BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG VÕ THỊ NHƯ ÁNH HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 60.34.20 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Trường Sơn Đà Nẵng – Năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tác giả luận văn VÕ THỊ NHƯ ÁNH MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu .3 Phương pháp nghiên cứu .3 Bố cục đề tài .3 Tổng quan tài liệu nghiên cứu .4 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .8 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .8 1.1.1 Khái quát bất động sản 1.1.2 Khái quát bất động sản chấp .14 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .16 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thương mại .16 1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 17 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thương mại .20 1.2.4 Nội dung công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thương mại .36 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 38 1.3.1 Nhóm nhân tố chủ quan .38 1.3.2 Nhóm nhân tố khách quan 40 KẾT LUẬN CHƯƠNG .41 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM 42 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM (EXIMBANK) .42 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Eximbank .42 2.1.2 Sơ lược Trung tâm Thẩm định giá Tài sản Eximbank .43 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam giai đoạn 2011-2013 44 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM 47 2.2.1 Các quy định Eximbank cho vay chấp bất động sản 47 2.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản Eximbank 49 2.2.3 Thực trạng việc áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản cho vay Eximbank 50 2.2.4 Nội dung quy trình cơng tác thẩm định giá bất động sản cho vay Eximbank .53 2.2.5 Quy định số trường hợp cụ thể thẩm định giá bất động sản cho vay Eximbank .57 2.2.6 Kết thẩm định giá bất động sản cho vay Eximbank giai đoạn 2011-2013 .62 2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI EXIMBANK 67 2.3.1 Những kết đạt công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Eximbank .67 2.3.2 Những hạn chế công tác thẩm định giá bất động sản hoạt động cho vay Eximbank 69 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế .73 KẾT LUẬN CHƯƠNG .79 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM 80 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM 80 3.2 CÁC GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM 82 3.2.1 Hoàn thiện công tác tổ chức tác nghiệp hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay Eximbank 82 3.2.2 Hoàn thiện công tác đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho công tác thẩm định giá bất động sản 84 3.2.3 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản .88 3.2.4 Ứng dụng linh hoạt phương pháp thẩm định giá bất sản động 90 3.2.5 Hồn thiện sở liệu phục vụ cơng tác thẩm định giá bất động sản 91 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỀ QUẢN LÝ VĨ MÔ 97 KẾT LUẬN 101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI (bản sao) PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Ý nghĩa BĐS Bất động sản CBTĐ Cán thẩm định CLCL Chất lượng lại DVTĐG Dịch vụ thẩm định giá NHNN Ngân hàng Nhà Nước NHTM Ngân hàng thương mại QSDĐ Quyền sử dụng đất TSBĐ Tài sản bảo đảm TĐG Thẩm định giá TMCP Thương mại cổ phần TNDN Thu nhập doanh nghiệp DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang Tình hình hoạt động kinh doanh Eximbank 2011 – 2012 45 bảng 2.1 – 2013 2.2 Điều kiện tỷ lệ cấp tín dụng TSBĐ bất động 47 sản 2.3 Kết bảo đảm tiền vay loại tài sản Eximbank 63 giai đoạn 2011-2013 2.4 Số lượng hồ sơ xử lý giá trị bất động sản thẩm định 64 Eximbank giai đoạn 2011 – 2013 DANH MỤC HÌNH VẼ Số hiệu Tên hình hình Trang 2.1 Sơ đồ tổ chức Trung tâm TĐG tài sản Eximbank 43 2.2 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản 53 Eximbank 2.3 Tỷ lệ giá trị thẩm định thực tế Trung tâm so với toàn 66 hệ thống năm 2013 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế thị trường ngày phát triển, nguồn lực vốn, vật tư, lao động, đặc biệt đất đai trở thành hàng hóa tham gia vào q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, nhu cầu TĐG tài sản kinh tế xuất nhanh chóng xã hội thừa nhận Trên giới TĐG thật phát triển hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau năm 40 kỷ 20 Tuy bước đầu hoạt động từ năm 1993 –1994 Việt Nam công nhận thành viên thức Hiêp hội Thẩm định giá Asean (1997), từ ngày 01/06/1998 tham gia Ủy ban tiêu chuẩn Thẩm định giá với tư cách Hội viên thông đến tháng 11/2009 trở thành thành viên thức Hội đồng tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế IVSC Mặc dù đạt thành tựu hoạt động TĐG Việt Nam mẻ, thiếu sót bộc lộ nhiều hạn chế Bởi lẽ thị trường BĐS sơ khai, chưa ổn định; khuôn khổ pháp lý điều chỉnh hoạt động thẩm định giá BĐS có nhiều đổi chưa đồng đầy đủ; hệ thống thông tin, sở liệu thẩm định giá BĐS chưa xây dựng chuẩn mực, nghèo nàn, manh mún, thiếu tính thống Bên cạnh đó, trình độ quản lý, lực kinh nghiệm nhiều cơng ty TĐG hạn chế, chất lượng dịch vụ chưa đáp ứng yêu cầu thực tế đòi hỏi Ngày thẩm định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM quan tâm mà rủi ro tín dụng ln tiềm ẩn khó lường ngân hàng Hơn nữa, công tác thẩm định giá BĐS hoạt động cho vay sở để ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay, vấn đề bảo đảm tiền vay, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng hoạt động có hiệu Thẩm định giá BĐS cho vay không đảm bảo an tồn cho hoạt động tín dụng, “sợi dây bảo hiểm” ngân hàng đề phòng khách hàng xảy rủi ro, mà nâng cao ý thức trách nhiệm sử dụng có hiệu vốn vay, ý thức trả nợ hạn khách hàng Thẩm định giá BĐS cho vay NHTM Việt Nam thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao đáng báo động Việc thẩm định giá BĐS cho hợp lý, sát với giá thị trường vấn đề quan trọng đặt Nếu định giá thấp ảnh hưởng đến quy mô vay vốn khách hàng, ngược lại định giá cao, ngân hàng gặp rủi ro việc thu hồi nợ vay khách hàng khả toán, buộc ngân hàng phải lý BĐS với giá thấp so với mức giá định gây tổn thất cho ngân hàng Ngân hàng TMCP Xuất Khẩu Việt Nam số ngân hàng TMCP có Trung tâm TĐG Tài sản độc lập, với lực lượng CBTĐ vững kiến thức cơng tác TĐG, có đạo đức nghề nghiệp mạng lưới thông tin phong phú Tuy nhiên, trình tác nghiệp, Trung tâm TĐG Tài sản tồn số bất cập rủi ro định ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá BĐS Nhận thấy tầm quan trọng hoạt động thẩm định giá BĐS kết hợp với thực tế Ngân hàng TMCP Xuất Khẩu Việt Nam, định chọn đề tài “HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM” nhằm nghiên cứu hoạt động thẩm định giá BĐS cho vay, phân tích đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện công tác thẩm định giá BĐS ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống lại sở lý luận liên quan đến thẩm định giá BĐS cho vay NHTM Phân tích, đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS cho + Giá trị bất động sản thẩm định : - Giá trị đất: - Giá trị nhà: + Tổng giá trị : ………………… (đ) Làm tròn số : ………… (đ) (Bằng chữ:……… ) + Tính khoản : Trung bình; 7/Những lưu ý sử dụng kết thẩm định : + Khi sử dụng kết thẩm định giá cần phải đối chiếu nội dung hồ sơ pháp lý BĐS (được liệt kê mục 1) kiểm tra số liệu, thông tin liên quan đến QSD BĐS thẩm định Do tác nghiệp photo cung cấp; + Sử dụng mục đích yêu cầu thẩm định giá; + Thời hạn sử dụng kết thẩm định là: 06 tháng, kể từ ngày phát hành NHÂN VIÊN THẨM ĐỊNH THÀNH VIÊN KIỂM SOÁT LÃNH ĐẠO PHÊ DUYỆT Phụ lục 2.2: Hướng dẫn khảo sát điều chỉnh giá đất Trung tâm thẩm định giá Tài sản Eximbank ban hành nội NGUYÊN TẮC ÁP DỤNG 1.1 Các đất khơng vi phạm quy hoạch có diện tích chuẩn từ 80m2 (4m x 20m) đến 100m2 (5m x 20m) 1.2 BĐS có vị trí nằm hẻm có địa mang tên đường áp dụng đơn giá đất đường đó, trường hợp BĐS có vị trí hẻm thơng nhiều đường có đơn giá đất khác đơn giá đất xác định theo hẻm dẫn đường gần theo địa BĐS 1.3 BĐS nằm hẻm, có địa mang tên đường đường khơng có hẻm dẫn vào mà phải vào hẻm đường khác có địa ghi tên ấp, khóm, tổ, khu phố khơng ghi tên đường đơn giá đất tính theo hẻm dẫn đường gần 1.4 Sau xác định đơn giá quyền sử dụng đất BĐS so sánh, bắt đầu tiến hành điều chỉnh giá BĐS 1.5 Việc điều chỉnh giá dựa vào yếu tố chủ yếu sau: a) Vị trí BĐS; b) Hình dáng BĐS; c) Quy mơ diện tích BĐS; d) Mục đích sử dụng; e) Quy hoạch sử dụng tương lai (nếu có); f) Các yếu tố ảnh hưởng (nếu có) CÁC YẾU TỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ 2.1 Vị trí bất động sản: a) Cách xác định hệ số vị trí quy định cụ thể sau: Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Mặt tiền ≥5m 3m ≤ - 500m 70% d) Trường hợp tài sản tiếp giáp nhiều mặt tiền đường (hẻm): - Thửa đất tiếp giáp ≥ mặt tiền đường tăng 10 - 20% (ngoại trừ trường hợp đặc biệt) - Thửa đất tiếp giáp ≥ mặt tiền đường (hẻm) tỷ lệ tăng từ 5% 15% (tùy độ rộng đường, hẻm) 2.2 Hình dáng bất động sản: - BĐS có hình dáng cân đối vng vức = 100% giá thị trường - BĐS có hình dáng khơng vng vức (tóp hậu, hình tứ giác, tam giác …) giảm từ 10% - 30% so với BĐS có hình dáng vng vức - BĐS nở hậu = tăng từ 5% - 15% so với BĐS có hình dáng vng vức 2.3 Quy mơ diện tích: Chúng ta lấy diện tích BĐS chuẩn 80m2 - 100m2 Diện tích Tăng/giảm so với diện tích chuẩn 80m2 ≤ – < 100m2 100% 100m2 – ≤ 300m2 Giảm từ 5% - 20% > 300m2 Giảm từ 20% - 50% ≤ 40m2 – < 80m2 Tăng 10% - 25% 2.4 Lợi kinh doanh: - BĐS tọa lạc gần chợ, trung tâm thương mại đơn giá đất tăng từ 5% - 20% so với đơn giá chuẩn - BĐS tọa lạc gần mồ, mả, am, miếu khu vực ô nhiễm đơn giá đất giảm từ 20% - 40% so với đơn giá chuẩn 2.5 Kết cấu hạ tầng kỹ thuật: BĐS tọa lạc đường đất, đường trải đá đơn giá đất thấp từ 20% - 30% so với đơn giá đất tọa lạc đường bê tông, đường nhựa 2.6 Chiều dài, chiều rông BĐS: a) Chiều dài BĐS: chuẩn 20m Chiều dài Tăng/giảm so với đơn giá ≤ 20m 100% 20 m < - 50m Giảm từ 25% - 50% b) Chiều rộng BĐS: chuẩn m- 5m Chiều rộng Tăng/giảm so với đơn giá m ≤ - ≤ 5m 100% > 5m Tăng từ 10% - 25% < 4m Giảm từ 5% - 25% BẢNG ĐIỀU CHỈNH ĐƠN GIÁ ĐẤT Các yếu tố điều chỉnh tăng tài sản a) Vị trí nhà Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (tăng, giảm %) b) Lợi kinh doanh Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (tăng, giảm %) c) Quy mơ diện tích Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (tăng, giảm %) d) Hình dáng tài sản Tỷ lệ điều chỉnh (%) Tài sản Tài sản chuẩn thẩm định Mức điều chỉnh (tăng, giảm %) e) Khả khoản Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (tăng, giảm %) f) Tổng tỷ lệ điều chỉnh (%) Đơn giá QSD đất/m2 ban hành Đơn giá QSD đất/m2 thống Tổng giá trị tài sản sau điều chỉnh Giá trị đất Giá trị tài sản đất Phụ lục 2.3: Phương pháp xác định tỷ lệ chất lượng lại tài sản gắn liền với đất Tỷ lệ, CLCL nhà xác định vào tỷ lệ, CLCL kết cấu (móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái mái) tạo nên nhà tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị ngơi nhà theo cơng thức: Tỷ lệ chất Tỷ lệ lại lượng kết cấu lại thức cơng trình (%) xây dựng (%) = Tỷ lệ giá trị kết cấu thức x so với tổng giá trị cơng trình xây dựng (%) Tổng tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị cơng trình xây dựng Với: i: số thứ tự kết cấu n: số kết cấu Trong trường hợp nhà, hộ có thiết kế đặc biệt, vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo thực trạng nhà hộ để xác định tỷ lệ CLCL tỷ lệ giá trị kết cấu khác cho phù hợp với thực tế BẢNG Bảng hướng dẫn xác định tỷ lệ lại kết cấu STT Kết cấu Kết cấu bê tông cốt thép (khung, cột, dầm, sàn, trần, bê tông…) Kết cấu Lớp trát Vết nứt gạch (móng, cột, bảo vệ rộng, sâu tường…) bắt đầu tới gạch bong tróc, có vết nứt nhỏ Kết cấu gỗ sắt (kết cấu đỡ mái) Tỷ lệ lại 70% + 60% + 50% + >80% 80% 70% 60% Lớp trát Bê tông Bê tơng Kết cấu bảo vệ bị bị nứt, có nhiều bắt đầu bong tróc, cốt thép vết nứt, cong bê tông bị rỉ cốt thép vênh bắt đầu bị có chỗ bị nứt cong vênh Mái ngói, tole, fibro, xi măng 40% + 50% Bê tông nứt rạn nhiều chỗ, cốt thép bị nứt nhiều chỗ Các vết nứt thơng suốt bề mặt, có chỗ bị cong vênh, đổ 90 Lún nhẹ (rạn nứt tường) Lớp trát bong tróc, nứt tường, mục Tỷ lệ chất lượng lại (%) 90 85 - 90 80 - 84 90 Cong vênh 85 - 90 Cong vênh nhiều 80 - 84 Mục, mối mọt 90 Cũ 80 – 90 Cũ (dột bể) 90 Thấm nhẹ 85 - 90 Thấm vài nơi 80 - 84 Thấm nhiều 25 tầng Cơng trình XD ≤ tầng Cơng trình XD - 10 tầng Cơng trình XD 11 – 15 tầng Cơng trình XD 16 – 20 tầng Cơng trình XD 21 – 25 tầng Cơng trình XD > 25 tầng Tiêu chuẩn Tiêu chuẩn Tiêu chuẩn Tiêu chuẩn Tiêu chuẩn Khẩu độ < 18m; cao < 6m: Sàn bêtơng, tường gạch, kèo thép, mái tôn Fibro ximăng… Khẩu độ < 18m; cao < 6m: Sàn bêtơng, vách tơn, kèo thép, mái tôn Fibro ximăng… Khẩu độ 18 - 30m; cao - 9m: Sàn bêtơng, tường gạch, kèo thép, mái tôn Fibro ximăng… 3,5 - 4 – 4,5 2,5 - 3 – 3,5 2,5 - 4,5 4,5 – – 3,5 3,5 – – 2,5 2,5 – 5-6 6-7 7-8 8-9 10 - 11 12 - 13 - 5,5 – 6,5 – 7,5 – 8,5 - 10 11 - 12 5-6 7-8 - 10 14 - 16 20 - 25 6–7 7–8 8–9 – 10 11 – 12 13 – 14 5,5 – 6,5 – 7,5 – 8,5 – 10 – 11 12 – 13 6–7 8–9 10 – 11 18 – 20 25 - 30 2,5 2,5 3,5 Kho chuyên dụng 10 Bể thép chứa xăng, dầu hệ thống đường ống dẫn Nhà điều hành Trạm xăng 11 Đường nội bộ, sân bãi Hồ nước ngầm, bể tự hoại Hồ nước mái Khẩu độ 18 - 30m; cao - 9m , khơng có cầu trục: Sàn bêtơng, vách tơn, kèo thép, mái tơn Fibro ximăng… Tường rào xây gạch Kho chứa hàng: Sàn bê tông, khung thép, tường gạch, mái tôn Fbro xi măng… Kho lạnh, kho chuyên dụng khác Trạm xăng 3,5 0,35 0,45 2,5 3-4 5–7 1.Khơng có lớp bảo vệ ngồi 6,5 Có lớp bảo vệ 7,5 Khung, mái BTCT; tường gạch sơn nước; lát gạch ceramic loại hay tương đương Khung BTCT; mái lợp tơn có trần; tường gạch sơn nước; lát gạch 3,5 ceramic loại hay tương đương Cơng trình hạ tầng kỹ thuật Mặt đường BT nhựa nóng 0,6 Mặt đường BT nhựa nguội 0,5 Mặt đường BT đá x BT sỏi 0,3 Đường đá dăm chèn đất 0,15 Đường cấp phối sỏi đỏ 0,1 Sân, vĩa hè lát gạch sâu 0,25 gạch xi măng loại Sân lát gạch tàu 0,14 Sân lát đan 0,14 Sân lát vữa xi măng dày 3cm 0,1 Tường xây gạch, nắp bê tông cốt thép (triệu đồng/m3) Dung tích ≤ 50m3 2,4 Dung tích > 50m 2,8 Tường BTCT, nắp BTCT Dung tích ≤ 50m3 Dung tích > 50m3 – 100m3 5,5 Dung tích > 100m3 6,5 Tường xây gạch, nắp bê tông cốt thép (triệu đồng/m3) Dung tích ≤ 50m3 2,5 Tường BTCT, nắp BTCT Dung tích ≤ 50m3 3 Dung tích > 50m – 100m 3 Dung tích > 100m Hồ bơi Ghi chú: Suất vốn đầu tư phần xây dựng cơng trình tính 1m2 sàn xây dựng Suất vốn đầu tư xây dựng đơn giá xây dựng cơng trình xây dựng thời điểm thẩm định Khi thẩm định cơng trình xây dựng cụ thể, CBTĐ phải đánh giá chất lượng cơng trình xây dựng để áp dụng tỷ lệ lại phù hợp Suất vốn đầu tư xây dựng suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng hồn thiện đưa vào sử dụng khơng bao gồm trang thiết bị, nội thất (kể thang máy) cơng trình xây dựng Đối với cơng trình có tầng hầm, suất đầu tư xây dựng điều chỉnh theo hệ số điều chỉnh sau: - tầng hầm: Hệ số điều chỉnh: Kđ/c = 1,10 – 1,18 - tầng hầm: Hệ số điều chỉnh: Kđ/c = 1,19 – 1,21 - tầng hầm: Hệ số điều chỉnh: Kđ/c = 1,22 – 1,25 Việc thực điều chỉnh suất vốn đầu tư theo hệ số Kđ/c bảng thực điều chỉnh tổng diện tích sàn xây dựng khơng bao gồm diện tích xây dựng sàn tầng hầm Các trường hợp công trình xây dựng khác có vật liệu xây dựng đặc biệt, đơn giá xây dựng Ban thẩm định định Trong trường hợp sử dụng vào mục đích bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất: Thực theo quy định phương án bồi thường dự án quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt ... hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS cho vay Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam - Về thời gian: Nghiên cứu thu thập liệu từ thực tế công tác thẩm định giá BĐS cho vay Ngân hàng TMCP Xuất... ngân hàng Hơn nữa, công tác thẩm định giá BĐS hoạt động cho vay sở để ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay, vấn đề bảo đảm tiền vay, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng hoạt... kinh doanh Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam giai đoạn 2011-2013 44 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM