DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản CAMP: Mô hình định giá tài sản vốn CTXD: Cơng trình xây dựng HTKT: Hạ tầng kỹ thuật HTXH: Hạ tầng xã hội GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPXD: Giấy phép xây dựng KDC: Khu dân cư KT-XH: Kinh tế-xã hội MĐSDĐ: Mục đích sử dụng đất QSDĐ: Quyền sử dụng đất ROE: Tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu TMCP: Thương mại cổ phần TNHH: Trách nhiệm hữu hạn TN&MT: Tài nguyên môi trường TSKGLVĐ: Tài sản khác gắn liền với đất TSTĐ: Tài sản thẩm định TSSS: Tài sản so sánh UBND: Ủy ban nhân dân DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1.1 Tính chất đặc điểm đất đai Hình 1.2 Mối quan hệ giá trị hữu hình giá trị vơ hình Hình 1.3 Bản đồ giá trị Hình 1.4 Tính ngưỡng giá đất đai Hình 1.5 Tính phi tuyến giá đất đai Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức cơng ty Hình 2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS CenValue Hình 2.3 Vị trí khu đất cần thẩm định Hình 2.4 Mặt tổng thể dự án Jamona City Hình 2.5 Hiện trạng khu đất Hình 2.6 Hạ tầng giao thơng (Đường N4) Hình 2.7 Suất vốn đầu tư HTKT khu đô thị theo Quyết định 1161/BXD DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Cơ cấu sử dụng đất toàn dự án Bảng 2.2 Quy định không gian, kiến trúc đô thị lô J, K Bảng 2.3 Lãi suất cho vay trung dài hạn thời điểm tháng 3/2017 Bảng 2.4 Đơn giá TSSS Bảng 2.5 Hiệu chỉnh giá trị thị trường đất khu Sky Villa Bảng 2.6 Phân bổ doanh thu Bảng 2.7 Hiện giá tổng doanh thu phát triển Bảng 2.8 Tổng chi phí xây dựng cho tồn dự án Bảng 2.9 Chi phí quản lý chi phí tư vấn đầu tư xây dựng toàn dự án Bảng 2.10 Tổng chi phí đầu tư cho khu Sky Villa Bảng 2.11 Cơ cấu vốn Bảng 2.12 Chi phí lãi vay Bảng 2.13 Tỷ lệ chi phí bán hàng doanh thu công ty giai đoạn năm 2012-năm 2016 Bảng 2.14 Phân bổ chi phí bán hàng Bảng 2.15 Tỷ lệ quản lý doanh thu công ty giai đoạn năm 2012-năm 2016 Bảng 2.16 Chi phí quản lý Bảng 2.17 Tổng chi phí đầu tư phát triển Bảng 2.18 Hiện giá tổng chi phí phát triển Bảng 2.19 Mơ hình CAMP Bảng 2.20 ROE thị trường Bảng 2.21 Dòng tiền khu Sky Villa Bảng 2.22 Giá trị khu đất cần thẩm định Bảng 3.1 Thông tin rao bán tài sản lân cận khu dự án cần thẩm định Bảng 3.2 Hiệu chỉnh giá đất thị trường nhà phố Bảng 3.3 Phân bổ doanh thu Bảng 3.4 Hiện giá tổng doanh thu phát triển Bảng 3.5 Tổng chi phí đầu tư cho khu Sky Villa Bảng 3.6 Chi phí lãy vay Bảng 3.7 Phân bổ chi phí bán hàng Bảng 3.8 Chi phí quản lý Bảng 3.9 Tổng chi phí đầu tư phát triển Bảng 3.10 Hiện giá tổng chi phí phát triển Bảng 3.11 Dòng tiền khu Sky Villa Bảng 3.12 Giá trị khu đất cần thẩm định Bảng 3.13 Bảng tổng hợp MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH MỤC VIẾT TẮT DANH MỤC HÌNH ẢNH DANH MỤC BẢNG MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác định giá đất đai cụ thể Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu Bố cục luận văn CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI 1.1 Cơ sở lý luận định giá đất 1.1.1 Khái niệm, tính chất, đặc điểm vai trò đất đai 1.1.2 Giá trị hình thái biểu giá trị đất đai 1.1.3 Khái niệm mục đích thẩm định giá 12 1.1.4 Phân biệt thẩm định giá định giá 13 1.1.5 Các nguyên tắc thẩm định giá 13 1.1.6 Các phương pháp thẩm định giá 17 1.2 Cơ sở pháp lý 27 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT DỰ ÁN KDC PHÍA BẮC RẠCH BÀ BƢỚM TẠI PHƢỜNG PHÚ THUẬN, QUẬN 7, TP.HCM PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH CHUYỂN NHƢỢNG 29 2.1 Khái quát đơn vị thực tập 29 2.1.1 Khái quát Công ty Cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ 29 2.1.2 Khái quát dự án Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ thực 30 2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 30 2.2.1 Quy trình thẩm định giá Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ thực 30 2.2.2 Kết tham gia thực tế công tác thẩm định giá Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 33 2.2.3 Những mặt tích cực hạn chế công tác định giá Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 61 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT DỰ ÁN KDC PHÍA BẮC RẠCH BÀ BƢỚM TẠI PHƢỜNG PHÚ THUẬN, QUẬN 7, TP.HCM PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH CHUYỂN NHƢỢNG 62 3.1 Giải pháp chung 62 3.2 Giải pháp cụ thể 62 3.2.1 Giá đất theo phương pháp thặng dư xác định ngưỡng giá thị trường 62 3.2.2 Giá đất theo đơn giá đất UBND Tp.HCM giai đoạn năm 2015 đến năm 2019 79 3.3 Tổng hợp 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 PHỤ LỤC 83 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai có ý nghĩa to lớn hoạt động sản xuất sống xã hội lồi người Nó tài ngun quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống mn lồi, địa bàn phân bố KDC, xây dựng sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc phòng… Đối với ngành nghề đất đai đảm nhận vai trò cụ thể Trong sản xuất nơng nghiệp lâm nghiệp, đất đai tư liệu sản xuất thay Nó vừa chỗ tựa, vừa nguồn cung cấp thức ăn cho trồng Trong ngành phi nơng nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với chức sở không gian vị trí để hồn thiện q trình lao động, kho tàng dự trữ lòng đất Đất đai tham gia vào tất hoạt động sản xuất người, tảng xây dựng văn hoá xã hội, thành phần quan trọng kinh tế Vai trò đất đai khơng đơn địa điểm, sở hình thành thành phố, làng mạc, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng cơng trình thuỷ lợi khác mà nguồn cải, QSDĐ nguyên liệu thị trường nhà đất Nó tài sản đảm bảo an tồn tài chính, chuyển nhượng hội đủ điều kiện Sau ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế, thị trường nhà đất bắt đầu hoạt động sôi trở lại Các hoạt động mua bán, đầu tư, thay đổi QSDĐ, kiểm tra giá trị tài sản để chấp, vay vốn, góp vốn diễn ngày nhiều Tuy nhiên, thị trường lại phát triển chưa đồng bộ, thông tin chưa minh bạch Một nguyên nhân hạn chế phát triển thị trường tính chất đặc biệt đất đai Đất đai loại hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, trao đổi thị trường giá trị phụ thuộc vào yếu tố hữu hình vơ hình Nói cách khác, giá trị đất đai chủ yếu phụ thuộc vào vị xã hội chất lượng Các yếu tố biến động theo thời gian phụ thuộc vào cảm nhận người, đất, người nhận định khác giá trị mà đem lại Điều tạo nên mù mờ việc xác định giá trị đất đai Để xác định giá trị thị trường đất đai, thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch việc định giá đất hoạt động tất yếu đóng vai trò vơ quan trọng khơng phản ánh giá trị thị trường mà có tác dụng lớn việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính cơng xã hội Mục tiêu quan trọng giảm tham nhũng quản lý đất đai giảm khiếu kiện dân Đồng thời, định giá giá trị đất đai tạo động lực cho việc phân bổ sử dụng đất đai cách hợp lý hiệu Đây xem hoạt động nồng cốt hỗ trợ hoạt động khác tư vấn, môi giới, quảng cáo… Hiện nay, có nhiều phương pháp định giá đất phương pháp có ưu điểm nhược điểm nên áp dụng vào thực tế gặp nhiều bất cập Các công ty thẩm định giá đời với tiêu chuẩn quy trình cụ thể phần làm cho hoạt động định giá hồn thiện Một cơng ty thẩm định giá khẳng định thương hiệu thị trường Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Cơng ty có tiêu chuẩn quy trình thẩm định giá chặt chẽ áp dụng cách phù hợp phương pháp thẩm định vào đối tượng nhằm phục vụ cho mục đích định Trong thời gian thực tập cơng ty này, nhận thấy có số vấn đề phương pháp thẩm định giá đất phục vụ cho mục đích chuyển nhượng, nhằm mục đích nghiên cứu kỹ sâu vấn đề thẩm định giá nói chung phương pháp thẩm định giá đất đai nói riêng, tơi chọn chun đề: “Hồn thiện công tác thẩm định giá đất Dự án Khu dân cư phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng” làm chuyên đề khóa luận Trong dự án này, có khu Sky Villa đủ yêu cầu chuyển nhượng theo quy định Luật kinh doanh BĐS nên tập trung vào thẩm định giá trị đất đai khu Sky Villa Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác định giá đất đai cụ thể Trong thời gian qua có số nghiên cứu định giá đất đai thực vấn đề cụ thể sau: Nghiên cứu số nguyên nhân làm biến động giá đất đô thị thị trường đề xuất phương pháp định giá đô thị nước ta, 2004, Bùi Ngọc Tuân, (Đề tài cấp bộ-Bộ TN&MT) Nghiên cứu thực nhằm giải hai vấn đề bản: (1) Xác định rõ nguyên nhân bản, phạm vi mức độ ảnh hưởng nguyên nhân đến biến động giá đất đô thị thị trường nước ta từ năm 1993 trở lại đây; (2) Đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp với đặc thù đô thị nước ta có khả thích ứng với biến động giá đất thị trường trình áp dụng Đề tài chưa xác định áp dụng phương pháp định giá đất đai Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS công ty TNHH thẩm định giá dịch vụ tài Đà Nẵng, Phan Nguyễn Linh Đa (Luận văn thạc sĩ-Đại học Đà Nẵng) Trong luận văn này, tác giả nêu thực trạng công tác thẩm định giá bất động công ty TNHH Thẩm định giá Dịch vụ tài Đà Nẵng đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác cơng tác cơng ty nhiên, đề tài nêu nét trạng công tác thẩm định giá công ty cụ thể đề số giải pháp tạm thời Hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS cho vay Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam, Võ Thị Như Ánh (Luận văn thạc sĩ-Đại học Đà Nẵng) Trong luận văn này, tác giả nêu thực trạng công tác thẩm định giá bất động cho vay Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác cơng tác thẩm định giá BĐS cho vay ngân hàng nhiên, giống đề tài trên, đề tài nêu nét trạng công tác thẩm định giá ngân hàng cụ thể đề số giải pháp tạm thời Nghiên cứu giá trị QSDĐ dự án chung cư 99 Bến Bình Đơng, Phường 11, Quận 8, Tp.HCM cho mục đích thực nghĩa vụ tài chính, Nguyễn Phước Tơn Nữ Giáng Hương (Luận văn tốt nghiệp cử nhân trường Đại học Tài chínhMarketing Tp.HCM) Luận văn hệ thống sở lý luận tính chất BĐS, đặc điểm thị trường này, nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá BĐS thực thẩm định giá tài sản cụ thể Tuy nhiên, đề tài chưa đề xuất giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá trị QSDĐ dự án chung cư 99 Bến Bình Đơng, phường 11, quận 8, Tp.HCM Các cơng trình nghiên cứu nêu đề cập đến thực trạng đề xuất giải pháp để giải vấn đề bất cập ngân hàng công ty cụ thể mà chưa đề cập đến giải vần đề công tác thẩm định giá đất tài sản cụ thể (ví Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ mục đích chuyển nhượng) Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng, xác định vấn đề tồn đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá đất đai để giá đất xác định có hài hòa lợi ích bên liên quan 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý định giá đất đai - Phân tích thực trạng cơng tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng - Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu - Giá trị hình thức biểu giá trị đất đai; - Các yếu tố tiêu chí phản ánh đặc điểm đất đai cấu thành giá trị đất đai khu Sky Villa thuộc Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm; - Ngun tắc, quy trình phương pháp xác định giá trị đất đai khu Sky Villa thuộc Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài thực phạm vi không gian địa bàn quận 7, Tp.HCM thời gian năm 2017 với nội dung nghiên cứu tập trung vào hoàn thiện phương pháp định giá đất đai khu Sky Villa thuộc Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra: Tiến hành khảo sát, điều tra thu thập thông tin số liệu, tài liệu có liên quan đến điều kiện tự nhiên, KT-XH đất đai, tình hình thị trường khu vực có tài sản thẩm định, thông số giá thị trường đặc điểm, trạng đất đai điểm nghiên cứu chọn theo mục tiêu nghiên cứu đề trước - Phương pháp thống kê: Phương pháp dùng để xếp số liệu, tài liệu theo trật tự định, xây dựng liệu theo hệ thống - Phương pháp so sánh: Phương pháp dùng để so sánh số liệu điều kiện tự nhiên, KT-XH TSTĐ với tài sản tương đồng - Phương pháp phân tích tổng hợp: Phương pháp sử dụng để phân tích yếu tố cấu thành giá trị đất đai sở liệu, thông tin giá thị trường yếu tố đặc điểm KT-XH đất đai thu thập Sau tiến hành tổng hợp để đưa kết luận giá trị đất đai, hạn chế tồn đề xuất giải pháp Ý nghĩa nghiên cứu Làm rõ hạn chế thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng đề xuất giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá khu đất này, để giá đất xác định có hài hòa lợi ích bên liên quan Bố cục luận văn Bố cục luận văn gồm: Mở đầu Chương Cơ sở lý luận pháp lý thẩm định giá đất đai Chương Thực trạng công tác công tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng Chương Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng Kết luận kiến nghị Ước tính chi phí phát triển a Các loại chi phí Tổng chi phí đầu tư xây dựng khu đất Bảng 3.5 Tổng chi phí đầu tư cho khu Sky Villa Đơn vị: đồng Tổng chi phí xây dựng 10.417.234.343 Chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng 641.484.531 Chi phí khác 520.861.717 Chi phí dự phòng 1.157.958.059 Tổng chi phí đầu tư 12.737.538.651 Chi phí lãi vay Bảng 3.6 Chi phí lãy vay Đơn vị: Đồng Năm Vay đầu kỳ 6.368.769.325 Nợ đầu kỳ 6.368.769.325 6.368.769.325 4.245.846.217 2.122.923.108 Trả lãi kỳ 668.720.779 445.813.853 222.906.926 Trả gốc kỳ 2.122.923.108 2.122.923.108 2.122.923.108 4.245.846.217 2.122.923.108 Nợ cuối kỳ 6.368.769.325 Chi phí bán hàng Với tỷ lệ chi phí bán hàng doanh thu ước tính cho khu đất Sky Villa 6% doanh thu Dựa vào doanh thu vừa xác định, chi phí bán hàng qua năm ước tính sau: 75 Bảng 3.7 Phân bổ chi phí bán hàng Năm Doanh thu (đồng) Chi phí bán hàng (đồng) 56.302.384.257 3.378.143.055 58.881.033.456 3.532.862.007 82.103.713.051 4.926.222.783 Tổng 197.287.130.764 11.837.227.846 Chi phí quản lý Với đơn dòng doanh thu vừa xác định, chi phí quản lý lúc xác định 9,57% doanh thu Bảng 3.8 Chi phí quản lý Năm Doanh thu (đồng) Chi phí quản lý (đồng) - 56.302.384.257 5.388.138.173 58.881.033.456 5.634.914.902 82.103.713.051 7.857.325.339 Tổng 197.287.130.764 18.880.378.414 b Ước tính tổng chi phí phát triển Tổng chi phí phát triển lúc 76 Bảng 3.9 Tổng chi phí đầu tư phát triển Năm Tổng chi phí đầu tư (đồng) Chi phí quản lý (đồng) Chi phí bán hàng (đồng) Tổng cộng (đồng) Trả nợ ngân hàng (đồng) Tổng chi phí phát triển (đồng) 12.737.538.651 - 12.737.538.651 12.737.538.651 5.388.138.173 3.378.143.055 8.766.281.229 668.720.779 9.435.002.008 5.634.914.902 3.532.862.007 9.167.776.909 445.813.853 9.613.590.762 7.857.325.339 4.926.222.783 12.783.548.122 222.906.926 13.006.455.048 18.880.378.414 11.837.227.846 43.455.144.911 1.337.441.558 44.792.586.469 Tổng 12.737.538.651 Với tổng chi phí trên, giá dòng chi phí phát triển thể sau: Bảng 3.10 Hiện giá tổng chi phí phát triển Năm Tổng chi phí phát triển (đồng) Hệ số chiết khấu Hiện giá tổng chi phí (đồng) 12.737.538.651 0,9050 11.527.184.300 9.435.002.008 0,8190 7.727.116.159 9.613.590.762 0,7412 7.125.228.507 13.006.455.048 0,6707 8.723.882.996 Tổng cộng 44.792.586.469 35.103.411.961 77 c Lợi nhuận nhà đầu tư Lợi nhuận nhà đầu ước tính 14% d Dòng tiền khu Sky Villa Bảng 3.11 Dòng tiền khu Sky Villa Đơn vị: đồng Năm Hiện giá dòng doanh thu phát triển Hiện giá dòng chi phí phát triển Cân đối thu chi - 11.527.184.300 - 11.527.184.300 46.110.754.700 7.727.116.159 38.383.638.541 43.640.386.665 7.125.228.507 36.515.158.158 55.069.823.679 8.723.882.996 46.345.940.683 Tổng cộng 144.820.965.044 35.103.411.961 109.717.553.082 Giá trị khu đất thẩm định Gọi Vđ giá trị khu đất Vđ = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển = Tổng doanh thu phát triển - [Tổng loại chi phí + 14% x Vđ)] = 144.820.965.044 - (35.103.411.961+ 14% x Vđ) = 96.243.467.616 đồng Bảng 3.12 Giá trị khu đất cần thẩm định Giá trị khu đất (đồng) 96.243.467.616 Diện tích khu đất (m2) 4.850 Đơn giá đất (đồng/m2) 19.843.400 Đơn giá đất làm tròn (triệu/m2) 19.843.000 Vậy giá trị khu Sky Villa mà Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ thẩm định để phục vụ cho mục đích chuyển nhường 96.243.467.616 đồng tương ứng với đơn giá 19.843.400 đồng/m2 Làm tròn 19.843.000 đồng/m2 Bằng chữ: Mười chín triệu, tám trăm bốn mươi ba nghìn đồng `78 3.2.2 Giá đất theo đơn giá đất UBND Tp.HCM giai đoạn năm 2015-2019 Đơn giá đất nhà nước tuyến đường Đào Trí theo Bảng giá đất quận (Ban hành kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 UBND Thành phố) 3,6 triệu/m2 Hệ số sử dụng đất áp dụng theo Quyết định 19/2017/QĐ-UBND ngày 23/3/2017 UBND Tp.HCM quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 có hiệu lực áp dụng từ 02/4/2017 cho tuyến đường 1,8 Từ đó, giá đất tuyến đường Đào Trí năm 2017 suy 6,48 triệu/m2 Tại thời điểm thẩm định giá, khu Sky Villa đất trống chưa san lắp mặt nên giá trị khu đất theo đơn giá đất UBND quận lúc xác định sau: Đơn giá đất nhà nước x Diện tích đất khu Sky Villa = 6.480.000 x 4.850 = 31.428.000.000 đồng Vậy giá trị khu đất theo đơn giá đất UBND quận thời điểm thẩm định 31.428.000.000 đồng 3.3 Tổng hợp Từ kết trên, bảng tổng hợp rút sau Bảng 3.13 Bảng tổng hợp Kết thẩm định Kết tham lại khảo tiến giá thẩm định Kết theo hành xác định Công ty Cổ đơn giá đất ngưỡng giá đất thị phần Thẩm định UBND quận trường khu vực giá Thế Kỷ xung quanh dự án Giá trị khu đất (đồng) 122.332.871.767 96.243.467.616 31.428.000.000 Diện tích khu đất (m2) 4.850 4.850 4.850 Đơn giá đất (đồng/m2) 25.222.492 19.843.400 6.480.000 Đơn giá đất làm tròn (đồng/m2) 25.222.000 19.843.000 6.480.000 Theo bảng trên, nhận thấy đơn giá đơn giá cao đơn giá UBND quận điều Đơn giá thị trường cao nhiều so với đơn giá nhà nước Qua q trình điều tra thơng tin thị trường, ý kiến nhiều chuyên gia báo cáo nghiên cứu thống kê nhận thấy giá đất khu vực ven trung tâm `79 “thổi” lên cao Việc làm tiến hành thẩm định cần xác định ngưỡng giá đất thị trường xung quanh xem để làm xác định yếu tố đầu vào đầu Theo bảng trên, nhận thấy có chênh lệch đáng kể mức giá Kết tiến hành nghiên cứu ngưỡng giá thị trường thấp lại hợp lý so với đơn giá thẩm định lúc đầu Đơn giá đề xuất cho trường hợp 19.843.400 đồng/m2 tương ứng với đơn giá làm tròn 19.843.000 đồng/m2 Giá trị khu đất 96.243.467.616 đồng Kết nhằm tư vấn cho Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín làm sở để chuyển nhượng `80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Hoạt động thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường Thẩm định giá có vai trò quan trọng việc đưa định liên quan tới việc mua bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản Tuy nhiên, ngành kinh tế nên gặp khơng khó khăn q trình hoạt động mức giá đáng tin cậy Trong q trình thực đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng” Tơi đánh giá thực trạng thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng, xác định vấn đề tồn đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá đất đai để giá đất xác định có hài hòa lợi ích bên liên quan Bên cạnh đó, tơi hồn thành nhiệm vụ khác như: - Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý định giá đất đai - Phân tích thực trạng cơng tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng - Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng Qua nhận thấy việc thực công tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng nhiều hạn chế Các giải pháp chung giải pháp cụ thể đề xuất không hồn thiện cơng tác thẩm định giá đất nơi mà đem góp phần làm cho kết thẩm định khách quan hơn, phù hợp thuyết phục `81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng “Định giá đất”, Trường Đại học Tài Nguyên Môi Trường Tp.HCM Bài giảng “Kinh tế đất”, Trường Đại học Tài Nguyên Môi Trường Tp.HCM Hay Sinh, Trần Bích Vân, Giáo trình ngun lý thẩm định giá, NXB Tổng hợp TP.HCM Nguyễn Thế Phượng, Giáo trình thẩm định giá BĐS, NXB Phương Đơng Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Giá Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Nghị đinh số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá Quyết định số 1161/QĐ-BXD, ngày 15 tháng 10 năm 2015 việc công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2014 Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 Bộ Tài Chính ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định Việt Nam 10 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30 tháng năm 2014 quy định Chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 11 Thông tư 147/2016 /TT-BTC: Quy định quản lý trích khấu hao tài sản cố định 12 Thông tư số 13/LB-TT BTC-XD-VGCP ngày 18/8/1994 hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại 13 Thơng tư số 158/2014/TT-BTC, ngày 27/10/2014 Bộ Tài Chính quy định việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04 14 Quyết định số 01/2016/HD-GĐ hướng dẫn thẩm định giá tài sản BĐS Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 15 Các trang web điện tử `82 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Hiện trạng dự án Jamona City Hình ảnh dự án Jamona City Hình 1.1 Nhà phố chung cư cao tầng đối diện khu Sky Villa Hình 1.2 Ảnh dự án nhìn từ cao Hình 1.3 Tổng quan dự án `83 Hình ảnh khu Sky Villa Hình 1.4 Hiện trạng khu đất Hình 1.5 Đường D7 Hình 1.6 Sky Villa tương lai `84 Phụ lục 2: Một số hình ảnh TSSS TSSS1: Nhà phố KDC Tấn Trường Hìnnh 2.1 Mặt ngồi TSSS1 Hình 2.2 Nội thất phòng ngủ Hình 2.3 Nội thất phòng khách Hình 2.4 Hạ tầnig giao thơng `85 TSSS2 TSSS3: Nhà phố dự án Jamona Golden Silk Hình 2.5 Vị trí tài sản so sánh Hình 2.6 TSSS tương lai Hình 2.6 TSSS xây dựng `86 Hình 2.7 Khoảng cách từ TSTĐ đến TSSS Phụ lục Đơn giá xâ STT ựng Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Loại cơng trình Đơn giá trung bình Đơn giá trung bình (triệu/m2) (triệu/m2) Nhà cấp 4, nhà xưởng 2.000.000 3.000.000 Nhà phố tầng (trệt) 2.500.000 3.500.000 Nhà phố tầng (1 + lầu) 3.500.000 4.500.000 Nhà phố tầng đến tầng 4.500.000 6.000.000 Cao ốc từ tầng đến 10 tầng 6.000.000 8.500.000 cao ốc từ 10 tầng trở lên 8.500.000 10.000.000 Nhà biệt thự 5.500.000 7.000.000 Nhà biệt thự lầu 7.000.000 8.500.000 Lưu ý: Đối với nhà trang trí nội thất cao cấp chuyên viên thẩm định cộng thêm và đơn giá xây dựng tối đa không qua s triệu/m2 Chuyên viên định giá phải thể đầy đủ nội thất báo báo thẩm định `87 Phục lục 5: Các hệ số tính chi phí quản lý chi phí tƣ vấn đầu tƣ xâ ựng đƣợc suy theo Quyết định số 79/ Đ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây Dựng Nghị Định 63/2014/NĐ-CP Chính phủ TT Hạng mục Hệ số II Chi phí quản lý dự án (Theo QĐ79/QĐBXD) III Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (Theo QĐ79/QĐ-BXD) 3.1 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi (Theo QĐ79/QĐ-BXD) 3.2 Chi phí thiết kế kỹ thuật cơng trình hạ tầng kỹ thuật có u cầu thiết kế bước (Theo QĐ79/QĐ-BXD) 1,868% Suất vốn đầu tư HTKT 0,478% Suất vốn đầu tư HTKT 3.2.1 Chi phí thiết kế kỹ thuật (Theo QĐ79/QĐ-BXD) 1,150% Chi phí xây dựng HTKT 3.2.2 Chi phí thiết kế vẽ thi cơng (Theo QĐ79/QĐ-BXD) 0,633% Chi phí xây dựng HTKT 3.3 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi (Theo QĐ79/QĐ-BXD) 0,107% Suất vốn đầu tư HTKT 3.4 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng (Theo QĐ79/QĐ-BXD) 0,122% Chi phí xây dựng HTKT 3.5 Chi phí thẩm tra dự tốn (Theo QĐ79/QĐ-BXD) 0,117% Chi phí xây dựng HTKT 3.6 Chi phí giám sát thi cơng xây dựng (Theo Chi phí xây dựng 1,811% QĐ79/QĐ-BXD) HTKT 3.7 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị (Theo QĐ79/QĐ-BXD) 0,241% Chi phí thiết bị 3.8 Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng (Theo QĐ79/QĐ-BXD) 0,150% `88 Chi phí xây dựng HTKT 3.9 Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm vật tư, thiết bị (Theo QĐ79/QĐ-BXD) 0,090% Chi phí thiết bị 3.10 Chi phí thẩm định hồ sơ mời thầu xây dựng(Theo NĐ63/2014/NĐ-CP) 0,05% Giá gói thầu tương ứng 3.11 Chi phí thẩm định kết lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng (Theo NĐ63/2014/NĐ-CP) 0,05% Giá gói thầu tương ứng 3.12 Chi phí thẩm định hồ sơ mời thầu mua sắm vật tư, thiết bị (Theo NĐ63/2014/NĐ-CP) 0,05% Giá gói thầu tương ứng 3.13 Chi phí thẩm định kết lựa chọn nhà thầu mua sắm vật tư, thiết bị (Theo NĐ63/2014/NĐ-CP) 0,05% Giá gói thầu tương ứng `89 ... tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp. HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng - Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch. .. đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp. HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng Chương Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường. .. chế thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp. HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng đề xuất giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá khu đất này, để giá