MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I Vai trò đặc điểm Đất đai 1.1 Vai trò đất đai Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, với vòng quay bánh xe thời gian người xuất tác động vào đất đai, cải tạo đất đai biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên lại mang sức lao động người, tức sản phẩm của xã hội Đất đai tài nguyên thiên nhiên quý giá quốc gia yếu tố mang tính định tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Các Mác viết: “Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, người tiến hành sản xuất cải vật chất để trì sống trì nòi giống đến ngày Trải qua trình lịch sử lâu dài người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản cộng đồng, quốc gia Luật Đất đai năm 1993 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay!” Rõ ràng, đất đai khơng có vai trò quan trọng nêu mà có ý nghĩa mặt trị Tài sản quý giá phải bảo vệ xương máu vốn đất đai mà quốc gia có thể sức mạnh quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể chủ quyền quốc gia Đất đai nguồn cải, quyền sử dụng đất đai nguyên liệu thị trường nhà đất, tài sản đảm bảo an tồn tài chính, chuyển nhượng qua hệ 1.2 Đặc điểm đất đai Đất đai có tính cố định vị trí, khơng thể di chuyển được, tính cố định vị trí định tính giới hạn quy mô theo không gian chịu chi phối yếu tố mơi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai khơng giống hàng hóa khác sản sinh qua q trình sản xuất đó, đất đai có hạn Tuy nhiên, giá trị đất đai vị trí khác lại khơng giống Đất đai thị có giá trị lớn nông thôn vùng sâu, vùng xa; đất đai nơi tạo nguồn lợi lớn hơn, điều kiện sở hạ tầng hồn thiện có giá trị lớn đất đai có điều kiện Chính vậy, vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ thuận lợi điều kiện xung quanh trở nên tốt đất có giá trị Vị trí đất đai điều kiện đất đai không tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thương mại cho cơng ty, doanh nghiệp mà có ý nghĩa quốc gia Chẳng hạn, Việt Nam cửa ngõ khu vực Đông nam á, có biển, có cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với nước khu vực giới, điều mà nước bạn Lào khơng thể có Đất đai tài sản khơng hao mòn theo thời gian giá trị đất đai ln có xu hướng tăng lên theo thời gian Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai phù hợp với vùng địa lý, đất đai sử dụng vào mục đích nơng nghiệp tính đa dạng phong phú đất đai khả thích nghi cuả loại cây, định đất tốt hay xấu xét loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích lại khơng tốt cho mục đích khác Đất đai tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động người Con người tác động vào đất đai nhằm thu sản phẩm để phục vụ cho nhu cầu sống Tác động trực tiếp gián tiếp làm thay đổi tính chất đất đai chuyển đất hoang thành đất sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất Tất tác động người biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên thành sản phẩm lao động Trong điều kiện sản xuất tư chủ nghĩa, đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến quan hệ kinh tế – xã hội Trong xã hội có giai cấp, quan hệ kinh tế – xã hội phát triển ngày làm mâu thuẫn xã hội phát sinh, mối quan hệ chủ đất nhà tư thuê đất, nhà tư với công nhân Trong kinh tế thị trường, quan hệ đất đai phong phú nhiều, quyền sử dụng đất trao đổi, mua bán, chuyển nhượng hình thành thị trường đất đai Lúc này, đất đai coi hàng hoá hàng hoá đặc biệt Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác biến động thị trường có ảnh hưởng đến kinh tế đời sống dân cư II Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường BĐS tập hợp xếp để người mua bán hàng hoá BĐS tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng BĐS thực Trong đó, BĐS xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) tài sản không di dời bao gồm: + Đất đai; + Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác pháp luật quy định Tuy nhiên, tất BĐS tham gia giao dịch thị trường, hàng hoá BĐS muốn giao dịch thị trường phải có đủ điều kiện tham gia giao dịch theo quy định Nhà nước Chẳng hạn như, đất đai mà người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp Ở nước ta nay, quan niệm thị trường BĐS theo nghĩa hẹp thị trường Nhà đất nhà, đất BĐS nhiều tầng lớp dân cư quan tâm Mặt khác, thị trường BĐS thị trường nhà đất hình thành rõ nét hoạt động sơi Thị trường nhà đất hiểu tập hợp xếp để hành vi mua bán hàng hoá nhà đất (thực chất hàng hoá quyền sử dụng đất) dịch vụ gắn liền với hàng hố người mua người bán thực Luật đất đai hành quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” gắn liền với quyền sử dụng mục đích, người sử dụng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền chấp quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi thị trường nhà đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Số lượng, chất lượng giá hàng hoá nhà, đất mà người mua người bán thoả thuận với phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mơ, mức độ, tính chất quyền tài sản Vai trò thị trường bất động sản Thị trường BĐS phận hệ thống đồng loại thị trường Thị trường phát triển thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội đất nước góp phần nâng cao đời sống dân cư Vai trò thể sau: + Thị trường BĐS có vai trò thực tái sản xuất yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS người mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, cung thoả mãn cầu quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất chuyển sang bên mua Tuy nhiên, BĐS phép mua bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hố cung cấp thị trường ln ln phong phú đa dạng bao gồm cũ + Khi giao dịch BĐS thành cơng lúc vốn từ hình thái vật chuyển sang hình thái giá trị Tốc độ chuyển hoá vốn phụ thuộc vào nhiều nhân tố như: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu thị trường, khả toán Sự tồn Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn tài nhà kinh doanh Chẳng hạn, Doanh nghiệp xây dựng nhà để bán, muốn tái sản xuất chu kỳ Doanh nghiệp phải bán nhà để trang trải khoản như: trả lãi tiền vay, chi phí quản lý, tiền mua nguyên vật liệu (như cát, xi măng, sắt thép) Để kinh doanh thành công nhà kinh doanh phải có lực dự đốn xu hướng biến động thị trường, tính tốn thời điểm đầu tư, tính tốn nên xây dựng loại nhà nào, với số lượng bao nhiêu? Quá trình tiêu thụ sản phẩm thị trường giúp giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng BĐS giải phóng điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS hồn trả lãi tiền vay, trả lương cho cơng nhân + Thị trường BĐS nói phận hệ thống đồng loại thị trường Bởi vậy, thị trường phát triển góp phần phát triển đồng loại thị trường điều kiện quan trọng để chế thị trường phát huy tác dụng + Thị trường BĐS cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng BĐS mua bán BĐS Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất sản phẩm hàng hố với mục đích đem bán Còn người mua có nhu cầu mua BĐS nhà kinh doanh Vì vậy, nơi giải mối quan hệ cung – cầu thị trường BĐS Tại đây, người mua người bán thực hành vi mua bán Nhà kinh doanh BĐS bán sản phẩm thu lợi nhuận lại bắt đầu chu kỳ kinh doanh mới, trình sản xuất diễn bình thường điểm hẹn thị trường BĐS + Thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi cơng nghệ, nâng cao chất lượng hàng hố BĐS, bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô quý giá Do thị trường có nhiều nguồn cung hàng hố BĐS, có nhiều nhà cung cấp thế, luôn tồn cạnh tranh người bán Mặt khác, có nhiều người muốn mua BĐS tức có cạnh tranh mua Vì vậy, nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã chất lượng hàng hoá nhằm nâng cao sức cạnh tranh thị trường mang lại nhiều lợi nhuận + Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với chế, sách quản lý Nhà nước phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu Nhà nước Hoạt động thị trường BĐS phát tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác cho thị trường Chẳng hạn, thị trường BĐS có xuất tình trạng đầu đất, trốn thuế Nhà nước có biện pháp điều chỉnh cách văn pháp lý nhằm khắc phục tượng làm lành mạnh hoá thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Thị trường điều chỉnh hồn thiện lại góp phần hồn chỉnh hệ thống đồng loại thị trường, phát huy ưu kinh tế thị trường Nhưng thị trường BĐS phát triển lên bước vượt qua tầm kiểm sốt Nhà nước đòi hỏi Nhà nước lại phải đổi công tác quản lý + BĐS thường tài sản có giá trị lớn, Nhà nước kiểm soát thị trường BĐS thị trường sơi động Nhà nước thu nhiều ngân sách từ BĐS + Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng, ngân hàng, môi trường nên việc mở rộng phát triển thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác ngành Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh Trên thị trường chủ thể tham gia có điều kiện tiếp xúc mở rộng mối quan hệ với chủ thể thuộc ngành, lĩnh vực khác Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn thị trường cao Thị trường phát triển có vai trò nâng cao lực kinh doanh, động chủ thể tham gia thị trường Hơn nữa, người quản lý thị trường thuộc lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS phải khơng ngừng tự nâng cao trình độ để bắt kịp với phát triển thị trường Mặt khác, thị trường BĐS phát triển khả thu hút vốn đầu tư nhà kinh doanh nước ngồi nước huy động vốn tích luỹ tầng lớp dân cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi công nghệ, nâng cao hiệu đồng vốn + Thị trường BĐS điều hoà giải mối quan hệ lợi ích tầng lớp dân cư lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể lợi ích tồn xã hội + Thị trường phát triển góp phần xố bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước Những đặc điểm thị trường BĐS Thị trường BĐS gắn liền với đặc điểm BĐS – tài sản di dời được, mà thị trường mang tính chất không tập trung mà trải rộng khắp vùng đất nước Ở địa phương, vùng địa lý BĐS lại có đặc điểm riêng Bởi vậy, thị trường BĐS lớn có hàng loạt thị trường nhỏ, thị trường lại mang sắc riêng với quy mơ trình độ khơng giống nhau, đặc điểm vùng địa lý khác có phát triển khơng đồng vùng, miền (điều điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hố, xã hội quy định cho vùng, địa phương) Ở vùng thuận lợi sở hạ tầng, mức thu nhập thị trường BĐS có điều kiện phát triển hẳn nơng thơn miền núi quy mơ trình độ Các tài sản BĐS mang đặc điểm vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên, tập quán sản xuất sinh hoạt vùng, nên thị trường BĐS thị trường không hồn hảo khơng có đồng thơng tin yếu tố cấu thành thị trường Có BĐS có lịch sử tồn dài tham gia vào thị trường, có BĐS mua bán lại nhiều lần, có bất động sản giao dịch trị trường khơng thức, có BĐS chưa đăng ký, có BĐS đăng ký thơng tin khơng xác dẫn đến nguồn gốc BĐS khó xác định việc định giá trị xác BĐS khó khăn Ngay vùng, địa phương, người bán người mua BĐS thiếu thông tin giao dịch trước Vì thơng thường người ta cần thực giao dịch người ta quan tâm tới thơng tin liên quan đến BĐS Khác với hàng hố khác, BĐS có giá trị khác loại BĐS nắm giá cả, thiếu thông tin nên người mua BĐS khơng biết mua với giá có hợp lý hay không? Ngay BĐS tương đồng phạm vi nước khơng phải nắm đầy đủ thông tin để thực giao dịch Cũng thiếu thông tin nên thị trường bị cản trở thơng suốt, người mua BĐS muốn mua rẻ, người bán BĐS muốn bán đắt mà tài sản BĐS có giá trị lớn, để mua BĐS người mua thận trọng, kỹ lưỡng việc xem xét tính phù hợp BĐS với mục đích sử dụng khả tài định Muốn thị trường thơng suốt thơng tin cần phải rõ ràng, lực cản phải loại bỏ để giao dịch diễn nhanh chóng khả thành cơng cao Trong thị trường BĐS, cung BĐS khơng thể phản ứng nhanh chóng với thay đổi cầu, cung co giãn cầu co giãn mạnh Do việc tạo nguồn cung BĐS chịu chi phối nhiều nhân tố như: việc mua đất, thời gian xin cấp phép xây dựng, thành công chu kỳ kinh doanh trước yếu tố định tốc độ phản ứng cung cầu BĐS Trong ngắn hạn cung BĐS không thoả mãn cầu nên cung – cầu khơng cân mà ln ln có xu hướng tiến tới cân Ngay tương lai cầu lại xuất đòi hỏi Cũng lý mà thị trường BĐS hấp dẫn người có tiềm lực tài mạnh, có khả chờ đợi đồng vốn phát huy tác dụng Tuy nhiên, ngắn hạn cung BĐS tăng lên nhờ chuyển mục đích sử dụng BĐS Ví dụ này: Ở nước ta diễn Seagames 22, nhu cầu nhà cho thuê tăng lên lớn Số lượng phòng cho thuê có khơng thể đáp ứng đủ nhu cầu th nhà tăng lên đột ngột, người ta chuyển nhà sang cho thuê nhằm có thêm thu nhập đáp ứng nhu cầu thuê nhà, Seagames kết thúc, mục đích sử dụng BĐS lại dùng để ở, cho thuê Tất nhiên việc chuyển mục đích sử dụng thực điều kiện để thực cho phép Chẳng hạn như: BĐS dùng cho người nước thuê phải BĐS nào? quyền nghĩa vụ bên sao? Việc chuyển mục đích sử dụng có phù hợp với quy hoạch cho phép không? Thị trường BĐS thị trường chịu quản lý chặt chẽ Nhà nước, xuất phát từ đất đai thuộc sở hữu nhà nước loại hình sở hữu khác sở hữu bán phần, không đầy đủ Các nhà kinh doanh BĐS muốn xây dựng BĐS để bán phải làm thủ tục xin cấp phép xây dựng, đóng thuế Kinh doanh BĐS phải tuân theo quy định riêng bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai mà đất đai tài nguyên quốc gia Nhà nước thống quản lý, đất đai có liên quan đến trị, kinh tế, xã hội Đất đai BĐS khác muốn tham gia vào thị trường BĐS phải BĐS có đủ điều kiện quy định luật Trong thị trường BĐS, tổng cung đất đai dành cho mục đích cố định, việc cải tạo đất làm tăng cung cận biên tổng cung Đối với mục đích sử dụng cụ thể khơng thiết cố định tổng cung đất đai cố định Ví dụ: Tổng diện tích đất cho tất mục đích địa phương là: 10.000 Trong đó: - Đất dành cho nông nghiệp là: 3.000 - Đất dành cho lâm nghiệp : 1.000 - Đất chuyên dùng : 3.000 - Đất khu dân cư nông thôn : 2.000 - Đất chưa sử dụng : 1.000 Nhưng vùng có nhu cầu mở rộng đường giao thơng nên lấy từ đất nơng nghiệp 1.000 ha, đất nơng nghiệp 2.000 đất chun dùng tăng lên 4.000 Nhưng tổng cung đất đai cho tất mục đích 10.000 Trong thị trường nhà đất, hàng hoá trao đổi, mua bán thị trường thực chất mua bán, chuyển nhượng quyền (quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở) Một đặc điểm thị trường BĐS thị trường này, tài sản BĐS tiêu hao giá trị giữ hình dáng tự nhiên như: nhà cửa, xưởng máy có khấu hao (ngoại trừ đất đai) Phân loại thị trường bất động sản Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trường: Phân loại dựa dấu hiệu “sở hữu” “sử dụng” chia thị trường BĐS làm loại: + Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu chuyển cho bên mua + Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu quyền sử dụng chuyển cho bên thuê + Thị trường chấp bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu Riêng BĐS đất đai quyền định đoạt tối cao thuộc Nhà nước - Phân loại theo thứ tự thời gian người ta chia thị trường BĐS làm loại: + Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Đây thị trường chuyển nhượng, cho thuê giao quyền sử dụng đất Thị trường sơ cấp thị trường Nhà nước với tầng lớp dân cư Thị trường mang tính cơng khai khơng có giao dịch ngầm Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê khơng Để giao đất hay cho th đất Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư vào đất (nhất huy động loại đất chưa sử dụng) + Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng cơng trình BĐS để bán cho th + Thị trường cấp III: Là thị trường mua bán lại cho th lại cơng trình mua cho thuê Thị trường cấp II thị trường có tham gia Nhà nước tư nhân Nhà nước tư nhân xây dựng cơng trình BĐS để bán cho thuê Thị trường cấp III thị trường tầng lớp dân cư với Đối với đất đai quy định việc chuyển nhượng đất đai thực chất mua bán quyền sử dụng đất - Phân loại theo mục đích sử dụng BĐS chia thị trường BĐS làm loại: + BĐS nhà dân cư + BĐS thương mại dịch vụ + BĐS văn phòng + BĐS công nghiệp + BĐS nông nghiệp Một số đặc điểm thị trường đất đai Việt nam Thị trường đất đai nước ta đặc điểm chung thị trường BĐS nêu có đặc trưng riêng sau: Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát Thị trường đất đai nước ta non trẻ nên tồn nhiều mặt yếu mang nặng tính tự phát Tính tự phát thị trường thể chủ yếu chỗ quan hệ cung – cầu đất đai, quan hệ chuyển nhượng, mua bán kinh doanh đất đai diễn tự thiếu quản lý điều tiết cách chặt chẽ, có hiệu quan quản lý Nguyên nhân tượng nhu cầu chuyển nhượng đất đai, nhu cầu mua nhà nhu cầu thực tế, thiết yếu ngày tăng lên Nhưng suốt thời gian dài chưa nhận thức đủ tầm quan trọng thị trường đất đai phát triển kinh tế – xã hội nói chung, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói riêng Vì chưa nhận thức đầy đủ nên chưa thức thừa nhận thị trường đất đai, từ chưa có chủ trương, sách, biện pháp cụ thể phù hợp với quan hệ thị trường để chúng vận hành theo quy luật chế thị trường Từ đó, quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất đai phải hoạt động dòng chảy thị trường khơng thức Thị trường đất đai năm qua biến động thất thường gây thiệt hại đáng kể cho kinh tế đời sống xã hội Từ sau Luật đất đai năm (1993) ban hành với quy định giao đất ổn định lâu dài cho người sử dụng người sử dụng mở rộng quyền gần với quyền sở hữu Ngồi quyền sử dụng đất theo mục đích quy định giao, người sử dụng đất quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế chấp quyền sử dụng đất thời hạn giao đất Sau Luật có hiệu lực thi hành, Nhà nước cụ thể hoá điều luật việc văn pháp quy, có việc thừa nhận đất đai có giá việc quy định khung giá đất có vai trò vơ quan trọng việc khơi thông quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất (gọi tắt chuyển nhượng, mua bán đất đai) quan hệ ngày sôi động phổ biến; lĩnh vực đất đai trở thành lĩnh vực kinh doanh, thị trường đất đai ngày hình thành rõ nét Tuy vậy, bùng phát thị trường đất đai Việt nam tín hiệu bất thường gây thiệt hại đáng kể cho kinh tế đời sống xã hội Trong 10 năm qua có lúc thị trường sơi sục, có lúc đóng băng lại Hai sốt đất vào năm 1993 – 1995 2000 – 2002 đẩy giá đất lên cao Tâm lý lo sợ giá nhà, đất tăng lên khó khăn cho việc mua bán nên nhiều người mua không cần mặc cả, khơng cần quan tâm đến tính hợp lệ giấy tờ Mặt khác, nhà đầu tư, kinh doanh BĐS huy động vốn từ nhiều nguồn, chủ yếu vay từ ngân hàng để đầu tư vào kinh doanh BĐS nhằm thu lợi nhuận, lĩnh vực đầu tư khác bị lấn át vốn bị thu hút vào lĩnh vực BĐS Từ đó, ngân hàng thiếu tiền VND phải tăng lãi suất nguyên nhân làm thối lui đầu tư, kinh tế lâm vào tình trạng nguy khốn Khi sốt BĐS dịu lúc kinh tế phải gánh chịu hậu ghê gớm, người chấp nhà đất vào ngân hàng để tham gia thị trường BĐS chịu khoản nợ chồng chất với nhiều lĩnh vực bị què quặt Các sốt đất đẩy giá đất lên cao đột biến nói chung khơng phải nhu cầu sử dụng đất dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu hoạt động đầu đất đai gây nên Người ta mua đất khơng mục đích kinh doanh mà nhằm mục đích chờ tăng giá tăng lên cao bán kiếm lời tâm lý sợ tiền giá trị mà người ta mua đất để giữ tiền coi cách giữ tiền tốt nhất, chắn Những người có tiền USD thấy tiền xuống giá đồng vội vã đến ngân hàng thương mại để đổi tiền VND tập trung vào mua đất Mặt khác, thị trường nhà đất Việt nam tồn đầy rẫy thông tin ảo giới đầu số môi giới nhà, đất tung để đẩy giá đất lên cao nhằm mục đích thăm dò thị trường điều tác động lớn đến giá đất đai thời gian qua Thị trường đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu đô thị Ở đô thị, hoạt động môi giới nhà đất tư nhân phát triển tràn lan lộn xộn Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên khắp nơi có sốt đất trung tâm văn phòng mọc lên nấm sau mưa Hầu hết hoạt động không đăng ký kinh doanh, không thực nghĩa vụ tài với Nhà nước Riêng Hà Nội có hàng trăm văn phòng, trung tâm kiểu này; Tp HCM có 1.300 Doanh nghiệp kinh doanh nhà đất có nhiều văn phòng trung tâm hoạt động bất hợp pháp Theo ước tính có 70% lượng giao dịch thị trường nhà đất diễn dạng ngầm Khi giao dịch thực thị trường 10 ngầm đương nhiên Nhà nước chẳng thu thuế chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất Sở dĩ có tình trạng ngang nhiên buông lỏng quản lý Nhà nước thị trường BĐS nói chung thị trường đất đai nói riêng Quan hệ cung – cầu – giá thị trường bất động sản Khái niệm chung 1.1 Cung BĐS a Khái niệm Cung hàng hố BĐS tồn khối lượng hàng hố BĐS sẵn sàng đưa thị trường BĐS thời gian định với mức giá giới hạn định - Trong thị trường BĐS, đất đai có số lượng bị giới hạn, người tăng cung theo ý muốn đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, gắn với điều kiện vốn có địa điểm, điều kiện tự nhiên Do vậy, nguồn cung loại đất đai thay đổi dẫn đến ảnh hưởng đến nguồn cung loại đất đai khác Giá Đường cung Số lượng cung Hình 1: đường tổng cung đất đai Như vậy, tổng cung đất đai dạng cung hồn tồn khơng co giãn - Cung BĐS tất BĐS có mà lượng BĐS sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán thị trường Cung đất đai với tư cách hàng hoá khơng phải tất quỹ đất đai có mà loại đất quy định Luật đất đai Luật Bất động sản sẵn sàng đưa thị trường giao dịch Cung tăng giảm nói chung có độ co giãn tương đối nhỏ Khi giá trao đổi đất đai tăng lên người ta sẵn sàng đầu tư khai phá đất hoang dùng cho sản xuất nông nghiệp, giá đất xây dựng tăng người ta tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất xây dựng rủi ro cao điều làm cho cung tăng 11 Giá Đường cung Số lượng Hình 2: Đường cung đất đai với tư cách hàng hoá Để nguồn BĐS trở thành nguồn cung thị trường BĐS cần có đủ điều kiện sau:  Lượng BĐS có phải đạt tiêu chuẩn yêu cầu thị trường tại, có nghĩa có giá trị sử dụng vào mục đích mà thị trường chấp nhận  Người chủ sở hữu BĐS khơng có mục đích sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng mà có nhu cầu bán, tức sẵn sàng chuyển giao BĐS cho người khác  Giá để thực quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt chung, tức phù hợp với khả toán chấp nhận thị trường  Phải có thị trường BĐS xuất lượng BĐS tham gia vào giao dịch thị trường thừa nhận b Các khu vực cung BĐS - Khu vực Nhà nước Khu vực Nhà nước quan, Doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng BĐS nguồn vốn ngân sách, quỹ phát triển nhà Nhà nước, vốn vay tài trợ nước ngồi Khu vực có vai trò can thiệp điều tiết trực tiếp vào thị trường thông qua điều tiết lượng cung, tồn khu vực cần thiết cần mở rộng thị có liên quan đến mục tiêu trị liên quan đến đời sống xã hội dân cư Nhưng hoạt động khu vực Nhà nước hiệu mặt kinh tế giá trị sử dụng tài sản BĐS, mang nặng tính bao cấp tính cấp phát xây dựng 12 - Khu vực tư nhân Hoạt động phát triển BĐS khu vực nói chung khơng phải vốn ngân sách mà vốn tổ chức, công ty cá nhân thực tuân thủ theo quy tắc thức Nhà nước quản lý xây dựng phát triển BĐS Khu vực hoạt động động, có hiệu cao, có vai trò bù đắp thiếu hụt nguồn cung mà khu vực Nhà nước không đáp ứng Ở nước ta, khu vực Nhà nước thiếu hụt nguồn cung việc khuyến khích phát triển khu vực tư nhân cần thiết Mặc dù Nhà nước khơng trực tiếp kiểm sốt phát triển BĐS khu vực tư nhân Nhà nước điều tiết hoạt động khu vực thông qua quy tắc, quy định tiêu chuẩn xây dựng Khu vực hoạt động dựa mục đích tối đa hố lợi nhuận nên thông thường khu vực phát triển BĐS chủ yếu để hướng vào đối tượng có thu nhập cao Do vậy, cần phải có sách nhằm hạn chế việc phát triển khu nhà có diện tích lớn chất lượng cao, đồng thời khuyến khích phát triển khu nhà có diện tích nhỏ, giá thành phù hợp với người có thu nhập thấp thơng qua việc quy định tỷ lệ mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mặt xây dựng Chính phủ cần tạo điều kiện để tầng lớp thu nhập thấp tiếp cận với khu vực nhà tư nhân xây dựng nhằm hạn chế khu nhà ổ chuột giải nhiều vấn đề xã hội khác Hoạt động khu vực dễ dẫn đến độc quyền Nhà nước điều tiết khu vực cần ý tới việc tạo tính cạnh tranh đa cực cách khuyến khích nhiều thành phần kinh tế tham gia cung loại BĐS nhà ở, nhằm chống độc quyền - Khu vực khơng thức Đây khu vực mà hoạt động xây dựng BĐS (thường nhà ở) hoàn toàn độc lập với khn khổ quy tắc phủ Hoạt động khu vực mang tính tự phát khơng theo quy hoạch, kế hoạch Nhà nước số lượng chất lượng bị hạn chế Điển hình khu vực xóm liều, khu nhà ổ chuột dân nghèo người lang thang nơi ổn định Xu hướng khu vực phải giảm tiến tới xoá bỏ Cầu hàng hoá BĐS a Khái niệm 13 Cầu hàng hố BĐS tồn nhu cầu có khả toán mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hoá dịch vụ BĐS thời kỳ định - Nhu cầu tiêu dùng hàng hoá BĐS vơ lớn, cầu hàng hố BĐS có cách biệt lớn với nhu cầu quy mô đối tượng xuất Cầu phải nhu cầu có khả tốn tức người mua BĐS phải người có khả mua sẵn sàng mua Có đối tượng có nhu cầu sử dụng không trở thành cầu thị trường lại có đối tượng khơng có nhu cầu lại có nhu cầu đầu kiếm lợi xuất cầu có nhu cầu nhu cầu có khả tốn - Để xuất cầu hàng hố BĐS phải có đủ điều kiện sau: + Có xuất nhu cầu tiêu dùng loại BĐS mà nhu cầu khơng thể tự thoả mãn nguồn sẵn có người dân + Phải có nguồn lực tài để đảm bảo khả tốn cho nhu cầu Chỉ có nguồn lực tài cho tốn nhu cầu chuyển thành cầu thị trường Trình độ phát triển kinh tế xã hội, trình độ thu nhập ngày tăng nhu cầu hàng hố BĐS ngày tăng cao + Phải có thị trường BĐS để cung, cầu gặp cầu thực trở thành cầu xuất thị trường b Các loại cầu BĐS - Cầu thực tế hàng hoá BĐS: Là nhu cầu thực cần mua hàng hoá BĐS để sử dụng kinh doanh - Cầu tiềm năng: Là số lượng người tiêu dùng hàng hoá BĐS tương ứng với số lượng hàng hố BĐS có sau tính đến yếu tố ảnh hưởng đến phát triển BĐS tương lai như: vốn, đất đai, tư liệu sản xuất, thu nhập bình qn, trị - Cầu giả tạo: Là cầu sinh tượng đầu BĐS chờ thời bán thu lời Các nhà đầu tư BĐS mua nhà, đất để hay để sản xuất kinh doanh mà để đầu bán lại thị trường Cầu giả tạo tăng lên lấn át thị trường thức tác nhân làm cho quan hệ cung – cầu trở lên căng thẳng đẩy giá nhà đất tăng lên thời gian định - Cầu đất đai cho sản xuất: Cầu chiếm đại phận, tổng nhu cầu mở rộng hoạt động sản xuất dựa vào mở rộng diện tích đất đai sử dụng Loại cầu thường cầu đất đai cho hoạt động sản xuất thuộc khu vực I xã hội bao gồm: Cầu hoạt động sản xuất dựa vào đất đai nông, lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng 14 hầm mỏ Cùng với phát triển xã hội, cầu đất đai dành cho khu vực giảm xuống - Cầu đất đai cho cơng nghiệp, giao thơng cơng trình cơng cộng: Là cầu xã hội hoá đáp ứng chương trình phủ, xuất thị trường - Cầu nhà ở, đất xây dựng nhà đất xây dựng cơng trình BĐS khác: Cầu nhà đất có liên quan đến Cầu nhà xuất kéo theo cầu đất xây dựng nhà Hai cầu gọi chung cầu nhà đất cầu sôi động thị trường BĐS Cầu đất xây dựng cơng trình BĐS khác tăng lên khu vực dịch vụ (Khu vực III) ngày tăng tỷ trọng so với khu vực I II (Khu vực công nghiệp) với phát triển xã hội Khu vực cần đất để xây dựng trung tâm thương mại, trung tâm vui chơi giải trí, thể dục thể thao Giá bất động sản a Khái niệm giá BĐS Giá BĐS biểu tiền giá trị hàng hoá BĐS thừa nhận thị trường Trong kinh tế thị trường giá tài sản BĐS giá thị trường BĐS đó, xác định số tiền nhận từ nhiều người sẵn sàng mua BĐS tài sản đưa bán Giá thị trường gắn người kinh doanh người tiêu dùng BĐS lại với nhau, giá vừa phản ánh giá trị vừa phù hợp với sức mua đồng tiền chịu tác động quy luật cung – cầu Giá thị trường BĐS giá mua giá bán BĐS giá có mà giao dịch hồn tất giá tốt đưa thị trường Các bên giao dịch tự nguyện có thơng tin hồn hảo BĐS mà tham gia mua bán b Vai trò giá - Trong điều kiện kinh tế thị trường, giá yếu tố trung tâm, tín hiệu thị trường, giá phản ánh tình hình thị trường cho biết mức độ khan hàng hố thơng qua nhà đầu tư kinh doanh thay đổi chiến lược người tiêu dùng định mua hay không Cũng thông qua chế giá người bán người mua gặp gỡ tác động qua lại lẫn đáp ứng yêu cầu sản xuất kinh doanh tiêu dùng 15 - Giá thực hai chức sau: + Điều tiết, phân phối lại thu nhập + Giá thước đo chi phí, hiệu kinh tế, điều tiết hoạt động sản xuất kinh doanh Nhà nước sử dụng công cụ điều tiết thị trường Mối quan hệ cung – cầu – giá Bất động sản hàng hố nên có thuộc tính giá trị giá trị sử dụng Để thấy giá trị giá trị sử dụng hàng hoá BĐS loại hàng hố khác phải thơng qua thị trường mà nhân tố cấu thành cung, cầu giá Khi cung – cầu cân thời điểm ta có giá cân Theo lý thuyết: + Nếu cung > cầu có nghĩa khối lượng hàng hố cung thị trường vượt nhu cầu người tiêu dùng, có dư thừa hàng hố thị trường xu hướng giá phải giảm xuống + Nếu cung < cầu có nghĩa khối lượng hàng hố cung ứng thị trường khơng đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng, giá có xu hướng tăng lên kích thích người sản xuất tăng cung + Nếu cung = cầu có nghĩa khối lượng hàng hố cung ứng vừa đủ nhu cầu người tiêu dùng giá khơng đổi Giá ln ln tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung Tức là, điều kiện yếu tố khác khơng đổi, tăng lên cầu hay giảm xuống cung làm cho giá tăng lên; ngược lại, giảm xuống cầu tăng lên cung làm cho giá giảm xuống Mặt khác, tăng giá thị trường kích thích nhà sản xuất tăng cung, hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống ngược lại Cứ vậy, đến lúc cung cầu cân Sự thay đổi giá nhiều hay phụ thuộc vào độ co giãn cung cầu theo giá Đối với cung hàng hố BĐS co giãn nên thay đổi nhỏ lượng cầu làm cho giá tăng cao cân khó xảy thay đổi cung chậm chạp, không theo kịp thay đổi cầu Ngược lại, cầu hàng hoá BĐS co giãn mạnh nên thay đổi nhỏ lượng cung làm cho lượng cầu thay đổi mạnh Đây mối quan hệ mang tính quy luật hàng hố, dịch vụ Nhưng thị trường bất động sản thị trường đặc biệt nên ta cần xem xét khía cạnh sau: 16 Trong thị trường cạnh tranh, quan hệ cung cầu BĐS làm hình thành giá nó, đồng thời giá quay trở lại điều tiết lượng cung, cầu thị trường Do đất đai tài nguyên có hạn nên thực tế tổng cung đất đai cho tất mục đích cố định Nhưng cung loại đất đai thay đổi Trong nhu cầu BĐS nói chung đất đai nói riêng tăng khơng ngừng nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan dẫn tới xu giá không ngừng tăng lên Giá E2 S P1 P2 E1 D2 D1 Q1 Q2 Số lượng Hình 3: Quan hệ - cung cầu BĐS Khi lượng cầu BĐS tăng đường cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cân chuyển dịch từ Q1 đến Q2, cung BĐS co giãn nên giá tăng mạnh từ P1 đến P2 Mối quan hệ cung – cầu BĐS phụ thuộc vào thời gian Trong ngắn hạn, cung loại BĐS hồn tồn khơng co giãn, nói chung cung BĐS ngắn hạn co giãn, với thời hạn dài cung BĐS co giãn mạnh dẫn đến giá tăng ngắn hạn Giá E2 Giá SSR E2 P1 SLR P1 P2 P2 E1 E1 D2 D2 D1 D1 Q1 Q2 Số lượng Hình 4: Cung ngắn hạn Q1 Q2 Số lượng HÌNH 5: CUNG TRONG DÀI HẠN 17 Trong đó: SSR SLR đường cung ngắn hạn dài hạn Độ co giãn cầu BĐS dài hạn ngắn hạn Do ngắn hạn, giá BĐS tăng lên nhiều người tạm gác lại việc mua bất động sản, nên cầu giảm mạnh Nhưng dài hạn, nhu cầu thay thế, nâng cấp BĐS tăng lên mà cầu hàng năm BĐS lại tăng lên Đây điều trái ngược hẳn với hàng hố thơng thường Hình vẽ minh hoạ sau: Trong đó: DSR Giá DSR: Đường cầu ngắn hạn DLR: Đường cầu dài hạn DLR Hình 6: Đường cầu ngắn hạn dài hạn Số lượng Giá cân thị trường BĐS không phụ thuộc vào thay đổi lượng cung cầu mà phụ thuộc nhiều vào độ co giãn chúng Trong dài hạn, độ co giãn cung cầu lớn, nên thay đổi nhỏ lượng cung làm thay đổi mạnh lượng cầu giá cân thay đổi so với ngắn hạn Tuy nhiên, lượng BĐS cũ nát, hao mòn có nhu cầu thay nâng cấp lớn nên cầu BĐS dài hạn lớn ngắn hạn Quan hệ thị trường BĐS với thị trường khác Thị trường BĐS phận hệ thống đồng loại thị trường, thị trường có mối liên hệ với nhiều thị trường khác như: thị trường hàng hoá dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường sức lao động Mối quan hệ với hàng hoá dịch vụ thể chỗ thị trường BĐS cung cấp BĐS (là đầu vào) cho Doanh nghiệp sản xuất hàng hoá Thị trường hàng hoá lại cung cấp trở lại nguyên vật liệu cho thị trường BĐS để đầu tư phát triển BĐS, mối quan hệ hai thị trường biểu chỗ thị trường sơi sục nhà đầu tư bị thu hút nhiều vào nên vốn dành cho thị trường hàng hoá bị giảm Thị trường tài bao gồm: thị trường vốn, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán; thị trường thoả mãn nhu cầu vốn chủ thể kinh tế 18 có chủ đầu tư kinh doanh BĐS người có nhu cầu vốn để mua BĐS Sự phát triển thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào phát triển thị trường tài chính, ngược lại thị trường BĐS phát triển mức gây tổn hại cho thị trường tài Thị trường chứng khốn có tác dụng cân lại thị trường chừng mực định thị trường chứng khốn có tác dụng ghìm bùng nổ thị trường BĐS Nếu thị trường BĐS sốt mà thị trường chứng khốn hấp dẫn người ta hướng ý sang thị trường chứng khoán Việc quản lý tốt thị trường tài góp phần làm mạnh thị trường BĐS, lẽ ngân hàng tổ chức tín dụng quản lý giám sát chặt chẽ việc sử dụng khoản tiền cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay họ sử dụng khoản tiền vay để đầu đất đai kiếm lời Thị trường BĐS phát triển mạnh làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh hiệu đồng vốn tăng cao thúc đẩy thị trường phát triển 19