao dịch dân thơng qua phương tiện điện tử hình thức thông điệp liệu coi giao dịch văn Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân phải thể văn bản, phải có cơng chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tuân theo quy định (Điều 119 BLDS năm 2015) Nhìn chung, trường hợp chuyển QSDĐ có thừa kế lập hợp đồng mà tuân theo quy định pháp luật thừa kế, tất trường hợp lại bên phải lập hợp đồng, hình thức hợp đồng phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thức đăng ký theo quy định (Điều 689 BLDS năm 2005; Điều 188 Luật Đất đai năm 2013) Việc lập thực hợp đồng chuyển QSDĐ bên hướng đến mục đích cuối việc chuyển QSDĐ có hiệu lực, bên nhận QSDĐ xác lập QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất hợp pháp, pháp luật bảo vệ Tuy nhiên, văn pháp luật mâu thuẫn với thời điểm: (i) Thời điểm hợp đồng chuyển QSDĐ có hiệu lực; (ii) Thời điểm việc chuyển QSDĐ có hiệu lực, điều ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên khó khăn q trình giải tranh chấp Tồ án Thứ nhất, thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển QSDĐ Quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng văn pháp luật dẫn đến nhiều cách hiểu không thống nhất, cụ thể có thời điểm khác để hợp đồng chuyển QSDD có hiệu lực là: Thời điểm hợp đồng công chứng/chứng thực; thời điểm hợp đồng đăng ký vào Sổ địa Việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng quan trọng việc xác định hợp đồng vô hiệu Khoản điều 502 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng chuyển QSDĐ phải lập thành văn bản, theo hình thức phù hợp với quy định luật này, pháp luật đất đai quy định khác pháp luật cps liên quan Như vậy, theo quy định hiểu tất hợp đồng chuyển QSDĐ phải công chứng, chứng thực Nhưng Luật Đất đai năm 2013 quy định có loại hợp đồng: (i) Các hợp đồng phải công chứng, chứng thực bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn QSDĐ, trừ trường hợp kinh doanh 51 bất động sản; (ii) Các hợp đồng không buộc phải công chứng, chứng thực phải đăng ký bao gồm: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (Khoản 2, Điều 167) Thứ hai, thời điểm việc chuyển QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất có hiệu lực Điểm a, d khoản điều 167 Luật đất đai 2013 việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất “3 Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất thực sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này; …d) Việc công chứng thực tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực Ủy ban nhân dân cấp xã.” Khoản Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” Khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp QSDĐ, góp vốn QSDĐ phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”, quy định phù hợp với Nhưng Điều 12 Luật Nhà năm 2014 quy định: “1 Trường hợp mua bán nhà mà không thuộc diện quy định khoản Điều trường hợp thuê mua nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác… .5 Các giao dịch nhà quy định khoản 1, Điều phải tuân thủ điều kiện giao dịch nhà hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định Luật này.” Trước đây, theo Khoản Điều 107 Luật Nhà năm 2005: “Người nhận tặng cho nhà thuộc sở hữu chung công nhận chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung tặng cho kể từ hợp đồng 52 tặng cho nhà công chứng” Như vậy, xử lý tài sản nhà QSDĐ (nhà đất không tách rời nhau) cần áp dụng văn pháp luật để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà QSDĐ nhà QSDĐ có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Giấy chứng nhận QSDĐ Luật Nhà năm 2014 ban hành bỏ quy định Khoản Điều 107 Luật Nhà năm 2005 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Điều 12 Luật Nhà năm 2014 xem chưa phù hợp với BLDS pháp luật đất đai nói chung Bên cạnh đó, pháp luật tồn bất cập quy định thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu Khoản Điều 132 BLDS năm 2015 quy định: “Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu quy định điều từ Điều 125 đến Điều 129 Bộ luật hai năm, kể từ ngày giao dịch dân xác lập” Đó giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức; người xác lập khơng nhận thức làm chủ hành vi mình; bị lừa dối, đe doạ; bị nhầm lẫn; người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người bị hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực Đối với giao dịch dân quy định Điều 123 Điều 124 Bộ luật thời hiệu yêu cầu Tồ án tun bố giao dịch vơ hiệu khơng bị hạn chế, vơ hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội vô hiệu giả tạo Điều 429 BLDS năm 2015 quy định: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải tranh chấp hợp đồng dân hai năm, kể từ ngày quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác bị xâm phạm” Có nghĩa hết thời hạn chủ thể khơng có quyền u cầu Tồ án giải tranh chấp hợp đồng dân nói chung, có u cầu Tồ án tun bố hợp đồng vô hiệu Vậy sau hết thời hạn yêu cầu tun bố hợp đồng vơ hiệu giá trị pháp lý hợp đồng nào? Có đương nhiên vơ hiệu khơng (khơng khơng có tun bố vơ hiệu Tồ án), có coi có hiệu lực khơng? (khơng khơng đủ điều kiện có hiệu lực hợp đồng vi phạm hình thức hợp đồng) Có thể nói rằng, tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất tranh chấp phát sinh nhiều thực tế, 53 phức tạp sách đất đai Nhà nước thay đổi qua thời kỳ Nhìn chung, việc chuyển QSDĐ coi hợp pháp bất hợp pháp vào giai đoạn sau: Thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến 15/10/1993 bị coi bất hợp pháp; thời điểm trước ngày 01/7/1980 từ ngày 16/10/1993 đến pháp luật công nhận hợp pháp Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu quy định Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán TANDTC; Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà quy định Nghị số 01/2003/NQHĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán TANDTC Khi giải Toà án dựa vào quy định chung hợp đồng BLDS, quy định việc mua bán, chuyển nhượng QSDĐ qua thời kỳ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, văn hướng dẫn thi hành luật trên, quy định hai Nghị Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao văn có liên quan Về thủ tục giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tuân theo quy định việc giải tranh chấp dân thuộc thẩm quyền TAND, theo trình tự, thủ tục mà BLTTDS năm 2015 quy định 2.3.2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh Bắc Ninh tỉnh có diện tích nhỏ Việt Nam, thuộc Đồng sông Hồng nằm Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bắc Ninh tiếp giáp với vùng trung du Bắc tỉnh Bắc Giang Thành phố Bắc Ninh nằm cách trung tâm Thành phố Hà Nội 30 km phía đơng bắc Tỉnh Bắc Ninh phía tây tây nam giáp thủ Hà Nội, phía bắc giáp tỉnh Bắc Giang, phía đơng đơng nam giáp tỉnh Hải Dương, phía nam giáp tỉnh Hưng Yên Trong quy hoạch xây dựng, tỉnh thuộc vùng Thủ Ngồi ra, Bắc Ninh nằm hành lang kinh tế Cơn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Đây xem cửa ngõ phía Bắc Thủ Hà Nội, gần sân bay Quốc tế Nội Bài, nằm vùng kinh tế trọng điểm: Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh Bắc Ninh có trục đường giao thơng lớn quan trọng chạy qua, nối liền tỉnh với Trung tâm kinh tế, văn hố 54 thương mại phía Bắc, Việt Nam Cũng tỉnh thành có hoạt động phát triển kinh tế sôi động, giao dịch kinh tế, dân diễn thường xuyên, tranh chấp nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trở nên phức tạp tăng dần qua năm Theo báo cáo, năm 2016, TAND hai cấp tỉnh Bắc Ninh thụ lý tổng cộng 7.784 vụ, việc loại; giải 7.332 vụ, việc, đạt tỷ lệ chung 94,2% Còn lại 452 vụ việc thời hạn giải theo quy định pháp luật So với năm 2015, tăng 1.661 vụ việc, đặc biệt số đó, việc giải tranh chấp nói chung giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng tăng lên rõ dệt, tính số án tranh chấp hợp đồng giải cấp sơ thẩm chiếm tỷ lệ 67,2% tổng số án dân nhân gia đình (chưa kể số án thừa kế theo di chúc); số án tranh chấp hợp đồng dân sự, kinh doanh thương mại giải phúc thẩm cấp tỉnh đạt 74,8%, kết y án 48%, số án hợp đồng bị tuyên vô hiệu chiếm khoảng 23,7% Tỷ lệ án, định bị hủy lỗi chủ quan 0,88% so với số lượng án giải quyết, tỷ lệ án bị sửa lỗi chủ quan 0,22% Điều cho thấy, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh ngày trở nên phức tạp hơn, số vụ việc cụ thể phải kể đến sau: Vụ việc số 1: Theo đơn khởi kiện lời khai Tòa án nguyên đơn chị Vũ Hồng Thủy (ủy quyền cho chị Nguyễn Thanh Mai) trình bày: Năm 1994, chị Thủy anh Vũ Thanh Huy (chồng chị Thủy) có mua mảnh đất (nay đất số 13, tờ đồ số 33, diện tích 166,7m2 thị trấn Gia Bình, huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh) Sau mua đất vợ chồng chị làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mang tên hộ anh Vũ Thanh Huy Vợ chồng chị xây dựng đất nhà mái diện tích 45m2 sinh sống từ năm 2009 chị Thủy chuyển cơng tác lên Hà Nội, anh Huy đất Năm 2014, chị Thủy biết đất vợ chồng chị anh Huy chuyển quyền sử dụng cho chị Vũ Thị Thu Trà (là em gái anh Huy), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chị Trà Chị Thủy khẳng định chị việc chuyển quyền 55 sử dụng đất cho chị Trà khơng ký giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu TAND huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh hủy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất anh Vũ Thanh Huy chị Vũ Thị Thu Trà Bị đơn anh Vũ Thanh Huy có quan điểm: Nguồn gốc đất tranh chấp ông Vũ Văn Phê (bố đẻ anh Huy) bỏ tiền mua cho anh đứng tên giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất Sau có đất vợ chồng anh xây dựng nhà mái hai tầng xưởng sửa chữa ô tô đồng thời sinh sống Năm 2007, chị Thủy lên Hà Nội cơng tác anh nhà, đất Do cần tiền để trả nợ nên anh nói với ơng Phê muốn bán nhà, đất Ông Phê mua lại nhà, đất từ anh Huy với giá 1.500.000.000 đồng cho chị Vũ Thị Thu Trà (con gái ông Phê) đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khi chuyển nhượng đất, anh có nói cho chị Thủy biết chị Thủy khơng có ý kiến Vì anh Huy khơng trí với u cầu khởi kiện chị Thủy Bị đơn chị Vũ Thị Thu Trà có quan điểm: Khơng trí với u cầu khởi kiện chị Thủy, đề nghị Tòa án huyện Gia Bình cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản đất chị anh Huy Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ơng Vũ Văn Phê có quan điểm: Nguồn gốc đất ông bỏ tiền mua, ông cho anh Huy đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ơng có ý định cho anh Huy đất Năm 2009 ông Phê đưa cho anh Huy 1,5 tỷ đồng để anh Huy trả nợ yêu cầu anh Huy làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất cho chị Vũ Thị Thu Trà Quan điểm ơng Phê cho đất thuộc quyền sở hữu ơng, đề nghị Tòa án giải theo quy định pháp luật Đại diện UBND thị trấn Gia Bình UBND huyện Gia Bình xác định: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đất số 13, tờ đồ phụ lục số 33 thị trấn Gia Bình, huyện Gia Bình anh Vũ Thanh Huy chị Vũ Thị Thu Trà mặt thủ tục đảm bảo quy định pháp luật nên UBND huyện Gia Bình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị Trà Đề nghị Tòa án giải 56 theo quy định pháp luật Quá trình giải quyết: Bản án dân sơ thẩm số 01/2015/DSST ngày 10/02/2015 Tòa án nhân dân thành phố Phủ Lý định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện chị Vũ Hồng Thủy Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất anh Vũ Thanh Huy với chị Vũ Thị Thu Trà đất số 13, tờ đồ số 33, diện tích 166,7m2 tài sản đất thị trấn Gia Bình, huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh bị vô hiệu Buộc ông Vũ Văn Phê chị Vũ Thị Thu Trà phải trả lại anh Vũ Thanh Huy đất số 13, tờ đồ số 33, diện tích 166,7m2 tài sản đất thị trấn Gia Bình, huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh Đồng thời anh Vũ Thanh Huy phải có trách nhiệm trả lại tiền chuyển nhượng đất tài sản đất cho ông Vũ Văn Phê 930.000.000 đồng, trả chị Vũ Thị Thu Trà 570.000.000 đồng Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO620216 cấp ngày 03/7/2009 mang tên bà Vũ Thị Thu Trà Bác yêu cầu khác đương Ngoài án sơ thẩm án phí Sau xét xử sơ thẩm, anh Huy, chị Trà, ơng Phê có đơn kháng cáo toàn án, yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án Bản án dân phúc thẩm số 07/2015/DSPT ngày 24/7/2015 Tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam định: Sửa án dân sơ thẩm số 01/2015/DSST ngày 10/2/2015 Tòa án nhân dân huyện Gia Bình Xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện chị Vũ Hồng Thủy Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất anh Vũ Thanh Huy với chị Vũ Thị Thu Trà đất số 13, tờ đồ số 33, diện tích 166,7m2 tài sản đất thị trấn Gia Bình, huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh bị vô hiệu Buộc chị Vũ Thị Thu Trà phải trả lại anh Vũ Thanh Huy đất số 13, tờ đồ số 33, diện tích 166,7m2 tài sản đất thị trấn Gia Bình, huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh Đồng thời anh Vũ Thanh Huy phải có trách nhiệm trả lại tiền chuyển nhượng đất tài sản đất cho chị Vũ Thị Thu Trà 570.000.000 đồng Kiến nghị UBND huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 620216 cấp ngày 03/7/2009 mang tên bà Vũ Thị Thu Trà Bác yêu cầu khác đương Vụ việc số 2: Năm 2001 chị Trịnh Thị Lệ anh Trần Minh Hưng tổ chức lễ cưới theo phong tục địa phương, đến ngày 08/5/2002 anh chị tiến hành đăng ký kết hôn 57 UBND thị trấn Lim, huyện Tiên Du Sau kết hôn chị Lệ, anh Hưng đăng ký hộ sống chung bố mẹ đẻ anh Hưng ông Trần Minh Đức bà Đỗ Thị Thu Hà, đến ngày 10/2/2003 tách riêng chủ hộ anh Hưng (thành viên gồm: chị Lệ (vợ) Trần Chí Thọ (con) Thực chủ trương cấp đất cho hộ gia đình chưa có đất để làm nhà UBND thị trấn Lim, UBND huyện Tiên Du, tháng 2/2002 anh Hưng làm đơn gửi UBND xã Bình Nghĩa xin xét duyệt cấp đất giãn dân Ngày 11/12/2003 UBND huyện Tiên Du ban hành Quyết định số 1172/QĐ-UB việc giao đất cho hộ dân để làm nhà ở, có hộ anh Hưng Ngày 25/12/2003, Phòng địa huyện Tiên Du với UBND Thị trấn Lim tiến hành giao đất thực địa, hộ anh Hưng giao diện tích đất 80m2 tờ đồ số số 87 xóm 8, thị trấn Lim Theo lời khai nguyên đơn chị Trịnh Thị Lệ trình bày thời gian cấp đất anh Hưng lao động xuất Malaysia, chị nuôi nhỏ nên nhờ ông Đức nộp hộ số tiền 5.200.000đ cho UBND thị trấn để giao đất ký nhận đất thực địa Đến năm 2007, anh chị xây dựng nhà tầng 1/2 diện tích mảnh đất cấp, anh Hưng nước ngồi nên vợ chồng chị nhờ ông Đức đứng quán xuyến, trả tiền vật liệu, cơng xây dựng, tiền xây nhà chị buôn bán tiết kiệm tiền anh Hưng gửi Cuối năm 2007 chị cháu Thọ dọn nhà này, sau năm 2008 anh Hưng nước sống mẹ chị Tháng 01/2009 vi phạm pháp luật, chị bị Tòa án xử phạt 05 năm tù, ngày 31/8/2012 chấp hành xong hình phạt Trong thời gian chị chấp hành án, anh Hưng xin ly hôn chị Tòa án xử cho ly Khi địa phương chị biết nhà, đất chị anh Hưng tài sản chung vợ chồng thời kỳ hôn nhân chưa phân chia bị ông Đức, bà Hà chuyển nhượng cho hai người khác nhau, chuyển nhượng cho ơng Nguyễn Văn Tiếp, bà Trần Thị Hiên diện tích 44m2 nhà tầng phần đất Vì chị khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngày 26/12/2011 ông Đức, bà Hà với ông Tiếp, bà Hiên vô hiệu để trả lại tài sản chung thời kỳ hôn nhân chị anh Hưng 58 Bị đơn ơng Đức, bà Hà trình bày: Năm 2002 ông Đức nộp đơn cho UBND xã xin cấp đất để sau cho không thuộc diện duyệt cấp đất Tháng 05/2003 anh Hưng lao động Malaysia, đến tháng 11/2003 UBND thị trấn Lim thông báo hộ anh Hưng duyệt cấp đất, ông gọi điện thơng báo cho anh Hưng anh Hưng nói khơng có tiền, khơng có nhu cầu mua đất nữa, chuyển quyền mua đất cho ông, ông thông báo cho chị Lệ biết việc chị Lệ ý kiến Ngày 20/11/2003 anh Hưng viết giấy xin chuyển quyền mua, sử dụng đất cho ông Đức UBND thị trấn Lim đồng ý, ơng bà bỏ số tiền 5.200.000đ nộp cho UBND thị trấn Lim để giao đất Năm 2007 ông bà bỏ tiền, thuê thợ xây 01 nhà tầng 1/2 diện tích đất cho mẹ chị Lệ nhờ để trông coi nhà Đến năm 2008 anh Hưng nước ông bà tiếp tục cho anh Hưng, chị Lệ nhờ, sau xảy việc chị Lệ vi phạm pháp luật bị xử phạt tù Năm 2010 anh Hưng ly hôn chị Lệ Năm 2010 ông Đức đề nghị UBND thị trấn tách đất số 87 thành hai 177 178, sau ơng bà chuyển nhượng 36m2 cho ơng Hồng Văn Hiền, bà Phạm Thị Yến Ngày 26/12/2011 chuyển nhượng 44m2 lại nhà tầng đất cho ông Tiếp, bà Hiên Nay ông Đức, bà Hà không đồng ý với yêu cầu chị Lệ, ông bà xác định tài sản hợp pháp ơng bà nên có quyền chuyển nhượng cho người khác Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trần Minh Hưng trình bày: Năm 2001 anh chị Lệ tổ chức lễ cưới, đến ngày 08/5/2002 anh chị đến UBND thị trấn để đăng ký kết hôn Tháng 02/2002 anh nộp đơn lên UBND thị trấn Lim xin cấp đất làm nhà Sau đến tháng 5/2003 anh xuất lao động Malaysia, thời gian sau bố anh ơng Đức thông báo anh duyệt cấp đất thổ cư, lúc anh khơng có tiền nộp nên viết giấy từ chối không nhận tiêu chuẩn cấp đất chuyển quyền mua đất cho bố anh Đến năm 2008 anh nước, anh chị Lệ bố mẹ cho nhờ nhà tầng đất Tháng 10/2008 chị Lệ thuê người chém gây thương tích cho anh bị Tòa án xử phạt tù, đến năm 2010 anh đề nghị Tòa án giải cho ly với chị Lệ Nay anh xác định nhà, đất mà bố mẹ anh chuyển nhượng cho ông Tiếp, bà Hiên tài sản hợp pháp bố mẹ anh, tài sản 59 chung anh chị Lệ thời kỳ nhân Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Tiếp (bà Hiên ủy quyền cho ơng Tiếp tham gia tố tụng) trình bày: Do nhu cầu nhà gia đình, vợ chồng ơng biết ơng Trần Minh Đức có đất nhà đất muốn chuyển nhượng, thấy phù hợp vợ chồng ông gặp, thỏa thuận với vợ chồng ông Đức làm hợp đồng chuyển nhượng 44m2 đất + nhà tầng đất với giá 525.000.000đ Hợp đồng chuyển nhượng thiết lập vào ngày 26/12/2011, UBND thị trấn Lim xác nhận Nay chị Lệ yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu để trả lại đất, nhà đất tài sản chung chị Lệ anh Hưng thời kỳ hôn nhân ông bà khơng trí Nếu chị Lệ chứng minh nhà, đất chị Lệ anh Hưng ơng bà trả lại nhà, đất cho ông Đức, bà Hà ơng Đức, bà Hà phải có trách nhiệm trả lại cho vợ chồng ơng 525.000.000đ Ngồi u cầu ơng Đức, bà Hà phải tốn trả cho ông bà tiền chi phí số tài sản ông bà xây, sửa thêm mái tôn, tường bao, cổng, giếng khoan với tổng số tiền 25.000.000đ Quá trình giải quyết: Tại Bản án dân sơ thẩm số 02/2015/DSST ngày 09/02/2015 Tòa án nhân dân huyện Tiên Du định: Căn Điều 122, 127, 132, 137, 255, 256, 688, 691 Bộ luật dân sự; Điều 105 khoản Điều 136 Luật đất đai 2003: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện chị Trịnh Thị Lệ Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngày 26/12/2011 ông Trần Minh Đức, bà Đỗ Thị Thu Hà với ông Nguyễn Văn Tiếp, bà Trần Thị Hiên vô hiệu Buộc ông Nguyễn Văn Tiếp, bà Trần Thị Hiên phải hồn trả lại cho ơng Trần Minh Đức, bà Đỗ Thị Thu Hà 44m2 đất 01 nhà hai tầng đất thuộc đất số 87, tờ đồ số xóm thị trấn Lim, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh (có tuyên tứ cạnh đất) Buộc ông Trần Minh Đức, bà Đỗ Thị Thu Hà phải hoàn trả lại cho ông Nguyễn Văn Tiếp, bà Trần Thị Hiên số tiền 525.000.000đ tiền mà ông Tiếp, bà Hiên tốn cho ơng Đức, bà Hà giao dịch chuyển nhượng nhà, đất Chấp nhận thỏa thuận ông Nguyễn Văn Tiếp ông Trần Minh Đức giá trị tài sản mái tôn sân, dậu, cổng, tường bao, giếng khoan mà ông Nguyễn Văn Tiếp, bà Trần Thị Hiên làm thêm có giá trị 25.000.000đ Buộc ơng Đức, bà Hà phải tốn trả cho ơng Tiếp, bà Hiên số 60 tiền 25.000.000đ, tiền ông Tiếp, bà Hiên chi phí làm thêm phần tài sản mái tôn sân, dậu, cổng, tường bao, giếng khoan Như vậy, tổng cộng ông Trần Minh Đức, bà Đỗ Thị Thu Hà phải trả cho ông Nguyễn Văn Tiếp, bà Trần Thị Hiên số tiền 550.000.000đ Buộc ông Trần Minh Đức, bà Đỗ Thị Thu Hà phải trả lại cho anh Trần Minh Hưng, chị Trịnh Thị Lệ 44m2 đất 01 nhà hai tầng đất thuộc đất số 87, tờ đồ số xóm thị trấn Lim, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh (có tứ cạnh) Buộc ơng Trần Minh Đức, bà Đỗ Thị Thu Hà phải toán trả chị Trịnh Thị Lệ tiền chi phí cho việc khảo sát, đo đạc, định giá tài sản 2.750.000đ Ngoài án sơ thẩm tun án phí dân sơ thẩm, nghĩa vụ chịu chi phí định giá tài sản quyền kháng cáo Trên sở giải vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua tìm hiểu tình hình kinh tế, trị, xã hội địa bàn tỉnh Bắc Ninh thời gian gần thấy việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương chủ yếu xuất phát từ nguyên nhân cụ thể sau: *Nguyên nhân khách quan Những nguyên nhân bên ngồi tác động vào khơng phải chủ quan chủ thể, nguyên nhân thuộc nhóm tác động kinh tế thị trường nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp phát sinh, kể từ Đại hội Đảng lần thứ VI, Đảng ta chủ trương phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thay cho kinh tế kế hoạch tập trung, với kinh tế mở cửa làm cho mối quan hệ xã hội nói chung quan hệ đất đai vận hành theo chế Cho phép quyền sử dụng đất vào thị trường chuyển nhượng, quy luật kinh tế làm cho tài sản phát sinh nhiều vấn đề tham gia vào thị trường, thêm vào đó, q trình cơng nghiệp hóa đại hóa, tốc độ thị hóa diễn nhanh chóng đến vùng nơng thơn, kèm theo việc gia tăng dân số, nơi có điều kiện kinh tế xã hội tốt thường tập trung đông người Bắc Ninh tỉnh có vị trí địa lý điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế có khoảng cách khơng xa với thủ đô Hà Nội, số lượng dân cư tập trung cháy lớn nhu cầu đất đai ngày tăng cao làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61 diễn ngày nhiều phức tạp Bên cạnh đó, biến động giá trị quyền sử dụng đất nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ nhà nước cho phép người sử dụng đất quyền tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu có giá Giá trị quyền sử dụng đất ln biến đổi không ngừng điều gây nhiều rủi ro cho người tham gia chuyển nhượng tài sản Trong năm gần nhà đất tại tỉnh Bắc Ninh tăng lên cao Hệ biến động giá đất làm việc tòa án nhân dân địa phương nhận nhiều đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất *Nguyên nhân chủ quan Bên cạnh nguyên nhân khách quan, tình trạng tranh chấp phát sinh có nguyên nhân từ yếu tố chủ quan, trước hết phải đề cập đến bất cập cơng tác quản lý hành đất đai, điều thể công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều quan nhà nước có thẩm quyền không không thực việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự mà pháp luật quy định xác minh thực tế việc sử dụng đất, diện tích đất, xác minh tình trạng đất có tranh chấp hay khơng mà dựa vào việc người sử dụng đất đất tự kê khai xin cấp quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,Điều dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đối tượng, cấp sai diện tích, cấp chồng lên phần diện tích đất người khác khác, đất có tranh chấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cùng với đó, cơng tác tun truyền, phổ biến, giáo dục ý thức pháp luật chưa tốt, cộng với bng lỏng khâu kiểm sốt nhà nước giao dịch quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn tự nhiều vi phạm xảy tranh chấp phát sinh Khi tham gia quan hệ chuyển nhượng xảy điều tất yếu Có thể nói, nói nguyên nhân ảnh hưởng lớn tới nội dung hợp đồng đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm tranh chấp liên quan tới loại hợp đồng thường xuyên diễn ra, hoàn thiện quy định để đảm bảo cho quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn an toàn lành mạnh 62 KẾT LUẬN CHƯƠNG Thống với phạm vi nghiên cứu đề tài, Chương 2, Luận văn tập trung triển khai nội dung liên quan tới thực trạng pháp luật hành hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu địa bàn tỉnh Bắc Ninh, quy định về: Căn xác định hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu tập trung với phần lớn nội dung Luận văn, có nội dung quan trọng giải hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Đây nội dung có yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu đại bàn tỉnh Bắc Ninh Bên cạnh đó, Luận văn nêu thực trạng việc giải vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh, từ nêu loại tranh chấp điển hình địa bàn tỉnh, đồng thời đưa vụ việc tiêu biểu việc giải tranh chấp, sở đó, luận văn đánh giá nguyên nhân chủ quan, khách quan tác động đến việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xem tài liệu quý báu, làm tảng để Luận văn đưa định hướng kiến nghị hoàn thiện nâng cao hiệu thực pháp luật Chương 63 64 CHƯƠNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sau gần 10 năm triển khai thực Nghị Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, đạt nhiều kết tích cực, góp phần khai thác phát huy có hiệu nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường Hiệu quản lý nhà nước đất đai bước tăng cường; sách, pháp luật đất đai ngày hoàn thiện; quyền người sử dụng đất mở rộng Nhà nước bảo đảm; thị trường bất động sản, có quyền sử dụng đất hình thành phát triển nhanh Kết khẳng định quan điểm đạo, định hướng sách, pháp luật đất đai xác định Nghị Trung ương khoá IX đắn, phù hợp với đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội đất nước Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước đất đai nhiều hạn chế, quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, thủ tục hành đất đai Lợi ích Nhà nước người dân có đất bị thu hồi chưa bảo đảm tương xứng; nguồn lực đất đai chưa phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi lãng phí, hiệu 65 thấp; tham nhũng, tiêu cực lĩnh vực lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai diễn biến phức tạp Kế thừa thành đạt được, văn kiện trị Đảng giai đoạn tiếp tục xác định hoàn thiện, đổi pháp luật đất đai nhiệm vụ trọng tâm q trình hồn thiện thể chế kinh tế thị trường Tại Nghị số 19/NQ-TW ngày 31/10/2012 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại hạn chế, yếu nguyên nhân hạn chế, yếu sách, pháp luật đất đai, đồng thời tiếp tục khẳng định “Trong thời gian tới, để đáp ứng u cầu đẩy mạnh tồn diện cơng đổi đất nước, sở kế thừa định hướng sách, pháp luật đất đai nêu Nghị Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX, cần tiếp tục đổi hồn thiện sách, pháp luật đất đai” Quan điểm đạo văn kiện ngun tắc tảng cho qua trình hồn thiện sách pháp luật đất đai nước ta thời gian tới Đó định hướng cho q trình hồn thiện pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất Do đó, hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn phải quán triệt sâu sắc triệt để quan điểm, chủ trương Đảng hồn thiện 58 sách pháp luật đất đai, mà cụ thể phương hướng đưa văn kiện quan trọng nêu Thứ nhất, xây dựng đồng pháp luật dân với pháp luật đất đai ngành luật khác Hoàn thiện pháp luật hợp đồng CNQSDĐ đòi hỏi phải có chủ trương, sách xây dựng hệ thống quy định pháp luật Các giao dịch liên quan đến CNQSDĐ liên quan đến đất đai Hiện nay, quy định Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ngành luật khác chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn, gây khó khăn cho việc áp dụng, thực pháp luật Cụ thể, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê 66 ... luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển. .. 2.1.8 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu phần .42 2.2 Hậu pháp lý hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu 43 2.3 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa. .. lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu địa bàn tỉnh Bắc Ninh Từ bất