BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GÒ DẦU, TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 06 NĂM 2009 SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : TRIỆU HỒI PHÚ : 05124082 DH05QL : 2005 - 2009 : Quản Lý Đất Đai -tháng năm 2009- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TRIỆU HỒI PHÚ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GÒ DẦU, TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 06 NĂM 2009 Giáo viên hướng dẫn: ThS LÊ MỘNG TRIẾT (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên: -Tháng năm 2009- LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản quý thầy cô Khoa tận tình giảng dạy, truyền đạt cho em nhiều kiến thức kinh nghiệm quý báo làm hành trang để em bước vào đời Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Lê Mộng Triết tận tình hướng dẫn em hồn thành luận văn tốt nghiệp Cảm ơn quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình chú, anh chị đặc biệt anh Nguyễn Trọng Nhân Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gò Dầu tận tình dạy tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt thời gian thực tập Cảm ơn bạn bè ủng hộ suốt thời gian học tập thực tập để hoàn thành tốt chương trình học làm luận văn tốt nghiệp Do thời gian nghiên cứu ngắn, kiến thức lý luận non nên đề tài chưa đầy đủ sâu sắc, khả tổng hợp tài liệu hạn chế Do luận văn khơng thể tránh khỏi thiếu sót, kính mong q thầy bạn ngành có ý kiến đóng góp thêm để luận văn hoàn chỉnh TP HCM, tháng năm 2009 Sinh Viên Triệu Hồi Phú i TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Triệu Hoài Phú, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009” Giáo viên hướng dẫn: ThS Lê Mộng Triết, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Gò Dầu huyện nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tỉnh Tây Ninh, cửa ngõ phía Tây thành phố Hồ Chí Minh, cách thị xã Tây Ninh 37 km, cách thành phố Hồ Chí Minh 63 km cách biên giới Việt Nam – Campuchia 12 km Gò Dầu đầu mối giao thơng nối liền thành phố Hồ Chí Minh thị xã Tây Ninh nối liền thành phố Hồ Chí Minh với khu kinh tế cửa Mộc Bài đường xuyên Á Cơ cấu kinh tế có chuyển biến nhanh rõ nét theo hướng công nghiệp – dịch vụ - nơng nghiệp Vì giá trị đất đai ngày khẳng định công tác chuyển nhượng QSDĐ ngày trở nên sôi động khơng phần phức tạp, gây khơng khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước đất đai địa phương Do đó, việc tìm hiểu hệ thống tình hình chuyển nhượng QSDĐ để có kết luận đúng, giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh quan trọng cần thiết Bằng phương pháp thống kê, phân tích, so sánh số liệu, tài liệu thu thập, điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất, tình hình chuyển nhượng QSDĐ qua năm, công tác giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ cho người dân địa phương , đề tài đưa đánh giá xác thực thực tế áp dụng văn pháp luật đất đai,về trình tự thủ tục giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ Từ vướng mắc nêu ra, đề tài đưa đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng QSDĐ Ngồi đề tài đánh giá số vấn đề liên quan đến nguyên nhân chuyển nhượng, đối tượng nhận chuyển nhượng, tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng, hiệu kinh tế - xã hội từ việc chuyển nhượng địa bàn Đồng thời rút khó khăn, vướng mắc hướng giải vấn đề ii MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu .3 1.1.1 Cơ sở khoa học 1.1.2 Cơ sở thực tiễn 1.1.3 Cơ sở pháp lý 11 1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 15 1.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 15 1.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội gây áp lực đất đai .21 1.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu .25 1.3.1 Nội dung nghiên cứu đề tài 25 1.3.2 Phương pháp nghiên cứu 26 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27 2.1 Tình hình quản lý đất đai 27 2.1.1 Cơng tác lập sổ địa 27 2.1.2 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 28 2.1.3 Công tác cấp GCNQSDĐ .28 2.1.4 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 29 2.1.5 Công tác giải tỏa - đền bù .29 2.1.6 Công tác giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo vi phạm quản lý sử dụng đất đai .29 2.1.7 Công tác tra đất đai .30 2.2 Tình hình sử dụng đất 30 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo loại đất năm 2008 .30 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng theo đối tượng giao để quản lý đất năm 2008 322 2.2.3 Tình hình sử dụng đất giai đoạn 2006 – 2008 333 2.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009 333 2.3.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện năm 2005 .35 2.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện năm 2006 .36 2.3.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện năm 2007 377 2.3.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện năm 2008 .38 2.3.5 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện tháng đầu năm 2009 39 2.3.6 Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009 40 2.3.7 Đánh giá tình hình chuyển nhượng theo đơn vị xã, thị trấn từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009 422 2.4 Đánh giá tình hình giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện 44 2.5 Các vấn đề liên quan đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gò Dầu 44 iii 2.5.1 Nguyên nhân chuyển nhượng 44 2.5.2 Tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng .45 2.5.3 Giá đất chuyển nhượng địa bàn huyên Gò Dầu 466 2.5.4 Đối tượng nhận chuyển nhượng .48 2.5.5 Hiệu kinh tế – xã hội thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ .48 2.5.6 Những khó khăn, vướng mắc giải pháp đề xuất 50 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 52 KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined.3 TÀI LIỆU THAM KHẢO 54 iv DANH SÁCH CÁC BẢNG Trang Bảng Các đơn vị hành huyện Gò Dầu 16 Bảng Diện tích cấu loại đất 20 Bảng Kết đo đạc, lập đồ địa đến năm 2008 27 Bảng Kết cơng tác lập sổ địa 28 Bảng Tổng đơn khiếu nại từ 2004 – 2008 30 Bảng Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đối tượng quản lý 32 Bảng Tình hình sử dụng đất giai đoạn năm 2006 – 2008 33 Bảng Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gò Dầu năm 2005 35 Bảng Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gò Dầu năm 2006 36 Bảng 10 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện 37 Gò Dầu năm 2007 37 Bảng 11 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện 38 Gò Dầu năm 2008 38 Bảng 12 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện tháng đầu năm 2009 39 Bảng 13 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Gò Dầu 40 từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009 40 Bảng 14 Tình hình chuyển nhượng theo đơn vị xã, thị trấn từ năm 2005 đến 42 tháng 06/2009 42 Bảng 15 Tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng địa bàn huyện 45 năm 2007 2008 45 Bảng 16 Giá đất trồng hàng năm 46 Bảng 17 Giá đất trồng lâu năm 46 Bảng 18 Giá đất nông thôn vị trí ven trục đường giao thơng chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp .47 Bảng 19 Thống kê đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ 48 Bảng 20 Số tiền đóng góp vào ngân sách nhà nước thông qua chuyển nhượng từ năm 2005 đến tháng 06/2009 49 v DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ Trang Sơ đồ Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo nghị định 17/1999/NĐ-CP Sơ đồ Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP 34 Biểu đồ Tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện từ năm 2005 đến năm 2009* .40 Biểu đồ Tình hình chuyển nhượng theo đơn vị xã, thị trấn địa bàn huyện từ năm 2005 đến tháng 06/2009 43 Biểu đồ Sự đóng góp vào ngân sách nhà nước thơng qua việc chuyển nhượng .50 vi DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT 2009* BTNMT CTSN GCNQSDĐ LĐĐ NĐ QHSDĐ QSDĐ SXKD TN - MT TP TSCQ UBND : 06 tháng đầu năm 2009 : Bộ Tài nguyên Môi trường : Công trình nghiệp : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Luật đất đai : Nghị định : Quy hoạch sử dụng đất : Quyền sử dụng đất : Sản xuất kinh doanh : Tài nguyên - môi trường : Thành phố : Trụ sở quan : Ủy ban nhân dân vii Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Triệu Hoài Phú ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai nguồn tài nguyên vô giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi tường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Chính tầm quan trọng đất đai sống người, cần thiết phải sử dụng vốn đất cách tiết kiệm, hợp lý hiệu Việc nhà nước cho phép chuyển nhượng QSDĐ, đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ từ Luật Đất đai năm 1993 tạo mặt tích cực như: tập trung đất đai với quy mơ thích hợp cho sản xuất hàng hóa, đất đai vào tay người sử dụng đất có hiệu quả, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, làm chuyển dịch cấu kinh tế nông thôn… Tuy nhiên việc chuyển nhượng QSDĐ có mặt trái như: tệ đầu đất đai, tạo nên sốt đất với giá đất cao, đất đai lại thuộc người giàu, phân hóa giàu nghèo diễn mạnh mẽ hơn, cấu sử dụng đất bị thay đổi nhanh chóng đặc biệt đất nông nghiệp … Và vô số ảnh hưởng xấu đến mặt xã hội khác mà nhà quản lý xã hội cần quan tâm Gò Dầu huyện nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tỉnh Tây Ninh, cửa ngõ phía Tây thành phố Hồ Chí Minh, cách thị xã Tây Ninh 37 km, cách thành phố Hồ Chí Minh 63 km cách biên giới Việt Nam – Campuchia 12 km Gò Dầu đầu mối giao thơng nối liền thành phố Hồ Chí Minh thị xã Tây Ninh nối liền thành phố Hồ Chí Minh với khu kinh tế cửa Mộc Bài đường xuyên Á Chính mà huyện q trình phát triển có tốc độ thị hóa tương đối nhanh, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày tăng, tình hình chuyển nhượng QSDĐ diễn phức tạp, điều tạo khơng hội cho nhà đầu đất đai Bên cạnh trường hợp chuyển nhượng QSDĐ theo quy định khơng trường hợp tự ý chuyển nhượng QSDĐ không thông qua quan có thẫm quyền thủ tục khơng đầy đủ… gây khơng khó khăn cho quan quản lý nhà nước đất đai Đó thực trạng nước nói chung huyện Gò Dầu nói riêng Vì cơng tác chuyển nhượng QSDĐ vấn đề nóng bỏng nhạy cảm, quan tâm nhiều người dân quan ban ngành.Việc tìm hiểu quy trình thực chuyển nhượng tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện để có kết luận đúng, đưa giải pháp nhằm hoàn thiện công tác vấn đề cần thiết Xuất phát từ thực tế trên, thực đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009” * Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh giai đon từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009 Từ rút mặt tích cực mặt hạn chế cần khắc phục Đề xuất hướng giải mặt hạn chế Trang Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Triệu Hoài Phú 2.5.3 Giá đất chuyển nhượng địa bàn huyên Gò Dầu Việc xác định giá đất địa bàn huyện có giá trị quan trọng nhằm để thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền lệ phí trước bạ chuyển nhượng QSDĐ, cấp GCNQSDĐ cho người dân nguồn thu cho ngân sách nhà nước Theo kết điều tra vào tháng 02 năm 2009 phòng Tài Nguyên – Mơi Trường giá đất chuyển nhượng thực tế địa bàn cao bảng giá đất năm 2009 định số 100/2008/QĐ-UBND ngày 22/12/2008 UBND tỉnh Tây Ninh quy định khung giá loại đất địa bàn tỉnh Bảng 16 Giá đất trồng hàng năm (Đvt: đồng/m2) Vị trí Xã loại II Giá đất nhà nước + Vị trí + Vị trí + Vị trí + Vị trí + Vị trí Giá đất thực tế 29.000 22.000 17.000 14.000 11.000 150.000 40.000 28.000 22.000 14.000 Chênh lệch (lần) 5,17 1,81 1,64 1,57 1,27 (Nguồn: Phòng Tài Nguyên – Mơi Trường huyện Gò Dầu) Bảng 17 Giá đất trồng lâu năm (Đvt: đồng/m2) Vị trí Xã loại II Giá đất nhà nước + Vị trí + Vị trí + Vị trí + Vị trí + Vị trí Giá đất thực tế 36.000 27.000 21.000 17.000 14.000 169.000 56.000 33.000 25.000 18.000 Chênh lệch (lần) 4,69 2,07 1,57 1,47 1,28 (Nguồn: Phòng Tài Nguyên – Mơi Trường huyện Gò Dầu) Trang 46 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Triệu Hoài Phú Bảng 18 Giá đất nơng thơn vị trí ven trục đường giao thơng chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp (Đvt: đồng/m2) Xã loại II Khu vực + Khu vực -Vị trí -Vị trí -Vị trí + Khu vực II -Vị trí -Vị trí -Vị trí + Khu vực III -Vị trí -Vị trí -Vị trí Giá đất nhà nước Giá đất thực tế Chênh lệch (lần) 678.000 510.000 378.000 3.725.000 1.994.000 1.496.000 5,49 3,90 3,95 270.000 198.000 150.000 550.000 183.000 130.000 2,03 0,92 0,86 90.000 72.000 54.000 95.000 65.000 60.000 1,05 0,90 1,11 (Nguồn: Phòng Tài Nguyên – Mơi Trường huyện Gò Dầu) Qua bảng 16, 17, 18 cho thấy giá chuyển nhượng thực tế thị trường so với khung giá đất quy định UBND tỉnh cao nhiều loại xã, vị trí thời điểm Đặc biệt đất thuộc vị trí vị trí đất nơng nghiệp; đất khu vực I Cụ thể: Đối với đất trồng hàng năm vị trí 150.000 đồng/m2 cao gấp 5,17 lần; vị trí 40.000 đồng/m2 cao gấp 1,81 lần; đất trồng lâu năm vị trí 169.000 đồng/m2 cao gấp 4,69 lần, vị trí 56.000 m2 cao gấp 2,07 lần giá nhà nước; đất nông thơn khu vực I vị trí 3.725.000 đồng/m2 cao gấp 5,49 lần, đất khu vực I vị trí 1.994.000 đồng/m2 cao gấp 3,9 lần, đất thuộc khu vực vị trí 1.496.000 đồng/m2 cao gấp 3,95 lần giá nhà nước Đây điều bất cập mà thực tế diễn so với hầu hết địa phương nước, nguyên nhân giá đất người dân giao dịch theo kiểu thuận mua vừa bán, mà họ không chịu tác động từ khung giá đất Nhà nước quy định Giá đất thực tế cao khung giá Nhà nước quy định chứng tỏ giá đất hình thành dựa giao dịch tự khách quan thời điểm vị trí đất chịu tác động thị trường giao dịch mà hình thành khung giá Giá đất phụ thuộc vào vị trí đất lớn, giá đất tỷ lệ thuận tỷ lệ nghịch với tình hình chuyển nhượng Việc giá đất nhà nước quy định thấp giá đất thực tế nhiều làm quyền lợi lớn người dân nhà nước thực bồi thường, giải tỏa Trang 47 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Triệu Hoài Phú đồng thời làm thất thu cho ngân sách nhà nước thực chuyển quyền QSDĐ nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Xuất phát từ thực tế việc điều chỉnh khung giá đất Nhà nước quy định sát theo khung giá đất thực tế cần thiết quan trọng, góp phần làm cho tình hình quản lý sử dụng đất ngày hiệu 2.5.4 Đối tượng nhận chuyển nhượng Bảng 19 Thống kê đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ ( Đvt: hồ sơ) Đối tượng Năm Gò Dầu Các huyện khác tỉnh TP Hồ Chí Minh Các tỉnh lân cận 2005 1.645 286 0 2006 2.358 305 2007 2.972 503 2008 2.216 524 23 2009* 1.027 280 33 Tổng cộng 10.218 1.898 67 (Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Gò Dầu) Qua bảng 19, cho thấy đối tượng nhận chuyển nhượng huyện nhiều với 10.218 hồ sơ chiếm tỷ lệ 83,84%, sau huyện khác tỉnh với 1.898 hồ sơ chiếm tỷ lệ 15,57%, TP Hồ Chí Minh với 67 hồ sơ chiếm tỷ lệ 0,55%, thấp tỉnh khác chiếm tỷ lệ 0,04% Tuy nhiên số lượng hồ sơ nhận chuyển nhượng tăng dần từ năm 2005 đến đối tượng nhận chuyển nhượng huyện lân cận tỉnh từ TP Hồ Chí Minh cho thấy tương lai huyện Gò Dầu có tiềm phát triển, ngày thu hút nhiều người dân từ nơi khác đến làm ăn sinh sống Đồng thời tạo thách thức không nhỏ việc quản lý đối tượng sử dụng đất người địa phương có họ khơng sử dụng đất theo mục đích sử dụng, chí nhận chuyển nhượng để chờ giá đất lên chuyển nhượng lại 2.5.5 Hiệu kinh tế – xã hội thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ * Ưu điểm - Nâng cao hiệu sử dụng đất, người dân có ý thức cao tầm quan trọng đất đai mang lại Đồng thời đem lại nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước thông qua việc nộp thuế thu nhập cá nhân (thay cho thuế chuyển QSDĐ), lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ,… - Thơng qua việc chuyển nhượng, người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng điều có mục đích chung: kinh tế chủ yếu - Người nơng dân có hội chuyển sang ngành nghề khác, có điều kiện để mở rộng diện tích đất sản xuất Trang 48 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Triệu Hoài Phú - Đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội, giải chổ cho lao động nhập cư, góp phần ổn định sống * Nhược điểm - Sử dụng đất khơng mục đích, bỏ đất hoang hóa - Những nguồn lợi lớn từ chuyển nhượng đất đai gây xáo trộn mối quan hệ gia đình, chòm xóm, láng giềng - Nhiều hộ gia đình lâm vào cảnh trắng tay, khơng đất để tiếp tục sản xuất nơng nghiệp chuyển nhượng dần diện tích ơng bà để lại, trình độ khơng có, tuổi cao, khơng thể vào làm cơng nhân nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp,… - Tệ đầu đất đai phát triển - Việc chuyển nhượng nhiều lần đất gây khó khăn cho cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Hoặc việc chuyển nhượng khu quy hoạch nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại đất đai,… * Sự đóng góp vào ngân sách Nhà nước thơng qua việc chuyển nhượng QSDĐ - Quá trình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện thời gian qua có đóng góp lớn vào nguồn thu ngân sách Nhà nước thể bảng 20 Bảng 20 Số tiền đóng góp vào ngân sách nhà nước thông qua chuyển nhượng từ năm 2005 đến tháng 06/2009 (Đvt: 1000 đồng) Năm Thuế thu nhập cá nhân Thuế chuyển quyền Lệ phí trước bạ Tổng Tỷ lệ (%) 2005 3.300.617 1.273.968 4.574.585 18,05 2006 4.155.636 1.568.752 5.724.388 22,59 2007 5.135.294 1.917.959 7.053.253 27,83 2008 4.435.522 1.602.709 6.038.231 23,82 390.825 1.954.128 7,71 6.754.213 25.344.585 100 2009* 1.563.303 Tổng cộng 1.563.303 17.027.069 (Nguồn: Chi cục thuế huyện Gò Dầu) Trang 49 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Triệu Hoài Phú 7,71% 18,05% 23,82% 22,59% 2005 2006 2007 2008 2009* 27,83% Biểu đồ Sự đóng góp vào ngân sách nhà nước thơng qua việc chuyển nhượng QSDĐ qua năm Qua bảng 20 biểu 3, cho thấy việc đóng góp vào ngân sách nhà nước thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn qua 25.344.585.000 đồng, thuế chuyển QSDĐ 17.027.069.000 đồng, lệ phí trước bạ 6.754.213.000 đồng, thuế thu nhập cá nhân 1.563.303.000 đồng Năm 2007 đóng góp vào ngân sách nhiều với 7.053.253.000 đồng cao năm năm tổng diện tích chuyển nhượng cao diện tích chuyển nhượng đất cao Tỷ lệ đóng góp vào ngân sách nhà nước thời gian qua sau: năm 2005 với tỷ lệ 18,05%, năm 2008 chiếm 23,82%, năm 2006 chiếm 22,59%, tháng đầu năm 2009 7,71%, cao năm 2007 với 27,83% 2.5.6 Những khó khăn, vướng mắc giải pháp đề xuất Những khó khăn, vướng mắc tồn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Người dân nhận chuyển nhượng sau khơng đưa vào sử dụng mà chờ giá tăng lên chuyển nhượng lại sử dụng đất khơng mục đích - Khung giá đất UBND tỉnh quy định thấp giá đất thực tế nhiều - Chưa có biện pháp hợp lý việc kiểm soát đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ dân địa phượng - Sử dụng đất lấn chiếm tự ý chuyển nhượng - Người xin cấp Giấy chứng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay sau ngày 01/07/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành) Trường hợp theo quy định khoản Điều 11 Nghị định 84/2008/NĐ-CP chưa giải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng chưa có văn hướng dẫn giải - Bản vẽ số công ty đo đạc sai sót, khơng thể hiện trạng, mà vẽ theo yêu cầu người sử dụng, làm thời gian, cơng sức tài cho người sử dụng đất làm hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chỉnh sửa lại vẽ Trang 50 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Triệu Hoài Phú - Đội ngũ cán mỏng, thiếu kinh nghiệm dẫn tới tình trạng trể hồ sơ - Người dân khơng nắm bắt khu đất có nằm quy hoạch hay không nên số hộ chuyển nhượng sợ giá đền bù rẻ Điều tạo hội thêm cho tay đầu giàu lại giàu Giải pháp đề xuất giải khó khăn, vướng mắc - Phòng Tài Nguyên – Môi Trường cần phải tăng cường việc quản lý nhằm phát sai phạm cần có biện pháp phạt thật nặng trường hợp nhận chuyển nhượng sau khơng đưa vào sử dụng hay sử dụng đất khơng mục đích - Cần áp khung giá đất sát với thực tế nhằm tránh thiệt thòi cho người dân thất thu cho ngân sách nhà nước - Cần tăng cường quản lý đưa biện pháp xử lý tốt đối tượng nhận chuyển nhượng không người địa phương nhằm phát huy tối đa tiềm đất đai - Cần có biện pháp mạnh việc xử phạm đất lấn chiếm tự ý chuyển nhượng - Đề nghị đưa hướng giải thỏa đáng trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay sau ngày 01/07/2004 để tránh xảy tranh chấp người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo lợi ích người sử dụng đất - Các quan quản lý Nhà nước đất đai cần xem xét kỹ việc cấp phép hoạt động công ty đo đạc; đồng thời thường xuyên tra, kiểm tra hoạt động đo vẽ đồ, chất lượng thành phẩm cơng ty này, có biện pháp ngăn chặn xử lý kịp thời sai phạm hoạt động hành nghề - Nâng cao lực, phẩm chất đội ngũ cán quản lý Nhà nước đất đai - Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cách rộng rãi, kịp thời - Đẩy nhanh công tác cấp giấy CNQSDĐ để người dân thực quyền - Nâng cao ý thức pháp luật nhân dân Trang 51 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Triệu Hoài Phú KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Gò Dầu huyện có vị trí đặc biệt thuận lợi, cửa ngõ thơng thương quan trọng tỉnh với TP Hồ Chí Minh với tỉnh Long An nước bạn Campuchia Gò Dầu huyện có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao tỉnh, có cấu kinh tế chuyển dịch mạnh theo hướng công nghiệp – thương mại – dịch vụ - nơng nghiệp – du lịch Chính thế, việc quy định QSDĐ cách hợp lý thích hợp quan trọng, giúp cho người sử dụng đất an tâm sẵn sàng đầu tư thích đáng vào sản xuất, phát huy hết tiềm đất đai Cần có quy định cụ thể, tránh tích tụ đất đai điều kiện nước ta nhiều lao động nông nghiệp Các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phổ biến tách đất thổ cư , đất nông nghiệp để chuyển nhượng Người dân nhận chuyển nhượng QSDĐ nơng nghiệp để sau xin chuyển mục đích sử dụng đất để cất nhà ở, kinh doanh Công tác giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ Phòng Tài Ngun trọng quan tâm, khó khăn lớn Phòng chưa ứng dụng cơng nghệ thơng tin vào quản lý hồ sơ địa chỉnh lý biến động đất đai để giải nhanh chóng kịp thời cho người dân Ý thức pháp luật người dân chưa cao, đặc biệt ngại phải đến quan quyền nhà nước, điều gây khó khăn cho việc quản lý tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quy trình giải hồ sơ chuyển nhượng theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP Văn phòng đăng ký QSDĐ đạt hiệu thiết thực Trong năm qua từ 2005 đến tháng 06/2009 giải 12.187 hồ sơ với diện tích 2.594,2186 ha, diện tích đất nơng nghiêp chiếm 95,58% đất 4,42% Trong số trường hợp chuyển nhượng, đối tượng nhận chuyển nhượng chủ yếu dân huyện chiếm 83,84%, người huyện khác chiếm 15,57%, tỉnh khác chiếm 0,59% Địa bàn có số lượng hồ sơ chuyển nhượng cao thị trấn Gò Dầu với 2.245 hồ sơ, địa bàn có lượng hồ sơ chuyển nhượng thấp xã Phước Trạch với 667 hồ sơ Diện tích chuyển nhượng cao xã Thạnh Đức 483,9125 ha, thấp thị trấn Gò Dầu 82,5785 Số lượng hồ sơ giải trễ hẹn nhiều, nhiều hồ sơ nộp trước chưa giải quyết, hồ sơ nộp sau lại giải trước điều tạo nên bất bình đẳng cho người dân Giá đất thực tế thị trường địa bàn huyện cao nhiều so với giá UBND tỉnh quy định Chính quyền địa phương chưa kiểm sốt tình hình sử dụng đất người dân sau chuyển nhượng Vẫn nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa cấp giấy CNQSDĐ Trang 52 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Triệu Hoài Phú KIẾN NGHỊ Hiện việc chuyển nhượng QSDĐ diễn sôi phức tạp nên xã nhiều bất cập Để khắc phục khó khăn trình thực cơng tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Gò Dầu, đề tài có kiến nghị sau: Cần đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Công khai dự án quy hoạch phương tiện thông tin đai chúng nhân dân địa bàn có dự án quy hoạch phê duyệt Nhất dự án quy hoạch đất khu vực sản xuất nông nghiệp Cần ban hành văn hướng dẫn cụ thể để cán địa cấp xã, thị trấn có sở xác nhận điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng tạo điều kiện cho người dân thật có nhu cầu sử dụng đất có đất để sản xuất nơng nghiệp, để sinh sống, khắc phục tình trạng đầu đất đai Đẩy nhanh trình ứng dụng công nghệ tin học vào quản lý đất đai nhằm đẩy nhanh tiến độ giải hồ sơ biến động đất đai, đặc biệt hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ Ngoài dễ dàng phát chủ sử dụng đất vượt hạn mức, khắc phục sai sót trình cấp GCNQSDĐ như: sai thửa, trùng thửa,… Thường xuyên tổ chức tra, kiểm tra công tác quản lý sử dụng đất Kiên xử lý trường hợp sử dụng đất đai không mục đích, tự ý san lấp, xây dựng trái phép… sau nhận chuyển nhượng QSDĐ Kiên thu hồi GCNQSDĐ trường hợp bỏ hoang hóa đất đai, đất sản xuất nông nghiệp nhằm đe đối tượng khác Tăng cường vai trò quản lý nhà nước đất đai cấp, đặc biệt cấp xã Thường xuyên tổ chức tập huấn chuyên mơn, nghiệp vụ cho cán địa cấp sở Cán địa phải có trách nhiệm, tâm huyết, có nhận thức đắn tầm quan trọng cơng tác địa Nghiêm khắc xử lý cán lạm dụng quyền hạn gây sách nhiễu nhân dân, có hành vi tiêu cực quản lý Cần thường xuyên đôn đốc, tra việc giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, nhằm tránh tình trạng tiêu cực quản lý đất đai UBND tỉnh cần quy định lại giá đất, phải bám vào chế thị trường sát với giá thị trường (cần vào tình hình cụ thể thị trường chuyển nhượng QSDĐ địa phương điều kiện bình thường tức khơng bị ảnh hưởng yếu tố tăng giá đất đầu cơ, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống mà đưa mức khung giá đất phù hợp góp phần tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ việc chuyển nhượng QSDĐ khuyến khích người sử dụng đất hiệu tiết kiệm) Cần trọng đến việc sử dụng đất người nhận chuyển nhượng sau nhận chuyển nhượng, nhằm đảm bảo đất sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch đề Đẩy nhanh công tác cấp giấy CNQSDĐ, để chủ sử dụng đất thực quyền Trang 53 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng: Đăng ký thống kê đất đai - Biên soạn: ThS Ngô Minh Thụy – Giảng viên trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Bài giảng: Quản lý hành đất đai Biên soạn: ThS Lê Mộng Triết– Giảng viên trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Báo Cáo tốt nghiệp: “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai từ năm 2001 đến nay”- Sinh viên thực hiện: Vũ Văn Hồng Khóa 2003 – 2007 Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Báo cáo tốt nghiệp: “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương” - Sinh viên thực hiện: Đặng Tấn Lực Khóa 2000 – 2005 Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Báo cáo tốt nghiệp: “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Thị Xã Tây Ninh , tỉnh Tây Ninh từ năm 2003 đến nay” - Sinh viên thực hiện: Nguyễn Quốc Khanh - Khóa 2003– 2008 - Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Báo cáo tốt nghiệp: “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng địa bàn Quận TP Hồ Chí Minh từ năm 2000 đến nay”- Sinh viên thực hiện: Đinh Thị Hà Khóa: 2004 - 2008 - Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Báo cáo tốt nghiệp: “ Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 1993 – 2005 - Sinh viên thực hiện: Huỳnh Cơng Huấn Khóa: 2001 – 2006 - Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Bộ Luật dân năm 2005 - Luật số: 33/2005/QH11 Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 10 Luật thuế thu nhập cá nhân ngày 21/11/2007 11 Nghị định 114/NĐ-CP ngày 05/04/1994 phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 12 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tướng phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ chấp, góp vốn giá trị QSDĐ 13 Nghị Định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 phủ thi hành Luật Đất đai 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 15 Quyết định số 100/2008/QĐ-UBND UBND tỉnh Tây Ninh ban hành ngày 22/12/2008 quy định khung giá đất địa bàn tỉnh Tây Ninh PHỤ LỤC PHỤ LỤC Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất PHỤ LỤC Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất PHỤ LỤC Phiếu chuyển thơng tin địa để xác định nghĩa vụ tài PHỤ LỤC Thơng báo nộp thuế thu nhập cá nhân PHỤ LỤC Trích lục đồ ... Văn phòng đăng ký quyền Trang 10 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Triệu Hoài Phú sử dụng đất UBND xã, phu ng nơi có đất có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng