Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại thực tiễn áp dụng Ngân hàng Công thương Việt Nam Hoàng Thị Hồng Nhung Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật Kinh tế; Mã số: 60 38 50 Người hướng dẫn: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy Năm bảo vệ: 2014 Keywords Luật kinh tế; Thế chấp quyền sử dụng đất; Tín dụng; Ngân hàng thương mại Content Tính cấp thiết đề tài Trong điều kiện kinh tế thị trường, tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng việc phát triển kinh tế Với điều kiện kinh tế nước ta, tín dụng ngân hàng hình thức tín dụng chủ yếu, cơng cụ để tổ chức tín dụng thu vốn tạm thời nhàn rỗi cho vay số vốn cho chủ thể kinh tế cần thiết Để hoạt động phát triển lành mạnh, cần có nhiều biện pháp bảo đảm, có bảo đảm tiền vay (còn gọi bảo đảm tín dụng) tổ chức tín dụng Mục đích việc áp dụng bảo đảm tiền vay nhằm tạo thêm quyền cho tổ chức tín dụng khách hàng (ngồi quyền theo hợp đồng tín dụng), khách hàng khơng thực nghĩa vụ trả nợ đến hạn Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng ngân hàng thương mại hoạt động Việt Nam nói chung Ngân hàng Cơng thương Việt Nam (Vietinbank) nói riêng, chấp quyền sử dụng đất thực phổ biến Điều phản ánh xu người sở hữu quyền sử dụng đất thiếu vốn, họ cần vốn để đầu tư cho sản xuất giải khó khăn sống nên chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng biện pháp giúp họ giải vấn đề vốn Đồng thời, với việc chấp quyền sử dụng đất để vay vốn, thời điểm tiến hành thực phương án kinh doanh, giá trị tài sản có họ khơng bị suy giảm Tuy nhiên, xung quanh vấn đề tồn nhiều vướng mắc định giá, quản lý tài sản chấp; xử lý tài sản chấp trường hợp khách hàng vay vốn không thực thực không nghĩa vụ trả nợ Các vướng mắc hoạt động ngân hàng nhiều nguyên nhân khác mang lại, có nguyên nhân quy định pháp luật vấn đề chưa thực đầy đủ hợp lý Người viết chọn đề tài lý sau đây: (1) Mong muốn nghiên cứu đầy đủ hệ thống quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh vấn đề Trên sở đối chiếu so sánh với thực trạng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng ngân hàng thương mại nói chung, Vietinbank nói riêng, luận văn tìm mặt hạn chế, tích cực quy định hành Luận văn tham khảo quy định pháp luật nước điều kiện kinh tế, xã hội Việt Nam để đưa giải pháp phù hợp, khắc phục hạn chế pháp luật Việt Nam hành vấn đề chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng (2) Cần thiết hoàn thiện quy định hoạt động chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng Quy định pháp lý rõ ràng, tồn diện góp phần đảm bảo lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, bảo đảm quyền lợi bên giao dịch đồng thời tạo điều kiện cho kinh tế phát triển (bởi hệ thống ngân hàng vốn coi huyết mạch kinh tế) Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện có nhiều cơng trình nghiên cứu bao gồm luận văn tốt nghiệp đại học, luận văn thạc sĩ, sách chuyên khảo vấn đề bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng tổ chức tín dụng đề cập đến cơng trình nghiên cứu như: - Sách chuyên khảo "Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản Tổ chức tín dụng", Lê Thị Thu Thủy, Nhà xuất Tư pháp, 2006 - Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam", Nơng Thị Bích Diệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2005 - Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam", Trần Thị Thu Hường, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2004 - Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay thực tiễn áp dụng Ngân hàng ngoại thương Việt nam", Nguyễn Văn Phương, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2006 Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại gắn với thực tiễn Ngân hàng Công thương Việt Nam chưa thực Trong thực tế, hoạt động tín dụng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại có Ngân hàng Công thương Việt Nam diễn nhiều bất cập Vì vậy, nghiên cứu cách có hệ thống việc chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng mang ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Đặc biệt đề tài đưa giải pháp hoàn thiện quy phạm pháp luật chấp quyền sử dụng đất, đảm bảo thuận lợi, hợp lý việc cho vay vay vốn ngân hàng khách hàng có nhu cầu vay vốn, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển Mục đích nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tài Luận văn tập trung nghiên cứu sở lý luận, vấn đề pháp lý xoay quanh việc chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng với mục đích: - Trình bày cách tổng quan chế định chấp, chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam (từ khái niệm chấp, hợp đồng chấp, đăng ký chấp, xóa đăng ký chấp, xử lý tài sản chấp, ) - Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng Cơng thương Việt Nam, ngun nhân lý giải nguyên nhân dẫn đến hạn chế, bất cập, vướng mắc thiếu khả thi văn pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất - Đề xuất, kiến nghị để tháo gỡ vướng mắc trình áp dụng, hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo việc áp dụng quy định pháp luật thật hữu hiệu, bảo đảm quyền lợi ích chủ thể tham gia hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại nói chung Ngân hàng Cơng thương Việt Nam nói riêng Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 4.1 Đối tượng nghiên cứu đề tài Đề tài có đối tượng nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh việc chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại quy định nội Ngân hàng Công thương Việt Nam bảo đảm tín dụng, có bảo đảm tín dụng quyền sử dụng đất 4.2 Phạm vi nghiên cứu đề tài Luận văn giới hạn nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại thực tiễn áp dụng Ngân hàng Cơng thương Việt Nam Hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại thực thông qua nhiều nghiệp vụ ngân hàng, bao gồm cho vay, bảo lãnh ngân hàng, chiết khấu, cho thuê tài nghiệp vụ khác Biện pháp bảo đảm chấp quyền sử dụng đất thường diện chủ yếu hoạt động cho vay, bảo lãnh ngân hàng; phổ biến hoạt động cho vay vốn ngân hàng thương mại Từ thực tiễn, luận văn tập trung sâu nghiên cứu thực trạng pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại thực tế áp dụng Ngân hàng Công thương Việt Nam Phương pháp nghiên cứu đề tài Đề tài có sử dụng phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh q trình nghiên cứu để làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại, thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Cơng thương Việt Nam Từ đề xuất giải pháp, kiến nghị để hướng tới việc hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng Những đóng góp đề tài Luận văn cơng trình khoa học nghiên cứu pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam thực tiễn áp dụng Ngân hàng Công thương Việt Nam, luận văn có đóng góp là: - Luận văn đưa phân tích cách khoa học vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất - biện pháp bảo đảm tín dụng sử dụng chủ yếu ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung Ngân hàng Cơng thương Việt Nam nói riêng - Đưa thực trạng áp dụng pháp luật cụ thể Ngân hàng Công thương Việt Nam vướng mắc thực tế thường xuyên phát sinh từ việc áp dụng quy định pháp luật - Luận văn đưa số kiến nghị, đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành có liên quan nhằm hồn thiện hệ thống pháp luật, tăng cường vai trò thực thi pháp luật thực tế nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tín dụng Ngân hàng Công thương Việt Nam Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng Công thương Việt Nam Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại và (bỏ giải pháp) nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng Cơng thương Việt Nam References Bộ luật Dân thương mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài (2006), Thơng tư số 92/2007/TT-BTC ngày 31/07 hướng dẫn xác định tiền sử 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4 hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Bộ Tư pháp (2002), Bộ luật Dân Liên nang Nga năm 1994, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội Bộ Tư pháp (2002), Bộ luật Dân Mondova, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội Bộ Tư pháp (2006), Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9 hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tư pháp (2007), Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLTBTP-BTNMT ngày 13/6 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư 05/2005/TTLT-BTPBTNMT, Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLTBTP-BTNMT ngày 13/6 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLTBTP-BTNMT ngày 16/6 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Xây dựng - Bộ Tài nguyên Môi trường Ngân hàng Nhà nước (2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5 hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 việc quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội "Cho vay bất động sản an tồn" (2008), bantinnhadat.vn, ngày 3/10 Nơng Thị Bích Diệp (2005), Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Lê Hồng Hạnh (Dịch) (1993), Bộ luật Dân Nhật Bản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Trần Thị Thu Hường (2004), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 21 "Khủng hoảng tín dụng Mỹ nỗi lo nợ xấu Việt Nam" (2008), diaoconline.vn, ngày 14/7 22 Vân Linh (2008), "Tín dụng bất động sản trước gánh nặng nợ khó đòi", Báo Đầu tư, (90), ngày 28/7 23 Luật bảo đảm Trung quốc (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Ngân hàng Công thương Việt Nam (2008), Quyết định số 311/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 14/7 Hội đồng quản trị ban hành quy định bảo lãnh khách hàng, 25 Ngân hàng Công thương Việt Nam (2010), Quyết định 221/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 26/02 Hội đồng quản trị ban hành Quy định cho vay cá nhân, hộ gia đình, Hà Nội 26 Ngân hàng Công thương Việt Nam (2010), Quyết định 222/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 26/2 Hội đồng quản trị ban hành quy định cho vay tổ chức kinh tế, Hà Nội 27 Ngân hàng Công thương Việt Nam (2011), Công văn số 1963/CV-NHCT35 ngày 30/03 hướng dẫn, đạo bảo đảm tiền vay, Hà Nội 28 Ngân hàng Công thương Việt Nam (2011), Quyết định số 1168/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 11/11 Hội đồng quản trị ban hành quy định thực bảo đảm cấp tín dụng, Hà Nội 29 Ngân hàng Công thương Việt Nam (2012) Các văn đạo nhận bảo đảm cấp tín dụng giai đoạn nay, Hà Nội 30 Ngân hàng Nhà nước (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy chế cho vay tổ chức tín dụng, Hà Nội 31 Ngân hàng Nhà nước (2005), Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 3/02 việc sửa đổi, bổ sung số điều quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng ban hành theo định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 thống đốc ngân hàng nhà nước, Hà Nội 32 Ngân hàng Nhà nước (2005), Quyết định 783/2005/QĐ-NHNN ngày 31/5 việc sửa đổi, bổ sung khoản Điều Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 3/02/2005, Hà Nội 33 Ngân hàng Nhà nước (2006), Quyết định số 26/2006/QĐ-NHNN ngày 26/6 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành quy chế bảo lãnh ngân hàng, Hà Nội 34 Phạm Duy Nghĩa (Chủ biên) (2004), Sách chuyên khảo Luật kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia, Hà Nội 35 Nhà pháp luật Việt - Pháp (2006), Bộ luật Dân Cộng hòa Pháp, Nxb Tư pháp, Hà Nội 36 Nguyễn Văn Phương (2006), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay thực tiễn áp dụng Ngân hàng ngoại thương Việt nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 37 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 38 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 39 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 40 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 41 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 42 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản Tổ chức tín dụng, (Sách chuyên khảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội 43 Lê Thị Thu Thủy Nguyễn Anh Sơn (2002), Pháp luật điều chỉnh biện pháp đảm bảo tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, Đề tài khoa học cấp khoa, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 44 Lê Thị Thu Thủy Nguyễn Anh Sơn (2002), "Bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng", Nghiên cứu lập pháp, (3) 45 Nhật Vy (2007), "93% ngân hàng muốn nhận chấp bất động sản", vietnamnet.vn, ngày 27/6  ... luận thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng Cơng thương. .. lý luận thực tiễn chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại, thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Công thương Việt Nam Từ đề xuất giải pháp, kiến... động tín dụng ngân hàng thương mại gắn với thực tiễn Ngân hàng Cơng thương Việt Nam chưa thực Trong thực tế, hoạt động tín dụng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại có Ngân hàng Cơng thương