Đang tải... (xem toàn văn)
Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam
Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam Nguyễn Thị Thập Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật Kinh tế; Mã số: 60 38 50 Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Quang Tuyến Năm bảo vệ: 2011 Abstract: Hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyền tài sản tư. Hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất và những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Khái quát sự phát triển của các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư ở nước ta. Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Đưa ra những định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư: Tiếp tục hoàn thiện các quy định của Luật đất đai năm 2003 về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; Rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đảm bảo sự thống nhất, tương thích với Bộ luật dân sự và các đạo luật khác có liên quan; Bổ sung các quy định về xây dựng hệ thống cơ sở thông tin dữ liệu về nhà, đất và công khai hóa các thông tin về nhà, đất; Tiếp tục hoàn thiện các quy định về thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung nhằm góp phần đảm bảo thực thi quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư Keywords: Quyền sử dụng đất; Quyền tài sản tư; Pháp luật Việt Nam; Luật kinh tế; Luật dân sự Content MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Nhiệm vụ trung tâm của thời kỳ quá độ đi lên chủ nghĩa xã hội ở nước ta là xây dựng chế độ "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh". Để hiện thực hóa mục tiêu này, Đảng ta phát động thực hiện công cuộc đổi mới toàn dân đất nước, coi trọng và đề cao lợi ích trực tiếp của người lao động. Bước đột phá của công cuộc đổi mới được Đảng ta xác định là đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong sản xuất nông nghiệp nhằm giải phóng mọi năng lực sản xuất của người nông dân nhằm tạo ra xung lực mới để góp phần thực hiện thành công ba chương trình: Lương thực, thực phẩm; hàng tiêu dùng; hàng xuất khẩu được ghi nhận trọng Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986). Thể chế hóa quan điểm đổi mới của Đảng, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với các quy định giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất sử dụng ổn định 2 lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Thực tiễn đã chứng minh tính đúng đắn của những quy định này. Nhờ được giải phóng mọi năng lực sản xuất, người lao động đã hăng say sản xuất, gắn bó lâu dài với đất đai, năng suất lao động không ngừng được nâng cao. Việt Nam từ một nước hàng năm phải nhập hàng nghìn tấn lương thực đã tự túc được lương thực và vươn lên trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ hai của thế giới. Để đẩy mạnh thành quả của công cuộc đổi mới trong lĩnh vực quản lý đất đai nói chung và quản lý đất nông nghiệp nói riêng, pháp luật đất đai không ngừng được sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện theo xu hướng mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất; thiết lập khuôn khổ và cơ chế pháp lý cho các giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện nhanh chóng, an toàn và thuận tiện; đồng thời hạn chế những sự can thiệp hành chính không cần thiết từ phía các cơ quan công quyền vào các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất v.v . Việc công nhận và mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở ban đầu cho việc xác lập quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Tuy nhiên, để thực sự bảo đảm việc công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư cần tiếp tục có sự đổi mới về tư duy pháp lý trong việc tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho các giao dịch về quyền sử dụng đất. Muốn xây dựng và vận hành có hiệu quả thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thì phải thay đổi nhận thức và cách thức ứng xử của pháp luật đối với quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư. Với cách tiếp cận như vậy,em lựa chọn đề tài "Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam", làm luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Mục đích nghiên cứu Đề tài "Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam" là một đề tài khó. Nghiên cứu đề tài này, luận văn đặt ra cho mình những mục đích nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyền tài sản tư; - Hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất và những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; - Khái quát sự phát triển của các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư ở nước ta; - Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; - Đưa ra những định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm các vấn đề sau đây: - Nghiên cứu các quy định hiện hành về quyền tài sản tư của pháp luật dân sự; - Nghiên cứu các quy định hiện hành của pháp luật đất đai về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; - Nghiên cứu thực tiễn pháp lý về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư ở nước ta; - Nghiên cứu các luận điểm, trường phái lý thuyết của khoa học pháp lý về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; - Nghiên cứu và kế thừa các thành quả của các công trình nghiên cứu khoa học đã công bố về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. 3.2. Phạm vi nghiên cứu 3 Đề tài "Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam" là một đề tài khó và có nội hàm nghiên cứu rất rộng và phức tạp. Hơn nữa, đề tài này dường như chưa được nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn diện ở nước ta. Trong khuôn khổ của một bản luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở những vấn đề cơ bản sau đây: - Các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; - Nghiên cứu các nội dung của Luật Đất đai năm 2003 liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; bao gồm: (i) Các quy định làm phát sinh quyền sử dụng đất; (ii) Các quy định về những bảo đảm của quyền sử dụng đất; (iii) Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất; (iv) Các quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; (v) Các quy định về thị trường quyền sử dụng đất; (vi) Các quy định về khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất và xử lý vi phạm pháp luật đất đai liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. 4. Phương pháp nghiên cứu Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu khóa luận đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; - Bên cạnh đó, khóa luận còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: (i) Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử v.v được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; (ii) Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp đối chiếu v.v v được sử dụng trong chương 2 khi nghiên cứu quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam; (iii) Phương pháp bình luận, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp v.v . được sử dụng trong chương 3 khi nghiên cứu giải pháp hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. 5. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Chương 2: Quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. 4 Chương 1 TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƯ 1.1. Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất 1.1.1. Quan niệm về quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1992 quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài" (Điều 18). Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu". Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đây xuất hiện khái niệm "quyền sử dụng đất". Vậy quyền sử dụng đất là gì? Theo các nhà khoa học pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất được hiểu trên hai phương diện: (i) Phương diện chủ quan, theo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. (ii) Phương diện khách quan, quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai. 1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, như phần trên đã phân tích, quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản, được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường. Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất. - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. 5 1.1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xác lập quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Đường lối, chính sách của Đảng về giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) đã phát động công cuộc đổi mới toàn diện đất nước chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường. Sau đó, hàng loạt nghị quyết, chỉ thị của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp nói chung và xác định vai trò của hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp nói riêng đã lần lượt được ra đời với việc thực hiện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; đồng thời mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất (trong đó có quyền thừa kế quyền sử dụng đất). Các quy định này khi đi vào cuộc sống đã làm cho người nông dân yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai và tạo ra động lực mới trong sản xuất nông nghiệp. 1.1.3.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Các hình thức sở hữu khác về đất đai không được pháp luật thừa nhận. Chính sự đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã chi phối mạnh mẽ đến quyền thừa kế quyền sử dụng đất của người sử dụng. 1.1.3.3. Nhận thức về quyền sử dụng đất trong điều kiện chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường Chỉ thị số 100/CT-TU của Ban Bí thư năm 1981, Nghị quyết 10/NQ-TU của Bộ Chính trị năm 1988 về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp, xác định hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông thực; thực hiện việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Đây là những tiền đề rất quan trọng để Nhà nước thể chế hóa thành các quy định về giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân trong Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003. 1.2. Một số vấn đề lý luận về quyền tài sản tư 1.2.1. Khái niệm quyền tài sản Theo pháp luật Việt Nam, khái niệm quyền tài sản lần đầu tiên được đề cập tại Điều 172 Bộ luật Dân sự năm 1995. Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời về cơ bản vẫn giữ nguyên khái niệm về quyền sở hữu tài sản của Bộ luật Dân sự năm 1995. Theo Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005: "Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ". Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005 quan niệm: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản". Như vậy pháp luật Việt Nam coi quyền tài sản như là một tài sản; bởi lẽ, quyền tài sản được trị giá được thành tiền và được phép tham gia các giao dịch dân sự trên thị trường. Quyền tài sản được phân chia thành quyền tài sản công và quyền tài sản tư. Quyền tài sản công là một khái niệm được sử dụng để chỉ quyền của cộng đồng, của Nhà nước đối với một 6 tài sản; quyền tài sản tư là một khái niệm dùng để chỉ quyền của cá nhân, hộ gia đình đối với tài sản. Pháp luật nước ta công nhận và bảo hộ quyền sở hữu tài sản của công dân. 1.2.2. Khái niệm quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư Theo pháp luật dân sự Việt Nam, quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền về tài sản tư; bởi vì các lý do cơ bản sau đây: Thứ nhất, quyền sử dụng đất trước hết là một loại quyền về tài sản; bởi lẽ: một là, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất là một loại chủ thể đặc biệt của quan hệ pháp luật dân sự; hai là, người sử dụng đất có một số quyền năng nhất định đối với đất đai (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng); ba là, quyền sử dụng đất được trị giá thành tiền và đem ra trao đổi trên thị trường. Thứ hai, ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài. Thứ ba, trên thực tế đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau. có thể sử dụng vào các mục đích chung như quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng… Bên cạnh đó, đất đai còn được sử dụng vào những mục đích riêng của cá nhân như được sử dụng để ở, sử dụng để làm nhà kho, nơi sản xuất - kinh doanh, thương mại, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân v.v . 1.2.3. Sự phát triển tư duy pháp lý về quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư ở nước ta Thời Pháp thuộc, chính quyền thực dân rất quan tâm củng cố chế độ tư hữu về điền sản, có thể nói rằng với sự ra đời của các Bộ dân luật Bắc Kỳ và Trung Kỳ, theo khuôn mẫu của Bộ luật Dân sự Napoléon, pháp luật về tài sản đã được hình thành một cách rõ nét. Quyền sở hữu tư nhân về đất đai tồn tại từ thời kỳ Pháp thuộc đến khi Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công và kéo dài cho đến trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời. Người sử dụng đất đai hợp pháp được coi là chủ sở hữu. Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai được xem như một dạng chuyển nhượng, mua bán tài sản thông thường. Chủ sở hữu đất đai được toàn quyền quyết định, ngoại trừ một số ràng buộc chung của pháp luật và đạo đức xã hội. Tuy nhiên, khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành bằng quy định tại Điều 19: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý". Hình thức sở hữu tư nhân về đất đai đã bị xóa bỏ ở nước ta. Quyền sử dụng đất tiếp cận với ý nghĩa là quyền tài sản tư bắt đầu được đề cập khi đất nước ta thực hiện công cuộc đổi mới toàn diện. Có thể nói rằng, nền tảng cho các giao dịch về quyền sử dụng đất ra đời kể từ khi Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) đưa ra đường lối đổi mới. Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 là một trong hai đạo luật đầu tiên thể chế quan điểm đổi mới của Đảng. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 nhằm khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai năm 1987 và đáp ứng các đòi hỏi của công cuộc phát triển đất nước. 7 1.2.4. Ý nghĩa của việc thừa nhận quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư Thứ nhất, nó là minh chứng và sự khẳng định quan điểm phát triển của Đảng ta là lấy con người làm trung tâm và vì con người. Thứ hai, quyền sử dụng đất được thừa nhận dưới góc độ quyền tài sản tư là cơ sở pháp lý của việc hình thành thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Thứ ba, hạt nhân của công cuộc đổi mới là đổi mới quan niệm về sở hữu tài sản; trong đó quan trọng nhất là đổi mới quan niệm về sở hữu đất đai. Thứ tư, thừa nhận quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư tạo sự yên tâm cho người nông dân gắn bó lâu dài với đất đai, giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động và khuyến khích họ đầu tư, bồi bổ, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất; Thứ năm, thừa nhận quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư làm cho người dân ngày càng nhận thức được giá trị to lớn của đất đai. Họ ngày càng chú trọng hơn đến yếu tố hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất đai. Về phía Nhà nước, các cơ quan công quyền nâng cao nhận thức trong việc thừa hành pháp luật nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. 1.3. Pháp luật và thực tiễn pháp lý của Trung Quốc trong việc thừa nhận quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 1.3.1. Pháp luật và thực tiễn pháp lý của Trung Quốc trong việc thừa nhận quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư Qua 30 năm cải cách và mở cửa cùng với việc xây dựng nền nông nghiệp theo hướng hiện đại hóa và phát triển bền vững, Trung Quốc đã thu được những bài học kinh nghiệm về lý luận và thực tiễn như: Bảo đảm đầy đủ quyền tự chủ, phát huy tính tích cực của nông dân; phát triển nhiều loại sở hữu kinh tế, trong đó công hữu là chủ đạo, thực hiện sở hữu tập thể đối với ruộng đất kinh doanh khoán gia đình, tách quyền sử dụng với quyền sở hữu; cải cách theo hướng thị trường, tạo ra sức sống mới cho kinh tế nông thôn; xây dựng địa vị chủ thể của trang trại trong kinh doanh tự chủ của các nông hộ, khuyến khích nông dân phát triển sản xuất hàng hóa hướng về thị trường; tôn trọng tinh thần sáng tạo của nông dân, thúc đẩy sự nghiệp cải cách. Ngày 16/3/2007, Trung Quốc đã thông qua Luật Quyền tài sản tư nhân. Với việc thông qua luật này, lần đầu tiên Trung Quốc đặt ngang hàng việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản nhà nước, tài sản tập thể và tài sản cá nhân, không một tổ chức hay cá nhân nào được xâm phạm. 1.3.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam Trong lịch sử hình thành và phát triển, Trung Quốc và Việt Nam là hai nước có chế độ sở hữu đất đai đặc thù so với các nước trên thế giới. Trong thời kỳ phong kiến, hai nước luôn tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản về ruộng đất là sở hữu ruộng đất công và sở hữu ruộng đất tư. Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, để gắn người dân với đất đai, phát huy tính chủ động sáng tạo của họ, Việt Nam cũng như Trung Quốc đều áp dụng hình thức: giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Mục đích của việc tách quyền sử dụng đất ra khỏi quyền sở hữu đất đai đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất được làm chủ thực sự đối với đất đai; gắn bó họ với ruộng 8 đất. Đây là tiền đề xác lập quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư trong điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý. Chương 2 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN DƯỚI KHÍA CẠNH QUYỀN TÀI SẢN TƯ THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM 2.1. Những quy định về xác lập cơ sở pháp lý của quyền sử dụng đất Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua việc quyết định mục đích sử dụng đất, quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất. Cơ sở pháp lý của việc xác lập quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định lâu dài; cho phép người sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 2.1.1. Đối tượng giao đất Theo pháp luật hiện hành có hai hai hình thức giao đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. (i) Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 70 của Luật này; - Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; - Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; - Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước; - Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; - Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; - Cộng đồng dân sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật này. (ii) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; - Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; 9 - T chc kinh t c giao t s dng vo mc ớch u t xõy dng kt cu h tng chuyn nhng hoc cho thuờ; - T chc kinh t, h gia ỡnh, cỏ nhõn c giao t lm mt bng xõy dng c s sn xut - kinh doanh: - T chc kinh t, h gia ỡnh, cỏ nhõn s dng t xõy dng cụng trỡnh cụng cng cú mc ớch kinh doanh; - T chc kinh t c giao t sn xut nụng nghip, lõm nghip, nuụi trng thy sn, lm mui; - Ngi Vit Nam nh c nc ngoi c giao t thc hin cỏc d ỏn u t; 2.1.2. i tng thuờ t iu 35 Lut t ai nm 2003 quy nh Nh nc cho thuờ t bao gm: cho thuờ t thu tin thuờ t hng nm v cho thuờ t thu tin thuờ t mt ln cho c thi gian thuờ. 2.1.3. Cỏc trng hp chuyn mc ớch s dng t Theo iu 36 Lut t ai nm 2003, chuyn mc ớch s dng t cú th phi xin phộp hoc khụng phi xin phộp c quan nh nc cú thm quyn. Trng hp chuyn mc ớch s dng t phi c phộp ca c quan nh nc cú thm quyn bao gm: - Chuyn t chuyờn trng lỳa nc sang t trng cõy lõu nm, t trng rng, t nuụi trng thy sn; - Chuyn t rng c dng, t rng phũng h sang s dng vo mc ớch khỏc; - Chuyn t nụng nghip sang t phi nụng nghip; - Chuyn t phi nụng nghip c Nh nc giao t khụng thu tin s dng t sang t phi nụng nghip c Nh nc giao t cú thu tin s dng t hoc thuờ t; - Chuyn t phi nụng nghip khụng phi l t sang t . 2.1.4. Thm quyn giao t, cho thuờ t, chuyn mc ớch s dng t Thm quyn giao t, cho thuờ t, cho phộp chuyn mc ớch s dng t c quy nh ti iu 37 Lut t ai nm 2003. 2.2. Cỏc quy nh v chm dt quyn s dng t 2.2.1. Cỏc trng hp thu hi t Nh nc thu hi t trong cỏc trng hp c quy nh ti iu 38 Lut t ai 2003. Quyn s dng t l mt quyn ti sn, nu ngi s dng t cú c quyn s dng t mt cỏch hp phỏp thỡ khụng th b quc hu húa. Tuy nhiờn quyn s dng t lm mt ti sn c bit, ngi s dng t ch cú quyn s dng m khụng cú quyn s hu. Do ú trong trng hp cn thit, vỡ li ớch quc gia Nh nc vn cú quyn thu hi t. Trong trng hp ny, ngi s dng t c Nh nc bi thng, h tr, tỏi nh c. 2.2.2. Thm quyn thu hi t Thm quyn thu hi t c quy nh ti iu 52 Lut t ai nm 2003. Tr-ờng hợp thu hồi đất để giao, cho thuê đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, ng-ời Việt Nam định c- ở n-ớc ngoài, tổ chức n-ớc ngoài, cá nhân n-ớc ngoài mà trên khu đất bị thu hồi có hộ 10 gia đình, cá nhân đang sử dụng hoặc có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì y ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung -ơng quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất. Căn cứ vào quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất của y ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung -ơng, y ban nhõn dõn huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng hộ gia đình, cá nhân (iu 31 Khon 2 Nghị định 181/2004/N-CP). 2.3. Cỏc quy nh v quyn v ngha v ca ngi s dng t trong vic xỏc lp cỏc giao dch v chuyn quyn s dng t 2.3.1. Quyn v ngha v chung ca ngi s dng t 2.3.1.1. Quyn chung ca ngi s dng t Theo iu 105 v iu 106 Lut t ai 2003, ngi s dng t cú cỏc quyn chung sau õy: - c cp giy chng nhn quyn s dng t; - Hng thnh qu lao ng, kt qu u t trờn t; - Hng cỏc li ớch do cụng trỡnh ca Nh nc v bo v, ci to t nụng nghip; - c Nh nc hng dn v giỳp trong vic ci to, bi b t nụng nghip; - c Nh nc bo h khi b ngi khỏc xõm phm n quyn s dng t hp phỏp ca mỡnh; - Khiu ni, t cỏo, khi kin v nhng hnh vi vi phm quyn s dng t hp phỏp ca mỡnh v nhng hnh vi khỏc vi phm phỏp lut v t ai; Ngi s dng t c thc hin cỏc quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, tha k, tng cho quyn s dng t; th chp, bo lónh, gúp vn bng quyn s dng t theo quy ca Lut t ai. 2.3.1.2. Ngha v chung ca ngi s dng t - S dng t ỳng mc ớch, ỳng ranh gii tha t, ỳng quy nh v s dng sõu trong lũng t v chiu cao trờn khụng, bo v cỏc cụng trỡnh cụng cng trong lũng t v tuõn theo cỏc quy nh khỏc ca phỏp lut. - ng ký quyn s dng t, lm y th tc khi chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, tha k, tng cho quyn s dng t; th chp, bo lónh, gúp vn bng quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut; - Thc hin ngha v ti chớnh theo quy nh ca phỏp lut; - Thc hin cỏc bin phỏp bo v t; - Tuõn theo cỏc quy nh v bo v mụi trng, khụng lm tn hi n li ớch hp phỏp ca ngi s dng t cú liờn quan; - Tuõn theo cỏc quy nh ca phỏp lut v vic tỡm thy vt trong lũng t; - Giao li t khi Nh nc cú quyt nh thu hi t hoc khi ht thi hn s dng t. 2.3.2. Quyn v ngha v c th ca ngi s dng t 2.3.2.1. Quyn v ngha v ca t chc trong nc s dng t Phỏp lut t ai hin hnh thit k quyn v ngha v c th ca ngi s dng t núi chung v t chc trong nc s dng t núi riờng cn c vo hỡnh thc s dng t v mc ớch s dng t; c th: