Đang tải... (xem toàn văn)
báo cáo định giá đất báo cáo định giá đất báo cáo định giá đất báo cáo định giá đất báo cáo định giá đất báo cáo định giá đất báo cáo định giá đất báo cáo định giá đất báo cáo định giá đất báo cáo định giá đất báo cáo định giá đất báo cáo định giá đất
BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ Các thông tin 1.1 Về tài sản: Tên tài sản: Đất Loại tài sản: Đất nông nghiệp chuyên trồng lúa nước Nguồn gốc tài sản: Nhà nước giao đất chưa thu tiền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vị trí, địa điểm tài sản: ấp Thành Nhứt, xã Bình Xn, thị xã Gò Cơng 1.2 Về khách hàng: Khách hàng: ông Nguyễn Trường Ngân Địa chỉ: 268 Lý Thường Kiệt, phường 14, quận 10, Tp HCM Điện thoại: 0983277137 Tên người liên hệ: ông Nguyễn Trường Ngân 1.3 Đơn vị thẩm định giá: Tên Công ty: Công ty Định giá Dịch vụ tài 4.T.X Địa chỉ: Cơng ty Định giá Dịch vụ tài 4.T.X Điện thoại: 02862883566 E-mail: dichvudinhgia4tx@gmail.com Họ tên Giám đốc: TRẦN MINH THẠCH Họ tên Định Giá Viên: Phạm Minh Tuấn Họ tên Định Giá Viên lập báo cáo thẩm định giá: Trần Đinh Ngọc Xuân 1.4 Ngày hiệu lực thẩm định giá: Thời điểm định giá: tháng 11/2017 Ngày hoàn thành trường: 27/11/2017 1.5 Mục đích thẩm định giá: Ơng Nguyễn Trường Ngân muốn định giá để bán Căn pháp lý thẩm định giá Thông tư 36/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Quy định giá đất Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Thông tư số 114/2004/TT-BTC Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnhbảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Thông tư số 145 /2007/TT-BTC Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Quyết định số 420/QĐ-SXD Về việc công bố giá xây dựng nhà ở, cơng trình, vật kiến trúc làm bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Mô tả đất: 3.1 Về kỹ thuật: Thửa đất có diện tích: 2519.5 m2 Mục đích sử dụng: trồng lúa nước, năm vụ Đặc điểm: Tiếp giáp mặt tiền đường Thuận tiện giao thông, nguồn nước 3.2 Về pháp lý: Tốt, đất toàn quyền Giấy chứng nhận cấp vào ngày: Đất canh tác ổn định không bị tranh chấp với cá nhân, tập thể Số liệu, hạn chế giả thiết: 4.1 Số liệu: Số liệu cần định giá : cung cấp người sử dụng đất gồm có GCN QSDĐ, thông tin pháp lý khác Các thông tin đặc điểm, vị trí hữu ích, cảnh quan, mơi trường, an ninh, thu thập thêm phương thức trực tiếp khảo sát thực địa Số liệu so sánh thu thập dựa kết khảo sát thực địa Phương thức khảo sát hỏi trực tiếp người sử dụng đất Kết cho bảng : Bảng 4.1 Bảng số liệu khảo sát STT Đặc điểm Chủ sở hữu Nguồn tin Thời điểm Thời điểm giao dịch Mục tiêu Nguyễn Văn Tài Khảo sát thực địa 27-11-17 Địa Ấp Thành Nhứt Pháp lý GCN QSDĐ Loại đất Diện tích (m2) Giá giao dịch (triệu VNĐ) Thu nhập đất Đơn giá (VNĐ/m2) LUA 2519.15 10 11 80,231 Lãi suất Mối quan hệ Mặt tiền đường Bề rộng mặt tiền Vị trí hữu ích Mơi trường Hình dạng 4.2 Khảo sát thực địa 27-11-17 Khảo sát thực địa 27-11-17 Khảo sát thực địa 27-11-17 Ấp Thành Nhì GCN QSDĐ LUA 2000 Ấp Thành Nhứt GCN QSDĐ LUA 2000 Ấp Thành Nhứt GCN QSDĐ LUA 4000 Thuê triệu đồng/năm Thuê triệu đồng/năm Thuê triệu đồng/năm 60,000 42,000 42,000 21,000 năm: 7.1% năm: 7.5% Nhận xét năm: 7.1% năm: 7.5% năm: 7.1% năm: 7.5% năm: 7.1% năm: 7.5% Người quen Rạch Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng Người thân Rạch Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng Rạch Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng Khảo sát thực địa 27-11-17 Ấp Thành Nhứt GCN QSDĐ LUA 1500 14.35 triệu đồng/năm năm: 7.5% 13 14 15 16 17 18 90 năm: 7.1% 12 15-05-16 Thửa so sánh Đê kênh tiêu Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng Rạch Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng Hạn chế: Do việc khảo sát thực vùng nơng thơn, nên người dân có phần dè dặt việc cung cấp thông tin đất so sánh Đối với đất cho thuê thỏa thuận miệng hai bên thuê - cho thêu nên khơng có giấy tờ pháp lý 4.3 Giả thiết: Thị trường đất đai khu vực ổn định khơng có đột biến thời điểm định giá (tháng 11/2017) Các yếu tố tâm lý đất cần thẩm định giá với đất so sánh tương đồng Khảo sát thực địa: Mục đích : - Xác thực thông tin cung cấp chủ sử dụng Bổ sung thông tin đất cần định giá thiếu Khảo sát đất tương tự để tiến hành định giá Khảo sát yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực Thời gian : 27/11/2017 Người tiến hành : định giá viên Kết thu : Bảng 5.1 Kết khảo sát thực địa STT Thông tin Chủ sở hữu Địa Pháp lý Diện tích (m2) Thu nhập Giá giao dịch Mục tiêu Nguyễn Văn Tài Ấp Thành Nhứt GCN QSDĐ 2519.15 Trồng lúa 14.35 triệu đồng/năm Trương Thị Quý Ấp Thành Nhứt GCN QSDĐ 1500 Thửa so sánh Trương Thị Quý Ấp Thành Nhì GCN QSDĐ 2000 Cho thuê triệu đồng/năm Nguyễn Thị Thi Ấp Thành Nhứt GCN QSDĐ 2000 Cho thuê triệu đồng/năm Ấp Thành Nhứt GCN QSDĐ 4000 Cho thuê triệu đồng/năm 90 triệu đồng Hình ảnh minh chứng thể phụ lục Lập luận lựa chọn phương pháp: 6.1 Phân tích Thửa đất cần định giá có diện tích 2519.5 m 2, địa : ấp Thành Nhứt, xã Bình Xn,thị xã Gò Cơng, tỉnh Tiền Giang Vị trí đất nằm cách đầu lộ kênh, thuận tiện giao thông, nguồn nước Ưu đất : cảnh quan thống đảng, gần đường, mơi trường sẽ, … Bất lợi : Do cách đường kênh nên di chuyển qua cầu đúc rộng mét Khó khăn chuyển lúa thu hoạch 6.2 Phương pháp định giá Hai phương pháp sử dụng phương pháp so sánh phương pháp thu nhập - Phương pháp so sánh : thích hợp phương pháp phổ biến, đơn giản, có thơng tin đất tương tự, có đầy đủ thơng tin yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để điều chỉnh - Phương pháp thu nhập : có có thu thập cho thuê - Các phương pháp khác : mục đích đất nông nghiệp lâu dài nên không áp dụng phương pháp thặng dư, mục đích định giá nên khơng tiến hành phương pháp hồi quy, giá đất khu vực chênh lệch lớn với khung giá nên không dựa khung giá để định giá cho đất - Độ xác phương pháp so sánh phụ thuộc vào độ xác thơng tin thu thập được, thông tin thu thập trực tiếp từ chủ sử dụng đất giao dịch thành công thị trường nên thơng tin đảm bảo độ xác, tin cậy 6.3 Sơ lược phương pháp thực Phương pháp so sánh: gần phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế Phương pháp dựa lý luận cho giá trị thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị bất động sản tương tự so sánh mua, bán thị trường Một số lý để phương pháp phổ biến: - Hầu khơng gặp khó khăn kỹ thuật Nó thể đánh giá giá trị thị trường Vì có sở vững để - quan pháp lý công nhận Nó sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác Thông thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác để thẩm định giá bất động sản Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa kinh nghiệm kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá cách thích hợp Ngồi ra, phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm bất động sản giao dịch thị trường hành tương đối giống so với bất động sản cần thẩm định giá, từ có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá Đối với bất động sản thẩm định giá, số liệu để tính tốn theo phương pháp so sánh khơng nhiều khơng tương đồng Phương pháp so sánh sử dụng phương pháp tính tốn thành phần Phương pháp thu nhập (hay gọi phương pháp đầu tư) phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn tài sản (q trình chuyển đổi gọi q trình vốn hố thu nhập) để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản có khả tạo thu nhập tương lai xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập Ước tính giá đất mục tiêu kết hợp phương pháp thu nhập so sánh: Bảng 6.1 Ước tính giá đất mục tiêu STT Yếu tố so sánh Diện tích Đơn giá (VNĐ/m2) Yếu tố so sánh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Yếu tố so sánh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh So sánh lần So sánh lần - Mục tiêu 2519.15 80,231 Đê kênh tiêu 100% 100% 1500 60,000 Rạch 95% + 5% 3,000 63,000 100% 63,000 34.08 13.92 Thửa so sánh 2000 42,000 Rạch 95% + 5% 2,100 44,100 Người quen 90% + 10% 4,200 48,300 2.79 -12.66 2000 42,000 Rạch 95% + 5% 2,100 44,100 Người thân 75% + 25% 10,500 54,600 16.20 -1.27 4000 21,000 Rạch 95% + 5% 1,050 22,050 100% 22,050 -53.07 Từ bảng ước tính thấy sau lần so sánh với so sánh ta loại số ( - 53.07%) Tiếp tục so sánh lần hai kết không đạt yêu cầu ( > 10%) - Trong trường hợp tất so sánh thu thập không đạt yêu cầu nên buộc phải sử dụng phương pháp khác Ở chọn phương pháp thu nhập (do có sẵn số liệu thu nhập năm 2016 khảo sát ngày 27/11/2017) Thực bổ sung số liệu năm 2015 cách gọi điện thoại hỏi chủ đất mục tiêu (29/11/2017) Kết khảo sát thu nhập cho bảng sau: Bảng 6.2 Thu nhập mục tiêu qua năm 2014, 2015 2016 Vụ mùa Vụ Thu nhập (VNĐ) Vụ Vụ Chi phí (VNĐ/vụ) Lãi suất ngân hàng (%) Năm 2014 7,425,000 7,012,500 10,732,500 7.2 Năm 2015 7,125,000 6,412,500 11,200,000 3,750,000 6.5 Năm 2016 7,800,000 7,500,000 10,300,000 7.1 - Thu nhập bình quân năm: - Chi phí bình qn bình năm: 3,750,000 x = 11,250,000 (triệu đồng) - Thu nhập ròng bình qn năm: 25,168,833 - 11,250,000 = 13,918,833 (triệu đồng) Lãi suất bình quân năm: - Giá trị đất mục tiêu: - Giá đất đất cần định giá: Mức giá cuối Mức giá cuối đất cần định giá 79,728 đồng/m2 Xử lý vấn đề không rõ ràng Thông tin đất mẫu để so sánh: - Thông tin mẫu lân cận thu thập qua: vấn trực tiếp , quan sát , điều tra trang web… Chưa có thơng tin xác hay giấy xác nhận giao dịch mẫu quyền địa phương cấp dẫn đến lượng thơng tin thu thập xác (các thơng tin : diện tích , chiều dài , chiều rộng , số tiền đầu tư đât … ) giá thu thập thấp cao so với giá thu thập thực tế Lợi ích cá nhân Định giá viên hoàn toàn tuân thủ tiêu chuẩn đạo đức trình độ chun mơn nghề nghiệp thẩm định giá qui định Tiêu chuẩn số 03: Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản.(TĐGVN 03) (Ban hành kèm theo Quyết định số 24 / 2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính): - Trong q trình thẩm định giá tài sản, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên không bị chi phối bị tác động lợi ích vật chất tinh thần làm ảnh hưởng đến trung thực, khách quan việc thẩm định giá - Định giá viên hoàn tồn khơng có quyền lợi kinh tế thẩm định giá cho đất mục tiêu - Định giá viên hồn tồn khơng có mối quan hệ ràng buộc với khách hàng bên thứ ba - Tổ chức thẩm định giá công khai độc lập PHỤ LỤC Phụ lục 1: Minh chứng khảo sát thực địa Hình phụ lục 1.1 Thành viên Công ty khảo sát ngày 27/11/2017 Hình phụ lục 1.2 Tổng quát mục tiêu Hình phụ lục 1.3 Cây cầu nối liền mục tiêu đường đê Hình phụ lục 1.4 Giấy chứng nhận cấp cho mục tiêu Phụ lục 2: Vị trí so sánh mục tiêu Hình phụ lục 2.1 Tương quan vị trí đất ... tên Định Giá Viên lập báo cáo thẩm định giá: Trần Đinh Ngọc Xuân 1.4 Ngày hiệu lực thẩm định giá: Thời điểm định giá: tháng 11/2017 Ngày hồn thành trường: 27/11/2017 1.5 Mục đích thẩm định giá: ... muốn định giá để bán Căn pháp lý thẩm định giá Thông tư 36/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá. .. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Quy định giá đất Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định