BẢO VỆ KHÔNG GIAN MỞ VÀ KHÔNG GIAN XANH Ở ĐƠ THỊ CĨ CẦN MỘT CƠNG CỤ MỚI? TS Nguyễn Ngọc Hiếu, Học viện Hành Tóm tắt: Sự thiếu hụt nguồn lực khả cưỡng chế pháp luật nguyên nhân dẫn đến không bảo vệ tốt khu vực dễ bị tổn thương xanh mặt nước hay không gian mở đô thị Các tiêu chuẩn xanh quy hoạch xây dựng thực hóa số nhóm lợi ích khơng có khả chi trả chế tài yếu Trong bối cảnh phát triển nhanh, thay đổi hệ thống giá trị tạo tình mà quyền cần bổ sung cách tiếp cận để sử dụng tốt nguồn vốn xã hội lực lượng thị trường khác biệt giá trị vấn đề cha chung khơng khóc Một số công cụ chế tài trợ chéo chuyển nhượng quyền phát triển – liều thuốc chữa bệnh méo mó hệ thống giá trị xã hội nhằm bảo vệ giá trị cộng đồng Bối cảnh Không gian xanh bao gồm mặt nước đô thị nỗi lo nhà quản lý thường khu vực ‘cha chung khơng khóc’ (problems of the commons) Nếu nhà vườn biệt thự trung tâm nhà đầu tư bất động sản thương mại nhòm ngó nâng tầng Khu vực ven sơng kênh mương bị xâm lấn, nhảy dù Khu vực ven nguy bị nhà đầu tư đề xuất dự án san lấp, hứa hẹn thông qua quy hoạch nửa chừng xin chuyển đổi phần công diện tích xanh mặt nước thành bất động sản thương mại Vấn đề đến từ tổ chức cá nhân quản lý hồ, ao, vườn, hay cơng trình văn hóa di tích Nhìn chung tổ chức quản lý văn hóa thường thiếu vốn tu trì trạng Họ khó lòng cưỡng lại cám dỗ hay sức ép từ đề xuất chuyển đổi bán phần diện tích xanh mặt nước để có thêm kinh phí Đặc biệt, chế định nay, giá đất ruộng trũng, đất ao hồ, đất sình lầy đền bù khuyến khích nhà phát triển san lấp chí ‘định hướng’ phát triển đô thị nơi thuận lợi lợi nhuận đầu tư lớn Rõ ràng xã hội hay người có trách nhiệm khơng đánh giá thấp đất mặt nước hay xanh tính sống chúng cộng đồng Cá nhân doanh nghiệp vậy, đất liền kề nhìn hồ Tây đắt đất bên nhiều Nhà nước khẳng định việc bảo vệ khu vực luật quy hoạch, quy chuẩn xây dựng, hay luật đê điều Nhưng dường người cầm cân nảy mực, công chức người quản lý cụ thể lại không chịu sức ép hay cám dỗ bảo vệ đến khu vực Chúng ta đặt niềm tin vào chế hành niềm tin vào người cụ thể để bảo vệ chúng Tuy nhiên, có lẽ số trường hợp định, tình định, có cách tốt chế bảo vệ hữu hiệu cho khu vực xanh mặt nước thị Phân tích Việc bảo vệ khơng gian xanh bất cập nhiều nguyên nhân; nhiên, dường có ba nguyên nhân lên (bên cạnh nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan khác): Giá trị không gian xanh hữu, giá trị giá trị chung; chiếm giá trị riêng, dù có nhỏ Đây vấn đề lợi ích phân tán kinh tế học (dispersed interest) với lợi ích chung người số đông nhỏ, dù tổng lại lớn không đủ chế dân chủ hay thị trường nhóm hay cá nhân nhỏ có lợi lớn tâm cao để chiếm được/bảo vệ cách thức khai thác đất xanh theo phương án có lợi cho họ mà người khác khơng có đủ lợi ích để tham gia/bảo vệ đến cùng; Những người quản lý mặt nước xanh cần thêm kinh phí để tồn tại, khó khăn cám dỗ ngắn hạn tạm thời với lỏng lẻo quản lý tạo điều kiện cho tổ chức/cá nhân không theo đuổi đến giá trị lâu dài họ Các quan quản lý có vấn đề bối cảnh thể chế chưa hồn thiện Các công chức chuyên môn làm theo lệnh Các quan chức chịu nhiều sức ép từ từ quan khác Cơ chế định có lỗ hổng kiểm tra thực khó tồn diện Văn hóa trao đổi có có lại, dĩ hòa vi q khó làm cho việc bảo vệ lợi ích cơng cộng chặt chẽ kiên Vấn đề giá trị chung – riêng có khác biệt khác biệt khơng có lợi cho chung Tuy nhiên, diễn giải vấn đề ngơn ngữ ‘thất bại’ có thất bại thị trường (market failure) thất bại từ phía quyền (government failure) Thất bại thị trường chỗ mặt xã hội mà đa số đánh đổi lợi ích dài hạn lấy lợi ích ngắn hạn, hay đa số đánh giá hệ thống giá trị không gian công cộng không gian mở thấp không gian thương mại; Nhà nước không đủ lực để thuyết phục/cưỡng chế đa số làm theo mục tiêu xác định Với cách đặt vấn đề vậy, rõ ràng có cơng cụ dạng bắc cầu giúp chủ thể gặp giá trị; Nhà nước thông qua bảo vệ lợi ích chung điều kiện thiếu thốn nguồn lực ý chí để triển khai mục tiêu đặt Đề xuất Giải pháp huy động xã hội tham gia vào việc hỗ trợ Nhà nước giải pháp công cụ chuyển nhượng quyền phát triển - việc mua bán quyền phát triển (TDRs) công cụ tiêu biểu áp dụng Hoa Kỳ số quốc gia giúp giải vấn đề Bản chất TDRs lôi kéo ràng buộc (bằng lợi ích) nhóm người ‘trong cuộc’ (thường địa bàn) có nhu cầu tiềm lực tài cần bảo vệ khơng gian để bảo vệ họ Nếu mối liên hệ khơng trực tiếp Chính quyền địa phương xây dựng chế bắc cầu bên ‘cho’ bên ‘nhận’ Trên thực tế, TDRs thơng thường cam kết hai cá nhân/tổ chức có quyền phát triển – thường khu vực khu vực khác nhau, bên hạn chế phát triển, bên khuyến khích phát triển Các khống chế mật độ xây dựng… mức độ chuyển đổi đất để đảm bảo tỉ lệ không gian xanh môi trường đồ án quy hoạch làm cho nhà phát triển thiếu ‘quota’ chiều cao, mật độ, hệ số sử dụng người mua xung quanh hay gần nâng cao hệ số sử dụng đất người bị mua quyền khơng quyền để phát triển cải tạo phạm vi mức độ khai thác sử dụng cũ mà (Xem hình dưới) Khơng gian mở cần bảo vệ Quyền phát triển TDR hoạt động nào? Tăng chiều cao mật độ Bảo tồn Hình 1: mơ hình chuyển nhượng quyền phát triển Nguồn: Hạt King , bang Washington, Hoa Kỳ Việc chuyển nhượng bảo hộ khuyến khích định hướng theo quy hoạch, hạn chế phát triển lại đảm bảo nhu cầu khác biệt vị trí giá trị cần gìn giữ Các chủ sử dụng đất khó khăn mà khơng có nhu cầu phát triển theo chiều cao hỗ trợ tài trợ Các lô đất gần di tích bảo vệ tốt quyền tư hữu chủ sử dụng lẫn pháp luật quy hoạch Bản chất kinh tế chế khác biệt hệ thống giá trị thu hẹp Những người đánh giá cao giá trị đất xanh mặt nước chia sẻ lợi ích với người khơng khai thác lợi ích từ vị trí hạn chế xây dựng Đánh giá lợi ích Nhà nước chuyển hóa thành quy định khuyến khích hạn chế dẫn hướng cho phát triển Áp dụng TDR dẫn đến lo ngại mua gom quyền thực tế không hẳn điều bất lợi Thực tế không cá nhân lợi ích tồn cục mua gom quyền này, giám sát để bảo vệ quyền dù người mua gom có ảnh hưởng lớn đến tồn cục đem lại đồng thuận đem lại lợi ích cho đa số Chính quyền đứng mua quyền để điều chỉnh nhịp độ phát triển ưu tiên phát triển vào khu vực Các ngân hàng muốn mua quyền làm cho giá trị khu vực tăng lên cách tối đa hóa phát triển theo tín hiệu thị trường quy mơ lớn, có lợi cho đa số Trong tính cưỡng chế pháp luật bảo vệ lợi ích chung yếu dường việc bảo vệ lợi ích riêng sát sườn dễ dàng Trong tình định, có lẽ người chủ có quyền lợi trực tiếp tới không gian xanh mặt nước bảo vệ khu vực mạnh mẽ hữu hiệu công chức trả lương đãi ngộ chưa cao chế giám sát chưa thực hiệu Áp dụng cho khu vực cụ thể giải nhiều vấn đề gặp khó khăn khống chế mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất trung tâm Hiện chủ đầu tư thỏa thuận quy hoạch với Sở Quy hoạch kiến trúc việc thỏa thuận nâng tầng khơng có quy chuẩn rõ ràng Cho khơng cho khơng có dẫn đến tiêu cực Nếu áp dụng TDRs cho thỏa thuận nâng cao hệ số số vị trí thơng qua kèm với thỏa thuận mua quyền phát triển khu vực khai thác mật độ xây dựng thấp chế minh bạch giúp nhà phát triển chủ quản lý di tích, nhà vườn biệt thự, khu đất có xanh mặt nước khác thêm nguồn kinh phí tài trợ Áp dụng mơ hình khu vực ven bảo vệ ao hồ ni cá, đất vườn liền kề, đất xanh chủ sử dụng làm nông nghiệp đô thị, khu vực dành dự trữ chống ngập lụt thiên tai cho thành phố Các quy chế thơng thường có hạn chế dựa vào hành có tân quan tân sách phá vỡ cam kết chạy theo lợi ích ngắn hạn Việc bảo vệ quyền tài sản ràng buộc kinh tế giúp bảo vệ ràng buộc chủ sử dụng đất xanh mặt nước hữu hiệu Kết luận Lợi ích áp dụng TDR rõ ràng Hoa Kỳ áp dụng chế mà nhiều quốc gia khác áp dụng áp dụng thành cơng Việt Nam hòan tòan nghiên cứu áp dụng cho nhiều mục tiêu khác Tuy nhiên, áp dụng công cụ vào bối cảnh thể chế Việt Nam gặp nhiều khó khăn Một số vấn đề khó giải hình dung điều kiện bảo hộ quyền tài sản chưa hòan thiện, luật thực thi quy hoạch chưa tốt, cưỡng chế pháp luật tuân thủ pháp luật yếu Muốn làm điều này, cần tiếp tục nghiên cứu thí điểm áp dụng để tiến đến thể chế hóa cơng cụ bổ sung cho quan Nhà nước xã hội lựa chọn để hành động cộng đồng Đây khơng bảo vệ khơng gian xanh hay khơng gian mở, mà điều kiện để kiểm sốt định hướng phát triển đô thị lành mạnh tương lai Hà Nội, ngày 05/1/2011 Tài liệu tham khảo Lane, Robert, Transfer of Development Rights for Balanced Development, Land Lines Article, March 1998 Transfer of Development Rights (TDR) Program King County, Washington, 2010 Transfer of Development Rights, Smart Growth / Smart Energy Toolkit TDR Model Bylaw, Protection of green and open spaces in cities – we need a new tool? Dr Hieu Nguyen Ngoc, Academy of Public Administration Abstract: Shortage of resources and enforcing power may cause of unsuccessful protection of vulnerable areas in cities such as green and open spaces Green standards from planning scheme or building codes could not be materialised due to unaffordable interested groups and weak financing structure Under fast growing context, changes in value system generate new situations that the local government may introduce supplementary approached to better utilise the social capital and market forces to resolve the value differences and the problems of the commons One of such tool is the Transfer of Development Rights – this could be a remedy for the distortion of the value system as well as protection of the community’s values Key words: green and open space, building and planning standards, cross-subsidy policy, transfer of development rights, value system ... introduce supplementary approached to better utilise the social capital and market forces to resolve the value differences and the problems of the commons One of such tool is the Transfer of Development... kh o Lane, Robert, Transfer of Development Rights for Balanced Development, Land Lines Article, March 1998 Transfer of Development Rights (TDR) Program King County, Washington, 2010 Transfer of... Development Rights, Smart Growth / Smart Energy Toolkit TDR Model Bylaw, Protection of green and open spaces in cities – we need a new tool? Dr Hieu Nguyen Ngoc, Academy of Public Administration