Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng thương mại tại việt nam

108 36 0
  • Loading ...
1/108 trang
Tải xuống

Thông tin tài liệu

Ngày đăng: 08/12/2019, 14:13

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ HẢI HÀ PH¸P LT VỊ CHO VAY THÕ CHÊP B»NG NHà HìNH THàNH TRONG TƯƠNG LAI CủA NGÂN HàNG THƯƠNG MạI TạI VIệT NAM LUN VN THC S LUT HỌC HÀ NỘI - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HỒNG THỊ HẢI HÀ PH¸P LT VỊ CHO VAY THế CHấP BằNG NHà HìNH THàNH TRONG TƯƠNG LAI CủA NGÂN HàNG THƯƠNG MạI TạI VIệT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ THU THỦY HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Hồng Thị Hải Hà MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt LỜI CAM ĐOAN TÔI XIN CAM ĐOAN LUẬN VĂN LÀ CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA RIÊNG TƠI CÁC KẾT QUẢ NÊU TRONG LUẬN VĂN CHƯA ĐƯỢC CÔNG BỐ TRONG BẤT KỲ CƠNG TRÌNH NÀO KHÁC CÁC SỐ LIỆU, VÍ DỤ VÀ TRÍCH DẪN TRONG LUẬN VĂN ĐẢM BẢO TÍNH CHÍNH XÁC, TIN CẬY VÀ TRUNG THỰC TƠI ĐÃ HỒN THÀNH TẤT CẢ CÁC MƠN HỌC VÀ ĐÃ THANH TỐN TẤT CẢ CÁC NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH THEO QUY ĐỊNH CỦA KHOA LUẬT ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI VẬY TÔI VIẾT LỜI CAM ĐOAN NÀY ĐỀ NGHỊ KHOA LUẬT XEM XÉT ĐỂ TÔI CÓ THỂ BẢO VỆ LUẬN VĂN TÔI XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN! TÁC GIẢ LUẬN VĂN KHÁI QUÁT VỀ CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY 82 THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 82 KẾT LUẬN 98 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt BLDS HTTTL NHNN NHTM TCTD TSBĐ Chữ viết đầy đủ Bộ Luật Dân Hình thành tương lai Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Thương mại Tổ chức tín dụng Tài sản bảo đảm MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Trong hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Việt Nam nay, cho vay chấp nhà HTTTL, hay gọi sản phẩm "cho vay mua nhà dự án" dự án chưa hồn thành sách tín dụng linh hoạt nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho khách hàng có nhu cầu mua nhà, hộ để Thực tiễn cho thấy, sản phẩm cho vay mua nhà dự án giúp phận người dân có nhu cầu thực nhà tiếp cận vốn vay ngân hàng Sản phẩm ngày thu hút quan tâm đông đảo khách hàng Dưới góc độ luật học, hoạt động cho vay chấp nhà HTTTL chủ thể: ngân hàng, khách hàng (bên vay) và/hoặc bên thứ ba (bên chấp) xuất hai mối quan hệ pháp lý quan hệ cho vay quan hệ chấp Trong mối quan hệ thứ nhất, ngân hàng giao cho khách hàng khoản tiền để sử dụng vào mục đích mua nhà ở, hộ khoảng thời gian định, với điều kiện khách hàng hoàn trả tiền vay gốc lẫn lãi Đổi lại, để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, bên liên quan cần thiết phải xác lập mối quan hệ ràng buộc nghĩa vụ bên nhận chấp (ngân hàng) bên chấp (bên vay người thứ ba) nhà ở, hộ vay mua đó, cho dù nhà chưa hình thành chưa xác lập quyền sở hữu theo quy định pháp luật Trong vài năm gần đây, hàng lang pháp lý cho vay chấp nhà HTTTL ngày trọng xây dựng hoàn thiện quan nhà nước có thẩm quyền Đặc biệt, pháp luật thức ghi nhận nhà HTTTL loại tài sản dùng để chấp bảo đảm cho nghĩa vụ bên vay theo hợp đồng tín dụng thơng qua hàng loạt văn pháp luật điều chỉnh Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm (“Nghị định số 163/2006/NĐ-CP”); Nghị định số 11/2012/NĐCP ngày 22/12/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (“Nghị định số 11/2012/NĐ-CP); Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ("Nghị định số 71/2010/NĐ-CP"); Thông tư số 08/2014/TT-BTP ngày 26/2/2014 Bộ Tư pháp việc sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê khai tài sản thi hành án ("Thông tư số 08/2014/TT-BTP"); Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT ngày 25/04/2014 việc hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ("Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT"); Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 việc hướng dẫn số vấn đề xử lý TSĐB ("Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLTBTP-BTNMT-NHNN"),… Tuy nhiên, pháp luật hoạt động chưa rõ ràng thống nên nảy sinh nhiều vướng mắc, khó khăn thực tiễn triển khai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng khách hàng Do đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại Việt Nam” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sỹ Tình hình nghiên cứu đề tài Trước có Bộ luật Dân năm 2005 Luật Tổ chức tín dụng năm 2010, hoạt động cho vay chấp tài sản HTTTL nói chung nhà HTTTL nói riêng NHTM chưa thực quan tâm mực Việt Nam Trước năm 2005, liên quan đến vấn đề này, có cơng trình nghiên cứu, sách báo sâu vào phân tích Những năm gần đây, với phát triển mạnh mẽ tổ chức tín dụng thị trường bất động sản, pháp luật cho vay chấp nhà HTTTL nhận quan tâm nhiều quan Nhà nước có thẩm quyền việc ban hành loạt văn pháp luật điều chỉnh cho vay, điều kiện chấp nhà HTTTL, thủ tục công chứng, đăng ký chấp, giao dịch bảo đảm,… Vì vậy, có nhiều nghiên cứu, viết liên quan đến vấn đề “Pháp luật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ tác giả Hoàng Anh Tuấn năm 2006;“Một số vấn đề chấp tài sản Ngân hàng thương mại”, Luận văn thạc sỹ tác giả Vũ Thị Thu Hằng năm 2010; “Pháp luật bảo đảm tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ tác giả Lê Thị Mai Hương năm 2010;“Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành”, Luận văn tiến sỹ tác giả Vũ Thị Hồng Yến năm 2013;“Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ tác giả Nguyễn Thanh Thúy năm 2014;… Các cơng trình nghiên cứu có đề cập đến biện pháp chấp tài sản HTTTL hoạt động cho vay NHTM chấp nhà HTTTL giao dịch dân nói chung, nhiên chưa có cơng trình sâu nghiên cứu pháp luật cho vay chấp nhà HTTTL Mặt khác, thay đổi quy định pháp luật Luật nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Công chứng năm 2014 số nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành việc nhận chấp, đăng ký chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm nhà HTTTL Thông tư số 08/2014/TT-BTP, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN,…Tính đến nay, chưa có cơng trình nghiên cứu phân tích chun sâu quy định bất cập, vướng mắc thực thi pháp luật 3 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Trên sở phân tích quy định pháp luật Việt Nam cho vay chấp nhà HTTTL đánh giá thực tiễn áp dụng quy định Từ đó, đề xuất giải pháp để hồn thiện pháp luật, khắc phục vướng mắc, khó khăn trình triển khai hoạt động cho vay chấp nhà HTTTL nâng cao hiệu thực thi pháp luật cho vay chấp nhà HTTTL Để đạt mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu luận văn cần phải làm rõ số vấn đề sau: - Khái quát phân tích vấn đề lý luận khái niệm tài sản, nhà HTTTL, chấp, chấp nhà HTTTL,…; - Hệ thống hóa đánh giá quy định hành pháp luật cho vay chấp nhà HTTTL; - Phân tích, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật cho vay chấp nhà HTTTL NHTM Việt Nam - Đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật cho vay chấp nhà HTTTL NHTM Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Luận văn thực sở kết hợp phương pháp nghiên cứu chủ yếu phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, phương pháp luật học so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, tổng hợp để làm rõ luận điểm nghiên cứu nêu luận văn Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định pháp luật cho vay chấp nhà HTTTL thực tiễn áp dụng quy định Cụ thể hơn, luận văn sâu nghiên cứu hoạt động cho vay nhận chấp nhà HTTTL với đối tượng nhà HTTTL cá nhân mua từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Phạm vi nghiên cứu luận văn tiếp cận pháp luật cho vay chấp nhà HTTTL NHTM Việt Nam Ý nghĩa lý luận ý nghĩa thực tiễn Luận văn Về ý nghĩa lý luận, luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận khái niệm tài sản, tài sản HTTTL, nhà HTTTL, chấp, chấp nhà HTTTL,… hệ thống hóa quy định pháp luật Việt Nam hành cho vay chấp nhà HTTTL Về ý nghĩa thực tiễn, luận văn cơng trình nghiên cứu có giá trị tham khảo cho người làm công tác pháp luật q trình nghiên cứu hồn thiện quy định pháp luật hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm nhận chấp nhà HTTTL NHTM Việt Nam Đồng thời, luận văn làm tài liệu cho bạn sinh viên, học viên có nhu cầu tìm hiểu pháp luật ngân hàng, pháp luật bảo đảm tiền vay,… Kết cấu luận văn Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn bao gồm ba chương: Chương 1: Khái quát cho vay chấp nhà hình thành Chương 2: tương lai Ngân hàng thương mại Thực trạng pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng thương mại Việt Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng thương mại Việt Nam nhiên, quy định chưa phản ánh giá trị thực nhà HTTTL thời điểm chấp Vì vậy, việc xây dựng định giá, phương thức định giá, khung giá chung để ngân hàng áp dụng tiến hành việc định giá cách xác giá trị nhà HTTTL nhận chấp giải pháp thời điểm nay.Về định giá, cần có quy định để áp dụng vào trình định giá tài sản chấp Để đảm bảo tính giá trị tài sản bảo đảm nên vào khung giá nhà theo quy định quan có thẩm quyền vào giá thị trường thời điểm định giá, đồng thời không tham chiếu tới giá trị hợp đồng mua bán nhà mà khách hàng ký với chủ đầu tư Việc định giá theo khung giá nhà theo quy định thời điểm chấp giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro suốt trình chấp mà giá mua bán nhà ln có nguy tăng, giảm đột ngột Về cách thức định giá, bên cần cân nhắc tới yếu tố giai đoạn hình thành nhà thời điểm định giá: xác định thời điểm định giá nhà chấp hình thành đến đâu: xây dựng, xây dựng phần trăm hay hoàn thành việc xây dựng Việc định vừa đảm bảo phản ánh giá trị thực nhà ở, đồng thời biện pháp để ngân hàng thường xuyên kiểm tra tiến độ hình thành nhà chấp.Bên cạnh đó, NHTM cần xây dựng quy trình hướng dẫn cách thức, phương pháp định giá nội ngân hàng để việc định giá tài sản chấp nói chung định giá tài sản chấp nhà HTTTL nói riêng thực hiệu 3.2.2 Hoàn thiện quy định trình tự, thủ tục chấp nhà hình thành tương lai - Hồn thiện quy định công chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL: Đặc điểm biện pháp bảo đảm chấp khơng có chuyển giao tài sản chấp nên tiềm ẩn rủi ro cho ngân hàng Hơn nữa, 89 đối tượng hợp đồng chấp nhà HTTTL rủi ro mức cao Vì vậy, yêu cầu đặt phải hạn chế thấp rủi ro mà ngân hàng gặp phải nhận chấp tài sản Các biện pháp thực như: xác định đầy đủ chủ thể tham gia giao dịch, xác định tính xác thực giấy tờ, hồ sơ chấp, đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng tuân thủ điều kiện quy định pháp luật Hiện Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT có quy định hợp đồng chấp nhà HTTTL bắt buộc phải cơng chứng Sở dĩ phải có quy định trước đây, việc cơng chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL trước thực theo yêu cầu tự nguyện bên tham gia giao dịch công chứng viên đồng ý công chứng hợp đồng dựa vào số quy định pháp luật liên quan (Khoản Điều 93 Luật nhà quy định hợp đồng nhà phải có cơng chứng chứng thực) Đây khơng phải sở pháp lý an tồn cho cơng chứng viên chứng nhận loại hợp đồng Việc khẳng định hợp đồng chấp nhà HTTTL phải công chứng sở pháp lý để công chứng viên định cơng chứng mình, từ giảm nỗi lo TCTD việc không công chứng hợp đồng chấp nhận tài sản đảm bảo nhà HTTTL Tuy nhiên, cần thiết phải bổ sung: Về quy định trình tự, thủ tục cơng chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL Khi công chứng viên có sở pháp lý để thực cơng chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL việc cơng chứng đương nhiên phải thực theo trình tự, thủ tục quy định Luật công chứng văn hướng dẫn Tuy nhiên, đối tượng hợp đồng chấp nhà HTTTL loại tài sản đặc biệt nên cần có quy định riêng để điều chỉnh loại hợp đồng Tuy Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn cụ thể hồ sơ yêu cầu công chứng để quy định thống giấy tờ chứng minh đối tượng hợp đồng chấp nhà HTTTL cần rà soát để đảm 90 bảo tính khả thi (ví dụ việc quy định việc bên chấp xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có định giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án dự án khó thực hiện), vừa phải đảm bảo có chứng minh nhà hình thành hình thành tương lai chắn thuộc sở hữu bên chấp Ngoài ra, cần cân nhắc đến văn cam kết chủ đầu tư văn cam kết ba bên (chủ đầu tư - bên nhận chấp - bên chấp) vào hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL với nội dung như: nội dung quyền giám sát trình hình thành tiến độ hình thành nhà HTTTL ngân hàng, nội dung quyền ngân hàng việc tiếp nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu; nội dung việc bên có phối hợp trường hợp phải xử lý tài sản chấp nhà HTTTL Việc có văn cam kết hồ sơ công chứng phần giúp công chứng viên đảm bảo tính xác thực đối tượng hợp đồng chấp tài sản nhà HTTTL Cần phân biệt thủ tục công chứng nhà HTTTL thành trường hợp: + Trường hợp nhà hoàn thành việc xây dựng, bên chấp nộp đủ tiền mua bán nhà ở, hợp đồng lý chưa có giấy chứng nhận sở hữu (giấy tờ chứng nhận sở hữu biên bàn giao nhà giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tùy thuộc vào việc pháp luật quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nào); + Trường hợp nhà trình xây dựng, bên chấp nộp phần tiền mua bán nhà Nhà HTTTL chắn thuộc quyền sở hữu bên chấp đến đâu tùy thuộc vào tiến độ xây dựng, tiến độ hình thành nhà tiến độ toán tiền mua Khi phân biệt theo hai trường hợp nêu hồ sơ u cầu cơng chứng có khác nhau; đồng thời đưa điều kiện khác 91 điều kiện có hiệu lực hợp đồng công chứng Đối với trường hợp thứ nhất, nhà chắn thuộc quyền sở hữu bên chấp, đợi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu điều kiện có hiệu lực hợp đồng đăng ký chấp theo quy định pháp luật quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm thời điểm có hiệu lực thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm Đối với trường hợp thứ hai, việc nhà chắn thuộc quyền sở hữu bên chấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố nên tính xác thực đối tượng tham gia giao dịch giảm so với trường hợp thứ nhất, có nhiều quan điểm cho nên quy định loại giao dịch có điều kiện, tức hiệu lực pháp luật giao dịch phụ thuộc vào việc quyền sở hữu bên chấp xác lập tương lai toàn tài sản chấp Tuy nhiên, hướng tới mục đích đảm bảo an tồn cao cho văn cơng chứng nên quy định giao dịch bảo đảm nhà HTTTL nói chung (khơng phân biệt hai trường hợp) loại giao dịch có điều kiện; điều kiện quyền sở hữu bên chấp xác lập toàn tài sản giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật - Hoàn thiện quy định đăng ký chấp nhà HTTTL Thông thường việc đăng ký chấp giúp bên nhận chấp khẳng định quyền tài sản chấp quyền ưu tiên toán trước bên thứ ba Điều 325 BLDS năm 2005 quy định: Trong trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm xác định theo thứ tự đăng ký; Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm khơng đăng ký giao dịch bảo đảm có đăng ký ưu tiên tốn [37, Điều 325] Ngân hàng chấp nhận tài sản chấp nhà HTTTL đồng nghĩa với 92 việc chấp nhận rủi ro giao dịch khả kiểm soát ngân hàng - bên nhận chấp loại tài sản không cao, việc cơng bố khẳng định quyền bên nhận chấp thông qua đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa lớn, khơng giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng mà giúp ổn định kinh tế trước vấn đề nợ xấu, bất ổn kinh doanh tiền tệ Theo Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXDBTP-BTNMT, chấp nhà HTTTL phải đăng ký chấp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có nơi gọi văn phòng đăng ký đất nhà) thuộc Phòng Tài nguyên Môi trường Sở Tài nguyên Môi trường Đối tượng hợp đồng chấp nhà HTTTL bất động sản, quyền tài sản hay động sản nên quy định thẩm quyền điều đương nhiên Để giải thực trạng số văn phòng từ chối đăng ký chấp nhà HTTTL có sở pháp lý cho việc này, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cần đưa thủ tục vào hồ sơ hướng dẫn thủ tục thực văn phòng để cán đăng ký thực Đối với việc đăng ký chấp tài sản nhà HTTTL tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản theo quy định Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP NHNN cần có văn hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục để bên tham gia giao dịch bảo đảm thực Để việc đăng ký chấp nhà HTTTL thực thi thực tế, NHNN quan có liên quan, phạm vi chức trách cần sớm đưa hướng dẫn cụ thể cho vấn đề Sau có hướng dẫn quan có thẩm quyền quan đăng ký giao dịch bảo đảm cần nâng cao vai trò, trách nhiệm việc thực phối hợp thực thủ tục theo quy định Bên cạnh đó, quan đăng ký chấp cần trọng vấn đề như: 93 Thứ nhất, hai quan đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản cần thực tin học hóa hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời nên phối hợp xây dựng hệ thống thông tin giao dịch bảo đảm thống Khơng nên để tình trạng quan lưu trữ thông tin riêng biệt, độc lập Làm điều tránh rủi ro cho ngân hàng người mua nhà vừa chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ngân hàng đăng ký giao dịch bảo đảm trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản, vừa chấp nhà HTTTL ngân hàng khác đăng ký chấp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; bên cạnh đó, tạo điều kiện cho việc cung cấp thơng tin giao dịch bảo đảm nhanh chóng, dễ dàng có yêu cầu Thứ hai, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực đăng ký chấp tài sản nói chung chấp nhà HTTTL nói riêng cần: thường xuyên cập nhật văn pháp luật để thực quy định nghiệp vụ hướng dẫn cá nhân, tổ chức thực quy định pháp luật; theo dõi kịp thời biến động tài sản bảo đảm; có giải pháp để thực quy định pháp luật thời hạn đăng ký chấp 3.2.3 Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai Khi giao kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp, NHTM bên chấp, bên vay vốn không mong muốn xảy trường hợp dẫn đến việc xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, khơng lựa chọn khác bên phải tiến hành xử lý để đạt mục đích thu hồi nợ cho vay ngân hàng Để nâng cao hiệu hoạt động xử lý tài sản nói chung xử lý nhà HTTTl nói riêng cần có giải pháp liên quan đến vấn đề sau: Thứ nhất, phương thức xử lý tài sản chấp: cần bổ sung nhiều phương thức xử lý tài sản chấp để bên thỏa thuận như: Bên 94 chấp tự bán tài sản giám sát ngân hàng; bên chấp bên nhận chấp thỏa thuận để bán tài sản qua tổ chức trung gian, Việc áp dụng phương thức cần có linh hoạt phù hợp điều kiện nơi điều kiện bên như: bán trực tiếp cho người có nhu cầu mua tài sản; bán đấu giá thông qua trung tâm doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thành lập hoạt động theo quy định pháp luật; ngân hàng tự tổ chức bán đấu giá tài sản nơi chưa có tổ chức đấu giá, Thứ hai, trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp: Cần quy định cụ thể, chi tiết trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp nói chung phương thức xử lý tài sản nói riêng, hướng dẫn thứ tự bước để tiến hành Khi hướng dẫn cần lưu ý hai trường hợp: xử lý tài sản chấp có tự nguyện bên chấp xử lý tài sản khơng có tự nguyện bên chấp Cùng với quyền hạn ngân hàng hoạt động xử lý tài sản nên trọng, đặc biệt quyền chủ động thu giữ tài sản bán tài sản chấp Để bảo đảm quyền ngân hàng cần phải quy trách nhiệm quan Nhà nước thi hành việc thu giữ tài sản Thứ ba, việc xử lý tài sản chấp nhà HTTTL nói riêng để nâng cao hiệu hoạt động xử lý tài sản, hạn chế thất thoát lớn ngân hàng cần trọng thêm tới giải pháp như: - Có biện pháp để đảm bảo vay vốn mục đích mua nhà để nhằm phục vụ cho việc xác lập quyền sở hữu nhà HTTTL; - NHTM giải ngân theo tiến độ hình thành nhà khơng giải ngân toàn khoản vay lúc - Phương thức xử lý tài sản chấp nhà HTTTL cần phân định rõ hai trường hợp: (i) Đối với nhà chưa hình thành hình thành chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu: chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với ngân hàng để thực việc xử lý tài sản bảo đảm Nếu tìm người mua tài sản chấp chủ đầu tư thực thủ tục chấm 95 dứt hợp đồng mua bán nhà HTTTL ký với bên chấp để giao kết hợp đồng mua bán nhà HTTTL với người mua mới; nhà đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chủ đầu tư ngân hàng phối hợp đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua lại nhà bên chấp thực xử lý tài sản chấp; (ii) Đối với nhà hình thành, chủ đầu tư bàn giao quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu: Việc xử lý tài sản chấp thực với nhà thơng thường Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đề nghị chủ đầu tư ngân hàng chuyển quyền sở hữu nhà cho người mua lại nhà bên chấp.Để thực biện pháp từ giao kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp nhà HTTTL, TCTD cần đề nghị ký “thỏa thuận ba bên/bốn bên” hay gọi “Văn cam kết ba bên” chủ đầu tư (bên bán nhà HTTTL) -ngân hàng bên chấp Nội dung thỏa thuận cần thể rõ trách nhiệm bên sau: - Về phía chủ đầu tư: Thơng báo khoản tiền bên mua nhà phải nộp cho ngân hàng; Không chấp nhận đề nghị bên mua nhà việc chấp, chuyển giao quyền sở hữu nhà khơng có đồng ý văn ngân hàng; Thực thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà bàn giao lại giấy chứng nhận cho ngân hàng - Về phía ngân hàng: Khơng giải ngân khoản vay trực tiếp cho bên chấp mà giải ngân vào tài khoản chủ đầu tư; Giải ngân theo tiến độ hình thành nhà theo thơng báo nộp tiền chủ đầu tư; Khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bên chấp chủ đầu tư bàn giao ngân hàng bên chấp thực thủ tục giao kết hợp đồng chấp, đăng ký chấp nhà theo quy định pháp luật - Về phía bên chấp: Đồng ý để chủ đầu tư giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ngân hàng 96 Nhìn chung, để giải khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc thực thi pháp luật cho vay chấp nhà HTTTL nêu trên, cần xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, thống tham gia tích cực, chủ động cấp, ngành bên liên quan Các quan chức cần có kiểm sốt chặt chẽ trình thực thi pháp luật, phát xử lý nghiêm hành vi lạm dụng nhũng lỗ hổng, thiếu xót pháp luật để hưởng lợi Hi vọng thời gian sớm nhất, Chính phủ, chức ngân hàng Nhà nước ban hành văn hướng dẫn để giải khó khăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề cho vay chấp nhà HTTTL, tạo ổn định hoạt động cho vay NHTM liên quan đến vấn đề 97 KẾT LUẬN Hoạt động cho vay chấp nhà HTTTL NHTM hoạt động mẻ diễn sơi động thị trường tín dụng Việt Nam Pháp luật thực định cho vay chấp nhà HTTTL thời gian qua có nhiều thay đổi đáng ghi nhận, chứng văn pháp luật liên tục sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh nhu cầu phát sinh từ thực tế Vì vậy, văn pháp luật tạo khung pháp lý tương đối hồn thiện để góp phần đảm bảo an tồn cho chủ thể tham gia quan hệ, quyền lợi ích bên đảm bảo tốt Mặc dù vậy, trình vận hành, thống pháp luật bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế.Việc thi hành pháp luật quan, NHTM, tổ chức, cá nhân liên quan chưa có đồng bộ, thống nhất, gặp phải nhiều bất cập dẫn đến quyền lợi ích hợp pháp ngân hàng bên tham gia giao dịch chưa bảo đảm Với mong muốn giảm bớt hạn chế, tồn liên quan đến pháp luật cho vay chấp nhà HTTTL, tác giả đưa số đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện pháp luật, giải vấn đề vướng mắc thực tiễn Trong đó, hồn thiện pháp luật cho vay chấp nhà HTTTL xác định nhiệm vụ trọng tâm Các giải pháp đề xuất luận văn không tập trung quy định cho vay chấp nhà HTTTL mà liên quan đến nhiều lĩnh vực hoạt động nhiều cấp, nhiều ngành gắn với điều kiện phù hợp kinh tế - xã hội 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt Bộ Tư pháp (2014), Thông tư số 08/TT-BTP ngày 26/02/2014 việc sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê khai tài sản thi hành án, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng Nhà nước (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản đảm bảo, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký 99 cung cấp thông tin chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Canada (1897), Bộ luật dân Quécbec Huỳnh Kim Chí (2012), “Bàn đánh giá tài sản bảo đảm tiền vay nay”, https://www.vietinbank.vn Lê Văn Chi (2013), Hoạt động cho vay Ngân hàng Thương mại, http://voer.edu.vn 10 Chính phủ (1999), Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 11 Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội 12 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 13 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Hà Nội 14 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 15 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội 16 Chính phủ (2013), Nghị 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu, Hà Nội 17 Cộng hòa Liên bang Đức (1896), Bộ luật dân 18 Cộng hòa Pháp (1804), Bộ luật dân 19 Ngô Huy Cương (2003), “Tổng quan luật tài sản”, Khoa học Đại học Quốc Gia Hà Hội, Kinh tế - Luật, 19, tr.41-52 20 Ngô Huy Cương (2009), “Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật dân 2005 định hướng cải cách”, Nghiên cứu lập pháp, (20), Văn phòng Quốc hội, tr.21-29 21 Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc 100 sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trường Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 22 Nguyễn Trường Giang, Bùi Đức Giang (2012), “Đi tìm triết lý chấp quyền tài sản pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Ngân hàng, (7), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tr.56-63 23 Vũ Thị Thu Hằng (2010), Một số vấn đề chấp tài sản ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 24 Nguyễn Thúy Hiền (2005), “Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dự thảo Bộ luật dân (sửa đổi)”, Dân chủ Pháp luật, (5), Bộ Tư pháp, tr.4-8 25 Hoa Kỳ (1870), Bộ luật dân tiểu bang Bang Lousiana 26 Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao (2003), Bản án giám đốc thẩm số 08/2003/HĐTP-KT ngày 29/05/2003 vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng Ngân hàng Cơng thương Việt Nam Công ty TNHH Thương mại Lam Hồng Sơn, Hà Nội 27 Hồng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 tập 2, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 28 Phi Long (2013), Năm 2015: Diện tích nhà tối thiểu Hà Nội phải đạt 6,5m2/người, http://laodong.com.vn 29 Ngân hàng Nhà nước (2005), Quyết định 127/2005/QĐ-NHNN Về việc sửa đổi, bổ sung số điều Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Hà Nội 30 Ngân hàng Nhà nước (2005), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước việc ban hành Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, Hà Nội 31 Ngân hàng Nhà nước (2011), Thông tư số 33/2011/TT-NHNN ngày 08/10/2011 việc Sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20 tháng năm 2010 quy định tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng quy chế cho vay 101 tổ chức tín dụng khách hàng ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31 tháng 12 năm 2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Hà Nội 32 Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây Dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT ngày 25/04/2014 việc hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 33 Võ Đình Nho, Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai”, Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư pháp, tr.3-11 34 Nguyễn Minh Oanh (2011), “Thế chấp tài sản theo pháp luật Pháp Thái Lan”, Nhà nước Pháp luật, (3), Viện Nhà nước Pháp luật, tr.10-19 35 Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 36 Công Quang (2015), TPHCM: Sẽ áp dụng quy định diện tích bình 37 38 39 40 41 42 43 quân/người, http://www.horea.org.vn Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật công chứng, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật nhà ở, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật xây dựng, Hà Nội Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng (2014), “Bàn tài sản hình thành tương lai lĩnh vực giao dịch bảo đảm”, Nghề luật, (1), Học viện Tư pháp, tr.16-20 44 Nguyễn Thanh Thúy, (2014), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, tr.18, Luận văn thạc sỹ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 45 Tổng cục Thống kê (2015), Báo cáo tóm tắt Điều tra Lao động việc làm Quý I năm 2015, Hà Nội 46 Nguyễn Văn Tuyến (2011), “Đặc điểm pháp lý mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng”, Tạp chí ngân 102 hàng, (17), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 47 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, tr.18, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội 48 Vũ Thị Hồng Yến (2014), Bản chất pháp lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai, http://moj.gov.vn II Tài liệu tiếng Anh 49 St Paul, Minn, West Publishing Co (1990), Black Law Dictionary, Sixth Edition, (1) pp 1216 50 Robert W.Emerson, John W Hardwick (1997), Business Law, Barron’s educational series Inc., USA, 1997, (2) pp 408 103 ... vay chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng thương mại Việt Nam Chương KHÁI QUÁT VỀ CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát nhà hình thành tương. .. nhà hình thành Chương 2: tương lai Ngân hàng thương mại Thực trạng pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng thương mại Việt Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho vay. .. THÀNH CẢM ƠN! TÁC GIẢ LUẬN VĂN KHÁI QUÁT VỀ CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
- Xem thêm -

Xem thêm: Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng thương mại tại việt nam , Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng thương mại tại việt nam

Từ khóa liên quan

Gợi ý tài liệu liên quan cho bạn