BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO B Ộ TƢ PHÁP TRƢ ỜNG Đ ẠI HỌC LU ẬT HÀ N ỘI NGUYỄN THỊ NGÂN HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ Đ ẤT ĐAI KHI CỔ PHẦN HÓA DOANH NGHIỆP NHÀ NƢ ỚC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢ ỜI HƢ ỚNG DẪN KHOA H ỌC: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN HÀ NỘI - 2013 LỜI CẢM Ơ N Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy cô giáo, gia đình b ạn bè quan tâm, giúp đ ỡ, tạo điều kiện cho em suốt trình theo học chương trình Thạc sĩ trường Đại học Luật Hà Nội trình em thực Luận văn Đặc biệt, em xin trân trọng cảm ơn Phó Giáo sư - Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến tận tình hướng dẫn, bảo để em hoàn thành Luận văn Em xin cảm ơn! Học viên Nguyễn Thị Ngân MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài 3 Phạm vi đối tượng nghiên cứu Mục đích, nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn Chƣơng NHỮNG V ẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ Q UẢN L Ý ĐẤT ĐAI K HI CỔ PHẦN HÓA DOANH NG HIỆP NHÀ NƢ ỚC 1.1 Khái quát chung v ề cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước 1.2 Đặc thù đất đai quản lý đất đai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước 1.2.1 Đặc thù đất đai doanh nghiệp nhà nước 1.2.2 Quản lý đất đai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước 12 1.2.2.1 Quản lý đất đai trước doanh nghiệp nhà nước trở thành công ty cổ phần 12 1.2.2.2 Quản lý đất đai doanh nghiệp nhà nước thức trở thành công ty cổ phần 17 1.3 Kinh nghiệm xử lý đất đai số nước CPH DNNN học kinh nghiệm cho Việt Nam 21 1.3.1 Cộng hoà Ba Lan 21 1.3.2 Cộng hoà Hungary 22 1.3.3 Trung Quốc 23 1.3.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 28 Chƣơng THỰC TRẠ NG PH ÁP LU ẬT VÀ THỰC THI P HÁP LU ẬT VỀ QUẢN L Ý Đ ẤT ĐAI K HI C Ổ PH ẦN H ÓA DO ANH NGHIỆP NH À NƢỚC 29 2.1 Thực trạng pháp luật thực thi pháp luật xác định lại diện tích, trạng, nhu cầu, mục đích sử dụng đất doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa 29 2.1.1 Thực trạng pháp luật xác định lại diện tích, trạng nhu cầu, mục đích sử dụng đất doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa 29 2.1.2 Thực trạng thực thi pháp luật xác định lại diện tích, trạng nhu cầu, mục đích sử dụng đất doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa 32 2.2 Thực trạng pháp luật thực thi pháp luật xác định giá trị đất đai giá trị doanh nghiệp 34 2.2.1 Các quy định xác định giá trị đất đai giá trị doanh nghiệp 35 2.2.1.1 Quy định pháp luật xác định giá trị đất đai giá trị doanh nghiệp giai đoạn 1992-2000 35 2.2.1.2 Quy định pháp luật xác định giá trị đất đai giá trị doanh nghiệp từ 2000 đến 37 2.2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật xác định giá trị đất đai giá trị doanh nghiệp 45 2.2.2.1 Tính khơng đủ, khơng diện tích đất giao thuê, làm thất thoát vốn nhà nước thất thu ngân sách nhà nước 45 2.2.2.2 Các thủ tục đất đai trước chuyển sang công ty cổ phần chưa hoàn tất làm ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp 46 2.2.2.3 Phương thức cho th đất, khơng tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp phát sinh nhiều hệ lụy 47 2.2.2.4 Phương thức giao đất, tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp gặp số khó khăn 49 2.3 Thực trạng pháp luật thực tiễn quản lý đất đai sau cổ phần hóa 51 2.3.1 Thực trạng pháp luật quản lý đất đai sau cổ phần hóa 51 2.3.2 Thực tiễn quản lý đất đai sau cổ phần hóa 52 Chƣơng ĐỊNH HƢ ỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QU ẢN LÝ Đ ẤT ĐAI KHI CỔ PH ẦN H ÓA DO ANH NGHIỆP NH À NƢ ỚC 56 3.1 Cơ sở định hướng hoàn thiện pháp luật quản lý đất đai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước 56 3.1.1 Quan điểm Đảng Nhà nước quản lý đất đai trình phát triển kinh tế 56 3.1.2 Quan điểm Đảng Nhà nước quản lý đất đai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước yêu cầu tái cấu trúc kinh tế 57 3.1.3 Định hướng hoàn thiện pháp luật qua trình sửa đổi Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 2003 58 3.2 M ột số giải pháp hoàn thiện pháp luật quản lý đất đai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước 59 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật quản lý đất đai trước cổ phần hóa 59 a) Tiếp tục quy định thực nghiêm túc việc rà sốt, đánh giá xác nhu cầu sử dụng đất doanh nghiệp cổ phần hóa 60 b) Lựa chọn hình thức trao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp cổ phần hóa 60 c) Sửa đổi quy định giá đất 62 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật quản lý đất đai sau cổ phần hóa 63 a) Áp dụng chế tài việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép 63 b) Về giá trị quyền sử dụng đất công ty cổ phần tham gia liên doanh, liên kết thị trường chứng khoán 64 KẾT LUẬN 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 DANH M ỤC CÁC KÝ HIỆ U, CHỮ VIẾT TẮT Cổ phần hóa : CPH Cơng ty cổ phần : CTCP Doanh nghiệp : DN Doanh nghiệp nhà nước : DNNN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : GCN QSDĐ Khu công nghiệp : KCN Ngân hàng phát triển châu Á (Asian Development Bank) : ADB Ngân hàng Thế giới (World Bank) : WB Ngân sách nhà nước : NSNN Nhà nước : NN : IPO Quyền sử dụng đất : QSDĐ Quỹ Tiền tệ quốc tế (International Monetary Fund) : IM F Sử dụng đất : SDĐ Tổ chức kinh tế : TCKT Tập đoàn kinh tế : TĐKT Tổng công ty : TCT : SCIC Trách nhiệm hữu hạn : TNHH Trung ương : TW Xã hội chủ nghĩa : XHCN Phát hành cổ phiếu lần đầu công chúng (Initial Public Offering) Tổng công ty Đầu tư Quản lý vốn Nhà nước (State Capital Investment Corporation ) LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Cổ phần hóa (CPH) doanh nghiệp nhà nước (DNNN) biện pháp hữu hiệu tiến hành phổ biến nhiều kinh tế giới nhằm tăng cường tính cạnh tranh khả kinh doanh, sản xuất, hoạt động doanh nghiệp (DN) có 100% vốn Nhà nước (NN) Ở Việt Nam, CPH thử nghiệm từ năm 1990 sau thực rộng khắp nước Tuy nhiên, nhiều lý khác nhau, CPH v ẫn chưa mang lại kết mong muốn Cụ thể, CPH DNNN, có nhiều vấn đề vướng mắc liên quan đến xử lý lao động dôi dư, xử lý nợ DN, bán cổ phần, quản trị DN sau CPH phức tạp vấn đề quản lý đất đai Theo đánh giá nhiều chuyên gia pháp luật thực tiễn quản lý đất đai CPH DNNN cho th ấy, vấn đề quản lý đất đai trước, sau CPH DNNN thực tốn hóc búa Đất đai phần chủ yếu khối tài sản nhiều DNNN Các DN NN chủ yếu sử dụng đất (SDĐ) tiếp quản từ nhà máy, sở sản xuất kinh doanh cũ, trình SDĐ trải qua nhiều giai đoạn lịch sử, với sách khác quản lý đất đai Nhiều DNNN sở hữu diện tích đất rộng, vị trí thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, thương m ại SDĐ hiệu quả, bỏ hoang; quản lý dẫn đến đất đai bị chiếm dụng, bị xâm lấn ; đất sử dụng khơng phù hợp với quy hoạch, nhà xưởng đất gây ô nhiễm môi trường Khi CPH DNNN, vấn đề mà dư luận xã hội nhà khoa học quan tâm khối tài sản cơng có giá trị lớn, quản lý khơng hữu hiệu bị thất thốt, bị tư nhân hóa, phá vỡ quy hoạch, NN khơng thu lợi ích Đồng thời, việc xử lý đất đai CPH DNNN m ột nguyên nhân làm cho tiến trình CPH DNNN bị chậm tiến độ, chủ yếu tính phức tạp việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) giá trị DN Thêm vào đó, vấn đề khác cần quan tâm sau CPH, công ty cổ phần (CTCP) quản lý, SDĐ nào; vai trò NN thể với tư cách m ột cổ đông lớn, đại diện chủ sở hữu đất đai, thực chức quản lý NN đất đai thuộc sở hữu toàn dân; chế để CTCP hoạt động, niêm yết thị trường chứng khoán mà QSDĐ NN khơng bị tư nhân hóa, bị lũng đoạn cá nhân, tổ chức nước ngồi có tiềm lực kinh tế v.v M ặc dù nhiều xúc, khó khăn q trình CPH DNNN, đặc biệt vấn đề liên quan đến đất đai, nhiên, nhiệm vụ quan trọng phải tiếp tục thực để tạo biến đổi chất kinh tế điều kiện hội nhập đảm bảo yêu cầu phát triển bền vững CPH DNNN đặt cấp thiết thời điểm nay, nước ta tập trung tái cấu trúc kinh tế - giải pháp để giải bất ổn kinh tế vĩ mô từ năm 2011 tình trạng tiếp tục suy giảm kinh tế năm 2012 M ột ba trọng tâm tái cấu trúc kinh tế tái cấu DNNN, chủ yếu tập đoàn kinh tế (TĐKT) Tổng công ty (TCT) NN CPH tiếp tục coi biện pháp để tái cấu DNNN Nhận thức ý nghĩa tầm quan trọng vấn đề, giới nghiên cứu luật học nước ta có nghiên cứu việc hồn thiện sách đất đai CPH DNNN Kết nghiên cứu thể chế hóa thơng qua 05 nghị định điều chỉnh q trình CPH DNNN ban hành liên tục vòng 10 năm gần Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 Chính phủ chuyển DN 100% vốn NN thành CTCP (sau gọi tắt Nghị định số 59/2011/NĐ-CP); Thông tư số 202/2011/TT-BTC ngày 30/12/2012 hướng dẫn xử lý tài xác định giá trị DN thực chuyển DN 100% vốn NN thành CTCP theo quy định Nghị định số 59/2011/NĐ-CP (sau gọi tắt Thơng tư số 202/2011/TT-BTC) có hiệu lực thi hành Tuy nhiên, pháp luật CPH DNNN nói chung quản lý đất đai CPH DNNN nói riêng nhiều vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện Cụ thể, Nghị định 59/2011/NĐ-CP, thi hành gần năm (có hiệu lực từ 05/9/2011) Phụ lục ban hành kèm theo Quy ết định số 929/QĐ-TTg ngày 17/7/2012 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Tái cấu DNNN, trọng tâm TĐKT, TCT NN giai đo ạn 2011-2015”, Bộ Tài giao nhiệm vụ “nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định chuyển DN 100% vốn NN thành CTCP, trình Chính phủ Quý IV năm 2012” Sự thay đổi liên tục hệ thống pháp luật thể tính phức tạp việc CPH DNNN quản lý đất đai CPH DNNN nói lên tính thiếu ổn định, lâu dài sách, pháp lu ật có liên quan (trong có sách, pháp lu ật đất đai) M ặt khác, nghiên cứu thực văn pháp luật hành chủ yếu tập trung điều chỉnh việc quản lý đất đai trước q trình CPH DNNN, đề tài nghiên cứu nội dung quản lý đất đai sau CPH DNNN; pháp lu ật quản lý đất đai sau CPH nhiều khoảng trống Chính lý trên, sở kế thừa thành nghiên cứu cơng trình khoa h ọc công bố, em lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện quy định pháp luật quản lý đất đai CPH DNNN” làm luận văn thạc sĩ luật học với mong muốn có thêm đóng góp vào trình hồn thiện pháp luật quản lý đất đai CPH DNNN Tình hình nghiên cứu đề tài Quản lý đất đai CPH DNNN không quan tâm nhà khoa học nước mà nhận ý nhà khoa học nước ngoài, đặc biệt sau Việt Nam trở thành thành viên WTO, phải tuân thủ nguyên tắc tối huệ quốc, đối xử quốc gia thể điều sách , pháp luật M ột số nghiên cứu việc quản lý đất đai trước trình CPH DNNN thực Cụ thể: Chương trình hỗ trợ kỹ thuật hậu gia nhập WTO vấn đề tăng cường thể chế kinh tế thị trường phối hợp với Bộ Tài - Cục Quản lý cơng sản thực Dự án “Hồn thiện sách đất đai CPH DNNN từ năm 2009-2010” Kết Dự án hai báo cáo có chất lượng: “Báo cáo đánh giá tác đ ộng sách đất đai CPH công ty NN”; “Báo cáo phân tích kinh nghiệm quốc tế sách đất đai CPH công ty NN, khả điều kiện áp dụng vào Việt Nam” Báo cáo thứ hệ thống hóa quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý đất đai CPH DNNN, đánh giá tác động sách đất đai CPH đưa nhiều kiến nghị xác đáng Báo cáo thứ hai thể nghiên cứu sâu sắc hệ thống pháp luật kinh nghiệm quốc tế nước quản lý đất đai CPH DNNN; từ đưa số gợi ý cho giải pháp hoàn thiện pháp luật quản lý đất đai Việt Nam Kết báo cáo thể qua việc ban hành Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Nghị định số 59/2011/NĐ-CP M ặc dù hệ thống quy định đất đai CPH DNNN, ch ỉ kết quả, hạn chế trình thực thi quy định pháp luật; đưa số kiến nghị hợp lý tiếp thu để hoàn thiện pháp luật, báo cáo chưa sâu, làm rõ v ấn đề lý luận quản lý đất đai CPH Từ tháng 7/2010 đến tháng 12/2011, Viện Nghiên cứu quản lý đất đai thuộc Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên Môi trường) thực Đề tài nghiên cứu khoa học phát triển cơng nghệ “Nghiên cứu thực trạng, đề xuất hồn thiện sách, pháp luật đất đai quản lý SDĐ DNNN CPH giai đoạn nay” công bố năm 2012 Đề tài kế thừa kết nghiên cứu hai báo cáo nêu trên; bổ sung thêm số vấn đề lý luận CPH DNNN; sâu v ề thực trạng quản lý đất đai CPH hệ việc xác định giá trị QSDĐ vào giá trị DN CPH; đề cập phân tích số vấn đề liên quan đến quản lý đất đai sau CPH, từ đưa số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện Tuy nhiên, đề tài đề cập nội dung quản lý CTCP góc độ pháp luật thương mại, tài chính, chứng khốn; vấn đề quản lý đất đai chưa quan tâm m ức, nhiều vấn đề đặt 60 a) Tiếp tục quy định thực nghiêm túc việc rà sốt, đánh giá xác nhu cầu sử dụng đất doanh nghiệp cổ phần hóa Q trình thực CPH, quan quản lý đất đai phải phố i hợp với DN CPH rà sốt chặt chẽ diện tích đất đai nhu cầu thực chất DN Điều hạn chế tình trạng kê khai thiếu, sót hay kê khai vượt nhu cầu sử dụng DN, tạo kẽ hở để DN SDĐ khơng mục đích , cho th đất góp vốn, chuyển nhượng đất khơng có nhu cầu sử dụng sau giao, thuê nhằm thu lợi Với DNNN SDĐ hiệu trước CPH cần phải làm chặt khâu này, yêu cầu trả lại đất cho NN để NN sử dụng cho mục đích khác đảm bảo lợi ích kinh tế bảo vệ mô i trường Đồng thời, DN CPH quyền địa phương cần phối hợp chặt chẽ để kiên dừng việc tiếp tục lấn chiế m, vi phạm, xây dựng trái phép diện tích đất thuộc quyền sử dụng DN CPH; xác định ranh giới, cắm mốc [24] Nhờ vậy, phê duyệt phương án SDĐ DN CPH DN CPH có định giao đất, ký hợp đồng thuê đất , quan có thẩm quyền thực việc cấp GCN QSDĐ cho DN CPH bàn giao đất thực địa cách thuận lợi b) Lựa chọn hình thức trao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp cổ phần hóa Đây vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến xác định giá trị DN nguồn thu NSNN trình quản lý đất đai CPH Với quy định hành, việc tính hay khơng tính giá trị QSDĐ vào giá trị DN tác động không nhỏ đến tiến trình CPH Theo kinh nghiệm Ba Lan Hungary Trung Quốc, áp dụng thuê đất CPH lựa chọn nhiều ưu điểm Ở Việt Nam, điều kiện đất đai khai thác hết, khơng đất chưa sử dụng, việc cho thuê đất thay giao đất lựa chọn hợp lý Chính vậy, đ ịnh hướng để áp dụng cho đất đai CPH DNNN thuê đất, không giao đất Về vấn đề này, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định theo hướng thu thẹp đối tượng giao đất không thu tiền SDĐ, thực giao đất 61 có thu tiền SDĐ đất (kể đất riêng l hộ gia đình, cá nhân đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán bán kết hợp cho thuê nhà đầu tư nước nước ngồi); trường hợp lại áp dụng hình thức thuê đất [41] Khi áp dụng hình thức thuê đất thay giao đất, chế xử lý DN CPH theo hướng cụ thể sau: - Đối với diện tích đất DN giao đất chuyển sang th giá trị lại thời điểm xác định giá trị DN xác định số tiền DN trả trước tiền thuê đất cho khoảng thời gian định theo mặt giá thuê đất với quan quản lý địa phương, không ảnh hưởng đến NSNN lợi ích kinh tế DN - Đối với diện tích đất DN thực thuê đất thực trả tiền thuê đất hàng năm theo ch ế quy định Nghị định 121/2010/NĐ-CP (nếu ký hợp đồng thuê đất xác định đơn giá thuê đất hết thời gian ổn định tiền thuê đất - 05 năm - phải điều chỉnh đơn giá th đất) khơng phải tính bổ sung giá tính bổ sung giá trị lợi vị trí địa lý [49] Về bản, giá thuê đất sát với giá thị trường nên tháo gỡ bất cập việc tính giá trị QSDĐ giá trị lợi đất [22]; phù hợp với sách thu tiền SDĐ giao đất (tương ứng với chi phí thu tiền SDĐ chia theo số năm giao đất); đồng thời làm cho CTCP xây d ựng phương án SDĐ tích cực, có hiệu quả, tránh lãng phí đất đai thuê giá r [11, tr.73] Việc chuyển chế từ giao đất sang thuê đất phù hợp với pháp luật đất đai nảy sinh trường hợp cần có quy định cụ thể: diện tích đất giao cho DN để xây dựng nhà để bán xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho th khơng chuyển sang th đất (quy định Luật Đất đai hành; Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định theo hướng [41]) Chính vậy, tiếp tục kế thừa quy định hành quản lý đất đai CPH Việt Nam để áp dụng trường hợp NN cho phép DN SDĐ để xây dựng nhà để bán xây dựng kết cấu hạ 62 tầng để chuyển nhượng cho thuê tiếp tục giao đất diện tích đất giao nộp tiền SDĐ cho NSNN nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp sử dụng vào mục đích này; đồng thời phải xác định lại giá trị QSDĐ theo giá thị trường để tính vào giá trị DN Như vậy, việc tiếp tục giao đất tính giá trị QSDĐ vào giá trị DN áp dụng trường hợp Các trường hợp khác giao đất chuyển sang cho thuê trước CPH UBND cấp tỉnh phải quán triệt tạo điều kiện để DN thực chuyển sang chế độ thuê đất trước thời điểm thức chuyển thành CTCP; đồng thời, đạo, kiểm tra, giám sát chặt chẽ việc chuyển từ giao sang thuê.[49] Tuy nhiên, để đảm bảo quán sách giảm bớt khó khăn cho DN triển khai thực CPH quy định rõ DN hoàn thành việc CPH thực CPH (đã xác định xong giá trị DN CPH) trước áp dụng chế khơng thực theo chế Ngồi ra, DN CPH trước Nghị định 59/2011/NĐ-CP có hiệu lực xác định giá trị lợi vị trí địa lý đất thuê vào giá trị phần vốn NN DN để CPH phải chuyển sang thực chế độ thuê đất theo mặt giá khấu trừ giá trị lợi vị trí địa lý vào tiền thuê đất phải nộp hàng năm DN CPH Đối với DN CPH theo Nghị định 109/2007/NĐCP mà chưa tính giá trị lợi vị trí địa lý áp dụng Nghị định 59/2011/NĐ-CP khơng phải tính bổ sung giá trị lợi vị trí địa lý điều chỉnh vốn NN DN [48] [50] c) Sửa đổi quy định giá đất Để xác định giá trị QSDĐ DN CPH, nên quy định ưu tiên xác định theo giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường Giá đất UBND cấp tỉnh ban hành sở để giám sát, theo đó, giá trị QSDĐ DN CPH xác định theo giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường không thấp giá UBND cấp tỉnh ban hành [51] 63 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đưa hai phương án đ ể xác định giá đất, có liên quan trực tiếp đến giá đất để tính tiền SDĐ tiền thuê đất CPH DNNN Để lựa chọn phương án khả thi, hợp lý, cần quan tâm mức đến tình hình SDĐ Việt Nam Việc tính phí, lệ phí khoản thuế khơng phải vấn đề nóng hay phức tạp điều chỉnh quy định đảm bảo người dân phải thực nghĩa vụ NN không nên coi nguồn thu lớn để phát triển kinh tế Trong đó, việc giao đất có thu tiền SDĐ, cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ; công nhận QSDĐ tổ chức SDĐ mà phải nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất; cho phép chuyển mục đích SDĐ; tính giá trị QSDĐ CPH DNNN; tính tiền bồi thường NN thu hồi đất lại thực có ảnh hưởng lớn đến nguồn thu NN, quyền lợi ích người dân vấn đề phức tạp, gây thất thu, gây khiếu kiện nhiều Do đó, việc áp dụng mức giá phù hợp Như vậy, phương án 2, quy định: vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể mà không thấp bảng giá đất để áp dụng tính tiền SDĐ tiền thuê đất CPH DNNN mà DN cổ phần lựa chọn hình thức giao đất thuê đất phương án hợp lý 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật quản lý đất đai sau cổ phần hóa a) Áp dụng chế tài việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép Đối với trường hợp chuyển nhượng QSDĐ mà CTCP thuê đất trả tiền hàng năm, nên hủy giao dịch bất hợp pháp này, đó, xử lý tổ chức, cá nhân bên nhận chuyển nhượng Bởi lẽ, thực giao dịch có giá trị lớn liên quan đến đất đai, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phải tìm hiểu chế độ pháp lý diện tích đất định giao dịch Nếu phát diện tích đất khơng giao dịch mà tiến hành đồng nghĩa với việc họ phải chịu trách nhiệm với hành vi trái pháp luật thực 64 b) Về giá trị quyền sử dụng đất công ty cổ phần tham gia liên doanh, liên kết thị trường chứng khốn DN CPH NN giao đất, tính giá trị QSDĐ vào giá trị DN khơng sử dụng giá trị QSDĐ liên doanh, liên k ết, góp vốn DN liên doanh phải thuê đất thực quyền, nghĩa vụ theo pháp luật thuê đất Đối với CTCP tham gia thị trường chứng khoán: - Nếu CTCP áp dụng hình thức cho DN thuê đất trả tiền hàng năm mục 3.2.1.3 phân tích, giá trị QSDĐ khơng tính vào giá trị DN nên khơng tính giá trị cổ phiếu Nếu tổ chức nước mua cổ phiếu DN giữ vai trò cổ đơng chi phối đất đất thuê NN, CTCP phải thực quyền nghĩa vụ thuê đất.[11, tr.77] - Đối với DN CPH NN giao đất tính giá trị QSDĐ vào giá trị DN: giá trị cổ phiếu bao gồm giá trị QSDĐ Để đảm bảo xây dựng kinh tế thị trường Nhà nước nhà đầu tư, tham gia vào hoạt động kinh tế bình đẳng chủ thể khác cần áp dụng thống quy định pháp luật hành liên quan đến việc chuyển nhượng, mua bán cổ phần CTCP NN muốn giữ vai trò chi phối CTCP phải trì tỉ lệ phần vốn chi phối Ngồi ra, nghiên cứu áp dụng kinh nghiệm Trung Quốc hình thức lấy giá trị QSDĐ tham gia góp vốn cổ phần hưởng cổ tức, tiền lãi từ giá trị thị trường cổ phiếu để có thêm lựa chọn cho NN đầu tư vào CTCP nguồn vốn đất đai 65 KẾT LUẬN CPH DNNN chủ trương đắn Đảng NN ta trình đổi mới, phát triển, xây dựng kinh tế thị trường định hướng XHCN hội nhập kinh tế giới Trong cơng cơng nghiệp hóa - đại hóa đất nước nay, với yêu cầu tái cấu trúc kinh tế, CPH DNNN tiếp tục lựa chọn phù hợp để nâng cao khả cạnh tranh tính hiệu DN có vốn góp NN, đem lại lợi ích cho tồn xã hội Đất đai nói riêng tài sản cơng nói chung DNNN chưa sử dụng cách hiệu quả, tiết kiệm; tình trạng sai phạm nhiễm mơi trường phức tạp Q trình CPH DNNN, NN th ực việc chỉnh đốn lại hoạt động kinh doanh DNNN nói chung việc quản lý, sử dụng vốn đất đai nói riêng Các quy định quản lý đất đai CPH DNNN có ý nghĩa quan trọng, góp phần khắc phục hạn chế trước DNNN giúp khai thác triệt để, hiệu giá trị đất đai vốn có Pháp luật quản lý đất đai từ NN thực CPH đến có bước phát triển, hồn thiện định; từ việc đặt yêu cầu rà soát, đánh giá lại đất đai tiến hành CPH, đến việc xác định hình thức trao quyền SDĐ cho DN CPH, tính giá trị QSDĐ giá trị DN điều chỉnh việc SDĐ DN nói chung Tuy nhiên, hạn chế, bất cập quy định pháp luật quản lý đất đai CPH DNNN, làm cho q trình CPH khơng khắc phục tình trạng quản lý lỏng l o đất đai; việc tính giá trị QSDĐ chưa hợp lý làm cho tiến trình CPH bị chậm, gây khơng cơng quyền nghĩa vụ tài DN CPH; đất đai bị thất thoát, bị chuyển nhượng, bị sử dụng sai mục đích mà NN khơng kiểm sốt được, khơng thu lợi ích Trong bối cảnh hội nhập quốc tế ngày sâu rộng nay, với việc sửa đổi Hiến pháp 1992 Luật Đất đai 2003, pháp luật quản lý đất đai CPH DNNN cần hoàn thiện theo hướng áp dụng chặt chẽ quy định 66 pháp luật quy hoạch, kế hoạch SDĐ; rà soát, đánh giá trạng SDĐ nhu cầu thực tế DN CPH để giao đất, cho thuê đất hợp lý; lựa chọn hình thức thuê đất để áp dụng cho DN CPH nhằm đẩy nhanh trình CPH bảo đảm QSDĐ NN nguồn vốn không tái sinh này; x lý nghiêm trường hợp vi phạm, gắn trách nhiệm quản lý đất đai với chức năng, vai trò người đại diện phần vốn góp NN CTCP Với biện pháp nêu trên, việc quản lý đất đai CPH DNNN đảm bảo thúc đẩy trình CPH đ ảm bảo quyền, lợi ích NN, nhà đầu tư, nhân dân trì phát triển bền vững./ 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO SÁCH, GIÁO TRÌNH, BÀI BÁO, ĐỀ TÀI NCKH: Nguyễn Ngọc Bích, Nguyễn Đình Cung, (2009), Cơng ty - vốn, quản lý & tranh chấp theo Luật Doanh nghiệp 2005, NXB Tri thức Đại học Luật Hà Nội, (1999 ), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp quốc tế) - NXB Công an nhân dân Đại học Luật Hà Nội, (2008), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Cơng an nhân dân Đại học Luật Hà Nội, (2009), Giáo trình Luật Thương mại tập 1, NXB Cơng an nhân dân Nguyễn Thị Hải Lý, Nguyễn Kim Đức, (2012), Tác động Nghị định 59/2011/NĐ-CP lên Cổ phần hóa Doanh nghiệp nhà nước - Một trọng tâm tái cấu trúc Doanh nghiệp nhà nước Việt Nam nay, Tạp chí Phát triển & Hội nhập, Số (12) tháng 1-2/2012 Tơ Trung Thành - Nguyễn Trí Dũng (Chủ biên), (2012), Báo cáo Kinh tế vĩ mô 2012: Từ bất ổn vĩ mô đến đường tái cấu, NXB Tri thức BÀI ĐĂNG TẠI CÁC W EBSITE: TS Vũ Thành Tự Anh, Tái cấu Doanh nghiệp nhà nước Việt Nam, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, đăng địa chỉ: http://ecna.gov.Việt Nam/ct/ht/Lists/BaiViet/Attachments/170/Vu%20T hanh% 20Tu% 20A nh.pdf M ạnh Bôn, Lại sửa đổi nghị định cổ phần hóa, đăng địa chỉ: http://www.vTCT NNelecom.com.vn/tin-kinh-te/lai-sua-doi-nghi-dinh- ve-co-phan-hoa/308/642 Bộ Tài chính, (2012), Tiếp tục hồn thiện chế cổ phần hóa Doanh nghiệp nhà nước hoạt động SCIC , đăng ngày 22/8/2012 Cổng thông tin điện tử, địa chỉ: 68 http://www.mof.gov.Việt Nam/portal/page/portal/mof_ Việt Nam/1539781?pers_id=2177092&item_id=69515711&p_details=1 10 Chương trình hỗ trợ kỹ thuật hậu gia nhập WTO - Cấu phần 1: Tăng cường thể chế kinh tế thị trường/ Năm công tác thứ nhất, Bộ Tài Cục Quản lý cơng sản (2009-2010), Dự án Hồn thiện sách đất đai cổ phần hóa Doanh nghiệp nhà nước: 10.1 Văn kiện dự án thành phần - Hà Nội, 2009 10.2 Báo cáo đánh giá tác đ ộng sách đất đai cổ phần hóa cơng ty nhà nước - Hà Nội, 2010 10.3 Báo cáo phân tích kinh nghiệm quốc tế sách đất đai cổ phần hóa cơng ty nhà nước, khả điều kiện áp dụng vào Việt Nam - Hà Nội, 2010 Đăng địa chỉ: http://www.b-wto.gov.Việt Nam/project/923/Hoan thien-chinh-sach-dat-dai-khi-co-phan-hoa-doanh-nghiep-Nha-nuoc.html 11 Bộ Tài nguyên M ôi trường, Tổng cục Quản lý đất đai, Viện Nghiên cứu quản lý đất đai, (2012), Báo cáo kết Đề tài Nghiên cứu khoa học phát triển cơng nghệ “Nghiên cứu thực trạng, đề xuất hồn thiện sách, pháp luật đất đai quản lý sử dụng đất giai đoạn nay” 12 Hồng Duy (2012), Kế hoạch cổ phần hóa khó hồn thành năm nay, đăng ngày 03/7/2012 địa chỉ: http://www.misa.com.Việt Nam/tabid/91/newsid/6654/Ke-hoach-co- phan-hoa-kho-hoan-thanh-trong-nam-nay-.aspx 13 Đại học Ngoại thương, (2008), Mơ hình Temasek Holdings Singapore thực tiễn xây dựng SCIC Việt Nam, Cơng trình Nghiên khoa học, đăng địa chỉ: http://vi.scribd.com/doc/103180309/YRC -M o-HinhTemasek-Holdings-Cua-Singapore-Trong-Thuc-Tien-Xay-Dung-TongCong-Ty-SCIC-Viet-Nam 69 14 Harvard University, Jonh F Kenedy School Government, Chương trình Châu Á, (2008), Lựa chọn thành công - Bài học từ Đông Á Đông Nam Á cho tương lai Việt Nam, đăng địa chỉ: http://www.fetp.edu.Việt Nam/Việt Nam/bao-cao-chinh-sach/doi-thoai-chinh-sach/lua-chon-thanhcong-bai-hoc-tu-dong-a-va-dong-nam-a-cho-tuong-lai-cua-viet-nam-motkhuon-kho-chinh-sach-phat-trien-kinh-te-xa-hoi-cho-viet-nam-trong-giaidoan-20112020/ 15 TS Ngô Văn Hiền (2012), Tái cấu trúc Doanh nghiệp nhà nước: Đòi hỏi cấp bách từ thực tiễn, Tạp chí Tài số 2/2012 - Đăng ngày 07/3/2012 địa chỉ: http://www.misa.com.Việt Nam/tabid/91/newsid/4254/Taicau-truc-doanh-nghiep-nha-nuoc-Doi-hoi-cap-bach-tu-thuc-tien.aspx 16 Tường Lam, (2012), Cổ phần hóa nơng trường quốc doanh: nhóm lợi ích chi phối, đăng ngày 26/6/2012 địa chỉ: http://m.tuoitre.Việt Nam/tin-tuc/Kinh-te/Kinh-te/126539,Doanh-nghiep-nha-nuoc-giu-datlam-von.ttm 17 Dương Văn Ngọc (Cục Tài Doanh nghiệp - Bộ Tài chính), (2011), Cơ chế cổ phần hóa doanh nghiệp100% vốn nhà nước, đăng ngày 22/7/2011 địa chỉ: http://stc.bacgiang.gov.vn/index.php?option=com_content&view=article &id=381:c-ch-mi-v-c-phn-hoa-doanh-nghip-100-vn-nha-nc&catid=122:tin-tc&Itemid=242 18 PGS TS Phạm Duy Nghĩa, PGS TS Đặng Văn Thanh, Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Luật sư Nguyễn Tiến Lập, (2010), Hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường theo yêu cầu Nghị 48/NQ -TW - Bài 5: Làm rõ mục tiêu sở hữu Doanh nghiệp nhà nước, đăng ngày 03.10.2010 địa chỉ: http://sgtt.Việt Nam/Ban-doc/130448/Bai-5-Lam-ro-muc-tieu-so-huu- doanh-nghiep-nha-nuoc.html 70 19 Nguyễn Quang (2013), Cổ phần hóa nơng, lâm trường có bất cập?, Báo Đấu thầu, đăng ngày 23/01/2013 địa chỉ: http://muasamcong.Việt Nam/danh-muc-tin/detail/co-phan-hoa-nong-lam-truong-co-gi-bat-cap 20 M ạnh Quân, (2010), Cổ phần hóa Doanh nghiệp nhà nước: lỗ hổng lớn, đăng địa chỉ: http://thongtinphapluat.vn/vi/news/Phapluat-dan-su/Co-phan-hoa-doanh-nghiep-nha-nuoc-nhung-lo-hong-qualon-1387/ 21 TS Hay Sinh, Đại học Kinh tế Tp HCM & Nguyễn Kim Đức, Công ty Thẩm định giá EIC Việt Nam (2012), Tái cấu trúc Doanh nghiệp nhà nước góc nhìn hoạt động thẩm định giá trị Doanh nghiệp, Tạp chí Phát triển Hội nhập, số (16), tháng 9/2012, đăng địa chỉ: http://www.uef.edu.ViệtNam/resources/newsletter_uef/thang09_2012/2_tai_cau _truc_doanh_nghiep_nha_nuoc.pdf 22 Trương M inh Tình, (2011), Doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa thực thuê đất?, đăng địa chỉ: http://www.kinhte24h.com/viewgh/57/77256/ 23 V Tuấn, (2013), Góp ý dự án Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, đăng ngày 12/4/2013 địa chỉ: http://tapchithue.com vn/dien-dan-nghiep-vu/159-dien-dan-nghiep-vu/2266gop-y-ve-du-an-luat-quan-ly-su-dung-von-nha-nuoc-dau-tu-vao-dn.html 24 Xuân Tuyến (2012), Sớm giải vướng mắc đất đai cổ phần hóa nơng trường, Báo Điện tử Chính phủ, đăng ngày 29/6/2012 địa chỉ: http://baodientu.chinhphu.Việt Nam/Home/Som-giai-quyet-vuong- mac-dat-dai-khi-co-phan-hoa-cac-nong-truong/20126/142171.vgp 25 Lê Văn Tứ (2009), Khi nhà nước quản lý kinh doanh, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, đăng ngày 20/6/2009 địa chỉ: http://www.thesaigontimes.Việt Nam/Home/doanhnghiep/phapluat/20207/ 26 Công Thắng (2012), “Biến tướng” đất công Đồng Nai: Cổ phần hóa đất cơng để bán, Báo Lao động, đăng ngày 16/10/2012 địa chỉ: 71 http://laodong.com.Việt Nam/Xa-hoi/Bien-tuong-dat-cong-tai-Dong-NaiCo-phan-hoa-dat-cong-de-ban/87891.bld 27 C Thắng (2012), Cổ phần hóa 93 Doanh nghiệp nhà nước năm 2012, Báo Lao động, đăng ngày 23/6/2012 địa chỉ: http://laodong.com.Việt Nam/Kinh-doanh/Co-phan-hoa-93-doanh-nghiepnha-nuoc-trong-nam-2012/70605.bld 28 Thời báo kinh tế Sài Gòn, Nếu Doanh nghiệp nhà nước bán đất?, đăng ngày 19/6/2012 địa http://www.tinmoi.Việt Nam/neu-doanhnghiep-nha-nuoc-duoc-ban-dat-10933857.html 29 Xuân Thu (2012), Khó Cổ phần hóa doanh nghiệp quản lý nhiều địa điểm đắc địa, Báo Lao động, đăng ngày 15/11/2012 địa chỉ: http://laodong.com.Việt Nam/Kinh-doanh/Kho-co-phan-hoa-doanh- nghiep-quan-ly-nhieu-dia-diem-dac-dia/91742.bld 30 M inh Trí, (2012), Doanh nghiệp nhà nước giữ đất làm vốn, đăng ngày 22/5/2012 địa chỉ: http://giaothongvantai.com.Việt Nam/kinh-te/congnghiep-gtvt/201202/Nam-2014-Vinamotor-hoan-thanh-co-phan-hoa-33754/ 31 Vân Trường, Đất công chùm khế ngọt, đăng ngày 14/6/2010 địa http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=384004&C hannelID=204 32 GS.TSKH Đặng Hùng Võ (2007), Quản lý đất đai: “chống” “trống”, Tạp chí Nhà quản lý số 52, tháng 10/2007 - đăng địa chỉ: http://luatminhkhue.Việt Nam/cap-so-do/quan-ly-dat-dai-chongva-trong.aspx 33 World Bank Tổ công tác nhà tài trợ, (2011), Báo cáo Phát triển Việt Nam 2012: Kinh tế thị trường Việt Nam trở thành quốc gia có thu nhập trung bình, đăng địa chỉ: http://web.worldbank.org/WBSITE/EXTERNAL/COUNTR IES/EAST AS IAPACIFICE XT/VIET NAM INVIET NAM ESEE XTN/0,,contentM DK:22 416760~pagePK:1497618~piPK:217854~theSitePK:486752,00.html 34 Cổ phần hóa Doanh nghiệp nhà nước - lỗ hổng lớn - Nguồn: báo Sài Gòn tiếp thị, đăng địa chỉ: 72 http://tuvanluatdoanhnghiep.com.vn/Thong -Tin-Su-Kien/Tin-Tuc/COPHAN-HOA -DOANH -NGHIE P-NHA -NUOC-NHUNG-L O-HONGQUA-LON/402/8.html 35 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi - điểm mới, đăng địa chỉ: http://danluat.thuvienphapluat.vn/du -thao-luat-dat-dai-sua-doi-nhungdiem-moi-90387.aspx 36 “Đường đi” đất cơng nhìn từ thương vụ Constrexim - Hòa Phát, đăng ngày 05//11/2012 địa http://vneconomy.vn/2012110512226520P0C17/duong -di-cua-dat-congnhin-tu-thuong-vu-constrexim-hoa-phat.htm 37 Sắp xếp lại, xử lý nhà, đất sau cổ phần hóa cơng ty 100% vốn nhà nước, đăng ngày 03/4/2013 địa chỉ: http://www.vitranet.com.Việt Nam/2013/04/03/sap-xep-lai-xu-ly-nha-dat-sau-khi-co-phan-hoa-cong-ty100-von-nha-nuoc/ 38 Giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa Viglacera, đăng ngày 29/4/2013 địa chỉ: http://www.viglacera.com.vn/detail.aspx?param=10A5Z3JvdXBpZD0wO TA1JnpvbmU9JmlkPTEwNzE= 39 Xác định giá trị doanh nghiệp - Nguồn: http://vi.wikipedia.org/wiki/X%C3%A1c_%C4%91%E1%BB%8Bnh_gi %C3%A1_tr%E1%BB%8B_doanh_nghi%E1%BB%87p VĂN BẢN PHÁP LU ẬT VÀ DỰ THẢO VĂN BẢN PH ÁP LUẬT 40 Báo Điện tử Đảng Cộng sản, (2013), Dự thảo Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1992 (sửa đổi năm 2013) đăng ngày 02/01/2013 địa chỉ: http://dangcongsan.vn/cpv/M odules/News/NewsDetail.aspx?co_id=30106&cn_id=5 63125 73 41 Bộ Tài nguyên & M ôi trường, (2013), Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, Tờ trình số 302/TTr-CP ngày 24/10/2012 Chính phủ dự án Luật Đất đai sửa đổi, đăng địa chỉ: http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/Vie w_Detail.aspx?ItemID=528&TabIndex=1 42 Luật Doanh nghiệp năm 2005 43 Luật Đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành 44 Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 Chính phủ chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần 45 Thông tư số 202/2011/TT-BTC ngày 30/12/2012 hướng dẫn xử lý tài xác định giá trị doanh nghiệp thực chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần theo quy định Nghị định số 59/2011/NĐ-CP 46 Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 17/01/2012 Thủ tướng Chính phủ việc đẩy mạnh tái cấu Doanh nghiệp nhà nước 47 Quyết định số 929/QĐ-TTg ngày 17/7/2012 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Tái cấu Doanh nghiệp nhà nước, trọng tâm Tập đồn kinh tế, Tổng cơng ty nhà nước giai đoạn 2011-2015” (Và văn khác liên quan đến q trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước) TƢ LIỆU THỰC TIỄN: 48 Công văn số 1239/TTg-ĐM DN ngày 17/8/2012 Thủ tướng Chính phủ việc rà soát đất đai, lập quy hoạch sử dụng đất công ty nông, lâm nghiệp thực cổ phần hóa 49 Tờ trình số 123/TTr-BTC ngày 26/12/2012 Bộ Tài việc ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 59/2011/NĐCP ngày 18/7/2011 Chính phủ chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần 74 50 Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 Chính phủ chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành cơng ty cổ phần Bộ Tài gửi lấy ý kiến thẩm định Bộ Tư pháp 51 Công văn số 3421/BTP-PLDSKT ngày 07/5/2013 Bộ Tư pháp v/v thẩm định Nghị định sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 Chính phủ chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần ... nghiệp nhà nước 1.2 Đặc thù đất đai quản lý đất đai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước 1.2.1 Đặc thù đất đai doanh nghiệp nhà nước 1.2.2 Quản lý đất đai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. .. trạng pháp luật thực thi pháp luật quản lý đất đai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; - Chương Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật quản lý đất đai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước 8 Chƣơng... GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QU ẢN LÝ Đ ẤT ĐAI KHI CỔ PH ẦN H ÓA DO ANH NGHIỆP NH À NƢ ỚC 56 3.1 Cơ sở định hướng hoàn thiện pháp luật quản lý đất đai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà