Đang tải... (xem toàn văn)
Một số vấn đề lý luận về khái niệm thị trường bất động sản
Một số vấn đề lý luận khái niệm thị trường bất động sản Thế thị trường ? Thị trường phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với q trình sản xuất lưu thơng hàng hố Thừa nhận sản xuất hàng hố khơng thể phủ định tồn khách quan thị trường Qua nghiên cứu phân tích lí thuyết thị trường nhà kinh điển ta thấy số vấn đề cần lưu ý: - Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá Sản xuất hàng hoá sở kinh tế quan trọng thị trường Thị trường phản ánh trình độ mức độ sản xuất xã hội - Mối quan hệ thị trường nước thị trường nước ngày nhận thức đầy đủ đắn Từ chỗ đề cao thị trường nước nước đến chỗ thấy quan hệ thống hữu loại thị trường Phải có giải pháp để biến thị trường nước thành phận thị trường giới.- Vai trò điều tiết nhà nước thị trường cần thiết tất yếu Điều tiết thị trường theo yêu cầu quy luật kinh tế vận động khách quan thị trường - Ngày không tồn thị trường dạng tuýy đơn Trong kinh tế nước tồn nhiều dạng thức, nhiều thể loại nhiều cấp độ thị trường khác Thị trường kinh tế thị trường vấn đề phức tạp Từ nghiên cứu sơ lược, cổ xưa nghiên cứu quy mô khoa học ngày phạm trù thị trường đưa thêm nội dung Tuỳ điều kiện giác độ nghiên cứu mà người ta đưa khái niệm thị trường khác Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường nơi diễn hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá Theo khái niệm người ta đồng thị trường với chợ địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể Trong kinh tế đại dùng khái niệm Khái niệm đại thị trường nhiều Theo tương tác chủ thể thị trường người ta cho rằng: thị trường trình người mua người bán tác động qua lại lẫn để giải giá số lượng hàng hoá mua bán Theo quan niệm tác động hình thành thị trường q trình khơng thể thời điểm hay thời gian cụ thể Theo nội dung, quan niệm: thị trường tổng thể quan hệ lưu thơng hàng hố lưu thơng tiền tệ, tổng thể giao dịch mua bán dịch vụ Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực Bản chất thị trường giải quýyết quan hệ Như vậy, tổng hợp lại rằng, người bán người mua hai lực lượng thị trường Đó hình ảnh cụ thể yếu tố cung-cầu thị trường Trong hệ thống thị trường, thứ có giá cả, giá trị hàng hố dịch vụ tính tiền Trong lịch sử phát triển học thuyết kinh tế, vấn đề thị trường đề cập đến phạm trù trung tâm Tư tưởng thị trường kinh tế gia tư sản người theo chủ nghĩa trọng thương Những người theo chủ nghĩa trọng thương chủ trương xây dựng thị trường tiền tệ mạnh Họ cho hàng hoá phương tiện khâu trung gian để đạt mục đích tiền tệ Một đất nước có nhiều vàng tức đất nước hưng thịnh Chủ nghĩa trọng thương coi thường khâu sản xuất Đó bất hợp lí phi kinh tế Chủ nghĩa trọng nông lại thiên khâu sản xuất tuyệt đối hố lĩnh vực sản xuất nơng nghiệp, cho phát triển kinh tế thị trường trình tự nhiên phụ thuộc vào quy luật định, khơng phụ thuộc vào ý chí người Người ghi dấu ấn đậm nét nghiên cứu thị trường trường phái kinh tế học cổ điển A.Smith Trong tác phẩm ơng phân tích phân cơng lao động tạo thị trường Mục trường để thu lợi nhuận Thị trường “Bàn tay vơ hình” điều khiển kinh tế thị trường A.Smith tuyệt đối hố điều tiết thị trường Ơng phân tích nhân tố thị trường người mua, người bán, cung cầu, giá mối quan hệ nhân tố Lần có kinh tế gia phân chia thị trường thành nhiều dạng khác để nghiên cứu thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường đất đai, thị trường tư Song chủ yếu ơng phân tích thị trường hàng hố lao động Lí thuyết thị trường phát triển học thuyết kinh tế J.Keynes Để đảm bảo cho ổn định phát triển thị trường J.Keynes chủ trương đẩy mạnh hình thức đầu tư, kể đầu tư sản xuất vũ khí, phương tiện chiến tranh Mục đích mở rộng đầu tư để tăng cầu tiêu dùng, chống khủng hoảng thất nghiệp, đồng thời qua tăng lợi nhuận cho tư Học thuyết J.Keynes mở giai đoạn cho can thiệp nhà nước vào thị trường thông qua cơng cụ kinh tế vĩ mơ Lí luận chủ nghĩa Mác-Lênin thị trường sở kế thừa có phê phán lí thuyết cũ để xây dựng học thuyết thị trường C.mác nghiên cứu trình bày hình thành, phát triển thị trường, vai trò thị trường, quy luật phạm trù kinh tế gắn với thị trường C.Mác rõ: thị trường lĩnh vực trao đổi cao lưu thơng hàng hố Mác phân tích sâu sắc quan hệ cung, cầu, giá thị trường vai trò cạnh tranh việc hình thành giá trị thị trường Lênin người kế thừa phát triển cách tồn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác Lí luận thị trường Lênin trình bày chủ yếu tác phẩm “Bàn gọi vấn đề thị trường” Theo Lênin: Khái niệm thị trường tách rời khái niệm phân công xã hội Hễ đâu có phân cơng xã hội sản xuất hàng hố có thị trường Quy mơ thị trường gắn chặt với trình độ chun mơn hố lao động xã hội Phân công lao động xã hội phát triển vô tận phát triển thị trường vơ tận (Nguồn: Giáo trình Tổ chức kinh doanh thị trường hàng hóa dịch vụ Việt Nam- Trường ĐH KTQD) Khái niệm thị trường BĐS: Dựa phân tích lí luận nêu trên, chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu BĐS nước quốc tế đưa số khái niệm sau thị trường BĐS: - Khái niệm 1: thị trường bất động sản nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích - Khái niệm 2: thị trường bất động sản đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hoá BĐS - Khái niệm 3: thị trường bất động sản “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS - Khái niệm 4: thị trường bất động sản "nơi" tiến hành giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn Như vậy, có nhiều quan niệm khác thị trường BĐS, góc độ đề tài khoa học, sau tổng hợp kết nghiên cứu, đề xuất số khái niệm thị trường BĐS sau: Thị trường BĐS q trình giao dịch hàng hố BĐS bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS trung gian, môi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS 3 Đặc điểm bất động sản BĐS có đặc điểm chủ yếu sau đây: Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay tồ cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc công trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thơng 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hoá BĐS đất đai không bị đi, không bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng, không cạn Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến Các tính chất khác: a Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác b Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS Phân loại thị trường bất động sản Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung mang tính chất tương đối, tóm tắt bảng đây: a/ Căn vào hình thái vật chất đối tượng trao đổi Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu cơng trình gắn với đất quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường lại chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng * TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS mặt nhà xưởng công nghiệp, * Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, cửa hàng bán lẻ v.v * Vừa TTBĐS TLSX vừa TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v b/ Căn vào khu vực có BĐS: + Khu vực đô thị: thị trường đất đô thị, thị trường nhà đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v + Khu vực nông thôn: thị trường đất nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v + Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v c/ Căn theo công dụng BĐS: * Thị trường Đất đai (nông nghiệp phi nông nghiệp) * Thị trường cơng trình thương nghiệp (trụ sở, văn phịng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) cơng trình cơng cộng (giao thơng, thuỷ lợi, y tế, văn hố ) * Thị trường cơng trình cơng nghiệp (nhà xưởng, mặt sản xuất, KCN, KCX ) * Thị trường Nhà (đô thị nông thôn) * Thị trường cơng trình đặc biệt có hàng hố BĐS BĐS phi vật thể coi tài nguyên khai thác (kinh doanh du lịch, v.v ) di sản văn hố, di tích lịch sử, v.v đ/ Căn theo hoạt động thị trường BĐS (tính chất kinh doanh): * Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS * Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất * Thị trường cho thuê BĐS * Thị trường chấp bảo hiểm BĐS * Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v e/ Căn theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường: + Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi thị trường BĐS sơ cấp) + Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng cơng trình để bán cho thuê + Thị trường cấp 3: Thị trường bán cho th lại cơng trình mua thuê (Nguồn: tham khảo thêm tư liệu Bộ Tài chính, Tổng hội XD Việt Nam, CIEM) Tổng hợp kết nghiên cứu nhận định nhà khoa học, cho thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp thị trường BĐS thứ cấp Thị trường sơ cấp hình thành từ nhà nước giao cho thuê đất Chủ thể tham gia thị trường Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư người có nhu cầu sử dụng đất Giai đoạn từ sau nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu sử dụng, xây dựng sở hạ tầng, công trình kiến trúc, ), sau tiến hành giao dịch hàng hoá BĐS nhà đất mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, bảo hiểm Giai đoạn gọi thị trường thứ cấp Pháp luật sách kinh doanh bất động sản số nước AIPO 1/ Cam-pu-chia: o Chỉ cá nhân thể nhân có quốc tịch Khơ-me có quyền sở hữu đất đai o Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐS tồn quốc là: Bộ Quản lí đất đai, Quy hoạch đô thị Xây dựng o Hoạt động mua bán BĐS điều chỉnh Luật Đất đai 2001, cụ thể sau: + Phạm vi: bao gồm tất đất đai, nhà cửa cơng trình xây dựng lãnh thổ quốc gia + Những phận cấu thành thị trường BĐS: chủ tài sản người mua chủ nợ, quan chức địa quận/thành phố cơng ty BĐS + Vai trò NN hoạt động mua bán BĐS: xác nhận sở hữu, đảm bảo kiểm soát hoạt động mua bán BĐS + Phân loại BĐS: BĐS phân thành loại:tài sản công tài sản tư nhân, loại lại tiếp tục chia thành loại BĐS: BĐS tự nhiên, BĐS theo mục đích sử dụng, BĐS luật quy định + Các loại BĐS phép mua bán: BĐS thuộc sở hữu tư nhân BĐS riêng Nhà nước BĐS công Nhà nước không phép mua bán, chuyển nhượng + Hợp đồng mua bán BĐS: làm dạng văn theo hình thức theo quy định quan có thẩm quyền đăng kí với quan địa + Thuê nhà, hộ tài sản khác + Quy định mua bán đất đai mua bán giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chi phí liên quan đến giấy chứng nhận QSD đất (có bảng) + Thế chấp BĐS: BĐS đăng kí quan đất đai có thẩm quyền chấp theo hợp đồng + Bán đấu giá BĐS: chưa có quy định + Môi giới BĐS: theo hợp đồng + Tư vấn BĐS: chưa có quy định, phụ thuộc vào luật sư + Đánh giá BĐS: chưa có quy định + Các quy định mua bán BĐS có yếu tố nước ngồi: thể nhân nước ngồi khơng có quyền sở hữu đất đai Nhưng có quyền thuê BĐS + Đăng kí BĐS: cụ thể tài liệu + Quảng cáo việc mua bán BĐS: chi phí dịch vụ USD/m2 2/ In-đô-nê-xi-a: o Khái niệm BĐS đề cập tới đất tài sản gắn với đất o Khung pháp lí BĐS hệ thống Luật đất đai số ban hành năm 1960 gọi Luật ruộng đất (BAL), o Phạm vi Luật kinh doanh BĐS: + Thành phần thị trường BĐS: gồm nhiều thành phần người xây dựng (người bán) số quan dịch vụ thực hoạt động tiếp thị, quảng cáo, quản lí nhà đất, dịch vụ mơi giới Đây quan trực tiếp tham gia vào kinh doanh BĐS Một thành phần khác quan tài ngân hàng (cho vay vốn để xây dựng) quan bảo hiểm (cho việc xây dựng người sử dụng tiện ích đó) + Vai trò NN kinh doanh BĐS: điều chỉnh (ban hành Luật quy định để quản lí hoạt động KDBĐS Luật đất đai, Luật nhà khu định cư, ) tham gia kinh doanh (qua DNNN ) Phân loại BĐS: nhà dân cư (nhà xây đất chung cư, nhà cao, nhà liền kề ) nhà phục vụ cho mục đích khác (khu công nghiệp, khu du lịch khu siêu thị ) + Những loại BĐS đủ điều kiện để kinh doanh: tất loại BĐS Khả kinh doanh BĐS xem xét theo hướng thị trường (trong nước nước ngồi) vị trí hợp pháp người mua (người thực thể) + Hợp đồng mua bán BĐS: theo Luật hợp đồng dựa luật Dân điều chỉnh hợp đồng mua bán BĐS + Bán đấu giá BĐS (tương đương bán chuyển nhượng quyền sở hữu): việc khuyến khích để đảm bảo mức giá cao thơng qua quảng cáo, đấu giá công khai cạnh tranh, đem lại lợi nhuận cho bên vay bên nợ Việc đấu giá quan đấu giá Nhà nước (văn phịng đấu giá) thực + Mơi giới BĐS: dựa hợp đồng môi giới + Tư vấn kinh doanh BĐS: giúp khách hàng đánh giá xác định giá trị xu hướng BĐS, hiểu chi phí cần thiết, cách xử lí vấn đề xây dựng kế hoạch hỗ trợ, đặc biệt cách đáp ứng nhu cầu qua gợi y vấn đề BĐS công nghiệp thương mại Hoạt động quy định Luật dịch vụ xây dựng (đạo luật số 18 năm 1999) + Yêu cầu chủ thể nước nước kinh doanh BĐS: xác định chủ sở hữu đất (là công dân Inđônêxia, quan pháp luật thành lập theo Luật Inđônêxia-kể công ty có vốn đầu tư nước ngồi, quan phủ, quan xã hội tôn giáo, người nước ngồi định cư Inđơnêxia, cơng ty nước ngồi có văn phịng đại diện Inđơnêxia, đại diện nước-Sứ quán lãnh sự, đại diện tổ chức quốc tế) + Đăng kí BĐS: bao gồm đăng kí đất đăng kí xây dựng Cụ thể tài liệu + Quảng cáo kinh doanh BĐS: theo Luật quảng cáo, quy định rõ: • Quảng cáo BĐS (nhà ở, chung cư, văn phòng ) cơng bố có giấy phép từ quan phủ liên quan không bị bên khác kiện tụng • Các điều kiện chi phí, vị trí, đất quy chế xây dựng phải mô tả rõ ràng, ghi rõ catalo quảng cáo • Thông tin bản: chi tiết số tiền cách toán phải ghi rõ quảng cáo để người mua biết nhằm bảo đảm quyền lợi nghĩa vụ họ 3/ Xinh-ga-po: o BĐS có loại sau đây: + BĐS toàn quyền sử dụng (freehold) + BĐS thuê theo hợp đồng (leasehold) + BĐS vĩnh viễn + BĐS thuê Nhà nước o Hợp đồng mua bán BĐS: + Hợp đồng chọn mua + Hợp đồng bán o Yêu cầu chủ thể hoạt động kinh doanh BĐS: + Cá nhân phải 21 tuổi có lực pháp lí để kinh doanh BĐS + Cty TNHH bị hạn chế cổ phiếu thành lập Xingapo, có tư cách pháp nhân có lực pháp lí để tham gia mua bán BĐS + Nhà xây dựng là người, nhóm người, hiệp hội hay công ty tham gia vào việc xây dựng BĐS Để cấp giấy phép xây dựng BĐS, người cơng ty xây dựng BĐS phải chủ sở hữu mảnh đất o Giao dịch BĐS: + Mua bán cá nhân + Mua bán người xây dựng nhà người mua + Chuẩn bị hoàn tất thủ tục chấp hợp pháp cho Ngân hàng o Đại lí BĐS mơi giới BĐS: + Một đại lí BĐS người có lực chun mơn thành viên quan chuyên môn thành lập theo luật Người khơng cần phải có giấy phép để hành nghề đại lí BĐS Họ không phép tư vấn pháp luật, khác với người hành nghề pháp lí có đủ tư cách + Chức đại lí BĐS tìm người mua hay người muốn thuê nhà cho chủ sở hữu BĐS + Đại lí BĐS định miệng văn thoả thuận + Đại lí thường nhận tiền phần trăm hoa hồng dựa giá bán trường hợp bán dựa giá cho thuê trường hợp cho th nhà đất, khơng dựa tỷ giá thị trường vào thời điểm Nói cách khác, họ phép nhận tiền hoa hồng sau giao dịch hoàn tất tiền hoa hồng trả sau thủ tục bán hoàn tất + Trong trường hợp cho thuê, tiền hoa hồng thường trả bên liên quan kí thoả thuận thuê chủ nhà nhận tiền đặt cọc tiền tháng trả trước Nếu lí mà hợp đồng th thất bại, họ khơng nhận từ người bán + Những đại lí ln phải chịu rủi ro, khoản chi phí hao tốn thời gian việc tìm kiếm khách hàng cho giao dịch mua bán thuê giới thiệu họ không người bán chủ nhà chấp nhận o Vai trò Nhà nước giao dịch BĐS + Can thiệp qua sách thuế BĐS giao dịch mua bán, chuyển nhượng + Chính sách tài tín dụng: kích cầu việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua ngân hàng 4/ Phi-líp-pin: Phạm vi điều chỉnh luật mua bán BĐS o Những nhân tố cấu thành thị trường BĐS o Phân loại BĐS o Các hợp đồng mua bán BĐS + Mua bán + Thế chấp + Cho thuê o Các hoạt động kinh doanh BĐS + Môi giới BĐS (lĩnh vực KD dịch vụ) + Tư vấn BĐS (lĩnh vực KD dịch vụ) + Định giá BĐS (lĩnh vực KD dịch vụ) + Mua bán BĐS + Cho thuê BĐS Nguồn: Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng ... quốc tế đưa số khái niệm sau thị trường BĐS: - Khái niệm 1: thị trường bất động sản nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích - Khái niệm 2: thị trường bất động sản đầu mối thực... chia thị trường thành nhiều dạng khác để nghiên cứu thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường đất đai, thị trường tư Song chủ yếu ơng phân tích thị trường hàng hố lao động Lí thuyết thị. .. + Khu vực thị: thị trường đất đô thị, thị trường nhà đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v + Khu vực nông thôn: thị trường đất