Đang tải... (xem toàn văn)
Thực trạng sử dụng không gian chung tại chung cư Kim Liên
Chuyên đề thực tập Chương 1: Lý luận chung 1.Lợi ích Trước hết cần hiểu về lợi ích ? Lợi ích là gì? Phạm trù lợi ích, ích lợi, có lợi được sử dụng như là cùng nghĩa và có thể thay thế cho nhau. Lợi ích không phải cái gì trừu tượng và có tính chủ quan, mà cơ sở của lợi ích là nhu cầu khách quan của con người. Con người có nhiều loại nhu cầu và do đó có nhiều loại nhu cầu. Một trong những động lực quan trọng trực tiếp thúc đẩy hành động của con người nhằm thoả mãn nhu cầu cá nhân, gia đình, tập thể, giai cấp, dân tộc và xã hội. Một cách tương ứng, người ta phân biệt lợi ích riêng (cá nhân) và lợi ích chung (của gia đình, tập thể, tập đoàn, giai cấp, dân tộc hay xã hội). Lợi ích có thứ bậc khách quan: Lợi ích xã hội cao hơn lợi ích giai cấp, lợi ích giai cấp cao hơn lợi ích bộ phận, lợi ích tập thể cao hơn lợi ích cá nhân, . Lợi ích là nguyên nhân thật sự, căn bản của hoạt động lịch sử và hành vi xã hội của con người. Lợi ích được con người ý thức trở thành động cơ tư tưởng của hoạt động thực tiễn có mục đích. Trong xã hội có giai cấp, lợi ích gia đình và lợi ích cá nhân phụ thuộc vào lợi ích giai cấp, vai trò hàng đầu thuộc về lợi ích giai cấp. Tính đối kháng giữa các lợi ích giai cấp là nguyên nhân của đấu tranh giai cấp. Giai cấp thống trị nêu lợi ích của giai cấp mình thành lợi ích chung của toàn xã hội. Trong xã hội xã hội chủ nghĩa, lợi ích cơ bản của các giai cấp, của tầng lớp trong xã hội, của cá nhân là thống nhất; lợi ích của tiến bộ xã hội trở thành lợi ích chung của toàn xã hội - đó là tiền đề để kết hợp hài hoà các loại lợi ích cá nhân, tập thể và xã hội. SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 1 Chuyên đề thực tập 2. Lợi ích kinh tế Những lợi ích tạo thành động lực khách quan trong đời sống kinh tế và trong hoạt động kinh tế của con người trong xã hội nhằm thoả mãn nhu cầu của mình. Ngay từ khi mới xuất hiện, con người đã tiến hành các hoạt động kinh tế. Hoạt động kinh tế luôn giữ vai trò trung tâm trong mọi hoạt động xã hội và nó là cơ sở cho hoạt động khác. Nội dung, hình thức biểu hiện và thực hiện lợi ích kinh tế do các quan hệ sản xuất quyết định. Những lợi ích kinh tế đều mang tính lịch sử và giai cấp. Chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất làm nảy sinh sự đối kháng lợi ích giữa kẻ chiếm hữu tư liệu sản xuất mà không lao động, và người lao động bị tước đoạt tư liệu sản xuất. Chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về tư liệu sản xuất là cơ sở khách quan của sự thống nhất và hài hoà giữa ba loại lợi ích: toàn xã hội, tập thể, cá nhân người lao động. Điều này không loại trừ những mâu thuẫn không đối kháng về lợi ích nảy sinh trong xã hội. Trong khi giải quyết những mâu thuẫn đó, vừa phải bảo đảm lợi ích toàn dân có tính chất chủ đạo, đồng thời coi trọng lợi ích tập thể và lợi ích cá nhân người lao động, vì đó là động lực trực tiếp, thúc đẩy hoạt động kinh tế, cơ sở tạo điều kiện để thực hiện đầy đủ lợi ích xã hội và lợi ích tập thể. Về mặt triết học, lợi ích kinh tế biểu hiện những quan hệ kinh tế khách quan của xã hội, quyết định phương hướng của ý chí và hành động con người. " Những quan hệ kinh tế của một xã hội nhất định biểu hiện trước hết dưới hình thức lợi ích" (Enghen). Trong hệ thống các lợi ích, lợi ích kinh tế có vai trò quan trọng nhất; lợi ích tinh thần xét cho cùng cũng tuỳ thuộc lợi ích kinh tế. Vai trò của lợi ích kinh tế + Lợi ích kinh tế là một trong những vấn đề sống còn của sản xuất và đời sống.Chính những lợi ích kinh tế đã gắn bó con người với cộng động của mình và tạo ra những kích thích, thôi thúc, khát vọng và sự say mê trong hoạt động sản xuất – kinh doanh cho người lao động. Lợi ích kinh tế được SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 2 Chuyên đề thực tập nhận định và thực hiện đúng thì nó sẽ là động lực kinh tế thúc đẩy con người hành động. Do đó, lợi ích kinh tế thể hiện như là một trong những động lực cơ bản của sự tiến bộ nói chung và phát triển sản xuất kinh doanh nói riêng. + Lợi ích kinh tế còn có vai trò quan trọng trong việc củng cố, duy trì các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể sản xuất – kinh doanh. Một khi con người tham gia vào các hoạt động kinh tế đều nhằm đạt tới những lợi ích kinh tế tương xứng với kết quả sản xuất – kinh doanh thì mới đảm bảo nâng cao tính ổn định và sự phát triển của các chủ thể lợi ích. Ngược lại, khi không mang lại những lợi ích hoặc lợi ích không được đầy đủ thì sẽ làm cho các mối quan hệ giữa các chủ thể xuống cấp. Nếu tình trạng đó kéo dài sớm muộn sẽ dẫn tới tiêu cực trong hoạt động sản xuất – kinh doanh. 3. Lợi ích xã hội Lợi ích xã hội là những lợi ích không những cho tập thể mà còn cho xã hội bao hàm cả những cá nhân trong đó. Từ trước đến nay, mâu thuẫn trong lợi ích xã hội và lợi ích cá nhân không chỉ xảy ra ở một bộ phận mà diễn ra ở rất nhiều bộ phận khác, không chỉ xảy ra ở một ngành nghề mà diễn ra trên các ngành nghề và lĩnh vực trong cuộc sống. Với sự hoạt động của một dự án lợi ích xã hội được thể hiện ở các tiêu chí: dự án sử dụng lao động, nộp thuế cho nhà nước và các hiệu quả kéo theo khác (dự án hoạt động sẽ kéo theo ngành nghề khác phát triển, kinh tế xã hội phát triển, .). Lợi ích cá nhân hay doanh nghiệp được thể hiện ở các chỉ tiêu kinh tế - tài chính như: Doanh thu, Lợi nhuận, thời gian hoàn vốn, hiệu số thu chi quy về hiện tại/tương lai (NPV/NFV), Suất thu lợi nội tại/tối thiểu (IRR), Tỷ số Thu/chi (B/C), . Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này tôi muốn đề cập đến 2 phạm trù đó là lợi ích xã hội và lợi ích kinh tế. Lợi ích kinh tế còn có thể hiểu là lợi ích cá nhân. SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 3 Chuyên đề thực tập 4. Khái niệm và phân loại chung cư 4.1 Các khái niệm Ngược dòng lịch sử, người La Mã là những người đầu tiên xây dựng nhà ở dạng chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới (pleb). Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến 6-7 tầng. Sau những trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn 20,7 m và tới thời hoàng đế Nero thì chỉ còn 17,75 m. Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lượng chung cư insula tại Roma có thời điểm lên đến 50.000. Trích kienviet.net 4.1.1. Khái niệm “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006 Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “apartment”. Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước CN, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư. SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 4 Chuyên đề thực tập Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ. (Nguồn : Encyclopedia Britanica, 2006) 4.1.2. Khái niệm “chung cư” tại Singapore Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium. a. Chung cư dạng Flat : là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing development). Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng. Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó. Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng. Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất. b. Chung cư dạng Condominium : không như dạng flat, chung cư condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn. Cũng như flat, condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 5 Chuyên đề thực tập Singapore. Chung cư condominium phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng). Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe). Dự án xây dựng chung cư condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất. (Development Control, Urban Redevelopment Authority- URA, Singapore 2005) 4.1.3 Khái niệm “chung cư” tại Việt Nam Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005: 1. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. 2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. 3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 6 Chuyên đề thực tập a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. 4.2 Phân loại chung cư Nhà chung cư, theo dự thảo Bộ Xây dựng được phân thành 4 hạng theo các tiêu chí: về quy hoạch, kiến trúc; về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; và về chất lượng xây dựng. Chung cư hạng 1 (cao cấp) diện tích từ 70m2 trở lên, có chất lượng sử dụng cao nhất; có hệ thống giao thông bên ngoài nhà, có sân vườn, thảm cỏ; môi trường thoáng mát, sạch đẹp; không gian chức năng tối thiểu gồm phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh, phòng ngủ chính có phòng vệ sinh riêng; trang thiết bị cao cấp; mỗi căn hộ có tối thiểu 1,5 chỗ để xe ô tô; có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm, phòng chống cháy nổ, thu gom và xử lý rác; có khu vui chơi, giải trí ngoài trời rộng rãi, niên hạn sử dụng trên 100 năm . Chung cư hạng 2, diện tích từ 60m2 trở lên, có sân vườn, thảm cỏ, cây xanh, phòng ngủ chính lớn hơn 15m2, mỗi căn hộ có tối thiểu 1 chỗ để xe ô tô . SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 7 Chuyên đề thực tập Chung cư hạng 3, diện tích từ 50m2 trở lên, có hệ thống giao thông thuận tiện, môi trường đảm bảo vệ sinh; diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 12m2; các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng; hạ tầng xã hội đồng bộ, đầy đủ gồm sân tập thể thao, cơ sở y tế, trường học, dịch vụ thương mại trong bán kính 4 km. Chung cư hạng 4, được tính theo tiêu chuẩn hiện hành, giao thông thuận tiện và hệ thống cứu hỏa, cứu nạn đảm bảo . Ngoài ra, chung cư phân theo nhiều cách khác nhau ví dụ như phân theo mục đích sử dụng Phân theo mục đích sử dụng: để ở, văn phòng cho thuê, Phân theo kết cấu hạ tầng: chung cư thấp tầng và chung cư cao tầng Phân loại định tính chia thành ba cấp: giá rẻ, phổ thông và sang trọng. Tùy theo cách phân chia căn hộ mà chia chung cư theo loại tương ứng Căn hộ giá rẻ đơn thuần là một loại tư liệu để sinh tồn, chỉ có công năng cư trú và nghỉ ngơi. Căn hộ phổ thông thì tương đối đẹp mắt, nội ngoại thất tươm tất, đủ tiện nghi và trang bị cần thiết, có diện tích phụ nhất định…, khiến người ở cảm thấy tiện lợi và thoải mái. Như vậy căn hộ phổ thông không chỉ là tư liệu sinh tồn mà còn là tư liệu hưởng thụ. Căn hộ sang trọng có diện tích lớn, rộng rãi sáng sủa, hoa lệ, tiện nghi và trang bị nội ngoại thất đầy đủ, đồng bộ, hiện đại, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho học tập, nghiên cứu, giải trí, tiếp khách… khiến người ở thể hiện được giá trị xã hội của mình. Như vậy căn hộ sang trọng không chỉ là tư liệu sinh tồn và hưởng thụ mà còn là tư liệu phát triển. SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 8 Chuyên đề thực tập Cách phân loại theo mức giá là cách phân loại tổng hợp nhất vì giá cả phản ánh toàn bộ giá trị của căn hộ, bao gồm cả giá trị hữu hình và vô hình. Chẳng hạn ở Trung Quốc, họ có tiêu chuẩn cho nhà chung cư và được xếp làm 3 cấp độ : A (1A); AA (2A) và AAA (3A)., căn hộ được phân làm 6 loại với mức giá trên một m2 sàn như sau: 1. Căn hộ hào hoa: trên 15.000 tệ/m2 2. Căn hộ cấp cao: 10-15.000 tệ/m2 3. Căn hộ trung cao cấp: 8 – 10.0000 tệ/m2 4. Căn hộ trung cấp: 6 – 8.000 tệ/m2 5. Căn hộ rẻ vừa: 4 – 6.000 tệ/m2 6. Căn hộ giá rẻ: dưới 4.000 tệ/m2. 4.3 Đặc điểm Có 4 đặc điểm chính + Chịu ảnh hưởng lớn của quy hoạch + Tải trọng lớn + Sử dụng nhiều năng lượng + Có chiều đứng 5. Không gian chung của các chung cư 5.1 Định nghĩa Không gian công cộng là không gian phục vụ chung cho nhu cầu của nhiều người. Có hai thể loại không gian công cộng chính: 1. Không gian "vật thể" ví dụ như quảng trường, đường phố, công viên; SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 9 Chuyên đề thực tập 2. Không gian "phi vật thể" ví dụ như các diễn đàn trên Internet, hay các cuộc đối thoại tranh luận trên báo chí, tivi. Sự hình thành, phát triển, và thay đổi của không gian công cộng phụ thuộc vào sự phát triển và đặc điểm của đời sống công cộng, vốn không giống nhau giữa các nền văn hóa khác nhau và ở các thời điểm khác nhau. Trong không gian công cộng, người sử dụng vừa là người quan sát, lại vừa là người tham gia các hoạt động chung. Hình thức hay hoạt động của mỗi người trong không gian công cộng thường gây ảnh hưởng tới những người khác, vì thế, không gian công cộng được coi là nơi diễn ra các xung đột xã hội cũng như là nơi của các hòa giải xã hội giữa các tổ chức cá nhân. Không gian mở là khoảng trống không sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình bất động sản, liền kề với không gian ở trong khu ở với nhiều cấp độ khác nhau trong khu ở, nó kết hợp với một hệ thống đường nội bộ có thiết kế hợp lý tạo ra được một khu vực có tính công cộng ở mọi cấp độ đô thị, từ cấp vùng cho đến cấp khu. Không gian mở được tạo nên thông qua ngôn ngữ biểu hiện của các công trình kiến trúc và cách tổ chức cảnh quan qui hoạch đô thị. Không gian mở đồng thời cũng thể hiện các yếu tố như: con người, các mối quan hệ xã hội, trình độ văn hóa, điều kiện kinh tế, cơ sở hạ tầng, cơ sở vật chất kỹ thuật, thể chế chính trị của xã hội. Theo đề xuất của em: Không gian chung là những khoảng không được sử dụng vào mục đích tạo khoảng không, điều hòa không khí và là nơi diễn ra các hoạt động ngoài trời, giao tiếp của các người dân trong chung cư. 5.2 Đặc điểm Có diện tích phù hợp với quy định và do chủ đầu tư quyết định. Tùy theo thiết kế, không gian chung có thể mang nhiều hình dạng khác nhau. Có thể là khoảng không giữa những nhà cao tầng, cũng có thể là lọt thỏm trong SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 10
