BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI PHẠM THỊ TRANG PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2012 LỜI CẢM ƠN Trong q trình thực đề tài: “Pháp luật mơi giới bất động sản”, nhận hướng dẫn, giúp đỡ, động viên nhiều cá nhân tập thể, xin bày tỏ cảm ơn sâu sắc tới tất cá nhân tập thể tạo điều kiện giúp đỡ học tập nghiên cứu Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Khoa sau đại học, Bộ môn Luật đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội đơn vị khác tạo điều kiện giúp đỡ tơi mặt q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình thầy PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến tận tình bảo hướng dẫn cho suốt trình học tập hồn thành luận văn Tơi xin cảm ơn giúp đỡ, động viên bạn bè gia đình thời gian thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc giúp đỡ quý báu Hà Nội, ngày 02 tháng 05 năm 2012 Tác giả luận văn Phạm Thị Trang MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung môi giới bất động sản 1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Khái niệm môi giới 1.1.1.3 Khái niệm môi giới bất động sản 10 1.1.2 Bản chất môi giới bất động sản 10 1.1.3 Vai trò mơi giới bất động sản 12 1.1.3.1 Đối với khách hàng 12 1.1.3.2 Đối với thị trường bất động sản 12 1.1.3.3 Đối với Nhà nước 13 1.1.4 Chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 14 1.2 Sự cần thiết việc đời hoạt động môi giới bất động sản VN 16 1.3 Sự cần thiết việc điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản pháp luật 18 1.4 Kinh nghiệm số nước điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản pháp luật học Việt Nam 19 1.4.1 Thực tiễn pháp lý hoạt động môi giới bất động sản Mỹ 20 1.4.2 Thực tiễn pháp lý hoạt động môi giới bất động sản Singapore 21 1.4.3 Thực tiễn pháp lý hoạt động môi giới bất động sản Thụy Điển 22 1.4.4 Thực tiễn pháp lý hoạt động môi giới bất động sản Trung Quốc 23 1.4.5 Một số học kinh nghiệm Việt Nam việc điều chỉnh hoạt đông môi giới bất động sản pháp luật 25 CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 28 2.1 Những quy định nguyên tắc môi giới bất động sản 28 2.1.1 Quy định nguyên tắc chung hoạt động môi giới bất động sản 29 2.1.2 Quy định nguyên tắc riêng hoạt động môi giới bất động sản 30 2.2 Những quy định nội dung hoạt động môi giới bất động sản 33 2.3 Những quy định điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản 35 2.4 Những quy định quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản 37 2.4.1 Quy định quyền tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản 37 2.4.2 Quy định nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản 38 2.5 Những quy định thù lao môi giới bất động sản hoa hồng môi giới bất động sản 39 2.5.1 Quy định thù lao môi giới bất động sản 39 2.5.2 Quy định hoa hồng môi giới bất động sản 41 2.6 Những quy định hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản 42 2.6.1 Khái niệm hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản 42 2.6.2 Quy định nội dung hợp đồng môi giới bất động sản 44 2.7 Những quy định đạo đức nghề nghiệp hoạt động môi giới bất động sản 45 2.8 Những quy định đào tạo, cấp chứng môi giới bất động sản 48 2.9 Thực trạng áp dụng pháp luật môi giới bất động sản nước ta 51 2.9.1 Những kết đạt 51 2.9.2 Những tồn tại, khiếm khuyết 53 2.9.3 Nguyên nhân tồn tại, khiếm khuyết 56 CHƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 58 3.1 Định hướng hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản 58 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản 63 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện khung pháp lý môi giới bất động sản 63 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật môi giới bất động sản 66 KẾT LUẬN 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, nhân tố đóng vai trò quan trọng cho phát triển xã hội; địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Đối với quốc gia, dân tộc đất đai ln coi tư liệu sản xuất đặc biệt, tảng sinh tồn phát triển Trong thời kỳ kinh tế phát triển mạnh, tốc độ thị hố cao, dân số ngày tăng đất đai trở nên quan trọng nhu cầu thiếu Xuất phát từ yêu cầu thực tế hình thành nên thị trường bất động sản (BĐS) Vậy thị trường BĐS gì? Thị trường BĐS hiểu nơi diễn giao dịch mua bán BĐS, cho thuê, chấp BĐS hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS Thị trường BĐS có đóng góp quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội đất nước, làm thay đổi mặt thị nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, đại hoá Đằng sau thị trường BĐS sàn giao dịch, công ty, trung tâm văn phòng mơi giới BĐS Từ bắt đầu hình thành thị trường BĐS hoạt động mơi giới bắt đầu hình thành vào hoạt động Hoạt động mơi giới có vai trò trung gian bên mua bán tiếp xúc giao thiệp với Kết hoạt động thực yêu cầu khách hàng hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với giúp đỡ nhà môi giới Như vậy, nhà mơi giới có đóng góp khơng nhỏ cho thành công giao dịch Hoạt động mơi giới BĐS hình thành đánh giá có vai trò lớn việc góp phần làm lành mạnh thúc đẩy phát triển bền vững thị trường BĐS Vấn đề làm để hướng hoạt động môi giới BĐS ngày trở nên chuyên nghiệp Hoạt động môi giới BĐS quy định Luật kinh doanh BĐS năm 2006 trình hình thành phát triển nên q trình áp dụng gặp khó khăn Hoạt động mơi giới thiếu tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp chưa trọng, pháp luật chưa có quy định rõ ràng, cụ thể thời hạn chứng môi giới BĐS, thiếu quy định mang tính định hướng cho việc thỏa thuận thù lao môi giới BĐS…Do cần có tìm hiểu, nghiên cứu để đề xuất giải pháp nhằm đưa quy định hoạt động mơi giới BĐS nhanh chóng vào sống Với ý nghĩa tác giả chọn đề tài “Pháp luật môi giới BĐS” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Trong khoa học pháp lý vấn đề môi giới BĐS chưa nghiên cứu nhiều Gần bên cạnh số báo khoa học đăng tạp chí Luật học, tạp chí quản lý kinh tế số 24/2009: “Dịch vụ môi giới BĐS: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn định hướng phát triển Việt Nam” Lưu Đức Khải, Hà Huy Ngọc; ngồi có số sách chun khảo “Kinh doanh BĐS: chuyên đề môi giới” TGĐ Đặng Đức Thành, Nxb Thanh Các cơng trình nghiên cứu đề cập đến vấn đề môi giới BĐS khía cạnh định, chưa có cơng trình nghiên cứu nói riêng vấn đề Có thể nói, luận văn cơng trình nghiên cứu chuyên sâu vấn đề Trên sở kế thừa thành tựu nghiên cứu cơng trình khoa học công bố, luận văn sâu tìm hiểu hoạt động mơi giới BĐS theo quy định Luật kinh doanh BĐS năm 2006 Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Luận văn với đề tài “Pháp luật môi giới BĐS” giới hạn đối tượng phạm vi nghiên cứu sau: - Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu quy định hoạt động môi giới BĐS Luật kinh doanh BĐS năm 2006 văn hướng dẫn thi hành sở xem xét điều kiện, hoàn cảnh thực tế Việt Nam tham khảo so sánh với thực tiễn pháp lý môi giới BĐS số nước giới; - Phạm vi nghiên cứu: Trong phạm vi luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu tất vấn đề có liên quan đến hoạt động môi giới BĐS mà tập trung nghiên cứu quy định thực định hoạt động môi giới BĐS pháp luật Việt Nam hành Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Đề tài “Pháp luật môi giới BĐS” nghiên cứu nhằm mục đích nghiên cứu làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật môi giới BĐS, sở đề xuất phương hướng giải pháp chủ yếu hoàn thiện pháp luật mơi giới BĐS thời gian tới Với mục đích trên, luận văn thực nhiệm vụ chủ yếu sau: - Làm rõ vấn đề lý luận mơi giới BĐS, tìm hiểu khái niệm, đặc điểm môi giới BĐS, pháp luật số nước giới quy định môi giới BĐS; - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật mơi giới BĐS Việt Nam; - Đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật mơi giới BĐS Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu đề tài Để thực nhiệm vụ nghiên cứu mà đề tài đặt ra, luận văn sử dụng phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin; Bên cạnh đó, luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể như: - Phương pháp bình luận, diễn giải, phương pháp lịch sử, v.v sử dụng chương nghiên cứu vấn đề lý luận môi giới BĐS; - Phương pháp so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, v.v sử dụng chương tìm hiểu vấn đề pháp lý mơi giới BĐS; - Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, v.v sử dụng chương tìm hiểu phương hướng giải pháp hồn thiện pháp luật mơi giới BĐS Những điểm luận văn Trên sở kế thừa thành tựu cơng trình nghiên cứu trước liên quan đến vấn đề môi giới BĐS, luận văn tiếp tục bổ sung nghiên cứu quy định pháp luật mơi giới BĐS Qua bất cập, hạn chế quy định tổ chức hoạt động môi giới BĐS Đề xuất ý kiến nhằm hoàn thiện pháp luật hoạt động môi giới BĐS Kết cấu luận văn Ngồi Mục lục, Lời nói đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu bao gồm ba chương: - Chương 1: Những vấn đề lý luận hoạt động môi giới BĐS - Chương 2: Những vấn đề pháp lý hoạt động môi giới BĐS Việt Nam - Chương 3: Giải pháp hồn thiện pháp luật mơi giới BĐS Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung môi giới bất động sản 1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản Mơi giới BĐS loại hình kinh doanh dịch vụ có từ lâu ngày trở nên phổ biến nước có kinh tế thị trường phát triển Ở Việt Nam, với tư cách loại hình kinh doanh dịch vụ mang tính chun nghiệp mơi giới BĐS đời kể từ Nhà nước ta ban hành Luật kinh doanh BĐS năm 2006 So với loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS khác dịch vụ mơi giới BĐS hình thành sớm hoạt động phổ biến Xét góc độ học thuật, nước ta có nhiều cách hiểu khác mơi giới BĐS Để tìm hiểu khái niệm môi giới BĐS, trước tiên tìm hiểu mơi giới nói chung BĐS 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản BĐS động sản hai tiêu chí để phân loại tài sản quyền sở hữu Khái niệm BĐS động sản sử dụng phổ biến luật dân (BLDS) nước theo hệ thống pháp luật thành văn Việc phân loại tài sản thành “BĐS” “động sản” có nguồn gốc từ Luật La Mã ghi nhận BLDS nhiều nước giới Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Luật Dân Cộng hoà Pháp, Luật Dân Nhật Bản, Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai xác định BĐS Điều 520 BLDS Pháp quy định “Mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể BLDS Nhật Bản, BLDS Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 BLDS Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” BLDS Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “BĐS: Tài sản cố định không chuyển dời được…” Theo Từ điển Luật học: “BĐS tài sản không di dời BĐS bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật quy định”1 BLDS năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, quy định: "BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định" (Khoản Điều 174) Theo quy định BĐS tài sản khơng thể di dời Những tài sản không di đời được pháp luật liệt kê, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng Bên cạnh đó, số tài sản khác pháp luật quy định xác định BĐS Từ khái niệm đây, đưa số đặc điểm chủ yếu BĐS sau: Thứ nhất, BĐS trước hết tài sản Nó mang đặc điểm chung tài sản kết tinh sức lao động người trị giá thành tiền đem mua bán, trao đổi thị trường Hay nói cách khác, BĐS có hai thuộc tính giá trị giá trị sử dụng Bộ Tư pháp - Viện Khoa học Pháp lý: Từ điển Luật học, NXB Từ điển bách khoa & NXB tư pháp, Hà Nội 2006, trang 51 60 nước phát triển lại có nhiều kinh nghiệm vấn đề Do đó, việc tham khảo kinh nghiệm thực tiễn pháp lý nước có thị trường BĐS phát triển việc làm cần thiết Song điều kiện, hồn cảnh lịch sử, trị, kinh tế, văn hóa - xã hội nước ta khơng giống với nước phát triển nên việc tham khảo kinh nghiệm giới hoàn thiện pháp luật mơi giới BĐS cần có chọn lọc theo hướng: Một là, tham khảo kinh nghiệm thực tiễn pháp lý quản lý hoạt động môi giới BĐS phù hợp với đặc điểm điều kiện đặc thù Việt Nam; Hai là, sửa đổi, hoàn thiện quy định mơi giới BĐS cho phù hợp, tương thích với pháp luật nước giới vấn đề Thứ ba, hoàn thiện pháp luật môi giới BĐS đặt mối quan hệ tổng thể hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS hoàn thiện lĩnh vực pháp luật khác có liên quan Mơi giới BĐS loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS song hoạt động loại hình kinh doanh dịch vụ lại liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác pháp luật đầu tư, pháp luật thương mại, pháp luật đăng ký kinh doanh, pháp luật thuế, pháp luật nhà, đất v.v Do vậy, hoàn thiện pháp luật môi giới BĐS phải đặt tổng thể q trình hồn thiện pháp luật kinh doanh BĐS mảng pháp luật khác có liên quan Có vậy, bảo đảm thống nhất, tương thích đồng quy định môi giới BĐS với quy định thuộc lĩnh vực pháp luật khác có liên quan; qua đó, góp phần nâng cao hiệu điều chỉnh pháp luật lĩnh vực hoạt động Mặt khác, môi giới BĐS loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS Hoạt động muốn phát triển đòi hỏi loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS khác định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS v.v phải phát triển cách tương thích Do đó, hồn thiện pháp luật môi giới BĐS phải đặt mối quan hệ hồn thiện pháp luật loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS khác Điều có nghĩa hồn thiện 61 quy định mơi giới BĐS phải tiến hành song song với việc hoàn thiện quy định định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS Thứ tư, hồn thiện pháp luật mơi giới BĐS cần hướng đến việc xác lập quy tắc ứng xử đạo đức nghề nghiệp mơi giới BĐS Tìm hiểu thị trường BĐS nước phát triển cho thấy tính công khai, minh bạch thị trường chịu ảnh hưởng lớn loại hình trung gian hỗ trợ, thúc đẩy giao dịch BĐS; theo đó, mơi giới BĐS nói riêng loại hình dịch vụ BĐS nói chung mang tính chun mơn, nghề nghiệp cao thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch Ở nước có thị trường BĐS phát triển, mơi giới BĐS nghề nghiệp có tính chun nghiệp cao Pháp luật nước trọng đến việc điều chỉnh hoạt động môi giới BĐS thông qua quy định điều kiện, quyền nghĩa vụ, quy chế đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS v.v Điều có nghĩa với tư cách nghề chuyên nghiệp, nhà môi giới BĐS bên cạnh việc chấp hành pháp luật chịu quản lý quan nhà nước có thẩm quyền phải tn thủ đạo đức nghề nghiệp Vì vậy, hồn thiện pháp luật môi giới BĐS phải trọng đề cao tư cách đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS Nhà mơi giới BĐS chân khơng theo đuổi mục đích lợi nhuận họ phải có ý thức, trách nhiệm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng trình hành nghề Muốn vậy, nhà môi giới BĐS phải tuân thủ triệt để quy tắc đạo đức nghề nghiệp Hiện nước ta thiếu quy tắc ứng xử đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS Do đó, hồn thiện pháp luật mơi giới BĐS trọng vào việc xây dựng quy tắc ứng xử đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS Thứ năm, hồn thiện pháp luật mơi giới BĐS phải hướng vào việc sửa đổi, bổ sung quy định đào tạo, cấp chứng môi giới BĐS 62 Kinh nghiệm nước có thị trường BĐS phát triển cho thấy công tác đào tạo, cấp chứng môi giới BĐS nước pháp luật trọng điều chỉnh; lẽ, muốn có đội ngũ mơi giới BĐS chun nghiệp với trình độ chun mơn, nghiệp vụ cao cơng tác đào tạo, bồi dưỡng đóng vai trò quan trọng Thực tế hành nghề môi giới BĐS cho thấy để đáp ứng kỳ vọng xã hội, nhà môi giới đủ trình độ, kiến thức chun mơn; am hiểu thị trường BĐS mà phải nắm bắt sử dụng thành tạo kỹ môi giới BĐS, trang bị kiến thức tâm lý xã hội, kỹ giao tiếp có văn hóa kinh doanh thấm nhuần quy tắc ứng xử đạo đức nghề nghiệp v.v Điều có thơng qua q trình đạo tạo, bồi dường bản, quy củ chặt chẽ Việc đào tạo, cấp chứng môi giới BĐS pháp luật Ba Lan, Thụy Điển Trung Quốc … quy định chặt chẽ; theo đó, nhà mơi giới phải theo học khóa đào tạo môi giới BĐS phải trải qua thời gian thực hành kéo dài vài tháng đủ điều kiện để tham dự kỳ thi cấp chứng mơi giới Trong đó, nước ta, việc đào tạo, cấp chứng môi giới dường pháp luật quy định tương đối đơn giản Cá nhân muốn có chứng mơi giới BĐS để theo đuổi đường hành nghề môi giới chuyên nghiệp phải tham dự khóa học mơi giới BĐS Sau đó, họ yêu cầu làm thi trắc nghiệm tham dự hoạt động thực tập sàn giao dịch BĐS có đủ điều kiện để cấp chứng hành nghề môi giới BĐS Thực tế thời gian qua cho thấy, có nhiều cơng ty, doanh nghiệp Bộ Xây dựng cho phép thực chức đào tạo môi giới BĐS Với chất chủ thể kinh doanh nên khơng công ty, doanh nghiệp tổ chức đào tạo mơi giới BĐS với mục đích thu lợi nhuận quan tâm đến chất lượng đào tạo Do vậy, thời gian ngắn, công ty, doanh nghiệp ạt tổ chức lớp đào tạo môi giới BĐS mà không trọng đến đội ngũ cán giảng dạy, phương pháp sư phạm sở vật chất phục vụ 63 cho việc giảng dạy Thậm chí, khơng đủ giáo viên có trình độ có cơng ty th giáo viên nghỉ hưu người có liên quan nhiều đến lĩnh vực BĐS tham gia giảng dạy song song với việc cắt xén, rút ngắn chương trình, thời gian giảng dạy để tiết kiệm chi phí v.v Điều ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng nguồn nhân lực đội ngũ môi giới BĐS Để khắc phục hạn chế này, chúng tơi cho hồn thiện pháp luật mơi giới BĐS cần hướng đến việc sửa đổi, hồn thiện quy định đào tạo, cấp chứng môi giới theo xu hướng quản lý chặt chẽ hoạt động này, ngăn ngừa tiêu cực, tham nhũng xảy 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện khung pháp lý môi giới bất động sản Luật kinh doanh BĐS năm 2006 văn hướng dẫn thi hành đời tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động môi giới BĐS Việt Nam vận hành thông suốt, công khai minh bạch Thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh BĐS nói chung Luật kinh doanh BĐS năm 2006 nói riêng cho thấy lĩnh vực pháp luật số “khoảng trống” cần kịp thời bổ sung góp phần hồn thiện đồng pháp luật mơi giới BĐS Chỉ đến đó, thị trường BĐS nước ta có khung pháp luật hồn chỉnh để vận hành thơng suốt, đồng có hiệu Muốn vậy, Nhà nước cần thực số giải pháp sau đây: Thứ nhất, nước ta thiếu quy tắc ứng xử đạo đức nhà môi giới BĐS Kinh nghiệm nước có thị trường BĐS phát triển cho thấy muốn xây dựng đội ngũ nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp điều kiện phải có quy tắc đạo đức nghề nghiệp mơi giới BĐS Bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp định hướng cho hoạt động môi giới BĐS bước vào nề nếp, công khai, minh bạch nâng cao uy tín, hình ảnh, vị nghề mơi giới BĐS xã hội Vì vậy, Nhà nước cần khẩn trương nghiên cứu, xây 64 dựng sớm ban hành quy tắc ứng xử đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS Đây việc làm cần thiết nước ta Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng môi giới BĐS, cụ thể: - Cục Quản lý nhà Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cần bổ sung quy định đào tạo kỹ hành nghề môi giới BĐS; cụ thể bổ sung quy định kéo dài thời gian đào tạo, bồi dưỡng mơi giới BĐS lên 06 tháng; dành nửa thời gian cho việc bồi dưỡng kỹ phần thời gian lại dành cho thực hành môi giới BĐS Trong thời gian thực hành cần quy định điều kiện cá nhân phải trực tiếp tham gia, tiến hành môi giới thành công hai vụ môi giới BĐS Quy định giải vấn đề kiểm soát đầu sở đào tạo sau hồn thành khóa học, học viên đạt trình độ định, áp dụng có hiệu vào q trình mơi giới - Mặt khác cần sửa đổi, bổ sung quy định tiêu chuẩn đội ngũ người tham gia đào tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS Để tham gia hoạt động này, theo chúng tôi, họ phải người trực tiếp tham gia giảng dạy, nghiên cứu lĩnh vực BĐS - Hoạt động sở đào tạo cần kiểm soát chặt chẽ, sửa đổi, bổ sung điều kiện chặt chẽ sở vật chất, trình độ giảng viên, chất lượng đào tạo, kết cấu giảng v.v Nội dung khoá học không bao gồm kiến thức lĩnh vực mơi giới BĐS, hệ thống sách, pháp luật liên quan đến BĐS mà bao gồm giáo dục đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS … - Về quy định đối tượng cấp chứng môi giới, định giá BĐS Theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS cá nhân cán bộ, cơng chức nhà nước không cấp chứng môi giới, định giá BĐS Tuy nhiên thực 65 tế nhiều trung tâm môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS hoạt động theo mơ hình đơn vị nghiệp cơng lập có thu, có phần lớn cán nhân viên viên chức, công chức nhà nước song họ hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS Điều chứng tỏ quy định Luật kinh doanh BĐS văn hướng dẫn thi hành có tính khả thi Chúng cho rằng, Nhà nước cần bổ sung quy định trường hợp cụ thể công chức nhà nước làm việc công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước thành viên hoạt động lĩnh vực kinh doanh BĐS xem xét cấp chứng mơi giới BĐS có đủ điều kiện pháp luật quy định Thứ ba, Nhà nước cần bổ sung quy định cụ thể thù lao, hoa hồng môi giới BĐS (tỷ lệ tối đa giá trị tối đa) Hiện nay, pháp luật hành dường chưa đề cập trực tiếp, cụ thể tỷ lệ thù lao, hoa hồng môi giới BĐS Vì vậy, thực tế việc xác định tỷ lệ hoa hồng mơi giới BĐS có khơng thống cơng ty mơi giới BĐS, văn phòng môi giới nhà, đất sàn giao dịch BĐS Điều gây khó khăn cho hoạt động mơi giới BĐS Thứ tư, mơi giới BĐS loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS Bất kỳ hoạt động kinh doanh tiềm ẩn nguy rủi ro Một nguy rủi ro loại hình kinh doanh dịch vụ việc khách hàng không thực nghĩa vụ cam kết trả phí mơi giới BĐS Để chia sẻ rủi ro cho nhà môi giới BĐS, Nhà nước cần nghiên cứu, ban hành quy định bắt buộc khách hàng công khai tài khoản cá nhân ký kết hợp đồng môi giới BĐS; đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định tăng chế tài xử phạt trường hợp khách hàng không thực nghĩa vụ cam kết trả phí mơi giới BĐS Thứ năm, pháp luật kinh doanh BĐS chưa quy định thời hạn chứng môi giới BĐS Điều không tạo áp lực buộc nhà môi giới phải tự học hỏi, trau dồi nâng cao trình độ, lực kiến thức 66 chuyên môn đáp ứng nhu cầu ngày cao xã hội việc sử dụng dịch vụ mơi giới BĐS có chất lượng cao mang tính chuyên nghiệp Hơn nữa, thị trường BĐS thị trường nhạy cảm phản ứng trước thay đổi chế sách quản lý, tỷ giá hối đoái, biến động giá thị trường, thái độ, tâm lý, thị hiếu, phong tục, tập quán khách hàng v.v Để kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS thành cơng điều kiện thị trường BĐS ln có biến động đòi hỏi nhà mơi giới BĐS phải nhậy bén, nắm bắt thông tin, diễn biến thị trường không ngừng học hỏi để nâng cao lực, trình độ chun mơn Kinh nghiệm nước vấn đề cho thấy, việc quy định thời hạn có giá trị chứng mơi giới BĐS tạo áp lực cho nhà môi giới BĐS việc tự học hỏi, trau dồi nâng cao trình độ chuyên mơn Ví dụ: Pháp luật Trung Quốc quy định chứng mơi giới BĐS có giá trị thời hạn 02 năm; pháp luật Singapo quy định chứng môi giới BĐS có giá trị thời hạn 01 năm v.v Hết thời hạn này, nhà môi giới phải thi sát hạch để gia hạn chứng môi giới BĐS Nếu không vượt qua kỳ thi sát hạch phải học lại từ đầu để thi lấy chứng mơi giới BĐS Trong đó, pháp luật nước ta chưa quy định thời hạn có giá trị chứng môi giới BĐS Điều không tạo áp lực để nhà môi giới tự giác học tập, trau dồi nâng cao lực trình độ chun mơn Vì vậy, tham khảo kinh nghiệm nước, Bộ Xây dựng cần nghiên cứu, xây dựng, ban hành quy định thời hạn chứng môi giới BĐS với thời hạn 05 năm 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật môi giới bất động sản Để pháp luật môi giới BĐS nhanh chóng vào sống phát huy tác dụng tích cực bên cạnh việc khơng ngừng sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy định vấn đề này; cần phải nâng cao hiệu thực thi pháp luật môi giới BĐS Một số giải pháp đưa 67 nhằm góp phần nâng cao hiệu thực thi pháp luật môi giới BĐS, bao gồm: Thứ nhất, Nhà nước cần tiếp tiếp thực việc tuyên truyền, nâng cao nhận thức người dân sách, pháp luật nói chung sách, pháp luật mơi giới BĐS nói riêng Bởi lẽ, muốn có hành động trước tiên người phải có nhận thức Nhận thức hình thành thơng qua hình thức giáo dục, tuyên truyền Hơn nữa, tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh BĐS đường ngắn giúp người dân xã hội hiểu chấp hành tốt quy định lĩnh vực Việc tuyên truyền, giáo dục nâng cao nhận thức người dân pháp luật môi giới BĐS cần thực thông qua hình thức phong phú, đa dạng như: Tổ chức thi tìm hiểu pháp luật mơi giới BĐS; tuyên truyền phương tiện thông tin đại chúng; biên soạn tờ rơi phát miễn phí cho người dân; xây dựng chương trình đào tạo bản, chuyên nghiệp nghề mơi giới BĐS v.v Bên cạnh đó, Nhà nước cần thực đa dạng hố, cơng khai, minh bạch nguồn thơng tin BĐS Theo đó, thơng tin pháp luật, chế, sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý phát triển thị trường BĐS … cần đăng tải công khai, thức phương tiện thơng tin đại chúng trang Website Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng … Thứ hai, bên cạnh việc đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng môi giới BĐS triển khai thực hiện; Nhà nước cần nghiên cứu thành lập số trường đào tạo bản, chuyên sâu ngành, nghề kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung nghề mơi giới BĐS nói riêng Đồng thời, cần xây dựng lộ trình kế hoạch, nội dung để tiến tới đưa chuyên ngành đào tạo môi giới BĐS vào giảng dạy trường quản trị, kinh doanh nước ta sở tiếp thu có chọn lọc nội dung đào tạo môi giới BĐS nước khu vực giới Nhà nước cần xây dựng lộ trình hình thành phát triển trung tâm đào tạo môi giới 68 BĐS chuyên nghiệp nằm tổng thể chiến lược phát triển nguồn nhân lực đất nước Thứ ba, Nhà nước cần bổ sung quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi có đủ điều kiện hành nghề dịch vụ môi giới BĐS Việt Nam nhằm tạo áp lực cạnh tranh lành mạnh chủ thể môi giới BĐS ngồi nước Điều khơng góp phần nâng cao tính cơng khai, minh bạch làm tăng tính hấp dẫn môi trường đầu tư, kinh doanh BĐS Việt Nam mà giúp tổ chức, cá nhân mơi giới BĐS nước có điều kiện tiếp xúc, học hỏi kinh nghiệm, kỹ môi giới nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp giới Thứ tư, Nhà nước cần tiếp tục củng cố kiện toàn cấu, tổ chức, nguồn nhân lực, sở vật chất, phương tiện làm việc, nguồn kinh phí v.v hệ thống quan quản lý nhà nước chuyên trách thị trường BĐS từ trung ương đến địa phương nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước lĩnh vực Bên cạnh đó, Nhà nước cần xây dựng chế phối, kết hợp hệ thống quan quản lý nhà nước chuyên trách thị trường BĐS với quan hữu quan quan tài chính, quan ngân hàng, quan cơng chứng, Liên đồn Luật sư, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất v.v cách cụ thể, rõ ràng, thống đồng Có nâng cao hiệu cơng tác quản lý nhà nước thị trường BĐS nói chung quản lý hoạt động mơi giới BĐS nói riêng Thứ năm, Nhà nước cần xây dựng củng cố tổ chức lực lượng tra chuyên ngành thị trường BĐS Lực lượng tra chuyên ngành có nhiệm vụ tra, kiểm tra xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS nói chung kinh doanh dịch vụ BĐS nói riêng (trong có hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS) Công tác tra, kiểm tra thực sách, pháp luật đất đai cần tăng cường nhằm phát xử lý kịp thời, nghiêm minh vi phạm quản lý sử dụng đất đai Điều góp phần tạo thuận lợi cho nhà mơi giới BĐS hoạt động có hiệu 69 KẾT LUẬN Mơi giới BĐS có vai trò quan trọng góp phần hỗ trợ thúc đẩy phát triển bền vững thị trường BĐS Trong hoàn cảnh thực tiễn Việt Nam, phát triển mơi giới BĐS góp phần to lớn việc ổn định thị trường Để hoạt động môi giới BĐS phát triển lành mạnh pháp luật cần tạo mơi trường pháp lí, mơi trường đầu tư kinh doanh đồng bộ, ổn định Ở nước ta, môi giới BĐS pháp luật môi giới BĐS trình hình thành phát triển Do việc tiếp tục hoàn thiện lĩnh vực pháp luật việc làm cần thiết góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS Trên sở phân tích, đánh giá nội dung pháp luật mơi giới BĐS thực tiễn áp dụng, luận văn đưa số giải pháp góp phần hồn thiện mảng pháp luật lĩnh vực này, cụ thể: - Giải pháp hồn thiện khung pháp lý mơi giới BĐS, bao gồm giải pháp cụ thể sau: (i) Cần nghiên cứu, xây dựng sớm ban hành quy tắc ứng xử đạo đức nhà môi giới BĐS; (ii) Bổ sung quy định kéo dài thời gian đào tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS lên 06 tháng; dành nửa thời gian cho việc bồi dưỡng kỹ thực hành môi giới BĐS; (iii) Cần sửa đổi, bổ sung quy định tiêu chuẩn đội ngũ giảng viên tham gia đào tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS (iv) Ban hành thực thi quy định bảo hiểm rủi ro hoạt động kinh doanh BĐS; (v) Nghiên cứu, ban hành quy định bắt buộc khách hàng công khai tài khoản cá nhân ký kết hợp đồng môi giới BĐS; (vi) Sửa đổi, bổ sung quy định tăng hình phạt trường hợp khách hàng khơng thực nghĩa vụ trả phí mơi giới, hoa hồng môi giới BĐS cam kết; (vii) Bổ sung quy định thời hạn chứng môi giới BĐS; 70 - Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật môi giới BĐS, bao gồm: (i) Nhà nước cần đẩy mạnh việc tuyên truyền, phổ biến nhằm nâng cao nhận thức người dân pháp luật kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung quy định mơi giới BĐS nói riêng cách thường xuyên, liên tục; (ii) Nhà nước cần nghiên cứu thành lập số trường đào tạo bản, chuyên sâu nghề kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung nghề mơi giới BĐS nói riêng; (iii) Nhà nước cần mở rộng việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi có đủ điều kiện hành nghề dịch vụ môi giới BĐS Việt Nam nhằm tạo áp lực cạnh tranh lành mạnh chủ thể với tổ chức, cá nhân môi giới BĐS nước; (iv) Nhà nước cần tổ chức lực lượng tra chuyên ngành thị trường BĐS; (v) Nhà nước cần tiếp tục củng cố kiện toàn cấu, tổ chức, nguồn nhân lực, sở vật chất, phương tiện làm việc, nguồn kinh phí v.v hệ thống quan quản lý nhà nước chuyên trách thị trường BĐS từ trung ương đến địa phương nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước lĩnh vực này; (vi) Nhà nước cần xây dựng chế phối, kết hợp hệ thống quan quản lý nhà nước chuyên trách thị trường BĐS với quan hữu quan quan tài chính, quan ngân hàng, quan cơng chứng, Liên đồn Luật sư, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất v.v cách cụ thể, rõ ràng, thống đồng Có nâng cao hiệu cơng tác quản lý nhà nước thị trường BĐS nói chung quản lý hoạt động mơi giới BĐS nói riêng 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Thái Bá Cần, Thạc sĩ Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội PGS.TS Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu Tư Kinh Doanh Bất Động Sản, Nxb Đại học Quốc gia TPHCM Đặng Văn Được (2005), “Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Đặng Văn Được (2006), “Hướng dẫn thực pháp luật kinh doanh bất động sản”, Nxb Lao động xã hội, Hà Nội Nguyễn Thị Nga (2010), “Những vấn đề pháp lý hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam”, khóa luận tốt nghiệp, trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Lưu Đức Khải, Hà Huy Ngọc (2009), “Dịch vụ môi giới bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn định hướng phát triển Việt Nam”, Tạp chí quản lý kinh tế, (số 24), tr 55-60 Nguyễn Minh Ngọc (2005), “Kinh tế bất động sản, lĩnh vực đào tạo khoa học Ba Lan”, tạp chí Kinh tế phát triển ( số 94), tr 51-53 ThS Nguyễn Thị Phượng, TS Trần Thu Cúc, “Một số vấn đề thị trường bất động sản”, Tạp chí Dân chủ pháp luật (số 2/2003), tr 11-16 10 TGĐ Đặng Đức Thành (2009), Kinh doanh bất động sản hướng tới phát triển bền vững, Nxb Thanh niên, Hà Nội 11 TGĐ Đặng Đức Thành (2009), Kinh doanh bất động sản: chuyên đề “môi giới”, Nxb Thanh niên, Hà Nội 72 12 Lê Đình Thắng, Nguyễn Minh Ngọc (2005), “Nghề môi giới bất động sản hội phát triển”, tạp chí Địa ( số 6), tr 14-20 13 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nơng nghiệp, Hà Nội 14 Nguyễn Quang Tuyến “Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam khía cạnh hoạt động đầu tư nước ngồi”, Tạp chí Dân chủ pháp luật (Số 9/2010), tr 40-44 15 Giáo trình Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức sở bất động sản, Công ty cổ phần phát triển nguồn nhân lực CEO 16 Giáo trình Đào tạo mơi giới bất động sản, Công ty cổ phần phát triển nguồn nhân lực CEO 17 Từ điển Luật học (2006), Nxb Từ điển Bách khoa & Nxb Tư pháp, Hà Nội Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội -2001, tr.760 18 Nguyễn Như Ý(2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội Viện Ngôn ngữ học(1997), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng 19 Mơi giới bất động sản mơ hình giải pháp, Cục Quản lý nhà Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng 20 Môi giới bất động sản: Đơi điều cần suy nghĩ, Trích: Đề án tư vấn giá đất, Cục quản lý giá tài 21 Bộ luật Dân năm 2005 Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 14 tháng năm 2005 22 Luật đất đai năm 2003 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 73 23 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 29 tháng năm 2006 24 Luật thương mại năm 2005 Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 14 tháng năm 2005 25 Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 26 Thông tư 13/2008/TT-BXD hướng dẫn số điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 27 Quyết định 29/2007/QĐ- BXD ngày 31/12/2007 ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 28 Nghị định 23/2009/NĐ-CP Chính phủ ngày 27/2/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở 29 Báo cáo Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá VII 30 Văn kiện Đại hội lần thứ IX 31 Báo cáo Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá X Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XI Đảng 32 Trang thông tin điện tử: http://www.sanbatdongsan.net.vn/ Đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản- Cục Quản lý nhà Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng 33 Trang thông tin điện tử: http://www.sanbatdongsan.net.vn/ Vai trò hoạt động mơi giới bất động sản, Cục Quản lý nhà Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng 74 34 Trang thông tin điện tử: http://www dantri.com/ giải pháp ổn định thị trường bất động sản 35 Trang thông tin điện tử: http://www hanoimoi.com.vn/ Hoạt động môi giới: Bao công nhận nghề? 36 Trang thông tin điện tử: http://www.thesaigontimes.vn/ Đào tạo nhà môi giới bất động sản: Thiếu đủ thứ 37 Trang thông tin điện tử: http://www.www.tapchibatdongsanvietnam.vn/TS Nguyễn Ngọc Vinh, Định hướng phát triển nghề môi giới bất động sản TP.HCM 38 Trang thông tin điện tử: http://www www.vietbao.vn/các trung tâm môi giới nhà đất nằm chờ hay phá sản 39 Trang thông tin điện tử: http://www www.sggp.org.vn/ cò đất thành nhà mơi giới 40 Trang thơng tin điện tử: http://www www.baodatviet.vn/Thị trường bất động sản: Nhà nước giữ vai trò quan trọng ... GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 58 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản 58 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản 63 3.2.1 Giải pháp. .. định thù lao môi giới bất động sản hoa hồng môi giới bất động sản 39 2.5.1 Quy định thù lao môi giới bất động sản 39 2.5.2 Quy định hoa hồng môi giới bất động sản 41... hoạt động môi giới bất động sản pháp luật 18 1.4 Kinh nghiệm số nước điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản pháp luật học Việt Nam 19 1.4.1 Thực tiễn pháp lý hoạt động môi giới