NGUYỄN THỊ HỒNG HUỆ– KHÓA 2015- 2017, CHUYÊN NGÀNH KỸ THUẬT XD CƠNG TRÌNH DD& CN BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI - NGUYỄN THỊ HỒNG HUỆ HOÀN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH CƠNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI PHƯỜNG CỔ NHUẾ 2, QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KỸ THUẬT XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH DÂN DỤNG & CƠNG NGHIỆP Hà Nội - Năm 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI - NGUYỄN THỊ HỒNG HUỆ KHĨA: 2015-2017 HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH CƠNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI PHƯỜNG CỔ NHUẾ 2, QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUN NGÀNH: KỸ THUẬT XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH DD & CN MÃ SỐ: 60.58.02.08 LUẬN VĂN THẠC SỸ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HỒ NGỌC KHOA Hà Nội - Năm 2017 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài luận văn thạc sỹ, bên cạnh nỗ lực cố gắng thân có hướng dẫn nhiệt tình q Thầy Cơ, động viên ủng hộ gia đình bạn bè suốt thời gian học tập nghiên cứu thực luận văn thạc sỹ Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc đến thầy PGS.TS.Hồ Ngọc Khoa Người quan tâm giúp đỡ, hướng dẫn tơi suốt q trình làm luận văn Xin chân thành cảm ơn Thầy Cô khoa Sau đại học, thầy cô giảng dạy Trường Đại Học Kiến trúc Hà Nội giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình học tập nghiên cứu Cuối cùng, xin chân thành bày tỏ lòng cảm ơn đến gia đình, anh chị đồng nghiệp bạn học viên lớp CH2015X3 động viên, hỗ trợ cho suốt trình học tập thực luận văn Hà Nội, ngày….tháng … năm 2017 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Hồng Huệ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập Các số liệu khoa học, kết nghiên cứu Luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Hồng Huệ DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH, ĐỒ THỊ Số hiệu hình, đồ thị Tên hình, đồ thị Trang Hình 1.1 Sơ đồ cấu quản lý chung cư Mỹ 05 Hình 1.2 Sơ đồ cấu quản lý hộ Singapore 08 Hình 1.3 Sơ đồ cấu quản lý chung cư Thái Lan 11 Hình 1.4 Sơ đồ cấu quản lý chung cư New Zealand 12 Hình 1.5 Sơ đồ quản lý tòa nhà LILAMA 18 Hình 1.6 Sơ đồ cấu tổ chức Cơng ty Vinasinco 22 Hình 1.7 Sơ đồ tổ chức máy công ty Tây Hồ 23 Hình 1.8 Mặt tổng thể vị trí tòa nhà 26 Hình 1.9 Sơ đồ quản lý tòa nhà 28 Hình 2.1 Vòng đời cơng trình xây dựng Tuổi thọ cơng trình mối tương quan với thời gian Sơ đồ bảo trì cơng trình tổng thể dự án Sơ đồ tổ chức máy Ban quản lý 46 62 Hình 3.4 Sơ đồ chức Ban quản trị Sơ đồ hệ thống quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật Sơ đồ mơ hình quản lý bảo trì Hình 3.5 Sơ đồ kiểm tra bảo trì cơng trình 72 Hình 3.6 Sơ đồ quy trình quản lý bảo trì 75 Hình 3.7 Sơ đồ bảo trì hệ thống cấp, nước 76 Đồ thị 2.1 Hình 2.1 Hình 3.1 Hình 3.2 Hình 3.3 52 54 60 65 71 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Cụm từ viết tắt BQT Ban quản trị CĐT Chủ đầu tư NƠXH Nhà xã hội UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC Lời cảm ơn Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục hình, đồ thị Trang PHẦN MỞ ĐẦU 01 * Lý chọn đề tài 01 * Mục đích nghiên cứu 01 * Đối tượng phạm vi nghiêm cứu 02 * Phương pháp nghiên cứu 02 * Ý nghĩa khoa học thực tiến đề tài 02 * Cấu trúc luận văn 02 CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH CƠNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI 03 1.1 Những khái niệm nhà 03 1.1.1 Khái niệm nhà ở, nhà chung cư, nhà xã hội 03 1.1.2 Quản lý vận hành nhà 03 1.2 Mơ hình quản lý vận hành nhà chung cư số nước giới 04 1.2.1 Quản lý chung cư Mỹ 04 1.2.2 Quản lý nhà chung cư Singapore 07 1.2.3 Quản lý nhà chung cư Thái Lan 09 1.2.4 Quản lý nhà chung cư New Zealand 11 1.3 Thực trạng việc quản lý vận hành nhà xã hội địa bàn Hà Nội 13 1.3.1 Nhu cầu nhà Hà Nội 13 1.3.2 Thực trạng việc quản lý vận hành nhà xã hội địa bàn 14 Hà Nội 1.4 Phân tích thực trạng quản lý vận hành cơng trình Nhà xã hội 22 1.4.1 Giới thiệu Công ty TNHH đầu tư phát triển Tây Hồ 22 1.4.2 Thực trạng tổ chức quản lý vận hành Cơng trình Nhà xã hội 28 1.4.3 Các vấn đề tồn cần giải 31 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ KHOA HỌC TRONG QUẢN LÝ VẬN HÀNH KHAI THÁC NHÀ Ở XÃ HỘI 33 2.1 Cơ sở pháp lý 33 2.1.1 Hệ thống luật 33 2.1.2 Hệ thống văn luật 36 2.2 Cơ sở khoa học 44 2.2.1 Khái niệm dự án xây dựng 44 2.2.2 Vòng đời cơng trình xây dựng 45 2.2.3 Quản lý vận hành 46 2.2.4 Công tác bảo hành, bảo trì 49 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH CƠNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI PHƯỜNG CỔ NHUẾ 2, QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 60 3.1 Đề xuất mơ hình quy trình quản lý vận hành 60 3.1.1 Mơ hình quản lý 60 3.1.2 Quy trình quản lý vận hành 64 3.1.3 Nội dung quản lý vận hành 67 3.2 Đề xuất mơ hình quy trình bảo trì cơng trình 71 3.2.1 Mơ hình bảo trì cơng trình 71 3.2.2 Quy trình bảo trì cơng trình 74 3.3 Kinh phí để vận hành, bảo trì cơng trình 78 3.3 Kinh phí để vận hành 78 3.3 Kinh phí để bảo trì 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 Kết luận 80 Kiến nghị 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU * Lý chọn đề tài Hà Nội thủ đô nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, nơi tập trung nhiều quan đầu não, xí nghiệp, khu cơng nghiệp, văn phòng, trường học nên thu hút số lượng lớn dân cư nơi khác tới lập nghiệp Với tốc độ gia tăng dân số ngày cao dẫn tới chủ đề nhà ở, đặc biệt nhà xã hội (NƠXH) trở thành vấn đề nóng bỏng đáng quan tâm thành phố Hà Nội thời điểm Xuất phát từ nhu cầu thực tế đó, năm qua, Hà Nội địa phương nước xây dựng thực tích cực chương trình phát triển nhà để giải vấn đề nhà cho đối tượng dân cư địa bàn Các dự án NƠXH đầu tư quan nhà nước, tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế ngày nhiều Một số Cơng trình Nhà xã hội Công ty TNHH đầu tư phát triển Tây Hồ làm chủ đầu tư (CĐT) thực Tuy nhiên, vấn đề tổ chức quản lý công trình sau đưa vào sử dụng gặp nhiều lúng túng, nhiều vấn đề bất cập xảy như: bảo hành, bảo trì chưa đầy đủ; xác định việc sở hữu chung sở hữu riêng chưa rõ ràng; hệ thống văn pháp lý để hướng dẫn quản lý chung cư nước ta chưa đầy đủ dẫn đến Cơng tác quản lý vận hành tòa nhà gặp nhiều khó khăn Chính vậy, tác giả lựa chọn đề tài :“Hồn thiện cơng tác quản lý vận hành Cơng trình Nhà xã hội phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội” * Mục đích nghiên cứu Đưa giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý vận hành sau đầu tư xây dựng cơng trình NƠXH cơng ty TNHH đầu tư phát triển Tây Hồ làm CĐT 2 * Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn nghiên cứu công tác quản lý vận hành Cơng trình NƠXH sau đầu tư xây dựng Phạm vi nghiên cứu luận văn phân tích cơng tác quản lý vận hành cơng trình NƠXH phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội công ty TNHH đầu tư phát triển Tây Hồ quản lý * Phương pháp nghiên cứu - Sử dụng văn pháp luật làm sở pháp lý lý luận - Dùng phương pháp khảo sát, thống kê thực nghiệm cơng trình, phân tích bất cập cơng tác quản lý vận hành cơng trình NƠXH thời gian qua Qua đó, đề xuất chế góp phần hạn chế bất cập dần hồn thiện việc tổ chức quản lý vận hành nhà * Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Luận văn tài liệu giúp CĐT, ban quản lý địa bàn Hà Nội nước tham khảo để hồn thiện cơng tác quản lý vận hành nhà chung cư * Cấu trúc luận văn Cấu trúc luận văn chia làm ba chương phần mở đầu, kết luận, kiến nghị tài liệu tham khảo: Chương I : Thực trạng cơng tác quản lý vận hành cơng trình nhà xã hội Chương II : Cơ sở pháp lý khoa học quản lý vận hành khai thác nhà xã hội Chương III : Một số đề xuất hồn thiện cơng tác quản lý vận hành cơng trình nhà xã hội phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội THÔNG BÁO Để xem phần văn tài liệu này, vui lòng liên hệ với Trung Tâm Thơng tin Thư viện – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội Email: digilib.hau@gmail.com TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN 80 cưới hỏi ) Để tận dụng nguồn kinh phí vào việc bảo trì tòa nhà KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Trong năm gần dự án NƠXH ngày triển khai nhiều Thực tế giải phần nhu cầu nhà người dân có thu nhập thấp, đem lại hiệu lớn việc sử dụng đất Cơng trình NƠXH Cơng ty trách nhiệm hữu hạn đầu tư phát triển Tây Hồ làm CĐT giống dự án nhà khác vấn đề việc quản lý vận hành tòa nhà dần vào ổn định tồn khó khăn bất cập cần hồn thiện để đem lại hiểu cao việc trì hoạt động tòa nhà góp phần bảo đảm độ bền vững, tuổi thọ cơng trình Giải nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, kết luận văn thể nội dung sau: - Nêu lên số mơ hình quản lý vận hành nhà chung cư số nước giới : Mỹ, Sigapore, Thái Lan, New Zealand làm sở để Việt Nam nói chung thành phố Hà Nội nói riêng học tập phát huy - Phân tích thực trạng việc quản lý vận hành nhà cao tầng địa bàn 81 Hà Nội vấn đề bất cập tồn số mơ hình quản lý - Giới thiệu tổng thể cơng trình NƠXH Công ty TNHH đầu tư phát triển Tây Hồ làm CĐT, phân tích thực trạng, số khó khăn quản lý vận hành : Chưa có mơ hình quản lý vận hành phù hợp, chưa lập quy trình bảo trì cơng trình Ngồi có khó khăn hệ thống hạ tầng chung thành phố, ảnh hưởng việc thi công dự án xung quanh đến hoạt động tòa nhà - Từ vấn đề tác giả đề xuất mơ hình quản lý vận hành tòa nhà giải pháp để quản lý vận hành, bảo trì cơng trình giúp cho việc tòa nhà sử dụng cơng năng, an tồn hiệu Kiến nghị Để hồn thiện cơng tác quản lý vận hành khai thác sử dụng cơng trình, tác giả có số kiến nghị sau : a Đối với quan nhà nước - Sớm ban hành chế tài xử lý hành vi vi phạm quy định CĐT, BQT cư dân như: khơng đóng góp kinh phí bảo trì, kinh phí quản lí, vận hành; thu phí trơng giữ xe cao quy định; không bàn giao quỹ kinh phí bảo trì cơng tác quản lí vận hành, vẽ hồn cơng hồ sơ liên quan đến bảo trì, vận hành nhà chung cư cho BQT; chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua hộ - UBND cấp huyện, phường, xã,… cần tăng cường cơng tác kiểm tra cương xử lí trường hợp vi phạm CĐT, chủ sở hữu hộ sử dụng phần diện tích chung khơng mục đích, cơng thiết kê phê duyệt cơng tác quản lí, vận hành bảo trì, an tồn điện, an tồn phòng cháy chữa cháy b Ban quản trị tòa nhà 82 - BQT liên hệ, kết hợp chặt chẽ với quyền địa phương để giúp đỡ q trình quản lý tòa nhà - Phổ biến kiến thức sử dụng hệ thống tòa nhà thang máy, thiết bị chiếu sáng, hệ thống điện nước, cho cư dân để việc vận hành tòa nhà thuận lợi Thành lập, tập huấn lực lượng phòng cháy, chữa cháy chỗ Trong phạm vi có hạn Luận văn, vấn đề quản lý vận hành khai thác sử dụng tòa nhà nghiên cứu, phân tích mức độ hạn chế, cần tập trung nghiên cứu nhiều góc độ sâu hơn, rộng để có nhìn nhận, đánh giá, tổng kết đầy đủ nhằm đáp ứng theo kịp tốc độ phát triển kinh tế xã hội TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội Việt Nam (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13, quy định quản lý sử dụng đất đai Quốc hội Việt Nam (2014), Luật xây dựng số 50/2014/QH13, quy định hoạt động xây dựng Quốc hội Việt Nam (2014), Luật Nhà số 65/2014/QH13, quy định sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch nhà quản lý nhà nước nhà Chính phủ (2014), Nghị định số 15/2014/NĐ-CP, quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành luật hòa giải sở Chính phủ (2015), Nghị định số 59/2015/NĐ-CP, ban hành quy định quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Chính phủ (2015), Nghị định số 46/2015/NĐ-CP, quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Bộ Nội vụ (2012), Thông tư Số: 04/2012/TT- BNV, Hướng dẫn tổ chức hoạt động thôn, tổ dân phố Bộ Xây dựng (2015), Thông tư 10/2015/TT-BXD, quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư 10 Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 02/2016/TT-BXD, ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư 11 Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 19/2016/TT-BXD, hướng dẫn thực Nghị định 99/2015/ NĐ – CP 12 Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 15/2016/TT-BXD, Sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 Bộ Xây dựng , Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 Bộ Xây dựng, Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 Bộ Xây dựng 13 UBND Thành phố Hà Nội (2017), Quyết định số 243/QĐ-UBND, công bố khung giá dịch vụ nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội 14 Tài liệu, số liệu, thống kê tình hình sản xuất kinh doanh Công ty TNHH đầu tư phát triển Tây Hồ năm gần 15 Nguyễn Đức Hiếu (2012), Hồn thiện mơ hình quản lý dịch vụ đô thị khu đô thị Công ty TNHH thành viên dịch vụ nhà khu đô thị HUDS, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội 16 Nguyễn Thế Minh (2013), Tổ chức quản lý vận hành tòa nhà cao tầng hỗn hợp, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học kiến trúc Hà Nội 17 Chu Thanh Ngọc (2009), Nâng cao hiệu công tác quản lý vận hành, khai thác sử dụng dự án chung cư cao tầng Hà Nội, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội  ... CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH CÔNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI 03 1.1 Những khái niệm nhà 03 1.1.1 Khái niệm nhà ở, nhà chung cư, nhà xã hội 03 1.1.2 Quản lý vận hành nhà 03 1.2 Mô hình quản lý vận hành nhà. .. việc quản lý vận hành nhà xã hội địa bàn Hà Nội 13 1.3.1 Nhu cầu nhà Hà Nội 13 1.3.2 Thực trạng việc quản lý vận hành nhà xã hội địa bàn 14 Hà Nội 1.4 Phân tích thực trạng quản lý vận hành cơng trình. .. công tác quản lý vận hành cơng trình nhà xã hội Chương II : Cơ sở pháp lý khoa học quản lý vận hành khai thác nhà xã hội Chương III : Một số đề xuất hồn thiện cơng tác quản lý vận hành cơng trình