Định giá doanh nghiệp Bài thực hành tổng hợp Công ty CP đầu tư phát triển BĐS HUDLAND Trường Đại học Kinh tế Đại học Quốc Gia Hà Nội - - BÀI TỔNG HỢP Môn: Định giá doanh nghiệp CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN HUDLAND (HLD) Định giá doanh Bài thực hành tổng hợp Công ty CP đầu tư phát triển BĐS HUDLAND LỜ nghi ệIpMỞ ĐẦU Định giá doanh nghiệp việc điều tra chi ti ết đánh giá ho ạt đ ộng công ty nhằm xác định giá trị tiềm doanh nghi ệp, nhằm trợ giúp cho trình chuyển đổi cấu vốn ch ủ sở h ữu c ổ đông nhà đầu tư muốn nắm bắt cách chi tiết tình hình hi ện t ại cơng ty trớc đưa định cuối Nó đ ưa c h ội tiềm phát triển cho tương lai, đặc biệt xác đ ịnh kho ản n ợ d ự kiến chuẩn bị cho việc phát hành trái phiếu công chúng l ần đ ầu (IPO) Một điều kiện bắt buộc phải định giá doanh nghiệp th ị tr ường ch ứng khoán áp đặt số yêu cầu qui tắc định chủng loại thông tin mà công ty buộc phải công khai văn IPO đ ược g ọi b ản cáo b ạch Qui trình định giá doanh nghiệp phải xác định ch ỉ đ ược hoạt đ ộng c ốt lõi công ty hội nhân tố rủi ro đ ể t ối thi ểu hóa nh ững khó khăn mà cơng ty bị giảm giá trị cách đáng kể niêm yết, ảnh hưởng xấu tới lợi ích chủ sở hữu Ngược lại, công ty ho ạt động hiệu quả, nhà quản trị cần phải xác định lại giá trị công ty đ ể cải thiện tình hình hoạt động chung cơng ty Do v ậy, trình đ ịnh giá doanh nghiệp đánh giá cách khách quan điểm mạnh ểm y ếu công ty việc xác định vấn đ ề khu v ực th ể rõ điểm yếu cơng ty, q trình đ ịnh giá doanh nghi ệp m ột công cụ nhằm giúp công ty đánh giá cách khách quan ho ặc “m khoá” hội, tiềm gia tăng giá trị cho cổ đông t ương lai Đ ịnh giá doanh nghiệp có yêu cầu nguyên tắc riêng Đó ph ải d ựa giá trị hành thị trường, phù hợp với chế thị trường quy lu ật thị trường Định giá doanh nghiệp xác định giá trị ước tính doanh nghiệp theo giá thị trường Cần phải định giá cho t ừng doanh nghi ệp theo phương pháp cụ thể cho doanh nghiệp thuộc nhóm nghành khác Đnhau, ịnh giácác doanh thực Công ty lĩnh CP đầu phát triểntheo BĐS HUDLAND doanhBài nghi ệphành hoạtổng t độhợp ng vựtư c khác giá nghiệp hành Không áp dụng dập khuôn mô hình, kiểu định giá cho m ọi doanh nghiệp Định giá doanh nghiệp phải tuân theo quy lu ật kinh t ế nh quy luật cung cầu, quy luật giá trị Ngoài định giá doanh nghiệp c ần ph ải linh hoạt trình xác định, phải đặt doanh nghiệp tổng th ể phát tri ển chung toàn thị trường, nghành nghề mà doanh nghiệp ti ến hành kinh doanh Việc thực tốt nguyên tắc đảm bảo yêu c ầu giúp cho hoạt động định giá có hiệu Việc định giá doanh nghi ệp ph ải tuỳ thuộc vào doanh nghiệp mà phải lựa chọn t ừng ph ương pháp đ ịnh giá cho phù hợp Trong tồn q trình thực khâu c ho ạt đ ộng đ ịnh giá vấn đề kiểm kê tài sản, xử lý tài ph ải th ật chu ẩn xác c ẩn trọng Hơn nữa, việc định giá phải dễ dàng việc tính tốn, cho dù việc định giá doanh nghiệp dựa vào nhiều ph ương pháp khác nhau, song doanh nghiệp phải chọn phương pháp định giá cho phù hợp với doanh nghiệp vừa đơn giản vừa dễ th ực hiện, phù h ợp v ới lực người định giá Bài thực hành sử dụng tập cá nhân c môn Định giá doanh nghiệp khuôn khổ Giáo dục Đại học Tất c ả thông tin thu thập, x lý cẩn th ận Tuy nhiên, nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan khác nhau, th ực hành khơng có trách nhiệm tính đắn thơng tin nh v ấn đ ề có liên quan Bài thực hành thực góc nhìn chủ quan sinh viên, khơng mang tính chất khuyến nghị, khơng có mục đích tác động đến nhà đầu tư hay doanh nghiệp Người dùng có th ể xem th ực hành nh m ột tham khảo phục vụ học tập, không ch ịu trách nhi ệm v ới b ất c ứ v ấn đề việc sử dụng thơng tin ảnh h ưởng xấu đ ến nhà đ ầu t hay doanh nghiệp Định Em giá doanh tổng thành hợp đCông ty CP đầu ễ tưnvà triển xin gửi lBài ời cthực ảm hành ơn chân ến Ths Nguy Quphát ốc Vi ệt BĐS - Gi ảHUDLAND ng viên nghiệp Trường Đại học Kinh tế - ĐHQGHN hướng dẫn em hoàn thành th ực hành này!!! MỤC LỤC THÔNG TIN THÀNH LẬP Loại hình: Cơng ty Cổ phần Trụ sở Địa chỉ: Tầng –Tồ nhà HUD BUILDING số 430 đường Ngơ Gia T ự - ph ường Đức Giang - quận Long Biên – Hà Nội Điện thoại: 04 36523862/63 Fax: 04.36523864 Email: hudland@hudland.com.vn Website: http://hudland.com.vn LỊCH SỬ HÌNH THÀNH KL CP lưu 40,000,000 hành 2016 I - Là đơn vị thành viên TCT Đầu tư Phát triển Nhà Đô thị (HUD) GIỚI THIỆU Lịch sử hình thành Định• giá doanh BàiCổ thực hành Cơng tưng vàsphát triển BĐS HUDLAND Công ty phầ n Đtổng ầu tưhợp vàvề Phát trity ểnCP Bấđầu t độ ản HUDLAND m ột nghiệp đơn vị thành viên Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đô th ị (HUD) HUDLAND thức thành lập vào tháng 08 năm 2007 v ới tổng số vốn điều lệ 100 tỷ đồng Sau giai đoạn chuẩn bị năm 2008, t ới giai đoạn 2009 - 2010, HUDLAND nhanh chóng nh ập vào th ị trường bất động sản gần lúc đưa th ị tr ường h ạng m ục đầu tư với tổng số vốn hàng ngàn tỷ đồng Thương hiệu HUDLAND bước đầu có chỗ đứng thị trường, gắn liền với nhiều dự án nhƣ d ự án Khu đô thị đường Lê Thái Tổ - Thành phố Bắc Ninh - Bắc Ninh, d ự án Khu đô thị Việt Hừng - Long Biên - Hà Nội, dự án BT08 LK27 t ại Khu thị Vân Canh - Hồi Đức - Hà Nội.v.v… V ới tiềm l ực tài đội ngũ nhân viên chuyên gia có nhiều kinh nghiệm, l ực lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, HUDLAND kh ẳng định thương hiệu với sản phẩm khác biệt có s ức cạnh tranh thị trường với chiến lược phát triển trở thành nhà đầu t Bất động sản chuyên nghiệp Việt Nam • Năm 2013, Cổ phiếu Cơng ty HUDLAND th ức đ ược giao d ịch Sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội với mã chứng khốn HLD Cơng ty thức tăng vốn Điều lệ lên 200 tỷ đồng từ nguồn quỹ đầu t phát triển thơng qua hình thức phát hành cổ phiếu th ưởng cho cổ đông Lĩnh vực kinh doanh • Đầu tư phát triển khu dân cư, khu đô th ị m ới (Không bao g ồm d ịch v ụ thiết kế cơng trình) • Xây dựng, cải tạo nhà • Xây dựng khu trung tâm thương mại, siêu thị, dịch vụ, văn phòng,trung tâm thể thao, kho bãi, nhà xưởng, ch ợ • Xây dựng khu kinh tế, khu công nghiệp Định• giáTdoanh tổng hợpvàvềcơng Cơngtrình ty CPkỹ đầu tưậvà BĐS vấn đầBài u tthực xâyhành dựng nhà thu t hphát tầtriển ng đô th ị.HUDLAND nghiệp • Thi cơng xây lắp cơng trình dân dụng, cơng nghiệp, giao thơng, th ủy lợi, bưu viễn thơng, cơng trình hạ tầng, khu cơng nghiệp, cơng trình đường dây trạm điện 35KV • Kinh doanh vật tư, vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại th ất, máy móc thiết bị chuyên ngành xây dựng • Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hóa • Xuất nhập vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội ngoại th ất, máy móc thiết bị chuyên ngành xây dựng II HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ Họ tên Chức vụ Ông Bùi Đức Thịnh Chủ tịch HĐQT Ông Phạm Cao Sơn Thành viên HĐQT Bà Nguyễn Thanh Hương Thành viên HĐQT Ông Lê Anh Vũ Thành viên HĐQT Bà Đinh Thị Minh Hằng Thành viên HĐQT BAN GIÁM ĐỐC / KẾ TOÁN TRƯỞNG Tuổi 59 45 49 41 37 Chức vụ Họ tên Tu ổi Tổng Giám đốc Ơng Phạm Cao Sơn 45 Phó Tổng GĐ Ơng Nguyễn Thanh Tú 43 Phó Tổng GĐ Ơng Vũ Tuấn Linh Phó Tổng GĐ Ơng Nguyễn Nam Cường Kế tốn trưởng Ơng Lê Quốc Chung BAN KIỂM SỐT 40 37 33 ĐCh ịnhứgiá doanh c vụ nghiệp Bài thực hành tổng hợp Công ty CP đầu tư phát Họ tên Tutriển ổi BĐS HUDLAND Trưởng BKS Ông Hồng Việt Hùng Thành viên BKS Ơng Nguyễn Đình Thắng Thành viên BKS Bà Nguyễn Thu Yến III 42 48 42 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN Được thành lập từ ngày 10/08/2007, Công ty C ổ ph ần Đ ầu t Phát triển Bất động sản HUDLAND không ngừng phát triển bền vững kh ẳng đ ịnh vị trí lĩnh vực đầu tư bất động sản Để giữ tăng trưởng ổn định b ứt phát th ời gian t ới, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản HUDLAND quan niệm r ằng th ỏa mãn hài lòng khách hàng mục tiêu phấn đấu lấy hiệu kinh tế thước đo cho phát triển ổn định bền vững Cơng ty Ngồi việc trì phát triển ngành nghề truyền thống đầu tư bất động sản, Công ty HUDLAND tiếp tục mở rộng qui mô đầu tư kinh doanh d ự án nhà cao c ấp, dự án chung cư cao tầng, dự án nhà xã hội, khu đô th ị… đ ảm bảo cho Cơng ty có tiềm lực kinh tế mạnh, đủ sức để cạnh tranh với doanh nghi ệp nước khu vực Trong thời gian tới, Công ty Cổ phần Đầu t Phát tri ển B ất đ ộng s ản HUDLAND tập trung vào mục tiêu nhiệm vụ chủ y ếu nh ư: Đổi m ới doanh nghiệp, mở rộng đầu tư thực đầu tư, tăng cường công tác qu ản lý doanh nghiệp phát triển nguồn nhân lực Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động s ản HUDLAND phát huy cao độ thành tựu đạt năm qua Đồng th ời kh ắc ph ục tồn để trì phát triển ổn định theo định h ướng c Công ty phù hợp với xu hướng chung đất nước Phấn đấu đưa Công ty tr thành m ột doanh nghiệp hàng đầu lĩnh vực bất động sản, mang đến sản phẩm khác biệt cho khách hàng, tối đa hóa lợi nhuận cho c ổ Đđông/nhà ịnh giá doanh thựcđhành CP tư phát BĐSviên HUDLAND đầu tBài ư, vun ắp cutổng ộc shợp ốngvềấCông m no,tyhạ nhđầu phúc cho cáctriển thành nghiệp Cơng ty góp phần xây dựng đất nước ngày v ững mạnh phát triển Phương hướng, nhiệm vụ giai đoạn 2016-2020 Tiếp tục quy tụ, đào tạo xây dựng đội ngũ cán nhân viên đồn k ết, có trình độ nghiệp vụ, nhiệt tình làm việc có hiệu tạo d ựng đ ược văn hóa mang sắc HUDLAND ngày chuyên nghiệp Chuy ển đ ổi, trì liên tục cải tiến, ngày hồn thiện hệ thống qu ản lý ch ất l ượng theo tiêu chuẩn ISO phiên 9001:2015; Đề xuất Tổng cơng ty tiếp tục xem xét, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt chủ trương lộ trình giảm tỷ lệ vốn Nhà nước Công ty HUDLAND nhằm tạo chủ động linh hoạt việc định áp dụng hình thức phù hợp với chế thi trường tình hình th ực tế để có đ ược dự án định, đạo, điều hành triển khai đầu tư phát triển vấn đề sản xuất kinh doanh, đón bắt hội đầu tư, kinh doanh kịp thời Tăng cường trách nhiệm HĐQT, Ban điều h ành để đạo Công ty triển khai tốt nhiệm vụ sản xuất kinh doanh đảm bảo tiêu đ ầu t phát triển, doanh thu, lợi nhuận giai đoạn 2016-2020 phát tri ển ổn đ ịnh, v ững chắc; Đồng thời bảo toàn phát triển vốn chủ sở h ữu, đem lại l ợi nhu ận ổn định cho cổ đông Tiếp tục đạo Công ty đưa vào áp dụng công nghệ tiên ti ến v ề thiết kế thi công xây dựng, đề cao sáng tạo ý tưởng thiết kế s ản phẩm triển khai xây dựng dự án; Tăng c ường h ợp tác v ới đối tác chun ngành có chun mơn sâu, uy tín nhằm tạo s ản ph ẩm khác biệt có giá trị phù hợp với đối tượng khách hàng th ời ểm, giai đoạn cụ thể; Đưa sản phẩm thân thiện với mơi trường, có giá tr ị cao v ề Đkhơng ịnh giá gian doanh thực hợp lòng Cơng CPềđầu tưi phát BĐS HUDLAND sốngBài phù hợhành p vàtổng hài vớitynhi u đố t ượ ng triển khách hàng th ị nghiệp trường bất động sản; Tiếp tục chủ động tìm kiếm dự án phù hợp với l ực, kinh nghiệm Công ty tình hình thực tế; Các tiêu đề cho giai đoạn 2016-2020 sau: + Đầu tư phát triển dự kiến: 2,788 t ỷ đ ồng; + Kinh doanh dự kiến: 2,346 t ỷ đ ồng; + Doanh thu dự kiến: 2,031 t ỷ đ ồng; Nhiệm vụ SXKD năm 2016 Năm 2016 năm Công ty bước sang giai đoạn m ới v ới r ất nhi ều thách thức diễn biến khó lường hoạt động kinh doanh bất động sản, HĐQT tăng cường công tác quản trị lĩnh v ực ho ạt đ ộng SXKD, để Cơng ty ngày hồn thiện mơ hình quản lý, b ộ máy nh ằm nâng cao lực điều hành, đ ạo để Công ty hoàn thành tốt mục tiêu nhi ệm v ụ cụ thể năm 2016 sau: 2.1 Các chi tiêu chinh cua kế hoạch SXKD đê cho năm 2016 - Đầu tư phát triển dự kiến: 235,199 tỷ đ ồng; - Kinh doanh dự kiến: 475,122 t ỷ đ ồng; - Doanh thu dự kiến: 330,676 t ỷ đ ồng; - Lợi nhuận trước thuế TNDN: 42,237 tỷ đồng; - Nộp ngân sách Nhà nước: 7,720 t ỷ đ ồng; - Vốn chủ sở hữu: - Tỷ suất lợi nhuận/vốn CSH: - Cổ tức dự kiến 455,069 t ỷ đồng; 7,6 % : 12% Định doanh tổng2016: hợp Công đầung tư 4% phát triểnthu BĐSthHUDLAND - giá Quỹ lương Bài thựthực c hiệhành n năm tươtyngCPđươ doanh ực hi ện nghiệp năm 2.2 Các công tác chinh a) Cơng tác tài chính: - Chỉ đ ạo Công ty lập kế hoạch vốn phù hợp v ới nhiệm v ụ s ản xu ất kinh doanh, tìm kiếm nguồn vốn tín dụng phù hợp cho Dự án m ới; - Chỉ đ ạo Ban điều hành Cơng ty xây dựng kế hoạch tài chi ti ết cho quý năm, bám sát tình hình th ực tế kế hoạch kinh doanh, ch ủ đ ộng phòng ngừa rủi ro lĩnh vực tài chính; - Chỉ đ ạo giám sát Cơng ty thực triệt để có hiệu qu ả vi ệc ti ết giảm chi phí, thực hành tiết kiệm lĩnh vực b) Công tác đạo thực kế hoạch SXKD, thu hồi vốn: * Chỉ đạo Ban điều hành Công ty tổ ch ức thực tiêu kế ho ạch SXKD năm 2016 đề ra; Nêu tâm cao việc thúc đẩy phát tri ển đầu t d ự án mới, triển khai chiến lược, phương án kinh doanh linh hoạt, h ợp lý, phù h ợp với với diễn biến thị trường nhằm nhanh chóng thu h ồi, bảo toàn v ốn đ ầu tư: - Khai trương Dự án Văn phòng làm việc lơ A-CC7, khu dịch v ụ t h ợp h Linh đàm, Hà Nội; Hồn thành cơng tác nâng tầng 15 d ự án, kh ẩn tr ương th ực đầu tư hồn thiện cơng trình (phần l ại), t ạo kh ối tài s ản c ố đ ịnh cho Cơng ty; Chuyển văn phòng Cơng ty tiến hành khai thác cho thuê văn phòng tồ nhà - Khẩn trương tháo gỡ khó khăn thủ tục hành để hồn thành th ủ tục đầu tư Nhà thu nhập thấp Bắc Ninh – Khu ĐTM đường Lê Thái Tổ Thành ph ố Bắc Ninh với tiến độ gấp rút để đủ điều kiện thuận lợi cho việc triển khai kinh doanh bán hàng quý IV/2016; Song song việc thúc đẩy đ ể hoàn 10 ĐIDJ ịnh giá doanh nghiệp ITC NDN NBB NTB PFL Bài thực hành tổng hợp Công ty phát triển BĐS HUDLAND65.82 1,707 32,600,000 76CP đầu tư 25.71% 2146 3,420 58,776 43,480 218,202 218,202 68,646,328 42,136,994 58,181,800 39,779,577 50,000,000 166 1,431.00 734 5,485 249 94.11% 67.89% 31.12% 102.30% 55.71% 6639 98678 57009 441421 339752 96.71 2,341.83 979.85 11,096.6 6,795.05 Bảng cung cấp liệu để tính P/E forward 2016 theo t ỷ tr ọng v ốn hóa thị trường cơng ty xem xét MÃ CK Mức vốn hóa thị trường Tỷ trọng P/E 2015 P/E forward 2016 P/E 201 hóa) API DRH HDC HDG IDJ ITC NDN NBB NTB PFL TỔNG 309.00 1044.00 504.00 1568.00 55.00 732.00 346.00 1091.00 12.00 60.00 5721 5.40% 18.25% 8.81% 27.41% 0.96% 12.79% 6.05% 19.07% 0.21% 1.05% 100% -296.77 76.15 9.74 12.75 23.68 63.25 5.73 25.89 0.55 4.42 35.90 24.29 32.36 7.47 27.35 108.58 3.50 19.39 0.27 0.16 -16.03 13.90 0.86 3.49 0.23 8.09 0.35 4.94 0.00 0.05 15.87 Bằng phương pháp so sánh ta tìm mức giá PLC nh b ảng d ưới Phương pháp phân tich 46 ĐịnhỞ giá doanh Bàiđthực hành tổng hợp vềvà Công ty CP đầuđtư phát BĐS HUDLAND mơ hình ịnh giá FCFE, FCFF DDM, DHG ượvà c ch ọntriển mô hình đ ịnh giá nghiệp giai đoạn ( nhanh->chuyển tiếp->ổn định) Trong cách định giá P/E giai đoạn nh đ ược điều ch ỉnh v ề giai đoạn ( nhanh-> ổn định) Ta có cơng thức tính P/E tại: Cơng thức P/E cho công ty gồm giai đoạn tăng tr ƣởng: Hoặc: Trong đó: EPSo = EPS current g = tốc độ tăng trưởng nhanh ke, hg = chi phí vốn cổ phần giai đoạn tăng trưởng nhanh ke, st = chi phí vốn cổ phần giai đoạn ổn định payout ratio= payout ratio giai đoạn tăng trưởng nhanh gn = tốc độ tăng trưởng giai đoạn ổn định payout ratio n = payout ratio giai đoạn ổn định Đồng thời có giả định ke, tỷ lệ chi trả cổ tức nh bảng d ưới Trong giai đoạn tăng trưởng nhanh 2016-2021, HLD đạt tốc độ tăng tr ưởng c lợi nhuận tỷ lệ chi trả cổ tức 25.25% 47 Định giá doanh nghiệp Bài thực hành tổng hợp Công ty CP đầu tư phát triển BĐS HUDLAND Phương pháp phân tich hồi quy Hồi quy P/E theo tốc độ tăng trưởng hệ số Beta Kết hồi quy sau: 48 Định giá doanh nghiệp Bài thực hành tổng hợp Công ty CP đầu tư phát triển BĐS HUDLAND P/E forward P hồi quy 68.2 103,413 Định giá cổ phiếu E ĐÁNH GIÁ CÁC PHƯƠNG PHÁP Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm khác nhau, tùy t ừng doanh nghiệp lĩnh vực kinh doanh để lựa chọn phương pháp thích h ợp Sau 49 Đđây ịnh giá doanh thực hợp vềnh Công ty CP đầudoanh tư phát triển m ột số ưBài u, nh ượhành c đitổng ểm loai hình nghi ệp BĐS phù HUDLAND h ợp v ới nghiệp phương pháp: Phươn g pháp FCFE FCFF Ưu điểm Nhược điểm Áp dụng Mơ hình FCFE sử dụng định nghĩa mở rọng dòng tiền vốn cổ phần – phần lại sau thực nghĩa vụ nợ chi trả cổ tức Chưa đề cập hết dòng tiền doanh nghiệp Mang nhiều giả định để phân tích - Nhiều khả cơng ty bị tiếp quản ban quản trị thay đổi - Áp dụng cho doanh nghiệp có tình hình tài lành mạnh có khả tốn khả khoản cao, vốn dự trữ lớn, có khả kinh doanh tạo lợi nhuận đủ để bù đắp cho chi phí đầu tư bao gồm việc chi trả lãi vốn vay (cho nên định giá theo mơ hình lấy trọng số 20%) Giải nhược điểm DDM vấn đề cổ tức Kết thu xác - Ước lượng đầy đủ dòng tiền doanh nghiệp - Tính đến khoản nợ phải trả ( chiếm phần lớn tổng giá trị doanh nghiệp) Do khoản nợ phát sinh không ổn định nên dễ dẫn tới ước lượng khơng xác Mang q nhiều giả định để phân tích Khơng thể rõ hiệu thu người chủ sở hữu 50 - Phù hợp với hầu hết cơng ty ( Định giá doanh thựctốn hành -tổng hợp Cơng tư nh ữ phát - DBài ễ tính Khơng thty ựcCP -đầu Khi ng triển thayBĐS đổi HUDLAND nghiệp - Dễ xác định quyền quản lý cơng ty khó tiền DDM P/E dòng phương pháp doanh nghiệp khơng trả cổ tức - DDM xét đến dòng cổ tức, không phản ánh giá trị doanh nghiệp - Xác định số g, Ks khó xác - Có thể dùng để định giá cổ phiếu nhiều trường hợp sáp nhập, mua lại, phát hành cổ phiếu lần đầu công chúng, chí định giá cổ phiếu chưa giao dịch - Dễ tính dễ hiểu - Mang tính thực tế cao dễ thu thập giá trị Thiếu xác (do phụ thuộc vào việc ước lượng lợi nhuận kỳ vọng cổ phiếu ) - Khó việc chọn công ty phù hợp hăn quy mô giới hạn TT việc thâu tóm - Phù hợp với cơng ty tăng trưởng cao trì khoảng thời gian cụ thể - Những công ty tăng trường khiêm tốn giai đoạn đầu - Hiệu công ty trì sách chi trả cổ tức dòng tiền lại sau tốn nợ đáp ứng nhu cầu tái đầu tư ( ta lấy trọng số 20%) - Áp dụng cho tất loại doanh - Áp dụng doanh nghiệp n Mặc dù cách định giáa ày có nhiều biến đổi lại phản ánh thị trường có tính thực tế cao ( mơ hình có trọng số 30%) Nhận xét việc áp dụng phương pháp định giá HLD 51 ĐQua ịnh giá ty CP vàng phát triểnđBĐS việdoanh c phân Bài tíchthực ưuhành - nhtổng ược hợp điểvề m Công nh ữngđầuphtưươ pháp ịnh HUDLAND giá trên, nghiệp nhận thấy để xác định xác giá trị HLD nên áp dụng ph ương pháp FCFE FCFF Vì: - Phương pháp FCFF ước lượng đầy đủ dòng tiền có tính đ ến nợ phải trả doanh nghiệp, HLD sử dụng đòn bẩy tài r ất cao (tỷ lệ nợ/tổng tài sản lên tới 70%) nên dòng tiền tới nhà cho vay lớn Đồng thời công ty q trình d ịch chuy ển đòn bẩy tài nên phương pháp tác động mạnh - Mặc dù có tỷ lệ nợ cao, nhiên cơng ty lại có ch ỉ s ố kho ản lành mạnh có xu hướng tăng, tình hình tài lành m ạnh kh ả sinh lợi cao, áp dụng phương pháp FCFE - Việc tính tốn tỷ lệ chi trả cổ tức khơng xác s ự chênh l ệch niên độ (theo tính tốn, tỷ lệ chi trả cổ tức trung bình khoảng 31% sách chi trả cổ tức công ty hàng năm ch ỉ vào kho ảng 15% - 20%) Điều ảnh hưởng tới kết định giá theo mơ hình DDM F TỔNG HỢP KẾT QUẢ CỦA CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ Do có khác biệt kết định giá phương pháp định giá khác nên để đánh giá xác giá trị doanh nghiệp ta nên s dụng k ết qu ả trung bình có trọng số phương pháp định giá d ựa vào s ự phù h ợp mơ hình Kết định giá cơng ty cổ phần Phân bón hóa chất dầu khí DPM: ĐVT (đồng/cổ phiếu) MƠ HÌNH FCFE GIÁ 10980 52 Định giá doanh nghiệp Bài thực hànhFCFF tổng hợp Công ty CP đầu tư phát triển BĐS HUDLAND 10775.5 DDM P/E TB giá định giá 8302.6 44757 32.381 PHỤ LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài viết có tham khảo số tài liệu sau: Aswath Damodaran, “Định giá đầu tư”, NXB Tài chính, 2010 [2] Các báo cáo phân tích công ty CP đầu tư phát triển BĐS HUDLAND [3] Giáo trình Định giá đầu tư Aswath Damodaran [4] Cafef.vn [5] Cophieu68.vn [6] Vietstock.vn [7] Báo cáo tiêu kinh tế xã hội năm 2015 - Tổng cục thống kê Vi ệt Nam [8] Và tài liệu khác… 53 Định giá doanh nghiệp Bài thực hành tổng hợp Công ty CP đầu tư phát triển BĐS HUDLAND Bảng giá đóng cửa cuối tháng HLD Vn Index từ ngày 27/04/2016 – 16/09/2016 STT Ngày VNI Giá đóng (Nghìn cửa(Nghì đồng) n đồng) Lợi suất Lợi suất thị cổ trường phiếu Rm (%) Ri (%) 16/09/20 16 15/09/20 651.31 11.50 16 14/09/20 656.18 11.70 0.75% 1.74% 16 13/09/20 656.64 11.80 0.07% 0.85% 16 12/09/20 659.72 11.90 0.47% 0.85% 16 09/09/20 659.76 11.70 0.01% -1.68% 16 666.88 12.00 1.08% 2.56% 54 Định giá doanh nghiệp Bài thực hành tổng hợp Công ty CP đầu tư phát triển BĐS HUDLAND 08/09/20 16 07/09/20 666.07 12.00 -0.12% 0.00% 16 06/09/20 661.28 11.90 -0.72% -0.83% 16 05/09/20 663.90 12.10 0.40% 1.68% 10 16 01/09/20 664.55 12.10 0.10% 0.00% 11 16 31/08/20 669.19 12.10 0.70% 0.00% 12 16 30/08/20 674.63 12.30 0.81% 1.65% 13 16 29/08/20 672.67 12.20 -0.29% -0.81% 14 16 26/08/20 669.44 12.20 -0.48% 0.00% 15 16 25/08/20 667.75 12.50 -0.25% 2.46% 16 16 24/08/20 658.50 12.80 -1.39% 2.40% 17 16 23/08/20 660.77 12.89 0.34% 0.70% 18 16 22/08/20 659.16 12.89 -0.24% 0.00% 19 16 19/08/20 657.68 13.07 -0.22% 1.40% 20 16 18/08/20 662.28 12.98 0.70% -0.69% 21 16 17/08/20 660.65 12.53 -0.25% -3.47% 22 16 23 16/08/20 660.51 658.11 12.44 12.53 -0.02% -0.36% -0.72% 0.72% 55 Định giá doanh nghiệp Bài thực 16 hành tổng hợp Công ty CP đầu tư phát triển BĐS HUDLAND 15/08/20 24 16 12/08/20 659.47 12.44 0.21% -0.72% 25 16 11/08/20 655.71 12.27 -0.57% -1.37% 26 16 10/08/20 660.24 12.44 0.69% 1.39% 27 16 09/08/20 648.33 12.36 -1.80% -0.64% 28 16 08/08/20 637.34 12.00 -1.70% -2.91% 29 16 05/08/20 629.46 11.91 -1.24% -0.75% 30 16 04/08/20 627.39 12.18 -0.33% 2.27% 31 16 03/08/20 631.94 12.27 0.73% 0.74% 32 16 02/08/20 631.61 12.53 -0.05% 2.12% 33 16 01/08/20 636.05 12.53 0.70% 0.00% 34 16 29/07/20 648.38 12.71 1.94% 1.44% 35 16 28/07/20 652.23 12.80 0.59% 0.71% 36 16 27/07/20 657.14 12.80 0.75% 0.00% 37 16 26/07/20 656.11 12.89 -0.16% 0.70% 38 16 25/07/20 648.59 12.89 -1.15% 0.00% 39 16 649.30 12.98 0.11% 0.70% 56 Định giá doanh nghiệp Bài thực hành tổng hợp Công ty CP đầu tư phát triển BĐS HUDLAND 22/07/20 40 16 21/07/20 649.87 12.44 0.09% -4.16% 41 16 20/07/20 659.57 12.44 1.49% 0.00% 42 16 19/07/20 660.26 12.36 0.10% -0.64% 43 16 18/07/20 667.76 12.71 1.14% 2.83% 44 16 15/07/20 673.50 13.07 0.86% 2.83% 45 16 14/07/20 664.56 12.89 -1.33% -1.38% 46 16 13/07/20 666.69 12.98 0.32% 0.70% 47 16 12/07/20 675.12 12.80 1.26% -1.39% 48 16 11/07/20 658.90 12.98 -2.40% 1.41% 49 16 08/07/20 652.26 13.16 -1.01% 1.39% 50 16 07/07/20 658.68 13.61 0.98% 3.42% 51 16 06/07/20 661.12 13.97 0.37% 2.65% 52 16 05/07/20 649.46 12.71 -1.76% -9.02% 53 16 04/07/20 650.88 12.44 0.22% -2.12% 54 16 01/07/20 647.96 12.53 -0.45% 0.72% 55 16 56 30/06/20 640.30 632.26 12.53 12.71 -1.18% -1.26% 0.00% 1.44% 57 Định giá doanh nghiệp Bài thực 16 hành tổng hợp Công ty CP đầu tư phát triển BĐS HUDLAND 29/06/20 57 16 28/06/20 630.12 12.62 -0.34% -0.71% 58 16 27/06/20 622.20 12.53 -1.26% -0.71% 59 16 24/06/20 621.27 12.53 -0.15% 0.00% 60 16 23/06/20 620.77 12.71 -0.08% 1.44% 61 16 22/06/20 632.27 13.07 1.85% 2.83% 62 16 21/06/20 626.41 12.80 -0.93% -2.07% 63 16 20/06/20 628.00 12.44 0.25% -2.81% 64 16 17/06/20 626.46 12.44 -0.25% 0.00% 65 16 16/06/20 619.25 12.44 -1.15% 0.00% 66 16 15/06/20 625.11 12.36 0.95% -0.64% 67 16 14/06/20 627.02 12.53 0.31% 1.38% 68 16 13/06/20 625.43 12.62 -0.25% 0.72% 69 16 10/06/20 623.58 12.80 -0.30% 1.43% 70 16 09/06/20 629.84 12.62 1.00% -1.41% 71 16 08/06/20 631.26 12.53 0.23% -0.71% 72 16 627.87 12.53 -0.54% 0.00% 58 Định giá doanh nghiệp Bài thực hành tổng hợp Công ty CP đầu tư phát triển BĐS HUDLAND 07/06/20 73 16 06/06/20 624.65 12.53 -0.51% 0.00% 74 16 03/06/20 620.05 12.44 -0.74% -0.72% 75 16 02/06/20 621.88 12.62 0.30% 1.45% 76 16 01/06/20 623.37 12.62 0.24% 0.00% 77 16 31/05/20 619.86 12.44 -0.56% -1.43% 78 16 30/05/20 618.44 12.27 -0.23% -1.37% 79 16 27/05/20 614.50 12.27 -0.64% 0.00% 80 16 26/05/20 608.11 12.27 -1.04% 0.00% 81 16 25/05/20 604.34 12.36 -0.62% 0.73% 82 16 24/05/20 611.89 12.36 1.25% 0.00% 83 16 23/05/20 611.62 12.27 -0.04% -0.73% 84 16 20/05/20 611.03 12.27 -0.10% 0.00% 85 16 19/05/20 614.81 12.27 0.62% 0.00% 86 16 18/05/20 619.20 12.27 0.71% 0.00% 87 16 17/05/20 622.45 12.27 0.52% 0.00% 88 16 89 16/05/20 624.75 615.78 12.18 12.18 0.37% -1.44% -0.73% 0.00% 59 Định giá doanh nghiệp Bài thực 16 hành tổng hợp Công ty CP đầu tư phát triển BĐS HUDLAND 13/05/20 90 16 5/12/201 610.82 12.27 -0.81% 0.74% 91 5/11/201 612.12 12.27 0.21% 0.00% 92 5/10/201 614.06 12.18 0.32% -0.73% 93 94 95 96 97 5/9/2016 5/6/2016 5/5/2016 5/4/2016 29/04/20 605.05 603.85 606.52 601.51 599.07 12.09 12.09 12.44 12.53 12.27 -1.47% -0.20% 0.44% -0.83% -0.41% -0.74% 0.00% 2.89% 0.72% -2.08% 98 16 28/04/20 598.37 12.27 -0.12% 0.00% 99 16 27/04/20 591.67 12.27 -1.12% 0.00% 100 16 593.96 12.09 0.39% -1.47% 60 ... thành Định• giá doanh BàiCổ thực hành Công tưng vàsphát triển BĐS HUDLAND Công ty phầ n tổng ầu t hợp v về Phát trity ểnCP B đầu t độ ản HUDLAND m ột nghiệp đơn vị thành viên Tổng công ty Đầu. .. giá Theo doanhphân Bàitích thực ánh hành giá tổngcủ hợp Công ty CP tư tvà triển BĐS HUDLAND ộng a chuyên giađầu kinh ế, phát n ướ c phát nghiệp triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD có... doanh thực hành CP tư phát BĐSviên HUDLAND đầu tBài ư, vun ắp cutổng ộc shợp ốngvề Công m no,tyhạ nhđầu phúc cho cáctriển thành nghiệp Cơng ty góp phần xây dựng đất nước ngày v ững mạnh phát triển