Mua bán giấy tay: Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 quy định: 2.3 Việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập từ sau ngày 15/10/1993 a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo qui định Điều 131, điều từ Điều 705 đến Điều 707 Điều 711 Bộ luật Dân sự, khoản Điều 3, Điều 30, Điều 31 Luật Đất đai năm 1993 khoản Điều 106, điểm b khoản Điều 127, khoản Điều 146 Luật Đất đai năm 2003, Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng có đầy đủ điều kiện sau đây: a.1 Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lực hành vi dân sự; a.2 Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện; a.3 Mục đích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội; a.4 Đất chuyển nhượng quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; a.5 Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo qui định pháp luật; a.6 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập thành văn có chứng nhận Cơng chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có đầy đủ điều kiện hướng dẫn điểm a tiểu mục 2.3 mục b.1 Đối với hợp đồng giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục này, có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, từ ngày 01/7/2004 có u cầu Tồ án giải quyết, khơng coi hợp đồng vô hiệu vi phạm điều kiện b.2 Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thời điểm giao kết vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm a.4 điểm a.6 tiểu mục 2, mục này, sau Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp từ ngày 01/7/2004 có u cầu Tồ án giải quyết, khơng coi hợp đồng vơ hiệu vi phạm điều kiện b.3 Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm a.4 điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục này, sau thực hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố bên chuyển nhượng không phản đối không bị quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Tồ án cơng nhận hợp đồng Nếu bên nhận chuyển nhượng làm nhà phần đất, Tồ án cơng nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà huỷ phần hợp đồng diện tích đất lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả khơng bảo đảm mục đích sử dụng cho hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc bên toán cho phần chênh lệch Thứ nhất, theo quy định Điều 689 Bộ luật dân năm 2005 Hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì: “1 Việc chuyển quyền sử dụng đất thực thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật Việc thừa kế quyền sử dụng đất thực theo quy định điều từ Điều 733 đến Điều 735 Bộ luật này” Điều 134 Bộ Luật Dân 2005 Điểm b, Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai quy định: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực quan có thẩm quyền Pháp luật công nhận giao dịch mua bán giấy tay thực trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực) Về nguyên tắc sau ngày 1/7/2004 việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn có cơng chứng chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Căn quy định pháp luật nêu trên, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn khơng có chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất, nên giao dịch dân vơ hiệu hình thức Trong trường hợp bạn khởi kiện yêu cầu tòa án giải tranh chấp, Toà án định buộc bạn người bán làm lại thủ tục theo quy định hình thức giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hai bên cố tình khơng làm lại thủ tục tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu bên cố tình khơng làm lại thủ tục bên có lỗi Căn quy định Điều 137 Bộ luật Dân 2005, hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu là: không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập; bên phải khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Thứ hai, theo quy định Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, điều kiện để đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) trường hợp đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu quy định sau: - Thứ nhất, đất sử dụng có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu hình thành từ trước ngày văn quy định UBND cấp tỉnh diện tích tối thiểu tách có hiệu lực thi hành - Thứ hai, đất sử dụng có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu có đủ điện kiện cấp sổ đỏ Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất có giấy tờ quyền sử dụng đất sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà có loại giấy tờ sau cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp tiền sử dụng đất: a) Những giấy tờ quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 quan có thẩm quyền cấp q trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan nhà nước có thẩm quyền cấp có tên Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa trước ngày 15/10/1993; c) Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15/10/1993; đ) Giấy tờ lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật; e) Giấy tờ quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; g) Các loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định Chính phủ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản Điều mà giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký bên có liên quan, đến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất khơng có tranh chấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo án định Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án, văn cơng nhận kết hòa giải thành, định giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực nghĩa vụ tài phải thực theo quy định pháp luật Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật có hiệu lực thi hành mà chưa cấp Giấy chứng nhận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực nghĩa vụ tài phải thực theo quy định pháp luật  ... thẩm quyền Pháp luật cơng nhận giao dịch mua bán giấy tay thực trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực) Về nguyên tắc sau ngày 1/7/2004 việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất... sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15/10/1993; đ) Giấy tờ lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà thuộc... đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập; bên phải khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi