Phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô đánh giá hội marketing thị trường BĐS Việt Nam A MỞ ĐẦU Khái niệm Bất động sản đầu tư Kinh doanh bất động sản: 1.1 Khái niệm: a Bất động sản đầu tư theo Chuẩn mực số hệ thống Chuẩn mực kế toán Việt Nam bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý… b Bất động sản hàng hoá gắn liền với vị trí định, không gian định di chuyển được, từ giá bất động sản chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí: bất động sản nằm gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc giá cao ngược lại Bất động sản có tính lâu bền: điều thể rõ chỗ đất đai không bị hao mòn giá ngày tăng Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc xây dựng đất tồn từ hàng chục năm Bất động sản hàng hóa kinh doanh cần nhiều vốn thời gian đầu tư dài: tài sản có giá trị cao nên mua - bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán dài so với tài sản khác, người mua người bán không trực tiếp giao dịch, phải qua môi giới, sàn giao dịch phí giao dịch cao Bất động sản di dời có giá trị cao việc chuyển đổi thành tiền mặt linh hoạt Nhà nước quy định bên giao dịch bất động sản phải thực số thủ tục nên khoảng thời gian đáng kể 1.2 Khái niệm Kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/ QH 11 ngày 29/6/2006: - Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản - Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi - Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản… Lời mở đầu: Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đời với phát triển ngày đầy đủ thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập vào kinh tế giới theo xu toàn cầu hóa Thị trường BĐS Việt Nam lúc đời chưa bắt kịp theo phát triển nước giới, đến đạt bước tiến dài số lượng chất lượng, lĩnh vực dịch vụ BĐS Sau gần năm thành viên thức WTO, hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam dần vào quỹ đạo, đạt tiến rõ rệt: từ chỗ không xếp hạng số minh bạch vươn lên nằm tốp thị trường có tính minh bạch Những cam kết Chính phủ Việt Nam tự hóa thị trường gia nhập WTO: tạo điều kiện cho công ty quản lý BĐS quốc tế có điều kiện thâm nhập, dần phát triển Việt Nam CBRE, Savill, Collier… tạo sở để doanh nghiệp Kinh doanh BĐS nước phát triển với tốc độ nhanh Hiện theo quy định Pháp luật, BĐS chuyển nhượng phải thông qua sàn giao dịch; người môi giới từ sau ngày 01/01/2009 phải có Chứng hành nghề; Chính phủ đánh thuế lũy tiến lợi nhuận đầu tư BĐS; hạn mức nhà ở, đất đầu người sách siết tín dụng đầu tư BĐS nhằm giảm thiểu nguy lạm phát kinh tế nguy phát triển “bong bóng” thị trường BĐS… Tất điều kiện tạo hội xây dựng thị trường BĐS sản thể chất cạnh tranh thật sự, minh bạch hơn; thị trường BĐS phát triển bền vững Do đó, vai trò nghiên cứu ứng dụng marketing BĐS đề cao Một nội dung marketing BĐS phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành… để đánh giá hội marketing kinh doanh BĐS Việt Nam B PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI MARKETING ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY I Phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô đánh giá hội marketing thị trường BĐS Việt Nam nay: Áp dụng mô hình PESTLE để phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô: a Luật pháp: Một loạt văn pháp luật liên quan đời Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH 11 Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006 có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 tạo hành lang pháp lý quan trọng cho hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam tương lai theo chiều hướng ngày thông thoáng hợp lý: - Luật Kinh doanh BĐS: vấn đề phương thức huy động vốn - thiết chế cần đảm bảo để nhà đầu tư không chiếm dụng vốn khách hàng quyền lợi khách hàng đảm bảo hợp đồng góp vốn không thực theo cam kết - cụ thể hoá Luật Kinh doanh BĐS Theo Luật này, chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp huy động vốn ứng trước khách hàng Việc huy động vốn ứng trước phải thực nhiều lần, lần đầu huy động sau xây xong sở hạ tầng theo dự án, ứng trước vốn lần sau thực hoàn thành khối lượng lần trước Luật Kinh doanh BĐS chí quy định chặt chẽ hơn, vốn ứng trước khách hàng phải sử dụng mục đích, chủ đầu tư khách hàng thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng để quản lý Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không tiến độ, chất lượng thoả thuận hợp đồng phải bồi thường thiệt hại trả lãi suất cho phần vốn ứng trước khách hàng Trường hợp khách hàng không thực cam kết việc ứng tiền trước chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng phải trả cho chủ đầu tư khoản tiền lãi số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại… - Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định: Đối với trường hợp mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải thực nhiều lần lần đầu huy động chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật Các lần huy động tiền ứng trước phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình Quy định doanh nghiệp phải có vốn pháp định tỷ đồng Đối với dự án khu đô thị (KĐT) mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (KCN), chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án phê duyệt Đối với dự án khu nhà không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất 20 ha, không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 trở lên phê duyệt Trường hợp dự án KĐT mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật KCN thực dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực dự án theo tiến độ nội dung dự án phê duyệt chủ đầu tư không nhu cầu tiếp tục thực dự án chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo UBND cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn dự án cho chủ đầu tư khác Điều kiện cho việc chuyển nhượng dự án bao gồm: (a) dự án không thuộc đối tượng bị xử lý thu hồi theo quy định; (b) dự án phê duyệt theo quy định pháp luật; (c) Chủ đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất định giao đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (d) Phải hoàn thành công tác công tác bồi thường giải phóng mặt toàn dự án theo giai đoạn phải có công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực dự án phê duyệt; (e) chủ đầu tư phải tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS đáp ứng điều kiện vốn, tài nêu  Do đó, nhiều chủ đầu tư có hội tránh vay ngân hàng với dư nợ lớn để trì toàn dự án Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án trước gây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư, khu ĐTM nhiều nhà đầu tư không đủ vốn để thực toàn dự án, san sẻ phần dự án cho chủ đầu tư khác Do việc cho chuyển nhượng dự án góp phần huy động nguồn vốn, góp phần khôi phục hoạt động đầu tư phát triển nhà - Bộ Xây Dựng ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/ 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐSthông qua sàn giao dịch BĐS (trừ dự án nhà xã hội theo Luật Nhà ở)”; BĐS giao dịch phải đủ điều kiện theo qui định pháp luật bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS Sàn giao dịch BĐS phải công khai thông tin BĐS, bao gồm: loại, vị trí, qui mô, diện tích BĐS thông tin quyền lợi ích người thứ ba có liên quan quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng cho thuê, chấp, cho mượn, cho nhờ (nếu có) Thời hạn công khai sàn giao dịch thực tối thiểu ngày Vấn đề thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch hơn, công khai hơn, tiến tới công - Luật Nhà 56/2005/QH11 Quốc hội ban hành ngày 29/11/2005, “Điều 39 quy định: Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua thuê nhà áp dụng trường hợp thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng Nội dung đảm bảo để nhà đầu tư không chiếm dụng vốn khách hàng quyền lợi khách hàng đảm bảo ký hợp đồng góp vốn… - Trong tháng 6/2010, UBND TP Hà Nội vừa ban hành định sửa đổi, bổ sung, thay số điều Quy định tạm thời quản lý đầu tư xây dựng kinh doanh dự án KĐT mới, khu nhà địa bàn Hà Nội, kèm theo Quyết định số 153 ngày 31/8/2006: Đối với dự án KĐT mới, dự án khu nhà có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu tham gia vào dự án không nhỏ 20% tổng mức đầu tư dự án Đối với dự án khu nhà có quy mô sử dụng đất 20ha, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu tham gia vào dự án không nhỏ 15% tổng mức đầu tư dự án  tạo hội để phân khúc đầu tư xây dựng kinh doanh KĐT mới, khu nhà phát triển ổn định, bền vững… - Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà số 56/2005/QH11 Điều 121 Luật đất đai số 13/2003/QH11, có hiệu lực từ 01/9/2009 quy định: + Người Việt Nam định cư nước mà có quốc tịch Việt Nam, người đầu tư trực tiếp; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức nước có nhu cầu làm việc Việt Nam phép định cư từ tháng trở lên có quyền sở hữu nhà để thân gia đình sinh sống Việt Nam  So với luật cũ, quy định thời gian cư trú Việt Nam rút ngắn từ tháng xuống tháng; + Người Việt Nam định cư nước có quyền bán, tặng cho; chấp nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; bồi thường Nhà nước thu hồi Nếu thời gian không sử dụng, chủ sở hữu có quyền cho thuê ủy quyền quản lý nhà - Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg có hiệu lực ngày 22/7/2009 V/v sửa đổi số chế, sách phát triển nhà cho sinh viên, công nhân nhà cho người thu nhập thấp: + Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày QĐ có hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2009 hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà để học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề; + Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà đối tượng thuê nhà để bán, cho thuê mua người có thu nhập thấp có khó khăn nhà ở…  Những quy định "thoáng" tác động mạnh đến thị trường BĐS Việt Nam, đất đai theo hướng tăng cầu (có khả toán) nhà, đất Hà Nội TP HCM b Chính trị: Nhìn chung, Việt Nam đánh giá nước có môi trường trị xã hội ổn định so với nước khác khu vực So với nước ASEAN khác Thái Lan, Phi-líp-pin, In-đô-nê-xi-a, Mã-lai-xi-a; Việt nam có vấn đề liên quan đến tôn giáo mâu thuẫn sắc tộc Sau đề sách “đổi mới”, Việt Nam đạt mức tăng trưởng GDP ổn định Sự ổn định trị kinh tế vĩ mô trì Việt nam đánh giá nơi an toàn để đầu tư ĐCS Việt nam lãnh đạo đất nước nhiều thập kỷ qua Các giới chức ủng hộ sách cải cách tiếp tục trình chuyển sang kinh tế thị trường Trong khung cảnh xuất chủ nghĩa khủng bố giới, Việt Nam biết đến nước an toàn, an ninh Đây yếu tố quan trọng để thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định hiệu c Kinh tế: c1 Tình hình kinh tế Việt Nam, Hà Nội TP HCM năm 2009 & quý I/2010: - Năm 2009: tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam đạt 5,32%, vượt mục tiêu đề đứng vào hàng cao kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao khu vực giới Sản xuất công nghiệp năm tăng 7,6% Cân đối kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định Vốn đầu tư phát triển năm đạt 704, nghìn tỷ đồng, tăng 15,3% so với năm 2008 Lạm phát kiềm chế, số giá bình quân năm 2009 6,88%, thấp năm gần đây… - Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2010: Tổng sản phẩm nước (GDP) tăng khoảng 6,5%; Giá trị tăng thêm khu vực nông, lâm nghiệp thủy sản tăng khoảng 2,8%; khu vực công nghiệp xây dựng tăng khoảng 7%; khu vực dịch vụ tăng 7,5% so với năm 2009; Tổng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội khoảng 41% GDP; Chỉ số giá tiêu dùng tăng không 7% - Trong quý I/2010 kinh tế nước ta tiếp tục đà phục hồi với tốc độ tăng GDP đạt 5,83%, gấp gần 1,9 lần tốc độ tăng quý I/2009 Sự phục hồi diễn hầu hết ngành, lĩnh vực kinh tế then chốt: giá trị sản xuất công nghiệp tăng 13,6%; thực vốn đầu tư toàn xã hội ước tính tăng 26,23% so với kì năm trước đặc biệt khu vực nhà nước tăng tới 46,38% - Quý I/2010, Kinh tế - xã hội TP Hà Nội phát triển tăng trưởng so với ky năm trước: Tổng GDP địa bàn quý I/ 2010 tăng 8,7%; Nông - lâm - thuỷ sản tăng 21,6%; Công nghiệp xây dựng tăng 9,2%; Dịch vụ tăng 6,9%; Giá trị sản xuất công nghiệp tăng 12,4%; Vốn đầu tư phát triển Nhà nước Địa phương quản lý đạt khoảng 3.594,3 tỷ đồng, 62,8%; Vốn đầu tư phát triển địa bàn (vốn đầu tư xã hội) đạt khoảng 29.601 tỷ đồng, tăng 9,1% - Trong 03 tháng /2010, kinh tế TP HCM tiếp tục phục hồi theo hướng tăng trưởng cao Tổng sản phẩm nội địa địa bàn đạt 74.197 tỷ đồng, tăng 11% so với ky năm 2009, công nghiệp tăng 13,7%, du lịch tăng 35,3%, tổng kim ngạch xuất đạt 4,153 tỷ đồng Tổng mức bán lẻ hàng hóa doanh thu dịch vụ đạt khoảng 87.644 tỷ đồng, tăng 34,4% Chỉ số giá tiêu dùng tháng tăng 0,78% c2 Một số yếu tố tác động đến phát triển thị trường BĐS Việt Nam: - Kinh tế Việt Nam năm 2010 trì tốc độ phát triển cao năm 2009 chút Chính phủ tâm kiềm chế lạm phát năm mức không số: yếu tố quan trọng để ổn định phát triển thị trường BĐS năm 2010 năm sau - Công tác quy hoạch xây dựng đô thị mức độ đầu tư cho sở hạ tầng: Năm 2010, Hà Nội hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô; TP HCM tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung thành phố vùng lân cận… Một số dự án đầu tư sở hạ tầng quy mô lớn triển khai khẩn trương có tác động tích cực đến thị trường BĐS - Cơ chế, sách tài khóa, tiền tệ Nhà nước; mối quan hệ tác động qua lại chặt chẽ Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng lớn đến phát triển thị trường BĐS: + Thực sách tài khóa linh hoạt có kiểm soát chặt chẽ, phấn đấu tăng thu, triệt để tiết kiệm nâng cao hiệu chi NSNN, phấn đấu giảm bội chi ngân sách nhà nước năm 2010 xuống 6,2% giảm dần năm sau Phối hợp đồng sách tài khoá với sách tiền tệ sách khác để thực mục tiêu tổng quát kinh tế - xã hội năm 2010 + Điều hành công cụ sách tiền tệ chủ động, linh hoạt thận trọng nhằm ổn định thị trường tiền tệ, bảo đảm khả khoản hệ thống ngân hàng, kiểm soát tốc độ tăng tổng phương tiện toán, dư nợ tín dụng áp dụng lãi suất, tỷ giá mức hợp lý phù hợp với diễn biến tình hình, đáp ứng yêu cầu kích thích tăng trưởng kinh tế, ổn định kinh tế vĩ mô ngăn ngừa lạm phát cao trở lại + Ngày 24/6/2010, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ký Quyết định số 1565/QĐ-NHNN quy định mức lãi suất đồng Việt Nam Theo đó, kể từ ngày 1/7/2010, mức lãi suất đồng Việt Nam 8%/năm… + Việc Chính phủ cho phép ngân hàng thương mại chủ động điều chỉnh lãi suất huy động lãi suất cho vay, tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư điều chỉnh mức thích hợp (khoảng 11% - 13%/năm), tạo không khí sôi động cho thị trường BĐS Tuy nhiên, việc mở rộng tín dụng ạt vào thị trường BĐS, phân khúc thị trường cao cấp tiềm ẩn nguy gây tượng “ bong bóng” BĐS Theo Ngân hàng Nhà nước đến cuối tháng 5/2010: tổng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS 192.000 tỷ đồng, tăng 4%, chiếm 10% tổng dư nợ tín dụng; chế cho vay vay với lãi suất thoả thuận Mức không chế cho vay BĐS phổ biến năm khó khăn gần 12% tỷ lệ ngân hàng “tự hiểu” cho năm 2010 khoảng 10%; ngân hàng hạn chế cho vay để DN đầu tư dự án mà chuyển sang cho cá nhân (trực tiếp thông qua chủ đầu tư) mua nhà trả góp dạng cho vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm… - Đầu năm 2010, thị trường chứng khoán Việt Nam phát tín hiệu có tăng trưởng Chỉ số Vn-Index vào đầu tháng năm 2010 đạt ngưỡng 530 điểm, sau dao động xung quanh 500 điểm yếu tố thuận lợi cho phát triển thị trường BĐS Theo GS,TSKH Đặng Hùng Võ: “…thị trường vốn điều chỉnh mạnh với hình thức thị trường chứng khoán công ty cổ phần Sự lên xuống thị trường BĐS, kéo theo thăng hay trầm thị trường tài ngược lại “Những lý thuyết thị trường BĐS trước không phù hợp Thực tế cần lý thuyết kinh tế thị trường BĐS, mà mối quan hệ thị trường thị trường tài đóng vai trò định” c3 Kinh tế phát triển, môi trường trị ổn định, luật pháp ngày hoàn chỉnh; với việc hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế giới tiền đề quan trọng để đội ngũ doanh nghiệp Việt Nam ngày phát triển số lượng, chất lượng hoạt động… dẫn đến tăng cầu Nhà - đất tạo hội cho kinh doanh BĐS Việt Nam, Hà Nội, TP HCM: + Theo Tổng cục Thống kê tính đến ngày 01/01/2004, nước có 72.012 doanh nghiệp thực tế hoạt động với tổng số vốn 1.724.558 tỷ đồng Trong số lượng doanh nghiệp vừa nhỏ (có vốn từ 10 tỷ đồng trở xuống) khoảng 61.977 doanh nghiệp, chiếm 86,06% + Theo xu số lượng doanh nghiệp tiếp tục tăng lên giai đoạn từ 2004 - nay, tổng số lượng doanh nghiệp Việt Nam lớn Từ đó, nhu cầu đầu tư xây dựng, mua thuê văn phòng làm việc ngày tăng lên Việt Nam Hà Nội TP HCM Đây hội lớn cho hoạt động kinh doanh BĐS nói chung lĩnh vực kinh doanh phân khúc đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê văn phòng nói riêng Đó chưa tính đến nhu cầu đất đai, mặt công nghiệp, nhà xưởng để phục vụ trực tiếp sản xuất kinh doanh doanh nghiệp c4 Tình hình đầu tư nước ngoài, lượng kiều hối gửi ảnh hưởng yếu tố đến thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội TP HCM: - Cục Đầu tư nước công bố: tính đến 15/12/2009 Việt Nam thu hút 1.504 dự án vốn đầu tư nước (FDI) với tổng vốn đầu tư ước đạt 21,48 tỷ USD (bằng 30% so với năm 2008) Năm 2009, lĩnh vực hấp dẫn nhà đầu tư nước xếp thứ hai kinh doanh BDS “bứt phá” lên nhanh chóng số vốn đăng ký tính cấp tăng thêm ước đạt 7,6 tỷ USD… - tháng /2010, tổng vốn FDI vào Việt Nam 7,5 tỷ USD Trong đó, vốn đầu tư kinh doanh BĐS 1,28 tỷ USD, chiếm 17% tổng vốn… Tổng số vốn FDI mà nhà đầu tư nước mang vào đầu tư lĩnh vực BĐS nước ta thời gian qua khoảng gần 42 tỷ USD Những đóng góp nhà đầu tư nước việc biến khu đất sình lầy thành KĐT kiểu phủ nhận… - Đến cuối tháng 12/2009, địa bàn Hà Nội có 96 nhà đầu tư nước hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bao gồm xây dựng khu đô thị, khách sạn, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí…Tổng số vốn dự án lên tới 8,4 tỷ USD, chiếm 53,8% tổng số vốn dự án đầu tư nước Hà Nội Đầu năm 2010, tiếp tục có nhà đầu tư nước khác xem xét, cấp phép đầu tư lĩnh vực bất động sản với số vốn lên tới tỷ USD… - Kiều hối gửi nước tác động đáng kể đến hội kinh doanh nhà mà chủ yếu phân khúc biệt thự, biệt thư liền kề, chung cư cao cấp Theo Ngân hàng Nhà nước: + Đến ngày 31/12 kiều hối chuyển năm 2009 đạt 6,283 tỉ USD, giảm 12,8% so với năm 2008 Riêng TP.HCM, kiều hối năm 2009 đạt 3,2 tỉ USD Như vậy, kiều hối không giảm mạnh suy thoái kinh tế dự báo trước + Tất nguồn thu ngoại tệ kiều hối, đầu tư trực tiếp nước ngoài, đầu tư gián tiếp nước ngoài, nguồn thu du lịch… tăng so với ky năm ngoái Đặc biệt, nguồn thu từ kiều hối quý I/2010 tăng khoảng 30,5% so với ky năm ngoái Theo ước tính NHNN tới cuối tháng 6/2010, lượng kiều hối đạt 3,6 tỷ USD… d Văn hóa - xã hội: d1 Dân số, mật độ dân số Việt Nam, Hà Nội TP HCM năm 2008 - 2009: - Năm 2008, Tổng dân số nước trung bình 86,21 triệu người, mật độ dân số 260 người/ km2; TP Hà Nội: Tổng dân số trung bình 6,1 triệu người, mật độ dân số 1.827 người/ km2, TP Hồ Chí Minh: Tổng dân số trung bình 6,6 triệu người, mật độ dân số 3.155 người/km2 - Dân số Việt Nam 01/4/2009 là: gần 85,79 triệu người (nông thôn 60,42 triệu người, thành thị 25,38 triệu người); Mật độ dân số Việt Nam 260 người/km2, cao gấp đôi mật độ Đông Nam Á, gấp lần giới; Tỷ lệ dân số thành 2010, để xây dựng gần triệu m2 nhà diện tích 554 ha, giải nhu cầu chỗ cho 800 nghìn sinh viên; 21 địa phương gửi báo cáo 19 tỉnh đăng ký danh mục dự án xây dựng nhà cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110 dự án, quy mô xây dựng xấp xỉ triệu m sàn Tổng diện tích nhà toàn quốc đạt khoảng 1.000 triệu m2 (đô thị: 320,7 m2; nông thôn: 737,6 triệu m 2) Diện tích bình quân nhà nước đạt 12,2 m2/người - Trên nước có khoảng 486 khu đô thị có quy mô từ 20 đến 1.000 với tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến 74.057 ha, có nhiều dự án phê duyệt quy hoạch chưa tiến hành triển khai Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 khoảng 50% vào năm 2020 Với Hà Nội, tỷ lệ đô thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo lên đến 70% vào năm 2010 khoảng 85% năm 2020 - Dự kiến quý IV/2010 có nhiều trung tâm thương mại lớn khánh thành như: Kumho Asiana Plaza(Q.1), The Clemington (Q.11) Thr Everich(Parkson) Q.11 TP HCM Keangnam, Vincom… Hà Nội cung cấp thêm cho thị trường khoảng 156.338 m2 mặt sàn - Trong quý I/2010, chủ đầu tư bắt đầu khởi động lại dự án bị đình hoãn lại trước lúc nhiều dự án khởi công xây dựng Đặc biệt, giá chào bán bình quân thị trường thứ cấp tiếp tục tăng từ 1%-3,4% so với quý trước, hầu hết giao dịch dao động mức giá 650 USD-810 USD/m2 Số lượng hộ chào bán TP.HCM từ quý IV/2009 đến quý II/2010 44 dự án với khoảng 22 ngàn hộ Sau rà soát đồ án, dự án đầu tư xây dựng địa bàn, thành phố Hà Nội đề nghị Chính phủ cho phép tiếp tục triển khai 241 dự án vào đợt Trong số có tới 60% dự án nhà ở, KĐT Nhiều dự án KĐT chiếm diện tích 100 ha, tập trung chủ yếu Hà Đông như: KĐT Dương Nội rộng 174,23 tập đoàn Nam Cường, KĐT Lê Trọng Tấn Công ty CP phát triển đô thị quốc tế Việt Nam với 101,37 ha, KĐT hai bên đường Lê Trọng Tấn Công ty Geleximcó với 133 ha, khu đô thị Nam An Khánh rộng 181ha Công ty CP Đầu tư phát triển đô thị Khu công nghiệp Sông Đà, KĐT Bắc An Khánh rộng 264,40ha Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị An Khánh; KĐT Thanh Hà A với 195,51ha, Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 Tổng công ty XDCT Giao thông - Theo phân tích công bố ngày 1/6/2010 TS Hoàng Thế Thỏa (Ngân hàng Nhà nước): “…đầu tư vào BĐS lĩnh vực quan tâm nhiều Thực tế, có hội lựa chọn thị trường chứng khoán không nhiều hấp dẫn, sàn giao dịch vàng ngừng hoạt động, tỷ giá hối đoái ổn định Nhìn bên ngoài, kinh tế giới phục hồi yếu ớt, khủng hoảng đồng Euro gây gián đoạn SXKD nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh lại cấu thị phần quy mô hoạt động xuất nhập khẩu… Đây yếu tố khiến nhà đầu tư đổ xô vào thị trường BĐS thị trường nóng lên hàng ngày Giá nhà đất vùng ven đô tăng 100% so ky năm trước Trong đó, giá đất vị trí đắc địa tăng 35% - 40% vòng tháng qua chưa dừng lại”… - Hệ thống KCN, khu chế xuất (KCX) Việt Nam mô hình kinh tế đại, phương kế chủ lực để đưa Việt Nam hội nhập vào kinh tế khu vực giới, trở thành nước công nghiệp theo hướng đại vào năm 2020 Triển vọng thu hút đầu tư nước nói chung vào KCN, KCX tương đối sáng sủa Theo nhà quản lý kinh tế, tốc độ tăng trưởng hiệu hoạt động KCN, KCX toàn quốc tiếp tục giữ vững, dòng vốn đầu tư doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nước tăng khá, có nhiều dự án công nghiệp công nghệ cao Chính lẽ đó, nhiều KCN Chính phủ cho phép thành lập mở rộng… Theo nhận định ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) TP HCM ngày 17/6/2010: + “Đã qua thời khu công nghiệp (KCN) phân lô bán cho thuê với giá rẻ bèo Bây bạn phải biết đầu tư xây dựng đầy đủ dịch vụ từ A - Z phục vụ khách hàng KCN để tạo giá trị cộng thêm cho nó” Năm 2010, xuất có dấu hiệu phục hồi, thu hút đầu tư trực tiếp nước (FDI) cao nên thị trường BĐS công nghiệp (KCN) diễn sôi động Hiện Việt Nam có 200 KCN nước thu hút triệu lao động, nhiều KCN mở rộng sở hạ tầng + Một số điểm then chốt đầu tư BĐS công nghiệp: Thứ xây dựng khu dân cư KCN cho chuyên gia, giám đốc người nước đó, dịch vụ tận quán Sushi chẳng hạn KCN để thu hút chuyên gia đến ở; để họ đỡ - tiếng di chuyển đường ngày Thứ hai dịch vụ logistics với tổ hợp dịch vụ hậu cầu phục vụ cho dây chuyên sản xuất xuất hàng hóa doanh nghiệp như: kho bãi, hải quan, vận chuyển Dịch vụ logistics đại không xây dựng kho bãi thông thường, đơn lẻ thiếu dịch vụ mà phải trung tâm tích hợp logictics với nhiều dịch vụ kho ngoại quan, kho hàng lẻ, cảng cạn, kho lạnh tích hợp, trung tâm phân phối… cung cấp đầy đủ dịch vụ nhãn hiệu, đóng gói, quản lý chất lượng, thủ tục hải quan, vận chuyển… - Năm 2010 đánh giá năm đánh dấu bước ngoặt phát triển thị trường BĐS nghỉ dưỡng sinh thái tăng mạnh năm tới: Hệ thống công trình sinh thái không gian xanh, tạo dựng sống xanh đồng bộ, chuẩn mực từ giá trị vật chất, giá trị tinh thần tới giá trị cảm xúc Những quần thể biệt thự sinh thái quản lý vận hành cách chuyên nghiệp với dịch vụ tiện ích đầy đủ điểm đến nhiều người yêu nhà vườn sinh thái Theo CBRE Việt Nam, thị trường BĐS sinh thái hội đầu tư lâu dài, ổn định có tính bền vững cao hứa hẹn bùng nổ tương lai gần Tại Hà Nội, việc xây dựng phát triển khu biệt thự nghỉ dưỡng nằm resort cao cấp The First Villas & Resorts Ky Sơn Hòa Bình, Flamingo Đại Lải… resort hướng tới mô hình Theo ông Lê Đức Hải TGĐ INT Group: “toàn biệt thự thuộc quần thể biệt thự nghỉ dưỡng sinh thái Top Hill Villas INT phân phối chuyển nhượng hết cho khách hàng vòng tuần chào bán” … Tại thị trường TP HCM, dự án đảo Kim Cương quận 2, dự án lấn biển Cần Giờ đánh giá tạo nên khác biệt cho thị trường địa ốc… - Xu hướng hội phát triển năm 2010 thị trường BĐS TP HCM: Tháng giao dịch sàn BĐS TP.HCM bắt đầu đông đúc Theo ông Nguyễn Nhất Sinh - Giám đốc Công ty CP Địa ốc Vinareal Thủ Thiêm: từ cuối tháng trở lại đây, giao dịch sàn giao dịch BĐS Vinareal đông Tại phân khúc nhà trung bình-khá lượng giao dịch tăng 20 - 25%, phân khúc hộ cao cấp tăng 10%, giao dịch đất tăng nhẹ Các dự án thu hút khách hàng nhiều dự án Huy Hoàng, Thạnh Mỹ Lợi… Ông Lê Chí Hiếu - Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Thuduc House cho biết: giao dịch sàn BĐS Công ty tăng Riêng dòng sản phẩm Thuduc Apartment với giá bán từ 17 - 19 triệu đ/m đến bán hết 70%, người có nhu cầu mua chiếm 25 - 30% Nhiều chuyên gia cho BĐS quận phát triển tạo đà cho BĐS nhiều nơi khác Tân Phú, Bình Tân tỉnh lân cận phục hồi Các khu vực có vị trí đẹp ăn theo hạ tầng giao thông Đất hộ 1/3 so với thời điểm chạm đáy vào cuối năm 2009, xu hướng mua đất tăng quỹ đất giảm dần Để chuẩn bị đón đầu thị trường thời gian tới, công ty kinh doanh địa ốc tiếp tục hướng khách hàng vào thị trường tiềm đất nền, hộ trung bình, trung bình - quận 2… Theo Sở Xây dựng, TP.HCM có khoảng triệu người có nhu cầu mua nhà ở, tương đương 250 nghìn hộ Hầu hết đối tượng mua hộ khoảng 500 triệu đồng Trong đó, theo số liệu CBRE công bố, từ quý II đến quý IV địa bàn TP.HCM dự kiến có khoảng 60 dự án chào bán với tổng cộng 29.100 hộ Như vậy, cung - cầu “lệch pha” lớn, DN nắm bắt hội để đầu tư vào phân khúc thị trường nhiều triển vọng… Thị trường hộ cho thuê xem đầy tiềm cho nhà kinh doanh BĐS bối cảnh nhu cầu lớn giá mua hộ tầm với nhiều người Theo Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA): lâu thị trường bỏ ngỏ doanh nghiệp chưa thực quan tâm đến phân khúc này… - Xu hướng hội phát triển năm 2010 thị trường BĐS Hà Nội: Giá nhà, đất theo chiều hướng tăng chững lại thời gian ngắn không giảm Nhiều người cho giá đất tăng nhanh quỹ đất ngày hiếm, vị trí lý tưởng Còn nhà chung cư với nhiều dự án từ hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp hộ chung cư cao cấp triển khai làm sôi động thị trường BĐS nửa cuối năm 2010… + Đất Hà Nội đầu năm 2010 “sốt thực” hay “sốt ảo”?: Khi UBND TP Hà Nội công bố Chính phủ báo Quốc hội “Mô hình đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050”, ý tưởng đề xuất nghiên cứu thị trường BĐS có phản ứng Khảo sát so sánh giá rao bán đất nền, biệt thự khu đô thị An Khánh, Dương Nội giá thời gian đẩy lên đáng kể Hầu hết giá đất tăng từ đến triệu đồng/m2 so với trước (tăng 30%-40%) Cũng cần phải thấy tượng giá đất vùng Ba Vì lân cận "nhảy múa" mà không khẳng định giá đất hợp lý hay chưa? tác động tâm lý mua thắng Các dự án đất quận huyện Long Biên, Gia Lâm theo chiều hướng tăng Đất phường Bồ Đề - Long Biên khu vực sân bay Gia Lâm trước quận bán theo dạng đấu thầu với giá khoảng 40 triệu đồng /m2 (dịp đầu năm) có khách rao bán với giá gần 60 triệu đồng/m2 Các lô đất liền kề, đất biệt thự thuộc dự án phía Tây Hà Nội rao giá tùy vị trí, ví dụ đất liền kề có giá từ 31,5 - 41,5 triệu đồng /m2, đất biệt thự có giá từ 24,3 - 26 triệu đồng/m2… Tuy nhiên, xu hướng năm 2010 khả đất tiếp tục tăng giá giảm đồng loạt với giao dịch thành công khó khả thi… + Cơ hội cho hộ chung cư: Một nghịch lý nhu cầu nhà lớn số nhà chung cư chưa có người địa bàn Hà Nội Người thu nhập thấp có nhu cầu muốn mua hộ để lớn Họ thực đối tượng khách hàng thị trường nhà chung cư lại bị xem nhẹ Nhà nước có sách hỗ trợ để doanh nghiệp BĐS đưa vào kế hoạch xây nhà giá thấp Mặt khác, tham gia vào thị trường BĐS công ty chuyên kinh doanh BĐS có nhiều dự án khác quan, tổ chức trị - xã hội tập hợp cán bộ, công nhân họ tham gia góp vốn xây nhà Đây nguồn cung nhà chung cư giá trung bình cho thị trường BĐS năm năm tới… Hiện nay, nguồn cung hộ chung cư cấp với mức giá thấp; phù hợp người có thu nhập thấp, phần lớn công nhân khu công nghiệp, công chức thu nhập thấp, sinh viên tìm việc làm chưa ổn định việc làm… lệch so với cầu nhiều phương diện Đối với phân khúc thị trường hộ chung cư cao cấp theo chuẩn Bộ xây dựng (gọi chung cư cấp 1,2) có giá vào khoảng 900 USD/m2 - 1.200 USD/m2 chắn thu hút quan tâm tầng lớp trung lưu trở lên Bởi trước hết, xu nhà chung cư cao cấp thịnh hành lớp trẻ có thu nhập Hà Nội nên với mức giá khoảng hợp với khả chi trả họ vòng năm đến 10 năm Phân tích môi trường ngành - phạm vi cạnh tranh, tình hình lực lượng cạnh tranh thị trường BĐS Việt Nam: Về nguyên tắc, phân tích môi trường ngành cần áp dụng mô hình lực lượng cạnh tranh Michael Porter: Đối thủ cạnh tranh tại, Đối thủ tiềm tàng (mối đe dọa từ đối thủ mới), Mối đe dọa từ hàng thay thế, Quyền lực người mua, Quyền lực người cung ứng Việc áp dụng mô hình lực lượng cạnh tranh thường thuận lợi 01 phân khúc thị trường BĐS cụ thể, 01 dự án kinh doanh BĐS cụ thể Tuy nhiên, phạm vi viết tương đối rộng, toàn thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội TP HCM Do đó, viết đánh giá chi tiết, rạch ròi theo lực lượng cạnh tranh mà phân tích tổng hợp lực lượng cạnh tranh này… Vị cạnh tranh công ty so với đối thủ thể qua thị phần lực riêng có công ty Xét vị cạnh tranh, Thị phần lớn công ty mạnh Mặt khác, vị cạnh tranh vững công ty có lực đặc biệt nghiên cứu phát triển, Marketing, hiểu biết thị trường, tạo uy tín nhãn hiệu mạnh vượt trội mà đối thủ Nói chung, công ty có thị phần lớn với lực cạnh tranh mạnh nhất, độc đáo có vị cạnh tranh tốt 4.1 Một số đối thủ cạnh tranh thị trường BĐS Việt Nam: - Trên thực tế, đua mở sàn giao dịch BĐS tiêu chuẩn bắt đầu thời gian gần Tại TP Hồ Chí Minh, nhiều sàn thức khai trương thuộc công ty như: Saigon Land, Sacomreal, Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI) Còn Hà Nội công ty như: ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank, An Bình, HUB, Những thương hiệu lớn nước muốn tranh thủ giai đoạn đầu thị trường “tiêu chuẩn” để định vị cho thương hiệu dịch vụ BĐS vừa tuân thủ pháp luật vừa chuyên nghiệp Các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo chịu sức ép phải chuyển đổi chất lượng để cạnh tranh tồn - Một số Tập đoàn kinh doanh BĐS quốc tế có mặt Việt Nam: + Knight Frank công ty hữu hạn hợp danh hoạt động lĩnh vực tư vấn BĐS, có trụ sở London (Anh) Knight Frank điều hành 207 văn phòng 43 quốc gia + Công ty TNHH Savills Việt Nam có liệu nghiên cứu thị trường nước từ năm 1995 với 500 nhân viên, Savills xem công ty tư vấn BĐS lớn với văn phòng Hà Nội TP.HCM Savills công ty toàn cầu với 200 văn phòng khắp giới đặc biệt tập trung khu vực Châu Á, Savills hoạt động Việt Nam từ năm 1995 + Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam: Đây nhà tư vấn lớn hoạt động lâu năm thị trường BĐS Việt Nam + Hiện có công ty lớn Malaysia Berjaya Land Bhd Perdana ParkCity Sdn Bhd tìm kiếm hội để phát triển dự án Việt Nam Perdana ParkCity khởi động dự án phố thị Hà Nội trị giá khoảng 1,88 tỷ USD vào tháng 6/ tháng - năm 2010 Berjaya Land, sau mua khách sạn Sheraton Hà Nội khách sạn InterCon Hà Nội bắt đầu phát triển dự án hỗn hợp trị giá 6,3 tỷ USD Đồng Nai vòng hai năm Các công ty khác Malaysia đầu tư vào Việt Nam bao gồm SP Setia Bhd, Ireka Corp Bhd, Gamuda Bhd, Sime Darby Group Sunrise Bhd… + Trong số nhà đầu tư xây dựng nước ngoài, SP Setia có số thành công Việt Nam Các công ty Sunrise Sime Darby đầu tư vào dự án khách sạn Hà Nội Vũng Tàu… 4.2 Tình hình, khả cạnh tranh doanh nghiệp nước thị trường BĐS VN: - Chịu lép vế so với nhà đầu tư nước thời gian dài có số doanh nghiệp BĐS nước bắt đầu vươn lên khẳng định vị doanh nghiệp Việt Nam sân nhà: + Ví dụ, chủ đầu tư dự án phát triển KĐT có vốn đầu tư dự kiến lên đến 10 tỷ USD, diện tích 500ha Eco Park, xây dựng huyện Văn Giang - Hưng Yên cách trung tâm Hà Nội 10km Công ty CP đầu tư phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico), công ty “thuần” Việt Công ty Vihajico tự tin hoàn toàn “làm chủ” huy động lượng vốn lớn để phát triển Eco Park Vấn đề quan trọng phát triển xây dựng sản phẩm đủ sức hấp dẫn để người mua nhà đầu tư không ngần ngại rót tiền vào dự án Cần học tập kinh nghiệm: phần lớn nhà đầu tư nước huy động vốn từ nguồn vốn vay ngân hàng quan trọng từ người mua; số vốn sở hữu mà nhà đầu tư rót vào dự án nhỏ so với tổng vốn đầu tư… + Một số hạn chế cần khắc phục doanh nghiệp nước: dự án chất lượng không cao, giá bán thấp, sở hạ tầng thiếu đồng bộ; đơn góp vốn quyền sử dụng đất dự án liên doanh; Năng lực tài yếu quan trọng chưa thấu hiểu phát triển dự án BĐS, nhầm lẫn xây dựng phát triển BĐS: Xây dựng phần quy trình phát triển dự án BĐS, gồm nhiều bước nghiên cứu thị trường, thiết kế, quản lý chi phí, quản lý dự án, tư vấn, tiếp thị, bán hàng, chăm sóc khách hàng + Những công ty Vihajico, Bitexco, Novaland, Refico, Vincom nhận thức điểm mạnh mối quan hệ hiểu biết văn hóa địa tốt nhà đầu tư nước ngoài; điểm yếu chủ đầu tư nước bắt đầu phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa giống như, chí vượt nhà đầu tư nước Theo ông Marc Townsend, TGĐ Công ty CBRE: Các công ty bề dày phát triển dự án BĐS, họ hướng đến chuyên nghiệp hóa cách học hỏi áp dụng công nghệ phát triển nước Những công ty “chịu chi” để thuê công ty tư vấn BĐS có danh tiếng nước tham gia phát triển dự án… Ví dụ: Novaland thuê tên tuổi ngoại Arup, DP Design, HBP, Davis Langdon & Seah làm đơn vị tham gia tư vấn xây dựng dự án Sunrise City Vihajico lựa chọn công ty tư vấn danh tiếng tham gia vào công đoạn dự án CPG (Singapore) lập quy hoạch tổng thể, Kume Sekkei (Nhật Bản) thiết kế khu nhà cao tầng, Ingo (Trung Quốc) tư vấn kiến trúc khu nhà biệt thự cảnh quan… - Ví dụ phân khúc Văn phòng cho thuê: Có nhiều lý dẫn đến kết luận mặt giá thuê văn phòng có dấu hiệu chạm đáy bật lên trở lại Đầu tiên nhu cầu lĩnh vực tăng lên Theo thống kê từ Công ty CBRE, nhu cầu văn phòng hạng A TP.HCM, Hà Nội quý I vừa tăng 12% so với quý trước đó… Một điều đáng lo ngại tỷ lệ trống cao nguồn cung văn phòng cho thuê dự báo tăng mạnh thời gian tới, tăng tới 134% vào cuối năm 2010, tất phân hạng văn phòng Chính vậy, cạnh tranh để thu hút khách hàng chủ cao ốc thời gian tới dự báo liệt Các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn nhắm đến thị trường dịch vụ cho thuê văn phòng hạng A, B Thị phần từ trước đến thuộc công ty nước liên doanh nước đối tác Việt Nam… 4.3 Cạnh tranh dẫn đến xu hướng hợp tác doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Để vượt qua khủng hoảng kinh tế cạnh tranh với tập đoàn BĐS quốc tế, doanh nghiệp BĐS nước bắt đầu hợp tác cách chuyên nghiệp để thực dự án nâng sức cạnh tranh a Đánh dấu cho hợp tác xem chuyên nghiệp doanh nghiệp BĐS TP HCM Hà Nội đời Tập đoàn kinh doanh BĐS Ví dụ, TP Hồ Chí Minh đời Tập đoàn Tam Phú vừa qua; bắt tay DN hoạt động lĩnh vực xây dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công ty TNHH Tư vấn phát triển nhà Đạt Gia Công ty TNHH xây dựng Võ Đình… Sự chuyên nghiệp việc hợp tác thể chỗ, hợp tác để triển khai dự án đơn lẻ mà tương lai Tam Phú phát triển nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng công trình đô thị hạng mục liên quan TS Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho biết, việc hợp tác BĐS thời điểm nhu cầu tất yếu Bởi quy mô dự án BĐS không nhỏ lẻ trước, mà dự án đòi hỏi số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực DN khó thực Trước đây, nhiều DN BĐS phải bán dự án không đủ tiềm lực tài để triển khai mà không hợp tác với nhau, vấn đề gây thiệt hại lớn trước mắt kinh tế ảnh hưởng lâu dài đến thương hiệu doanh nghiệp Mặt khác, việc hợp tác giúp doanh nghiệp BĐS nâng cao sức cạnh tranh trước “tấn công” tập đoàn lớn nước ngày quan tâm nhiều đến thị trường BĐS Việt Nam Hà Nội TP HCM Với tiềm lực tài vượt trội, tập đoàn quốc tế dễ dàng vượt qua doanh nghiệp BĐS nước để giành lấy dự án vàng để xây dựng, khai thác Do đó, với quy mô vừa nhỏ phần lớn doanh nghiệp BĐS Việt Nam việc hợp tác mang lại nhiều hội phát triển Tuy nhiên, doanh nghiệp cần phải tìm hiểu, lựa chọn để đưa hình thức hợp tác hiệu quả, đương nhiên để đạt hiệu tùy tiện hợp tác với doanh nghiệp nước bất ky hoạt động lĩnh vực BĐS Ví dụ, kết hợp để thành lập tập đoàn Tam Phú thực công ty có mạnh riêng kết hợp với Điều giúp cho phần việc thành viên liên doanh không bị dẫm chân lên mà tách biệt chuyên nghiêp, tận dụng mạnh thành viên: Công ty N.V.T lo phần tài chính; Công ty Đất Xanh lo khâu tiếp thị, kinh doanh; Công ty Đạt Gia phụ trách giải phóng mặt Công ty Võ Đình chịu trách nhiệm thi công Các doanh nghiệp dựa vào nhu cầu để đưa hình thức hợp tác lâu dài hợp tác dự án… b Theo TS Đỗ Thị Loan, có hướng khác doanh nghiệp nước hợp tác với công ty nước kinh doanh BĐS Hướng gặp nhiều khó khăn yêu cầu nhà đầu tư nước cao thương hiệu đối tác, vị trí đất nhiều yêu cầu chi tiết khác kỹ thuật, tài chính… liên quan đến dự án Do chưa có nhiều doanh nghiệp BĐS nước, Hà Nội TP HCM có khả đáp ứng nên kết hợp doanh nghiệp nước hướng khả thi hơn… - Theo ông Marc Townsend - Giám đốc quản lý CBRE: “Người nước bị hạn chế đầu tư vào đất Việt Nam Bởi vậy, họ nên thành lập công ty liên doanh với người dân địa phương để thâm nhập thị trường này” - Diễn đàn M&A lĩnh vực BĐS Việt Nam 2010 diễn vào ngày 25/5/2010 nhận định: M&A Việt Nam năm 2010 thay đổi theo chiều hướng tăng so với năm 2009 Tuy nhiên, khó để tìm tiếng nói chung hai bên Thường bên bán muốn mục tiêu ngắn hạn, bên mua muốn mục tiêu dài hạn Do đó, mục tiêu bên bán bên mua phải hài hòa “Nếu không sớm hay muộn bị tắc lối” - Ông David Blackhall, PGĐ Vinacapital chia sẻ… C MỘT SỐ ĐIỀU KIỆN ĐỂ TRỞ THÀNH NHÀ KINH DOANH BĐS THÀNH CÔNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY, SỰ KHÁC NHAU GIỮ HÀ NỘI VÀ TP HCM I Một số điều kiện để trở thành nhà kinh doanh BĐS thành công Việt Nam: - Có chiến lược phát triển tầm nhìn dài hạn - Theo bà Đặng Kiều Tiên - Phó chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Neoland: + “Để thành công lĩnh vực kinh doanh kinh doanh BĐS phải lãnh đạo đầu trái tim… Người lãnh đạo doanh nghiệp phải đoán, mạnh mẽ, có xu hướng mạo hiểm, hội nhập nhanh thưởng phạt công bằng… Tất hoạt động thực theo kế hoạch kinh doanh năm Công ty thực điều chỉnh kế hoạch theo quý cho phù hợp với tình hình thị trường… Ngoài ra, phân rõ quyền hạn việc điều hành cho Giám đốc chức tảng để máy Công ty hoạt động hiệu phát triển; + Đội ngũ lãnh đạo trẻ, đào tạo chuyên nghiệp nước; dành phần ngân sách phù hợp dùng để huấn luyện đào tạo nguồn nhân lực cho Công ty; + Tạo lập, trì mối quan hệ liên kết kinh doanh với Ngân hàng, Quỹ đầu tư, Quỹ phát triển nhà thành phố, hiệp hội doanh nghiệp…; + Xây dựng mối quan hệ hợp tác chiến lược với tập đoàn kinh tế nước: Thiết lập mối quan hệ ngoại giao qua tìm hiểu hội hợp tác với đơn vị kinh tế nước có quỹ đất không chuyên doanh ngành BĐS; Tiếp cận tập đoàn kinh tế nước hội nghị BĐS tổ chức nước ngoài, mà họ có dự định đầu tư dự định đến Việt Nam để tìm hiểu thị trường; + Các tập đoàn nước cần phát huy lợi vốn đầu tư mạnh, có kỹ thuật cao, tận dụng nhiều hội để thành công với phân khúc sản phẩm BĐS cao cấp gồm văn phòng cho thuê cao cấp hộ cao cấp; + Xây dựng & thực chiến lược kinh doanh nhằm đa dạng hoá tiếp cận khách hàng cao cấp khách hàng tiềm khác; + Coi trọng việc tư vấn vấn đề cần thiết cho khách hàng, quyền lợi khách hàng ký kết thương vụ BĐS nhằm mang đến lợi ích cao nhất, lâu dài cho khách hàng + Thành lập sàn giao dịch BĐS điểm nhấn quan trọng Công ty nhằm hướng tới việc công khai hóa thông tin thị trường, pháp lý giá để đảm bảo tốt quyền lợi khách hàng nâng cao tính chuyên nghiệp Công ty”… - Xây dựng quan hệ tốt với đối tác, ngành liên quan; - Biết huy động vốn quay vòng tốt nguồn vốn, sử dụng vốn có hiệu quả; - Biết quảng bá, tạo hình ảnh tốt đẹp cho tổ chức, công ty hay đơn vị mình; - Chú trọng xây dựng uy tín thương hiệu: kinh doanh BĐS, thương hiệu quan trọng Doanh nghiệp có thương hiệu không mang đến tin tưởng cho khách hàng mà góp phần tạo sức mua, tăng lợi nhuận Để xây dựng thương hiệu trì thương hiệu điều dễ dàng cần nhiều công sức, đầu tư từ doanh nghiệp; Thương hiệu thể rõ thông qua sản phẩm dự án đầu tư xây dựng Đó tất cảm nhận người tiêu dùng hay khách hàng mục tiêu dự án (sản phẩm) hay tên doanh nghiệp Thương hiệu tồn nhà đầu tư, khác hàng… thừa nhận Mỗi thương hiệu tạo khác biệt cho sản phẩm ngược lại sản phẩm tốt, chất lượng cao góp phần tạo nên thương hiệu Người tiêu dùng quen với thương hiệu dễ dàng lựa chọn sản phẩm mà không cần phải so sánh, cân đong kỹ với sản phẩm khác Xây dựng thương hiệu đòi hỏi thời gian lâu dài tập trung vào chất lượng sản phẩm (vật liệu xây dựng, nội thất,…); thiết kế đẹp, độc đáo, tiên phong; ưu điểm bật giá trị nội khác; mang lại giá trị cộng thêm ưu điểm khó tìm thấy sản phẩm khác; hấp dẫn nhãn quan cảm xúc… Một tòa nhà có kiểu kiến trúc lạ lẫm, độc đáo có chất lượng sử dụng tốt góp phần tạo quảng bá thương hiệu cho nhà đầu tư… - Tư vấn tốt cho khách hàng phát triển bền vững: Thông tin cung cấp cho khách hàng phải đầy đủ trung thực Những phân tích rủi ro phải với lời tư vấn giúp khách hàng có định Sau thương vụ mua bán hoàn tất đem đến cho khách giá trị gia tăng kinh nghiệm tuyệt vời Luôn có mặt khách hàng tới trường hợp bất khả kháng để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng Lấy hài lòng khách hàng mục tiêu Công ty, tạo lập ảnh hưởng, uy tín đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng - khách hàng cao cấp; - Có khác biệt điểm nhấn kinh doanh dịch vụ chuyên nghiệp… II Sự khác nhà kinh doanh BĐS Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh: STT Tiêu chí Hà Nội TP Hồ chí Minh Quan điểm giải Chậm chạp, quan liêu Khá linh hoạt thủ tục hành Mức độ chuyên nghiệp Chưa cao Khá cao Sản phẩm dịch vụ Thấp Chưa với Tương đối cao Nhìn chung cam kết ban đầu đáp ứng nhu khách hàng cam kết ban đầu Thấp: thiếu tôn Tuân thủ pháp luật trọng luật pháp, ví dụ: tốt Đạo đức kinh doanh bán nhà chưa có giấy phép Các dịch vụ hỗ trợ kèm Thấp Cao Tính chất, mức độ biến Biến động chậm hơn, Biến động nhanh hơn, động thị trường biên độ giá thay đổi biên độ giá thay đổi nhỏ nhiều lớn nhiều Kém minh bạch Khá minh bạch Thấp nhiều Cao nhiều Thông tin thị trường BĐS Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua BĐS MỘT SỐ TÀI LIỆU THAM KHẢO http://vnexpress.net/GL/Xa-hoi/2009/06/3BA10489/ Tổng cục Thống kê Việt Nam: Công bố số liệu kinh tế - xã hội năm 2009… http://www.bacninh.gov.vn/Story/TinTuc-SuKien/Tin%20UBND/2010/1/20214.html Nghị Quốc hội kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2010_ http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=382&idmid=2&ItemID=9376 Tình hình Kinh tế - Xã hội Việt Nam Quý I năm 2010_ http://www.molisa.gov.vn/news/detail/tabid/75/newsid/50719/seo/Tinh-hinh-Kinh-teXa-hoi-Viet-Nam-Quy-I-nam-2010/language/vi-VN/Default.aspx Tình hình kinh tế - xã hội TP Hà Nội quý I năm 2010_ http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=383&idmid=2&ItemID=9594 TP Hồ Chí Minh, đẩy mạnh xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ phát triển kinh tế - xã hội_ http://www.nhandan.com.vn/tinbai/?top=38&sub=131&article=171298 Nghị số 03/NQ-CP ngày 15/1/2010 Chính phủ Báo Dothi.net) http://chungta.com/Desktop.aspx/KinhDoanh-QTDN/Doanh-Nghiep/Nang-caonang-luc-canh-tranh-DN-VN/ 10 http://www.tinmoi.vn/Bat-dong-san-2009-Nuoc-ngoai-don-von-manh-vao-VietNam-1298952.html 11 http://home.vnn.vn/fdi_vao_bat_dong_san 12 http://www.vietnhadat.com/TTBDS/BDS/25-983.html 13 http://vovnews.vn/Home/6283-ti-USD-kieu-hoi-trong-nam- 2009/20101/131308.vov 14 http://ttngbt.wordpress.com/2010/06/25/h%C6%A1n-36-t%E1%BB%B7-usd-ki %E1% BB%81u-h%E1%BB%91i-da-chuy%E1%BB%83n-v%E1%BB%81-n %C6%B0%E1% BB %9Bc/ 15 http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=387&idmid=3&ItemID=8637 16 Tổng cục Thống kê Việt Nam: Công bố kết điều tra mẫu Tổng điều tra Dân số nhà _http://www.bacninh.gov.vn/Story/TinTuc-SuKien/Tin %20UBND/2010/1/20214.html 17 DUY KHƯƠNG - VNECONOMY_http://doanhnhansaigon.vn/online/kinh-doanh/batdong-san/2010/06/1044608/4-xu-huong-lon-cua-bat-dong-san-viet-nam/ 18 Tạp chí VnEconomy 19 Xu hướng tăng giá trị BĐS công nghiệp_mục Tin tức_ Dân Trí ngày 18/06/2010 20 Báo Xây dựng 21 Nhu cầu hộ cho thuê lớn_ Đình Dũng đăng TB Kinh Tế Sài Gòn 22 Báo Hà Nội Mới 23 M&A lĩnh vực BĐS năm 2010: Xu hướng tất yếu_ Q Nguyễn 24 Doanh nghiệp BĐS Việt: Không lép vế _ đăng báo Doanh nhân 25 Xây dựng thương hiệu để phát triển bền vững_bài Tuấn Kiệt DiaOcOnline.vn ... giá hội marketing kinh doanh BĐS Việt Nam B PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI MARKETING ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY I Phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô đánh giá. .. hơn; thị trường BĐS phát triển bền vững Do đó, vai trò nghiên cứu ứng dụng marketing BĐS đề cao Một nội dung marketing BĐS phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành… để đánh. .. Savill… II Phân tích môi trường ngành đánh giá hội marketing ngành Kinh doanh BĐS Việt Nam nay: Một số đặc điểm hoạt động Kinh doanh BĐS Việt Nam: - Thị trường BĐS Việt Nam dạng thị trường không