Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CÁC YẾU TỐ NÀY TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HỊA” SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : : : : : TRẦN THỊ THANH HUYỀN 06135023 DH06TB 2006 – 2010 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2010 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRẦN THỊ THANH HUYỀN “PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CÁC YẾU TỐ NÀY TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HỊA” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng (Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên: …………………………………….) Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền TÓM TẮT Lời cảm ơn xin gửi đến cha mẹ người ni nấng, dạy dỗ để có ngày hôm nay, đồng thời người theo sát, ủng hộ để hồn thành luận văn vật chất lẫn tinh thần Em xin cảm ơn tất thầy cô trường Đại Học Nông Lâm cho em kiến thức hữu ích kể từ ngày em bước vào trường, để nhờ kiến thức em vận dụng hoàn thành tốt luận văn mình, tất nhiên giúp em nhiều em bước vào đời tương lai Để hoàn thành luận văn không nhắc đến giúp đỡ lớn lao thầy Trần Thanh Hùng, người trực tiếp hướng dẫn em thực đề tài, theo sát, nhắc nhở, bảo em bước, lần em xin gửi đến thầy lời tri ân sâu sắc Bên cạnh đó, em xin chân thành cảm ơn thầy Trần Mạnh Hùng cô Nguyễn Thị Tường Vi, giúp em nhiều việc ứng dụng phần mềm để thực đề tài Sau xin gửi lời cám ơn tới người bạn thân thiết góp ý bổ sung nhiều kiến thức kinh nghiệm bạn cho giúp đỡ nhiều suốt thời gian làm luận văn vừa qua, xin cảm ơn chúc bạn thành cơng với đề tài Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Trần Thị Thanh Huyền, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xác định hệ số điều chỉnh yếu tố địa bàn thành phố Biên Hòa” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung thị trường bất động sản thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai nói riêng có nhiều bước phát triển mạnh mẽ năm vừa qua Từ cơng tác thẩm định giá nói riêng nhu cầu xác định giá trị đất đai, bất động sản cho hoạt động quản lý nhà nước nhu cầu đa dạng khác sống cần có bước cải thiện Do đó, người nghiên cứu định thực đề tài: “ Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xác định hệ số điều chỉnh yếu tố địa bàn thành phố Biên Hòa” Đề tài thực thơng qua phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp nghiên cứu tài liệu - Phương pháp điều tra - Phương pháp thống kê - Phương pháp phân tích - tổng hợp - Phương pháp chuyên gia Đề tài đạt kết định Từ 88 mẫu phiếu điều tra thực tế địa bàn thành phố Biên Hòa, chạy phần mềm DTREG xác định yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất thành phố Biên Hòa: khu vực gần kề, vị trí, khoảng cách đến mặt tiền, khả kinh doanh, khoảng cách đến trung tâm thành phố, độ rộng đường, hình dáng; yếu tố có mức độ ảnh hưởng thấp: tơn giáo, hẻm, nhánh hẻm, chiều rộng hẻm, pháp lý Sau đó, dựa mơ hình Cây định phân tích chiều hướng ảnh hưởng của, tương tác lẫn yếu tố Từ đó, ứng dụng vào việc định giá đất địa bàn dựa vào việc lần theo mơ hình định xây dựng hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho phân khúc khác Với số lượng mẫu phiếu điều tra không nhiều, khả mơ tả thị trường mơ hình chưa cao, ứng dụng hạn chế Song, với kinh nghiệm rút đề tài, hi vọng đóng góp vào thành cơng nghiên cứu tương lai Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền Mục lục ĐẶT VẤN ĐỀ trang PHẦN I _ TỔNG QUAN I.1 Cơ sở khoa học nghiên cứu I.1.1 Khái niệm bất động sản I.1.2 Thị trường bất động sản I.1.2.1 Khái niệm đặc điểm 1.1.2.2 Hàng hóa, cung cầu bất động sản I.1.3 Bản chất, hình thái đặc điểm giá bất động sản 11 I.1.3.1 Bản chất giá bất động sản 11 13 I.1.3.2 Các hình thái giá bất động sản I.1.3.3 Đặc điểm giá bất động sản 14 I.1.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 16 I.1.4 Thẩm định giá bất động sản 17 I.1.4.1 Khái niệm vai trò cơng tác thẩm định giá bất động sản 17 I.1.4.2 Những nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 17 I.1.4.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 19 I.1.4.4 Xây dựng hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 20 I.1.5 Giới thiệu phần mềm Dreg mơ hình hồi quy Cây định 21 I.1.5.1 Giới thiệu khái quát phần mềm Dtreg 21 I.1.5.2 So sánh hồi quy tuyến tính hồi quy Cây định 22 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 24 I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu 25 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 25 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 25 PHẦN 2_KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26 II.1 Tình hình kinh tế xã hội thành phố Biên Hòa 26 II.1.1 Dân số 26 II.1.2 Tăng trưởng kinh tế 26 II.2 Tình hình sử dụng đất đai địa bàn thành phố Biên Hòa 29 II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng 29 II.2.2 Hiện trạng theo đối tượng quản lý, sử dụng 30 II.2.3 Đánh giá chung trạng sử dụng đất 30 II.3 Khái quát tình hình hoạt động thị trường bất động sản thành Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền phố Biên Hòa II.3.1 Tình hình cung cầu thị trường II.3.2 Tình hình giao dịch thị trường bất động sản thành phố Biên Hòa II.4 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản II.4.1 Mơ hình định xây dựng từ liệu điều tra II.4.2 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản II.4.2.1 Yếu tố khả kinh doanh II.4.2.2 Yếu tố khoảng cách trung tâm II.4.2.3 Yếu tố khu vực gần kề II.4.2.4 Yếu tố chiều rộng đường II.4.2.5 Yếu tố vị trí II.4.2.6 Yếu tố hình dáng II.4.2.7 Yếu tố nhánh hẻm II.4.2.8 Yếu tố chiều rộng hẻm II.4.2.9 Yếu tố khoảng cách mặt tiền II.4.2.10 Yếu tố hẻm, tôn giáo, pháp lý II.5 Xây dựng hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất II.6 Dự báo giá từ mơ hình II.7 Đề xuất hồn thiện mơ hình II.7.1 Biến gần kề II.7.2 Biến khoảng cách trung tâm: II.7.3 Nội dung bảng hỏi mẫu điều tra PHẦN 3_KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ 32 32 33 35 35 37 38 39 41 43 45 46 47 47 48 48 49 51 52 52 53 53 54 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình I.1 Mối liên hệ đơn vị bất động sản dịch vụ bất động sản Hình I.2 Các phân khúc thị trường bất động sản Hình I.3 Lợi nhuận từ loại hình phát triển bất động sản Hình I.4 Các khu dân cư văn hóa - xã hội khác khơng gian thị Hình I.5 Bản đồ giá trị Hình I.6 Tính ngưỡng giá bất động sản Hình I.7 Tính phi tuyến giá bất động sản Hình I.8 Thành phố Biên Hòa vùng lân cận Hình II.1 Một số dự án địa bàn thành phố Biên Hòa Hình II.2 Mơ hình định Hình II.3 Ứng dụng score data phần mềm Dtreg DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng II.1: Biến động dân số qua năm Tp Biên Hòa Bảng II.2: Tổng sản phẩm nước địa bàn Tp Biên Hòa Bảng II.3: Cơ cấu GDP phân theo ngành kinh tế Tp Biên Hòa Bảng II.4: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Biên Hòa Bảng II.5: Lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ QSHNO thành phố Biên Hòa Bảng II.6: Lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ QSHNO số phường trọng điểm DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ II.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng quản lý, sử dụng địa bàn Tp.Biên Hòa Biểu đồ II.2 Giá trị thực giá trị dự báo đơn giá 1m2 đất Biểu đồ II.3 Sự phân bố giá đất trung bình theo khoảng cách mặt tiền Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS DTKV DTXD GCNQSDĐ GCNQSHNƠ GTĐC HSĐC UBND YTAH : bất động sản : diện tích khn viên : diện tích xây dựng : giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà : giá trị điều chỉnh : hệ số điều chỉnh : Ủy ban nhân dân : yếu tố ảnh hưởng Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền ĐẶT VẤN ĐỀ  Sự cần thiết đề tài: Sự đời, hình thành phát triển thị trường bất động sản có đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội nước ta thời gian qua, ảnh hưởng to lớn đến kinh tế quốc dân Là kênh đầu tư lớn, thị trường bất động sản góp phần khơng nhỏ việc huy động nguồn vốn nhàn rỗi nhân dân, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, phát triển sở hạ tầng kĩ thuật, nâng cao đời sống người dân, hỗ trợ cho ngành kinh tế khác phát triển… Với tư cách thị trường đầu vào sản xuất kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn kênh phân phối đất đai cho nhà kinh doanh lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng cơng trình kiến trúc nhà ở,…Bên cạnh đó, bất ổn thị trường bất động sản ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế quốc dân, chí trở thành ngun nhân cho thịnh vượng hay suy thối kinh tế Trong thị trường bất động sản, giá bất động sản đóng vai trò quan trọng, yếu tố thể tình trạng “sức khỏe” thị trường bất động sản tiềm phát triển thị trường này, giá bất động sản xem công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất Nhà nước nhằm giúp cho việc sử dụng đất đai đạt hiệu cao tiết kiệm Từ cơng tác thẩm định giá ngày đóng vai trò quan trọng, phục vụ cho việc xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất, làm cho giao dịch thị trường, đánh giá tài sản đảm bảo cho giao dịch tín dụng nhiều lĩnh vực khác đời sống Là địa phương có tốc độ phát triển kinh tế xã hội nhanh mạnh, năm gần thị trường bất động sản thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai bắt đầu có bước phát triển Do đó, việc tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tầm quan trọng, mức độ ảnh hưởng yếu tố việc xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai nhằm phục vụ cho công tác thẩm định giá hay thành lập bảng giá đất v.v… nhu cầu thiết thực Từ đó, tơi thực đề tài: “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xác định hệ số điều chỉnh yếu tố địa bàn thành phố Biên Hòa” Mục tiêu nghiên cứu đề tài:  Nghiên cứu đặc điểm thị trường bất động sản  Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai, mức độ xu hướng ảnh hưởng tương tác yếu tố _Xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền Đối tượng nghiên cứu: _Qui luật giá trị chế hoạt động, hình thức biểu thị trường Đối tượng khảo sát giá thị trường nhà đất, yếu tố cấu thành giá bất động sản Phạm vi nghiên cứu: _ Phạm vi không gian:đề tài thực địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai _ Phạm vi thời gian: mẫu phiếu điều tra thu thập khoảng thời gian từ tháng đến tháng năm 2010 Ý nghĩa thực tiễn đề tài: Đề tài thực thành công giúp có nhìn sâu sắc yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai, tương tác yếu tố Từ có định đầu tư hợp lí Đề tài có ý nghĩa ứng dụng thực tiễn lĩnh vực thẩm định giá bất động sản cho mục đính khác hay ứng dụng thành lập bảng giá đất nhiều nhu cầu khác xã hội liên quan đến việc xác định giá đất đai Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền Sau xác định bất động sản xếp hai node, giải thích cho khác biệt sau: _Các bất động sản nằm node 41 xa trung tâm bất động sản node 40 Song chênh lệch khơng nhiều bất động sản node 40 có khoảng cách đến trung tâm bé 3.03, bất động sản node 41 có khoảng cách đến trung tâm giao động từ 3.03 phút đến 3.575 phút _ Các bất động sản node 41 lại nằm khu dân cư thành lập khoảng năm nay, khu vực tập trung tầng lớp thượng lưu tạo nên vị cao cho khu vực Do bất động sản có giá cao Nhận xét: _ Trung tâm hành khơng phải lúc trung tâm vị _ Khi xem xét qui mô khác nhau, trung tâm vị điểm vùng _ Một địa bàn nghiên cứu có nhiều trung tâm vị khác nhau, để có kết tốt nhất, việc điều tra, xác định xác trung tâm vị cần thiết II.4.2.3 Yếu tố khu vực gần kề: Yếu tố gần kề nghiên cứu xác định yếu tố xuất khoảng bán kính 300m xung quanh bất động sản điều tra Ở nơi có nhiều yếu tố xuất hiện, người điều tra lựa chọn yếu tố tác động lớn đến bất động sản Ví dụ, bất động sản nằm gần trường học bệnh viện, thông thường yếu tố bệnh viện có tác động mạnh 41 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền Ở bất động sản có khả kinh doanh không cao, yếu tố gần bệnh viện, siêu thị làm cho giá đất tăng lên Tiếp đó, khu vực này, bất động sản nằm gần chợ, công viên, trường học có giá cao bất động sản gần trường đại học, với khoảng chênh lệch không nhiều Cần phải ý rằng, khu vực có khả kinh doanh khơng cao, nên bất động sản gần trường đại học nhóm bất động sản nằm hẻm, với khả kinh doanh tốt làm nhà trọ cho sinh viên Vì vậy, lí giải cho phép tách này, bất động sản gần chợ, cơng viên, trường học với yếu tố thuận lợi cho sinh hoạt ngày nhu cầu mua sắm, học tập, giải trí khách hàng đánh giá cao Sự phức tạp khu vực nhiều nhà trọ, mang lại lo ngại cho người khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để Ở bất động sản có khả kinh doanh tốt, bất động sản nằm gần bệnh viện, chợ, siêu thị thường có giá cao hơn, rõ ràng yếu tố quan trọng cho sầm uất khu vực Riêng hai yếu tố chợ siêu thị, so sánh giá bất động sản gần yếu tố phụ thuộc vào qui mô chợ siêu thị 42 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền II.4.2.4 Yếu tố chiều rộng đường: Nhìn chung, yếu tố khác tương đồng, chiều rộng đường, giá bất động sản cao 43 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền Duy có trường hợp ngược lại, độ rộng đường thấp giá lại cao: Một trường hợp node 24,25 bất động sản nằm sát chợ Biên Hòa, chợ lớn thành phố, khu mua bán sầm uất 44 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền Một trường hợp node 46,47 bất động sản nằm đoạn đường đường Phạm Văn Thuận, gần siêu thị Coopmart, cao ốc Wooshu, bn bán sầm uất lại có nhiều văn phòng, shop thời trang, cửa hàng điện thoại di động, cửa hàng trang trí nội thất lớn so với bất động sản node 47 nằm đường lớn khác, nhiên mức độ sầm uất không Một lần nữa, khác biệt qui luật chung xác định nguyên nhân tác động trung tâm vị khác trung tâm chọn nghiên cứu II.4.2.5 Yếu tố vị trí: Với tương đồng yếu tố khác, bất động sản mặt tiền có giá cao nhà hẻm, nhà mặt tiền có giá cao mặt tiền 45 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền II.4.2.6 Yếu tố hình dáng: Nếu yếu tố khác tương đồng, nhà méo, tóp hậu có giá thấp nhà nở hậu, vng vức Điều giải thích ảnh hưởng quan niệm phong thủy phổ biến nước ta Theo đó, nhà nở hậu vng vức mang đến may mắn kinh doanh hạnh phúc gia đình ngược lại 46 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền II.4.2.7 Yếu tố nhánh hẻm: Nhà nhánh hẻm có mức giá trung bình cao Nhà nằm nhánh phụ hẻm thường có mức giá thấp đường vào nhà quanh co, khó khăn II.4.2.8 Yếu tố chiều rộng hẻm: Nhà hẻm rộng có mức giá cao thuận tiện cho việc lại, vận chuyển đồ đạc hẻm nhỏ 47 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền II.4.2.9 Yếu tố khoảng cách mặt tiền: Yếu tố khoảng cách mặt tiền khơng thể cây, theo thuật tốn phép tách thay phép tách sử dụng phần mềm yếu tố có ảnh hưởng bỏ qua giá đất bất động sản hẻm Tuy nhiên, biểu đồ phân bố giá trung bình 1m2 đất theo biến khoảng cách mặt tiền để có nhận định sơ lược ảnh hưởng Biểu đồ II.3 Sự phân bố giá đất trung bình theo khoảng cách mặt tiền Có thể thấy, khoảng cách mặt tiền khác có nhiều mức giá khác Song, nhìn chung, với khoảng cách mặt tiền lớn, giá đất giảm II.4.2.10 Yếu tố hẻm, tơn giáo, pháp lý: Về pháp lý, có số khu vực địa bàn thành phố chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, bất động sản tồn khu có tình trạng pháp lý nhau, khu vực này, yếu tố pháp lý ảnh hưởng khơng nhiều Những bất động sản chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm khu vực cấp giấy nhiều, có chênh lệch lớn giá cả, nhiên, điều tra này, có phiếu điều tra thõa mãn yêu cầu Đây lý khiến bảng báo cáo đưa mức độ ảnh hưởng yếu tố pháp lý Nền hẻm phổ biến nhựa bê tơng, rải rác có vài hẻm đất, đá mi, song tương đối phẳng không lầy lội, nên không gây nên khác biệt nhiều giá Về tôn giáo, tượng di dân năm 1954, số khu vực địa bàn thành phố có tỉ lệ người Thiên Chúa giáo cao, song tơn giáo địa bàn thành phố có mối quan 48 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền hệ đồn kết, ơn hòa, phân bố nhà thờ chùa chiềng trãi rộng khắp thành phố nên yếu tố tôn giáo không gây ảnh hưởng II.5 Xây dựng hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Từ mơ hình, ta biết giá trị trung bình bất động sản có số đặc điểm hay nói cách khác phân khúc Mỗi phép tách thực node lại tương ứng với lần điều chỉnh tăng giảm giá bất động sản so với mức giá trung bình tồn phân khúc khác biệt yếu tố chọn để thực phép tách cấp node gây nên Hay nói cách khác, chênh lệch giá trị trung bình node cấp so với giá trị trung bình node liền kề xuất giá trị thuộc tính dùng làm phép tách gây nên Qua ta xác định hệ số điều chỉnh cách lấy hiệu số giá trị node node liền kề chia cho giá trị node liền kề Ví dụ: Ở node 9, giá trị trung bình phân khúc là: 12.488 triệu/m2 Tại node 12, giá trị trung bình 10.07 triệu/m2   (10.07 - 12.488)/ 12.488 *100% = - 19.36% Như vậy, yếu tố nhà nằm nhánh hẻm phụ làm giảm 19.36% so với giá đất trung bình bất động sản nhóm (khả kinh doanh không cao, khoảng cách đến trung tâm nhỏ 6,42 phút, gần chùa, công viên, chợ trường học) Tại node 15, giá trị trung bình 13.938 Như vậy, yếu tố vị trí nằm nhánh hẻm làm cho giá đất tăng lên   (13.938 -12.488)/ 12.488 *100% = 11.61% so với giá trị trung bình nhóm Một cách tổng quát, việc xác định hệ số tính mức giá trung bình tồn khu vực thơng qua minh họa sơ đồ sau: 49 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền Hình II.2 Mơ hình định Hệ số điều chỉnh node 1.1:  1.1  P1.1  P0  100 P0 Hệ số điều chỉnh node 2.1:  2.1  P2.1  P1.1 P  (1.1  1) P0  100  2.1  100 P1.1 P0 Hệ số điều chỉnh node i.j:  i j  Pi j  P( i 1).n P(i 1).n  100  Pi j  P0  (1   k l ) P0  (1   k l )  100 Với:  i j : hệ số điều chỉnh node i.j P(i-1).n :là giá trung bình node mẹ node i.j  k.l : hệ số điều chỉnh node nhánh với node i.j Ví dụ: Tại node 6: 50 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền Ta có: node Giá trị trung bình Hệ số điều chỉnh 20,883 _ 10,208 -51,12 8,861 -13,2 Tại node 6, hệ số điều chỉnh cho bất động sản có khoảng cách đến trung tâm nhỏ 6,42 phút phân khúc là: 10,462  20,883(1  51,12 / 100)(1  13,2 / 100)  100  18,08% 20,883(1  51,12 / 100)(1  13,2 / 100) Cần lưu ý rằng, hệ số tính tốn nhánh mơ ứng dụng với phân khúc định, ứng dụng cho tồn thị trường Với điều tra có số lượng mẫu phiếu thu thập không nhiều, khả đại diện chưa cao nên việc xác định hệ số điều chỉnh cho tồn thị trường nhiều khó khăn Tuy nhiên, với điều tra qui mô lớn hơn, mẫu mang tính đại diện hơn, hi vọng xuất phép tách tương tự nhiều nhánh mơ hình đưa khả tính tốn hệ số điều chỉnh trung bình cho tồn thị trường thơng qua việc tính tốn hệ số điều chỉnh trung bình cho mức giá trị yếu tố ảnh hưởng II.6 Dự báo giá từ mơ hình: Từ mơ hình định xây dựng ta dự báo giá đất thông qua thông tin biến dự báo Ví dụ: Lần theo node 2, 4, 7,16 ta phát biếu: 51 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền Các bất động sản có khả kinh doanh khơng cao (có thể bn bán nhỏ, làm nhà trọ, qn ăn, để ở), gần chợ công viên, chùa, trường học, trường đại học, nhà thờ, khu du lịch(khu du lịch Bửu Long), có khoảng cách đến trung tâm nhỏ 6.23 phút, nằm hẻm, thuộc nhánh hẻm có mức giá trung bình là: 13,938 triệu/m2 , với độ lệch chuẩn 2,38 triệu Bên cạnh mô hình, phần mềm Dtreg đưa ứng dụng Score data để dự báo giá trị theo mơ hình xây dựng Hình II.3 Ứng dụng score data phần mềm Dtreg II.7 Đề xuất hồn thiện mơ hình: Những điều khơng hợp logic thể mơ hình ứng dụng hạn chế mơ hình xuất phát từ nhiều ngun nhân có: II.7.1 Biến gần kề: Như trình bày trên, yếu tố gần kề nghiên cứu xác định yếu tố xuất khoảng bán kính 300m xung quanh bất động sản điều tra Ở nơi có nhiều yếu tố xuất hiện, nhằm mục đích khơng có q nhiều giá trị thuộc tính gần kề điều tra với số phiếu không cao (88 phiếu), người điều tra lựa chọn yếu 52 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền tố tác động lớn đến bất động sản Tuy nhiên phải nhìn nhận việc bỏ qua tương tác, cộng hưởng yếu tố gần kề bất động sản nằm gần kề nhiều yếu tố làm giảm độ xác mơ hình Hơn nữa, bán kính ảnh hưởng đối tượng khác khác nhau, việc đánh đồng bán kính 300m có phần chưa hợp lý II.7.2 Biến khoảng cách trung tâm: Như đề cập trên, trung tâm xác định trung tâm hành _ Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai Tuy nhiên với đặc điểm quan nhà nước không tập trung mà phân tán địa bàn nhiều phường trung tâm Thêm vào xuất nhiều khu vực đặc biệt sầm uất, nhiều phố kinh doanh mặt hàng cao cấp, nhiều khu đông dân cư, mật độ dân số cao, khu tái định cư mới, sau thời gian trở thành khu vực dành cho giới thượng lưu, trở thành cực vị đối trọng với trung tâm hành Việc xác định trung tâm hành trung tâm vị việc xác định cực vị bao hàm nhiều thiếu xót II.7.3 Nội dung bảng hỏi mẫu điều tra: Do giới hạn mặt thời gian, kết điều tra với 88 mẫu phiếu thu thập được, chủ yếu tập trung phường trung tâm thành phố Biên Hòa chưa thể đại diện hết cho thành phố Việc xác định chất lượng lại từ năm xây dựng áp đơn giá xây dựng từ Suất vốn đầu tư xây dựng để tính giá trị cơng trình đất có phần khơng xác Để xác định xác chất lượng nhà cần kiến thức chuyên môn kỹ thuật-kinh tế xây dựng, kiến trúc,… 53 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền Phần KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ Với tình hình kinh tế xã hội phát triển nhanh mạnh, thị trường bất động sản thành phố Biên Hòa có bước phát triển đầy hứa hẹn, thu hút quan tâm nhiều nhà đầu tư, giao dịch diễn sôi động Với kế điều tra bất động sản rao bán thị trường, đề tài xây dựng mơ hình hồi qui cho biến mục tiêu giá đất biến dự báo là: khả kinh doanh, khu vực gần kề, khoảng cách đến trung tâm, chiều rộng đường, vị trí, chiều rộng hẻm, hẻm, nhánh hẻm, khoảng cách mặt tiền, tôn giáo, pháp lý Thơng qua mơ hình đinh xây dựng phần mềm Dtreg, đề tài phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản, tầm quan trọng biến, chiều hướng ảnh hưởng biến Mơ hình định xây dựng có khả ứng dụng để dự báo mức giá trung bình cho bất động sản địa bàn Đề tài đưa cách thức ứng dụng mơ hình để xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với khả ứng dụng vào nhiều nhu cầu khác như: xây dựng bảng giá đất, thẩm định giá bất động sản Để giải thích tồn giá đất đai địa bàn thành phố, xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá cho tồn thị trường, liệu chưa hồn toàn phù hợp Tuy nhiên, với kinh nghiệm rút q trình phân tích,việc ứng dụng mơ hình định vào phân tích giá bất động sản tương lai hứa hẹn có bước tiến thuyết phục, phát huy tốt tính ưu việt mơ hình Để có kết hoàn thiện hơn, cấu trúc, nội dung phương pháp thu thập thông tin cần cải thiện Với khả hạn chế mơ hình, cần có kiểm chứng thực tế, điều tra với qui mô lớn 54 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền TÀI LIỆU THAM KHẢO Trần Thanh Hùng Bài giảng môn Thị trường bất động sản, môn Kinh tế đất & Bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết vị trí dân cư thị/Tạp chí Đơ thị học xuất Vương quốc Anh Vol 37, No 1, January 2000 John Gerzema Ed Lebar, Bong bóng thương hiệu, Nxb Tổng hợp TP.HCM, 11 - 2009 Lý Hưng Thành.Luận văn tốt nghiệp “Nghiên cứu xây dựng mơ hình giá nhà đất phục vụ công tác quản lý thị trường bất động sản địa bàn thành phố Vũng Tàu” Năm 2008 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân Giáo trình Định giá đất môn Quản lý Đất đai, khoa Đất Môi trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1, định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình năm 2009 Quyết định số 411/QĐ-BXD ngày 31/03/2010 Tài liệu hướng dẫn sử dụng phần mềm Dtreg Các số liệu thống kê từ phòng Tài Ngun Mơi Trường phòng Kế Hoạch_ Tổng Hợp thành phố Biên Hòa 10 Các trang web bất động sản: www.diaoconline.vn http://khudothimoi.com http://www.thongtinnhadat.com.vn 11 Trang web thành phố Biên Hòa: www.bienhoa-dongnai.gov.vn 12 Trang web: http://vi.wikipedia.org ... Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối khơng lợi nhuận Do đó, giá trị tài sản hình thành kết cạnh tranh thị trường... dẫn: TS Trần Thanh Hùng (Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên: …………………………………….) Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền... Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Thanh Huyền TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Trần Thị Thanh Huyền, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường