BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG QUANG TRUNG, QUẬN GỊ VẤP, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : NGUYỄN THỊ CẨM VÂN 06124138 DH06QL 2006 - 2010 Quản lý Đất đai Tp.Hồ Chí Minh, tháng năm 2010 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ CẨM VÂN NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG QUANG TRUNG, QUẬN GÒ VẤP, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: ……………………………… Tháng năm 2010      LỜI CẢM ƠN   Trước hết xin chân thành cảm ơn ba mẹ sinh thành nuôi nấng nên người, tạo điều kiện cho học tập thật tốt Em xin cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản truyền đạt cho em nhiều kinh nghiệm kiến thức vô cúng quý báu suốt thời gian học trường Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Trần Thanh Hùng tận tình bảo giúp em hồn thành luận văn tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn đến cô chú, anh chị công ty thẩm định giá Đông Á tạo điều kiện thuận lợi cho em học tập kiến thức kinh nghiệm công việc, đặc biệt anh Nguyễn Thành Nhân nhiệt tình giúp đỡ em trình em thực tập quan Qua xin cảm ơn người bạn – người động viên giúp đỡ kịp thời tơi gặp khó khăn học tập sống Mặc dù cố gắng kiến thức thân thời gian thực đề tài có hạn nên luận văn chắn nhiều khiếm khuyết, mong góp ý quý thầy cô bạn Em xin chân thành cảm ơn ĐH Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2010 Sinh viên Nguyễn Thị Cẩm Vân TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Cẩm Vân, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Xác định hệ số ảnh hưởng yếu tố cấu thành giá bất động sản địa bàn Thị xã Thủ Dầu Một- Tỉnh Bình Dương” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Hiện thị trường bất động sản việc xác định giá bất động sản vấn đề quan trọng Để xác định giá đất nước ta chủ yếu dựa vào giá đất nhà nước ban hành Tuy nhiên theo bảng giá chưa thật tiếp cận với thị trường Vì mà có ảnh hưởng lớn việc xác định giá bất động sản Từ ảnh hưởng dẫn đến nhiều bất cập việc mua bán bất động sản nhà phố, dẫn đến khơng lành mạnh thị trường Vì để thực điều cách xác việc xác định giá bất động sản phải định lượng mức độ ảnh hưởng yếu tố khác có tác động đến giá bất động sản mà bảng giá đất chưa phản ánh Xuất phát từ bất cập thực đề tài: “Xác định hệ số ảnh hưởng đến giá bất động sản nhà phố tuyến đường Quang Trung, quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh” Đề tài sử dụng phương pháp chủ đạo cho q trình nghiên cứu là: phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích- tổng hợp, thông qua phương pháp điều tra thực tế, sau liệu đưa vào phần mềm Dtreg để dự báo giá sát với giá trị trường MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN TỔNG QUAN 1.1 Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản .3 1.1.2 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 1.2 Giá giá trị bất động sản 1.2.1 Các quan điểm giá trị 1.2.2 Các loại giá bất động sản 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 1.3 Tổng quan định giá bất động sản 1.3.1 Khái niệm 1.3.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá 1.3.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 10 1.3.4 Một số phương pháp thẩm định giá .13 1.3.4 Xây dựng hệ số điều chỉnh ảnh hưởng đến giá bất động sản 15 1.4.1 Xây dựng hệ số điều chỉnh yếu tố khác biệt phương pháp phân tích theo cặp: 15 1.4.2.Xây dựng hệ số điều chỉnh yếu tố khác biệt phần mềm DTREG 16 1.5 Nội dung, phương pháp phương tiện nghiên cứu 17 1.5.1 Nội dung nghiên cứu 17 1.5.2.Phương pháp nghiên cứu 17 1.5.3 Phương tiện thực 18 1.6 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu 21 1.6.1 Địa giới hành chính: .22 1.6.2 Đặc điểm tự nhiên 22 1.6.3 Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội năm 2009 22 Phần 24 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24 2.1 Giới thiệu tổng quan tình hình thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh .24 2.2 Kết điều tra, khảo sát giá bất động sản yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản 25 2.2.1 Kết khảo sát, khảo sát giá bất động sản 25 2.2.2 Đơn giá quyền sử dụng đất 33 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá .35 2.3 Xây dựng định, xác định hệ số ảnh hưởng yếu tố 37 2.3.1 Quy trình thực .37 2.3.2 Mơ hình định xây dựng từ liệu điều tra: 38 2.3.3 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 39 2.3.4 Xây dựng hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: 48 2.4 Thẩm định giá ứng dụng định thẩm định giá 49 2.4.1 Thẩm định bất động sản nhà phố phương pháp so sánh trực tiếp 49 2.4.2 Thẩm định giá bất động sản nhà phố địa bàn phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg 56 2.4.3 So sánh kết hai phương pháp 57 2.5 Khả ứng dụng phần mềm DTREG dự báo giá bất động sản: 58 PHẦN 59 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 59 Kết luận 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO .60 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS TTBĐS BĐSSS BĐSTĐ CSPL ĐGXD CLCL KCCT: : Bất động sản : Thị trường bất động sản : Bất động sản so sánh : Bất động sản thẩm định : Cơ sở pháp lý :Đơn giá xây dựng : Chất lượng lại :Kết cấu cơng trình DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Diện tích, dân số, mật độ dân số (thời điểm 01/01/2009) 23 Bảng Biến động dân số năm 2009 .23 Bảng 3: Các thông tin 20 bất động sản 26 Bảng 4: Tuổi thọ cấp nhà 33 Bảng 5: Đơn giá quyền sử dụng đất 34 Bảng 6.Bảng giá trị node hệ số điều chỉnh .49 Bảng 7: Bảng xác định cấp nhà tuổi thọ 50 Bảng 8: Bảng đơn giá xây dựng nhà .50 Bảng 9: Bảng điều chỉnh giá 52 Bảng 10: Bảng điều chỉnh giá BĐS thẩm định BĐS so sánh .54 Bảng 11: Bảng thông tin bốn bất động sản thẩm định (Dtreg) 56 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình Sự phát triển thị trường theo mơ hình bậc thang Hình Bản đồ địa giới hành quận Gò Vấp 21 Hình 3: Phân tích phương sai 39 Hình 4: Phân tích phương sai 39 Hình Mức độ ảnh hưởng yếu tố 39 Hình 6: Sự phân tách yếu tố lợi kinh doanh .40 Hình 7: Sự phân tách yếu tố lợi kinh doanh .41 Hình 8: Sự phân tách yếu tố vị trí 41 Hình 9: Sự phân tách yếu tố chiều rộng vỉa hè node 17 42 Hình 10: Sự phân tách yếu tố chiều rộng vỉa hè node 42 Hình 11: Sự phân tách yếu tố chiều rộng vỉa hè node 20 .43 Hình 12: Sự phân tách yếu tố chiều rộng vỉa hè node 32 .43 Hình 13: Sự phân tách yếu tố hướng node 44 Hình 14: Sự phân tách yếu tố hướng node 44 Hình 15: Sự phân tách yếu tố hướng node 19 44 Hình 16: Sự phân tách yếu tố hướng node 34 45 Hình 17: Sự phân tách yếu tố hướng node 24 45 Hình 18: Sự phân tách yếu tố độ rộng đường node 22 45 Hình 19: Sự phân tách yếu tố độ rộng đường node .46 Hình 20: Sự phân tách yếu tố độ sâu hẽm node 46 Hình 21: Sự phân tách yếu tố hình node 18 47 Hình 22: Sự phân tách yếu tố hình node 31 47 Hình 23: Sự phân tách yếu tố độ rộng đường node .48 Hình 24: Sự phân tách yếu tố thuộc nhánh 49 Hình 23: Định dạng thông tin đầu vào BĐS thẩm định .57 Hình 25 Ứng dụng score data phần mềm Dtreg 57 Hình 24: Kết thẩm định theo phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg 57 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết đề tài: Bất động sản loại tài sản đóng vai trò quan trọng phát triển quốc gia có ảnh hưởng to lớn đến kinh tế đất nước Thị trường bất động sản thị trường đặc biệt, hàng hóa bất động sản có giá trị lớn ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế xã hội đất nước Nhu cầu nhà nhu cầu cần thiết nhu cầu dân số ngày đơng Thu nhập người dân gia tăng, góp phần gia tăng giao dịch người mua – người bán, hình thành nhiều mức giá khác Từ giá nhà đất liên tục giao động tăng lên, trở thành sốt thị trường, mối quan tâm hàng đầu nhà kinh doanh, đầu tư vào thị trường bất động sản Điều tạo nên thách thức lớn việc nghiên cứu thị trường, thẩm định giá, đưa chiến lược giá để có kế hoạch đầu tư nhà đầu tư nói riêng, để bình ổn giá, tránh chuyển dịch khơng tốt thị trường Trong tình hình thị trường biến động khơng người dân mà kể chuyên gia thị trường lo lắng, khơng dự đóan biến động giá bất động sản, thiếu sở nhận biết đâu giá thật, đâu giá ảo thị trường, cách xác định giá nào,… Để giúp người dân nhà đầu tư có sở vững chắc, thật nắm bắt dễ dàng xu hướng giá BĐS mà họ quan tâm để đến giao dịch, chuyển nhượng, chấp, cho thuê, có thuận lợi cho đơi bên thơng tin giá BĐS quan trọng Do giá BĐS tùy thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu thị trường Tuy nhiên giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh, đặc biệt yếu tố BĐS tạo (vị trí, kích thước, hình thể, địa hình tọa lạc, mục đích sử dụng,…) Một nhu cầu phát sinh cho tất người nắm bắt quy luật thay đổi giá BĐS yếu tố BĐS tạo mà không chuyên gia thị trường biết Xuất phát từ tình hình thực tế tác giả nghiên cứu đề tài “ Thẩm định giá nghiên cứu hệ số ảnh hưởng đến giá bất động sản giá nhà phố tuyến đường đường Quang Trung, quận Gò Vấp thành phố Hồ Chí Minh”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài: + Hệ số ảnh hưởng đến giá bất động sản phục vụ cho công tác thẩm định giá + Thẩm định giá cho cho bất động sản cụ thể  Đối tượng nghiên cứu: + Giá thị trường nhà đất, yếu tố cấu thành giá bất động sản  Phạm vi nghiên cứu: + Phạm vi không gian: Được thực nghiên cứu tuyến đường Quang Trung, Quận Gò Vấp, Tp Hồ Chí Minh + Phạm vi thời gian: từ tháng 15/03/2010 đến 15/7/2010  Ý nghĩa thực tiễn đề tài: Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân Hình 19: Sự phân tách yếu tố độ rộng đường node f Độ sâu hẽm Độ sâu hẽm: khoảng cách đo vng góc từ đường đến bất động sản Với tương đồng yếu tố khác, Những BĐS có độ sâu hẽm 50.5m có giá thấp 25.925 triệu/m2 Hình 20: Sự phân tách yếu tố độ sâu hẽm node Trang 46 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân g Hình dáng Với tương đồng yếu tố khác, Những BĐS có hình dáng nở hậu có giá cao có hình dáng vng vức Hình 21: Sự phân tách yếu tố hình node 18 Hình 22: Sự phân tách yếu tố hình node 31 h Yếu tố pháp lý, loại đường, giao thơng Về pháp lí, đa số bất động sản chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm khu vực cấp giấy nhiều Đây lí yếu tố pháp lí khơng xuất mơ hình Giao thơng đánh giá thuận tiện cho BĐS nằm trục đường chính, mặt tiền Còn BĐS nằm hẻm sát mặt tiền có chiều rộng đường tương đối nên đánh giá thuận tiện Còn hẻm nằm cách mặt tiền chiều rộng hẹp nên việc di chuyển khó khăn nên đánh giá it thuận lợi Vì giao thơng BĐS dường có quy luật nên chúng khơng phản ánh khác biệt Đó lí chúng khơng thể mơ hình Loại đường bất động sản thu thập đường nhựa nên yếu tố loại đường bị loại khỏi mơ hình Trang 47 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân 2.3.4 Xây dựng hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Từ khả dự báo giá mơ hình nêu trên, ta dự báo giá trị trung bình bất động sản có số đặc điểm hay nói khác phân khúc Mỗi phép tách thực node lại tương ứng với lần điều chỉnh tăng giảm giá bất động sản so với mức gia trung bình tồn phân khúc khác biệt yếu tố chọn để thực phép tách cấp gây nên Hay nói cách khác, chênh lệch giá trị trung bình node cấp so với giá trị trung bình node cấp liền kề xuất giá trị thuộc tính dùng làm phép tách gây nên Qua ta xác định hệ số điều chỉnh cách lấy hiệu số giá trị node node liền kề chia cho giá trị node liền kề Vd: Ở node giá trị trung bình phân khúc là: 25.915/m2 Tại node giá trị trung bình 27.258/m2 (25.915 - 27.258)/27.258 *100% = - 4.93% Những BĐS có độ rộng đường 3.500.000đ quân đ/m2 Cấp 3.200.000đ 3.500.000đ Cấp – 2.700.000đ 3.000.000đ Các công thức sử dụng để tính tốn: Giá trị bất động sản = Giá trị đất + Giá trị cơng trình xây dựng Giá trị đất = Đơn giá đất x Diện tích đất Trang 50 Cấp – 2.200.000đ – 2.500.000đ Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân Giá trị cơng trình = Đơn giá xây dựng x Diện tích sàn xây dựng x Chất lượng lại Chất lượng sử dụng lại tính cách:  Đối với tài sản so sánh ta tính chất lượng lại theo tuổi thọ (do hạn chế kiến thức xây dựng nên ước tính chất lượng lại bất động sản so sánh dựa vào số năm sử dụng), đồng thời  Cơng thức Chất lượng sử dụng lại = [(Tuổi thọ - số năm sử dụng)/Tuổi thọ]x100% b)Xác định đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản thẩm định giá  Cơ sở giá trị thẩm định giá Căn vào đặc điểm tài sản, chọn sở giá trị thị trường để thẩm định giá “ Giá trị thị trường” tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường (trích Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam 01)  Nguyên tắc sử dụng thẩm định giá - Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất: Là tài sản phép sử dụng mặt vật chất theo pháp luật để tạo lãi ròng hay giá trị lớn vào ngày thẩm định giá - Nguyên tắc lợi ích tương lai: ước tính giá trị nên luôn dựa triển vọng tương lai thực khứ - Nguyên tắc khác: nguyên tắc đóng góp, thay thế…  Phương pháp thẩm định giá Để xác định giá trị thị trường bất động sản tơi sử dụng phương pháp chính: - Phương pháp so sánh giá bán để xác định giá trị thị trường quyền sử dụng đất - Phương pháp chi phí để xác định giá trị cơng trình xây dựng  Phân tích điều chỉnh tài sản so sánh  Các yếu tố tương đồng Về pháp lý: BĐS thẩm định BĐS so sánh có chủ quyền hồng, mục đích sử dụng sử dụng mục đích Chiều rộng BĐS tương đồng với BĐS thẩm định BĐS so sánh nằm mặt tiền đường Quang Trungnên chúng tương đồng với giao thông, lợi kinh doanh, môi trường, trât tự an ninh Tuy BĐS so sánh thu thập có tương đồng vị trí tồn yếu tố khác biệt kích thước, hình dáng, giao thơng, lợi kinh doanh Trang 51 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân  Điều chỉnh yếu tố khác biệt Việc điều chỉnh dựa nguyên tắc: “ Lấy tài sản thẩm định làm sở để điều chỉnh, tài sản thẩm định tốt tài sản so sánh ta điều chỉnh tăng giá trị tài sản so sánh, ngược lại tài sản thẩm định xấu tài sản so sánh giảm giá trị tài sản so sánh”  Cách điều chỉnh: Cố định tỉ lệ BĐS TĐ 100% Tỉ lệ điều chỉnh = (100% - tỉ lệ % BĐS SS) :tỉ lệ % BĐS SS Mức điều chỉnh = Tỉ lệ điều chỉnh x Đơn giá QSĐD Bảng 9: Bảng điều chỉnh giá STT A Tài sản thẩm định giá TSSS TSSS TSSS Giá bán Chưa biết 63,825,000 66,619,048 66,922,249 Pháp lý Sổ Hồng Sổ Hồng Sổ Hồng Sổ Hồng 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% 0.00% Mức điều chỉnh 0 Tỷ lệ B Tài sản so sánh Yếu tố so sánh Quy mô, hình dáng, kích thước B1 Quy mơ lơ đất 80.00 80.00 52.50 41.80 Tỷ lệ 100% 100% 98% 98% Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 2.04% 2.04% Mức điều chỉnh 1,359,572 1,365,760 4 4.2 3.8 100% 100% 105% 98% Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% -4.76% 2.04% Mức điều chỉnh -3,172,336 1,365,760 20 12,5 11 B2 Chiều ngang lô đất Tỷ lệ B3 Chiều 25 Trang 52 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân sâu lô đất Tỷ lệ 105% 98% 96% Tỷ lệ điều chỉnh -4.76% 2.04% 4.17% Mức điều chỉnh -3,039,286 1,359,572 2,788,427 Vuông vức Vuông vức Vuông vức Nở hậu 100% 100% 100% 110% 0.00% -9.09% 0 -6,083,841 B4 Hình dáng lơ đất Tỷ lệ 100% Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh C Vị trí khu đất C1 Vị trí KV1 KV1 KV1 KV1 Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% 0.00% Mức điều chỉnh 0 Đông Tây Nam Đông Nam Nam 100% 90% 102% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 11.11% -1.96% 0.00% Mức điều chỉnh 7,091,667 -1,306,256 Thuận lợi Thuận lợi Thuận lợi Thuận lợi 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% 0.00% Mức điều chỉnh 0 C2 Hướng phía trước lơ đất Tỷ lệ C3 Giao thông Tỷ lệ C5 Lợi kinh doanh Tốt Tốt Tốt Tốt Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% Trang 53 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% 0.00% Mức điều chỉnh 0 Thống mức giá dẫn 64,838,095 - Số lần điều chỉnh 4 - Điều chỉnh 1,013,095 -1,759,447 -563,893 64,859,601 66,358,356 (Nguồn: Kết hiệu chỉnh) ĐG QSDĐ = (64,838,095 + 64,859,601 + 66,358,356)/3  65.352 triệu/m2 Bảng 10: Bảng điều chỉnh giá BĐS thẩm định BĐS so sánh BẢNG ĐIỀU CHỈNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ Tài sản so sánh STT A Yếu tố so sánh TSSS (2) TSSS (2) TSSS (2) Giá bán Chưa biết 37,192,000 36,731,000 35,570,000 Pháp lý Sổ Hồng Sổ Hồng Sổ Hồng Sổ Hồng 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% 0.00% Mức điều chỉnh 0 Tỷ lệ B BĐS TĐ Quy mơ, hình dáng, kích thước B1 Quy mơ lô đất 80.00 80.00 100.00 41.08 Tỷ lệ 100% 100% 100% 98% Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% 2.04% Mức điều chỉnh 0 725,918 4 4.2 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% 0.00% Mức điều chỉnh 0 20 25 12.5 B2 Chiều ngang lô đất Tỷ lệ B3 Chiều sâu lô đất 25 Trang 54 Ngành: Quản Lý Đất Đai Tỷ lệ 105% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh -4.76% 0.00% 0.00% Mức điều chỉnh -1,771,048 0 Vuông vức Vuông vức Nở hậu Vuông vức 100% 100% 105% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% -4.76% 0.00% Mức điều chỉnh -1,749,095 B4 Hình dáng lơ đất Tỷ lệ C SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân 100% Vị trí khu đất C1 Vị trí KV1 KV2 KV2 KV2 Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% 0.00% Mức điều chỉnh 0 Tây Đông Tây Đông 100% 105% 100% 105% Tỷ lệ điều chỉnh -4.76% 0.00% -4.76% Mức điều chỉnh -1,771,048 -1,693,810 Thuận lợi Thuận lợi Thuận lợi Thuận lợi 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% 0.00% Mức điều chỉnh 0 Tốt Tốt Tốt Tốt 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% 0.00% Mức điều chỉnh 0 khá khá 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% 0.00% Mức điều chỉnh 0 34,981,905 34,602,109 -1,749,095 -967,891 C2 Hướng phía trước lơ đất Tỷ lệ C3 Giao thông Tỷ lệ C4 Môi trường Tỷ lệ C5 Lợi kinh doanh Tỷ lệ Thống mức giá dẫn 33,649,905 Số lần ĐC - Điều chỉnh - 3,542,095 Trang 55 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân (Nguồn:Kết hiệu chỉnh) ĐG QSDĐ = (33,649,905 + 34,981,905 +34602109)/3  34.411 triệu/m2 Theo Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Bộ tài việc hướng dẫn thực Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị BĐS phải lấy giá trị trung bình BĐS so sánh sau điều chỉnh yếu tố khác biệt Giá đất bình quân = Trung bình giá BĐS sau hiệu chỉnh  Kết thẩm định:  BĐS thẩm định 1: giá đất 1m2 BĐS thẩm định 65,352,000 đ/m2  BĐS thẩm định 2: giá đất 1m2 BĐS thẩm định 34,411,00,000 đ/m2 2.4.2 Thẩm định giá bất động sản nhà phố địa bàn phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg Khác với cách thức định giá phương pháp so sánh, phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg với chức Score data để thẩm định giá bốn BĐS dựa mơ hình 20 BĐS xây dựng thông tin BĐS thẩm định trình bày bảng sau: Bảng 11: Bảng thông tin bốn bất động sản thẩm định (Dtreg) Các yếu tố Địa Vị trí BĐSTĐ BĐSTĐ 40/6C Thống 56/6A Quang Nhất, P 10, GV Trung, P 8, GV VT2 Gần kề VT1 Ngã Giao thông Thuận lợi Thuận lợi Giấy tờ Sổ hồng Sổ hồng Kinh doanh Khá Tốt Chiều rộng đường 12 14 Hình dáng Vng vức Vng vức Tây Đơng 4 Hướng Chiều rộng vỉa hè Trang 56 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân  Với bảng thông tin định dạng exel sau: Hình 23: Định dạng thơng tin đầu vào BĐS thẩm định Score data lấy nguồn liệu bảng exel định giá BĐS Hình 25 Ứng dụng score data phần mềm Dtreg Sau nhập nguồn nhấp “ Score the data” ta có giá bốn bất động sản cần tìm Hình 24: Kết thẩm định theo phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg Ứng dụng phần mềm Dtreg đưa giá BĐSTĐ là: 33.744 triệu/m2 BĐSTĐ là: 66.825 triệu/m2 2.4.3 So sánh kết hai phương pháp  So sánh kết thẩm định - Theo kết từ phương pháp so sánh trực tiếp, bất động sản thẩm định có giá: Trang 57 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân  BĐS thẩm định 1: giá đất 1m2 BĐS thẩm định 65,352,000 đ/m2  BĐS thẩm định 2: giá đất 1m2 BĐS thẩm định 34,411,000 đ/m2 - Dựa vào cột Predicted Value, bất động sản thẩm định theo phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg có giá:  BĐS thẩm định 2: giá đất 1m2 BĐS thẩm định 66,825,000 đ/m2  BĐS thẩm định 1: giá đất 1m2 BĐS thẩm định 33,744,000 đ/m2 2.5 Khả ứng dụng phần mềm DTREG dự báo giá bất động sản:  Dự báo giá nhà từ biến liên tục rời rạc Do mở khả nghiên cứu xác ảnh hưởng nhiều yếu tố định tính nêu đến giá bất động sản  Chấp nhận liệu kiểu số kiểu text Các yếu tố định tính khơng phải chuyển sang kí hiệu liệu dạng số để đưa vào phân tích  Kết mơ hình trình bày liệu cách dễ hiểu, rõ ràng, logic Việc dự báo giá bất động sản lần theo nhánh có thuộc tính tương tự mà khơng cần tính tốn  Cây định xử lý tương tác biến.Cây định tự động phân phối tương tác cách chia trường hợp phân tích nhóm cách riêng biệt  Cây định nhận biến quan trọng, tạo nên khác biệt lớn giá bất động sản  Cây định phân tách thị trường thành nhóm nhỏ, cụ thể, cá biệt, thích hợp nghiên cứu đặc điểm phân khúc thị trường khác  Phân tích - Giữa hai phương pháp phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp sử dụng phổ biến hầu hết lĩnh vực thẩm định hình thành trước nên kết làm chuẩn để phân tích - Mức giá cho phép hay gọi mức giá chấp nhận Dtreg thuộc khoảng chênh lệch lớn bằng, nhỏ mức giá phương pháp so sánh cộng thêm hay trừ 10% giá  Mức giá cho phép BĐS thẩm định theo phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg thuộc khoảng sau: Giá (Dtreg) x 90%< Giá (ppss) < Giá (Dtreg) x 110%  BĐSTĐ 1:  66,825,000 x 90% < 65,352,000 < 66,825,000 x 110%  60,142 < 65,352 < 73,507 Vậy mức giá BĐS thẩm định phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg 65,352,000 thuộc khoảng nên mức giá chấp nhận Tương tự cho BĐS thẩm định 1, BĐS thẩm định 2: với chênh lệch nằm khoảng mức giá chấp nhận Trang 58 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân PHẦN KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Kết luận Thông qua việc phân tích mơ hình định xây dựng phần mềm Dtreg, đề tài phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản, tầm quan trọng biến, chiều hướng ảnh hưởng biến Mơ hình định xây dựng có khả ứng dụng để dự báo mức giá trung bình cho bất động sản địa bàn Một số hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản như:…đã xác định với khả ứng dụng vào nhiều nhu cầu khác như: xây dựng bảng giá đất, thẩm định giá bất động sản Thực tế, hoạt động thẩm định giá công việc phức tạp, đòi hỏi người thẩm định phải hiểu biết nhiều kiến thức cơng trình xây dựng, kết cấu nhà để lựa chọn đơn giá xây dựng cho phù hợp nhạy cảm với thị trường để có giá BĐS phù hợp với giá thị trường Riêng phần mềm Dtreg hoạt động định giá dựa mơ hình hóa, phân tích định nên việc xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá cho nhiều phân khúc khác nhau, liệu chưa hồn tồn phù hợp Để có kết hồn thiện hơn, cấu trúc, nội dung phương pháp thu thập thông tin cần cải thiện Tuy nhiên, với kinh nghiệm rút q trình phân tích, việc ứng dụng mơ hình định vào phân tích giá bất động sản tương lai hứa hẹn có bước tiến thuyết phục, phát huy tốt tính ưu việt mơ hình Kiến nghị Những điều không hợp logic thể mơ hình ứng dụng hạn chế mơ hình xuất phát từ nhiều ngun nhân có:  Biến khoảng cách trung tâm: Như đề cập trên, tuyến Đường Quang trung xuất nhiều trung tâm không xác định trung tâm tuyến đường nghiên cứu dẫn đến sai lệch tương đói giá biến khoảng cách đến trung tâm biến quan trọng để dự báo giá Vì nguồn lực có hạn nên mơ hình chưa thể đầy đủ yếu tố  tác động đến giá Để hồn thiện mơ hình có khả ứng dụng rộng rãi thực tiễn cần phải tiếp tục nghiên cứu sâu vấn đề sau: Xây dựng số liệu thu thập hoàn chỉnh Thực cho khu vực rộng lớn với số mẫu điều tra nhiều để đảm bảo tính xác cao Nghiên cứu sâu mối quan hệ giá yếu tố ảnh hưởng đến mà mơ hình chưa có điều kiện đưa vào Do giá BĐS không chịu tác động biến có mơ hình mà chịu tác động biến khác Trang 59 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân TÀI LIỆU THAM KHẢO  Bài giảng, giáo trình a Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn “chuyên ngành Thẩm định giá”, Cục quản lý giá – Bộ tài chính, NXB Hà Nội – 2007 b Giáo trình kinh tế đất – Bất động sản, TS Trần Thanh Hùng, Đại học Nông Lâm TPHCM – 2006, (Tài liệu lưu hành nội bộ) c Giáo trình định giá đất, TS Hồ Thị Lam Trà, Ths Nguyễn Văn Quân, Hà Nội – 2006, NXB Nông Nghiệp d Luận văn tốt nghiệp – Lê Thị Kim Thuy, Lớp Quản lý Thị trường Bất Động Sản, Khóa 30 e Luận văn tốt nghiệp – Ngơ Cẩm Hồng, Lớp Quản lý Đất đai, khóa 31 f Luận văn tốt nghiệp – Trịnh rường Giang, Lớp Quản lý Thị trường Bất Động Sản, Khóa 30  Báo, internet www.muaban.net, www.muavaban.net www.thegioibatdongsan.com raovatso.com Báo mua bán từ ngày 1/4/2010 -2/6/2010 Lao Động số Ngày 04/01/2010 Cập nhật: 11:53 AM, 04/01/2010 14/07/2010 8:50 http://www.phunuonline.com.vn/2010/Pages/phat-trien-kinhte-nhanh-ben-vung.aspx Trang 60 ... splitters) cho liệu thi u: DTREG sử dụng kỹ thuật tinh vi để giải việc chia thay liệu (Surrogate splitters ) trường hợp thi u giá trị Điều cho phép trường hợp có giá trị vài trường hợp thi u giá trị... chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị tài sản có xu hướng thi t lập hạn chi phí mua tài sản thay cần thi t tương đương với điều kiện khơng có chậm trễ mức làm ảnh hưởng đến thay... dụng phần mềm Dtreg 57 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thi t đề tài: Bất động sản loại tài sản đóng vai trò quan trọng phát triển quốc gia có ảnh hưởng