Thực hành định giá đất đai I ĐẶT VẤN ĐỀ Trước Luật đất đai năm 1993, Nhà nước thực việc quản lý đất đai biện pháp hành chính, quan hệ đất đai thực chế xin cho, thu hồi Luật đất đai chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất , chưa thừa nhận đất đai có giá Khi kinh tế nước ta chuyển sang chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, có điều tiết quản lý Nhà nước quan hệ đất đai chịu chi phối chế thị trường Với Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào năm 1998, 2001 đặc biệt Luật Đất đai năm 2003 tạo hành lang pháp lý cho giao dịch dân đất đai thừa nhận giá đất (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) công cụ thiếu việc thực quan hệ tài đất đai.Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có bước phát triển mạnh mẽ quy mô, cấu, dung lượng góp phần tích cực vào việc thúc đẩy kinh tế – xã hội nước phát triển, phát huy nguồn vốn xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách nông thơn thành thị, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Song phát triển chủ yếu tự phát, chưa có quản lý chặt chẽ nên thị trường bất Thực hành định giá đất đai động sản bộc lộ nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến kinh tế đất nước; đặc biệt “sốt giá”, tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo tạo giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh mối quan hệ cung cầu thị trường.Nhưng có thời kỳ thị trường bất động sản “lạnh” gần “đóng băng” làm cho đối tượng tham gia thị trường phải băn khoăn lo lắng, nhà hoạch định sách phải lúng túng việc đề sách quản lý cho phù hợp.Do yêu cầu đặt phải có hệ thống khung giá làm tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất tiền thuê giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước Đáp ứng yêu cầu khung giá đất Nhà nước đời để giải vấn đề nêu trên.Nhưng từ có khung giá đất Nhà nước đời, việc áp dụng khung giá đất nhiều bất cập, mà tiêu biểu khung giá đất không sát với thực tế, giá khung giá đất đưa chênh lệch với giá đất thực tế thị trường Mặt khác khung giá đất thường lạc hậu so với thực tế, thị trường đất đai luôn thay đổi theo phát triển xã hội, mà khung giá đất giá đất cố định, áp đặt, không sát với thực tế Thực hành định giá đất đai Chưa phù hợp với yêu cầu thị trường, chuyển đổi chậm.Mỗi địa phương lại có khung giá đất khác nhau, nên việc quản lý không đồng nơi, gây thiếu minh bạch thị trường nhà đất Xuất phát từ yêu cầu trên, với mong muốn tìm hiều nguyên tắc lập cấu trúc bảng giá đất , thực trạng áp dụng giá đất nên nhóm thực nghiên cứu sở hình thành khung giá đất, thực trạng việc áp dụng khung giá đất thành phố Kon Tum – tỉnh Kon Tum Đưa vài giải pháp kiến nghị góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật nói riêng phương pháp xác định giá đất nói chung Thực hành định giá đất đai II TỔNG QUAN: Cơ sở lý luận chung bảng giá đât - Bảng giá đất đai xây dựng sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai theo khác biệt điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng kinh tế xã hội vị trí phạm vi phân vùng sử dụng đất đai Bảng giá đất đai UBND tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm Cơ sở pháp lý bảng giá đât - Cơ sở pháp lý bảng giá đât bao gồm: + Luật đất đai 2003 + Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất + Thông tư 80/2005/TT-BTC ngày 15/09/2005 BTC hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo loại đất theo quy định nghị định số 188/2004/NĐ-CP + Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi bổ sung số điều nghị định 188/2004/NĐ-CP + Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 BTC hướng dẫn thực nghị định 188/2004/NĐ-CP nghị định 123/2007/NĐ-CP + Nghị định số 69/2010/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2010 Chính phủ Quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư + Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài hướng dẫn xây dựng thẩm định ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân Thực hành định giá đất đai tỉnh tỉnh trực thuộc Trung ương Giới thiệu địa bàn tỉnh KonTum Kontum tỉnh miền núi thuộc vùng Tây Nguyên Việt Nam Đây tỉnh nằm phía cực Bắc Tây Ngun, có vị trí địa lý nằm ngã ba Đơng Dương, phần lớn nằm phía Tây dãy Trường Sơn Địa giới tỉnh Kon Tum nằm vùng tọa độ địa lý từ 107020'15" đến 108032'30" kinh độ Đông từ 13055'10" đến 15027'15" vĩ độ Bắc Phía Bắc Kon Tum giáp địa phận Quảng Nam với chiều dài ranh giới 142 km, phía Nam giáp Gia Lai với chiều dài ranh giới 203 km, phía Đơng giápQuảng Ngãi với chiều dài ranh giới dài 74 km, phía Tây có biên giới dài 142 km giáp tỉnh Attapeu thuộc Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 95 km giáp với tỉnh Ratanakiri thuộc Vương quốc Campuchia - Kontum có lịch sử hình thành lâu đời trải qua nhiều giai đoạn Từ vùng có nhiều dân tộc gắn kết với thành thiết chế xã hội cổ truyền người dân địa nơi tổ chức làng (kon), mang tính biệt lập, già làng người có uy tín làng, đứng đầu Cho đến quyền khác thu phục,sáp nhập lại thành vùng quốc gia Cũng khơng lâu sau lại bị chia cắt,rồi tái nhập với tỉnh gia lai để thành tỉnh chung Mãi đến ngày 12/8/1991, tỉnh kontum thức tái lập - Về mặt địa hình, địa hình Kon Tum chủ yếu đồi núi, chiếm khoảng 2/5 diện tích tồn tỉnh, bao gồm đồi núi liền dải có độ dốc 150 trở lên Các núi Kon Tum cấu tạo đá biến chất cổ nên có dạng khối khối Ngọc Linh (có đỉnh Ngọc Linh cao 2.598 m) - nơi bắt nguồn nhiều sông chảy Quảng Nam, Đà Nẵng sông Thu Bồn sông Vu Gia; chảy Quảng Ngãi Thực hành định giá đất đai sơng Trà Khúc Địa hình núi cao liền dải phân bố chủ yếu phía bắc - tây bắc chạy sang phía đơng tỉnh Kon Tum Ngồi ra, Kon Tum có số núi như: Bon San (1.939 m); Ngọc Kring (2.066 m) Mặt địa hình bị phân cắt hiểm trở, tạo thành thung lũng hẹp, khe, suối Địa hình đồi tập trung chủ yếu huyện Sa Thầy có dạng nghiêng phía tây thấp dần phía tây nam, xen vùng đồi dãy núi Chưmomray - Địa hình thung lũng: nằm dọc theo sông Pô Kô phía nam tỉnh, có dạng lòng máng thấp dần phía nam, theo thung lũng có đồi lượn sóng Đăk Uy, Đăk Hà có nhiều chỗ bề mặt phẳng vùng thị xã Kon Tum Thung lũng Sa Thầy hình thành dãy núi kéo dài phía đơng chạy dọc biên giới Việt Nam - Campuchia - Địa hình cao nguyên: tỉnh Kon Tum có cao nguyên Konplong nằm dãy An Khê dãy Ngọc Linh có độ cao 1.100 - 1.300 m, cao nguyên nhỏ, chạy theo hướng tây bắc - đông nam - Theo số liệu thống kê năm 2013, diện tích thành phố 432,982 km2, dân số 143,467 người với mật độ dân số 331nguoi/km2 Với mật độ dân số khơng cao,tình hình giá đất thành phố Kontum có nhiều biến động qua năm III Số NỘI DUNG: Cấu trúc bảng giá đất:  Cấu trúc bảng giá đất thành phố KonTum qua năm từ năm 2008 đến năm 2013 tương đối giống nhau, bao gồm: tên đơn vị hành chính, đoạn đường, loại đường đơn vị giá vị trí tương ứng  Cấu trúc chung bảng giá đất thành phố KonTum: Tên đơn vị hành Loại Giá đất theo vị trí Thực hành định giá đất đai TT Đoạn đường   đườngVT1 VT2 VT3 VT4 Trong đó: Loại đường phân biệt dựa tiêu chí điều kiện đất hoạt động sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt, sở hạ tầng loại đường khác có đơn giá khác nhau, bao gồn có loại đường, tương ứng với loại đương có vị trí (VT) giá khác + VT1: Áp dụng đất mặt tiền tất loại đường + VT2: Áp dụng đất ngõ, hẻm có chiều rộng từ 2,5m trở lên +VT3: Áp dụng ngõ, hẻm có chiều rộng từ 2m đến 2,5m +VT4: Áp dụng đất ngõ, hẻm có chiều rộng 2m Tuy nhiên, cấu trúc bảng giá đất chưa hợp lý phân chia vị trí giá, khơng phải đoạn đường có đầy đủ 4VT bảng giá đất  Bảng giá đât thành phố KonTum mặt tốn học, lỏng lẻo, mang tính định tính Số vùng giá qua năm năm 2008 Số đoạn đường 342 quy định giá 2009 2010 2011 2012 2013 379 382 231 394 419 Thực hành định giá đất đai Sự tăng số vùng giá qqua năm Giai đoạn 2008-2009 2009-2010 2010-2011 2011-2012 2012-2013  (%) 1.11 1.00 0.60 1.70 1.06 Sự biến động số vùng giá: số vùng giá qua năm từ 2008 đến 2013 có biến động tăng giảm rõ rệt đó, đáng ý giai đoạn từ 2010-2011, số đoạn đường giảm đột ngột đến 151 đoạn đường (tức giảm 0.60% so với năm 2010) Và sau năm 2012 lại tăng đột biến lên thêm 163 đoạn đường (tức tăng 0.70%) Điều chứng tỏ có sai sót qua trình thơng kê đoạn đường để lập bảng giá đất, khoảng thời gian năm khơng thể có tăng/giảm q lớn so với năm trước 0 Tăng/Giảm Tăng 37 Tăng Giảm 151 Tăng 163 Tăng 25 Chênh lệch giáp ranh giá đất ngã tuyến đường năm 2013: Một số ngã tư tỉnh KonTum: Duy Tân 5000 5000 10000 10000 Phan Đình Phùng Bà Triệu 5000 Phan Đình Phùng 5000 10000 Thực hành định giá đất đai 10000 10000 Trần Hưng Đạo - 5000 10000 Duy Tân 15000 6000 Bà Triệu 6000 Cùng nằm tuyến đường nằm hướng ngã khác nên vị trí giá đất tuyến đường khác nhau: ĐVT: 1.000 đồng/m Hướng ngã Trần Hưng Đạo Đình Phùng (1) Trần Hưng Đạo Đình Phùng (2) Trần Hưng Đạo Đình Phùng (3) Trần Hưng Đạo Đình Phùng (4) Phan Đình Phùng Triệu (5) Phan Đình Phùng Triệu (6) Phan Đình Phùng Triệu (7) Phan Đình Phùng Triệu (8)  Phan Phan Phan Phan - Bà - Bà - Bà - Bà Chênh lệch (%) 4.000 1.8 5.000 1.5 5.000 1.5 5.000 1.5 5.000 1.5 4.000 0.6 1.000 1.2 5.000 1.5 Các tuyến đường nằm ngã thường có giá cao so với tuyến đường vị trí khác Tuy nhiên, nằm phạm vi Thực hành định giá đất đai ngã tư mà đoạn đường có chênh lệch giá lớn, cần phải có giải pháp để điều chỉnh mức giá cho phù hợp Biến động giá đất qua năm: Mức giá thấp theo loại đường qua năm: Loại Vị trí đường Vt1 Vt2 Vt3 Vt4 Vt1 Vt2 Vt3 Vt4 Vt1 Vt2 Vt3 Vt4 Vt1 Vt2 Vt3 Vt4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 560 347 243 170 250 170 140 140 350 217 152 120 250 170 140 115 560 347 241 125 250 155 135 120 700 260 181 139 250 155 127 111 1125 731 149 394 400 260 180 140 500 320 220 170 200 170 163 88 3.500 2.275 1.570 1.224 2.500 1.625 1.121 875 1.000 650 449 350 300 195 135 105 3500 2275 1570 1209 2500 1625 1121 863 1000 650 449 345 300 195 135 104 3500 2275 1570 1209 2500 1625 1121 863 1000 650 449 345 300 298 211 162 Mức giá cao theo loại đường qua năm: Loại Vị trí đường Vt1 Vt2 Vt3 Vt4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 10.00 6.200 4.340 3.038 12.00 7.440 5.160 3.960 15.00 9.760 6.760 5.260 15.00 9.750 6.728 5.247 15000 15000 9750 6728 5180 8450 6728 5180 10 Thực hành định giá đất đai Vt1 Vt2 Vt3 Vt4 Vt1 Vt2 Vt3 Vt4 Vt1 Vt2 Vt3 Vt4  2.500 1.550 1.085 760 3.500 2.170 1.519 1.063 3.000 1.860 1.302 911 4000 2600 1800 1400 3000 1950 1350 1050 1100 715 495 385 4.000 2.600 1.794 1.399 3.500 2.275 1.570 1.224 3.100 2.000 762 595 4000 2600 1794 1381 6500 4225 2915 2245 3100 2000 1380 1076 4000 2600 1794 1381 6500 4225 2915 2245 3100 2015 1390 1071 So sánh giá đất VT1 qua năm: Năm 2008 2009 2010 2011 2012 2013  2.500 1.116 1.075 825 4.000 2.480 1.720 1.320 5.000 3.100 2.150 1.650 Giá thấp 190 336 250 250 200 200 Giá cao 10.000 12.000 15.000 15.000 15.000 15.000 Nhận xét: năm 2008 2009 Chênh lệch giữ giá cao thấp 9.810 11.664 11 Thực hành định giá đất đai 2010 2011 2012 2013 14.750 14.750 14.800 14.800 - Chênh lệch giá thấp qua năm có nhều biến động Năm 2008 giá thấp đạt 190, qua năm 2009 tăng vọt lên mức 336, tức tăng thêm 146 ( tăng lên 0.57%) - Những năm sau có thay đổi khơng đáng kể - Nhìn chung,số vùng giá qua năm có thay đổi, thay đổi mạnh từ năm 2008 – 2010 Trong đó,năm 2009 có nhiều mức giá quy định so với năm khác - Từ năm 2011 – 2013 có thay đổi mức giá so với năm trước Điều cho thấy,từ năm 2011 trở lại đây, thị trường giá đất khơng có nhiều biến động Đây ảnh hưởng chung kinh tế gặp nhiều khó khăn khơng tỉnh kontum mà tồn lãnh thổ Việt Nam Phân tích xu hướng điều chỉnh giá đất qua năm với tiêu kinh tế vĩ mô a Giá đất đai so với GDP thành phố Kontum - Tăng trưởng GDP Tốc độ tăng trưởng kinh tế Kon Tum giai đoạn 20012005 đạt bình quân 9,65%/năm, cao mức bình quân 9,2%/năm đạt giai đoạn 1996-2000 Đặc biệt giai đoạn 20062009, tốc độ tăng trưởng kinh tế Kon Tum đạt mức cao 14,5%/năm, năm 2007 2008 đạt 15,4%/năm 15,6%/năm Trong năm qua (2011-2013), tăng trưởng kinh tế tỉnh Kon Tum đạt mức cao; thu nhập bình quân đầu người tăng từ 13,6 triệu đồng năm 2010 lên 22,2 triệu đồng vào năm 2013 12 Thực hành định giá đất đai Tuy nhiên, tỉnh Tây Nguyên, Kon Tum tỉnh có mức thu nhập bình qn đầu người đứng mức thấp 85% mức bình quân chung vùng Điều đặt cho Kon Tum thách thức lớn thời gian tới để phát triển kinh tế với tốc độ cao nhằm thu hẹp mức chênh lệch thu nhập so với tỉnh vùng so với nước b • •  Giá đất đai so với tỷ lệ thất nghiệp thành phố Kontum Dân số trung bình năm 2010 tỉnh 443.368 người, Dân số thành thị chiếm 34% dân số toàn tỉnh Nguồn lao động tỉnh Kon Tum chiếm tỷ lệ cao cấu dân số (năm 2010 khoảng 59% dân số) Số lao động có việc làm ngày gia tăng đạt 237.125 người vào năm 2010 Trong đó, lao động nam chiếm tỷ lệ cao lao động nữ suốt giai đoạn 20012010; lao động thành thị ngày tăng tỷ lệ so với lao động nơng thơn tác động q trình thị hóa phát triển mạnh ngành cơng nghiệp, dịch vụ (tăng từ 15,12% năm 1995 lên 33,9% năm 2010) Với đặc điểm tỉnh có số lượng di dân học ngày nhiều nên tỷ lệ lao động người Kinh ngày tăng lên so với lao động người dân tộc thiểu số (tăng từ 47,32% năm 1995 lên 53,01% năm 2010) Điều chứng tỏ tỷ lệ thất nghiệp thành phố ngày giảm Tỷ lệ lao động qua đào tạo tỷ lệ thất nghiệp giai đoạn (2001-2010) 13 Thực hành định giá đất đai (Nguồn: Sở LĐ - TB& XH tỉnh Kon Tum)  Theo biểu đồ Tỷ lệ lao động qua đào tạo tỷ lệ thất nghiệp giai đoạn (2001-2010) cho ta thấy: _ Năm 2008: chênh lệch giá đất cao thấp 9.810, tỷ lệ lao động qua đào 26,2%, tỷ lệ thất nghiệp 3,9% _Năm 2009: chênh lệch giá đất cao thấp 11.664 , tỷ lệ lao động qua đào 29,3%, tỷ lệ thất nghiệp 3,1% _Năm 2010: chênh lệch giá đất cao thấp 14,750 , tỷ lệ lao động qua đào 33,5%, tỷ lệ thất nghiệp 2,9%  IV Nhìn chung ,qua năm Tỷ lệ lao động qua đào tạo có tăng trưởng đồng vượt bậc (năm 2001 8,93% đến năm 2010 33,5%), Tỷ lệ thất nghiệp qua năm tăng giảm không (năm 2001 2,4% đến năm 2005 5% tăng 2,6% , sau lại giảm 2,9% năm 2010) Kết luận kiến nghị - Khắc phục kịp thời thiếu hụt tình trạng chun mơn, hạn chế lực quản lý để cán thực tốt nhiệm vụ giao theo phận cấp quản lý ngành 14 Thực hành định giá đất đai - - - Điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng loại đất, thuê tư vấn để xây dựng giá đất định giá loại đất địa phương Cơ sở liệu đồ thành phố phải ln cập nhật, phải có sẵn vả dễ phát triển công cụ quản lý để phục vụ dịch vụ thẩm định công bố giá đất thu thuế góp phần xây dựng sách đất đai có hiệu Phải ln cập nhật thơng tin biến động thị trường bất động sản, tình hình giá đất địa phương; kiểm tra theo dõi tình hình ban hành giá đất thực phương pháp xác định giá đất , quy trình định giá, cách định giá hay chưa, có nằm khung giá 15 Thực hành định giá đất đai 16 ... nên nhóm thực nghiên cứu sở hình thành khung giá đất, thực trạng việc áp dụng khung giá đất thành phố Kon Tum – tỉnh Kon Tum Đưa vài giải pháp kiến nghị góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật nói... phương pháp xác định giá đất nói chung Thực hành định giá đất đai II TỔNG QUAN: Cơ sở lý luận chung bảng giá đât - Bảng giá đất đai xây dựng sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai... trí phạm vi phân vùng sử dụng đất đai Bảng giá đất đai UBND tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm Cơ sở pháp lý bảng giá đât - Cơ sở pháp lý bảng giá đât bao gồm: + Luật đất đai 2003 + Nghị định