Đang tải... (xem toàn văn)
Bài tập bộ môn Luật Đất đai và Môi trường; PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT NHÓM SV KHOA LUẬT ĐHQGHN I. Đặt vấn đề. II. Khái niệm và đặc điểm quyền của người sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam II. Căn cứ xác định quyền của người sử dụng đất: Phụ thuộc vào các căn cứ sau: 1. Chủ thể. 2. Hình thức. 3. Mục đích. 4. Thời điểm xác lập quyền sử dụng đất. III. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
MỤC LỤC Nội dung I II III Đặt vấn đề Căn xác định quyền người sử dụng đất: Phụ thuộc vào sau: Chủ thể Hình thức Mục đích Thời điểm xác lập quyền sử dụng đất Quyền người sử dụng đất: Quyền chung Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất Quyền giao dịch quyền sử dụng đất Trang Đặt vấn đề I Hiến pháp năm 1946 Hiến pháp năm 1959 nước ta thừa nhận tồn nhiều hình thức sở hữu khác đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể sở hữu tư nhân) Theo đó, Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 (đăng Hệ thống văn quy phạm pháp luật thuộc Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp) quy định: “Người chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người chia Mọi khế ước cũ huỷ bỏ Người chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho ruộng đất chia” Tuy nhiên, kể từ Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực “đất đai, rừng núi, sơng hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên lòng đất, vùng biển thềm lục địa thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19) “những tập thể cá nhân sử dụng đất đai tiếp tục sử dụng hưởng kết lao động theo quy định pháp luật” (Điều 20) Chế độ sở hữu toàn dân đất đai tiếp tục khẳng định Hiến pháp năm 1992 (Điều 17) Hiến pháp năm 2013 (Điều 53) Trên tinh thần đó, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hóa chế độ sở hữu tồn dân đất đai, đặc biệt quy định quyền Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, ví dụ như: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai” (Điều Luật Đất đai năm 2003) hoặc“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định Luật này” (Điều Luật Đất đai năm 2013) Như vậy, trải qua nhiều lần sửa đổi Hiến pháp Luật Đất đai, Nhà nước đại diện chủ sở hữu “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) Cơ sở pháp lý phát sinh quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Theo quan niệm sở hữu tài sản truyền thống dân luật nước Châu Âu lục địa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm nhóm quyền năng: Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng nhóm quyền định đoạt Như vậy, nhóm quyền sử dụng quyền chủ sở hữu tài sản Ở Việt Nam, tính chất đặc thù chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu song thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất sử dụng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau gọi chung người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất 5 Ý nghĩa việc quy định quyền người sử dụng đất: Việc công nhận quyền sử dụng đất với ý nghĩa đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện, thay dân quản lí, giám sát chế độ sở hữu Kích thích người sử dụng đất đầu tư, giúp họ yên tâm sử dụng đất Góp phần vào ngân sách thuế Nhà nước (người sử dụng đất đóng thuế) Giao đất cho người sử dụng đất vừa giúp người dân ổn định nơi ở, vừa tạo điều kiện cho Nhà nước kiểm sốt tốt thơng tin sở hữu nhà sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc công nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất đưa lại hiệu kinh tế rõ rệt: nước ta từ chỗ nước thiếu lương thực tự túc vấn đề lương thực trở thành nước xuất gạo thứ giới Như vậy, quyền sử dụng đất phát sinh sở quyền sở hữu tồn dân đất đai thơng qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất đất sử dụng ổn định 10 11 Khái niệm đặc điểm quyền người sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Khái niệm quyền người sử dụng đất 12 Quyền người sử dụng đất khả mà pháp luật cho phép người sử dụng đất thực hành vi định trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất mục đích, hợp lý, tiết kiệm đạt hiệu kinh tế cao Đặc điểm quyền người sử dụng đất Quyền người sử dụng đất xác lập đảm bảo thực sở quy định pháp luật Nội dung quyền người sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu sử dụng đất đai quyền lợi người lao động Quyền sử dụng đất ngày mở rộng với ý nghĩa quyền tài sản 13 III Căn xác định quyền sử dụng đất: II Để xác định quyền người sử dụng đất phải vào: chủ thể, hình thức, mục đích sử dụng đất thời điểm xác lập quyền sử dụng đất Với 14 mỗi chủ thể, với hình thức mục đích sử dụng đất cấu thành nhóm quyền khác Chủ thể sử dụng đất 15 Căn vào điều luật đất đai 2013 chủ thể sử dụng đất bao gồm: Tổ chức nước gồm quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức nghiệp công lập tổ chức khác theo quy định pháp luật dân (sau gọi chung tổ chức); 16 17 Hộ gia đình, cá nhân nước (sau gọi chung hộ gia đình, cá nhân); Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố điểm dân cư tương tự có phong tục, tập quán có chung dòng họ; 18 Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo sở khác tơn giáo; 19 Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao gồm quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự, quan đại diện khác nước ngồi có chức ngoại giao Chính phủ Việt Nam thừa nhận; quan đại diện tổ chức thuộc Liên hợp quốc, quan tổ chức liên phủ, quan đại diện tổ chức liên phủ; 20 Người Việt Nam định cư nước theo quy định pháp luật quốc tịch; 21 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật đầu tư 22 So với quy định “người sử dụng đất” Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 thay “tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam” “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” Như vậy, chủ thể nước (tổ chức, cá nhân) muốn đầu tư, sử dụng đất Việt Nam phải thơng qua hình thức doanh 23 nghiệp phép đầu tư, sử dụng đất Việt Nam Cách “quy hoạch” lại chủ thể tạo thuận lợi cho quản lý nhà nước mà phù hợp với thực tế việc sử dụng đất Việt Nam chủ thể năm qua.7 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy Hình thức sử dụng đất Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thẩm quyền giao đất tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; cho thuê đất người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, doanh nghiệp nước ngồi có chức ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hộ gia đình, cá nhân; giao đất cộng đồng dân cư 24 25 26 Căn Luật đất đai năm 2013, theo hình thức sử dụng đất sau: 2.1 Giao đất: Giao đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất định hành cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Giao đất với ý nghĩa nội dung quản lý nhà nước đất đai, đồng thời hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, nhân cộng đồng dân cư sử dụng đất 27 28 2.1.1 Giao đất không thu tiền sử dụng đất Giao đất không thu tiền sử dụng đất việc đối tượng sử dụng đất mà chi trả khoản tiền 29 Luật Đất đai 2013 thu hẹp phạm vi đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức Luật đất đai 2003 có trường hợp giao đất khong thu tiền sử dụng đất điều 33 Còn Luật Đất đai 2013, Điều 54 quy định nhóm đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất giao đất nông nghiệp hạn mức; người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng khơng nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không để chuyển nhượng; tổ chức nghiệp công lập chưa tự chủ tài sử dụng đất xây dựng 30 cơng trình nghiệp; tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà phục vụ tái định cư theo dự án Nhà nước; cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định 31 2.1.2 Giao đất có thu tiền sử dụng đất Hình thức giao đất hình thánh từ Luật Đất đai 1993 Các đối tượng Nhà nước giao đất có thu tiền phải nộp cho Nhà nước khoản tiền theo quy định pháp luật Các đối tượng áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ngày mở rộng Theo quy định Điều 55 Luật Đất đai 2013, đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân giao đất ở; Tổ chức kinh tế giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước giao đất để thực dự án xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế giao đất thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng gắn với hạ tầng 32 33 2.2 Cho thuê đất Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất việc Nhà nước định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận hai hình thức thuê đất thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đồng thời tạo hội cho người sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với lực kinh tế 34 Theo quy định khoản Điều 56 Luật Đất đai 2013, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần hàng năm đối tượng: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản làm muối; Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định pháp luật; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ, khoáng sản, làm đồ gốm, xây dựng cơng trình cơng cộng nhằm mục đích kinh doanh; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê; Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất xây dựng cơng trình nghiệp; Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc Đối với 35 đối tượng đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (khoản Điều 56 Luật Đất đai 2013) 36 2.3 Đất công nhận quyền sử dụng đất 37 2.3.1 Nhận chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục ghi nhận mở rộng quyền người sử dụng đất, có quyền chuyển nhượng, góp vốn, thừa kế quyền sửdụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước; người Việt Nam định cư nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước Mối quan hệ bên chuyển giao bên nhận chuyển giao thiết lập sở bình đẳng, tự nguyện Việc chuyển giao quyền sử dụng đất thực sở quy định pháp luật điều kiện, thời hạn, mục đích sử dụng đất 38 39 2.3.2 Công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 bổ sung thêm hình thức xác lập quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người sử dụng đất Nhằm tạo sở pháp lý để giải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, sở tôn giáo sử dụng đất, giải tồn đọng hệ thống pháp luật đất đai giai đoạn lịch sử trước 40 41 2.3.3 Công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất Theo quy định Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, số trường hợp khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo án, định Tòa án Cộng đồng dân cư sử dụng đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định pháp luật 42 43 2.3.4 Công nhận quyền sử dụng đất tổ chức, sở tôn giáo sử dụng đất Điều 102 Luật Đất đai 2013 kế thừa quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất tổ chức, sở tôn giáo sử dụng đất 44 So sánh hình thức: 45 49 47 46 H ình thức sử dụng đất 50 Đất nhà nước giao 51 -Không thu tiền 52 -Có thu tiền 48 53 Đất thuê 54 -Thu tiền năm 55 -Thu tiền lần 56 59 Thời 60 Có thời hạn (Đ126) giao ổn định, lâu dài (Đ125) Hạn 66 hạn 65 Có hạn mức mức Có thời hạn (Đ126) 62 61 Theo khả hai bên 67 Quyền 70 Người người sử dụng giao đất có tồn quyền đất định đoạt đất giao, ví dụ: chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thuê lại 71 73 79 69 77 74 75 76 G ó Đ 78 Được góp vốn ối không phân biệt giao vớ đất khơng thu tiền hay i có thu tiền sử dụng đất hộ gi a đì Đất công nhận quyền sử dụng đất 57 58 Được công nhận 63 ổn định, lâu dài 68 có hạn mức 64 Người thuê đất không chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cho người khác thuê lại Được góp vốn thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th Khơng thu tiền 72 Tồn quyền định đoạt Được góp vốn 81 82 83 84 80 p v ố n b ằ n g q u y ề n s d ụ n g đ ấ t 101 nh , cá nh ân 86 Đ 88 Được góp vốn ối giao đất có thu tiền vớ sử dụng đất i tổ ch ức ki nh tế 87 92 Ng 93 Giao đất có thu ười VN tiền sử dụng đất định cư nước 97 D 98 Sử dụng đất oa hình thức giao đất nh có thu tiền sử dụng ng đất hi ệp có vố n đầ u tư nư ớc ng oà i 89 Được góp vốn thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê 90 Cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê 95 94 99 Sử dụng đất hình thức thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Được góp vốn Được góp vốn 100 ược góp vốn Đ Mục đích sử dụng đất Mục đích sử dụng đất cách thức nhà nước phân loại đất đai yêu cầu người quản lý phải tuân thủ quy định giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng mục đích đất giao ghi định giao đất, cho thuê đất 102 Mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 hướng dẫn cụ thể Phụ lục 01 TT 55/2013/TT-BTNMT sau: 103 Loại đất theo mục đích sử dụng đất 107 Đất trồng hàng năm 110 Đất trồng lúa 113 Đất chuyên trồng lúa nước 116 Đất trồng lúa nước lại 119 Đất trồng lúa nương 106 Đ 122 Đất cỏ dùng vào chăn nuôi ất sản xuất 125 Đất trồng hàng năm khác nông 128 Đất trồng hàng năm khác nghiệp 131 Đất nương rẫy trồng hàng năm khác 134 Đất trồng lâu năm 137 Đất trồng công nghiệp lâu năm 140 Đất trồng ăn lâu năm 143 Đất trồng lâu năm khác 146 Đất rừng sản xuất 149 Đất có rừng tự nhiên sản xuất 152 Đất có rừng trồng sản xuất 155 Đất khoanh nuôi phục hồi rừng sản xuất 158 Đất trồng rừng sản xuất 145 Đ 161 Đất rừng phòng hộ ất 164 Đất có rừng tự nhiên phòng hộ trồng 167 Đất có rừng trồng phòng hộ 170 Đất khoanh ni phục hồi rừng phòng hộ hàng 173 Đất trồng rừng phòng hộ năm 176 Đất rừng đặc dụng 179 Đất có rừng tự nhiên đặc dụng 182 Đất có rừng trồng đặc dụng 185 Đất khoanh nuôi phục hồi rừng đặc dụng 188 Đất trồng rừng đặc dụng 190 Đ 191 Đất nuôi trồng thủy sản nước lợ, mặn ất nuôi 194 Đất nuôi trồng thủy sản nước 104 105 Đ ẤT NÔNG NGHIỆP trồng thủy 196 198 Đ ẤT PHI NÔNG NGHIỆP 199 200 Đ ất 203 206 Đất đô thị 207 Đất trụ sở quan, cơng trình nghiệp 210 Đất trụ sở quan, cơng trình nghiệp nhà nước 213 Đất trụ sở khác 216 Đất quốc phòng 219 Đất an ninh 222 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 225 Đất khu công nghiệp 228 Đất sở sản xuất, kinh doanh 231 Đất cho hoạt động khoáng sản 234 Đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ 237 Đất có mục đích cơng cộng 240 Đất giao thông 243 Đất thủy lợi 246 Đất cơng trình lượng 249 Đất cơng trình bưu viễn thơng 252 Đất sở văn hóa 255 Đất sở y tế 258 Đất sở giáo dục – đào tạo 261 Đất sở thể dục – thể thao 264 Đất sở nghiên cứu khoa học 267 Đất sở dịch vụ xã hội 270 Đất chợ 273 Đất có di tích, danh thắng 276 Đất bãi thải, xử lý chất thải 279 Đất tôn giáo 204 Đ ất chuyê n dùng 278 201 Đất làm muối Đất nông nghiệp khác Đất nơng thơn Đ ất tơn giáo tín ngưỡn g 282 284 Đất tín ngưỡng Đất nghĩa trang, nghĩa địa 286 Đ ất song suối mặt đất chuyê n dùng 287 Đất sơng ngòi, kênh, rạch, suối 290 Đất có mặt nước chuyên dùng 292 294 296 Đất phi nông nghiệp khác Đất chưa sử dụng Đất có mặt nước ven biển 297 Thời điểm xác lập quyền sử dụng đất Theo Khoản Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định: 298 “ Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.” 299 Như vậy, thời điểm xác lập quyền người sử dụng đất từ thời điểm đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền Kể từ thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực quyền người sử dụng đất 300 IV Thực trạng pháp luật quyền người sử dụng đất: Quyền chung người sử dụng đất quy định điều 166, Luật đất đai 2013 quy định quyền chung người sử dụng đất sau: 301 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 302 303 Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất Hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp 304 305 nghiệp Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông Được Nhà nước bảo hộ người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đất đai 306 307 Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định Luật Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai 308 309 Trong nhóm quyền trên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người sử dụng đất Và quyền quan trọng, có ý nghĩa lớn tính đối kháng, loại trừ người sử dụng đất với vác chủ thể khác Việc cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa sau: 310 311 • • • 312 • • • - Đối với nhà nước: Là sở quan trọng việc tiến hành biện pháp quản lý đất đai toàn lãnh thổ, vừa nắm tài nguyên đất đai; Là pháp lý để giải mối quan hệ đất đai, sở pháp lý để công nhận, bảo hộ quyền sử dụng đất người sử dụng đất; Là sở để người sử dụng đất có nghĩa vụ tài đất đai - Đối với người sử dụng đất: Yên tâm chủ động khai thác tốt tiềm khu đất giao, hiểu chấp hành tốt pháp luật đất đai; Là Cơ sở để đền bù đất bị thu hồi; Là sở để bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất có tranh chấp; Tìm hiểu kỹ quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Luật quy định trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Điều 99 Luật Đất đai 2013 mở rộng Điều 20 01/2017/NĐ-CP 313 Cũng trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP 314 1 Thực trạng pháp luật quyền tổ chức nước sử dụng đất 1.1 Quyền tổ chức nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Trước thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, pháp luật đất đai ghi nhận cho số trường hợp tổ chức nước giao đất không thu tiền sử dụng đất góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa quy định Luật Đất đai 2003, Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức nước giao đất khơng thu tiền "có quyền chung theo quy định" "khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; không chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; khơng bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất" 315 1.2 Quyền tổ chức nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Điều 174 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê lần cho thời gian thuê có quyền: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật; Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; Góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo quy định pháp luật Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định trường hợp tổ chức giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê lần miễn, giảm tiền sử dụng đất 316 1.3 Quyền tổ chức nước sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Theo quy định pháp luật đất đai hành, tổ chức kinh tế nước có quyền lựa chọn hình thức thuê đất thu tiền thuê đất lần thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Tuy nhiên, phù hợp với nghĩa vụ tài mà người thuê đất phải trả cho Nhà nước quyền người sử dụng đất trường hợp hạn 317 chế hơn, theo đó, tổ chức nước th đất trả tiền th đất hàng năm khơng có quyền định đoạt quyền sử dụng đất mà có quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu đất quy định Điều 175 Luật Đất đai 2013 bao gồm: Thế chấp, bán, góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định pháp luật; cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp,cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế 318 1.4 Quyền tổ chức nước sử dụng đất số trường hợp khác Tổ chức kinh tế nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất Ngoài quyền chung theo quy định pháp luật, tổ chức có quyền quy định cụ thể Điều 176 Điều 177 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định quyền tổ chức kinh tế th đất để xây dựng cơng trình ngầm, theo Điều 178 Theo đó, tổ chức kinh tế sử dụng đất để xây dựng cơng trình ngầm Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê lần có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền thuê đất thu tiền thuê lần, Nhà nước cho th đất thu tiền th hàng năm có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế thuê đất thu tiền thuê hàng năm 319 Thực trạng pháp luật quyền hộ gia đình, cá nhân nước sử dụng đất 2.1 Hộ gia đình, cá nhân nước sử dụng đất theo quy định pháp luật Khoản 29 Điều Luật Đất đai 2013 ghi nhận: hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân nước sử dụng đất hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê theo quy định pháp luật 320 Quyền hộ gia đình, cá nhân nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất thu tiền thuê lần, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế 321 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực dự án hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp Nhà nước giao đất hạn mức, đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê lần, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất có quyền tự đầu tư đất cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực dự án theo quy định 2.3 Quyền hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm 2.2 Theo quy định Luật Đất đai năm 2003, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Nhà nước có hình thức trả tiền th hàng năm Luật Đất đai 2013 bổ sung thêm quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê lần cho thời gian thuê hộ gia đình, cá nhân Theo quy định Điều 179 Luật Đất đai 2013, quyền chung cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền sử dụng đất định đoạt tài sản đất bao gồm: bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người tặng cho tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; Góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê theo quy định pháp luật 322 Quyền hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất số trường hợp khác 2.4 Ngoài trường hợp nêu trên, Luật Đất đai 2013 quy định quyền hộ gia đình, cá nhân th lại đất khu cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp; hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất 323 Pháp luật quyền sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 lần ghi nhận tư cách chủ thể sử dụng đất cộng đồng dân cư sở tôn giáo, đồng thời quy định rõ quyền hai chủ thể quan hệ pháp luật đất đai Việc ghi nhận quyền sử dụng đất sở tôn giáo, cộng đồng dân cư bên cạnh sách khác tơn giáo đảng nhà nước lần khẳng định Đảng Nhà nước ta coi trọng, tạo điều kiện cho quyền tự tín ngưỡng, tơn giáo Theo quy định Điều 181 Luật Đất đai 2013, sở tôn 324 giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền chung theo quy định pháp luật không chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Pháp luật quyền tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam 4.1 Quyền tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao sử dụng đất Việt Nam Theo quy định khoản Điều Luật Đất đai năm 2013, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê lần cho thời gian thuê Mặc dù sử dụng đất hai hình thức khác nhau, nhiên, quyền tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao sử dụng đất hai hình thức nói khơng có khác biệt Theo quy định Điều 182 Luật Đất đai 2013, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao có quyền xây dựng cơng trình đất theo giấy phép quan nhà nước Việt Nam có thẩm quyền; sở hữu cơng trình xây dựng đất thuê thời gian thuê 325 4.2 a) Quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam Quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Ngoài quyền chung theo quy định pháp luật, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền chấp, góp vốn tài sản thuộc sở hữu theo quy định pháp luật; bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê có đủ điều kiện theo quy định pháp luật; Cho thuê nhà trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 326 b) Quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Bên cạnh quyền chung người sử dụng đất theo quy định pháp luật, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất hai hình thức có quyền: Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản thuộc 327 sở hữu gắn liền với đất thời hạn sử dụng đất; Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất số trường hợp khác c) Ngoài trường hợp nêu trên, Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thành lập nhà đầu tư nước mua cổ phần doanh nghiệp Việt Nam Theo quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phụ thuộc vào bên nước hay bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 328 Quyền doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh 4.3 Quyền người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam a) Quyền người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất d) Theo quy định khoản Điều 183 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư nước Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có đầy đủ quyền tổ chức kinh tế nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật 329 b) Quyền người Việt Nam định cư nước Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Theo quy định khoản Điều 183 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư nước thuê đất Nhà nước trả tiền thuê lần cho thời gian thuê có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật 330 c) Quyền người Việt Nam định cư nước Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Theo quy định Điều 183 Luật Đất đai 2013, nhóm đối tượng có quyền định đoạt cách hạn chế tài sản đất bao gồm: Thế chấp, góp vốn, bán tài sản thuộc quyền sở hữu gắn liền với đất thuê, cho thuê nhà trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 331 d) Quyền người Việt Nam định cư nước sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Theo quy định khoản Điều 185, điểm a khoản Điều 185 Luật Đất đai 2013, trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất, thuê lại đất lần cho thời gian thuê, thuê lại có quyền tổ chức kinh tế nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Theo quy định điểm b khoản Điều 185 Luật Đất đai 2013, trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê, thuê lại đất hàng năm có quyền tổ chức kinh tế nước Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm 332 e) Quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước 333 sở hữu nhà Việt Nam Theo quy định khoản Điều 186 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất; tặng cho, chấp nhà gắn liền với quyền sử dụng đất; cho thuê, ủy quyền quản lý nhà theo quy định pháp luật 334 Bất cập pháp luật hành quyền người sử dụng đất Bất cập quy định pháp luật quyền người sử dụng đất V Pháp luật đất đai hành chưa có quy định đối tượng sử dụng đất đặc biệt hộ gia đình, cá nhân nhận giao khốn đất nơng nghiệp, lâm nghiệp nông trường, lâm trường quốc doanh, công ty nhà nước hoạt động lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp 335 Luật Đất đai hành khơng có quy định di sản quyền sử dụng đất dùng vào việc thờ cúng việc thừa kế quyền sử dụng đất dòng họ, Bộ luật dân có quy định di sản dùng vào việc thờ cúng Điều 670 khơng có quy định di sản quyền sử dụng đất cho mục đích đặc biệt 336 Các quy định góp vốn quyền sử dụng đất có khơng thống quy định Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp Bộ Luật Dân sự, nhiều điểm bất hợp lý gây khó khăn q trình áp dụng Về trường hợp thu hồi đất định giá đất thấp, chưa sát giá thị trường gây nhiều xúc cho người dân Luật đất đai qua thời kỳ không ngừng mở rộng quyền người sử dụng đất, nhiên, số trường hợp quyền người sử dụng đất chưa đối xử quyền tài sản 337 Bất cập thực tiễn thi hành pháp luật quyền người sử dụng đất Đến nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người sử dụng đất chưa hoàn thành tác động không nhỏ đến việc thực quyền người sử dụng đất 338 Về hình thức giao đất, cho thuê đất, định giá đất thực tế nhiều điểm chưa phù hợp Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa triển khai thực nghiêm túc 339 340 ... lý đất đai (Điều Luật Đất đai năm 2003) hoặc Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định Luật này” (Điều Luật Đất đai. .. sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu song thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất sử... dụng đất thơng qua hình thức Luật đất đai 2003 có trường hợp giao đất khong thu tiền sử dụng đất điều 33 Còn Luật Đất đai 2013, Điều 54 quy định nhóm đối tượng giao đất khơng thu tiền sử dụng đất