ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ************ Vũ Minh Hƣờng NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ****** VŨ MINH HƢỜNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành:Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Nguyễn Đình Bồng XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học TS Nguyễn Đình Bồng PGS.TS Phạm Quang Tuấn HÀ NỘI - 2018 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài luận văn Mục tiêu nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu .2 Phương pháp nghiên cứu .2 Cơ sở tài liệu để thực Luận văn CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý luận thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản .5 1.1.2 Thị trường bất động sản .9 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản 18 1.1.4 Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản .20 1.2 Thị trường bất động sản Việt Nam 23 1.2.1 Chính sách phát triển thị trường bất động sản 23 1.2.2 Cơ sở pháp lý hành thị trường bất động sản 25 1.2.3 Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 27 1.2.4 Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 30 1.3 Thị trường bất động sản số nước giới kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 32 1.3.1 Thị trường bất động sản Mỹ 32 1.3.2 Thị trường bất đống sản Ôxtrâylia 33 1.3.3 Thị trường bất động sản Trung Quốc 36 1.3.4 Kinh nghiệm quốc tế sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 37 CHƢƠNG THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .39 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông 39 2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 39 2.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội .42 2.2 Tình hình quản lý đất đai quận Hà Đông 47 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 47 2.2.2 Tình hình biến động diện tích loại đất năm 2016 so với năm 2014 (bảng 2.4 hình 2.3) 49 2.2.3 Tình hình quản lý đất đai 51 2.3 Tình trạng quản lý thị trường bất động sản địa bàn quận Hà Đông 52 2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản quận Hà Đông .53 2.4.1 Cơ sở hạ tầng 53 2.4.2 Tốc độ thị hóa tăng cao .54 2.4.3 Yếu tố tâm lý 55 2.5 Thực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông 55 2.5.1 Thị trường bất động sản quận Hà Đông giai đoạn 2013 đến 2016 55 2.5.2 Trực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông 60 2.6 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông 78 2.6.1 Những mặt đạt .78 2.6.2 Những hạn chế 79 2.6.3 Nguyên nhân hạn chế .80 2.7 Dự báo thị trường bất động sản quận Hà Đông đến năm 2018 81 2.7.1 Giá trị bất động sản tăng 81 2.7.2 Tăng dân số quận dẫn tới tăng nhu cầu nhà 81 2.7.3 Sự chuyển biến cung cầu phân khúc nhà .82 CHƢƠNG ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HÀ ĐÔNG 84 3.1 Định hướng phát triển kinh tế, xã hội quận Hà Đông 84 3.2 Giải pháp 85 3.2.1 Kiện toàn tổ chức cán 85 3.2.2 Đồng pháp luật đất đai xây dựng, nhà kinh doanh bất động sản 85 3.2.3 Giải pháp hỗ trợ đầu tư kinh doanh bất động sản 85 3.2.4 Giải pháp hỗ trợ người mua .86 3.2.5 Thanh tra kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật .86 3.2.6 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản .86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87 Kết luận 87 Kiến nghị 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Các tiêu kinh tế Quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017 44 Hình 2.2 Cơ cấu ngành kinh tế quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017 .45 Bảng 2.2: Dân số, Lao động quận Hà Đông qua năm 2010-2017 43 Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 quận Hà Đông 48 Bảng 2.4: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất quận Hà Đông giai đoạn 2014 - 2016 .50 Bảng 2.5 Bảng số giá giao dịch BĐS hộ chung 2013 55 Bảng 2.6 Giá thuê hộ quận Hà Đông .77 Bảng 2.7 Giá bán hộ chung cư quận Hà Đông .77 Bảng 2.8 Bảng giá đất quận Hà Đông 78 DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Mơ hình thị trường bất động sản 10 Hình 2.1 Vị trí quận Hà Đơng đồ địa giới hành Hà Nội 39 Hình 2.2 Cơ cấu ngành kinh tế quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017 .45 Hình 2.3 Biến động diện tích loại đất giai đoạn 2014 - 2016 quận Hà Đơng .51 Hình 2.4 Nguồn cung hộ Hà Nội năm 2014 58 Hình 2.5 Nguồn cung hộ Hà Nội năm 2015 57 Hình 2.6 Nguồn cung hộ Hà Nội năm 2016 59 Hình 2.7 Chỉ số giá thứ cấp liền kề, biệt thự năm 2016 Hà Nội 60 Hình 2.8 Các dự án bất động sản quận Hà Đông 61 Hình 2.9 Một số cơng trình đầu tư kinh doanh bất động sản công ty cổ phần đầu tư Hải Phát 64 Hình 2.10 Một số cơng trình đầu tư kinh doanh bất động sản xây lắp công ty cổ phần đầu tư xây dựng Xuân Mai 66 Hình 2.11 Một số cơng trình đầu tư kinh doanh bất động sản Tập đoàn Nam Cường 67 Hình 2.12 Một số cơng trình ĐTKDBĐS Tập đồn Nam Cường Hà Đơng 68 Hình 2.13 Quy trình làm việc GDBĐS Hải Phát 70 Hình 2.14 Các dự án sàn GDBĐS Hải Phát phân phối .71 Hình 2.15 Sơ đồ quy trình giao dịch sàn BĐS Xuân Mai 73 Hình 2.16 Các dự án sàn GDBĐS Xuân Mai phân phối 74 Hình 2.17 Sơ đồ quy trình giao dịch sàn BĐS Dreamhome 75 Hình 2.18 Các dự án sàn GDBĐS Dreamhome phân phối .76 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận văn Sự phát triển kinh tế quốc gia với phát triển dự án bất động sản Là đất nước có kinh tế phát triển, Việt Nam lại phải đặc biệt ý tới việc đẩy nhanh q trình thị hóa, đại hóa, phát triển sở hạ tầng, có dự án bất động sản nhằm ổn định đời sống nhân dân, đồng thời đẩy mạnh thu hút đầu tư nước phát triển nguồn lực nước Đối với thành phố Hà Nội nói chung quận Hà Đơng nói riêng năm gần đánh dấu xuất ngày nhiều tòa nhà văn phòng, khách sạn, hộ, TTTM, cơng trình làm thay đổi diện mạo quận Và điều dễ nhận thấy gia tăng dân số quận huyện giáp trung tâm lớn đặt thách thức lớn nhu cầu nhà cho người dân Chính mà thị trường bất động sản Hà Nội trở nên sơi động, có quận Hà Đơng, trung tâm kinh tế phía Tây Bắc thành phố Sự hình thành thị trường BĐS góp phần chuyển dịch cấu đất đai theo hướng tích cực hiệu quả, thu hút lượng vốn đáng kể đầu tư BĐS, tạo đà cho lĩnh vực liên quan như: kinh doanh xây dựng, phát triển giao thông vận tải, tăng cường kết cấu hạ tầng, kinh tế xã hội Tuy nhiên thị trường BĐS bộc lộ nhiều hạn chế, thiếu đồng bộ, sách biện pháp tài nhà nước chưa đủ mạnh, chưa đáp ứng yêu cầu ổn định mở rộng thị trường BĐS, quản lý Nhà nước thị trường BĐS nhiều yếu Thực tế tồn “thị trường ngầm”; giao dịch bất động sản chung mơi giới bất động sản nói riêng hoạt động mang tính tự phát Những hạn chế hạn chế đến nhiều mặt kinh tế, xã hội, niềm tin người dân vào việc thực sách pháp luật Xuất phát từ thực tiễn học viên chọn đề tài luận văn thạc sỹ: “Nghiên cứu thực trạng đề xuất số giải pháp phát triển thị trường bất động sản địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng thị trường BĐS, làm sở cho việc đề xuất giải pháp phát triển thị trường BĐS quận Hà Đông thành phố Hà Nội Nhiệm vụ nghiên cứu - Tổng quan vấn đề liên quan đến thị trường BĐS quận Hà Đông - Khảo sát điều tra số lượng dự án, số lượng giao dịch thị trường đầu tư kinh doanh BĐS thị trường kinh doanh dịch vụ BĐS quận Hà Đơng - Phân tích, đánh giá thực trạng thị trường BĐS quận Hà Đông - Đề xuất số giải pháp có ý nghĩa khoa học, thực tiễn góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản quận Hà Đông Phạm vi nghiên cứu - Thị trường bất động sản quận Hà Đông giai đoạn 2013 - 2016 thực trạng TTBĐS cụ thể là: + Thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản quận Hà Đông + Thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản quận Hà Đông Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, khảo sát: Điều tra thu thập tài liệu, số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phòng kinh tế quận Hà Đơng Điều tra, khảo sát số liệu dự án nhà mà công ty đầu tư kinh doanh BĐS, số lượng giao dịch sàn kinh doanh dịch vụ BĐS, giá bán - thuê dự án BĐS tình trạng hoạt động cơng ty đầu tư kinh doanh BĐS, sàn giao dịch địa bàn quận Hà Đông - Phương pháp điều tra xã hội học việc: + Xây dựng mẫu phiếu điều tra công ty đầu tư kinh doanh BĐS công ty kinh doanh dịch vụ BĐS + Nội dung phiếu: thu thập thơng tin sở vật chất, tình hình tuân thủ quy định pháp luật, tình hình hoạt động công ty đầu tư kinh doanh BĐS công ty kinh doanh dịch vụ BĐS quận Hà Đông + Tổng số phiếu phát hành 20 phiếu(trong 10 phiếu điều tra cơng ty đầu tư kinh doanh BĐS, 10 phiếu điều tra công ty kinh doanh dịch vụ BĐS) số phiếu cho kết 18 phiếu - Phương pháp thống kê, tổng hợp: Trên sở số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, tổng hợp tài liệu theo nội dung nghiên cứu qua các năm, tổng hợp số liệu thực tế dự án, tổng mức đầu tư, giá bán - thuê số lượng giao dịch dự án BĐS địa bàn quận để thấy biến động, thay đổi thị trường nhà đất quận Hà Đông - Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích thực trạng số lượng dự án, tổng mức đầu tư, quy mơ tình hình hoạt động cơng ty đầu tư kinh doanh BĐS địa bàn quận Phân tích số lượng giao dịch thực sàn giao dịch dự án, quy mô hoạt động, lợi nhuận giao dịch sàn Phân tích giá bán - thuê thực tế dự án xây dựng địa bàn quận So sánh biến động giao dịch, giá bán dự án quận Hà Đông qua giai đoạn 2013 – 2016 đánh giá thực trạng, làm rõ xu hướng phát triển TTBĐS quận Hà Đông - Phương pháp xử lý số liệu: Sử dụng phận mềm Exell để xử xử lý số liệu Cơ sở tài liệu để thực Luận văn - Luật Đất đai năm 2013; Luật Xây Dựng 2014, Luật Nhà 2014 Luật kinh doanh bất động sản 2014 - Các Nghị định Chính phủ, Thông tư Bộ, ngành văn địa phương hướng dẫn thực Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Xây Dựng, Luật nhà - Tài liệu chuyên ngành: giáo trình, sách, tạp chí khoa học liên quan - Các tài liệu, số liệu điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển kinh tế - xã hội, trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông - Tư liệu ghi chép thực tế trình khảo sát thực địa Cấu trúc luận văn Mở đầu ... Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Chương 3: Đề xuất giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Kết luận Kiến... dân vào việc thực sách pháp luật Xuất phát từ thực tiễn học viên chọn đề tài luận văn thạc sỹ: Nghiên cứu thực trạng đề xuất số giải pháp phát triển thị trường bất động sản địa bàn quận Hà Đông,. .. Đông, thành phố Hà Nội Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng thị trường BĐS, làm sở cho việc đề xuất giải pháp phát triển thị trường BĐS quận Hà Đông thành phố Hà Nội Nhiệm vụ nghiên cứu -