Đang tải... (xem toàn văn)
Cùng với thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển và sôi động. Đây là kênh thu hút một lượng lớn vốn đầu tư của xã hội và hứa hẹn mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội và tăng thu nhập của người dân, nhu cầu sống trong một môi trường an toàn, hiện đại với các tiện ích cao cấp phát triển ngày càng nhanh. Đồng thời, với sự gia tăng tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ, bên cạnh sự tăng trưởng căn hộ và nhà ở cao cấp, những năm tới được dự báo về sự bùng nổ thị trường văn phòng cho thuê. Do đó, thị trường bất động sản được dự báo cũng sẽ sôi động trong những năm tới. Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế cũng như những hạn chế và thắt chặt tín dụng bất động sản đã khiến hoạt động đầu tư dự án của công ty trong thời gian qua gặp không ít khó khăn.
MỤC LỤC DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT MỤC LỤC i DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU i DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU .iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .viii PVFC Land viii Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam .viii PVFC viii Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam .viii PVN viii Tập đoàn Dầu khí Quốc Gia Việt Nam viii PVC viii Tổng công ty xây lắp Dầu khí viii TMCP .viii Thương Mại cổ phần viii BĐS .viii Bất động sản viii TÓM TẮT LUẬN VĂN i CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ .i CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN i CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ .iii DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH .iii DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 iii CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG viii ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN viii TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) .viii KẾT LUẬN .x LỜI NÓI ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ 4 CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP 4 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 25 DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH 25 DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 .25 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP .74 BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) 74 - Kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát. Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, do đó cũng làm cho giá trị của bất động sản tăng lên, cho nên người ta nói đầu tư bất động sản mang tính tăng giá trị. Vì bất động sản là nhu cầu không thể thiếu của sản xuất và đời sống nên dù kinh tế có bị suy thoái thì giá trị sử dụng bất động sản vẫn được bảo tồn 76 KẾT LUẬN .92 DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU MỤC LỤC i MỤC LỤC i DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU i DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU i DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU .iii DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU .iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .viii PVFC Land viii PVFC Land viii Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam .viii Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam .viii PVFC viii PVFC viii Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam .viii Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam .viii PVN viii PVN viii Tập đoàn Dầu khí Quốc Gia Việt Nam viii Tập đoàn Dầu khí Quốc Gia Việt Nam viii PVC viii PVC viii Tổng công ty xây lắp Dầu khí viii Tổng công ty xây lắp Dầu khí viii TMCP .viii TMCP .viii Thương Mại cổ phần viii Thương Mại cổ phần viii BĐS .viii BĐS .viii Bất động sản viii Bất động sản viii TÓM TẮT LUẬN VĂN i TÓM TẮT LUẬN VĂN i CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ .i CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ .i CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN i CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN i 1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư .i 1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư .i 1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản .i 1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản .i CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ .iii CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ .iii DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH .iii DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH .iii DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 iii DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 iii 2.1 Tổng quan về Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) iii 2.1 Tổng quan về Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) iii 2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land .iv 2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land .iv Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty tập trung vào đầu tư xây dựng công trình để bán, cho thuê và cho thuê mua. Thị trường mục tiêu là khu chung cư nhà ở cao cấp, khu trung tâm thương mại, tòa nhà chức năng, khu du lịch nghỉ dưỡng. .iv Các hình thức đầu tư dự án .iv Tình hình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty PVFC Land v Tiến độ thực hiện các dự án: v Thành quả của hoạt động đầu tư các dự án bất động sản vi Vốn và nguồn vốn cho đầu tư dự án .vi CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG viii CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG viii ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN viii ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN viii TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) .viii TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) .viii 3.1 Định hướng hoạt động đầu tư tại công ty viii 3.1 Định hướng hoạt động đầu tư tại công ty viii Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường ix Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường ix Giải pháp về nhân lực .ix Giải pháp về nhân lực .ix KẾT LUẬN .x KẾT LUẬN .x LỜI NÓI ĐẦU 1 LỜI NÓI ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ 4 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ 4 CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP 4 CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP 4 1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư 4 1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư 4 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư 4 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư 4 1.1.2. Phân loại .5 1.1.2. Phân loại .5 1.1.3 Khái niệm và các giai đoạn trong chu kỳ dự án đầu tư 6 1.1.3 Khái niệm và các giai đoạn trong chu kỳ dự án đầu tư 6 Tiền đầu tư 7 1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản 8 1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản 8 1.2.1 Khái niệm .8 1.2.1 Khái niệm .8 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 25 DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH 25 DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH 25 DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 .25 DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 .25 2.1 Tổng quan về Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) .25 2.1 Tổng quan về Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) .25 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) 25 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) 25 2.1.2 Thông tin chung và cơ cấu tổ chức .26 2.1.2 Thông tin chung và cơ cấu tổ chức .26 2.1.3 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty 29 2.1.3 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty 29 2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land 33 2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land 33 2.2.1 Đặc điểm chung của hoạt động đầu tư các dự án của công ty PVFC Land: 33 2.2.1 Đặc điểm chung của hoạt động đầu tư các dự án của công ty PVFC Land: 33 Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty tập trung vào đầu tư xây dựng công trình để bán, cho thuê và cho thuê mua. Đây là hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản của Công ty.Thị trường mục tiêu là khu chung cư nhà ở cao cấp, khu trung tâm thương mại, tòa nhà chức năng, khu du lịch nghỉ dưỡng. Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: kinh doanh dịch vụ tư vấn nhà ở và dịch vụ sàn giao dịch .35 Các hình thức đầu tư dự án 35 2.2.2 Giới thiệu các dự án của công ty .35 2.2.3 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư các dự án bất động sản của công ty PVFC Land 39 2.2.3.1 Quy trình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty .39 + Phương án tổ chức, giám sát, quản lý .44 Bước 6 : Triển khai dự án .53 2.2.3.2 Tình hình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty PVFC Land 53 a) Tiến độ thực hiện các dự án: .53 2.2.4 Đánh giá tình hình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty PVFC Land .60 2.2.4.1 Thành quả của hoạt động đầu tư các dự án bất động sản .60 Tiến độ thực hiện đầu tư .63 Vốn và nguồn vốn cho đầu tư dự án 63 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP .74 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP .74 BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) 74 BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) 74 3.1 Định hướng hoạt động đầu tư tại công ty .74 3.1 Định hướng hoạt động đầu tư tại công ty .74 3.1.1 Phương hướng phát triển công ty (giai đoạn 2011 – 2015) .74 3.1.1 Phương hướng phát triển công ty (giai đoạn 2011 – 2015) .74 3.1.2 Định hướng hoạt động đầu tư dự án tại công ty 75 3.1.2 Định hướng hoạt động đầu tư dự án tại công ty 75 3.1.3 Phân tích cơ hội và thách thức đối với hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công ty 75 3.1.3 Phân tích cơ hội và thách thức đối với hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công ty 75 - Kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát. Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, do đó cũng làm cho giá trị của bất động sản tăng lên, cho nên người ta nói đầu tư bất động sản mang tính tăng giá trị. Vì bất động sản là nhu cầu không thể thiếu của sản xuất và đời sống nên dù kinh tế có bị suy thoái thì giá trị sử dụng bất động sản vẫn được bảo tồn 76 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công ty .81 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công ty .81 3.2.1 Nâng cao chất lượng công tác lập và thẩm định dự án 81 3.2.1 Nâng cao chất lượng công tác lập và thẩm định dự án 81 3.2.4 Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường 86 3.2.4 Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường 86 3.2.5 Giải pháp quản lý dự án đầu tư .87 3.2.5 Giải pháp quản lý dự án đầu tư .87 3.2.6 Giải pháp về nhân lực .90 3.2.6 Giải pháp về nhân lực .90 KẾT LUẬN .92 KẾT LUẬN .92 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT PVFC Land Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam PVFC Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam PVN Tập đoàn Dầu khí Quốc Gia Việt Nam PVC Tổng công ty xây lắp Dầu khí TMCP Thương Mại cổ phần BĐS Bất động sản TÓM TẮT LUẬN VĂN Cùng với thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển và sôi động. Đây là kênh thu hút một lượng lớn vốn đầu tư của xã hội và hứa hẹn mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội và tăng thu nhập của người dân, nhu cầu sống trong một môi trường an toàn, hiện đại với các tiện ích cao cấp phát triển ngày càng nhanh. Đồng thời, với sự gia tăng tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ, bên cạnh sự tăng trưởng căn hộ và nhà ở cao cấp, những năm tới được dự báo về sự bùng nổ thị trường văn phòng cho thuê. Do đó, thị trường bất động sản được dự báo cũng sẽ sôi động trong những năm tới. Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế cũng như những hạn chế và thắt chặt tín dụng bất động sản đã khiến hoạt động đầu tư dự án của công ty trong thời gian qua gặp không ít khó khăn. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội. Có nhiều cách phân loại hoạt động đầu tư tùy theo từng khía cạnh nhìn nhận và đánh giá cũng như để phục vụ cho mục đích tiện theo dõi và quản lý. Quá trình đầu tư được phân thành 3 giai đoạn, tùy thuộc vào lĩnh vực đầu tư các bước công việc trong mỗi giai đoạn của các dự án đầu tư không giống nhau : Giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư, giai đoạn vận hành kết quả đầu tư . 1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài: đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất. Dự án bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản trong một thời gian nhất định. i Theo quy định, nội dung của dự án nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng gồm 2 phần: phần thuyết minh của dự án và phần thiết kế cơ sở. Quy trình đầu tư dự án bất động sản nói chung gồm 7 bước: Tìm kiếm đất và khẳng định tính phù hợp của đất; hình thành ý tưởng kinh doanh; nghiên cứu thị trường; thiết kế ý tưởng; phân tích tài chính; tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án; triển khai dự án 1.3 Tiêu thức đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư dự án bất động sản Đối với hoạt động đầu tư dự án bất động sản, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án gồm : chỉ tiêu về kết quả và chỉ tiêu về hiệu quả. a) Chỉ tiêu kết quả - Tỷ lệ vốn đầu tư thực hiện của dự án - Tỷ lệ hoàn thành của hạng mục, đối tượng xây dựng của dự án - Hệ số huy động tài sản cố định của dự án - Tỷ lệ huy động các hạng mục công trình, đối tượng xây dựng của dự án b) Chỉ tiêu hiệu quả Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án bao gồm - Chỉ tiêu lợi nhuận thuần và thu nhập thuần của dự án - Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời của dự án (npv - Mức thu nhập thuần tính trên một đơn vị vốn đầu tư ) - Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư ( T) - Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR - Chỉ tiêu điểm hòa vốn 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư dự án bất động sản. a) Các nhân tố tự nhiên: Việc xem xét đánh giá ưu thế về các mặt của bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất, là thành phần quan trọng trong việc xác định chi phí đầu tư ban đầu và xác định mục tiêu, mục đích của chủ đầu tư khi thực hiện dự án. b) Các nhân tố kinh tế Các yếu tố tác động khách quan và các yếu tố tác động chủ quan như tình hình ii