BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Mã số : 60380107 Chuyên ngành : Luật kinh tế Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội - 2017 MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP 1.1 Lý luận pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp 1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất doanh nghiệp 11 1.3 Nguyên tắc cho thuê đất doanh nghiệp 15 1.4 Khái quát pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp Việt Nam 16 1.4.1 Thời kỳ trước Luật đất đai năm 1993 16 1.4.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003 16 1.4.3 Thời kỳ từ Luật đất đất đai năm 2003 đến trước Luật đất đai năm 201317 1.4.4 Thời kỳ từ Luật đất đai năm 2013 đến 17 1.5 Kinh nghiệm cho thuê đất doanh nghiệp số quốc gia giới 21 KẾT LUẬN CHƢƠNG 25 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC 26 2.1 Quy định pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp 26 2.1.1 Quy định cho thuê đất 26 2.1.2 Quy định điều kiện cho thuê đất 27 2.1.3 Quy định chủ thể quan hệ cho thuê đất 33 2.1.4 Trình tự, thủ tục cho thuê đất doanh nghiệp 35 2.1.5 Quy định thẩm quyền cho thuê đất 41 2.1.6 Quy định thời hạn sử dụng đất thuê doanh nghiệp 42 2.1.7 Nghĩa vụ tài doanh nghiệp thuê đất 43 2.1.8 Quy định giải tranh chấp, xử lý vi phạm pháp luật liên quan đến thuê đất doanh nghiệp 49 2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc 51 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Vĩnh Phúc tác động đến việc thi hành pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp 51 2.2.2 Một số thành tựu công tác thi hành pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc 57 2.2.3 Những khó khăn, vướng mắc q trình thực pháp luật cho thuê đất đồi với doanh nghiệp địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 63 2.2.4 Nguyên nhân dẫn đến khó khăn, vướng mắc trình thực pháp luật cho thuê đất đồi với doanh nghiệp địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 65 KẾT LUẬN CHƢƠNG 67 CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC 68 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp 68 3.2 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp 69 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp cần dựa chế độ sở hữu toàn dân đất đai 69 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp cần đảm bảo phù hợp với kinh tế thị trường yêu cầu hội nhập quốc tế 70 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội Đảng sách pháp luật Nhà nước 71 3.2.4 Hoàn thiện pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp phải gắn với hoàn thiện tổng thể pháp luật đất đai lĩnh vực pháp luật khác có liên quan 72 3.2.5 Hoàn thiện pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp phải trọng đến sách tài chính, tạo điều kiện để ổn định chi phí đầu vào doanh nghiệp 73 3.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp 73 3.4 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp 75 KẾT LUẬN CHƢƠNG 77 KẾT LUẬN 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC LỜI CẢM ƠN Trong trình hoàn thành luận văn này, tác giả nhận giúp đỡ, cung cấp tài liệu, bảo tận tình giáo hướng dẫn PGS.TS Dỗn Hồng Nhung, anh (chị) cán Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, cán Trung tâm thư viện Trường Đại học Luật Hà Nội Em xin gửi lời cảm ơn chân thành giúp đỡ quý báu Mặc dù cố gắng việc thu thập tài liệu tìm tịi, nghiên cứu thời gian nghiên cứu nguồn tài liệu có hạn, với hạn chế bàn thân tác giả, Luận văn chắn khó tránh khỏi khiếm khuyết cần xem xét, chỉnh sửa Em mong nhận phê bình góp ý Thầy, cơ, nhà khoa học bạn bè đồng nghiệp để cơng trình khoa học hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực Luận văn HỌC VIÊN Nguyễn Thị Bích Ngọc DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT HĐND : Hội đồng nhân dân SDĐ : Sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU 1, Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Trong trình hội nhập phát triển kinh tế quốc tế pháp luật đất đai có vai trị quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho trình đầu tư, phát triển doanh nghiệp Thực tiễn 30 năm thực đường lối đổi (từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đến nay), đội ngũ doanh nghiệp phát triển nhanh chóng số lượng, đa dạng hình thức hoạt động có đóng góp đáng kể vào chuyển dịch cấu kinh tế, nâng cao hiệu kinh tế Nhà nước ban hành Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm năm 2001, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 Có thể nói, với phát triển trình đổi mới, sách pháp luật đất đai bước góp phần khai thác nguồn lực đất đai, chuyển nguồn tài tiềm từ đất đai thành nguồn tài thực cho đầu tư phát triển doanh nghiêp Hoạt động quản lý, sử dụng đất doanh nghiệp thời gian qua, bên cạnh thành tựu đạt bộc lộ tồn tại, hạn chế định Tại hầu hết địa phương, việc cho thuê đất so với nhu cầu sử dụng đất thực số doanh nghiệp dẫn đến lãng phí tài nguyên đất; sách giá đất chưa phù hợp, chưa tương xứng với chất kinh tế, xã hội quan hệ sử dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào dự án, làm phát sinh nhiều tham ô, tham nhũng từ đất đai; hiệu huy động vốn từ quỹ đất cịn thấp; có phân biệt rõ rệt doanh nghiệp ngồi nước phương thức tốn tiền th đất… Hơn Luật Đất đai năm 2013 đồng loạt luật có hiệu lực vào thực tiễn, nảy sinh nhiều bất cập lúng túng quan thực thi, trông chờ vào văn hướng dẫn thi hành, đồng thời góc độ lý luận pháp lý chưa có nhiều cơng trình đời để đáp ứng vấn đề lý luận cho pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp theo tinh thần đổi hội nhập Vĩnh Phúc tỉnh có hoạt động cho thuê đất doanh nghiệp diễn sôi động tỉnh Vĩnh Phúc vùng trọng điểm kinh tế Bắc Bộ, có vị trí gần Thủ Hà Nội – trung tâm trị, kinh tế, văn hóa lớn nước Với phát triển nhanh chóng động kinh tế, mơi trường đầu tư thơng thống, tỉnh Vĩnh Phúc ngày thu hút quan tâm doanh nghiệp ngồi nước có nhiều dự án đầu tư thực khả quan Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp địa bàn tỉnh bộc lộ nhiều hạn chế Vì vậy, nhằm tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, đưa tỉnh Vĩnh Phúc phát triển nhanh chóng, góp phần to lớn vào phát triển kinh tế đất nước cần tìm hiểu, đánh giá cách tồn diện thực tiễn thực thi pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc Đây lý học viên lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp thực tiễn thi hành tỉnh Vĩnh Phúc” Tình hình nghiên cứu đề tài Đến nay, vấn đề cho thuê đất doanh nghiệp thu hút quan tâm nhiều tác giả nghiên cứu nhiều phương diện khác Có thể đề cập đến số cơng trình, báo tiêu biểu như: Nguyễn Thọ Phú (1997), “Hoàn thiện chế định pháp luật quyền sử dụng quyền cho thuê đất Luật đất đai Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Hoàng Thị Hồng (2005), Tìm hiểu quy định Luật Đất đai 2003 giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất, khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội; 72 triển lâu dài, hợp tác cạnh tranh lành mạnh” Trong cương lĩnh 2011 Đảng ta khẳng định: xã hội chủ nghĩa mà nhân dân ta xây dựng xã hội “ có kinh tế phát triển cao dựa lực lượng sản xuất đại quan hệ sản xuất tiến phù hợp” Điều đắn cần thiết theo quan niệm chủ nghĩa Mác – Lênin quy luật mối quan hệ biện chứng lực lượng sản xuất quan hệ sản xuất xương sống hình thái kinh tế - xã hội Dựa vào này, việc xây dựng hoàn thiện pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp quan hệ cho thuê đất Nhà nước với doanh nghiệp thuê đất cần hướng vào tiêu chí đảm bảo quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp thuê đất cụ thể việc cần công nhận cách mức quyền sử dụng đất quyền tài sản Điều có nghĩa pháp luật đất đai cần có quy định nhằm xác định rõ ranh giới quyền sở hữu quyền sử dụng chủ thể sở hữu đất đai 3.2.4 Hoàn thiện pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp phải gắn với hoàn thiện tổng thể pháp luật đất đai lĩnh vực pháp luật khác có liên quan Vấn đề hồn thiện pháp luật đất đai nói chung hoàn thiện pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp Đảng Nhà nước ta quan tâm, thể rõ tâm việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung pháp luật cho thuê đất nói riêng nhằm khai thác hiệu nguồn lực đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho đối tượng thuê đất doanh nghiệp phục vụ sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế đất nước Đảng ta nhận định: “ Hồn chỉnh hệ thống pháp luật, sách đất đai bảo đảm hài hịa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất, người giao lại quyền sử dụng đất nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai cho phát triển, khắc phục tình trạng lãng phí tham nhũng đất đai” 73 Mặt khác, hồn thiện pháp luật đất đai nói chung, pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp nói riêng ln gắn với hồn thiện tổng thể pháp luật đất đai lĩnh vực pháp luật có liên quan lẽ vấn đề cho thuê đất doanh nghiệp không ghi nhận Luật đất đai mà nhiều quy định có liên quan quy định, điều chỉnh lĩnh vực pháp luật khác Vì vậy, nhằm tránh chồng chéo quy định nghành luật liên quan, tạo điều kiện thuận lợi áp dụng pháp luật cho chủ thể sử dụng đất vấn đề hồn thiện tổng thể cần thiết mang tính khoa học cao 3.2.5 Hoàn thiện pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp phải trọng đến sách tài chính, tạo điều kiện để ổn định chi phí đầu vào doanh nghiệp Đất đai điều kiện vật chất cho doanh nghiệp hoạch định chiến lược sản xuất, kinh doanh tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh Do đó, việc quy định sách tài đất đai nói chung sách tài cho th đất doanh nghiệp nói riêng có vai trị quan trọng việc giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp 3.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp Thứ nhất, tiến hành rà sốt, hồn thiện quy phạm pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp Phải coi cơng tác rà sốt, hệ thống văn quy phạm pháp luật nhiệm vụ thường xuyên theo nguyên tắc: Văn cấp không trái với văn cấp Đồng thời xây dựng danh mục hệ thống văn hết hiệu lực, có hiệu lực tạo điều kiện cho việc xây dựng pháp luật thực thi pháp luật thực cách hiệu Thứ hai, xây dựng cứ, tiêu chí cho th đất quy mơ diện tích loại đất, lĩnh vực, ngành nghề hoạt động địa bàn, quy mô đầu tư, định mức lao động Bởi thực tế, tượng sử dụng đất dư thừa, sai mục đích, tệ “đầu cơ” đất, người thuê đất bỏ phí quỹ đất nhiều năm 74 khơng sử dụng gây lãng phí tài ngun đất tác động tiêu cực đến xã hội Diện tích đất ngày thu hẹp, quỹ đất mà Nhà nước cho doanh nghiệp thuê có hạn nhu cầu thuê đất từ doanh nghiệp nước ngày tăng lên Nhằm đảm bảo cho đất đai đến với doanh nghiệp có nhu cầu khả thực sự, đảm bảo bình đẳng doanh nghiệp cần quy định cụ thể tiêu chí cho thuê đất doanh nghiệp mức quy mơ diện tích Thứ ba, sửa đổi, bổ sung, hồn thiện sách giá đất thẩm định giá Theo quy định hành bảng giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành sử dụng vịng 05 năm làm tính thuế SDĐ, thuế từ chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, tính bồi thường hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, bồi thường cho người SDĐ tự nguyện trả lại đất giao, cho thuê Quy định khiến cho sách giá đất hành chưa phù hợp với chất kinh tế - xã hội quan hệ đất đai Nhà nước với người SDĐ Thực tế số loại đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài có chung khung giá đất, đơn giá cho thuê đất với đất sử dụng có thời hạn Cụ thể: đất nông, lâm nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân có thời hạn SDĐ 50 năm, đất giao cho tổ chức kinh tế có thời hạn SDĐ 50 năm kéo dài khơng q 70 năm Trong đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng , đất nông nghiệp cộng đồng dân cư sử dụng có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài lại chung bảng giá đất với đất trồng hàng năm, lâu năm, đất rừng sản xuất Hoặc đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình văn hóa, y tế, thể dục, thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng khơng dùng vào mục đích kinh doanh thời hạn SDĐ ổn định, lâu dài dùng vào mục đích kinh doanh có thời hạn 50 năm, tối đa 70 năm 75 Thứ tư, tăng cường hoạt động kiểm tra, giám sát trình SDĐ thuê thực tế cho thấy việc xử lý vi phạm sau cho thuê đất chưa tiến hành cách thường xun Q trình phân cấp chưa đơi với việc kiểm tra, giám sát việc thực hiện, chưa gắn với trách nhiệm chủ thể phân cấp Vì cần có chế phối hợp chặt chẽ quan có thẩm quyền cho thuê đất với tổ chức, cá nhân giám sát, đánh giá việc quản lý, SDĐ nhằm nâng cao hiệu hoạt động cho thuê đất Nhà nước với doanh nghiệp 3.4 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp Ngành Tài nguyên Môi trường đơn vị quản lý đa ngành, đa lĩnh vực, hầu hết nhiệm vụ thuộc lĩnh vực nóng nhạy cảm Do đặc thù ngành địi hỏi cần phải có đầu tư lớn để hoàn thành nhiệm vụ, đáp ứng yêu cầu phát triển Kinh tế- xã hội địa bàn tỉnh cần có phối hợp Sở tài nguyên – môi trường với Tỉnh uỷ, HĐND tỉnh, UBND tỉnh quan tham mưu sở Kế hoạch đầu tư, sở Tài chính, sở Nội Vụ quan liên quan có chế ưu tiên đầu tư phát triển sở vật chất, kinh phí, nguồn lực người để Sở làm tốt nhiệm vụ Cần quan tâm đầu tư cho phát triển khoa học công nghệ ngành Tài môi trường như: Đào tạo nguồn lực, ứng dụng phần mềm công nghệ thông tin nhằm nâng cao hiệu thủ tục hành cho thuê đất, tránh phiền nhiễu, tốn cho doanh nghiệp làm thủ tục thuê đất Tiếp tục làm tốt công tác thông tin, lưu trữ đất đai, quan tâm phát hành chuyên mục truyền hình đất đai; Tổng hợp biên tập, phát hành Bản tin, thông tin đất đai; Tiếp tục trì nâng cao chất lượng Trang thông tin điện tử (Website) Tài nguyên Môi trường để người dân, doanh nghiệp tiếp cận dễ dàng với thông tin đất đai, thủ tục hành đất đai thuê đất 76 Tiếp tục cải cách thủ tục hành cho thuê đất địa phương cụ thể việc thực lồng ghép thủ tục có liên quan, chế cửa Từng bước kiện toàn, củng cố, tăng cường máy Sở, phòng, trung tâm, đơn vị trực thuộc nhằm đáp ứng tốt yêu cầu nhiệm vụ giao Đẩy mạnh phong trào giáo dục người công chức tận tụy, trung thành, sáng tạo, thực nếp sống công sở, làm tốt công tác cải cách thủ tục hành chính, chống sách nhiễu phiền hà, kiên xử lý pháp luật cán có biểu sách nhiễu, vi phạm pháp luật Duy trì áp dụng tiêu chuẩn ISO quản lý Nhà nước phạm vi tồn ngành Đẩy mạnh cơng tác tun truyền, phố biến Luật Đất đai năm 2013 nói chung quy định cho thuê đất doanh nghiệp nói riêng cách thiết thực, hiệu phục vụ đắc lực cho công tác quản lý nhà nước cho thuê đất doanh nghiệp Đây biện pháp hiệu pháp luật ghi nhận nội dung quản lý Nhà nước đất đai Tăng cường kiểm tra, tra, giám sát việc thi hành đất đai cho thuê đất để kịp thời phát sai phạm, ngăn chặn hành vi vi phạm pháp luật đất đai xử lý nghiêm minh vi phạm xảy Tiếp tục rà sốt, tham mưu cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung cụ thể hóa quy định pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp 77 KẾT LUẬN CHƢƠNG Các quy định cho thuê đất doanh nghiệp hành thực vào đời sống, tạo nhiều thuận lợi cho donh nghiệp tiếp cận đất thuê phục vụ sản xuất, kinh doanh Tuy nhiên, trình thi hành quy định cho thuê đất doanh nghiệp khơng tránh khỏi khó khăn, vướng mắc địi hỏi phải hồn thiện pháp luật vấn đề nhằm sử dụng nguồn lực đất đai cách hiệu tiết kiệm, phát huy nguồn lực đất đai làm sở thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển Thực tiễn triển khai thi hành Luật cho thấy cịn có số nội dung pháp luật đất đai chưa có quy định điều chỉnh; số nội dung có quy định khó khả thi chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn triển khai địa phương Công tác xây dựng kế hoạch tra, kiểm tra chưa sát với thực tế yêu cầu quản lý nhà nước đất đai Từ thực trạng quy định pháp luật hành cho thuê đất doanh nghiệp thực tiễn thi hành tỉnh Vĩnh Phúc, nhận thấy việc hoàn thiện pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp vô cần thiết Để thực mục tiêu này, trước hết cần đảm bảo yêu cầu hoàn thiện mặt pháp luật tổ chức triển khai thi hành pháp luật gắn với việc tổng kết, báo cáo rút kinh nghiệm nhằm tháo gỡ khó khăn thi hành mảng pháp luật địa phương, vùng miền để có chế phù hợp Việc tra, kiểm tra, xử lý vi phạm cần tiến hành thường xuyên, nghiêm túc nhằm phát xử lý kịp thời sai phạm sử dụng đất thuê doanh nghiệp Với việc đề xuất giải pháp chương hi vọng luận văn góp phần hồn thiện sở lý luận thực tiễn cho thuê đất doanh nghiệp thời gian tới 78 KẾT LUẬN Đối với phát triển kinh tế vấn đề cho thuê đất nói chung cho thuê đất doanh nghiệp nói riêng coi lĩnh vực đặc biệt quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động tất ngành kinh tế Bởi doanh nghiệp nước muốn đầu tư hiệu trước hết cần có mặt đất đai để đầu tư Với tốc độ phát triển kinh tế ngày cao phù hợp với xu hội nhập quốc tế, việc nghiên cứu lý luận thực tiễn pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp, từ đề phương hướng nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cần thiết Trong phạm vi nghiên cứu, luận văn áp dụng kiến thức pháp luật cho thuê đất, thực trạng áp dụng pháp luật cho thuê đất tỉnh Vĩnh Phúc để khẳng định sách pháp luật cho thuê đất hành đắn tạo khung pháp lý cho doanh nghiệp ngồi nước có hội tiếp cận đất thuê để đầu tư, sản xuất, kinh doanh cách hiệu Ngoài ra, qua thực tiễn thi hành pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, luận văn đề cập số khó khăn, vướng mắc cơng tác thi hành pháp luật, từ đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp Với nội dung nghiên cứu trên, hi vọng luận văn có đóng góp định vào việc hồn thiện pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp nâng cao hiệu thực thi lĩnh vực pháp luật thời gian tới DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật: Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013 Bộ luật Dân 2015 Luật đất đai năm 1987 Luật đất đai năm 1993 Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 Nghị số 39/2012/QH13 Quốc Hội ngày 23/11/2012, việc tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu thực sách, pháp luật giải khiếu nại, tố cáo cơng dân định hành đất đai Nghị số 19/2016/NQ-CP ngày 28/4/2016 Chính Phủ nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia hai năm 2016-2017 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính Phủ quy định giá đất 10 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính Phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 11 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 Chính Phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 12 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính Phủ sửa đổi bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 13 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 Chính Phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai 14.Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật đầu tư 15 Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ tài hướng dẫn số điều Nghị định 46/2014/NĐ-CP CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 16 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 17 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 Bộ tài sửa đổi Thơng tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 18 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất 19 Thơng tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐCP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 20 Thông tư số 16/2010/TT-BTNMT ngày 26/8/2010 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai 21 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 Bộ Tài Nguyên Môi trường Bộ Tài chính, quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Sách, viết tạp chí: 22.Nguyễn Quốc Chinh (2016), Pháp luật cho thuê đất thực tiễn thi hành thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội 23.Nguyễn Khánh Ly (2016), Pháp luật thuê đất Việt Nam hay, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện hàn lâm khoa học Việt Nam 24 Nguyễn Thị Dung, Đề tài cấp sở: Pháp luật giao đất, cho thuê đất nước ta, thực trạng giải pháp hoàn thiện, đăng trang:Vncpl.gov.vn 25 Trần Bình Trọng (2006), Pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội 26 Trần Thị Thanh Hợp (2010), Những vấn đề pháp lý hoạt động cho thuê đất Nhà nước, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 27.Nguyễn Thị Thu Hiền (2012), Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội 28.Nguyễn Thọ Phú (1997), Hoàn thiện chế định pháp luật quyền sử dụng quyền cho thuê đất Luật đất đai Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội 29.Giáo trình Luật đất đai (2010) TS Trần Quang Huy chủ biên, Nhà xuất Công an nhân dân 30.Đặng Anh Quân (2016), Bất cập quy định giao đất, cho thuê đất Luật đất đai năm 2013, Tạp chí Nhà nước pháp luật số tháng 5/2016, Tr 64-73 31 Nguyễn Xuân Trọng (2014), Quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, Tạp chí Luật học số đặc san năm 2013/2014, Tr 72-77 32 Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Vĩnh Diện (2014), Những điểm Luật đất đai năm 2013 giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Tạp chí chí dân chủ pháp luật, Số tháng 8/2014, Tr 10-14 33 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, Báo cáo tổng kết công tác quản lý nhà nước tài nguyên môi trường năm 2016 địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc Website: 34.Trang https://www.linkedin.com/pulse/kinh-nghiệm-phát-triển-khucông-nghiệp-của-đài-loan, Ngày truy cập 05/7/2017 35.Trang thông tin điện tử Sở Tài Nguyên Môi Trường Vĩnh Phúc: tnmtvinhphuc.gov.vn, Ngày truy cập 05/8/2017 36.http://tnmtvinhphuc.gov.vn/index.php/vi/news/Tai-nguyen-dat/Tinhhinh quan-ly-nha-nuoc-ve-dat-dai-tren-dia-ban-tinh-Vinh-Phuc-tu-khi-Luat- Dat-dai-nam-2013-co-hieu-luc-thi-hanh-5120, Ngày truy cập 08/8/2017 37.Trang http://www.vusta.vn/vi/news/Thong-tin-Su-kien-Thanh-tuu- KH-CN/Kinh-nghiem-quan-ly-dat-dai-cua-mot-so-nuoc-tren-the-gioi-va-vande-doi-voi-Viet-Nam-35616.html, Ngày truy cập 05/8/2017 38.Trang http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/the-gioi/quy-hoach- va-quan-ly-dat-dai-kinh-nghiem-tu-singapore, Ngày truy cập 06/8/2017 39.Trang http://thongkevinhphuc.gov.vn/bvct/thong-ke- vinhphuc/333/tinh-hinh-kinh-te-xa-hoi-tinh-vinh-phuc-nam-2016.html, Ngày truy cập 17/7/2017 40.Trang http://doithoaidoanhnghiep.vinhphuc.gov.vn, Ngày truy cập 17/7/2017 PHỤ LỤC Mẫu số Hợp đồng cho thuê đất (Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Mơi trường) HỢP ĐỒNG TH ĐẤT CỘNG HỊA XA HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc ., ngày tháng .năm Số: HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT Căn Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013; Căn Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; Căn Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; Căn Quyết định số………….ngày…tháng …năm…của Ủy ban nhân dân…… việc cho thuê đất…………… 21 Hôm nay, ngày tháng năm ……………………………., gồm: I Bên cho thuê đất: II Bên thuê đất là: (Đối với hộ gia đình ghi tên chủ hộ, địa nơi đăng ký hộ thường trú; cá nhân ghi tên cá nhân, địa nơi đăng ký hộ thường trú, số chứng minh nhân dân, tài khoản (nếu có); tổ chức ghi tên tổ chức, địa trụ sở chính, họ tên chức vụ người đại diện, số tài khoản… ) 21 Ghi thêm văn công nhận kết đấu thầu; Quyết định công nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận đầu tư … III Hai Bên thỏa thuận ký hợp đồng thuê đất với điều, khoản sau đây: Điều Bên cho thuê đất cho Bên thuê đất thuê khu đất sau: Diện tích đất m2 (ghi rõ số chữ, đơn vị mét vuông) Tại (ghi tên xã/phường/thị trấn; huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh; tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất cho th) Vị trí, ranh giới khu đất xác định theo tờ trích lục đồ địa (hoặc tờ trích đo địa chính) số , tỷ lệ …… .lập ngày … tháng … năm thẩm định Thời hạn thuê đất (ghi rõ số năm số tháng thuê đất số chữ phù hợp với thời hạn thuê đất), kể từ ngày tháng năm đến ngày tháng năm Mục đích sử dụng đất thuê: Điều Bên thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất theo quy định sau: Giá đất tính tiền thuê đất đồng/m2/năm, (ghi số chữ) Tiền thuê đất tính từ ngày tháng năm Phương thức nộp tiền thuê đất: Nơi nộp tiền thuê đất: Việc cho thuê đất không làm quyền Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai tài nguyên nằm lòng đất Điều Việc sử dụng đất khu đất thuê phải phù hợp với mục đích sử dụng đất ghi Điều Hợp đồng 22 Điều Quyền nghĩa vụ bên Bên cho thuê đất bảo đảm việc sử dụng đất Bên thuê đất thời gian thực hợp đồng, không chuyển giao quyền sử dụng khu đất cho bên thứ ba, chấp hành định thu hồi đất theo quy định pháp luật đất đai; 22 Ghi thêm theo Giấy chứng nhận đầu tư….đối với trường hợp bên thuê đất có Giấy chứng nhận đầu tư Trong thời gian thực hợp đồng, Bên thuê đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai Trường hợp Bên thuê đất bị thay đổi chia tách, sáp nhập, chuyển đổi doanh nghiệp, bán tài sản gắn liền với đất thuê tổ chức, cá nhân hình thành hợp pháp sau Bên thuê đất bị thay đổi thực tiếp quyền nghĩa vụ Bên thuê đất thời gian lại Hợp đồng Trong thời hạn hợp đồng hiệu lực thi hành, Bên thuê đất trả lại toàn phần khu đất th trước thời hạn phải thơng báo cho Bên cho thuê đất biết trước tháng Bên cho thuê đất trả lời cho Bên thuê đất thời gian 03 tháng, kể từ ngày nhận đề nghị Bên thuê đất Thời điểm kết thúc hợp đồng tính đến ngày bàn giao mặt Các quyền nghĩa vụ khác theo thoả thuận Bên (nếu có) 23 Điều Hợp đồng thuê đất chấm dứt trường hợp sau: Hết thời hạn thuê đất mà không gia hạn thuê tiếp; Do đề nghị bên bên tham gia hợp đồng quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất chấp thuận; Bên thuê đất bị phá sản bị phát mại tài sản giải thể; Bên thuê đất bị quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định pháp luật đất đai Điều Việc giải tài sản gắn liền với đất sau kết thúc Hợp đồng thực theo quy định pháp luật Điều Hai Bên cam kết thực quy định hợp đồng này, Bên khơng thực phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây theo quy định pháp luật Cam kết khác (nếu có) 24 23 Phải đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan Điều Hợp đồng lập thành 04 có giá trị pháp lý nhau, Bên giữ 01 gửi đến quan thuế, kho bạc nhà nước nơi thu tiền thuê đất Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày……………………………… / 24 Bên thuê đất Bên cho thuê đất (Ký, ghi rõ họ, tên, đóng dấu (nếu có) (Ký, ghi rõ họ, tên đóng dấu) Phải đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan ... LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC 2.1 Quy định pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp 2.1.1 Quy định cho thuê đất Tại Điều 52 Luật Đất. .. luận cho thuê đất doanh nghiệp Chương 2: Thực trạng pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp Việt Nam thực tiễn thi hành tỉnh Vĩnh Phúc Chương 3: Hoàn thi? ??n pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp từ thực. .. TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC 26 2.1 Quy định pháp luật cho thuê đất doanh nghiệp 26 2.1.1 Quy định cho thuê