Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam Phùng Thị Thu Hà Khoa Luật Luận văn ThS Chuyên ngành: Luật Kinh tế; Mã số 60 38 50 Người hướng dẫn: PGS.TS Phạm Hữu Nghị Năm bảo vệ: 2013 Abstract Chứng minh đời hoạt động môi giới thị trường bất động sản tất yếu khách quan Phân tích quy định pháp luật hành Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản Đưa nhận xét quy định pháp luật Việt Nam môi giới bất động sản đề xuất số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng hành lang pháp lý phù hợp cho môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển hoạt động có hiệu quả, lành mạnh Keywords Pháp luật Việt Nam; Luật kinh tế; Môi giới bất động sản; Bất động sản Content LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Kinh doanh bất động sản lĩnh vực kinh doanh không thu hút quan tâm đặc biệt nhà đầu tư ngồi nước mà nhiều người dân xã hội tính hấp dẫn lợi nhuận cao hoạt động kinh doanh mang lại Tuy nhiên, bên cạnh hoạt động kinh doanh nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng ln tiềm ẩn nhiều rủi ro Rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản không gây thiệt hại lớn vật chất cho nhà đầu tư mà để lại hậu nặng nề mặt xã hội, tâm lý…và làm giảm tính hấp dẫn môi trường đầu tư Các rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản làm cho nhiều công ty, nhiều nhà đầu tư phá sản Một nguồn vốn lớn xã hội bị “ đóng băng” khó có khả thu hồi Điều ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động không ngành ngân hàng mà nhiều ngành sản xuất quan trọng khác đất nước xây dựng, vật liệu xây dựng…Hơn nữa, hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động vô phức tạp thị trường bất động sản mang tính phân khúc, tính địa phương chịu tác động sách, pháp luật, đặc điểm tâm lý, truyền thống thị hiếu người dân.v.v Điều lại làm gia tăng tính rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản Để giải thiểu rủi ro bảo toàn đồng vốn đầu tư, nước phát triển đời loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu chủ đầu tư, kinh doanh bất động sản Cùng với việc hình thành phát triển thị trường bất động sản, xã hội Việt Nam xuất lớp người chuyên đứng làm trung gian môi giới giao dịch bất động sản Đội ngũ góp phần tích cực vào sơi động thị trường bất động sản Tuy nhiên, hoạt động môi giới thị trường bất động sản nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều điểm bất cập Đó việc tổ chức, cá nhân hoạt động mang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp Các quy định môi giới bất động sản đời kể từ KDBĐS năm 2006 văn hướng dẫn thi hành ban hành Do vậy, thực tiễn áp dụng quy định môi giới bất động sản khơng tránh khỏi khó khăn, trở ngại Để khắc phục trở ngại việc hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản cần thiết Tuy nhiên, muốn đưa giải pháp hồn thiện cần có nghiên cứu, đánh giá cách đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật môi giới bất động sản thực tiễn áp dụng để nhận xác, cụ thể khiếm khuyết, tồn Với ý nghĩa đó, tơi lựa chọn đề tài “Pháp luật mơi giới bất động sản Việt Nam” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu xây dựng thị trường bất động sản với thể chế nước có kinh tế thị trường phát triển khơng vấn đề Song Việt Nam thị trường bất động sản hình thành sơ khai nên cơng việc quan tâm nghiên cứu chủ yếu mức độ định số cơng trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị liên quan như: - Dự án VIE/97/016 Đề án phát triển thị trường bất động sản Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực bảo trợ Chương trình phát triển Liên Hợp quốc - Thị trường bất động sản – Lý luận thực tiễn Việt Nam PGS.TS Thái Bá Cẩn Th.s Trần Nguyên Nam Nhà xuất Tài ấn hành năm 2003 Tuy nhiên, nội dung cơng trình nghiên cứu chủ yếu đề cập vấn đề thị trường bất động sản nói chung góc độ kinh tế Liên quan đến pháp luật môi giới bất động sản có luận văn thạc sỹ luật học Đặng Văn Được (2005) Tuy nhiên, luận văn hoàn thành trước Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ban hành Sách chuyên khảo “ Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam” tiến sỹ Doãn Hồng Nhung Nhà xuất lao động-xã hội phát hành năm 2010 Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu thị trường bất động sản phát triển, hoạt động môi giới diễn tấp nập Chính vậy, luận văn tơi tập trung nghiên cứu quy định pháp luật môi giới bất động sản, đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật giải pháp cho nhà mơi giới thị trường bất động sản “đóng băng” Mục đích việc nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận thực tiễn môi giới bất động sản góc độ pháp lý vai trò phát triển thị trường bất động sản nước ta nay, qua góp phần hồn thiện pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài - Đối tượng nghiên cứu luận văn vấn đề lý luận quy định pháp luật môi giới bất động sản thực tiễn áp dụng quy định môi giới bất động sản Việt Nam, hướng cho nhà môi giới giai đoạn thị trường bất động sản bị đóng băng nay… - Phạm vi nghiên cứu luận văn Trong phạm vi luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu tất vấn đề có liên quan đến môi giới bất động sản mà tập trung làm rõ số nội dung sau: Chứng minh đời hoạt động môi giới thị trường bất động sản tất yếu khách quan Phân tích quy định pháp luật hành Việt Nam có liên quan đến mơi giới bất động sản Đưa nhận xét quy định pháp luật Việt Nam môi giới bất động sản đề xuất số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng hành lang pháp lý phù hợp cho môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển hoạt động có hiệu quả, lành mạnh Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu sử dụng Luận văn sử dụng phép biện chứng vật triết học Mác- Lê nin làm sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng số phương pháp sau: - Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích kiện, tượng pháp lý đơn lẻ tổng hợp kinh nghiệm môi giới bất động sản phát sinh sống - Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích quy phạm pháp luật thực định làm sáng tỏ điểm hợp lý, hạn chế mối quan hệ với quy định khác hệ thống pháp luật Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản - Phương pháp so sánh pháp luật: So sánh pháp luật Việt Nam với số nước có đặc điểm tương đồng Ý nghĩa việc nghiên cứu Các kết nghiên cứu số kiến nghị đề tài sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học, đồng thời có giá trị tham khảo quan lập pháp, hành pháp tư pháp Bố cục luận văn Ngoài Lời nói đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn chia làm ba chương Chương 1: Những vấn đề lý luận môi giới bất động sản pháp luật môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam Xin chân thành cảm ơn thầy giáo bạn bè, đồng nghiệp đóng góp ý kiến, nhiệt tình giúp đỡ để tơi hồn thành luận văn thạc sỹ Dù cố gắng, song trình bày, vấn đề mơi giới bất động sản mẻ Việt Nam thời gian có hạn nên luận văn không tránh khỏi khiếm khuyết định Rất mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô giáo, bạn đồng nghiệp người quan tâm đến luận văn Reference DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT Lan Anh (2005), “ Môi giới nhà đất hướng tới chuyên nghiệp”, Báo Thương mại, tr20-21 Nhật Anh (2005), Lừa đảo mua bán nhà đất Hà Nội: vụ chiếm đoạt 12 tỷ đồng, Báo Thương mại, tr17-18 Th.s Vũ Anh (2004), Một số vấn đề pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (27), tr12-13 4 Th.s Vũ Anh (2011), Các giải pháp xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (8), tr17 Trần Thanh Bình (2008), Khi giá nhà đất tăng phi mã, Báo Thanh niên, (44) Bộ Tư pháp (2009), Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch thị trường bất động sản, Thông tin khoa học pháp lý, (5) Bộ Xây dựng, Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 ban hành chương trình đào tạo bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản Bộ Xây dựng, Thông tư 13/ 2008/ TT – BXD hướng dẫn số điều trong Nghị định 153/2007/ NĐ- CP phủ hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản TS Nguyễn Đình Bồng (2005), “ Pháp luật đất đai bất động sản”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường (25) 10 Thái Bá Cẩn, Ths Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài Chính, Hà Nội 11 Chính phủ, Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19/05/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản 12 Chính phủ, Nghị định153/2007/ NĐ – CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 13 Chính phủ, Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở 14 Công ty cổ phần phát triển nguồn nhân lực CEO (2008), Giáo trình Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức sở bất động sản, Hà Nội 15 Công ty cổ phần phát triển nguồn nhân lực CEO (2008), Giáo trình đào tạo Mơi giới bất động sản, Hà Nội 16 PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà xuất đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh 17 PGS.TS Hồng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, Nhà xuất xây dựng, Hà Nội 18 Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII(1996), Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr100 19 Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu tồn quốc lần thứ IX(2001), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr100 20 Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX (2001), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr81 21 Đặc san báo Đầu tư (2008, 2009, 2010), Toàn cảnh thị trường Bất động sản Việt Nam, Bộ kế hoạch đầu tư, Hà Nội 22 Đặng Văn Được (2006), Hướng dẫn thực pháp luật kinh doanh bất động sản, Nhà xuất Lao động- Xã hội, Hà Nội 23 Duyên Hà (2003), “Quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt”, Tạp chí Địa chính, (4), tr20-21 24 Th.s Nguyễn Hồ Phi Hà(2009), “ Thực trạng huy động vốn từ thị trường bất động sản Việt Nam nay”, Tạp chí nhà quản lý, ( 68) 25 Trọng Hà (2008), “ Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển nhanh”, Tạp chí bất động sản, (49), tr8 26 Lưu Đức Khải – Hà Huy Ngọc (2009), “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn định hướng phát triển Việt Nam”, Tạp chí quản lý kinh tế, (24), tr 25-26 27 Quốc hội, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992 ( sửa đổi, bổ sung năm 2001) 28 Quốc hội, Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1995, 2005 29 Quốc hội, Luật Doanh nghiệp năm 1999, 2005 30 Quốc hội, Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 31.Quốc hội, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 32.Quốc hội, Luật Nhà năm 2005 33 Th.s Lưu Quốc Thái(2006), “Về vấn đề đầu đất đai thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (1), tr15-16 34 Thủ tướng Chính phủ, Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm 2008 số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản 35 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nơi 36 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2000), Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 37 Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa & NXB Tư pháp, Hà Nội, Tr 51 – 52, 364-365 38 Hoàng Việt (1999), Vấn đề sở hữu ruộng đất kinh tế hàng hóa nhiều thành phần Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 39 Nguyễn Như Ý(2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội , tr.760 TÀI LIỆU TIẾNG ANH 40 Gail Lyons, The U.S brokerage system and its operations, Tài liệu Hội thảo phát triển thị trường bất động sản Bộ Xây dựng tổ chức ngày 24/03/2005 TRANG WEB 41.http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2009/03/3ba0d6d9/ 42.http://www.vnrea.vn/vnrea/hoatdongcuavnrea/kehoachhoatdong/ct-khhd_2 43.http://thitruongbatdongsanhanoi.batdongsan.com.vn/gioi-dau-co-gam-hang-dat-nen-bilam-gia-oaRwJNutOvw1.html 44.http://www.gdla.gov.vn/index.php?option=com_content&task=view&id=2012&Itemid=23 45.http://www.tienphong.vn/dia-oc/576780/Co-dat-muu-sinh-thoi-khung-hoang-tpov.html 46.http://vnmedia.vn/VN/bat-dong-san/tintuc/91_275885/nguyen_nhan_khien_bat_dong_san_dong_bang.html 47.http://www.daotaobatdongsan.info/hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-tai-my/ 48 http://seochatluong.com/bat-dong-san.html 49.http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/6154D269D9BC4B3CBABEE822FD 662424/View/Moi-gioi-bat-dongsan/Dao_duc_nghe_nghiep_trong_moi_gioi_bat_dong_san/?print=210996215505 50.http://dantri.com.vn/c76/s76-602081/giai-phap-vuc-day-thi-truong-bat-dong-san.htm 51.http://www.nguoiduatin.vn/nha-dau-tu-nuoc-ngoai-ket-bat-dong-san-viet-nama29395.html ngày 27-01-2012 52.http://www.chineselawyer.biz/vi/china-laws/30 contract-law-of-the-peoples-republic-ofchina.html 53.http://www.nhadatdiaoc.net/index.php/nhan-vat/197-minh-phung-epco.html 54 http://www.saga.vn/Cohoigiaothuong/Thitruong1/ttbds/9285.saga ... luận môi giới bất động sản pháp luật môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam Chương 3: Giải pháp hồn thiện pháp. .. pháp luật hành Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản Đưa nhận xét quy định pháp luật Việt Nam môi giới bất động sản đề xuất số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động mơi giới bất động. .. vấn đề lý luận quy định pháp luật môi giới bất động sản thực tiễn áp dụng quy định môi giới bất động sản Việt Nam, hướng cho nhà môi giới giai đoạn thị trường bất động sản bị đóng băng nay… -