Đang tải... (xem toàn văn)
Quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản và giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN TS NGUYỄN NGỌC ĐIỆN Tổng quan Đăng ký quyền: nhu cầu khách quan việc thực quyền sống dân Việc thực quyền xã hội có tổ chức thuận lợi tất thành viên xã hội tôn trọng quyền Muốn quyền tơn trọng, điều kiện tiên quyền phải xã hội biết đến Trong xã hội mà chủ thể tôn vinh, người có quyền khơng phải cất cơng gặp “rao” cho thành viên khác xã hội tồn quyền, mà cần thực động tác mang tính chất cơng bố quyền với toàn xã hội; trái lại, tất thành viên khác, có quan tâm đến quyền đó, có trách nhiệm chủ động tìm hiểu tồn Hệ thống đăng ký quyền lập giải pháp cho toán tạo điều kiện thuận lợi cho ứng xử chủ thể quan hệ xã hội theo yêu cầu Được phát minh người Hy Lạp tiên dùng để đăng ký quyền chấp bất động sản[1], chế định đăng ký tài sản trải qua giai đoạn thăng trầm, trước có bước phát triển nhảy vọt liên tục hệ thống pháp lý phương Tây, từ giai đoạn cận đại Đăng ký tài sản luật đại có đối tượng không quyền bất động sản mà cịn quyền động sản, khơng quyền tài sản hữu hình mà quyền tài sản vơ hình Tư tưởng chủ đạo là: xã hội cần đạt quy ước việc định vị nơi mà hữu pháp lý quyền tài sản ghi nhận tồn xã hội nhận biết Một mặt, người có quyền đến để khai báo quyền mình; mặt khác, người tò mò tồn quyền tài sản đến nơi ấy, truy lục ghi chép lời khai, để tìm thơng tin quyền Thơng tin quyền để bảo vệ quyền, mục tiêu tối hậu tất cá hệ thống đăng ký[2] Đăng ký bất động sản: Nhu cầu khách quan xác nhận quyền người không nắm giữ tài sản có giá trị lớn phương diện vật chất Khác với động sản, bất động sản lưu thông cách chuyển giao vật chất từ tay người sang tay người khác Bất động sản, chất, loại tài sản cố định không gian vật lý; vậy, quyền bất động sản chuyển giao, chủ thể quyền, muốn chiếm giữ tài sản mặt vật chất, phải di chuyển đến nơi tài sản toạ lạc Trên thực tế, nhiều người có quyền có nhu cầu ghi nhận quyền tài sản, để quyền bảo vệ, lại khơng có nhu cầu chiếm giữ tài sản góc độ vật chất Việc đăng ký bất động sản có tác dụng giải thấu đáo vấn đề này: đăng ký, quyền bất động sản xã hội biết đến tôn trọng, người có quyền khơng cần xuất nơi có bất động sản tư người có quyền Là tài sản cố định khơng gian, bất động sản người tiếp cận với bất động sản lân cận thuộc người khác Các vấn đề quan hệ láng giềng liên quan đến việc thực quyền tài sản, ranh giới, xây dựng, trồng cây, địa dịch… vấn đề tế nhị, nhạy cảm Việc đăng ký bất động sản, có tác dụng làm rõ tình trạng quan hệ bất động sản cộng đồng láng giềng, giúp giải tốt vấn đề này, đặc biệt trường hợp có xung đột chủ sở hữu Vả lại, cho dù phát triển theo hướng đa dạng hoá động sản, sống đương đại, bất động sản coi tài sản quan trọng sản nghiệp điển hình Trong điều kiện hệ thống đăng ký coi công cụ bảo vệ quyền tài sản sống dân sự, đăng ký bất động sản công cụ bảo vệ có hiệu quyền liên quan đến tài sản quan trọng chủ thể Vai trò Nhà nước việc đăng ký bất động sản Về mặt lý thuyết, định chế, chủ thể có lực thực dịch vụ quản lý cung ứng thông tin quyền tài sản, nói riêng, bất động sản Tuy nhiên, việc nhà chức trách công đảm nhận thực dịch vụ tỏ hợp lý nhiều lý Trước hết, so với chủ thể khác, nhà chức trách cơng có nhiều lợi việc đảm nhận vai trò người thứ ba vô tư khách quan Về mặt lý thuyết, nhà chức trách cơng người đứng ngồi xung đột, tranh chấp tư nhân quyền liên quan đến tài sản Không bị lợi ích riêng tư tác động, nhà chức trách có điều kiện thực cơng việc cách xác kết cơng việc đặt sở vững cho việc giải xung đột, tranh chấp người tự cho có quyền tài sản Hơn nữa, so với chủ thể khác, nhà chức trách cơng mạnh người làm chủ hệ thống sở vật chất dồi có máy quản lý trải rộng toàn lãnh thổ quốc gia Việc liên kết đơn vị đăng ký bất động sản thực cách thuận lợi dễ dàng khuôn khổ vận hành máy hành cơng Điều cần thiết cho việc thiết lập hệ thống đăng ký bất động sản thống phạm vi lãnh thổ quốc gia, tạo điều kiện thuận lợi cho việc lưu thông quyền tài sản từ chủ thể sang chủ thể khác điều kiện an toàn có tác dụng ngăn ngừa tranh chấp đáng tiếc Nhà chức trách cơng cịn người chịu trách nhiệm việc giữ gìn trật tự cơng cộng phạm vi lãnh thổ tổ chức sống xã hội khuôn khổ chuẩn mực thừa nhận rộng rãi Tổ chức quản lý việc đăng ký bất động sản, suy cho cùng, coi việc thực phần chức đó, dịch vụ công mà nhà chức trách có trách nhiệm cung ứng cho tồn xã hội, nhằm bảo đảm ứng xử thống theo khuôn mẫu chung trình thực quyền chủ thể tài sản sống dân Thực trạng hệ thống đăng ký bất động sản Việt Nam Trong khn khổ xã hội hành hố, ln có xu hướng mở rộng, tăng cường hoạt động quản lý thuộc lĩnh vực phụ trách khơng muốn chia sẻ quyền với khác Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân chủ thể Nhà nước, đại diện chủ sở hữu, giao đất cho thuê đất để sử dụng, đời quan thực chức quản lý Nhà nước việc khai thác quỹ đất tất yếu Việc quan đảm nhận chức đăng ký quyền sử dụng đất quyền đối vật bất động sản khác có đối tượng đất, hồn toàn phù hợp với logic hệ thống vận hành Tuy nhiên, khung cảnh pháp luật tài sản hành, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất khơng có mối quan hệ vật vật phụ theo quy tắc superficies solo cedit tiếng luật La Mã[3] Điều khiến cho việc quản lý tài sản gắn với đất mà thuộc quan khơng phải quan quản lý đất đai, có xu hướng tách khỏi hệ thống quản lý đất đai để trở thành hệ thống quản lý độc lập Điển hình trường hợp quản lý nhà nước nhà Trong khung cảnh luật thực định, nhà loại bất động sản thuộc chức quản lý Bộ Xây dựng (Luật Nhà ở) Bắt đầu việc quản lý nhà nước đời tài sản, thông qua chế độ pháp lý giấy phép xây dựng, Bộ Xây dựng quan tâm đến khía cạnh dân sống pháp lý tài sản can thiệp vào đó, từ việc đăng ký quyền sở hữu đến chuyển nhượng, chấp, để thừa kế… Có thể thấy phần lớn trường hợp, người đứng xây dựng đồng thời chủ sở hữu cơng trình xây dựng Tuy nhiên, điều kiện đó, việc thừa nhận cho Bộ Xây dựng quản lý sống dân nhà ở, điều khơng bình thường, suy cho cùng, Bộ Xây dựng quan quản lý nhà nước quy hoạch xây dựng, kiến trúc phạm vi lãnh thổ quốc gia[4] Cơ quan quản lý xây dựng không tạo quyền sở hữu nhà quan quản lý đất đai tạo quyền sử dụng đất; đó, quan quản lý xây dựng khơng thể có điều kiện thẩm tra tư cách chủ sở hữu cơng trình xây dựng, quan quản lý đất đai có điều kiện thẩm tra tư cách người có quyền sử dụng đất Nhà nước giao cho thuê Tóm lại, xã hội hành hố kết hợp với phủ nhận nguyên tắc superficies solo cedit tạo thành tác nhân dẫn tới hình thành hệ thống đăng ký bất động sản manh mún, phương diện tổ chức đăng ký việc xác định ý nghĩa pháp lý việc đăng ký 2.1 Manh mún việc tổ chức đăng ký 2.1.1 Luật so sánh Hệ thống đăng ký thống Dù chấp nhận hay không quy tắc superficies solo cedit, nước tiền tiến thiết lập hệ thống đăng ký quyền bất động sản Lý chủ yếu quyền đất quyền tài sản gắn liền với đất ln có mối liên hệ gắn bó Đặc biệt, trường hợp người có quyền sở hữu nhà mà khơng có quyền sở hữu quyền sử dụng đất có nhà, chắn, để thực quyền sở hữu nhà, người cần thiết lập địa dịch (servitudes) đất có nhà Nếu thiết lập hai hệ thống đăng ký riêng biệt, cho đất cho nhà, phát sinh rắc rối liên quan đến việc đăng ký địa dịch trường hợp này, thấy sau 2.1.2 Luật Việt Nam: hai hệ thống đăng ký độc lập Hệ thống đăng ký quyền đất Trong khung cảnh luật hành, hệ thống quản lý đất đai tổ chức theo khn mẫu quản lý hành công Bộ Tài nguyên Môi trường xác định quan nhà nước có thẩm quyền cao nhất, có quan thuộc quyền, theo thứ tự tơn ti, Sở Tài nguyên Môi trường cấp tỉnh Phịng Tài ngun Mơi trường cấp huyện Thẩm quyền đăng ký xác định tuỳ theo người đăng ký quyền sử dụng đất pháp nhân hay cá nhân[5]: pháp nhân đăng ký cấp tỉnh, cá nhân, trừ người Việt Nam định cư nước ngồi mà khơng mua nhà gắn liền với đất ở, đăng ký cấp huyện Về nội dung, hệ thống đăng ký ghi nhận quyền sử dụng đất quyền chấp quyền sử dụng đất, khơng ghi nhận quyền đối vật khác có đối tượng đất, đặc biệt quyền sở hữu bề mặt (tức quyền người có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà khơng có quyền sử dụng đất) địa dịch Hệ thống đăng ký quyền nhà Cũng theo khn mẫu quản lý hành cơng, hệ thống đăng ký quyền sở hữu nhà tổ chức địa phương theo tôn ti trật tự Sở Xây dựng cấp tỉnh, quan quản lý nhà cấp huyện (có tên gọi khác tuỳ quy mơ tổ chức đơn vị hành cấp huyện) Việc đăng ký xác định dựa phân biệt pháp nhân cá nhân (Luật Nhà Điều 14) Bên cạnh đó, luật cịn ghi nhận trường hợp nhà thuộc sở hữu chung pháp nhân cá nhân giao việc đăng ký loại nhà cho cấp tỉnh (cùng điều luật) Hệ thống đăng ký nhà chấp nhận đăng ký quyền sở hữu quyền nhận chấp nhà ở, không đăng ký loại quyền đối vật khác có đối tượng loại tài sản Đáng ý Luật Nhà không ghi nhận trường hợp xác lập quyền sở hữu cách góp vốn nhà vào cơng ty; vậy, công ty xác lập quyền sở hữu nhà theo đường này, khơng biết phải đăng ký nào, không áp dụng tương tự pháp luật quy định Luật áp dụng cho việc mua bán trao đổi tài sản 2.1.3 Những bất hợp lý khắc phục Liên quan đến việc xác định nơi đăng ký Khơng khó để khuyết tật giải pháp đăng ký luật hành: điều kiện quan có thẩm quyền cấp chứng nhận xác định tuỳ theo thân phận chủ sở hữu, thân phận thay đổi hiệu lực vụ chuyển dịch, có khả quan có thẩm quyền cấp chứng nhận phải thay đổi Chẳng hạn, bất động sản thuộc cá nhân chuyển cho tổ chức, việc cấp chứng nhận quyền sở hữu (bao gồm việc đăng ký) phải chuyển từ cấp huyện lên cấp tỉnh; ngược lại, tổ chức chuyển quyền sở hữu bất động sản cho cá nhân, việc đăng ký cấp chứng nhận phải chuyển từ cấp tỉnh xuống cấp huyện Vả lại, khó giải thích cách thấu đáo hệ thống quan nghiệp vụ đăng ký lại tổ chức theo mơ hình cấp – cấp lại giao cho cấp tỉnh đăng ký cho chủ thể loại này, cấp huyện đăng ký cho chủ thể loại khác Trong logic tổ chức máy hành chấp nhận Việt Nam từ năm nay, cơng việc có tính chất, cấp giao cơng việc có quy mơ tầm quan trọng, tính chất phức tạp lớn so với cấp Nếu theo logic đó, việc đăng ký quyền cho pháp nhân, người nước vượt khả đảm đương cấp huyện Nhưng lại thế, chẳng nói Suy cho cùng, phân cấp, dựa phân biệt pháp nhân cá nhân, việc thực quyền dân sự, không phù hợp với nguyên tắc bình đẳng chủ thể thiết lập luật Sự phân cấp dựa phân biệt người Việt Nam người nước việc thực quyền, phần mình, khơng phù hợp với yêu cầu hoàn thiện pháp luật khung cảnh hội nhập mở cửa Liên quan đến việc đăng ký quyền đối vật bất động sản quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Như biết, ngoại trừ quyền chấp, hệ thống đăng ký bất động sản vận hành không đăng ký loại quyền khác khơng phải quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Nếu chấp nhận tiêu chí chung để hồn thiện hệ thống luật đăng ký bất động sản, hẳn có lộ trình đưa quyền đối vật ràng buộc bất động sản (địa dịch pháp định, cấm chuyển nhượng, tình trạng cho thuê…) vào danh sách đối tượng đăng ký Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản xây dựng theo hướng Nói riêng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Về phương diện khoa học luật, hiểu mối quan hệ hai bất động sản thuộc hai chủ sở hữu khác Trong điều kiện địa dịch cần đăng ký, việc đăng ký thực hai bất động sản: đăng ký với tư cách bất động sản thụ hưởng đăng ký danh nghĩa bất động sản phục vụ Trong khuôn khổ hai hệ thống đăng ký vận hành, khơng có vấn đề bất động sản thụ hưởng bất động sản phục vụ thuộc chủ thể loại: hai pháp nhân hai cá nhân Trái lại, bất động sản thuộc pháp nhân, bất động sản thuộc cá nhân, quan hệ địa dịch, có hai đăng ký phải thực hai cấp khác nhau: địa dịch bất động sản thuộc pháp nhân đăng ký cấp tỉnh; địa dịch bất động sản thuộc cá nhân đăng ký cấp huyện Tệ nữa, trường hợp địa dịch thiết lập bất động sản nhà bất động sản quyền sử dụng đất[6], địa dịch gắn với nhà đăng ký quan quản lý nhà ở, địa dịch mà gắn với đất đăng ký quan tài nguyên môi trường 2.2 Manh mún việc xác định ý nghĩa việc đăng ký 2.2.1 Hai hệ thống đăng ký tiêu biểu Hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba Hệ thống đăng ký xây dựng sở ba nguyên tắc[7]: 1) Giao dịch kiện xác lập quyền đăng ký coi người nhận biết; 2) Giao dịch kiện không đăng ký coi khơng biết; 3) Các suy đốn khơng thể đảo ngược Thực ra, vấn đề ý nghĩa pháp lý đăng ký đặt người thứ ba; hai bên giao dịch, thân giao dịch xác lập phù hợp với quy định đủ để phát sinh hiệu lực ràng buộc Nội dung ý nghĩa pháp lý xác định dựa phân biệt giá trị quyền đăng ký thông tin tồn quyền cho người thứ ba Nếu thủ tục đăng ký khơng thực hiện, quyền xác lập (do hiệu lực giao dịch kiện pháp lý) mối quan hệ người tham gia vào việc xác lập quyền Một người bán nhà cho người khác hợp đồng mua bán không đăng ký; quyền sở hữu nhà trường hợp chuyển cho người mua theo hợp đồng; việc chuyển quyền có hiệu lực mối quan hệ hai bên mua bán; người thứ ba, nhà thuộc người bán[8] Hệ thống đăng ký đối kháng với người thứ ba sử dụng để trực tiếp chứng minh tồn quyền phương diện pháp lý Đơn giản, việc chuyển giao quyền đăng ký, việc chuyển giao trước đăng ký; người chuyển giao thừa nhận có quyền người chuyển giao thừa nhận có quyền Bởi vậy, trường hợp có tranh chấp tồn xác thực quyền, người ta phải ngược dòng đăng ký lần đăng ký phải thẩm định giá trị pháp lý giao dịch tính xác thực kiện đặt sở cho việc đăng ký lần đầu Thậm chí, mặt lý thuyết, việc chứng minh phải thực cách ngược thời gian thời điểm mà tài sản tạo tài sản công nhận thuộc người xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu[9] Khơng có tác dụng xác lập quyền, hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba giải cạnh tranh hai quyền có tính chất, tài sản Chẳng hạn, trường hợp có hai người lúc tự xưng chủ nợ có bảo đảm quyền đối vật (ví dụ, quyền nhận chấp) tài sản, người có quyền đăng ký trước ưu tiên thực quyền Bởi vậy, người có quyền tự động nhận thấy lợi ích việc đăng ký quyền cách nhanh được, nhằm giành ưu việc cạnh tranh Hệ thống đăng ký để xác lập quyền Trong hệ thống này, việc đăng ký, khơng phải giao dịch hay kiện pháp lý, có tác dụng tạo quyền Nói rõ hơn, giao dịch, kiện pháp lý điều kiện cần cho việc xác lập quyền; việc đăng ký điều kiện đủ Việc đăng ký thiết lập chứng tồn quyền chứng bị đánh đổ án kiện, trừ số trường hợp ngoại lệ Hệ thống đăng ký để xác lập quyền đòi hỏi chế kiểm tra chặt chẽ cho phép ngăn chặn khả đăng ký quyền cho người khơng có quyền Các giao dịch chuyển quyền phải xác lập theo điều kiện nghiêm ngặt hình thức Trong trường hợp, người hưởng phải làm đơn xin đăng ký kèm theo tài liệu chứng minh việc xác lập quyền cho Cơ quan đăng ký từ chối tiến hành đăng ký điều kiện cần không tồn khơng có đủ Điều có nghĩa rằng, điều kiện khơng có tranh chấp, quan đăng ký phải thẩm định, đánh giá chất lượng pháp lý giao dịch kiện có tác dụng xác lập quyền, theo quy tắc luật nội dung, trước định tiến hành hay không tiến hành đăng ký quyền Một đăng ký, quyền thức thừa nhận thuộc người có tên sổ đăng ký Người cho việc đăng ký khơng xác gây thiệt hại cho mình, phải chứng minh điều khn khổ vụ khiếu kiện yêu cầu cải sổ địa bạ, loại khiếu kiện phức tạp khó khăn Theo logic hệ thống, người chịu trách nhiệm cơng tác đăng ký phải thẩm phán quan đăng ký tồ án[10] Chỉ có người này, quan có quyền khẳng định giao dịch kiện có thực xác lập quyền theo quy định pháp luật 2.2.2 Sự lựa chọn Việt Nam Đăng ký đất đai Về mặt lý thuyết, tổ chức hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình đăng ký xác lập quyền Lý là: điều kiện quyền sử dụng đất phát sinh từ việc giao đất cho th đất, nhà nước hồn tồn có khả kiểm chứng quyền sử dụng đất tạo Vấn đề chế định quyền sử dụng đất xây dựng luật Việt Nam đại, phần lớn đất đai thị, nơng thơn có giá trị chủ thể quan hệ pháp luật chiếm giữ từ lâu Việc áp dụng hệ thống pháp luật đất đai làm bật cần thiết hợp thức hoá trường hợp chiếm giữ theo điều kiện pháp luật quy định Những người chiếm giữ đất mà có đủ điều kiện ấy, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; việc hợp thức hoá cho kết thuận lợi, người chiếm giữ đất tiếp tục sử dụng đất Ta nói người sử dụng đất mà chưa thức hố quyền quan hệ với Nhà nước người có quyền sử dụng đất tiềm Người có quyền sử dụng đất tiềm năngđược thừa nhận có số quyền người sử dụng đất hợp pháp; chí, vài trường hợp (như cần chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nợ vay), cịn đồng hố với người sử dụng đất hợp pháp Tư cách người có quyền sử dụng đất tiềm năng, thừa nhận thời kỳ áp dụng Luật Đất đai năm 1993, thức ghi nhận mặt pháp lý Luật Đất đai năm 2003 (Điều 50) Trong ngôn ngữ thông dụng, họ gọi người có giấy trắng, phân biệt với người có giấy đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu hợp lệ Vả lại, có nhiều truờng hợp mà quyền sử dụng đất đăng ký hợp thức hố cho người khơng có đủ điều kiện pháp luật quy định Luật hành thừa nhận người bị thiệt hại việc thừa nhận sai lầm quyền sử dụng đất cho người khác có quyền kiện Toà án để yêu cầu bảo vệ quyền lợi ích bị xâm hại Tất điều khiến cho việc coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thức tồn quyền không hợp lý Theo Luật Đất đai, Điều Khoản 20, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Kết hợp điều luật với nhận xét trạng chiếm hữu tư nhân đất đai, thừa nhận khung cảnh luật thực định, đăng ký quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, khơng có tác dụng xác lập quyền Đăng ký nhà Có vẻ việc đăng ký nhà ở, người làm luật thực mong muốn xác lập hiệu lực tương tự đăng ký xác lập quyền Theo Luật Nhà ở, Điều 13 Khoản 1, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sở pháp lý để chủ sở hữu nhà thực quyền nghĩa vụ nhà theo quy định pháp luật Suy lý nghịch điều luật, nhà không đăng ký, khơng có sở pháp lý để quyền nghĩa vụ chủ sở hữu thực theo quy định pháp luật Nói nơm na, nhà mà khơng đăng ký khơng giao dịch Song, người làm luật nhà không đủ tự tin để khẳng định giá trị tuyệt đối việc đăng ký nhà phương diện xác lập quyền Điều hiểu được, bởi, suy cho cùng, quan quản lý xây dựng không nắm giữ công cụ pháp lý cho phép xác định cách có thẩm quyền lai lịch chủ sở hữu đích thực tài sản Về phần mình, luật chung quyền sở hữu, nói quyền giải án tranh chấp quyền sở hữu, không loại trừ khả thụ lý của thẩm phán trường hợp tài sản tranh chấp nhà đăng ký hợp lệ Bởi vậy, thừa nhận khung cảnh luật thực định, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có tác dụng thiết lập suy đốn quyền nhà Sự suy đốn bị đánh đổ người tranh chấp trình trước tồ án chứng ngược lại thuyết phục Hướng hoàn thiện nước tiền tiến, hệ thống đăng ký xây dựng sở kết giải bốn vấn đề bản: đăng ký hoạt động hành hay hoạt động tư pháp? Việc đăng ký mang tính chất đối vật hay đối nhân? Nó có tác dụng xác lập quyền hay để thông tin cho người thứ ba? Nó mang tính chất bắt buộc hay tuỳ nghi? 3.1 Đăng ký nhà chức trách hành hay nhà chức trách tư pháp? Chọn đăng ký hành Đăng ký mà thuộc chức nhà chức trách tư pháp đăng ký xác lập quyền Trong điều kiện án chỗ dựa cuối xã hội trường hợp có tranh chấp, xung đột, việc tồ án đăng ký quyền hàm nghĩa tồ án thức thừa nhận tư cách chủ thể quyền cho người đăng ký bác bỏ tất yêu cầu ngược lại Có vẻ người làm luật Việt Nam bị giằng xé mong muốn mâu thuẫn nhau: mặt, việc đăng ký bất động sản nên có tác dụng xác lập quyền; mặt khác, việc đăng ký nên thuộc chức quan hành Thực ra, hình dung việc đăng ký xác lập quyền giao cho quan hành chính, trường hợp nhà nước phân phối đất đai chưa khai phá cho người dân, từ đó, có điều kiện kiểm sốt đời lưu thơng quyền sở hữu Nhưng khả xảy Việt Nam Dẫu sao, việc thừa nhận chức đăng ký cho quan hành phù hợp với chế độ sỡ hữu toàn dân đất đai: nhà nước, thông qua máy quản lý đất đai, tiến hành giao đất cho thuê đất; vậy, máy quản lý đất đai có khả theo dõi việc xác lập lưu thông quyền sử dụng đất Thống việc đăng ký Suy cho cùng, việc tổ chức hai hệ thống đăng ký riêng biệt quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phải coi bệnh cần chữa trị, nét đặc thù chế vận hành Việt Nam Ngoài vấn đề liên quan đến số địa dịch mà có giải pháp, hai hệ thống độc lập cịn làm phát sinh chi phí xã hội vơ lý trường hợp, thường gặp thực tiễn, mà giao dịch xác lập lúc nhà đất có nhà Mơ hình văn phịng đăng ký bất động sản, dự kiến dự thảo Luật Đăng ký bất động sản, tỏ hợp lý Mặt khác, điều kiện quyền sử dụng đất Nhà nước tạo ra, việc đặt văn phòng đăng ký hệ thống quan quản lý đất đai hoàn toàn phù hợp với logic chế vận hành Loại bỏ nguyên tắc phân bổ chức đăng ký theo cấp hành Phải coi đăng ký hoạt động chuyên nghiệp viên chức nhà nước, loại dịch vụ nhà chức trách công nhằm phục vụ cho việc thực nhóm quyền dân loại Mà vậy, khơng lý lại thiết lập phân biệt quan đăng ký theo cấp hành nay: điều kiện hệ thống pháp luật xây dựng dựa nguyên tắc bình đẳng chủ thể, khơng có cách lý giải việc chủ thể phải thực quyền dân cấp hành đó, chủ thể khác phải thực quyền cấp hành cao Giả sử mơ hình văn phịng đăng ký bất động sản chấp nhận Các văn phòng đăng ký nên xây dựng theo quản hạt; phạm vi quản hạt, văn phòng đăng ký đảm nhận chức đăng ký cho tất bất động sản, tất chủ thể Tất nhiên, nhà chức trách hành thiết lập hệ thống quan quản lý nhà nước mạng lưới văn phòng đăng ký Song, hệ thống nên giao chức điều hồ, phối hợp, giám sát… khơng trực tiếp thực việc đăng ký 3.2 Đăng ký đối vật hay đăng ký đối nhân? Các hệ thống đăng ký tiêu biểu Trong hệ thống đăng ký đối vật, bất động sản vật trung tâm Một sổ lớn thiết lập ghi nhận tất bất động sản tọa lạc quản hạt quan giữ sổ Mỗi bất động sản nhận dạng theo hệ thống tiêu chí kỹ thuật mô tả đồ giải Tất quyền nghĩa vụ đối vật liên quan đến bất động sản ghi nhận ràng buộc khách quan tài sản Trong hệ thống đăng ký đối nhân, việc đăng ký thực theo tên người Một sổ lớn thiết lập, ghi nhận tên người theo thứ tự bảng chữ Người có quyền, nghĩa vụ đối vật ghi nhận theo tên mình; quyền, nghĩa vụ chuyển cho người khác, biến động tình trạng quyền nghĩa vụ chủ thể tương ứng ghi nhận, điều chỉnh sổ Cịn có hệ thống thứ ba, dung hoà hai hệ thống nêu Trong hệ thống có hai loại sổ bộ: loại ghi nhận tên người có quyền bất động sản; loại bao gồm phiếu bất động sản, ghi nhận lý lịch bất động sản bao gồm chi tiết định lai lịch quyền ràng buộc khác chi phối bất động sản Pháp nước thiết lập hệ thống Sự lựa chọn Việt Nam Cả hai hệ thống đăng ký vận hành xác định thẩm quyền đăng ký theo đặc điểm chủ thể Trong chừng mực đó, thừa nhận tính chất đối nhân việc đăng ký, dù thực ra, phân biệt luật hành phân biệt theo loại chủ thể (pháp nhân phân biệt với cá nhân) theo tên gọi chủ thể Hệ thống có lẽ có nguồn gốc từ quy định giao đất cho thuế đất luật hành: đất giao hay cho thuê việc giao, cho thuê cấp xem xét tuỳ theo chủ thể muốn nhận quyền sử dụng đất cá nhân hay tổ chức… Dẫu sao, Việt Nam hồn tồn có điều kiện xây dựng hệ thống dung hồ: có sổ ghi nhận tên họ chủ thể có quyền bất động sản; có sổ khác gồm phiếu lý lịch bất động sản 3.3 Đăng ký xác lập quyền hay đăng ký đối kháng? Nên chọn đăng ký đối kháng Khơng phải khó bảo đảm tính hệ thống đăng ký, điều kiện tối cần thiết cho việc đăng ký xác lập quyền, mà nên chọn đăng ký đối kháng cho Việt Nam Như nói,quyền sử dụng đất tiềm năng, với tất mập mờ có nhiều nguyên nhân lịch sử để lại, làm xáo trộn dự tính ban đầu Nhà nước liên quan đến việc thiết lập sở pháp lý cho chế độ sở hữu sử dụng đất đai Sự ẩn, vô chừng quyền sử dụng đất tiềm làm ảnh hưởng đến chất lượng hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất Đặc biệt, khiến cho người làm luật, dù muốn, không đủ tự tin để khẳng định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thức quyền Đăng ký đối kháng gần lựa chọn bắt buộc cho việc xác định ý nghĩa pháp lý hệ thống đăng ký bất động sản Việt Nam[11] Tuy nhiên, khung cảnh luật thực định, quy định thức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiết lập suy đoán pháp lý quyền cho người có tên giấy người bác bỏ điều phải chứng minh khn khổ án kiện trước tồ án Một quy định có tác dụng hạn chế vụ kiện tiến hành tuỳ thích, nhằm mục đích phá rối sống người khác Nhưng tất nhiên, để xứng đáng hưởng suy đốn đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp dựa vào kết thẩm định đáng tin cậy hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất quan quản lý đất đai, nghĩa phải xác khách quan 3.4 Đăng ký bắt buộc hay tuỳ nghi?[12] Đăng ký trở nên tuỳ nghi người ta thực hay khơng tuỳ theo ý nguyện mình; cịn đăng ký bắt buộc kèm theo biện pháp chế tài nghiêm khắc, chẳng hạn phạt tiền Đăng ký bắt buộc lựa chọn trường hợp việc đăng ký cần thiết cho việc thực sách cơng, lợi ích chung, chẳng hạn, cho việc thu thuế, việc bảo đảm an ninh, trật tự công cộng,… Cho đến bây giờ, nhận thấy hệ thống đăng ký bất động sản Việt Nam khơng mang tính bắt buộc: luật không dự kiến biện pháp chế tài dành cho người không chịu đăng ký Nhưng điều khơng có nghĩa người làm luật thực mong muốn thiết lập hệ thống đăng ký tuỳ nghi Vả lại, điều kiện đất thuộc sở hữu toàn dân và, mặt lý thuyết, nhà nước tổ chức giao cho thuê để cá nhân, pháp nhân sử dụng, áp dụng chế độ đăng ký tuỳ nghi đồng nghĩa với việc thừa nhận Nhà nước khơng kiểm sốt hoạt động giao đất, cho th đất thực điều tất nhiên ảnh hưởng xấu đến uy tín nhà chức trách công mắt người dân Hiểu điều đó, Nhà nước có nhiều nỗ lực để thông qua hệ thống đăng ký, quản lý việc sử dụng đất phạm vi nước Một nỗ lực việc quy định xác định từ thời điểm đó, quyền sử dụng đất ghi nhận giấy chứng nhận hợp lệ quan có thẩm quyền cấp phép lưu thông sống dân sự[13] Tính hữu hiệu quy định vấn đề khác Nhưng từ ghi nhận quan điểm người làm luật vấn đề xác định tính chất bắt buộc hay tuỳ nghi việc đăng ký quyền sử dụng đất: đăng ký, theo người làm luật, phải coi nghĩa vụ chủ thể quyền để hưởng bảo vệ nhà chức trách trình thực quyền sống dân Tuy nhiên, đăng ký bắt buộc tỏ hợp lý việc đăng ký thực điều kiện khách quan thuận lợi Rõ hơn, muốn ràng buộc người dân vào nghĩa vụ đó, nhà chức trách phải bảo đảm người dân không gặp trở ngại trình thực nghĩa vụ, đặc biệt trở ngại có nguồn gốc từ tình trạng nề, quan liêu máy hành Cho đến nay, việc đăng ký ban đầu bất động sản chưa (và đến nào) hoàn thành Phần lớn nguyên nhân chậm trễ lại người dân tạo Vừa bắt buộc đăng ký, vừa trì rào cản, chướng ngại việc tiến hành thủ tục đăng ký, khơng sịng phẳng, khơng cơng với dân Vả lại, điều kiện đăng ký có hiệu lực đối kháng, việc khơng đăng ký, hệ làm cho việc chuyển quyền sở hữu không đối kháng với người thứ ba, gây số thiệt hại cho Nhà nước, chẳng hạn, thất thu thuế, không ảnh hưởng đến số phận quyền Có thể ngăn chặn thiệt hại cho Nhà nước cách khác, ví dụ, cách quy định bắt buộc xác lập giao dịch hình thức chứng thư uỷ thác cho quan công chứng, chứng thực thu thuế… Một số ý kiến cho rằng, điều kiện mặt dân trí cịn thấp, cho phép đăng ký tuỳ nghi phổ biến tượng không chịu đăng ký Suy cho cùng, lo lắng khơng có rõ ràng Nếu thấy có lợi ích thiết thực thủ tục đơn giản, chi phí hợp lý, người dân sẵn sàng, chí thơi thúc để thụ hưởng dịch vụ đăng ký, không đợi bị ép buộc để làm việc Một lợi ích tác dụng suy đoán việc đăng ký tồn quyền, nói Chú thích: [1] J.Ph.Lévy, Coup doeil historique densemble sur les sretés réelles, Tạp chí Lịch sử luật học (Hà Lan), 1987, tr 257-266 [2] Ph Simler Ph Delebecque, Droit civil Les sretés La publicité foncière, Dalloz, Paris, 1989, số 620 [3] Quy tắc superficies solo cedit tạm hiểu quy tắc cho phép quyền sở hữu đất thu hút quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Với quy tắc này, người có quyền sở hữu đất suy đoán chủ sở hữu tài sản có đất Thơng thường, nước thừa nhận quy tắc thiết lập suy đoán giảm đơn quyền sở hữu, nghĩa chủ sở hữu đất cho có quyền sở hữu tài sản gắn với đất, đến có chứng minh điều ngược lại Ví dụ điển hình luật Pháp (F Terré Ph.Simler, sđd, số 243 kế tiếp) Một số nước, Nhật, không thừa nhận quy tắc (Travaux de lAssociation Henri Capitant, Journées vietnamiennes La propriété, LGDJ, Paris, 2006, tr 161 162) [4] Xu hướng hành hoá sống dân thể qua việc quan hành pháp tự coi người quản lý, đồng thời người phán xét, đánh giá chất lượng pháp lý quan hệ xã hội khu vực tư, nghĩa làm thay công việc án Sự can thiệp quan hành nhà nước, cụ thể Sở Xây dựng, vào chuyện mua bán tư nhân khuôn khổ số dự án địa ốc, gây ồn thành phố Hồ Chí Minh năm vừa qua, ví dụ điển hình Điều đáng nói khơng có khả tích luỹ kiến thức pháp lý dân cách lại giao quyền can thiệp vào sống dân nhà ở, công chức làm luật thuộc Bộ Xây dựng sáng tác nhiều quy định làm đảo lộn sở lý luận hệ thống vận hành; đề tài câu chuyện khác [5] Thực ra, người làm luật đất đai, đề cập đến chủ thể quyền sử dụng đất, dùng từ tổ chức, thay pháp nhân, để người sử dụng đất cá nhân hay hộ gia đình Suy cho cùng, khơng thể hình dung khả tổ chức có quyền sử dụng đất định giá tiền mà lại khơng có tư cách chủ thể theo pháp luật dân để xác lập giao dịch liên quan đến quyền [6] Như trường hợp người có quyền sở hữu nhà lại khơng có quyền sử dụng đất có nhà [7] P Malaurie L Aynès, sđd, số 1201 [8] Tuy nhiên, luật Pháp, áp dụng hệ thống đăng ký này, nói người thứ ba biết buộc phải biết giao dịch xác lập, việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực họ, dù hợp đồng mua bán không đăng ký P Malaurie L Aynès, sđd, số 1221 [9] Trên thực tế, khơng có trường hợp mà việc dựng lại lịch sử bất động sản thực hoàn hảo Đến lúc đó, người ta khơng cịn biết đâu, làm gì, để chứng minh, chuyện chìm bóng tối qn lãng Bởi vậy, nhà luật học ta nói chứng tuyệt đối quyền sở hữu hệ thống đăng ký để đối kháng thứ chứng quái quỷ (probatio diabolica) [10] Như Đức (M Fromont A Rieg, Introduction au droit allemand, T III, Cujas, Paris, 1991, tr 165 kế tiếp) úc, hệ thống đăng ký Torrens, có tác dụng xác lập quyền, phần máy hành cơng, khơng thuộc Tồ án Thế nhưng, tất đăng ký ban đầu có nguồn gốc từ việc Nhà nước tiến hành phân phối hành đất đai vô chủ (nghĩa thuộc sở hữu nhà nước) cho tư nhân để khai thác [11] Có ý kiến lo ngại thừa nhận việc đăng ký có giá trị đối kháng với người thứ ba, khơng có tác dụng xác lập quyền, cần phải sửa đổi hàng loạt quy định liên quan cho phù hợp, đặc biệt quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản hiệu lực giao dịch Chẳng hạn, theo pháp luật hành, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật (BLDS Điều 692)… Thực ra, việc xác định hiệu lực đối kháng với người thứ ba hoạt động đăng ký khơng ảnh hưởng đến hầu hết quy định liên quan quyền sở hữu, kể quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu Đặt Điều 692 BLDS khung cảnh hệ thống đăng ký có hiệu lực đối kháng, người ta phải hiểu rằng: quyền sử dụng đất có thật (nghĩa chứng minh cách pháp luật quy định), quyền chuyển, hiệu lực giao dịch, từ thời điểm giao dịch đăng ký Nói khác đi, quyền sử dụng đất chuyển thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tồn theo giả định tồn này, đến lượt mình, chứng minh nhiều cách khác, khơng phải (không chỉ) cách đăng ký [12] Không nên đặt vấn đề liệu nên xem đăng ký hoạt động quản lý nhà nước hay loại dịch vụ cơng; có dịch vụ mà người dân buộc phải hưởng để sống xã hội gọi có tổ chức, chẳng hạn dịch vụ hộ tịch nước tiền tiến, cha mẹ, người giám hộ bị phạt không đăng ký khai sinh hạn cho trẻ; họ bị chế tài khơng tơn trọng quy tắc bảo vê trẻ em, khơng phải vi phạm quy định hộ tịch [13] Thoạt tiên, người làm luật quy định từ ngày 01/01/2007, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo pháp luật đất đai hành có giá trị giao dịch (Nghị định số 181/2004-NĐ-CP ngày 29/10/2004 Điều 184); nhiên, thời điểm kéo lùi nhiều lần Cho đến nay, số phận loại giấy trắng chưa ngã ngũ ... cách bất động sản thụ hưởng đăng ký danh nghĩa bất động sản phục vụ Trong khuôn khổ hai hệ thống đăng ký vận hành, vấn đề bất động sản thụ hưởng bất động sản phục vụ thuộc chủ thể loại: hai pháp. .. chấp, hệ thống đăng ký bất động sản vận hành không đăng ký loại quyền khác khơng phải quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Nếu chấp nhận tiêu chí chung để hồn thiện hệ thống luật đăng ký bất động sản, ... lại, bất động sản thuộc pháp nhân, bất động sản thuộc cá nhân, quan hệ địa dịch, có hai đăng ký phải thực hai cấp khác nhau: địa dịch bất động sản thuộc pháp nhân đăng ký cấp tỉnh; địa dịch bất động