MỤC LỤC A MỞ ĐẦU Trong sống, người ln có nhu cầu trao đổi với để thực cơng việc hay đạt mục đích định Nhu cầu ngày tăng phương thức để thực thỏa thuận ngày đa dạng, khơng thể khơng kể đến loại giao dịch Pháp luật dân thừa nhận điều chỉnh, hợp đồng Song song với chế định để hợp đồng tiến hành hiệu quả, Luật Dân đưa biện pháp để bảo đảm cho việc giao kết thực hợp đồng theo thỏa thuận, hạn chế việc trốn tránh hay thực không nghĩa vụ bên Theo đó, Bộ luật dân 2015 hành quy định 09 biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm biện pháp: Đặt cọc Mặc dù hợp đồng phát sinh để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng đặt cọc góp phần đáng kể vào thành cơng hợp đồng song chất giao kết đơn thuần, tính ràng buộc nên thực tế khơng tranh chấp xảy lại liên quan đến hợp đồng đặt cọc Tình sau mà nhóm 2-K4C đảm nhiệm đặt vấn đề Để tìm hiểu rõ điều này, tìm hiểu chế định xoay quanh việc thực hợp đồng đặt cọc từ tìm phương hướng giải cho mâu thuẫn liên quan đến thực hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tình B NỘI DUNG I PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG Ngày 6/3/2017, ông Nguyễn Văn H (1968) vợ chồng ơng K, bà Q (1963) có kí với hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng lập văn bản, khơng có cơng chứng, chứng thực, có chữ ký ơng H, ơng K bà Q Theo đó, vợ chồng ơng K, bà Q chuyển nhượng cho ông H quyền sử dụng 1000m2 đất thuộc đất số 130 tờ đồ số xóm, xã P, huyện TĐ tỉnh V với giá 5tr/m2 Ơng H đặt cọc cho vợ chồng ơng K 500 triệu đồng sau ký hợp đồng Đồng thời hai bên thỏa thuận: thời hạn tháng sau đặt cọc, hai bên kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thức, ơng H tốn cho vợ chồng ơng K, bà Q 4,5 tỉ bao gồm tiền đặt cọc, số tiền lại tốn sau vợ chồng K hồn tất thủ tục tách Nếu ơng H đổi ý khơng mua tiền đặt cọc, bên vợ chồng K khơng bán phải bồi thường gấp đôi số tiền cọc cho ông H Biết: Diện tích 1000m2 đất số 130 tờ đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh Đ UBND huyện TĐ, tỉnh Đ giao ngày 12/8/2002 cho hộ gia đình ơng Nguyễn Văn K theo Quyết định số 463/QĐ-UBND Hộ gia đình ơng K cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A307788, số vảo sổ 219/Q2/QSDĐ ngày 02/10/2004 Trước ký hợp đồng ngày 06/3/2017, ông H vợ chồng ông K, bà Q cho xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A307788 Hộ gia đình ơng Nguyễn Văn K thời điểm giao đất cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất A307788 bao gồm: ông K, bà Q, anh X chị Y Tuy nhiên xảy số tranh chấp, vào ngày 22/6/2017, ông H nộp đơn khởi kiện vợ chồng ông K với lí do: vợ chồng ông K, bà Q không thực hợp đồng theo thỏa thuận Ơng đến gặp vợ chồng ơng K, bà Q thúc giục nhiều lần, vợ chồng ông K, bà Q không tiến hành thủ tục để ký hợp đồng thức đồng thời u cầu Tòa án buộc vợ chồng ông K, bà Q phải trả lại cho ông số tiền 500 triệu đồng đặt cọc, bồi thường 500 triệu đồng phải trả lãi số tiền 500.000.000 đồng từ ngày 06/3/2017 đến ngày xét xử sơ thẩm Trước đơn khởi kiện ông H, vợ chồng ông K, bà Q lại cho rằng: việc khơng tiến hành kí hợp đồng thức phía ơng H Cụ thể sau có đo trạng vị trí xin tách Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện TĐ xác nhận ngày 18/4/2017, vợ chồng ông liên hệ với ông H để tiến hành kí hợp đồng thức ông H nhiều lần từ chối hẹn lần sau chưa đủ tiền Do ơng H người không muốn mua đất nên phải chịu số tiền đặt cọc Thêm vào việc kí hợp đồng đặt cọc có chứng kiến X,Y lời ơng H trình bày trước khơng đúng, thời điểm anh chị thành phố Hồ Chí Minh khơng biết việc Anh Nguyễn Thành X, chị Nguyễn Hồng Y người có quyền nghĩa vụ liên quan nêu rõ: Thời điểm ông K, bà Q bán đất, anh chị thành phố HCM, việc bố mẹ đặt cọc bán đất nhận tiền nào; bố mẹ anh chị không bàn bạc, trao đổi việc bán đất cho ông H Anh chị không đồng ý với việc bố mẹ bán đất cho ông H đề nghị Tòa án giải theo quy định pháp luật Tại án dân sơ thẩm số 65/2017/DS-ST ngày 19/12/2017, Tòa án nhân dân huyện TĐ, Tỉnh V chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện ơng H, theo buộc vợ chồng ơng K, bà Q phải trả cho ông H 500.000.000đ tiền mà ông H đặt cọc, 500.000.000đ tiền phạt cọc vi phạm hợp đồng đặt cọc Không chấp nhận yêu cầu trả tiền lãi ơng H Ngồi Tòa án tun án phí quyền kháng cáo đương  Trong tình này, ta nhận thấy hai mâu thuẫn bật có mặt đồng ý Anh X, chị Y giao kết hợp đồng đặt cọc việc xác định lỗi từ chối giao kết, thực hợp đồng hai bên cho người giao dịch với người từ chối giao kết Để làm rõ mâu thuẫn này, cần xem xét: anh X, chị Y có có mặt địa điểm giao kết hợp đồng đặt cọc có biết việc bố mẹ bán đất khơng; vai trò anh X, chị Y giao kết này, họ người chứng kiến đơn hay có quyền tham gia thỏa thuận nội dung giao dịch; liệu ông K, bà Q ông H, người từ chối, giao kết hợp đồng, người có lỗi thực sự; Bản vẽ trạng vị trí xin tách nói lên điều gì, tìm hiểu qua trình tự, thủ tục xin tách thửa; cuối hậu pháp lý mà bên phải chịu sau giải tranh chấp Sau cùng, dựa dự kiện làm rõ, đến xác định đối tượng tranh chấp vụ việc; nhận định phán tòa án sở đó, đưa hướng giải thỏa đáng cho bên II MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM ĐẶT CỌC Biện pháp đặt cọc 1.1 Khái niệm, đặc điểm  Khái niệm Là biện pháp để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự, Đặt cọc hiểu thỏa thuận bên, theo bên giao cho bên tài sản đặt cọc (có thể khoản tiền; kim khí q, đá q hoặc vật có giá trị khác) thời hạn xác định nhằm bảo đảm việc ký kết hoặc thực hợp đồng dân cam kết  Đặc điểm - Về chủ thể: Chủ thể hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: bên nhận đặt cọc bên đặt cọc Trong đó: bên đặt cọc bên dùng tài sản đặt cọc thuộc sở hữu giao cho bên giữ để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hợp đồng Bên nhận tài sản đặt cọc bên nhận đặt cọc - Đối tượng biện pháp đặt cọc: tài sản đặt cọc Tài sản đặt cọc tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật cụ thể có giá trị khác mà khơng thể quyền tài sản hay bất động sản Điều có ý nghĩa nhằm đảm bảo tính tốn cao cần xử lý tài sản bảo đảm hoặc khấu trừ để thực nghĩa vụ trả tiền - Thời điểm phát sinh hiệu lực: việc đặt cọc có hiệu lực kể từ hai bên chuyển giao thực tế khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật dùng làm tài sản đặt cọc - Về chức năng: Biện pháp đặt cọc thực chức năng: bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng; bảo đảm cho việc thực hợp đồng hoặc vừa để giao kết, vừa để thực hợp đồng Đây điểm tạo nên khác biệt đặt cọc mà biện pháp khác khơng có - Tính bảo đảm: Khi đặt biện pháp đặt cọc hai bên bảo đảm bên không chịu thực mục đích phải chịu hậu việc đặt cọc Do đặt cọc biện pháp bảo đảm mang tính hai chiều 1.2 Nội dung Với mục đích bảo đảm giao kết, thực hợp đồng nên nội dung đặt cọc phụ thuộc vào việc bên có thực theo mục đích đặt cọc hay khơng mà nội dung đặt cọc coi hậu pháp lý mà bên hưởng phải gánh chịu theo trường hợp sau đây: - Trường hợp thực mục đích đặt cọc tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền - Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc - Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc gọi phạt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác 1.3 Ý nghĩa chế định đặt cọc Hợp đồng đời theo thỏa thuận khơng phải lúc hợp đồng có hiệu lực hoặc chuẩn bị giao kết hợp đồng, mọi việc tiến hành theo cam kết với biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân khác, biện pháp đặt cọc đặt song song với hợp đồng tạo ràng buộc nghĩa vụ cho bên thực hợp đồng, không với bên đặt cọc mà bên nhận đặt cọc, ngăn ngừa khắc phục hậu xấu việc không thực hiện, thực khơng nghĩa vụ gây ra, góp phần thúc đẩy giao dịch dân sự, hạn chế tranh chấp khơng đáng có, gián tiếp phát triển kinh tế, xã hội Hợp đồng đặt cọc 2.1 Khái niệm hình thức Đặt cọc thỏa thuận bên đặt cọc bên nhận đặt cọc Bản chất đặt cọc hợp đồng thực tế Do nói đến hợp đồng đặt cọc, ta hiểu thỏa thuận bên nhận đặt cọc bên đặt cọc nhằm xác lập quyền nghĩa vụ dân bên, tạo mối ràng buộc nhằm đảm bảo đến giao kết, thực hợp đồng  Hình thức hợp đồng đặt cọc khơng bắt buộc, bên thỏa thuận, lời nói, văn hoặc hành vi cụ thể 2.2 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng đặt cọc Hợp đồng đặt cọc loại giao dịch dân sự, đó, để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự: Thứ nhất, Chủ thể giao dịch có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập Điều giúp đảm bảo chủ thể tự thực giao dịch dân thân nhận thức đầy đủ giao dịch chuẩn bị thực chịu trách nhiệm hệ hành vi Thứ hai, Chủ thể phải thực giao dịch tự nguyện Thứ ba, hợp đồng đặt cọc phải tuân thủ theo quy định pháp luật , không vi phạm pháp luật trái đạo đức xã hội Trong điều cấm luật quy định luật không cho phép chủ thể thực hành vi định, đạo đức xã hội chuẩn mực ứng xử chung đời sống xã hội, cộng đồng thừa nhận tôn trọng Thứ tư, số trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng đặt cọc phải đảm bảo quy định hình thức giao dịch 2.3 Hợp đồng đặt cọc vô hiệu Hậu pháp lý hợp đồng đặt cọc vô hiệu Hợp đồng đặt cọc vô hiệu vi phạm điều kiện để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, trừ trường hợp luật có quy định khác Điều có nghĩa là, hợp đồng đặt cọc bị khơng có hiệu lực người tham gia hợp đồng đặt cọc lực dân sự, lực hành vi dân sự; hoặc hai bên tham gia đặt cọc không hoàn toàn tự nguyện, bị lừa dối, cưỡng ép; nội dung mục địch đặt cọc trái quy định pháp luật, trái đạo đức xã hội Hợp đồng đặt cọc vô hiệu dẫn đến hậu pháp lý sau đây: Không làm thay đổi, phát sinh, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm giao dịch xác lập; Các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Trường hợp khơng thể hồn trả vật trị giá thành tiền để hồn trả; Bên tình việc thu hoa lợi, lợi tức khơng phải hồn trả hoa lợi, lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường; Việc giải hậu hợp đồng đặt cọc vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân Bộ luật dân 2015 luật khác có liên quan quy định III GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Xác định đối tượng tranh chấp Xét đơn khởi kiện ngày 22/06/2017 nguyên đơn - ông Nguyễn Văn H lời khai bị đơn ông Nguyễn Văn K bà Lê Thị Q nhận thấy: Ngày 06/03/2017 ông Nguyễn Văn H giao kết với vợ chồng ông Nguyễn Văn K bà Lê Thị Q hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất văn khơng có cơng chứng, chứng thực Tuy nhiên trình thực hợp đồng bên khơng thể đến kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thức Đây lí xảy tranh chấp ơng H vợ chồng ơng K, bà Q Cụ thể: Phía ơng H- ngun đơn cho ơng K, bà Q không thực hợp đồng theo thỏa thuận nên khởi kiện lên Tòa án buộc vợ chồng ông K, bà Q phải trả lại cho ông số tiền 500.000.000 đồng ông đặt cọc, bồi thường 500.000.000 đồng phải trả lãi số tiền 500.000.000 đồng từ ngày 06/3/2017 theo quy định pháp đến ngày xét xử sơ thẩm Trong đó, phía bị đơn vợ chồng ông Nguyễn Văn K, bà Lê Thị Q không chấp nhận yêu cầu nguyên đơn đưa lí để chứng minh: ơng H người không muốn mua đất nên phải chịu số tiền đặt cọc 500 triệu đồng thỏa thuận hợp đồng Như vậy, thấy, bên khơng có đồng thuận với việc thực hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc muốn đòi lại số tiền 500 triệu đồng tiền phạt cọc, bên nhận đặt cọc lại cho cho số tiền 500 triệu phải thuộc Hay nói cách khác, ông H ông K, bà Q xảy tranh chấp liên quan đến việc thực hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó, ta kết luận: đối tượng tranh chấp vụ việc nêu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Nguyễn Văn H với vợ chồng ông Nguyễn Văn K bà Lê Thị Q Nhận xét phán TAND huyện TĐ, tỉnh V? Nêu rõ pháp lí nhận xét? Trước yêu cầu khởi kiện ông H, TAND huyện TĐ, tỉnh V đưa phán là: chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện ơng H, theo buộc vợ chồng ơng K, bà Q phải trả cho ông H 500.000.000đ tiền mà ông H đặt cọc, 500.000.000đ tiền phạt cọc vi phạm hợp đồng đặt cọc Không chấp nhận yêu cầu trả tiền lãi ơng H Như vậy, thấy phán TAND huyện TĐ, tỉnh V nhận định nội dung: Thứ nhất, TAND nhận định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông H vợ chồng ông K, bà Q có hiệu lực Tức là, phát sinh quyền lợi nghĩa vụ bên hợp đồng kể từ thời điểm phát sinh hiệu lực Thứ hai, vấn đề phạt vi phạm hợp đồng giải yêu cầu bên TAND xác định lỗi, vi phạm hợp đồng đặt cọc thuộc phía hai vợ chồng ơng Nguyễn Văn K bà Lê Thị Q nên theo thỏa thuận hợp đồng, vợ chồng ông K, bà Q phải trả lại số tiền đặt cọc ông H 500 triệu đồng, đồng thời chịu phạt cọc 500 triệu đồng Thứ ba, không chấp nhận yêu cầu trả tiền lãi ông H số tiền 500 triệu từ ngày 06/03/2017 10  Theo Điều 328 BLDS 2015, hợp đồng đặt cọc khơng bắt buộc hình thức tức kể từ BLDS 2015 có hiệu lực, bên hồn tồn tự thỏa thuận với việc lựa chọn hình thức giao dịch Trong tình này, hai bên thỏa thuận chọn hình thức hợp đồng văn tức xác lập, hai có quyền nghĩa vụ phải biết tính hiệu rủi ro nó, đồng thời chọn hình thức này, tồn nội dung ý chí hai bên thể vào văn Do việc khơng có chữ ký anh X, chị Y hợp đồng đặt cọc lời khai bên đủ để ta có sở khẳng định: anh X, chị Y mặc dù người có quyền định đoạt việc ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có đồng ý anh X, chị Y hai người khơng có mặt địa điểm ký kết hợp đồng Từ ta kết luận: việc xác lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông H vợ chồng ông K, bà Q không đáp ứng điều kiện nội dung giao dịch, cụ thể: thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định pháp luật việc định đoạt tài sản chung thành viên gia đình quy định Điều 212 BLDS 2015 Do hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông K, bà Q ông H vô hiệu thuộc trường hợp vô hiệu vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội theo Điều 123 BLDS 2015  Do vậy, việc TAND huyện TĐ, tỉnh V nhận định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/3/2017 ông H ông K, bà Q có hiệu lực khơng hợp lí Thứ hai, việc xác định lỗi vi phạm bên có ý định từ chối, giao kết thực hợp đồng thức sau thỏa thuận hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 Với nhận định lỗi thuộc phía ơng K, bà Q, nhóm cho quan điểm Tòa khơng hồn tồn xác Cụ thể: Trong lời khai phía ơng H ngun đơn có khai: ơng K, bà Q khơng thực hợp đồng thỏa thuận, thân ông đến gặp họ ông K, bà Q thúc giục nhiều lần vợ chồng họ không tiến hành ký hợp đồng thức Như trình bày trên, ông K, bà Q thực thủ tục tách chậm trễ, dẫn đến hạn 12 ngày ký hợp đồng chuyển nhượng thức Trong thời gian này, ơng H có vợ chồng ơng K, bà Q có ý định khơng muốn bán đất Tuy nhiên thời điểm khởi kiện ngày 22/06/2017, tức sau ơng K, bà Q có trích đo đất thời gian dài, ông H trình bày: ơng K, bà Q khơng tiến hành thủ tục để ký hợp đồng thức chưa khớp với thật, đồng thời ơng H trình bày khơng có mặt anh X, chị Y Do nhận định Tòa án với việc lỗi hồn tồn thuộc phía ơng K, bà Q để buộc ông K, bà Q trả tiền cọc phạt cọc không thỏa đáng Thứ ba, Việc giải yêu cầu bên Theo phân tích đây, q trình xem xét vụ việc nhiều điểm chưa làm rõ dẫn đến phán án sơ thẩm Tòa án huyện TĐ, tỉnh V dựa nhận định vợ chồng ông K, bà Q có lỗi từ chối giao kết, thực hợp đồng để buộc ông K, bà Q trả lại tiền đặt cọc phạt cọc không thỏa đáng Đồng thời quy định thêm vấn đề này, theo quy định điểm a, d Điều Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp Dân sự, Hơn nhân gia đình quy định sau 16 “ Trong trường hợp có tranh chấp đặt cọc mà bên khơng có thoả thuận khác việc xử lý đặt cọc, việc xử lý thực sau: a Trong trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng để bảo đảm cho việc thực hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hợp đồng bên có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết không thực bị vơ hiệu, phải chịu phạt cọc theo quy định khoản Điều 328 BLDS d Trong trường hợp hướng dẫn điểm a c mục này, hai bên có lỗi trường hợp có kiện bất khả kháng có trở ngại khách quan khơng phạt cọc” Như vậy, vụ việc ơng H vợ chồng ơng K, bà Q có lỗi khơng phạt cọc Do đó, vợ chồng ơng K, bà Q trả 500 triệu phạt cọc cho ông H Quan điểm giải nhóm Cùng với phân tích, chứng minh trình bày trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng 1000m2 đất số 130 tờ đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, Tỉnh Đ khơng có đồng ý anh Y, chị Z hai thành viên có quyền định đoạt diện tích 1000m2 đất hộ gia đình ơng Nguyễn Văn K, nhóm khơng chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Nguyễn Văn H Theo đó, hợp đồng đặt cọc ơng K, bà Q ông H vô hiệu thuộc trường hợp vô hiệu vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội quy định Điều 123 BLDS 2015 Do đó, áp dụng hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu tai điều 131 BLDS 2015, hợp đồng đặt cọc ông K, bà Q ông H không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm giao dịch xác hai bên không tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng 17 quyền sử dụng đất thức chịu hậu không thực hợp đồng đặt cọc giao kết thỏa thuận ; đồng thời, ông K, bà Q phải trả lại cho ông H 500 triệu đồng mà ông H đưa để đặt cọc; Về tiền lãi số tiền 500 triệu đồng đặt cọc hai bên khơng có thỏa thuận BLDS 2015 khơng quy định hậu giao dịch dân vô hiệu phải trả lãi cho số tiền bảo đảm thời gian chiếm hữu tình nên ơng H trả khoản tiền Sau việc xác định lỗi dẫn đến bồi thường, nhóm nhận thấy hai bên có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu Cụ thể: nguyên nhân khiến hợp đồng vơ hiệu khơng có đồng ý anh X, chị Y hai người có quyền định đoạt với đất 1000m2 hợp đồng Chúng ta xác định lỗi ông K, bà Q không hỏi ý kiến hai người việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời ông H lỗi Bởi lẽ: trước ký kết hợp đồng vào ngày 6/3/2017, vợ chồng ông K, bà Q cho ông H xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ơng H hồn tồn biết người có quyền sử dụng mảnh đất Hơn nữa, thân ông H người mua, ơng có quyền nghĩa vụ phải biết mua đất thuộc quyền sử dụng để đảm bảo quyền lợi Sau cùng, lời khai ơng H có khai : ký kết hợp đồng có chứng kiến anh X, chị Y Lời khai cố tình khơng khớp với thực tế chứng tỏ thân ông H tự ý thức cần thiết phải có mặt anh X, chị Y kí kết hợp đồng nên nói dối trước tòa để hợp đồng đặt cọc thừa nhận có hiệu lực, đó, thực tế dù biết khơng có đồng ý anh X, chị Y, ông H ký kết hợp đồng Như hai bên ông H ơng K, bà Q có lỗi dẫn đến hợp đồng vơ hiệu tòa án xác định mức độ lỗi bên để thấy thiệt hại cụ thể để quy trách nhiệm bồi thường tương ứng theo lỗi bên 18 IV ĐIỂM MỚI VÀ BẤT CẬP VỀ CHẾ ĐỊNH ĐẶT CỌC TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015 KIẾN NGHỊ KHẮC PHỤC Điểm chế định biện pháp đặt cọc BLDS 2015 so với BLDS 2005 Bộ luật Dân năm 2015 Quốc hội khóa XIII thơng qua ngày 24/11/2015, có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2017 có nhiều nội dung đổi mới, có phần nội dung bảo đảm thực nghĩa vụ Nhìn cách tổng thể, nội dung phần bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân năm 2015 tiệp cận tốt với thông lệ quốc tế giải vướng mắc, khó khăn thực tiễn ký kết thực hợp đồng bảo đảm Trong chế định đặt cọc BLDS 2015 có điểm mang tính chất tích cực pháp luật Việt Nam Một là, hình thức Điều 358 - BLDS 2005 Điều 328 - BLDS 2015 Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hợp đồng dân Đặt cọc việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết Việc đặt cọc phải lập thành văn hoặc thực hợp đồng dân  Nếu thời điểm BLDS 2005 có hiệu lực, hai bên chủ thể thỏa thuận đặt cọc thỏa thuận phải lập thành văn bản, thỏa thuận miệng khơng 19 có giá trị pháp lý thời điểm BLDS 2015 điều chỉnh Thỏa thuận xác lập hình thức Đây điểm mang tính chất tích cực pháp luật Việt Nam Giao dịch dân hình thành dựa thỏa thuận, thiện chí, tin tưởng lẫn nên pháp luật ngày hướng tới tự chế thỏa thuận mà khơng ràng buộc hình thức thể hiện, việc đặt cọc không bắt buộc, mang tính dự phòng hai muốn chắn hợp đồng mà giao kết, nhiên phải đảm bảo không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội Hai là, thời điểm có hiệu lực đặt cọc Theo BLDS 2005 giao dịch bảo đảm khơng có quy định khác thời điểm có hiệu lực đặt cọc Vì vậy, thời điểm có hiệu lực đặt cọc có hiệu lực đặt cọc xác định theo nguyên tắc chung quy định Điều 405 Theo đó, thời điểm có hiệu lực đặt cọc tùy thuộc vào trường hợp: bên có thỏa thuận văn giao dịch đặt cọc có hiệu lực vào thời điểm thỏa thuận; Trong trường hợp bên khơng có thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực kể từ bên sau ký vào văn đặt cọc hoặc kể từ văn đặt cọc công chứng, chứng nhận bên thỏa thuận việc đặt cọc phải cơng chứng, chứng nhận, trừ TH có thỏa thuận khác Tương tự BLDS 2005, BLDS 2015 điều luật cụ thể quy định thời điểm có hiệu lực đặt cọc Tuy nhiên, đặt cọc có đặc trưng bật hợp đồng thực tế; tức loại hợp đồng có hiệu lực bên chuyển giao đối tượng hợp đồng cho hay nói cách khác việc đặt cọc có hiệu lực kể từ hai bên chuyển giao thực tế khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật dùng làm tài sản đặt cọc 20  Đặt cọc biện pháp bảo đảm Bản thân hợp đồng đặt cọc dùng để đảm bảo độ tin cậy cho hợp đồng khác, từ phải có chắn định, biểu kể từ chuyển giao trực tiếp tài sản Quy định giúp cho việc đặt cọc dễ dàng hơn, không phụ thuộc nhiều vào việc ký kết giấy tờ tạo ràng buộc đồng mặt pháp lý thực tế, giúp việc mục đích đặt cọc đạt hiểu cao ****************** Bên cạnh đó, nói, tiếp cận Bộ luật Dân năm 2015 quy định chung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tạo chế góp phần cho biện pháp đặt cọc thực hiệu thực tế Thứ nhất, chế định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hoàn thiện làm phát sinh hiệu lực đối kháng người thứ ba Khoản Điều 323 BLDS năm 2005 quy định: “Trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký theo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký.” Khắc phục hạn chế này, BLDS năm 2015 lần quy định cách rõ ràng hai phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba biện pháp bảo đảm, là: nắm giữ (hoặc chiếm giữ) tài sản bảo đảm đăng ký biện pháp bảo đảm (Điều 297 BLDS năm 2015)  Việc bổ sung nắm giữ phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba biện pháp bảo đảm, độc lập bình đẳng với phương thức đăng ký phù hợp thống với nguyên tắc bảo vệ “tình trạng hòa bình” việc chiếm hữu thực tế mà BLDS năm 2015 hướng đến Thứ hai, lần BLDS 2015 ghi nhận thể số giá trị cốt lõi lý thuyết vật quyền điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ 21 hài hòa với lý thuyết trái quyền, ghi nhận thể số nội dung vật quyền bảo đảm để tăng cường tính chủ động bên nhận bảo đảm việc xử lý tài sản bảo đảm Cụ thể, Bộ luật Dân năm 2015 quy định cách minh thị hai đặc điểm quan trọng vật quyền bảo đảm, quyền truy đòi tài sản bảo đảm quyền ưu tiên toán bên nhận bảo đảm tài sản bảo đảm trường hợp biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba  Bổ sung quy định quyền truy đòi tài sản bảo đảm quyền ưu tiên toán bên nhận bảo đảm thể hài hòa hóa yếu tố vật quyền quan hệ trái quyền điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ Việc hài hòa hóa phù hợp với chất “chứa đựng yếu tố trái quyền yếu tố vật quyền” biện pháp bảo đảm; đồng thời cần thiết xử lý vấn đề mà thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm đặt Bất cập kiến nghị Một là, Khoản Điều 328 BLDS năm 2015 quy định “ …nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác” Đoạn văn viết hiểu là, trường hợp “bên nhận đặt cọc” vi phạm, phải trả lại gấp lần số tiền đặt cọc, khơng có thỏa thuận Còn có thỏa thuận phải trả lại hoặc nhiều lần số tiền đặt cọc Tuy nhiên điều tương tự có áp dụng trường hợp “bên đặt đọc” vi phạm hay không, hay có cách “tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc”? Với cách viết “trừ trường hợp có thoả thuận khác” trên, “trừ” hai trường hợp, hay trừ trường hợp sau điều cần 22 giải đáp để đảm bảo thực đắn, linh hoạt thực tế Vì nhà làm luật cần có sửa đổi phù hợp, kịp thời tránh việc hiểu sai hoặc khơng đầy đủ gây khó khăn việc áp dụng pháp luật Hai là, Theo quy định luật dân quyền nghĩa vụ bên đặt cọc đặt bên đến thời hạn mà khơng thực mục đích đặt cọc Còn quyền nghĩa vụ bên trình đặt cọc lại chưa Bộ luật xác định Mặc dù nghị định 163/2006/NĐ-CP có hướng dẫn thêm quyền nghĩa vụ bên quan hệ đặt cọc chưa có đồng so với BLDS 2015 phân định rõ ràng hậu pháp lý đặt cọc bên thực hoặc khơng thực mục đích đặt cọc với quyền nghĩa vụ bên quan hệ đặt cọc Do cần phải quy định điều luật nghĩa vụ quyền bên tiến hành đặt cọc BLDS, đặc biệt đặt cọc có nhiều vấn đề phức tạp Ví dụ: Đối tượng biện pháp đặt cọc khơng tiền mà vật có giá trị, nguyên liệu, hàng hóa Kể từ nhận tài sản đặt cọc bên nhận phải bảo quản tài sản Để bảo quản tài sản đặt cọc hiệu quả, tránh nguy hư hỏng, giảm sút giá trị…thì bên nhận đặt cọc cần có thơng tin việc quản lý tài sản Vì vậy, cần có quy định cụ thể nghĩa vụ bên đặt cọc việc cung cấp thông tin, hướng dẫn cách bảo quản tài sản đặt cọc, quyền bên nhận đặt cọc Đồng thời bên cạnh việc quy định nghĩa vụ bên đặt cọc cần phải quy định nghĩa vụ bên nhận đặt cọc cần có quy định trách nhiệm pháp lý bên nhận đặt cọc việc quản lý tài sản đặt cọc để hư hỏng, mát phải bồi thường Quy định việc trả lại tài sản đặt cọc mục đích đạt hoặc dùng để tốn nghĩa vụ tài nghĩa vụ tương tự 23 Ba là, Về vấn đề hiệu lực việc đặt cọc, với tính chất giao dịch dân quy định pháp luật hành lại chưa đề cập đến hiệu lực giao dịch đặt cọc, hiệu lực vấn đề quan trọng Hiệu lực nói chung hợp đồng quy định BLDS có từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có thỏa thuận khác Tuy nhiên với đặc trưng hợp đồng thực tế, đặt cọc có ý nghĩa bên đặt cọc giao tài sản đặt cọc, kể từ thời điểm thực ràng buộc bên mặt pháp lý việc thực nghĩa vụ cam kết, việc quản lý tài sản khơng thể áp dụng Điều 401 BLDS 2015  Cần phải có quy định riêng xác định thời điểm có hiệu lực giao dịch đặt cọc để mọi người nắm rõ hơn, linh động áp dũng có sở để tòa án giải phát sinh tranh chấp C KẾT LUẬN Trên thực tế, với ưu điểm dễ thực hiện, vừa bảo đảm cho giao kết vừa bảo đảm cho thực hợp đồng vừa có chức toán, biện pháp đặt cọc sử dụng phổ biến giao dịch dân Qua tình huống, nhận thấy, hợp đồng đặt cọc dù biện pháp mang tính phong ngừa đặt yêu cầu để phát sinh hiệu lực giao dịch thơng thường chủ thể cần ý thiết lập giao dịch đặt cọc để tránh tranh chấp, rủi ro, đặc biệt tài sản đặt cọc có giá trị lớn Ngồi ra, thơng qua tìm hiểu biện pháp bảo đảm đặt cọc, nhóm rút số điểm bất cập tồn 24 BLDS 2015 tảng kiến thức dễ tiếp thu cho trình học tập sau 25 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc Hà Nội, ngày 15 tháng 04 năm 2018 BIÊN BẢN HỌP NHĨM Mơn: Luật Dân 26 Nhóm 2-K4C Thời gian, địa điểm, thành phần tham gia Thời gian, địa điểm Thành phần tham gia 14h00 ngày 12 tháng 04 năm Có mặt: 08 thành viên 2018 thư viện trường Đại Vắng mặt: 01 thành viên, là: Buổi họp học Kiểm sát Hà Nội - Nguyễn Cơng Quốc Hưng: vắng I mặt lý cá nhân, nhiên Hưng đóng góp ý kiến online 14h00 ngày 14 tháng 04 năm Có mặt: 10/10 thành viên Buổi họp 2018 thư viện trường Đại II học Kiểm sát Hà Nội 21h00 ngày 15 tháng 04 năm Có mặt: 10/10 thành viên Buổi họp 2018 ký túc xá trường Đại III học Kiểm sát Hà Nội Nội dung: - Triển khai đề tài nghiên cứu mà nhóm giao thành viên bàn luận nội dung để tài, sau đưa mục đích đạt phương pháp để hồn thành đề tài - Thảo luận tìm hiểu sơ đề tài - Phân công, giao nhiệm vụ cho thành viên - Thảo luận, giải vấn đề khúc mắc, thống thành phẩm Cụ thể nội dung làm việc nhóm sau: 2.1 Buổi họp I: Nhóm trưởng tóm tắt lại tình u cầu Sau đó, nhóm trưởng yêu cầu thành viên đưa quan điểm giải tình mình, người bình luận quan điểm người 27 trước tiếp tục sửa đổi, bổ sung thơng qua ý kiến chốt lại hướng giải 2.2 Buổi họp II: Nhóm trưởng nhắc lại định hướng giải tình sau tham khảo ý kiến cô giáo môn; đồng thời, đưa điểm tích cực thiếu sót phần nhiệm vụ thành viên nhóm Từ đó, thành viên hồn thiện phần tập 1.2 Buổi họp III: Nhóm trưởng đưa kết thiện tập nhóm cho thành viên nhóm học tập với mục đích để thành viên đọc chỉnh sửa nội dung thiếu sót có Phân cơng người làm biên họp nhóm Củng cố, khích lệ tinh thần làm việc nhóm thành viên định hướng nội dung tập nhóm cho mơn học Kết quả: Cả nhóm hồn thành tốt cơng việc giao tạo nên kết cho tập tình nhóm Thành viên Cơng việc Nguyễn Cơng Quốc Hưng Hồng Chí Thành Trần Hương Giang Trần Anh Phương Trần Thị Thùy Trang Đặng Thị Thùy Linh Đỗ Trần Hồng Ánh Huỳnh Thị Thúy Hằng Mở đầu, kết luận Phân tích tình Lý luận biện pháp bảo đảm đặt cọc Giải tình Điểm 28 Đánh giá Nguyễn Thị Thanh Vân Một số bất cập kiến nghị khắc phục Nguyễn Minh Hoàng Bảng phân cơng cơng việc: Buổi học nhóm cuối kết thúc lúc 22h30 ngày 15 tháng 04 năm 2018 Thư ký Nhóm trưởng 29 ... dân sự, đó, để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự: Thứ nhất, Chủ thể giao dịch có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân. .. thiệt hại phải bồi thường; Việc giải hậu hợp đồng đặt cọc vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân Bộ luật dân 2015 luật khác có liên quan quy định III GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Xác định đối tượng tranh... đồng đặt cọc bị khơng có hiệu lực người tham gia hợp đồng đặt cọc khơng có lực dân sự, lực hành vi dân sự; hoặc hai bên tham gia đặt cọc khơng hồn tồn tự nguyện, bị lừa dối, cưỡng ép;