Đang tải... (xem toàn văn)
Tổng hợp các tài liệu về bất động sản rất hay!
Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 CHƯƠNG I : Câu : Kinh doanh bất động sản gì? Những hoạt động coi hoạt động kinh doanh bất động sản giao dịch gọi giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản? Kinh doanh bất động sản là: Theo luật kinh doanh bất động sản: + Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản + Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi + Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất đống sản, định giá bất đống sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản + Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Những hoạt động coi hoạt động kinh doanh bất động sản giao dịch gọi giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản? Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm KD BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS Các loại nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản theo quy định pháp luật đất đai loại bất động sản khác theo quy định pháp luật vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bds lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, phủ quy định cụ thể loại bất động sản đưa vào kinh doanh giao dịch gọi giao dịch liên quan đến KD BĐS gồm: Mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mua bán nhà khơng có quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thuê nhà giao dịch chấp nhà giao dịch thuê mua nhà giao dịch chuyển đổi quyền sở hữu nhà môi giới bất động sản; định giá bất động sản; 10 tư vấn bất động sản; 11 đấu giá bất động sản; 12 quảng cáo bất động sản; 13 quản lý bất động sản ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 Câu : Phân tích ảnh hưởng đặc điểm kinh doanh bất động sản đến hoạt động đầu tư kinh doanh nhà Liên hệ với thực tiễn rút ý nghĩa Phân tích ảnh hưởng đặc điểm kinh doanh bất động sản đến hoạt động đầu tư kinh doanh nhà Đặc điểm 1: Kinh doanh BĐS hoạt động mang tính cục khu vực Vì bất động sản nhà có vị trí cố định: Vị trí BĐS nhà khác nhau, mang lại thu nhập cho chủ sở hữu nhà kinh doanh nhà lợi ích khác nhau.Biểu hiện: + Mọi hoạt động kinh doanh nhà phải gắn liền với vị trí nhà Mơi trường xung quanh nhà có vai trị quan trọng giá trị nhà Ví dụ nhà khu vực bờ hồ Hồn Kiếm có diện tích kiến trúc nhà mặt ngồi Bị Hồ có giá trị cao so với nhà ngõ khu vực bờ hồ Hoặc nhà ở khu vực đô thị với diện tích 72m2 nhà có mặt tiền đắt nhà mặt tiền đắt nhà mặt tiền, tương tự nhà mặt tiền mà có mặt hướng khu vườn hoa hay khu công viên đắt nhà mặt tiền bt nhà mặt tiền đường lớn đắt nhà mặt tiền đường nhỏ… + Những hoạt động kinh doanh địa bàn, khu vực khác khác nhau, khơng thể áp dụng mơ hình kinh doanh nơi cho nơi khác Ví dụ giá nhà thành phố khác với nơng thơn, khu vực trung tâm thành phố HN khác với khu vực ngoại thành… + Các hoạt động kinh doanh ảo thực công đoạn công trình kinh doanh khơng thể hoạt động kinh doanh hồn chỉnh tức phản ánh phần việc kinh doanh BĐS khơng phải hồn tồn có nhiều trường hợp xuất trung tâm môi giới ma, giới thiệu khác với sản phẩm thực tế Ý nghĩa: - dập khn máy móc cho hoạt động kinh doanh khu vực, địa bàn vị trí khác - Người kinh doanh phải có khả nhận biết, phân tích đánh giá giống khác biệt KD BĐS nói chung kinh doanh nhà nói riêng vùng khu vực khác - Hoạt động KD BĐS phải đầy đủ gồm nhiều trình: Từ xuất ý tưởng, tổ chức đầu tư, tổ chức sản xuất, tổ chức quản lý, tổ chức tiêu thụ, hoạt động sau bán hàng…chỉ tính riêng q trình tiêu thụ bao gồm nhiều khâu: Từ giới thiệu, đàm phán, kiểm tra thực địa, hoàn thiện thủ tục pháp lý… qua hoạt động kinh doanh nhà phải tuân theo đầy đủ bước thiếu bước có khả thơng tin nhà trung thực * Đặc điểm 2: KD BĐS hoạt động đầu tư lớn lâu dài kinh doanh nhà Vì: + Vì thường mua nhà mang tính cố định hoạt động đầu tư dài hạn nhà có thời gian sử dụng lâu dài: Vật lý tuổi thọ kinh tế + BĐS có giá trị lớn: gắn liền với đất đai, đầu tư công trình, giá trị mang lại, bảo tồn giá trị, cung nhỏ cầu + BĐS loại hàng hố khơng thể thay Vận dụng: Muốn kinh doanh nhà phải có tiềm lực tài phải có chiến lược kinh doanh dài hạn đầu tư lâu dài, trải qua nhiều q trình, nhiều cơng đoạn từ định hướng đầu tư, khảo sát, đầu tư xây dựng… đến lưu thơng tiêu thụ, hồn thành thủ tục pháp lý… ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 Để đạt hiệu kinh doanh, phải đủ tiềm lực mặt thương hiệu, uy tín đóng vai trị quan trọng thị trường Mặt khác phải quan tâm đến việc xây dựng chiến lược kinh doanh DN Đầu tư lâu dài, trải qua nhiều q trình, nhiều cơng đoạn từ định hướng đầu tư, khảo sát, đầu tư xây dựng… đến lưu thơng tiêu thụ, hồn thành thủ tục pháp lý… Để đạt hiệu kinh doanh, phải đủ tiềm lực mặt thương hiệu, uy tín đóng vai trị quan trọng thị trường Mặt khác phải quan tâm đến việc xây dựng chiến lược kinh doanh DN Đặc điểm 3: Kinh doanh BĐS hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ pháp luật sách Đặc biệt kinh doanh nhà ở Việt Nam, hệ thống pháp luật cịn chưa thực chặt chẽ tính tính minh bạch BĐS yếu tố vơ quan trọng, Việt Nam nước Á Đơng nên tín ngưỡng tâm linh hình dáng kiến trúc nhà hướng nhà quan trọng người đặc tính tuổi người Vì: + Nhà nước quản lý toàn BĐS, trước hết đất đai đến cơng trình xây dựng, tài sản đất thông qua luật: Luật đất đai, luật xây dựng, luật KD BĐS… + Quan hệ cung cầu BĐS nhạy cảm, nhìn chung cung nhỏ cầu, nhà nước cần phải điều tiết thơng qua hệ thống pháp luật sách Vận dụng:+ Muốn kinh doanh phải am hiểu luật pháp sách nhà nước thời kì, khu vực: loại Luật liên quan quy định liên quan đến quyền, KDBĐS sách quy hoạch đầu tư… hoạt động kinh doanh bắt buộc phải trải qua quy trình pháp lý Quy trình vừa mang tính bắt buộc, vừa cần thiết khách quan Nhà kinh doanh phải biết cách phân tích sách để tìm kiếm cách thức phương hướng kinh doanh, tìm hàng lang giới hạn, dự báo xu hướng biến động thị trường ảnh hưởng đến kinh doanh Đặc điểm 4: HĐộng KD BĐS vừa hoạt động đa ngành, vừa hoạt động kinh doanh đặc thù tính đặc thù thể hiện: + thị trường khơng hồn hảo, cung phản ứng chậm cầu + Thiếu thơng tin thị trường, khó so sánh + số loại hàng hố bất động sản mang tính độc quyền, gắn với vị trí cảnh quan mơi trường + Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tâm linh, tập qn thói quen… tính đa ngành thể hiện: + khâu sản xuất: vấn đề kinh tế đất đai: định giá, khả sinh lợi Những vấn đề kỹ thuật đất đai: thổ nhưỡng, nơng hố, tầng địa chất… Những vấn đề đầu tư xây dựng cơng trình đất: kỹ thuật: ý tưởng, kiến trúc, mỹ thuật, Kinh tế: vốn đầu tư, chi phí xây dựng, giá thành, lợi nhuận… + khâu lưu thông: Marketing, bán, cho thuê, môi giới, chấp, bảo hiểm, tư vấn, sau bán hàng, pháp lý… + khâu đầu tư khai thác BĐS: trình đầu tư, nguồn vốn sử dụng, vấn đề tài bất động sản, quản lý bất động sản… Yêu cầu vận dụng: + nhà kinh doanh phải có am hiểu, có kiến thức rộng, có kinh nghiệm nhiều lĩnh vực: kinh tế, kĩ thuật, xã hội, trị… + phải có kiến thức đặc thù ngành, từ đưa định xác có hiệu ~.^::Quản trị kinh doanh Cơng nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 CÂU PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CÁC ĐẶC ĐIỂM CỦA KD BĐS ĐẾN HĐ ĐT KD VĂN PHÒNG CHO THUÊ LIÊN HỆ, RÚT KINH NGHIỆM Đăc điểm: KD BĐS hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh pháp luật va sách Bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn có ảnh hưởng phát triển kinh tế Khi bất động sản trở thành hàng hố, thị trường bất động sản hình thành Thị trường bất động sản mua bán, trao đổi bất động sản, thị trường hoạt động giao dịch chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, chấp bất động sản phạm vi không gian thời gian địnhNhà nươc quản lý toàn BĐS thông wa luật đất đai, luật xây dựng, luật KD BĐS Nhà đầu tư muốn kinh doanh văn phòng cho thuê phải am hiểu luật pháp sách nha nước thời kì, khu vực từ tìm cách thưc, phương hướng kinh doanh, dự báo xu hướng biến động thị trường Ví dụ: Từ đến năm 2012, tỷ lệ xây dựng văn phòng cao tầng tập trung xây dựng quận, huyện khu vực phía Tây, nơi cho phép xây dựng tòa nhà cao so với tòa nhà phép xây - 10 tầng quận Hồn Kiếm Theo đó, với cơng trình tịa tháp Keangnam cao 65 tầng đường Phạm Hùng, năm 2011 dự báo có khoảng 91.000 m2 văn phòng hạng A đưa vào thị trường Đặc điểm: KD BĐS hoạt độg mang tính cục khu vực BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác mang lại cho nhà kinh doanh giá trị khac Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí BĐS Mơi trường xq có vai trị vơ quan trọng giá trị BĐS Chúng ta áp đạt mô hình kinh doanh nơi cho nơi khác.Trong đầu tư KD văn phịng cho th, ta khơng thể dập khn cách máy móc cho hđ vùng khác Ví dụ: trung tâm thành phố ta đầu tư kinh doanh van phịng cho th ta khơng thể mang nơng thơn để đầu tư Nhà kinh doanh phai có khả nhận biết phân tích tương đồng khác biệt KD khu vực Các văn phòng cho thuê thường xây dựng nơi giao thông thuân lợi, kinh tế phát triển, diễn nhiều giao dịch…ví dụ: ba tịa nhà văn phịng vừa mắt thị trường năm Plaschem (quận Long Biên), Tháp CEO (huyện Từ Liêm) Tòa tháp Handiresco (quận Ba Đình) Đặc điểm: KD BĐS hoạt động đầu tư lớn lâu dài BĐS hàng hố lâu bền, có giá trị lớn, k thể thay Các nhà đầu tư muốn kinh doanh VPCT phải có tiềm lực tài : chi phí xây dựng tồ nhà văn phịng cho th lớn thu hồi vốn dài Điều cịn chưa tính dến yếu tố rủi ro văn phòng xây dựng việc lên k có người th.ví dụ: giá th văn phịng TP HCM giảm mạnh từ thời điểm đỉnh giai đoạn đầu năm ngoái, khoảng 70 USD m2 xuống khoảng 45 USD năm cịn xuống thấp nữa, khoảng 30 USD Giá thuê cho văn phòng hạng B giảm gần 50%, từ mức 45 USD xuống khoảng 28 USD m2 Văn phòng hạng thấp từ 40 USD xuống 15 đến 25 USD Đầu tư văn phịng thời điểm khơng phải lựa chọn thơng minh Thị trường đầu tư văn phịng cho th u ám thời điểm phục hồi khó dự báo, cần nhiều thời gian Nếu DN k co tai mạnh k thể trụ ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 Bên cạnh đó, dn cần có chiến lược kinh doanh dài hạn Qúa trình đầu tư phải trải wa nhiều công đoạn: vấn đề wản lý vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh phức tạp địi hỏi nhà kinh doanh VPCT phải có tri thức Đặc điểm: hđ kd đa ngành vừa hoạt động KD đặc thù Thị trường BĐS thịt trường khơng hồn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thơng tin, khó so sánh, hàng hố mang tinh độc quyền Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, liên wan đến nhiều khâu từ sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thơng, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư CPCT nói riêng phải có kiến thức sâu rộng: kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao… sơi sục nhiều nơi, tình hình cho th văn phòng lại ảm đạm Kinh tế suy giảm, doanh thị trường nhà đất nghiệp hạn chế mở rộng trụ sở, nguồn cung liên tục tăng, khiến giá thuê văn phòng giảm mạnh THỰC TIỄN VN tình hình cho th văn phịng lại ảm đạm Kinh tế suy giảm, doanh thị trường nhà đất nghiệp hạn chế mở rộng trụ sở, nguồn cung liên tục tăng, khiến giá th văn phịng giảm mạnh Theo thơng tin nhất, giá văn phòng cho thuê TP.HCM giảm từ 30-50% thời gian qua Ngay Hà Nội, nơi coi có “truyền thống” giữ giá, giá thuê văn phòng giảm từ 10-20%.Bởi, doanh nghiệp lớn nước, phần lớn có sẵn trụ sở Họ không sẵn sàng thuê thêm văn phịng thời điểm Cịn cơng ty nhỏ vừa thuê hộ biệt thự làm văn phịng để tiết kiệm chi phí Trong tình trạng khó khăn nay, để lơi kéo giữ chân khách hàng mình, nhiều chủ đầu tư cao ốc văn phòng bắt buộc phải giảm giá cho thuê Theo thống kê Công ty tư vấn BĐS Savills Việt Nam, đến cuối 2009, Hà Nội có thêm gần 200.000m2 văn phòng, chủ yếu hạng B C Trong vài năm tới, nguồn cung lên đến triệu m2 Công ty Tư vấn bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam dự báo, năm nay, thị trường văn phòng cho thuê dư thừa nhiều Tuy nhiên, vòng tuần trở lại đây, phân khúc văn phòng cho thuê có dấu hiệu đảo chiều, số nơi sơi động trở lại, đặc biệt văn phòng hạng C khu xa trung tâm CÂU PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CÁC ĐẶC ĐIỂM CỦA KD BĐS ĐẾN HĐ ĐT KDTHƯƠNG M ẠI DỊCH VỤ LIÊN HỆ, RÚT KINH NGHIỆM Đăc điểm: KD BĐS hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh pháp luật va sách Bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn có ảnh hưởng phát triển kinh tế Khi bất động sản trở thành hàng hố, thị trường bất động sản hình thành Thị trường bất động sản mua bán, trao đổi bất động sản, thị trường hoạt động giao dịch chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, chấp bất động sản phạm vi không gian thời gian định Nhà nươc quản lý toàn BĐS thông wa luật đất đai, luật xây dựng, luật KD BĐS Nhà đầu tư muốn kinh doanh B ĐS thương mại dịch vụ phải am hiểu luật pháp sách nha nước thời kì, khu vực từ tìm cách thưc, phương hướng kinh doanh, dự báo xu hướng biến động thị trường v í d ụ: ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 Nhà nước có định cho phép quan, huyện khu phía tây đươc phép xây dựng nhà cao 10 tầng, t đến năm 2012, tỷ lệ xây dựng văn phòng cao tầng x ây d ựng Còn khu vực nội thành khu trung tam không xây vượt was 8-10 tầng Đặc điểm: KD BĐS hoạt độg mang tính cục khu vực BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác mang lại cho nhà kinh doanh giá trị khac Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí BĐS Mơi trường xq có vai trị vơ quan trọng giá trị BĐS Gía thuê m ặt kinh doanh VINCOM giống với giá thuê khu khác Chúng ta áp đạt mơ hình kinh doanh nơi cho nơi khác.Trong đầu tư KD B ĐS TMDV ta dập khn cách máy móc cho hđ vùng khác Ví dụ: trung tâm thành phố ta đầu tư kinh doanh BĐSTMDV ta khơng thể mang nơng thơn để đầu tư Nhà kinh doanh phai có khả nhận biết phân tích tương đồng khác biệt KD khu vực.Việc đầu tư kinh doanh BĐS TM HN giống với tỉnh khác.HN trung tâm kinh tế miền bắc, hoạt động thương mại diễn mạnh mẽ Các TTTM thường tập trung nơi giao thông thuân lợi, kinh tế phát triển, ng ười dân có đời sơng cao Đặc điểm: KD BĐS hoạt động đầu tư lớn lâu dài BĐS hàng hố lâu bền, có giá trị lớn, k thể thay Các nhà đầu tư muốn kinh doanh BĐS TMDV phải có tiềm lực tài : chi phí xây dựng tồ nhà TTTM cho thuê lớn thu hồi vốn dài Điều cịn chưa tính dến yếu tố rủi ro văn phòng xây dựng việc lên k có người thuê Tr ớc ngu ồn v ốn ch ủ y ếu l vay NHTM thêm nguồn vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu Bên cạnh đó, dn cần có chiến lược kinh doanh dài hạn, thu hút wan tâm nhà đầu tư đến BĐS TM.Qúa trình đầu tư phải trải wa nhiều cơng đoạn: vấn đề wản lý vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh phức tạp địi hỏi nhà kinh doanh VPCT phải có tri thức Đặc điểm: hđ kd đa ngành vừa hoạt động KD đặc thù Thị trường BĐS thịt trường khơng hồn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thơng tin, khó so sánh, hàng hố mang tinh độc quyền Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, liên wan đến nhiều khâu từ sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thông, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư B ĐSTMDV nói riêng phải có kiến thức sâu rộng: kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao…Nh đ ầu t cần phải có kiến thức đặc thù ngành từ đưa định xác va hiệu wả THỰC TIỄN VN Trong dự án hộ, đất dự án giảm giá, giãn tiến độ nhiều dự án bất động sản thương mại mạnh dạn triển khai khó khăn công ty bất động sản giá vật liệu xây dựng tăng mạnh Tuy nhiên, giá đất giảm nhiệt thị trường rơi vào tình trạng ảm đạm nên "bù qua, sớt lại cân được" Bà Tranh khẳng định, thị trường bất động sản đHàng loạt doanh nghiệp khó khăn vốn, tình trạng sang nhượng dự án diễn thị trường hộ cao ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 cấp đất dự án Tuy nhiên, bộn bề khó khăn đó, hội đến với chủ đầu tư trường vốn với dự án bất động sản thương mại Đó điểm sáng cho thị trường ảm đạm nay.óng băng loại hộ đất dự án Cịn mảng bất động sản thương mại ln nóng Điều mà nhà đầu tư cần quan tâm đến nên đầu tư KD BĐS TMDV cho phù hợp với khu vực sử dụng va huy động vốn cho phù hợp đồng thời co biện pháp thu hút nhà đầu tư vao BĐS CÂU5 PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CÁC ĐẶC ĐIỂM CỦA KD BĐS ĐẾN HĐ ĐT BĐS CÔNG NGHIỆP LIÊN HỆ, RÚT KINH NGHIỆM Đăc điểm: KD BĐS hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh pháp luật va sách Bất động sản đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn có ảnh hưởng phát triển kinh tế Khi bất động sản trở thành hàng hoá, thị trường bất động sản hình thành Thị trường bất động sản mua bán, trao đổi bất động sản, thị trường hoạt động giao dịch chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, chấp bất động sản phạm vi không gian thời gian địnhNhà nươc quản lý tồn BĐS thơng wa luật đất đai, luật xây dựng, luật KD BĐS Nhà đầu tư muốn kinh B ĐS CN phải am hiểu luật pháp sách nha nước thời kì, khu vực từ tìm cách thưc, phương hướng kinh doanh, dự báo xu hướng biến động thị trường Đ ất nước ta tién trình CNH-HĐH nên vấn đề xây dựng hạ tầng khu cơng nghiệp, khu chế xuất Chính phủ đặc biệt quan tâm Theo dự kiến, đến năm 2010, quỹ đất dành cho khu tăng lên 65.000 80.000 vào năm 2020 Năm 2015, dự kiến xây dựng 113 khu công nghiệp cải tạo, mở rộng 27 khu cũ Những số cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp thị trường đầy tiềm Đây thị trường nhận nhiều quan tâm nhà nươc tỉnh thành Các nhà đầu tư nhạn nhiều ưu giảm thuế đất, hỗ trợ vốn…Tuy nhiên nhà đầu tư phải tuân theo số quy định như: môi trường, giải việc cho người dân đất… Từ nhiều ưu đãi, hoạt động ĐT BĐS CN phát triển mạnh mẽ Nó phát triển mạnh đến mức nhà nước kho co thể kiểm soát được, tỉ lệ lấp đầy chi đạt khoảng 50%.cung vượt was cầu Đặc điểm: KD BĐS hoạt độg mang tính cục khu vực BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác mang lại cho nhà kinh doanh giá trị khac Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí BĐS Mơi trường xq có vai trị vơ quan trọng giá trị BĐS Khu công nghiệp đặt vị trí thuận lợi, gần cảng biển, cảng hàng khơng, ga xe lửa, có sở hạ tầng kỹ thuật thuận lợi hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống lưới điện quốc gia, hệ thống thông tin, viễn thông; điều kiện nguồn nhân lực dồi dào; tính hấp dẫn nhà đầu tư vị trí điều kiện sinh hoạt; chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật thấp địa phương, ngành hỗ trợ tạo điều kiện điểm phải xem xét khía cạnh trì khả tương lai KCN đảm bảo nhiều điều kiện thuận lợi khả thành cơng cao ngược lại không đáp ứng yêu cầu khó khăn q trình hình thành, phát triển thu hút đầu tư hiệu đầu tư phát triển KCN thấp dễ thất bại.Ở khu vực, địa bần, vị trí khác nhau, thi hoạt động KD BĐS CN khac Trong 11 tỉnh thành phố khu vực đồng sông Hồng, Hà Nội Thủ đô thành phố lớn Hải Phòng thành phố cảng lớn miền Bắc Nằm thành phố tỉnh Hưng Yên Hải Dương, nối với quốc lộ 5A tuyến đường sắt Hà Nội - Hải Phịng Đường cao tốc ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 tô Hà Nội - Hải Phịng vừa khởi cơng vào tháng 5/2008 hứa hẹn tạo điều kiện để phát triển tỉnh thuộc trục Đơng - Tây TỪđó ngưịi kinh doanh phải phải có khả nhạn biết , phân tích, đánh giá tương đồng khác biệt KD BĐS CN vùng từ có chiến lược kinh doanh phù hợp Đặc điểm: KD BĐS hoạt động đầu tư lớn lâu dài BĐS hàng hố lâu bền, có giá trị lớn, k thể thay Các nhà đầu tư muốn kinh doanh BĐS CN phải có tiềm lực tài CP cho việc hình thành BĐS CN lớn: cp san lấp MB, CP xây dựng CSHT, giải vấn đề môi trường, việc làm cho người dân đất…Các dn vào KCN hoàn thiện đầy đủ Nguồn vốn chủ yếu được huy động từ nguồn vốn đầu tư nuớc FDI Hoạt động hàm chứa rủi ro lớn KCN đươc xây dựng lên mà k có dn thuê Điều đòi hỏi nhà đầu tư phải có chiến lược kinh doanh phù hợp, dài hạn., phải đủ tiềm lực mặt, thương hiệu uy tín Đặc điểm: hđ kd đa ngành vừa hoạt động KD đặc thù Thị trường BĐS thịt trường khơng hồn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thơng tin, khó so sánh, hàng hố mang tinh độc quyền Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, liên wan đến nhiều khâu từ sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thông, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư CPCT nói riêng phải có kiến thức sâu rộng: kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao…Nh đầu tư cần làm tốt việc sử dụng vốn để xd BĐS CN, xd BĐS CN nào,làm để thu hút nhà đàu tư…Nhà đtư phải có kiến thức đặc thù KD BĐS CN để từ có định xác, có hiệu Thực tiễn VN Hiện nước có 2.600 dự án có vốn đầu tư nước trị giá 25,3 tỉ USD, chiếm 72% quỹ đất khu công nghiệp, khu chế xuất chiếm 60% nguồn vốn FDI Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp (DN) nước đầu tư 2.800 dự án, tổng giá trị khoảng 437,5 tỉ USD Tuy nhiên, phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp tình trạng cung khơng đủ cầu Tình trạng khiến hầu hết khu công nghiệp, khu chế xuất TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương bị “vắt kiệt” với hiệu suất sử dụng gần 100% Trong đó, nhiều khu công nghiệp phát triển giai đoạn 3, 4, chí giai đoạn Ngoại trừ khu công nghiệp, khu chế xuất thành lập mở rộng quy mơ, cịn lại có hệ số sử dụng đất từ 60%-100% Tình trạng cung khơng đủ cầu khiến tập đoàn đa quốc gia phải áp dụng phương thức “xí” chỗ trước khu đất xây dựng Theo dự kiến, đến năm 2010, quỹ đất dành cho khu công nghiệp, khu chế xuất tăng lên 65.000 80.000 vào năm 2020 Năm 2015, dự kiến xây dựng 113 khu công nghiệp cải tạo, mở rộng 27 khu công nghiệp cũ Những số cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp thị trường đầy tiềm Dự báo, thị trường sơi động vịng vài năm tới Tuy nhiên, không nên coi bất động sản công nghiệp giải pháp kinh doanh thay thời ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 gian ngắn Bởi dù đầu tư thị trường đòi hỏi am hiểu chuẩn bị thời gian định gọi đầu tư phải đầu tư dài hạn Nếu DN có ý định đầu tư nên coi thị trường để đầu tư mang tính chiến lược, lâu dài Chương II : Tạo lập doanh nghiệp bất động sản Câu : Cơ hội kinh doanh gì? Để đánh giá khả tận dụng hội kinh doanh, nhà quản trị cần phải ý đến nhứng vấn đề gì? Hãy phân tích vấn đề Trả lời: Cơ hội kinh doanh dịp, thời điểm kinh doanh gặt hái thành công Cơ hội kinh doanh bds dịp, thời điểm kinh doanh bds gặt hái thành cơng Khi nói đến hội kinh doanh nói đến tác động môi trường kinh doanh đến kinh doanh lĩnh vực, mặt hàng Cơ hội kinh doanh khách quan, tất yếu thị trường với quan hệ cung, cầu giá người kinh doanh phải phân tích nhận biết đánh giá hội kinh doanh tận dụng hội Các yếu tố liên quan đến hội kinh doanh vấn đề nhà quản trị cần phải ý đến để đánh giá khả tận dụng hội kinh doanh: Phải có lực nhận định, đánh giá xác định hội Phải có đầy đủ điều kiện, nguồn lực lĩnh để tận dụng Phân tích hội kinh doanh Đánh giá hội kinh doanh Thực chất điều tra, nắm bắt tình hình cầu, cung giá bất động sản dịch vụ bất động sản có hội thị trường Đánh giá mức độ rủi ro khả chống đỡ Rủi ro tài sản Rủi ro vấn đề pháp lý kinh doanh Những rủi ro thị trường Người kinh doanh, tạo lập doanh nghiệp cần phải phân tích, dự báo tất rủi ro, so sánh với lĩnh vực khác, so sánh với hội kinh doanh đề xác định khả chống đỡ, dự tính kết hiệu đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính khả thi doanh nghiệp bắt đầu hướng kinh doanh Phân tích ví dụ hội kinh doanh bds việt nam để làm rõ vấn đề mà nhà quản trị cần phải ý tới: Với kinh nghiệm 15 năm kinh doanh thành công, bà Hạnh cho rằng, lĩnh vực bất động sản, điều cốt yếu phải biết nắm bắt hội đầu tư "Cơ hội không tự nhiên đến mà người phải tìm kiếm hội", trình tìm kiếm ấy, việc xác định đâu thời điểm mà ta chớp lấy hội đầu tư quan trọng Thịtrường bất động sản Việt Nam ln nóng lạnh bất thường, chí có "cơn sốt ảo" cung thừa cầu thiếu liên thông với có nguyên nhân từ tâm lý kinh doanh kiểu ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 "đám đông" nhiều nhà đầu tư Khi thị trường "sốt" vơ số người "lao" vào mua đất, mua nhà với giá "trên trời", tới thị trường "hạ nhiệt" xuống dốc số thua lỗ, khơng thiết tha với bất động sản khiến thị trường "đóng băng" Theo quan điểm bà Hạnh, thời điểm thị trường ảm đạm lúc nhà đầu tư khôn ngoan cần đẩy mạnh kinh doanh, dòng tiền cần luân chuyển để sinh lời nằm im mảnh đất Trong kinh doanh bất động sản, khơng thiết nhàđầu tư cần phải có lượng vốn lớn, quan trọng phải có tầm nhìn xu hướng phát triển thị trường Cần tìm mua bất động sản từ lúc chúng có giá trị thấp ao hồ đầm lầy 2-3 triệu đồng/m2 chí vài trăm nghìn đồng 1m2 , vị trí xác định phát triển thành khu thị giá trị sau cao gấp nhiều lần Trong trường hợp bán khu đất với giá cao khối tài sản có giá trị thừa kế giá trị vay chấp ngân hàng, với nhiều người nguồn thu nhập thụ động ổn định đem đất/nhà cho thuê Tuy nhiên, đầu tư bất động sản córủi ro lớn, nhà đầu tư mắc sai lầm việc đánh giá lợi nhuận tài sản Một nhà đầu tư Đà Nẵng trắng tỷ đồng "lỡ tay" mua khu đất rộng 1000 m2 nằm vùng quy hoạch thành phố đền bù vài trăm triệu đồng Do đó, lời khuyên với nhà đầu tư phải quan tâm tới tính pháp lý bất động sản trước đặt bút ký mua Miếng đất dù có vị trí địa lý đẹp, địa tốt đất quy hoạch đất tranh chấp thiết nên từ chối Cịn thẩm định chắn điều kiện pháp lý, khả sinh lời cao, hợp với lực bỏ vốn nhà đầu tư cần đốn để khơng bỏ lỡ hội mua vào, tự định tìm tới tư vấn viên, người có kinh nghiệm để khỏi tâm lý "sợ mất" Cũng buổi hội thảo, đại diện Công ty Cổ phần Bấtđộng sản An Khang chia sẻ thông tin vịtrí bất động sản sinh lời cao Hà Nội Theo đó, vị trí thuộc thành phố Hà Đơng cũ khu Văn Quán, Văn Khê chưa đứng giá năm trở lại đây, trừ khu Văn Phú biến động năm 2008 Ngoài ra, khu Vân Canh, Tây Mỗ gợi ý mà nhà đầu tư tham khảo Bằng kinh nghiệm cá nhân, bà Hạnh cho rằng, thời điểm thích hợp để đầu tư bất động sản Nhậnđịnh có sơ, theo ơng Đặng Quang Phán, Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách Pháp chế thuộc Tổng cục Quản lý đất đai, dự báo, tới năm 2010, dân số nước 93 triệu người, bình qn người dân thị có 80 m2 đất đô thị Riêng Hà Nội, quỹ nhà, đát tái định cư cần khoảng 25.000 lô đất hộ khoảng 1.000 hộ chung cư, tổng diện tích đất sử dụng tái định cư khoảng 70 ha; Tp Hồ Chí Minh cần tái định cư gần 15.000 hộ dân ven kênh rạch, khu đô thị Thủ Thiêm cần gần 100 đất; thủy điện Sơn La cần 600 để tái định cư cho đồng bào dân tộc… Câu 2: Có hội kinh doanh cho cá nhân không đủ điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản độc lập không? Hãy luận giải điều giác độ lý luận, pháp lý thực tiễn Trả lời Tại Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2007 quy định rõ hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm: kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản; K2 - Điều Luật kinh doanh Bất động sản có quy định điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật; NĐ153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 - Điều kiện kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản phải có người có chứng mơi giới bất động sản; kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản; kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có hai người có chứng mơi giới bất động sản, có dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng mơi giới bất động sản - Điều kiện thành lập doanh nghiệp Điều kiện thành lập doanh nghiệp Theo quy định Điều 13 Luật Doanh nghiệp 2005, Các cá nhân muốn thành lập doanh nghiệp tư nhân phải đáp ứng điều kiện sau đây: Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngồi có quyền thành lập quản lý doanh nghiệp Việt Nam theo quy định Luật này, trừ trường hợp quy định khoản Điều Tổ chức, cá nhân sau không quyền thành lập quản lý doanh nghiệp Việt Nam: a) Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho quan, đơn vị mình; b) Cán bộ, công chức theo quy định pháp luật cán bộ, công chức; c) Sĩ quan, hạ sĩ quan, qn nhân chun nghiệp, cơng nhân quốc phịng quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam; d) Cán lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ doanh nghiệp 100% vốn sở hữu nhà nước, trừ người cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần vốn góp Nhà nước doanh nghiệp khác; đ) Người chưa thành niên; người bị hạn chế bị lực hành vi dân sự; e) Người chấp hành hình phạt tù bị Toà án cấm hành nghề kinh doanh; g) Các trường hợp khác theo quy định pháp luật phá sản Từ điều kết luận “ có hội kinh doanh cho cá nhân không đủ điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh bds muốn tham gia vào hoạt động kinh doanh bdx độc lập người có đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng mơi giới bất động sản không vi phạm điều nêu Câu 3: Vì muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã? Điều ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nào? Bài làm: Trên thực tế cho thấy cá nhân không thành lập doanh nghiệp hợp tác xã tham gia kinh doanh bất động sản được.Nhưng muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp lẽ: ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 Đảm bảo tính pháp lý: Pháp luật nhà nước Việt Nam có quy định Doanh nghiệp HTX muốn tham gia kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp , bất động sản hàng hóa có giá trị lớn cần phải thành lập DN HTX để tạo minh bạch hợp đồng kinh tế, hạn chế tranh chấp không đáng có Tạo niềm tin với đối tác khách hàng Việc thành lập doanh nghiệp HTX cần =>>6 tỷ , phải có địa điểm giao dịch , giấy phép kinh doanh, khách hàng đến DN HTX để giao dịch mua bán thấy yên tâm, tin tưởng=>> Xuất nhu cầu mua hành vi bán nhiều Có hội mở rộng quy mơ kinh doanh Nhiều doanh nghiệp HTX ý tới việc thiết lập site để giới thiệu hình ảnh doanh nghiệp mình.đưa thơng tin doanh nghiệp tới khách hành đối tác cách rộng rãi hơn, thêm vào báo cáo tài hàng năm Những thơng tin cụ thể doah nghiệp, từ khách hàng đối tác tiếp nhận thông tin doanh nghiệp ngày rộng rãi =>> Tìm nhiều người có nhu cầu mua bán bất động sản Những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Thành lập doanh nghiệp HTX rõ ràng tác động mạnh đến thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn giúp cho trình giao dịch mua bán thuận lợi hơn, gặp rắc rối định đồng thời nhanh chóng xuất Trước không thành lập doanh nghiệp HTX hai bên trao đổi mua bán cịn xem chừng cịn nhiều hồi nghi phía đối tác ? Mọi hành vi dẫn tới định mua bán gượng ln tình trạng xem chừng đối tác.Nhưng thành lập doanh nghiệp, tin tưởng hơn, hoài nghi gần biến mất, có xảy tranh chấp cố dễ dàng kiện tụng doanh nghiệp HTX làm ăn không trung thực=>> tạo cầu nguồn bất động sản rõ rệt Câu 4: Khi đầu tư dự án vào dự án hạ tầng khu công nghiệp thị , loại hình doanh nghiệp phù hợp nhất? Vì sao? Lấy ví dụ thực tế minh họa Bài làm: Để làm dự án có quy mơ lớn có hai yếu tố cần bàn đến : Vốn phương cách quản lý a) Xét vấn đề vốn.Đối với dự án nêu có doah nghiệp nhà nước cơng ty cổ phần làm dự án b) Với doanh nghiệp nhà nước Họ mạnh lượng vốn họ lớn, nguồn vốn họ tài trợ nhà nước vốn quốc tế rót vào, tiềm lực tài họ mạnh, giúp họ có đủ tài để tham gia dự án lớn họ có ưu mạnh quy hoạch đất đai, giải phóng mặt giúp cho trình tiến độ xây dựng tiến hành nhanh chóng cách quản lý doanh nghiệp vấn đề đáng bàn, quản lý cồng kềnh, phiền hà thêm vào thụ động tiếp cận với thị trường mẫu mà kinh nghiệm làm sản phẩm khơng cao, c) Nói cơng ty cổ phần thân họ phát huy tổng hợp trí lực, tài lực, kinh nghiệp quản lý họ ứng viên có khả Họ huy động vốn từ cổ đông, vay ngân hàng thương mại, phát hành thêm cổ phiếu vấn đề tài họ hạn chế doanh nghiệp nhà nước đổi ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 lại họ người quản lý nhạy bén, biết nắm bắt hội có chiến lược , kinh nghiệm thực dự án họ hồn tồn xây dựng cơng trình lớn Ví dụ: Thực tế việt nam có nhiều cơng ty cổ phần xây dựng tham gia xây dựng nhiều cơng trình có tầm cỡ như: Cơng ty cổ phần vinaconex-1 xây dựng trug tâm hội nghị quốc gia (một cơng trình tầm cỡ việt nam), ,,,,,, tự lấy ví dụ Câu : Khi đầu tư vào bất động sản nhỏ, ngắn hạn, vào lĩnh vực tư vấn, DV nhỏ lẻ tham gia vào khâu KDBĐS, nên lựa chọn loại hình DN nào? Vì ? Lấy VD thực tế để minh họa Trả lời: Nên lựa chọn loại hình doanh nghiệp tư nhân vì: Các doanh nghiệp cá nhân nên có ưu điểm đơn giản, nhẹ, động, nhạy bén tính hiệu thường cao Do cá nhân nên khơng địi hỏi vốn lớn, phù hợp với BĐS nhỏ, ngắn hạn Các doanh nghiệp tư nhân bị hạn chế vốn, tri thức, kinh nghiệm kinh doanh, lực quản trị kinh doanh, uy tín…vì khơng đủ điều kiện để thực dự án lớn, dài hạn Ví dụ minh họa: Câu : hoạt động KDBĐS, DN có vốn đầu tư nước ngồi nên đầu tư vào lĩnh vực nào? Vì sao? Lấy VD thực tế minh họa Trả lời: Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thường phù hợp với lĩnh vực đầu tư xây dựng BĐS có quy mơ, giá trị lớn, có trình độ kỹ thuật, cơng nghệ cao, tư vấn, mơi giới, quản lí bất động sản lớn Lí giải điều này: Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có tiềm lực tài chính, thương hiệu, uy tín, có trình độ quản lí cao, dày dặn kinh nghiệm Câu (chương II): Trong hoạt động kinh doanh BĐS, doanh nghiệp nhà nước nên tập trung đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh nào? Vì sao? Lấy ví dụ minh họa Các doanh nghiệp NN nên tập trung đầu tư vào tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê cho thuê mua Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng Xây dựng cơng trình BĐS lớn, quy mơ, trọng điểm quốc gia, vùng, sỏ hạ tầng Do: Ưu điểm doanh nghiệp nhà nước có nguồn lực đầu tư lớn: nguồn vốn nhà nước, hỗ trợ quốc tế( có nhà nước đảm bảo); ưu đất đai theo quy hoạch Sự quan tâm nhà nước tạo nhiều hội để thực vai trò gương mẫu, chủ đạo kinh tế Bên cạnh nhược điểm doanh nghiệp NN tổ chức quản lý, máy cồng kềnh, chế quản lý hiệu quả, thiếu nhạy bén với thị trường loại hình doanh nghiệp khác nên DNNN khơng hợp với lĩnh vực dịch vụ tiếp cận thị trường môi giới, quản lý vận hành … không nên chọn loại hình doanh nghiệp VD: Tổng cơng ty Xây dựng Sông Đà tổng công ty xây dựng nhà nước tham gia lĩnh vực xây dựng cơng trình cầu, đường giao thơng, tịa nhà với quy mơ lớn cị giá trị trăm tỷ đồng Với ưu công ty NN biết xác định lĩnh vực kinh doanh BĐS nên công ty phát triển lớn mạnh nhanh, trở thành thương hiệu tiếng thị trường Câu (chương II): Hãy cho biết lĩnh vực hoạt động cơng ty BĐS Theo em lĩnh vực có hội phát triển nhất? Vì sao? *Các lĩnh vực hoạt động doanh nghiệp BĐS Tổ chức cá nhân nước kinh doanh BĐS phạm vi sau đây: ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua Mua nhà, xây dựng cơng trình để bán, cho th, cho th mua Th nhà, cơng trình xây dựng th lại Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất th th đất có hạ tầng Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư cơng trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng thuê lại Tổ chức cá nhân nước kinh doanh dịch vụ BĐS phạm vi sau đây: Dịch vụ môi giới BĐS Dịch vụ định giá BĐS Dịch vụ sàn giao dịch BĐS Dịch vụ tư vấn BĐS Dịch vụ đấu giá BĐS Dịch vụ quảng cáo BĐS Dịch vụ quản lý BĐS Tổ chức, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước kinh doanh BĐS kinh dịch vụ BĐS phạm vi sau đây: - Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua - Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng - Kinh doanh dịch vụ BĐS - theo quy định cụ thể Chính phủ * Theo em lĩnh vực hoạt động DN BĐS, Việt Nam lĩnh vực sau có hội phát triển Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua Th nhà, cơng trình xây dựng th lại Dịch vụ môi giới BĐS Dịch vụ sàn giao dịch BĐS Do: tình hình xã hội tập trung vào sản phẩm lĩnh vực BĐS có chiều hướng tăng Các dự án thị mới, đặc biệt hộ trung cư mọc lên ngày nhiều giá đất giá nhà đắt Trong lĩnh vực nhà đầu tư biết phân khúc thị trường rõ ràng để tận dụng tối đa hội phát triển, hướng tới người có mức thu nhập khác Nhu cầu nhà Việt Nam vấn đề cấp thiết, mà năm qua khủng hoảng kinh tế ảnh hưởng toàn cầu, khả toán người dân bị hạn chế so với năm trước, đầu tư tạo lập nhà, bán cho thuê thị trường sôi Nước ta đà phát triển, công ty mở ngày nhiều nhu cầu văn phịng, trụ sở cơng ty mua cho thuê lớn Bên cạnh kinh doanh BĐS nước ta cịn chưa chun nghiệp, tính cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngồi cịn thấp nên dịch vụ môi giới sàn giao dịch cần thiết Các nhà tư vấn chuẩn bị đủ nguồn lực tham gia vào lĩnh vực thu kết cao nhu cầu thị trường q lớn Chương III :QTSX cơng trình BĐS I QTSX cơng trình BĐS : ~.^::Quản trị kinh doanh Cơng nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 II QT Nhân lực DN BĐS : Câu 1: Quản trị nhân lực kinh doanh bất động sản tổng thể tất hoạt động nhằm thu hút, phát triển để có số lượng, chất lượng nhân lực tốt, sở tổ chức, bố trí, sử dụng nguồn nhân lực phù hợp với yêu cầu hoạt động kinh doanh bất động sản cách có hiệu bền vững Trong xây dựng cơng trình bất động sản cần quan tâm đến số nội dung quản trị nhân lực, là: + Hoạch định nguồn nhân lực: Vì trình tổ chức nguồn nhân lực, người ta cần trì ổn định tương đối giưa phận hạn chế thun chuyển việc hoạch định xác nhu cầu giúp doanh nghiệp ổn định nhân +Tuyển dụng nguồn nhân lực: Kinh doanh bất động sản lĩnh vực kinh doanh lại có nhiều phận nhiều người tham gia, quà trình tuyển dụng phải đáp ứng nhu cầu, sử dụng nhiều phương pháp thu hút nhân lực cho doanh nghiệp + Đào tạo, phát triển: Do số lượng người chuyên gia lĩnh vực bất động sản cịn ít, đặc biệt thẩm định giá, hoạt động đào tạo phát triển nguồn nhân lực để nâng cao kĩ năng, trình độ nội dung kinh doanh bất động sản + Đánh giá lực thực nhân viên: Người quản lý nguồn nhân lực phải am hiểu, bao quát đánh giá kết lao động nhân viên ví sản phẩm kinh doanh bất động sản đa dạng phân tán , cần phải có chế kiểm tra, giám sát đánh giá hoạt động + Quản trị tiền lương, thưởng: Đây lĩnh vực kinh doanh có cấu lao động thay đổi: mang tính thời vụ, chế độ thù lao đối tượng khác Trong nội dung , hoạch định nguồn nhân lực nội dung quan trọng nhất, nhu cầu nhân lực phận thay đổi địi hỏi tham gia nhiều người Kinh doanh bất động sản trình đầu tư dài nên cần ổn định tương đối nhân lực phận hạn chế thuyên chuyển Việc hoạch định nhu cầu nguồn nhân lực giúp doanh nghiệp có cấu lao động ổn định phận : chuyên gia môi giới, chuyên gia tư vấn khách hang, đội ngũ nghiên cứu, khảo sát thị trường,… Câu 2: Theo cấp lính vực hệ thống quản trị có nhóm nhân lực sau: +) Theo cấp : *Quản trị cấp cao: Tổng giám đốc điều hành hoạt động công ty bất động sản Quản trị cấp trung gian: Trưởng phịng ban cơng ty: trưởng phịng nghiên cứu thị trường, trưởng phong định giá bất động sản… Quản trị cấp sở : Trưởng nhóm làm việc Các trưởng phịng ban +) Theo lĩnh vực: *Mơi giới bất động sản, Tư vấn bất động sản, Định giá bất động sản, kinh Kinh doanh mua bán cho thuê bất động sản Các hoạt động hỗ trợ khác: Điều tra, nghiên cứu thị trường… Đầu tư, bán đấu giá bất động sản ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 Trong kinh doanh bất động sản văn phịng cho th ,nhóm nhân lực đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê quan trọng Vì dịch vụ văn phòng cho thuê ngày phát triển, từ việc đầu tư xây dựng văn phịng cho thuê, nghiên cứu thị trường để việc đầu tư có kết vấn đề Đối tượng khách hang la doanh nghiệp muốn mở chi nhánh, văn phòng đại diện Câu 3: Kinh doanh bất động sản lĩnh vực có thời gian đầu tư kéo dài, Điều dẫn đến: +) Địi hỏi có nhóm lực lượng cốt yếu, trì ổn định Đó nhóm hoạch định chiến lược +) Trong trình tổ chức nguồn nhân lực cần trì ổn định tương đối phận hạn chế thun chuyển Ví dụ: Dịch vụ mơi giới cần chun gia mơi giới, tiếp khách hang, phân tích cho khách hang… đằng sau chuyên gia môi giới cần đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp nghiên cứu khảo sát thị trường Liên hệ với quản trị nhân lực đầu tư xây dựng bất động sản cơng nghiệp: +) Cần phải có nhóm nhân lực lĩnh vực xây dựng, chuyên gia công nghệ, dây chuyền sản xuất… Có chế quản lý, kiểm tra giám sát liền với trình tổ chức để đảm bảo cơng trình đảm bảo chất lượng khai thác, sử dụng +)Người quản lý có am hiểu rộng có tính bao qt đến tồn qua trình từ chuẩn bị đầu tư, thực xây lắp đưa cơng trình vào sử dụng tiến độ hoạt động +) Do q trình đầu tư kéo dài cần có chế phối kết hợp giũa lao động thường xuyên lao động thời vụ , điều hoà lao động hạng mục cơng trình từ đảm bảo chê nguồn lực ổn định Câu 3: kinh doanh bất động sản lĩnh vực thường có thời gian đầu tư kéo dài Điều có ảnh hưởng đến quản trị nhân lực? Liên hệ với quản trị nhân lực đầu tư kinh doanh bất động sản công nghiệp Câu trả lời: Kinh doanh bất động sản lĩnh vực kéo dài dẫn đến quản trị nhân lực phải mang tính ổn định yêu cầu với quản trị nhân lực là: - có nhóm lực lượng cốt yếu, trì ổn định Đó nhóm hoạch định chiến lược Kinh doanh bất động sản cần có thời gian, cần có chiến lược lâu dài, tính tốn kỹ lưỡng, khơng thể hai mà thu vốn, lợi nhuận được, đòi hỏi người quản lý cần phải có nhóm lực lượng cốt yếu, trì ổn định, khơng thể nóng vội, người quản lý nhóm cần phải đánh giá tình hình, nghiên cứu thị trường bất động sản, chờ thời chin muồi để tiến hành kinh doanh bất động sản Nếu nhóm mà khơng kiên nhẫn, việc đầu tư bất động sản lâu làm người nhóm hoang mang, khó lịng trì nhóm định hướng chiến lược lâu dài, cần phải trọng đến việc xây dựng lực lượng cốt yếu, có chất lượng cao, trì ổn định - trình tổ chức nguồn nhân lực, người ta cần trì ổn định tương đối phận, hạn chế thuyên chuyển Việc hạn chế thuyên chuyển nhiều, làm nhân viên hoang mang, lịng tin vào cơng ty, có người thích làm nhiều phận, nhiều vị trí, thường người thích ổn định cơng việc hơn, ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 nữa, kinh doanh bất động sản linh vực có thời gian đầu tư kéo dài, thuyên chuyển nhiều làm người nhân viên lại phải học hỏi, tìm hiểu bất động sản mới, thêm thời gian Liên hệ với quản trị nhân lực đầu tư kinh doanh bất động sản công nghiệp: Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… xây dựng gắn liền với đất đai Thị trường bất động sản dự kiến sôi động vài năm tới, năm 2015 dự kiến xây dựng113 khu công nghiệp cải tạo, mở rộng 27 khu cũ, số cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp thị trường đầy tiềm năng, chủ đầu tư định đầu tư vào lĩnh vực nên tìm hiểu, có am hiểu, chuẩn bị thời gian định gọi đầu tư dài hạn, có tầm nhìn dài hạn khơng phải đầu tư manh mún, nhỏ lẻ Do trình đầu tư thường kéo dài, tiến hành đầu tư kinh doanh bất động sản cơng nghiệp phải tìm hiểu kỹ nhu cầu thị trường điều kiện thuận lợi địa điểm đầu tư, khu cơng nghiệp yếu tố mặt ,các yếu tố sở hạ tầng giao thông đường xá, cầu cảng tác động lớn đến khía cạnh dầu tư, tìm hiểu khơng kỹ, q trình đầu tư dài dân đến thiệt hại kinh tế, tiền cho nhà đầu tư, vậy, cần cử nhóm nhân viên tiến hành điều tra trước định đầu tư, người quản lý giám sát hoạt động nhóm nhân viên, để xem hiệu cơng việc, tính khả thi dự án đầu tư Câu 4: đặc điểm kinh doanh bất động sản mang tính đa dạng phân tán, đặc điểm ảnh hưởng đến quản trị nhân lực liên hệ với quản trị nhân lực đầu tư xây dựng khu thi Trả lời: - sản phẩm bất động sản sản phẩm đồng nhất, sản phẩm dị biệt, có nhiều sản phẩm trung gian tham gia vào - trình kinh doanh bất động sản có nhiều phận, nhiều người tham gia vào Do vậy: yêu cầu trình tổ chức lao động phải phù hợp với tính chất đa dạng, phân tán cơng việc đồng thời phải có chế quản lý, kiểm tra, giám sát liền với tình tổ chức Quản lý nguồn lực phức tạp, khó khăn dẫn đến người quản lý phải người có am hiểu rộng có tính bao qt, người phải có khả nhìn nhận, đánh giá kết lao động với nhiều giác độ khác Liên hệ với quản trị nhân lực đầu tư xây dựng khu thị mới: Mỗi khu thị có đặc thù, phải tìm hiểu vị trí để phát huy Chẳng hạn nói đến đặc thù hà nội hệ thống xanh, ao nước mặt hồ, nhà quản lý phải dựa vào để định hướng phát triển, xây dựng khu đô thị Khi định đầu tư vào khu đô thị, người quản lý phải xác định yếu tố: an cư, tính cạnh tranh, tình hình tài chính… để đầu tư hiệu Khi xác định đầu tư vào khu thị, người quản lý cịn phải trọng đến trường học, sở y tế, chợ búa… sản phẩm trung gian tham gia trình đầu tư, đầu tư vào khu thị phải ý đến vấn đề Sự bất cập trình đầu tư thị nhiều, tình trạng xuống cấp nhanh chóng sở hạ tầng, phải có chế quản lý, kiểm tra, giám sát liền với trình tổ chức III QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH Hãy cho biết mối quan hệ tài doanh nghiệp kinh doanh BĐS ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 Trong doanh nghiệp (DN) BĐS nói riêng hay DN hoạt động kinh tế nói chung có mối quan hệ tài chính-tiền tệ sau: - Quan hệ tiền tệ với khách hàng (KH); - Quan hệ tiền tệ với nhà cung ứng (NCƯ); - Quan hệ tiền tệ với người lao động (NLĐ); - Quan hệ tiền tệ với Nhà nước (NN); Để làm rõ thêm mối quan hệ ta sâu phân tích mối quan hệ sau: Phân tích vai trị quản trị tài doanh nghiệp kinh doanh BĐS Quản trị tài DN việc lựa chọn đưa định tài chính, tổ chức thực định nhằm đạt mục tiêu hoạt động tài doanh nghiệp, là: tối đa hố lợi nhuận, làm tăng giá trị doanh nghiệp khả cạnh tranh DN thị trường Vai trò hoạt động quản trị tài doanh nghiệp bao gồm: - Huy động bảo đảm cung cấp đầy đủ, kịp thời vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp; - Tổ chức sử dụng vốn sản xuất kinh doanh tiết kiệm hiệu cho doanh nghiệp; - Giám sát kiểm tra thường xuyên, chặt chẽ mặt hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Hãy cho biết loại thuế cách tính thuế doanh nghiệp kinh doanh BĐS Thuế khoản tiền mà cá nhân tổ chức bắt buộc phải đóng góp theo nghĩa vụ vào Ngân sách Nhà nước theo luật định để đáp ứng nhu cầu tiêu Nhà nước phúc lợi xã hội, phát triển đất nước Ở nước ta, sách thuế công cụ quản lý vĩ mô quan trọng, thường xuyên sử dụng để điều tiết mối quan hệ cung cầu, để tác động cách gián tiếp hành vi chủ thể tham gia vào hoạt động kinh tế quốc dân Hiện nay, hệ thống thuế nước ta bao gồm 10 sắc thuế sau: 1.Thuế sử dụng đất nông nghiệp; 2.Thuế chuyển quyền sử dụng đất; 3.Thuế nhà, đất; 4.Thuế tài nguyên; 5.Thuế GTGT; 6.Thuế xuất nhập khẩu; 7.Thuế thu nhập doanh nghiệp; 8.Thuế thu nhập người có thu nhập cao, 9.Thuế tiêu thụ đặc biệt 10.Thuế môn Sau loại thuế cách tính thuế doanh nghiệp kinh doanh BĐS gồm: Thuế sử dụng đất: Thuế sử dụng đất thuế… Đối với đất Nơng nghiệp việc tính thuế dựa theo: ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 Diện tích đất sử dụng; Hạng đất sử dụng, hạng đất phân loại vào yếu tố: Chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, điều kiện tưới tiêu Đối với đất trồng hàng năm có hạng, đất trồng lâu năm có hạng Mức thuế suất: tức định suất thuế tính kg thóc theo hạng đất Đối với đất ở: Căn theo pháp lệnh sửa đổi bố sung số điều pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31/07/1992, mức thuế đất quy định sau: Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn mức thuế đất 03 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất Nông nghiệp hạng đất cao vùng Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vị trí đất thành phố, thị xã, thị trấn; Đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình thuộc vùng ven đô thị, ven trục giao thông, mức thuế 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp hạng đất cao vùng Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vùng ven loại đô thị trục giao thơng Đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình thuộc vùng nơng thơn đồng bằng, trung du, miền núi mức thuế đất 01 lần mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp ghi thu bình quân xã Thuế chuyển quyền sử dụng đất: Thuế chuyển quyền sử dụng đất là… Căn điều 07 Luật số 17/1999/QH10 sử đổi, bổ sung số điều luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Quốc hội thông qua ngày 22 tháng 06 năm 1994 mức thuế suất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định sau: - Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thuế suất 2% Đất ở, đất xây dựng cơng trình loại đất khác (đất phi nông nghiệp) thuế suất 4% Thuế trước bạ Thuế (lệ phí) trước bạ … Căn Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị địng số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 Chính phủ lệ phí trước bạ ta có cách tính thuế trước bạ BĐS sau: Miễn thuế trước bạ đối với: nhà ở, dất hộ nghèo; nhà ở, đất người dân tộc thiểu số xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; phương tiện thuỷ nội địa khơng có động trọng tải toàn phần đến 15 phương tiện có động tổng cơng suất máy đén 15 mã lực phương tiện có sức chở người đến 12 người Tính thuế theo tỷ lệ (%) thu lệ phí trước bạ quy định BĐS sau: Nhà đất 0,5% Thuế Thu nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ Kinh doanh Bất Động Sản _ NEU _ 2009 Thuế TNDN loại thuế đánh thu nhập DN nói chung doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải chịu sắc thuế Thao Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/06/2008 thuế suất đánh thu nhập doanh nghiệp 25% Thuế Thu nhập cá nhân chuyển nhượng BĐS Ngày 21/11/2007 Quốc ban hành Luật Thuế Thu nhập Cá nhân số 04/2007/QH12 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 quy định việc đóng thuế thu nhập cá nhân ảnh hưởng tới thu nhập cá nhân, tổ chức có thu nhập từ hoạt động mua bán hay chuyển nhượng BĐS Sắc thuế nhắm tới thu nhập nói chung nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ hoạt đông BĐS lớn Các văn Luật Thuế Thu nhập cá nhân gồm: Nghị định số 100/2008/NĐ-CP Chính Phủ ngày 08/09/2008 quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2009) Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 Bộ Tài Chính ban hành hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/03/2009 Bộ Tài ban hành hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/08/2009 Bộ Tài Chính ban hành hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng bất động sản Theo Thơng tư 161 đối tượng phải nộp thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) bao gồm: Cá nhân chuyển nhượng hoạt động chuyển nhượng bất động sản Cá nhân nhận thừa kế, quà tặng trường hợp nhận thừa kế quà tặng bất động sản Trừ trường hợp chuyển nhượng BĐS vợ với chồng, cha mẹ với cái; ông, bà với cháu với cháu; anh chị em ruột với hay trường hợp người chuyển nhượng có nhà ở, quyền sử dụng đất VN Theo Luật thuế TNCN, thông tư 84/2008, thông tư 62 quy định áp dụng thuế suất 2% 25% để tính thuế theo nguyên tắc: Nếu đủ điều kiện xác định thu nhập chiụ thuế TNCN (TNCT = Giá chuyển nhượng - Giá vốn chi phí liên quan) áp dụng thuế suất 25% TNCT Nếu không xác định giá vốn xác định không giá vốn thời điểm mua áp dụng thuế suất 2% giá chuyển nhượng Trong đó: Giá chuyển nhượng: giá ghi hợp đồng chuyển nhượng cho người mua Giá vốn chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: giá ghi hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua hộ ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh có hóa đơn, chứng từ hợp pháp) ~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^ ... nhóm làm việc Các trưởng phịng ban +) Theo lĩnh vực: *Mơi giới bất động sản, Tư vấn bất động sản, Định giá bất động sản, kinh Kinh doanh mua bán cho thuê bất động sản Các hoạt động hỗ trợ... giới bất động sản phải có người có chứng mơi giới bất động sản; kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản; kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động. .. rõ hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm: kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản; K2 - Điều Luật kinh doanh Bất động sản có quy định điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh