PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

68 868 14
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi chế độ chính trị, cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân luôn được đánh giá là có tầm quan trọng đặc biệt. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động Đầu tư xây dựng giữ vai trò quan trọng thể hiện ở các nội dung: - Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng,tài sản cố định phục vụ mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng,phát triển các ngành,các thành phần kinh tế và phát triển xã hội - Hoạt động đầu tư xây dựng là hoạt động trực tiếp góp phần làm tăng trưởng kinh tế và đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩm quốc dân. - Hoạt động đầu tư xây dựng chiếm hoặc sử dụng một nguồn lực rất lớn của quốc gia trong đó chủ yếu là vốn,lao động,tài nguyên … Do đó,nếu quản lý và sử dụng kém hiệu quả,đầu tư không đúng mục đích sẽ dẫn đến thất thoát vô cùng lớn. - Hoạt động đầu tư xây dựng góp phần thúc đẩy phát triển công nghệ,đẩy nhanh tốc độ công nghiệp hoá - hiện đại hóa đất nước,góp phần tăng năng suất lao động xã hội, nâng cao chất lượng sản phẩm,sản phẩm dịch vụ xã hội,cải thiện điều kiện lao động, môi trường - Hoạt động đầu tư xây dựng mà sản phẩm cuối cùng là công trình xây dựng là sản phẩm mang tính tổng hợp,đầy đủ các ý nghĩa bao gồm ý nghĩa về kinh tế,chính trị,khoa học - công nghệ,xã hội,khía cạnh môi trường,an ninh quốc phòng. Nước ta hiện nay đang ở trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Chính vì vậy,hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò rất quan trọng,góp phần thúc đẩy thực hiên nhanh chóng các mục tiêu mà Đảng và Nhà nuớc đã đề ra.

PHẦN I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ MỞ ĐẦU I. Vai trò của đầu xây dựng trong nền kinh tế quốc dân Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi chế độ chính trị, cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân luôn được đánh giá là có tầm quan trọng đặc biệt. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động Đầu xây dựng giữ vai trò quan trọng thể hiện ở các nội dung: - Đầu xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng,tài sản cố định phục vụ mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng,phát triển các ngành,các thành phần kinh tế và phát triển xã hội - Hoạt động đầu xây dựng là hoạt động trực tiếp góp phần làm tăng trưởng kinh tế và đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩm quốc dân. - Hoạt động đầu xây dựng chiếm hoặc sử dụng một nguồn lực rất lớn của quốc gia trong đó chủ yếu là vốn,lao động,tài nguyên … Do đó,nếu quản lý và sử dụng kém hiệu quả,đầu không đúng mục đích sẽ dẫn đến thất thoát vô cùng lớn. - Hoạt động đầu xây dựng góp phần thúc đẩy phát triển công nghệ,đẩy nhanh tốc độ công nghiệp hoá - hiện đại hóa đất nước,góp phần tăng năng suất lao động xã hội, nâng cao chất lượng sản phẩm,sản phẩm dịch vụ xã hội,cải thiện điều kiện lao động, môi trường - Hoạt động đầu xây dựng mà sản phẩm cuối cùng là công trình xây dựng là sản phẩm mang tính tổng hợp,đầy đủ các ý nghĩa bao gồm ý nghĩa về kinh tế,chính trị,khoa học - công nghệ,xã hội,khía cạnh môi trường,an ninh quốc phòng. Nước ta hiện nay đang ở trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Chính vì vậy,hoạt động đầu xây dựng có vai trò rất quan trọng,góp phần thúc đẩy thực hiên nhanh chóng các mục tiêu mà Đảng và Nhà nuớc đã đề ra. II. Vai trò của dự án trong quản lý đầu xây dựng. - Dự án đầu được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền.Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu là căn cứ xin cấp giấy phép xây dựng,là căn cứ để chủ đầu xem xét cơ hội dự kiến đạt được các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của dự án, giúp cho nhà đầu quyết định nên hay không nên đầu thực hiện dự án đó.Những chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô trong dự 1 án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu thực hiện các công việc theo đúng dự kiến. - Dự án đầu còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn Nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng. - Dự án đầu là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra,từ đó giúp cho nhà quản lý có phương pháp thực hiện dự án tốt hơn. II. Nội dung của dự án đầu xây dựng (dự án khả thi) – Dự án đầu xây dựng là một sản phẩm của các nhà chuyên môn nhằm đánh giá tính khả thi về các mặt nghệ thuật, kỹ thuật công nghệ của chủ trơng đầu t, dự án đầu để làm cơ sở ra quyết định đầu hay không đầu tư. – Nội dung của dự án đầu gồm hai phần + Thuyết minh của dự án + Thiết kế cơ sở của dự án Nội dung cụ thể thể hiện trong điều 6, điều 7 của Nghị định 16/2005/NĐ-CP như sau: 1. Nội dung phần thuyết minh của dự án. 1.1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất kinh doanh hình thức đầu xây dựng công trình; địa điểm xây dựng nhu cầu sử dụng đất; điều cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác. 1.2. Mô tả quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất. 1.3. Các giải pháp thực hiện bao gồm: – Phương án giải phóng mặt bằng, tái định c và phơng án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có; – Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc; – Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động; – Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án. 1.4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng. 1.5. Tổng mức đầu của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phơng án hoàn trả đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án. 2. Nội dung thiết kế cơ sở của dự án 2 2.1. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu và triển khai các bớc thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ. 2.2. Thuyết minh thiết kế cơ sở đợc trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau: a. Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng. b. Thuyết minh công nghệ: Giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng. c. Thuyết minh xây dựng: - Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ và toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác. - Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có. - Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng. – Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế – Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường. – Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu và thời gian xây dựng công trình. 2.3. Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm: a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu. b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng. c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ. - Đối với các dự án đầu xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở quy định tại khoản 2 Điều này nhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định được tổng mức đầu và tính toán được hiệu quả đầu của dự án. - Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 9 bộ. 3 3. Đề cương của dự án IV.Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội. 1. Nội dung cơ bản phân tích tài chính Dự án đầu tư: Khi soạn thảo một dự án, người ta tiến hành nhiều loại phân tích trong đó có phân tích tài chính. Phân tích tài chính là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Thông thường người ta tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản sau: * Tính toán các số liệu đầu vào trong phân tích đánh giá gồm - Xác định tổng mức đầu cho dự án - Xác định doanh thu (dòng tiền vào ) cho dự án trong các năm vận hành - Xác định giá trị thanh lý và thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập) + Ở thời điểm kết thúc dự án gồm: thu hồi phần giá trị tài sản cố định chưa hết niên hạn sử dụng (nếu có); thu hồi giá trị tài sản thanh lý khi hết niên hạn; thu hồi vốn lưu động của dự án. + ở thời điểm bất kỳ trong vòng đời của dự án: giá trị thu hồi chủ yếu là thu hồi những bộ phận tài sản phải thay thế khi hết niên hạn sử dụng trong khi những tài sản khác vẫn tiếp tục được khai thác - Chi phí vận hành hàng năm của dự án liên quan đến việc sản xuất ra sản phẩm: chỉ kể đến những chi phí phát sinh ngay tại những thời điểm vận hành khi dự án đưa vào sản xuất ra sản phẩm. - Chi phí khấu hao tài sản cố định trong vận hành - Các khoản chi phí thuê đất, trả lãi tín dụng trong đầu Tổng hợp chi phí vận hành, khấu hao, thuê đất trả lãi sẽ tạo ra toàn bộ chi phí sản xuất kinh doanh trong quá trình vận hành. Trên cơ sở doah thu và chi phí sản xuất kinh doanh ta tính được lãi hoặc lỗ - Lập kế hoạch sử dụng vốn - Xác định thời gian để phân tích đánh giá dự án - Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận được) * Phân tích lãi lỗ trong quá trình kinh doanh * Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính - Phương pháp dùng nhóm chỉ tiêu tĩnh Các chỉ tiêu tĩnh là các chỉ tiêu tính cho một năm (hay nói chung cho một thời đoạn của dự án và không kể đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian. Các chỉ tiêu này thường được dùng để tính toán cho giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi. + Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu chi phí cho một sản phẩm 4 + Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu lợi nhuận tính cho một sản phẩm + Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu mức doanh lợi của đồng vốn đầu tư. + Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu thu hồi vốn: thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận hàng năm, thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao cơ bản hàng năm. - Phương pháp dùng nhóm chỉ tiêu động. Các chỉ tiêu động là các chỉ tiêu có tính đến tính chất biến động của chúng theo thời gian trong vòng đời của dự án. + Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi + Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu giá trị tương lai hiệu số thu chi. + Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu giá trị san đều hàng năm hiệu số thu chi + Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR + Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu tỷ số thu chi BCR * Phân tích đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án: Trong nền kinh tế thị trường, bên cạnh chỉ tiêu lợi nhuận, nhà đầu còn phải đặc biệt chú ý đến độ an toàn của dự án, trong đó an toàn về mặt tài chính đóng một vai trò quan trọng. Việc dánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án có thể xem xét nhiều nội dung: - Theo nguồn vốn - Theo khả năng trả nợ - Theo phân tích hoà vốn - Theo thời hạn thu hồi vốn * Phân tích đánh giá độ nhạy của dự án về mặt tài chính: Trong phân tích tài chính để đánh giá được các chỉ tiêu hiệu quả và an toàn người ta phải thừa nhận (giả định) tất cả các số liệu đầu vào dùng trong phân tích được xem là xác định ứng với một xác suất nhất định. Trong thực tế những số liệu này có thể biến động do đó ta phải tiếp tục khảo sát đánh giá lại tính hiệu quả và an toàn khi các yếu tố đầu vào dùng trong phân tích biến động. Thực chất của việc phân tích độ nhạy là cho thay đổi những yếu tố đầu vào dùng trong phân tích đánh giá về phía bất lợi một tỷ lệ % nhất định nào đó để tìm ra tỷ lệ % thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả và an toàn ban đầu. Nếu tỷ lệ % thay đổi càng nhỏ thì dự án càng an toàn, dự án có độ nhạy thấp và ngược lại. Việc phân tích này sẽ giúp nhà đầu đưa ra quyết định đúng đắn nhất và người soạn thảo dự án đề xuất những giải pháp xử lý cho phù hợp trong trường hợp đưa dự án vào vận hành khai thác. 5 Phân tích tài chính sẽ giúp cho chủ đầu xem xét việc bỏ chi phí như thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích thu được và chi phí bỏ ra từ đó đi đến quyết định có đần hay không, giúp cho chủ đầu có những thông tin cần thiết để ra quyết định đầu một cách đúng đắn. Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét việc chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư. 2. Nội dung cơ bản phân tích kinh tế - xã hội Dự án đầu tư: * Phân tích hiệu quả kinh tế-xã hội dự án đầu có thể thực hiện theo phương pháp phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau: – Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án – Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án. – Mức thu hút lao động vào làm việc. – Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án. – Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án. * Khi phân tích mục này cần phải đứng trên quan điểm và gốc độ lợi ích của quốc gia và toàn xã hôị. Tính toán các chỉ tiêu của dự án theo giá kinh tế (là giá tài chính hay giá thị trờng đã đợc điều chỉnh có tính đến các nhân tố ảnh hởng nh qui luật cung cẫu, thuế trong giá .). Phân tích tính đáng giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội. – Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế. – Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả cho xã hội như giá trị sản pzhẩm xã hội gia tăng, mức đóng góp cho ngân sách nhà nước,tăng chất lượng sản phẩm,cải thiện cơ cấu kinh tế quốc dân . – Các chỉ tiêu xã hội: cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân giải quyết thất nghiệp . – Ngoài ra còn có một số chỉ tiêu ngoài dự án như :Bảo vệ môi trường sinh thái nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân . V. Giới thiệu dự án: • Tên dự án: Dự án đầu xây dựng khu biệt thự cho thuê • Chủ đầu tư: Công ty đầu và phát triển nhà Hà Nội • Địa điểm xây dựng:Ngoại thành Hà Nội • Quy mô dự án: Nhóm II. Gồm 13 hạng mục chính: Nhà A (2 tầng):có 4 nhà Nhà C (2 tầng và 1 tầng xép):có 8 nhà 6 Nhà D (4 tầng):1 nhà Số lượng phòng: - Phòng khách : 20 phòng - Phòng ăn : 20 phòng - Phòng WC : 105 phòng - Phòng phục vụ : 5 phòng - Phòng ngủ : 101 phòng - Phòng bếp :20 phòng - Phòng giặt : 5 phòng - Quầy Bar : 16 quầy *Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt thự cho thuê với đối tượng cho thuê là khách trong nước và nước ngoài, thuê ở và làm việc.Dự án dự kiến thực hiện đầu xây dựng bắt đầu vào đầu quý 4 năm 2007 và kết thúc vào cuối quý 4 năm 2008,đưa vào vận hành. • Giải pháp xây dựng:Công trình nhà dân dụng thiết kế theo kiểu biệt thự hiện đại. • Trang thiết bị: Đạt tiêu chuẩn khách sạn 3 sao 7 CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ 1. Xác định Tổng mức đầu của dự án ( T MĐT ): +Sử dụng phương pháp tính theo diện tích của công trình,hạng mục công trình và giá xây dựng tổng hợp,suất vốn đầu xây dựng công trình quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2007/NĐ-CP. +Xác định tổng mức đầu là theo diện tích của công trình,hạng mục công trình:sử dụng chỉ tiêu suất chi phí xây dựng (S XD ) và suất chi phí thiết bị (S TB ) hoặc giá xây dựng tổng hợp để tính chi phí đầu xây dựng cho từng công trình thuộc dự án và tổng mức đầu của dự án. +Tổng mức đầu dự án đầu xây dựng công trình được tính theo công thức: V= G XD + G TB + G GPMB +G QLDA +G TV +G K +G DP Trong đó: V: Tổng mức đầu của dự án đầu xây dựng công trình. G XD : Chi phí xây dựng của dự án. G TB : Chi phí mua sắm thiết bị lắp đặt vào công trình. G GPMB :Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư. G QLDA :Chi phí quản lý dự án. G TV : Chi phí vấn đầu xây dựng. G K :Chi phí khác của dự án. G DP :Chi phí dự phòng. 1.1 Xác định chi phí xây dựng của dự án: a/Các căn cứ để xây dựng các hạng mục: - Danh mục các công trình,hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án - Quy mô xây dựng các công trình,hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án -Suất chi phí xây dựng và thiết bị của một đơn vị quy mô xây dựng - Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (T GTGT ) theo quy định (10%). b/ Xác định các diện tích xây dựng cơ bản: Nhà A. Tầng 1: F A 1 = (9.9 + 0.22)*(9.3 + 0.22) - (1.8*3.6) + 1.2*5.7 + 0.5*1.2 2 *3.14 = 98.96 m 2 Tầng 2: F A 2 = (9.9 + 0.22)*(9.3 + 0.22) + 1.2*7.5 + 1*2.1 + 1*3.6 + 1*2.6 = 96.4436 + 9 + 2.1 + 3.6 + 2.6 = 113.64 m 2  Tổng diện tích sàn của 4 nhà A là : 4 F A = 4*( 98.96 + 113.64 ) = 850.42 m 2 . Nhà C. Tầng 1: F C 1 = 2*(8.1 + 0.22)*(11.4 - 1.5 + 0.22) + (2.1 + 0.22)*(1.5 + 0.22) + 0.5*(2.1 + 0.22)*(1.2 + 0.22) - (2.4 + 0.22)*(2.4 - 1.5 + 0.22) = 171.10 m 2 . Tầng 2: F C 2 = 2*(8.1 + 0.22)*(11.4 + 0.22) + (1.2 + 0.22)*(0.9 + 3.3 + 0.22) + 0.5*(2.1 + 0.22)*(1.2 + 0.22) + 0.5*(2.4 + 1.2 + 4.5*0.666) = 204.25 m 2 . Tầng xép: F C X = (16.2 + 0.22)*(4.2 + 2.1 + 1.5 + 2.1 + 0.22) + 2.1*1.2 +(5.7*2 + 1.2 + 0.22 + 4.2 + 0.22)*(1.2 + 0.22) = 193.17 m 2  Tổng diện tích sàn của 8 nhà C là : 8F C = 8*(171.1 + 204.25 + 193.17) = 4548.14 m 2 Nhà D. Tầng 1 : F D 1 = 5*[(15 - 3 + 0,22)*(7.2 + 0,22) + (7.2 + 0.22)*(3 + 0.22)*0.5] = 5*(90.67 + 11.95) = 513.09 m 2 . Tầng 2 : F D 2 = 5*[(15 - 3 + 0,22)*(7.2 + 0,22) + (7.2 + 0.22)*(3 + 0.22)*0.5] + (5*7.2 + 0.22)*1.8 = 513.093 + 65.196 = 578.29 m 2 . Tầng 3 : F D 3 = 80%F D 2 = 462.6312 m 2 . Tầng 4: F D 4 = 60%F D 2 =346.97  Tổng diện tích sàn của 1 nhà D là : F D = 513.09+ 578.29+462.63+346.97=1900.98 m 2 . • Tổng diện tích xây dựng là : F SXD = 4*F A + 8*F C +F D = 850.42+4548.14+1900.98=7299.54 m 2 • Tổng diện tích sàn tầng 1: F s1 = 4*98.96+8*171.10+513.09= 2277.74 m 2 Bảng tổng hợp diện tích xây dựng các hạng mục chính Tổng mặt bằng nhà (m 2 ) Số lượng Diện tích (m 2 ) Diện tích nhà A 98.96 4 395.84 Diện tích nhà C 171.10 8 1368.80 Diện tích nhà D 513.09 1 513.09 Tổng 2277.73 Tổng diện tích sàn nhà (m2) Nhà A 212.60 4 850.40 Nhà C 568.52 8 4548.16 Nhà D 1900.98 1 1900.98 Tổng 7299.54 - Diện tích xây dựng: Tường bao 220, diện tích sàn tính ra ngoài mép tường tới giới hạn đổ bêtông. - Diện tích cho thuê:Diện tích sàn phía trong tường, lôgia ban công được tính theo hệ số 0.5, tầng áp mái không tính vào diện tích cho thuê - Diện tích chiếm đất: Phần diện tích mà hạng mục chiếm, lấy theo hình chiếu mặt bằng mái. * Chọn diện tích tổng mặt bằng: F = 7000 m 2 (100x70). Diện tích xây dựng chiếm: %5.32 7000 73.2277 = - Diện tích giao thông nội bộ và sân bãi đỗ xe chiếm 25% dtích TMB (1750 m 2 ). - Diện tích vườn hoa cây xanh chiếm 20% dtích TMB (1400 m 2 ) c/ Xác định chi phí xây dựng: Chi phí xây dựng của dự án (G XD ) bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình,hạng mục công trình thuộc dự án: )1( 1 XD GTGT n i i XDXD TgG += ∑ = g i XD - chi phí xây dựng trước thuế của hạng mục thứ i: g i XD = S i x P i n – số hạng mục công trình thuộc dự án P i - mức giá (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất của hạng mục thứ i S i - diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i • - thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp (10%) [...]... đồng) 3.Thi công xây dựng: 3.1 :Xây dựng các hạng mục: GXD = 23520.02 Triệu đồng 3.2:Mua sắm lắp đặt thiết bị: GTB = 8106.34 triệu đồng 3.3.Quản lý dự án: - Chủ đầu quản lý dự án, không thuê vấn.Định mức chi phí quản lý dự án được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) của chi phí xây dựng và chi phí thiết bị chưa có thuế giá trị gia tăng trong tổng mức đầu của dự án đầu xây dựng công trình được duyệt... Trong đó: DT: Doanh thu của dự án trong năm hoạt động CFđn : Chi phí điện,nước của dự án trong năm Dự trù doanh thu cho thuê diện tích trong các năm vận hành: Dựa vào diện tích cho thuê và đơn giá cho thuê 1 đơn vị diện tích, ơ đây lấy đơn giá cho thuê 1 đơn vị diện tích là 16 USD Bảng 1.11 .Dự trù doanh thu cho thuê diện tích Đơn vị:Triệu đồng Năm vận hành Diện tích cho thuê Công suất khai thác 1 2... phí dự phòng của dự ándự án có thời gian thực hiện đến 2 năm chi phí dự phòng được tính bằng 10% trên tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư,chi phí quản lý dự án, chi phí vấn đầu xây dựng và chi phí khác GDP = (GXD+GTB+GGPMB+GQLDA+GTV+GK) x 10% = (21381.83+7369.40+1156.82+2875.12) x 10% =3318.65 (triệu đồng) 1.7 Dự trù vốn lưu động ban đầu. .. dự án đầu tư: Ước tính khoảng 0.15% chi phí xây dựng và chi phí thiết bị trong tổng mức đầu GTĐDA = 0.15% x (GXDtt + GTBtt) = 0.15% x 28751.24 = 43.13 (Tr.đồng) Chi phí chuẩn bị đầu là: GCBĐT = 130.42 + 43.13 =173.55 (triệu đồng) 2- Chuẩn bị xây dựng, thi công xây dựng: 2.1.Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng: GGPMB = 1156.82 (tr.đồng) 2.2.Chi phí khảo sát thiết kế: Tính theo % so với chi phí xây. .. trong quá trình đầu xây dựng S T T Nội dung chi phí Quý 1/2007 Tự V có ay Chuẩn bị đầu Chi phí lập dự án 65 khả thi 21 21 Thẩm định dự án 56 2 Chuẩn bị xây dựng Quý 2/2007 Tự có Quý 3/2007 V Tự ay có Quý Quý 4/2007 1/2008 V Tự V Tự ay có ay có Quý 2/2008 V Tự ay có Quý 3/2008 Tự V ay Quý 4/2008 Tự có Vay Vay có 1 65.2 1 21.5 6 115 6.82 235 20 254 96 CP đền bù GPMB CP khảo sát xây dựng CP thiết... lãi suất là i=13.5% năm b/ Kế hoạch huy động vốn của dự án: (Chưa kể lãi vay trong xây dựng) * Căn cứ xác định: - Tiến độ thực hiện đầu của dự án - Nguồn vốn của dự án Kế hoạch huy động vốn: 100% vốn tự có huy động trong 4 quý năm 2007 * Xác định các nội dung trong kế hoạch huy động vốn 1- Chuẩn bị đầu gồm các công việc: 1.1 Chi phí lập dự án khả thi: GLDA = T%*Kđc x (GXDtt + GTBtt) x (1+TSDA)... Reception: Nhà 1 tầng.Diện tích 80 m2.Đơn giá 1.400.000/m2 1 Bảng 1.1.Bảng dự trù chi phí xây dựng trong dự án Đơn vị:Triệu đồng Chi phí Tên hạng Đơ Khối Đơn Thuế Chi phí trước mục,công việc n vị lượng giá VAT sau thuế thuế San lấp mặt bằng m3 4200 0.06 252.00 25.20 277.20 2 3 Xây dựng 4 nhà A Xây dựng 8 nhà C m2 m2 850 4548 2.69 2.69 4 Xây dựng 1 nhà D m2 1901 2.69 5113.69 511.37 5625.06 5 Đường giao thông... lý dự án, chi phí vấn đầu xây dựng và các chi phí khác: (Chưa kể lãi vay trong thời gian xây dựng) * Các căn cứ: - Các định mức chi phí thuộc các khoản chi phí khác nhau theo quy định - Khối lượng và đơn giá - Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm theo quy định, cụ thể Theo thông 05/2007 tổng các chi phí này được lấy từ 10% - 15% của tổng chi phí thiết bị và chi phí xây dựng của dự án GQL,TV,K=0.1*28751.24=2875.12... loại đền bù có liên quan đến khu vực đất xây dựng (nhà cửa kiến trúc,cây trồng,công trình cơ sở hạ tầng trong đất - Căn cứ vào mức giá đền bù theo hướng dẫn của Nhà nước - Căn cứ vào khung giá đất theo hướng dẫn của Nhà nước có liên quan đến đền bù đất - Khối lượng đất phải thu hồi cho xây dựng (m2) - Nhu cầu đầu cho tái định cư (nếu có) *Phương pháp xác định: +Trong dự án này không có chi phí giải... trong xây dựng Vốn lưu động ban đầu Chi phí dự phòng 8 36567.6 2 Tổng cộng 3 3535 41 6 40103 03 2 Xác định chi phí sản xuất - kinh doanh của dự án trong các năm vận hành 2.1 Chi phí (không có thuế VAT) sử dụng điện, nước * Căn cứ xác định - Chi phí sử dụng điện,nước của dự án là chi phí tiêu hao điện,nước cho quá trình làm việc,sinh hoạt,điện thắp sàng ban đêm cho bảo vệ,nước cho làm vệ sinh ,tư i cây . PHẦN I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ MỞ ĐẦU I. Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân Trong. xây dựng tổng hợp để tính chi phí đầu tư xây dựng cho từng công trình thuộc dự án và tổng mức đầu tư của dự án. +Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng

Ngày đăng: 26/07/2013, 14:54

Hình ảnh liên quan

Bảng tổng hợp diện tích xây dựng các hạng mục chính - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng t.

ổng hợp diện tích xây dựng các hạng mục chính Xem tại trang 10 của tài liệu.
Bảng 1.3.Chi phí lắp đặt thiết bị - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.3..

Chi phí lắp đặt thiết bị Xem tại trang 15 của tài liệu.
Bảng 1.6.Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.6..

Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng Xem tại trang 20 của tài liệu.
1.8. Nguồn vốn, kế hoạch huy động vốn và trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

1.8..

Nguồn vốn, kế hoạch huy động vốn và trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng Xem tại trang 20 của tài liệu.
Bảng 1.7.Chi phí thiết kế - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.7..

Chi phí thiết kế Xem tại trang 21 của tài liệu.
Bảng 1.9.Xác định lãi vay trong xây dựng - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.9..

Xác định lãi vay trong xây dựng Xem tại trang 27 của tài liệu.
Bảng 1.11.Dự trù doanh thu cho thuê diện tích - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.11..

Dự trù doanh thu cho thuê diện tích Xem tại trang 28 của tài liệu.
Bảng 1.12.Chi phí sử dụng điện nước trong vận hành - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.12..

Chi phí sử dụng điện nước trong vận hành Xem tại trang 29 của tài liệu.
- Hình thức trả lương của dự án áp dụng:trả theo thời gian * Lập bảng xác định chi phí trả lương: - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Hình th.

ức trả lương của dự án áp dụng:trả theo thời gian * Lập bảng xác định chi phí trả lương: Xem tại trang 29 của tài liệu.
Bảng 1.15.Dự trù chi phí sửa chữa,bảo dưỡng trong các năm vận hành - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.15..

Dự trù chi phí sửa chữa,bảo dưỡng trong các năm vận hành Xem tại trang 30 của tài liệu.
Bảng 1.16.Dự trù nộp bảo hiểm xã hội,y tế,trích nộp kinh phí công đoàn - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.16..

Dự trù nộp bảo hiểm xã hội,y tế,trích nộp kinh phí công đoàn Xem tại trang 31 của tài liệu.
Bảng 1.20.Nhu cầu vốn lưu động cho các năm vận hành theo chi phí hoạt động - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.20..

Nhu cầu vốn lưu động cho các năm vận hành theo chi phí hoạt động Xem tại trang 37 của tài liệu.
Lập bảng kế hoạch trả nợ và xác định chi phí trả lãi trong vận hành Bảng 1.21.Chi phí trả lãi vay trong vận hành - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

p.

bảng kế hoạch trả nợ và xác định chi phí trả lãi trong vận hành Bảng 1.21.Chi phí trả lãi vay trong vận hành Xem tại trang 38 của tài liệu.
I Vay đầu tư dài hạn - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

ay.

đầu tư dài hạn Xem tại trang 38 của tài liệu.
Bảng 1.22.Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.22..

Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành Xem tại trang 39 của tài liệu.
*Lập bảng xác định doanh thu cho dự án trong các năm vận hành: - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

p.

bảng xác định doanh thu cho dự án trong các năm vận hành: Xem tại trang 40 của tài liệu.
Bảng1.25 xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV) - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.25.

xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV) Xem tại trang 45 của tài liệu.
Bảng 1.26.Xác định suất thu lợi nội tại IRR - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.26..

Xác định suất thu lợi nội tại IRR Xem tại trang 47 của tài liệu.
Bảng 1.27.Bảng xác định hệ số khả năng trả nợ - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.27..

Bảng xác định hệ số khả năng trả nợ Xem tại trang 48 của tài liệu.
Bảng 1.28.Xác định thời hạn có khả năng trả nợ của dự án - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.28..

Xác định thời hạn có khả năng trả nợ của dự án Xem tại trang 50 của tài liệu.
Bảng 1.29. Xác định doanh thu và mức hoạt động hoà vốn TTNội - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.29..

Xác định doanh thu và mức hoạt động hoà vốn TTNội Xem tại trang 52 của tài liệu.
Bảng1.31.Xác định chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi khi doanh thu giảm ở mức 10% - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.31..

Xác định chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi khi doanh thu giảm ở mức 10% Xem tại trang 54 của tài liệu.
Bảng 1.33.Xác định chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 10% (Đơn vị:triệu đồng) - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 1.33..

Xác định chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 10% (Đơn vị:triệu đồng) Xem tại trang 57 của tài liệu.
*Chi phí của dự án tăng ở mức 5% (bảng 1.30)               Khi IRR=16.4% thì NPV=37.6 triệu đồng                Khi IRR=16.5% thì NPV=-112.08 triệu đồng                                16  - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

hi.

phí của dự án tăng ở mức 5% (bảng 1.30) Khi IRR=16.4% thì NPV=37.6 triệu đồng Khi IRR=16.5% thì NPV=-112.08 triệu đồng 16 Xem tại trang 59 của tài liệu.
*Lập bảng xác định giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

p.

bảng xác định giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra Xem tại trang 62 của tài liệu.
Bảng 2.1 xác định giá trị sản phẩm gia tăng - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 2.1.

xác định giá trị sản phẩm gia tăng Xem tại trang 63 của tài liệu.
Bảng 2.3.Xác định các khoản thuế VATđầu vào hàng năm của dự án - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 2.3..

Xác định các khoản thuế VATđầu vào hàng năm của dự án Xem tại trang 64 của tài liệu.
Bảng 2.4.Các khoản nộp ngân sách chủ yếu - PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bảng 2.4..

Các khoản nộp ngân sách chủ yếu Xem tại trang 65 của tài liệu.

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan